casa A proposito di debiti

Metodologia per l'analisi degli investimenti immobiliari. Analisi dell'investimento ipotecario. Valutazione dell'attrattività dei progetti di investimento. Metodi di analisi dell'investimento ipotecario Analisi dell'investimento ipotecario immobiliare

L'analisi degli investimenti e dei mutui si basa sull'idea del valore della proprietà come insieme di valori capitale proprio e denaro preso in prestito... Di conseguenza, il prezzo massimo ragionevole di un immobile è determinato come la somma del valore attuale dei flussi di cassa, inclusi i proventi dello storno, attribuibili ai fondi dell'investitore e l'importo del prestito o il suo saldo corrente.

L'analisi degli investimenti e dei mutui tiene conto dell'opinione dell'investitore che non paga il costo degli immobili, ma il costo del capitale proprio, e il prestito è considerato come un mezzo aggiuntivo per completare la transazione e aumentare il capitale proprio. L'analisi utilizza due metodi (due tecniche): il metodo tradizionale e la tecnica di Ellwood. Il metodo tradizionale riflette esplicitamente la logica dell'analisi degli investimenti e dei mutui. Il metodo di Ellwood, che riflette la stessa logica, utilizza rapporti di tassi di rendimento e rapporti patrimoniali delle componenti di investimento.

Il metodo tradizionale. Questo metodo tiene conto del fatto che l'investitore e il creditore si aspettano di ricevere un ritorno sul loro investimento e di restituirlo. Questi interessi devono essere garantiti reddito totale per l'intero importo dell'investimento e la vendita dei beni al termine del progetto di investimento. L'importo dell'investimento richiesto è determinato come la somma del valore attuale del flusso di cassa, costituito dal capitale proprio dell'investitore e dal saldo del debito corrente.

Il valore attuale del flusso di cassa dell'investitore è costituito dal valore attuale degli incassi ricorrenti, dall'aumento del valore delle attività di capitale a seguito dell'ammortamento del prestito. Il valore del saldo del debito corrente è pari al valore attuale dei pagamenti di servizio del prestito per la durata residua, scontati al tasso di interesse.

Il calcolo dei costi nella tecnica tradizionale viene effettuato in tre fasi.

Fase I. Per il periodo di previsione adottato, viene redatto un conto economico e viene determinato il flusso di cassa prima delle imposte, ovvero per il patrimonio netto. La fase si conclude con la determinazione del valore attuale di tale flusso in funzione del periodo di previsione e del rendimento finale del capitale atteso dall'investitore sì e .

Fase II. Il ricavo della rivendita degli immobili è determinato deducendo dal prezzo di rivendita i costi di transazione e il saldo del debito alla fine del periodo di previsione. Il valore attuale dei proventi è stimato allo stesso tasso.

Fase III. Il valore attuale del capitale proprio è determinato sommando i risultati delle fasi. L'immobile è valutato come risultato della somma del costo del patrimonio netto e del saldo attuale del debito.

Applichiamo la tecnica tradizionale ad uno specifico progetto di investimento e usiamola come base per illustrare tutte le successive considerazioni sugli elementi di analisi di investimento e mutuo.

1. Dati iniziali per il progetto.

La proprietà genererà $ 70.000 di reddito annuo in un periodo di previsione di cinque anni. Al termine di questo periodo, l'immobile sarà venduto per 700.000 dollari (al netto delle spese di vendita). Per l'acquisto di immobili viene utilizzato un mutuo ipotecario autoammortante dell'importo di 300.000 dollari, assunto per vent'anni, piano I 5% annuo con rate mensili. L'investitore richiede un rendimento finale del capitale del 20% (tabella 8.1).

Definiremo il prezzo degli immobili secondo la tecnica tradizionale, utilizzando i dati e le ipotesi iniziali. Innanzitutto, determiniamo qual è il prezzo massimo possibile per gli immobili acquisiti senza prestito (proprietà esente da obbligazioni di debito). In questo caso, tutto il reddito netto e tutto il prezzo di rivendita ricadono interamente sul capitale proprio dell'investitore (nessun pagamento di interessi e nessun ammortamento del debito).

Tabella 8.1 Calcolo del valore attuale

Pertanto, un investimento di $ 490.660 (arrotondato) senza prestito fornirà all'investitore un rendimento finale del 20%. Sebbene il rendimento attuale sia

70000/490660= 0,1427(14,27%),

aumenterà al valore del rendimento finale del 20% a causa dell'aumento del valore degli immobili nel periodo di previsione.

2. Ora determineremo il prezzo ragionevole degli immobili acquisiti con un prestito. Per la soluzione utilizziamo la tecnica tradizionale in forma algebrica.

Un'espressione algebrica per valore è scritta nella stessa sequenza logica in tre fasi:

V = io + II + SIG,

dove SIG- il saldo corrente della quota capitale del debito;

(pvaf Y e, n) - fattore del valore attuale di una rendita unitaria con il rendimento finale del capitale Y e e termine n;

NOI- risultato operativo netto;

DS- servizio del debito annuale;

(pvfY e , n)--fattore del valore unitario corrente (reversione);

RP- prezzo di rivendita immobiliare (reversione);

OS- il residuo del debito alla fine del termine NS.

Sostituiamo in questa espressione i dati iniziali e i valori dei fattori sopra definiti. I valori DS e OS sono calcolati sulla base delle condizioni di prestito note:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = $ 534.660 (arrotondato).

Il prezzo ragionevole calcolato di $ 534.660 è superiore al prezzo della proprietà senza leva. Come accennato in precedenza, l'investitore è principalmente interessato al prezzo e alla crescita del capitale azionario. L'investitore è disposto a pagare grande importo con leva positiva, come nel caso di questo caso(il rendimento del capitale è superiore ai tassi di interesse su un prestito), per l'opportunità di aumentare significativamente il rendimento finale del capitale e ridurre l'investimento azionario.

La forma algebrica della tecnica tradizionale è conveniente quando i valori del debito corrente e (o) della rivendita sono determinati in frazioni (percento) del prezzo dell'immobile originario. Scriviamo l'espressione generale in forma algebrica, quando invece dell'importo del prestito è noto il rapporto debito ipotecario T, un il costo è determinato in frazioni di D dal prezzo corrente v.

V = (pvaf) (N0I-mVDS 1) + [(pvf) (l ± D) V-mVOS 1)] + mV,

dove DS 1 - servizio del debito per singolo prestito, o mutuo costante;

OS 1 - quota di prestito non pagata entro la fine del periodo di previsione, o la parte residua del debito con un unico prestito;

D - la quota di aumento o diminuzione del valore degli immobili.

3. Supponiamo che invece della dimensione del prestito, venga fornito il rapporto debito ipotecario m = 60% e, invece del prezzo di rivendita, un aumento del valore per il periodo di proprietà del 25%.

Valori numerici sostitutivi:

V= 2,99 (70.000 - 0,6 V 0,158) + 0,4 (1,25 V - 0,6 V 0,938) + 0,6 V,

V= 512,236,91 = $ 512,237

4. Determinare il prezzo degli immobili con un mutuo esistente utilizzando tecniche tradizionali. Supponiamo che l'immobile allo stato attuale sia gravato da un'ipoteca a garanzia prestito ipotecario, ricevuto sette anni fa per un importo di $ 300.000 per un periodo di venti anni con pagamenti mensili del 15% annuo. Il resto delle condizioni provengono dall'esempio di base.

Il saldo del debito corrente è

SIG= 270 519,95 dollari (dalla condizione del prestito).

Debito residuo al momento dello storno:

OS = $ 166.052,17 (dopo 7+ 5 = 12 anni).

Sostituisci i valori:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V= $ 551.660

5. Determinare il tasso di rendimento finale del capitale proprio con i parametri noti del progetto al prezzo corrente degli immobili. Un tale problema può sorgere, ad esempio, quando un perito sta cercando di determinare i requisiti degli investitori in un particolare mercato, basandosi su analoghi venduti di recente con parametri di investimento noti.

Quando si utilizza la forma algebrica per risolvere questo problema, si dovrebbero determinare i fattori (pvaf) e (pvf) a diversi tassi di rendimento e sostituirli in uguaglianza con un noto prezzo attuale SP finché questa uguaglianza non si trasforma in identità.

Il problema viene risolto con il metodo dell'approssimazione e molto più velocemente utilizzando un calcolatore finanziario, poiché il rendimento finale del capitale con un valore attuale noto del capitale proprio è uguale al tasso di rendimento interno IRR per il patrimonio netto e il relativo flusso di cassa.

Usiamo i dati dell'esempio precedente.

Valore attuale del capitale: 551660-270520 = $ 281.140

Reddito da capitale: 70.000 - 47.404,4 = 22.595,6 dollari / anno.

Fatturato delle vendite: 700.000 - 166.052 = $ 533.948

Risultato del calcolo: Y e = IRR 20%.

Otteniamo il valore sì e , dove il costo della partecipazione di $ 281.140 è in linea con il flusso di cassa previsto.

La tecnica tradizionale dell'analisi dell'investimento ipotecario consente di trarre alcune conclusioni circa l'influenza dell'ampiezza del periodo di previsione sui risultati della valutazione. Un importante fattore che limita il periodo di detenzione dal punto di vista dell'investitore è la diminuzione nel tempo degli ammortamenti (attività) e delle deduzioni di interessi dagli utili ai fini fiscali. oltretutto , possono apparire opzioni di investimento più preferibili (fattori esterni). D'altro canto, il valore attuale del rapporto debito/debito ipotecario sta gradualmente diminuendo, il che porta a un calo dell'efficienza della leva finanziaria. L'analisi mediante tecniche tradizionali di opzioni con diversi periodi di possesso mostra un evidente effetto del periodo di previsione sul valore del valore accertato. In questo caso la dipendenza è tale che all'aumentare del periodo di possesso previsto, il valore del valore accertato diminuisce in assenza di variazioni di valore per i periodi di previsione.

Tecnica di Ellwood. Viene utilizzato nell'analisi degli investimenti e dei mutui e fornisce gli stessi risultati della tecnica tradizionale, poiché si basa sullo stesso insieme di dati e idee iniziali sulla relazione tra gli interessi del capitale proprio e del capitale di debito nel periodo di sviluppo dell'investimento progetto. Un'eccellente tecnica di Ellwood è che consente di analizzare la proprietà in relazione al suo prezzo in base ai rapporti di redditività degli indicatori di patrimonio netto nella struttura degli investimenti, le variazioni del valore di tutto il capitale e mostra abbastanza chiaramente il meccanismo delle variazioni del patrimonio netto su il periodo di investimento.

Vista generale della formula di Ellwood:

R circa = / (l + D n a),

dove R 0 è il rapporto di capitalizzazione totale;

C - Rapporto ipotecario Ellwood;

D - variazione di quota del valore dell'immobile;

(sff, Y e) - fattore del fondo di compensazione al tasso di rendimento del capitale;

D n - variazione della quota di reddito per il periodo di previsione;

unè il fattore di stabilizzazione.

Rapporto ipotecario Ellwood:

С = Y e + p (sff, Y e ) -R m,

dove R- la quota del saldo del prestito corrente, ammortizzata nel periodo di previsione,

R m- ipoteca costante rispetto al saldo del debito corrente.

Espressione 1 / (1 + D n un) nell'equazione è un fattore stabilizzante e viene utilizzato quando il reddito non è costante, ma cambia regolarmente. Di solito, viene impostata la legge di variazione del reddito (ad esempio lineare, esponenziale, secondo il fattore del fondo di accumulo), in base alla quale viene determinato il coefficiente di stabilizzazione un secondo tabelle precalcolate. Il costo è determinato dividendo il reddito dell'esercizio precedente la data di valutazione per il rapporto di capitalizzazione tenuto conto della stabilizzazione del reddito. In futuro, prenderemo in considerazione la tecnica Ellwood solo per un reddito costante.

Scriviamo l'espressione di Ellwood senza tener conto della variazione del valore della proprietà e con un reddito costante:

R = Y e - t.

Questa espressione è chiamata coefficiente di capitalizzazione di base, che è uguale al tasso finale di rendimento del capitale, rettificato per i termini di finanziamento e di ammortamento.

Consideriamo la struttura del rapporto di capitalizzazione totale nella formula di Ellwood senza tener conto delle variazioni del valore della proprietà, per la quale utilizziamo la tecnica del gruppo di investimento per i tassi di rendimento. Questa tecnica pesa i tassi di rendimento del capitale proprio e del debito nelle rispettive quote del capitale investito totale:

Y 0 = mY m + (1-m) Y e.

Affinché questa espressione sia equivalente al coefficiente di base r , ci sono altri due fattori da considerare. Il primo è che l'investitore deve detrarre periodicamente dal suo reddito per ammortizzare il prestito, riducendo il suo patrimonio. Pertanto, è necessario rettificare il valore di Y 0 nell'espressione precedente aggiungendo una quota periodicamente pagata del capitale totale ad un interesse pari al tasso di interesse sul prestito. L'espressione per questo aggiustamento è la quota di debito T, moltiplicato per il fattore del fondo di compensazione al tasso di interesse (sff, Y m). Il valore (sff,) Y m) è uguale alla differenza tra la costante ipotecaria e il tasso di interesse, ovvero R m -Y m . Pertanto, fatta salva questa modifica:

Y 0 = mY m + (1 -m) Sì e + m (R m -Y m).

Il secondo termine di rettifica dovrebbe tenere conto del fatto che il capitale azionario dell'investitore a seguito della restituzione aumenterà dell'importo del prestito ammortizzato durante il periodo di detenzione. Per determinare tale rettifica è necessario moltiplicare l'importo ammortizzato in quote del totale capitale iniziale sul fattore del fondo di compensazione al tasso di rendimento finale del capitale (la vendita al capitale avviene alla fine del periodo di detenzione). Pertanto, il secondo termine di correzione ha la forma: mp (sff, Y m), e con un segno meno, poiché questo emendamento aumenta il costo.

Così:

Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

e dopo aver combinato termini simili e aver sostituito Y 0 con r (non teniamo conto della variazione del valore dell'immobile):

r = Y 0 -m.

Quindi, otteniamo il rapporto di capitalizzazione di base dell'espressione di Ellwood. Il passaggio coerente dalla tecnica del gruppo di investimento attraverso la presa in considerazione dei necessari adeguamenti all'espressione di Ellwood mostra che questa espressione riflette davvero tutti gli elementi della trasformazione dei fondi propri e presi in prestito, combinati nel capitale investito, in particolare, leva finanziaria, prestito ipotecario ammortamenti e plusvalenze derivanti dall'ammortamento del prestito.

1. Valutare una proprietà in affitto esente da debiti che genera un reddito annuo netto di $ 70.000 in un mandato di cinque anni.Entro la fine di tale termine, il valore della proprietà sarà aumentato del 30%. L'investitore richiede un rendimento finale del 20% sul capitale.

In questo caso, la formula sarà simile a questa:

R = Y e + D (sff, Y e),

poiché m = 0 dall'affermazione del problema.

(sff, Y e 5 anni) = 0,1344.

Sostituisci i valori:

R = 0,2 -0,3 x 0,1344 = 0,1597;

V = NOI / R = 70.000 / 0,1597 = $ 438,360

2. Lo stesso immobile viene acquistato con mutuo ipotecario nella misura del 60% del valore dell'immobile per vent'anni con una rata mensile del 15% annuo. Determina il valore dell'immobile.

L'espressione di Ellwood per il tasso di capitalizzazione totale:

R 0 = Y e -m + D (sff, Y e).

Dopo la sostituzione dei valori:

R 0 = 0,2-0,6 (0,2+ 0,0594x0,1344-0,158) -0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI / R o = 70.000 / 0,1297 = $ 539.707

La tecnica di Ellwood può essere utilizzata se il debito e l'apprezzamento della proprietà sono dati in termini monetari. In questo caso i coefficienti e i parametri di quota sono espressi attraverso il costo v.

3. Un immobile (esempio precedente) viene acquistato con un prestito di $ 300.000. Si prevede che il valore dell'immobile aumenterà di $ 160.000 in cinque anni. Qual è il prezzo massimo ragionevole dell'immobile?

Scriviamo l'equazione di Ellwood, sostituendo i valori noti e calcolati ed esprimendo i parametri corrispondenti in termini di costo:

V= $ 532 -195

Nel caso di perizie immobiliari con ipoteca in essere, occorre tener conto che i valori p, R m e T nella formula di Ellwood, rappresentano la parte del debito rimborsato nel periodo di previsione relativa rispettivamente al saldo corrente, alla costante ipotecaria calcolata sulla base del saldo credito corrente e al rapporto attuale del debito ipotecario.

4. Determinare il prezzo degli immobili con ipoteca esistente su mutuo ipotecario emesso sette anni fa nella misura del 60% del costo per vent'anni al 15% annuo con rate mensili escluse le variazioni di valore.

R circa = r = Y e - M.

Determina i valori correnti di m, R m e p:

m = 0,5383; Rm = 0,1761; p = 0,1957.

R = 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 x 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = 70.000 / 0,173 = $ 404,680

Equazione di Ellwood espressa in termini di rapporto di copertura del debito. Il finanziamento di progetti con rischi significativi in relazione alla generazione di reddito stabile può modificare l'orientamento dei finanziatori rispetto al criterio che determina l'ammontare dei fondi presi in prestito. L'istituto di credito ritiene che in questa situazione sia più opportuno determinare l'entità del prestito non in base al prezzo, ma in base al rapporto tra l'importo annuo reddito netto l'investitore alle rate annuali sull'obbligazione di prestito, cioè il prestatore richiede garanzie che il valore di tale rapporto (naturalmente più di uno) non sarà inferiore ad un certo valore minimo determinato dal prestatore. Questo rapporto è chiamato rapporto di copertura del debito: DCR = NOI / DS.

In questo caso, il rapporto debito ipotecario nell'equazione di Ellwood dovrebbe essere espresso in termini di rapporto di copertura del debito DCR:

DCR = NOI / DS = RV / (R m Y m,) = R / (R m m), oppure m = R / (DCRR m).

Dopo aver sostituito questa espressione invece di m otteniamo l'equazione di Ellwood espressa in termini di rapporto di copertura del debito:

5. Valutare una proprietà redditizia con un reddito annuo netto di $ 70.000, mandato di 5 anni. Si presume che dopo tale periodo il valore dell'immobile aumenterà del 30%. Gli immobili si acquistano con un mutuo ipotecario al 15% annuo, con rate mensili, durata 20 anni e rapporto di copertura del debito di 1,3. L'investitore richiede un rendimento finale del 20% sul capitale.

Sostituire i valori e determinare il rapporto di capitalizzazione totale:

SP = 70.000 / 0,1283 = $ 545,800

Gestione finanziaria si basa sui seguenti concetti: contabilizzazione del fattore tempo e del valore temporale delle risorse monetarie, flussi di cassa, contabilizzazione del rischio aziendale e finanziario nel calcolo del reddito atteso, prezzo del capitale, mercato efficiente ecc. La decisione di investire in immobili è associata a vari fattori: una valutazione delle condizioni finanziarie della società e della fattibilità dell'investimento, una valutazione dei ricavi futuri del progetto, una pluralità di progetti disponibili, un numero limitato di risorse finanziarie varie fonti di finanziamento, ecc.

Prendere decisioni sugli investimenti di capitale, in particolare, sull'acquisizione di beni immobili, la terra è una delle aree della gestione finanziaria. Le peculiarità dell'investimento immobiliare e le modalità di valutazione degli immobili come bene da investimento sono legate alle peculiarità del oggetto immobiliare, rischi di investire in immobili, strumenti per investire in immobili.

Il processo decisionale di investimento si basa sull'uso di vari metodi formalizzati e non formalizzati. Condizioni di mercato per lo sviluppo e l'implementazione progetti di investimento apportare modifiche fondamentali nel calcolo dell'efficienza, nella metodologia di valutazione. La metodologia per valutare l'efficacia degli investimenti nel settore immobiliare si basa sullo sviluppo di specialisti nazionali, che, a sua volta, si basa sulla metodologia per valutare l'efficacia dei progetti di investimento dell'UNIDO (Organizzazione delle Nazioni Unite per lo sviluppo industriale), che è ampiamente utilizzato nella pratica mondiale.

Le raccomandazioni metodologiche per la valutazione dell'efficienza contengono un sistema di indicatori, criteri e metodi per valutare l'efficacia dei progetti di investimento nel processo del loro sviluppo e attuazione, utilizzati a vari livelli di gestione.

Modellare i flussi di prodotti, risorse e Soldi;

Tenendo conto dei risultati dell'analisi di mercato, della condizione finanziaria dell'impresa, del grado di fiducia nei project manager, dell'impatto del progetto su ambiente;

Determinazione dell'effetto confrontando i prossimi investimenti e futuri flussi di cassa, nel rispetto del tasso di rendimento del capitale richiesto;

Portare le spese e le entrate future in tempi diversi alle condizioni della loro commensurabilità in termini di valore economico nel periodo iniziale;

Contabilizzazione dell'inflazione, ritardi nei pagamenti e altri fattori che incidono sul valore dei fondi utilizzati;

considerazione dell'incertezza e dei rischi associati all'attuazione del progetto.

Il compito principale nella modellazione del processo di investimento, al fine di valutarne l'efficacia, si riduce alla descrizione del flusso di reddito che dovrebbe essere previsto durante la sua attuazione.

Durante la realizzazione del progetto, tre attività principali:

Operativo (produzione);

Investimento;

Finanziario.

Il flusso di cassa da attività di produzione è la differenza tra i proventi della vendita di prodotti (servizi) esclusa l'imposta sul valore aggiunto e il costo di produzione di tali prodotti esclusa spese di ammortamento... Le deduzioni di ammortamento rappresentano i costi di calcolo, sono calcolate secondo aliquote di ammortamento stabilite e, nella determinazione dell'utile, sono attribuite ai costi. In realtà, l'importo maturato delle detrazioni di ammortamento rimane sul conto della società ed è una fonte interna di finanziamento. Pertanto, il flusso di cassa derivante dall'attività operativa include l'utile netto e gli ammortamenti.

Flusso di cassa da attività di investimento include i proventi della vendita delle attività dell'entità meno i pagamenti per le attività di nuova acquisizione. Il costo di acquisizione di attività in periodi di attività futuri dovrebbe essere calcolato tenendo conto dell'inflazione per le immobilizzazioni per tipo e per beni immateriali... Il flusso di cassa derivante dalle attività di finanziamento tiene conto dei contributi dei proprietari dell'impresa, del capitale proprio, dei prestiti a lungo ea breve termine, degli interessi sui depositi meno gli importi per il rimborso dei prestiti e dei dividendi.

L'importo del flusso di cassa da ciascuna delle aree di attività nell'attuazione del processo di investimento costituirà il saldo dei fondi di liquidazione nel periodo corrispondente. In questo caso, il flusso di cassa totale alla fine del periodo di liquidazione sarà pari alla somma del flusso di cassa del periodo precedente con il saldo dei fondi di liquidazione del periodo in corso.

Un'impresa non può operare senza capitale. Sufficiente può essere considerata una tale quantità di capitale proprio e preso in prestito (preso in prestito), a cui il flusso di cassa totale in tutti i periodi dell'impresa sarà positivo. La presenza di un valore negativo in uno qualsiasi dei periodi di tempo significa che l'azienda non è in grado di coprire i propri costi.

Pertanto, un criterio necessario per accettare un progetto di investimento è un saldo positivo del denaro reale accumulato in qualsiasi intervallo di tempo in cui l'azienda sostiene costi o riceve entrate. Il valore negativo del saldo indica la necessità di attrarre ulteriori fondi propri o presi in prestito.

concetto" progetto di investimento"comporta un evento, attività per raggiungere un obiettivo specifico (risultati), nonché un sistema di documenti organizzativi e contabili e finanziari per l'attuazione di questa attività.

Progetto di investimento- questa è una misura tecnica (miglioramento della tecnologia e del processo tecnologico, modernizzazione della struttura, misure organizzative e tecniche per migliorare la produzione, decisioni gestionali) e la circolazione del denaro (investimenti oggi e redditi futuri).

L'analisi dell'attrattiva dei progetti di investimento si basa sulla valutazione e sul confronto del volume degli investimenti previsti (IC) e dei flussi di cassa futuri (S).

Poiché la liquidità ha un valore temporaneo, è necessario risolvere il problema della comparabilità degli elementi del flusso di cassa. Il problema della comparabilità può essere trattato in modi diversi, a seconda delle condizioni oggettive e soggettive esistenti: l'entità degli investimenti e del reddito, il tasso di inflazione, l'orizzonte di previsione, il livello di qualificazione dell'analista, lo scopo dell'analisi.

I metodi utilizzati per valutare l'attrattività delle attività di investimento possono essere suddivisi in due gruppi: basati su stime attualizzate, es. tenendo conto del fattore tempo e delle stime contabili.

Il processo di investimento è un oggetto di quantita analisi finanziaria, in cui il progetto di investimento è trattato come un flusso di cassa. Da un punto di vista finanziario, il processo di investimento combina due processi opposti: la creazione di una produzione o di un altro impianto per il quale vengono spesi determinati fondi (IC) e la consistente ricezione di entrate (S).

Entrambi questi processi vengono eseguiti in sequenza o in parallelo. Il ritorno sull'investimento può iniziare prima che il processo di investimento sia completato. Il fattore tempo, la distribuzione delle spese IC e del reddito S nel tempo giocano un ruolo maggiore rispetto alla dimensione degli importi, soprattutto nelle operazioni a lungo termine e in condizioni di inflazione.

La durata del periodo di regolamento o dell'orizzonte di calcolo corrisponde alla durata della creazione, della gestione dell'impianto o del raggiungimento delle caratteristiche di profitto specificate o di altri requisiti dell'investitore.

Si consiglia di confrontare vari progetti di investimento e scegliere il migliore utilizzando i seguenti indicatori:

NPV è il valore attuale netto come differenza tra il flusso attuale di entrate e costi;

PI è l'indice di redditività come rapporto tra il flusso ridotto di reddito e costi;

IRR - tasso di rendimento o tasso di rendimento interno, inteso come il tasso di rendimento calcolato a cui NPV = 0;

CC è il prezzo del capitale;

PP - periodo di ammortamento, un indicatore che caratterizza la durata del periodo durante il quale la somma del reddito netto ridotto è pari all'importo degli investimenti;

ARR è il rapporto di efficienza dell'investimento come rapporto tra l'utile di bilancio e l'investimento medio.

L'analisi degli investimenti e dei mutui si basa sull'idea del valore della proprietà come aggregato del costo del capitale e dei fondi presi in prestito. Di conseguenza, il prezzo massimo ragionevole di un immobile è determinato come la somma del valore attuale dei flussi di cassa, inclusi i proventi della restituzione, attribuibili all'investitore e l'importo del prestito o il suo saldo corrente.

L'analisi degli investimenti e dei mutui tiene conto dell'opinione dell'investitore che non paga il costo degli immobili, ma il costo del capitale proprio, e il prestito è considerato come un mezzo aggiuntivo per completare la transazione e aumentare il capitale proprio. L'analisi utilizza due metodi (due tecniche): il metodo tradizionale e la tecnica di Elwood. Il metodo tradizionale riflette esplicitamente la logica dell'analisi degli investimenti e dei mutui. Il metodo di Elwood, che riflette la stessa logica, utilizza rapporti di tassi di rendimento e rapporti patrimoniali delle componenti di investimento.

Metodo tradizionale. Questo metodo tiene conto del fatto che l'investitore e il creditore si aspettano di ricevere un reddito sui fondi investiti e di restituirli. Tali interessi devono essere garantiti da una rendita generale per l'intero importo dell'investimento e dalla vendita dei beni al termine del progetto di investimento. L'importo dell'investimento richiesto è determinato come la somma del valore attuale del flusso di cassa, che è costituito dal capitale proprio dell'investitore e dal saldo del debito corrente.

Il calcolo dei costi nella tecnica tradizionale viene effettuato in tre fasi.

Palcoscenicoio. Per il periodo di previsione adottato, viene redatto un conto economico e viene determinato il flusso di cassa prima delle imposte, ad es. sull'equità. La fase si conclude con la determinazione del valore attuale di questo flusso in accordo con il periodo di previsione e il rendimento finale del capitale Ye atteso dall'investitore.

PalcoscenicoII. Il ricavo della rivendita degli immobili è determinato deducendo dal prezzo di rivendita i costi di transazione e il saldo del debito alla fine del periodo di previsione. Il valore attuale dei proventi è stimato allo stesso tasso.

PalcoscenicoIII. Il valore attuale del capitale proprio è determinato sommando i risultati delle fasi. Si stima il costo del patrimonio netto e il saldo del debito corrente.

La tecnica tradizionale dell'analisi dell'investimento ipotecario consente di trarre alcune conclusioni circa l'influenza dell'ampiezza del periodo di previsione sui risultati della valutazione. Un fattore importante che limita il periodo di detenzione dal punto di vista dell'investitore è la diminuzione nel tempo dell'ammortamento (attività) e delle detrazioni di interessi dagli utili ante imposte. Inoltre, possono apparire opzioni di investimento più preferite (fattori esterni). D'altra parte, il valore attuale dell'indice di indebitamento corrente sta gradualmente diminuendo, il che porta all'efficacia della leva finanziaria. L'analisi mediante tecniche tradizionali di opzioni con diversi periodi di possesso mostra un evidente effetto del periodo di previsione sul valore del valore accertato. In questo caso la dipendenza è tale che all'aumentare del periodo di possesso previsto, il valore del valore accertato diminuisce, salvo diminuzione del costo nei periodi di previsione.

La tecnica di Elwood. Viene utilizzato nell'analisi degli investimenti e dei mutui e fornisce gli stessi risultati della tecnica tradizionale, poiché si basa sullo stesso insieme di dati e idee iniziali sulla relazione tra gli interessi del capitale proprio e del capitale di debito nel periodo di sviluppo dell'investimento progetto. La differenza tra la tecnica di Elwood sta nel fatto che si basa sui rapporti di redditività degli indicatori di equità nella struttura degli investimenti, sui cambiamenti nel valore di tutto il capitale e mostra abbastanza chiaramente il meccanismo per cambiare il capitale azionario durante il periodo di investimento.

Vista generale della formula di Elwood:

dove R 0 è il rapporto di capitalizzazione totale

INSIEME A- Rapporto mutuo Ellwood

- condividere la variazione del valore dell'immobile

(sff, Y e ) - fattore del fondo di compensazione al tasso di rendimento del capitale

- variazione quota reddito per il periodo di previsione

- coefficiente di stabilizzazione

Rapporto ipotecario Elwood:

C = Ye + p (sff, Ye) - Rm

Dove p è la quota del saldo del prestito corrente ammortizzata nel periodo di previsione

Rm - costante del mutuo rispetto al saldo del debito corrente.

Espressione
nell'equazione - un fattore stabilizzante e viene utilizzato quando il reddito non è costante, ma cambia regolarmente. Di solito, viene impostata la legge di variazione del reddito (ad esempio lineare, esponenziale, secondo il fattore del fondo di accumulo), in base alla quale viene determinato il coefficiente di stabilizzazione secondo tabelle precalcolate. Il costo è determinato dividendo il reddito dell'esercizio precedente la data di valutazione per il rapporto di capitalizzazione tenuto conto della stabilizzazione del reddito. In futuro, prenderemo in considerazione la tecnica di Elwood solo per il reddito costante.

Scriviamo l'espressione di Elwood senza tener conto della variazione di valore degli immobili a reddito costante:

Questa espressione è chiamata coefficiente di capitalizzazione di base, che è uguale al tasso finale di rendimento del capitale, rettificato per i termini di finanziamento e di ammortamento.

Considera la struttura del rapporto di capitalizzazione totale nella forma Elwood senza tenere conto delle variazioni del valore della proprietà, per la quale utilizziamo la tecnica del gruppo di investimento per i tassi di rendimento. Questa tecnica pesa i tassi di rendimento del capitale proprio e del debito nelle rispettive quote del capitale investito totale:

Yo = m * Ym + (1 - m) * Sì

Affinché questa espressione diventi equivalente al coefficiente di base r, devono essere presi in considerazione altri due fattori. Il primo è che l'investitore deve detrarre periodicamente dal suo reddito per ammortizzare il prestito, riducendo il suo patrimonio. Pertanto, è necessario adeguare il valore di Yo nell'espressione precedente aggiungendo una quota pagata periodicamente di tutto il capitale ad un interesse pari al tasso di interesse sul prestito. L'espressione per questo aggiustamento è la quota di capitale di terzi m moltiplicata per il fattore del Recovery Fund al tasso di interesse (sff, Ym). Il valore (sff, Ym) è uguale alla differenza tra la costante del mutuo e il tasso di interesse, cioè Rm - Ym. Pertanto, fatta salva questa modifica:

Yo = m * Ym + (1 - m) * Sì + m * (Rm - Ym)

Il secondo termine di rettifica dovrebbe tenere conto del fatto che il capitale proprio dell'investitore a seguito della restituzione aumenta dell'importo della parte del prestito ammortizzata durante il periodo di detenzione. Per determinare tale rettifica, moltiplicare l'importo ammortizzato in azioni del capitale iniziale complessivo per il fattore del Recovery Fund al tasso di rendimento finale del capitale (il realizzo del capitale avviene alla fine del periodo di detenzione). Di conseguenza, il secondo termine correttivo ha la forma: mp (sff, Ym), e con segno meno, poiché questa correzione aumenta il costo.

Così:

Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye + m (Rm - Ym) - mp (sff, Ye)

E dopo aver combinato membri simili e aver sostituito Yo con r (non prendiamo in considerazione la variazione del valore della proprietà):

R = Sì - m * (Sì + (p (sff) - Rm))

Quindi, otteniamo il rapporto di capitalizzazione di base dell'espressione di Elwood. Il passaggio coerente dalla tecnica del gruppo di investimento attraverso la presa in considerazione dei necessari adeguamenti all'espressione di Elwood mostra che questa espressione riflette davvero tutti gli elementi della trasformazione dei fondi propri e presi in prestito, combinati nel capitale investito, in particolare, leva finanziaria, prestito ipotecario ammortamenti e plusvalenze derivanti dall'ammortamento del prestito.

Equazione di Elwood espressa in termini di rapporto di copertura del debito. Il finanziamento di progetti con rischi significativi in relazione alla generazione di reddito stabile può modificare l'orientamento dei finanziatori rispetto al criterio che determina l'ammontare dei fondi presi in prestito. Il prestatore ritiene che in questa situazione sia più opportuno determinare l'entità del prestito non sulla base del prezzo, ma sulla base del rapporto tra il reddito netto annuo dell'investitore e i pagamenti annuali sull'obbligazione del prestito, ad es. il creditore richiede garanzie che il valore di tale rapporto (naturalmente più di uno) non sarà inferiore ad un certo valore minimo determinato dal creditore. Questo rapporto è chiamato rapporto di copertura del debito:

In questo caso, il rapporto debito ipotecario nell'equazione di Elwood dovrebbe essere espresso in termini di rapporto di copertura del debito DCR:

DCR = NOI / DS = RV / (Rm * Vm) = R / (Rm * m), o

Dopo aver sostituito m a questa espressione, otteniamo l'equazione di Elwood, espressa in termini di rapporto di copertura del debito:

Tali finanziamenti vengono erogati per un importo che è parte del valore dell'immobile, principalmente in funzione della percezione da parte del creditore della liquidità del bene oggetto di investimento. Partecipazione congiunta - in questo caso, il creditore partecipa alla distribuzione degli utili da reddito e/o all'aumento del valore delle attività oltre al pagamento degli interessi, fornendo un prestito a un interesse più agevolato. L'analisi delle circostanze dei mutui come parte integrante del progetto di investimento crea la base necessaria per determinare i flussi di cassa del valore corrente delle attività e ...

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Argomento 8. Fondamenti di analisi degli investimenti e dei mutui.

Piano:

Tipologie di prestito e legislazione sulle garanzie.
Metodi di analisi degli investimenti e dei mutui.
Impatto di un mutuo ipotecario sul rapporto prezzo-valore.

L'impatto della leva finanziaria.

Man mano che le istituzioni di finanziamento si sviluppano e la disponibilità di prestiti cresce, un numero crescente di investitori attrae fondi presi in prestito per lo sviluppo di progetti di investimento relativi al settore immobiliare. Se la garanzia di un'obbligazione di debito a lungo termine è un pegno del bene investito del mutuatario, allora tale prestito è chiamato mutuo. È questa forma di prestito che è più tipica per le operazioni che comportano il trasferimento di diritti su beni immobili ed è più preferibile per ridurre al minimo i rischi per i finanziatori. L'interesse nell'uso del capitale preso in prestito, insieme a una diminuzione del rischio di investimento, è causato da una serie di altre ragioni economiche.

Il principale è che, a determinate condizioni, l'uso di un prestito aumenta il reddito del suo beneficiario, poiché il profitto guadagnato con l'aiuto di questi fondi, in un importo superiore agli interessi pagati, aumenta il capitale dell'investitore se il rendimento su tutto il capitale investito supera il costo dei fondi presi in prestito ... Questo è l'effetto della leva finanziaria (leva), che di solito è definita come l'uso di fondi presi in prestito per implementare un progetto di investimento.

2. Tipologie di prestito e legislazione sulle garanzie.

Ci sono molti schemi al giorno d'oggi prestito ipotecario che si differenziano principalmente per le condizioni di ottenimento dei finanziamenti, i piani di pagamento degli interessi e l'ammortamento della quota capitale del debito. In Russia, i prestiti ipotecari sono attualmente molto limitati, i prestiti stessi sono molto costosi e i prestiti a lungo termine sono praticamente inesistenti. Ciò è dovuto principalmente ai rischi significativi di cui è gravato mercato russo immobiliare, e la mancanza di proprietà privata della terra, che è la componente principale delle garanzie immobiliari. Inoltre, non esiste ancora una legge sui prestiti ipotecari.

Tuttavia, non c'è dubbio che nel prossimo futuro l'istituto del credito ipotecario assumerà inevitabilmente forme civili. Di conseguenza, gli analisti che lavorano nel campo della valutazione di progetti di investimento relativi al settore immobiliare dovrebbero essere esperti nelle forme di prestito ipotecario, negli schemi per adempiere agli obblighi di debito degli investitori e nell'influenza di questi fattori sul prezzo degli oggetti investiti.

Il più comune i seguenti tipi titoli di coda:

Con pagamento a sfera
Auto-ammortizzamento
Tasso di interesse variabile
Ribaltamento canadese
Mutuo finale
Partecipazione congiunta
Prestito con punti sconto.

Prestiti con pagamento a pallaprevede il pagamento e gli interessi per l'importo capitale del debito alla fine della durata del prestito. Ci sono opzioni intermedie, come il pagamento periodico degli interessi e il rimborso dell'importo dovuto alla fine del periodo di prestito. I prestiti a sfera sono più tipici per gli investitori che cercano di ridurre al minimo i costi durante lo sviluppo del progetto e alla fine di questo periodo eseguire obbligazioni dopo la vendita dei loro beni.

Prestito autoammortamentoprevede pagamenti periodici uguali, compresi quelli degli interessi decrescenti all'ammortamento del debito e quelli crescenti dell'ammortamento del prestito. Tali prestiti vengono erogati per un importo che è parte del valore dell'immobile, principalmente in funzione della percezione del prestatore della liquidità del bene oggetto di investimento. Il prestito ipotecario autoammortizzante è più conveniente quando si analizza la struttura degli investimenti e caratteristiche economiche immobili redditizi, pertanto, in futuro, nel considerare le modalità di analisi dell'investimento ipotecario, utilizzeremo un prestito di questo tipo.

Mutuo a tasso variabiledi solito viene utilizzato quando investitori e istituti di credito cercano di tenere conto della situazione dei prezzi in rapida evoluzione nel mercato dei capitali e delle risorse. In questo caso, il tasso di interesse può essere modificato sia direttamente, sia attraverso una modifica dell'entità dei pagamenti o dei termini di ammortamento.

Ribaltamento canadese- una forma di prestito a tasso variabile, quando il tasso di interesse viene adeguato ad intervalli di tempo predeterminati (solitamente diversi anni).

Mutuo finaleè presentata da un terzo o dal titolare della prima ipoteca, formando un'ipoteca junior. Il titolare del diritto di garanzia finale è responsabile per il resto del primo prestito, chiedendo pagamenti più elevati dall'importo del prestito finale, che include il resto del vecchio prestito e il proprio prestito. Pertanto, il nuovo prestatore utilizza la leva finanziaria per il proprio prestito.

Partecipazione congiunta- in tal caso, il finanziatore partecipa alla distribuzione dell'utile da reddito e (o) all'incremento del valore dei beni oltre al pagamento degli interessi, concedendo un prestito a un tasso di interesse più favorevole.

Prestito con punti scontosignifica che il mutuatario riceve effettivamente un importo inferiore a quello specificato nel contratto di prestito. Tuttavia, gli interessi e gli ammortamenti devono essere pagati sull'intero importo del debito. L'investitore accetta uno sconto sull'importo del prestito in cambio di un tasso di interesse basso, mentre il prestatore, concedendo un prestito a sconto, aumenta il rendimento finale rispetto al prestito reale. Lo sconto sull'importo negoziato viene misurato in punti di sconto. Un punto di sconto è pari all'uno per cento dell'importo del debito contrattuale.

In pratica, vengono utilizzati molti altri tipi di prestiti ipotecari, ma tutti sono modifiche di quanto sopra.

L'analisi delle circostanze ipotecari come parte integrante del progetto di investimento crea la base necessaria per determinare i flussi di cassa, il valore attuale delle attività e del patrimonio netto. Il valutatore deve conoscere gli interessi e le preferenze attuali dei proprietari e dei creditori, nonché le condizioni prevalenti nel mercato dei capitali, al fine di regolare correttamente valore nominale obbligazioni di debito come parte integrante del valore corrente del proprietario.

Analizzando il bene immobile come oggetto di finanziamento, il perito dovrebbe essere esperto di legislazione, in particolare, sapere se tale proprietà è soggetta all'impatto di diritti come il diritto di alienazione, il diritto di fatturato e il diritto di essere il oggetto di prestito ipotecario.

Considera le principali disposizioni del progetto di legge federale "Sui mutui (pegno immobiliare)", su cui è consigliabile concentrarsi per un perito immobiliare praticante.

La base per il verificarsi di un'ipoteca è un accordo sulla costituzione in pegno di beni immobili (contratto ipotecario), in base al quale il creditore pignoratizio di un'obbligazione di prestito garantita da ipoteca, ha il diritto di garantire i suoi crediti pecuniari dal valore dei beni pignorati del pegno.
Il diritto di pegno si estende a terreni, imprese, edifici, strutture, appartamenti e altro. immobiliare nei limiti stabiliti dalle leggi federali.
L'oggetto di un'ipoteca può essere un bene immobile, i cui diritti sono soggetti a registrazione statale:

terra
imprese, nonché edifici, strutture e altri beni immobili utilizzati negli affari
edifici residenziali, appartamenti e parti di edifici residenziali e appartamenti, costituiti da uno o più locali isolati
cottage estivi, case da giardino, garage e altri edifici di consumo
navi aeree e marittime di navigazione interna e oggetti spaziali.

I beni che appartengono al mutuatario in base a diritti di proprietà o in base al diritto di gestione economica possono essere gravati dal diritto di pegno.
I beni immobili non possono diventare oggetto di un contratto di mutuo, rispetto al quale, secondo la legge federale, è vietata la preclusione, non è prevista la privatizzazione obbligatoria o la privatizzazione del divieto.
Il contratto di mutuo deve contenere l'esito dell'accertamento dell'immobile, che è determinato di comune accordo tra il creditore pignoratizio e il creditore pignoratizio.
Il valore di un appezzamento di terreno non può essere determinato al di sotto della sua base normativa.
I soggetti del contratto di mutuo possono utilizzare i servizi di un'organizzazione professionale indipendente per valutare l'oggetto in pegno.
I mutui sono soggetti alla registrazione statale da parte delle autorità giudiziarie nel registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso.
Eventuale alienazione di beni immobili dati in pegno dal mutuatario ad altra persona a seguito di “vendita, donazione, inganno, conferimento ad una società di persone o società, ovvero conferimento ad una cooperativa di produzione o comunque solo con il consenso del creditore ipotecario, salvo diversa disposizione del contratto ipotecario”.
È possibile stipulare un'altra obbligazione ipotecaria (ipoteca successiva) su un immobile già destinato in base al contratto di ipoteca a garantire l'obbligazione precedente (ipoteca precedente), se ciò non è vietato dall'ipoteca precedente. L'ipoteca successiva non è consentita se l'ipoteca precedente è certificata.
La soddisfazione delle pretese del creditore pignoratizio per un'ipoteca precedente ha la priorità sulla soddisfazione delle richieste del creditore pignoratizio per un'ipoteca successiva.
I diritti derivanti da un contratto di mutuo, se non è certificato da un'ipoteca, possono essere venduti dal creditore pignoratizio ad un'altra persona, se ciò non è vietato dal contratto. Il soggetto al quale vengono trasferiti i diritti derivanti dal contratto ipotecario riceve anche i diritti derivanti dall'obbligazione principale garantita dall'ipoteca.
L'obbligazione ipotecaria può essere trasferita ad un'altra persona con il trasferimento dei diritti derivanti dall'obbligazione garantita dall'ipoteca, e anche costituita in pegno ad un'altra persona in conformità con l'obbligo previsto dal contratto di prestito tra questa persona e il creditore ipotecario.
La decisione del tribunale sul pignoramento dell'immobile costituito in pegno ipotecario deve indicare il prezzo di vendita iniziale dell'immobile per la sua vendita all'asta pubblica.
In base a un contratto di mutuo, i terreni di proprietà di cittadini e persone giuridiche possono essere ipotecati.
I terreni di proprietà statale o comunale, ad eccezione dei terreni, possono essere ipotecati in base a un contratto di mutuo uso comune, aree protette, aree in cui è vietata la costruzione, aree con condizioni di utilizzo speciali e aree in cui le ipoteche non sono consentite dalla legge federale.
Un contratto di ipoteca riguardante un'impresa, un edificio o una struttura è possibile solo in combinazione con il terreno su cui si trovano questi oggetti, o con una parte funzionalmente necessaria di questo terreno o il diritto di affittare questo terreno. Il diritto all'uso permanente di un appezzamento di terreno non è soggetto a pegno, ma viene trasferito quando viene riscossa la preclusione su beni immobili situati su questo terreno.
La valutazione del patrimonio della società è obbligatoria ed è allegato al contratto di mutuo della società o di parte del suo complesso immobiliare.
I mutui di edifici residenziali e appartamenti singoli e plurifamiliari sono consentiti se di proprietà privata e non consentiti se questi oggetti sono di proprietà statale o comunale.

3. Metodi di investimento e analisi dei mutui.

L'analisi degli investimenti e dei mutui tiene conto dell'opinione dell'investitore che non paga il costo degli immobili, ma il costo del capitale proprio, e il prestito è considerato come un mezzo aggiuntivo per completare la transazione e aumentare il capitale proprio. L'analisi utilizza due metodi (due tecniche): il metodo tradizionale e la tecnica di Elwood. Il metodo tradizionale riflette esplicitamente la logica dell'analisi degli investimenti e dei mutui. Il metodo di Elwood, che riflette la stessa logica, utilizza rapporti di tassi di rendimento e rapporti patrimoniali delle componenti di investimento.

Metodo tradizionale.Questo metodo tiene conto del fatto che l'investitore e il creditore si aspettano di ricevere un reddito sui fondi investiti e di restituirli. Tali interessi devono essere garantiti da una rendita generale per l'intero importo dell'investimento e dalla vendita dei beni al termine del progetto di investimento. L'importo dell'investimento richiesto è determinato come la somma del valore attuale del flusso di cassa, che è costituito dal capitale proprio dell'investitore e dal saldo del debito corrente.

Il calcolo dei costi nella tecnica tradizionale viene effettuato in tre fasi.

Fase I. Per il periodo di previsione adottato, viene redatto un conto economico e viene determinato il flusso di cassa prima delle imposte, ad es. sull'equità. La fase si conclude con la determinazione del valore attuale di tale flusso in funzione del periodo di previsione e del rendimento finale del capitale atteso dall'investitore Voi.

Fase III. Il valore attuale del capitale proprio è determinato sommando i risultati delle fasi. Si stima il costo del patrimonio netto e il saldo del debito corrente.

La tecnica tradizionale dell'analisi dell'investimento ipotecario consente di trarre alcune conclusioni circa l'influenza dell'ampiezza del periodo di previsione sui risultati della valutazione. Un fattore importante che limita il periodo di detenzione dal punto di vista dell'investitore è la diminuzione nel tempo dell'ammortamento (attività) e delle detrazioni di interessi dagli utili ante imposte. Inoltre, possono apparire opzioni di investimento più preferite (fattori esterni). D'altra parte, il valore attuale dell'indice di indebitamento corrente sta gradualmente diminuendo, il che porta all'efficacia della leva finanziaria. L'analisi mediante tecniche tradizionali di opzioni con diversi periodi di possesso mostra un evidente effetto del periodo di previsione sul valore del valore accertato. In questo caso la dipendenza è tale che all'aumentare del periodo di possesso previsto, il valore del valore accertato diminuisce, salvo diminuzione del costo nei periodi di previsione.

La tecnica di Elwood. Viene utilizzato nell'analisi degli investimenti e dei mutui e fornisce gli stessi risultati della tecnica tradizionale, poiché si basa sullo stesso insieme di dati e idee iniziali sulla relazione tra gli interessi del capitale proprio e del capitale di debito nel periodo di sviluppo dell'investimento progetto. La differenza tra la tecnica di Elwood sta nel fatto che si basa sui rapporti di redditività degli indicatori di equità nella struttura degli investimenti, sui cambiamenti nel valore di tutto il capitale e mostra abbastanza chiaramente il meccanismo per cambiare il capitale azionario durante il periodo di investimento.

Vista generale della formula di Elwood:

dove R 0 - rapporto di capitalizzazione totale

INSIEME A - Rapporto mutuo Ellwood

Variazione frazionaria del valore della proprietà

(sff, Y e) - fattore del fondo di recupero al tasso di rendimento del capitale

Condividi la variazione del reddito per il periodo di previsione

Fattore di stabilizzazione

Rapporto ipotecario Elwood:

C = Ye + p (sff, Ye) - Rm

Dove p è la quota del saldo del prestito corrente ammortizzata nel periodo di previsione

Rm - costante ipotecaria rispetto al saldo del debito corrente.

L'espressione nell'equazione è un fattore stabilizzante e viene utilizzata quando il reddito non è costante, ma cambia regolarmente. Solitamente viene fissata la legge di variazione del reddito (ad esempio lineare, esponenziale, secondo il fattore del fondo di accumulo), in base alla quale viene determinato il coefficiente di stabilizzazione secondo tabelle precalcolate. Il costo è determinato dividendo il reddito dell'esercizio precedente la data di valutazione per il rapporto di capitalizzazione tenuto conto della stabilizzazione del reddito. In futuro, prenderemo in considerazione la tecnica di Elwood solo per il reddito costante.

Scriviamo l'espressione di Elwood senza tener conto della variazione di valore degli immobili a reddito costante:

Questa espressione è chiamata coefficiente di capitalizzazione di base, che è uguale al tasso finale di rendimento del capitale, rettificato per i termini di finanziamento e di ammortamento.

Yo = m * Ym + (1 - m) * Sì

Affinché questa espressione diventi equivalente al coefficiente di base R , è necessario tenere conto di altri due fattori. Il primo è che l'investitore deve detrarre periodicamente dal suo reddito per ammortizzare il prestito, riducendo il suo patrimonio. Pertanto, è necessario correggere il valore si nell'espressione precedente aggiungendo la quota periodicamente pagata di tutto il capitale ad un interesse pari al tasso di interesse sul prestito. L'espressione per questo aggiustamento è la quota di debito m moltiplicato per il fattore del fondo di compensazione al tasso di interesse(sff, Ym). La quantità (sff, Ym) è uguale alla differenza tra la costante ipotecaria e il tasso di interesse, ovvero Rm - Ym ... Pertanto, fatta salva questa modifica:

Yo = m * Ym + (1 - m) * Sì + m * (Rm - Ym)

Il secondo termine di rettifica dovrebbe tenere conto del fatto che il capitale proprio dell'investitore a seguito della restituzione aumenta dell'importo della parte del prestito ammortizzata durante il periodo di detenzione. Per determinare tale rettifica, moltiplicare l'importo ammortizzato in azioni del capitale iniziale complessivo per il fattore del Recovery Fund al tasso di rendimento finale del capitale (il realizzo del capitale avviene alla fine del periodo di detenzione). Pertanto, il secondo termine correttivo è: mp (sff, Ym) , e con un segno meno, poiché questa modifica aumenta il costo.

Così:

Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye + m (Rm - Ym) - mp (sff, Ye)

E dopo aver unito membri simili e aver sostituito Yo su r (non teniamo conto della variazione del valore dell'immobile):

R = Sì - m * (Sì + (p (sff) - Rm))

Equazione di Elwood espressa in termini di rapporto di copertura del debito.Il finanziamento di progetti con rischi significativi in relazione alla generazione di reddito stabile può modificare l'orientamento dei finanziatori rispetto al criterio che determina l'ammontare dei fondi presi in prestito. Il prestatore ritiene che in questa situazione sia più opportuno determinare l'entità del prestito non sulla base del prezzo, ma sulla base del rapporto tra il reddito netto annuo dell'investitore e i pagamenti annuali sull'obbligazione del prestito, ad es. il creditore richiede garanzie che il valore di tale rapporto (naturalmente più di uno) non sarà inferiore ad un certo valore minimo determinato dal creditore. Questo rapporto è chiamato rapporto di copertura del debito:

DCR = NOI / DS

In questo caso, il rapporto di indebitamento ipotecario nell'equazione di Elwood dovrebbe essere espresso in termini di rapporto di copertura del debito DCR:

DCR = NOI / DS = RV / (Rm * Vm) = R / (Rm * m), o

M = R / (DCR * Rm)

Dopo aver sostituito questa espressione invece di m otteniamo l'equazione di Elwood espressa in termini di rapporto di copertura del debito:

4 ... Impatto di un mutuo ipotecario sul rapporto prezzo-valore.

Come già accennato, l'interesse principale dell'investitore è aumentare il capitale proprio a seguito dell'attuazione del progetto di investimento. Il proprietario deve ottimizzare la struttura del capitale soppesando tutti i costi, i rischi ei costi del servizio del debito e confrontandoli con l'efficienza futura dell'utilizzo di fondi propri e presi in prestito. L'investitore ritiene che un progetto che utilizza un prestito a basso costo con un rapporto di indebitamento desiderato, un lungo periodo di ammortamento e un rendimento del capitale che soddisfa i suoi requisiti sia considerato un progetto di successo. Per l'attuazione di queste condizioni, l'investitore è disposto a pagare un prezzo superiore al valore di mercato dell'immobile. Pertanto, i termini specifici del finanziamento influiscono sull'importo del denaro pagato per gli immobili a seguito di una specifica operazione di vendita e acquisto, ma non sul suo valore. Le condizioni di finanziamento non influiscono sulla natura fisica della proprietà e sui pagamenti dell'affitto. Per tradurre il prezzo in valore (a volte si usa il termine “valore di mercato monetario”), il perito deve conoscere bene le preferenze tipiche di finanziatori e investitori.

Al fine di determinare il valore degli immobili, che, secondo il significato principale dell'analisi degli investimenti e dei mutui, è la somma degli interessi di mercato correnti delle componenti finanziarie, è necessario determinare il valore di mercato dell'obbligazione di debito e aggiungerlo al capitale azionario dell'acquirente (pagamento).

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Istituto automobilistico e autostradale di Mosca

(Università Tecnica Statale)

DIPARTIMENTO DI ECONOMIA DEI TRASPORTI AUTOMOBILISTICI

Disciplina "Economia degli immobili"

"Fondamenti di analisi degli investimenti e dei mutui"

Mosca 2009

introduzione

3. Condizioni di finanziamento

Letteratura

introduzione

collegamento diretto e forte della proprietà con il terreno;

l'oggetto immobiliare non può essere spostato dal terreno senza un danno significativo al suo scopo;

gli immobili sono classificati come attività finanziarie;

le transazioni immobiliari sono effettuate nel mercato immobiliare - un segmento specifico (settore) del mercato finanziario;

mercato immobiliare - la sfera degli investimenti di capitale (sfera degli investimenti), nonché il sistema delle relazioni economiche tra i partecipanti al mercato finanziario per quanto riguarda le transazioni immobiliari; l'acquisto e la vendita di oggetti immobiliari è associato al movimento di capitale o valore che genera reddito;

l'acquisizione di un bene immobiliare significa un investimento di capitale in questo bene, che genera reddito al suo proprietario durante l'operazione o la locazione, nonché dopo la sua rivendita a un prezzo più elevato;

a causa della specificità degli immobili come categoria finanziaria e il suo alto costo, lo stato pone elevate esigenze sul rispetto della legalità delle transazioni immobiliari, pertanto quasi tutte le transazioni nel mercato immobiliare devono essere sottoposte a registrazione statale;

la domanda di oggetti immobiliari non è intercambiabile, quindi, anche se l'offerta supera la domanda, essa (domanda) rimane spesso insoddisfatta;

l'importo della domanda di oggetti immobiliari è determinato da fattori geografici e storici, nonché dallo stato delle infrastrutture nell'area in cui si trova l'immobile.

Va notato che l'elemento principale o l'attributo degli immobili è la terra.

A causa dell'elevata dinamica dei prezzi di tutti gli oggetti finanziari, così come di tutti gli altri mercati, nonché dell'assenza di una base informativa più o meno efficiente sugli oggetti immobiliari, il mercato immobiliare non può esistere senza una valutazione dei suoi oggetti . Per valutazione immobiliare si intende, prima di tutto, la valutazione dei diritti di proprietà sugli immobili e sull'immobile stesso.

Quasi tutte le operazioni di acquisto di immobili vengono effettuate con l'attrazione di mutui ipotecari, ovvero prestiti garantiti da immobili. In tali condizioni, il valore dell'immobile è definito come la somma del mutuo ipotecario, del valore attuale dei redditi derivanti dall'uso degli immobili e dei proventi della rivendita degli immobili. In generale, la valutazione del valore degli immobili vincolati o acquisiti con un mutuo ipotecario viene effettuata utilizzando l'analisi dell'investimento ipotecario. Questo documento prenderà in considerazione le questioni relative al prestito ipotecario e le basi dell'analisi degli investimenti e dei mutui.

1. Il concetto di prestito ipotecario

Mutuo - ipoteca di beni immobili come mezzo per garantire obbligazioni. La presenza di un sistema di prestito ipotecario è parte integrante di qualsiasi sistema sviluppato di diritto privato. Il ruolo dei mutui aumenta soprattutto quando lo stato dell'economia è insoddisfacente. In questo caso, un sistema ipotecario ben congegnato ed efficace, da un lato, aiuta a ridurre l'inflazione, attingendo ai fondi temporaneamente liberi di cittadini e imprese, dall'altro, aiuta a risolvere problemi sociali e problemi economici.

Spesso, il termine "mutuo" significa prestito ipotecario, ma "mutuo" ha un significato indipendente - pegno immobiliare come un modo per garantire gli obblighi.

Il settore immobiliare è parte integrante della maggior parte processi economici... Tuttavia, per le sue peculiarità, appartiene agli oggetti ottimali per il prestito. Al massimo caratteristiche importanti include il seguente.

1. Il costo degli immobili come unità di beni è molto elevato e richiede un capitale significativo da parte dell'investitore.

2. Il bene immobile, prima di tutto, è un appezzamento di terreno sul quale vengono erette alcune migliorie per garantirne la redditività; il processo di utilizzo di immobili a reddito può essere effettuato solo nel luogo della sua creazione iniziale, poiché non è soggetto a trasporto.

3. Il diritto alla proprietà immobiliare come merce è soggetto alla registrazione obbligatoria nel registro statale unificato dei diritti immobiliari secondo le modalità previste dalla legge federale.

4. Il settore immobiliare ha una dimensione fisica abbastanza grande, l'invecchiamento fisico ed economico degli immobili avviene da molto tempo.

5. Durante la vita economica degli immobili è possibile effettuare interventi patrimoniali che incidono sull'ammontare del reddito e, quindi, può essere stabile, diminuire e crescere nel tempo.

6. Gli investimenti in immobili sono meno ammortizzati, poiché le variazioni di valore degli immobili di solito compensano i processi inflazionistici.

L'opportunità di utilizzare fondi presi in prestito nelle transazioni immobiliari esiste sia per il mutuatario che per il mutuante.

I vantaggi di attrarre fondi presi in prestito per acquistare immobili consentono all'investitore (mutuatario):

1. Acquisire un oggetto più costoso rispetto al proprio capitale, che possiede al momento della transazione.

2. Diversificare il portafoglio immobiliare investendo i fondi propri liberati per il prestito in altri oggetti.

3. L'acquisto rateale di un immobile a reddito consente al proprietario di estinguere il debito nei confronti del creditore con gli interessi del reddito generato dall'immobile stesso.

4. Aumentare il tasso di rendimento del capitale proprio scegliendo le condizioni di finanziamento ottimali.

Considerando gli aspetti positivi dell'utilizzo dei fondi presi in prestito da parte dell'investitore, è necessario notare gli inconvenienti.

1. L'importo restituito al prestatore supera il prestito ricevuto, poiché l'investitore deve pagare gli interessi.

2. Un mutuo ipotecario è una fonte presa in prestito che richiede un rimborso tempestivo e completo.

3. Modifiche delle condizioni del prestito stipulate nel contratto di prestito originario, una diminuzione nel processo di operazione immobiliare del valore del reddito netto di gestione dell'immobile può portare a una leva finanziaria negativa.

4. La violazione del piano di rimborso del prestito conferisce al creditore il diritto di pignorare la proprietà costituita in pegno. In questo caso, la proprietà viene venduta e il debito viene pagato dal prezzo di vendita. Il saldo dei proventi della vendita di immobili dovuti al proprietario può essere inferiore all'importo del prestito rimborsato.

Il prestatore prende una decisione sulla fornitura di fondi presi in prestito a lungo termine garantiti da immobili sulla base dell'analisi dei seguenti fattori:

1. L'oggetto accreditato per motivi fisici, economici e caratteristiche legali durante l'intero periodo di rimborso del debito può essere controllato dal creditore.

2. La registrazione statale obbligatoria dei diritti immobiliari, nonché le transazioni con essa, comprese le ipoteche, funge da garanzia legale dell'adempimento degli obblighi contrattuali da parte del mutuatario.

3. Fisico a lungo termine e vita economica l'immobile è la base per la restituzione non solo della quota capitale, ma anche degli interessi dovuti.

4. Sistema di disegno flessibile contratto di prestito, la possibilità di includervi condizioni speciali consente al prestatore di tenere conto della variazione del rendimento di mercato delle risorse creditizie, sostenibilità finanziaria il mutuatario, per influenzare il processo di rivendita dell'immobile prestato durante il periodo di rimborso del debito.

5. La registrazione di un "mutuo" sui mutui concessi consente banca ipotecaria mettere in circolazione mutui e ricostituire le proprie risorse creditizie.

Le caratteristiche considerate degli immobili hanno portato al fatto che nei paesi sviluppati economia di mercato gli oggetti immobiliari vengono acquistati con la partecipazione di un mutuo ipotecario. Un prestito ipotecario è un tipo di prestito, che è caratterizzato da: fornire fondi per lungo tempo, prestare un'operazione per l'acquisizione di immobili, l'immobile acquisito funge da garanzia.

Quindi, una caratteristica distintiva di un mutuo ipotecario è la combinazione dell'oggetto della garanzia e dell'oggetto acquistato.

Durante l'intero periodo del prestito, il mutuatario (pegno) e il prestatore (pegno in pegno) non hanno pieni diritti sulla proprietà data in pegno. Pur conservando i diritti di proprietà e d'uso, non possono disporre della proprietà. Allo stesso tempo, il mutuatario deve gestire la proprietà in modo tale che il reddito ricevuto consenta di estinguere il debito principale, pagare gli interessi maturati, le tasse, premi assicurativi, per effettuare riparazioni tempestive per mantenere l'oggetto in buone condizioni, nonché per ricevere reddito sul capitale investito.

2. Tipi di prestito e legislazione sulle garanzie

Attualmente esistono molti schemi di prestito ipotecario, che si differenziano principalmente in termini di ottenimento di prestiti, schemi di pagamento degli interessi e ammortamento della quota capitale del debito. Le tipologie di prestito più comuni sono:

Con pagamento a sfera;

Auto-ammortizzamento;

Con un tasso di interesse variabile;

ribaltamento canadese;

Ipoteca finale;

Partecipazione congiunta;

Prestito con punti sconto.

Prestiti con pagamento a palla prevedere il pagamento e gli interessi per l'importo capitale del debito alla fine della durata del prestito. Ci sono opzioni intermedie, come il pagamento periodico degli interessi e il rimborso dell'importo dovuto alla fine del periodo di prestito. I prestiti a sfera sono più tipici per gli investitori che cercano di ridurre al minimo i costi durante lo sviluppo del progetto e alla fine di questo periodo adempiono ai loro obblighi di debito dopo la vendita dei loro beni.

Prestito autoammortamento prevede pagamenti periodici uguali, compresi quelli degli interessi decrescenti all'ammortamento del debito e quelli crescenti dell'ammortamento del prestito. Tali prestiti vengono erogati per un importo che è parte del valore dell'immobile, principalmente in funzione della percezione del prestatore della liquidità del bene oggetto di investimento. Un mutuo ipotecario autoammortante è più conveniente quando si analizza la struttura degli investimenti e le caratteristiche economiche degli immobili redditizi, quindi, in futuro, quando si considerano i metodi di analisi dell'investimento ipotecario, utilizzeremo un prestito di questo tipo.

Mutuo a tasso variabile di solito viene utilizzato quando investitori e istituti di credito cercano di tenere conto della situazione dei prezzi in rapida evoluzione nel mercato dei capitali e delle risorse. In questo caso, il tasso di interesse può essere modificato sia direttamente, sia attraverso una modifica dell'entità dei pagamenti o dei termini di ammortamento.

Ribaltamento canadese - una forma di prestito a tasso variabile, quando il tasso di interesse viene adeguato ad intervalli di tempo predeterminati (solitamente diversi anni).

Mutuo finale prestata da un terzo o dal titolare della prima ipoteca, formando così un'ipoteca junior. Il titolare del diritto di pegno finale assume obbligazioni sul saldo del primo prestito, chiedendo il pagamento di interessi più elevati sull'importo del prestito finale, che include il saldo del vecchio prestito e il proprio prestito. Pertanto, il nuovo prestatore utilizza la leva finanziaria per il proprio prestito.

Partecipazione congiunta - in tal caso, il finanziatore partecipa alla distribuzione dell'utile da reddito e (o) all'incremento del valore dei beni oltre al pagamento degli interessi, concedendo un prestito a un tasso di interesse più favorevole.

Prestito con punti sconto significa che il mutuatario riceve effettivamente un importo inferiore a quello specificato nel contratto di prestito. Tuttavia, gli interessi e gli ammortamenti devono essere pagati sull'intero importo del debito. L'investitore accetta uno sconto sull'importo del prestito in cambio di un tasso di interesse basso, mentre il prestatore, concedendo un prestito a sconto, aumenta il rendimento finale rispetto al prestito reale. Lo sconto sull'importo negoziato viene misurato in punti di sconto. Un punto di sconto è pari all'uno per cento dell'importo del debito contrattuale.

In pratica, vengono utilizzati molti altri tipi di prestiti ipotecari, ma tutti sono modifiche di quanto sopra.

L'analisi delle passività ipotecari come parte integrante di un progetto di investimento crea la base necessaria per determinare i flussi di cassa, il valore attuale delle attività e del patrimonio netto. Il perito deve conoscere gli interessi e le preferenze attuali dei proprietari e dei creditori, nonché le condizioni prevalenti nel mercato dei capitali, al fine di adeguare correttamente il valore nominale delle obbligazioni di debito come parte integrante del valore corrente della proprietà.

In Russia, i mutui sono utilizzati relativamente di recente (legge federale Federazione Russa"Sul mutuo (ipoteca immobiliare)" n. 102-FZ adottato il 16 luglio 1998) Tuttavia, possiamo già dire che l'istituzione del prestito ipotecario in Russia (prima che il mondo crisi finanziaria) si è sviluppato abbastanza rapidamente. Di seguito sono riportate alcune delle disposizioni della legge federale "On Mortgage (Real Estate Pledge)", che è consigliabile concentrarsi su un perito immobiliare praticante.

La base per l'insorgenza del mutuo. La base per il verificarsi di un mutuo può essere una legge o un accordo. In base all'accordo, il creditore pignoratizio (compresi coloro che non sono debitori) impegna volontariamente i beni immobili di sua proprietà, garantendo così la soddisfazione delle pretese del creditore in caso di inadempimento dell'obbligazione garantita dal pegno. Il contratto è la principale forma di ipoteche. In alcuni casi, può sorgere un'ipoteca sulla base della legge.

Obbligo garantito da ipoteca. Un'ipoteca può essere costituita come garanzia per un obbligo derivante da un contratto di credito, da un contratto di prestito o da un altro obbligo, compreso un obbligo basato sulla vendita e l'acquisto, locazione, contratto, altro accordo, che causi un danno, se non diversamente previsto dalla legge federale.

Immobile che può essere ipotecato. In virtù di un contratto ipotecario, può essere ipotecato un bene immobile di cui al comma 1 dell'articolo 130 Codice civile Della Federazione Russa, i cui diritti sono registrati secondo le modalità stabilite per la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa, tra cui:

1) appezzamenti di terreno, eccetto appezzamenti di terreno specificato nell'articolo 63 della presente legge federale;

2) imprese, nonché immobili, strutture e altri beni immobili utilizzati nell'attività imprenditoriale;

3) edifici residenziali, appartamenti e parti di edifici residenziali e appartamenti, costituiti da uno o più locali isolati;

4) cottage estivi, case da giardino, garage e altri edifici di consumo;

5) navi aeree e marittime, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali.

Il diritto di pegno possono essere gravati i beni che appartengono al mutuatario in base a diritti di proprietà o in base al diritto di gestione economica.

Nel contratto di mutuo deve essere indicato l'oggetto dell'ipoteca, la sua valutazione, la natura, l'importo e il termine per l'adempimento dell'obbligazione garantita dall'ipoteca. L'oggetto dell'ipoteca è determinato nel contratto indicando il nome, l'ubicazione e una descrizione sufficiente per identificare tale soggetto. La valutazione dell'oggetto dell'ipoteca è determinata in conformità con la legislazione della Federazione Russa previo accordo del pegno con il creditore pignoratizio ed è indicata nel contratto ipotecario in termini monetari. L'obbligazione garantita dall'ipoteca deve essere nominata nel contratto ipotecario con l'indicazione del suo importo, del motivo della sua insorgenza e della durata dell'adempimento. Nei casi in cui tale obbligo si basi su qualsiasi accordo, devono essere indicate le parti del presente accordo, la data e il luogo della sua conclusione.

I mutui sono soggetti alla registrazione statale da parte delle autorità giudiziarie nel registro statale unificato dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso. Il contratto di mutuo è considerato concluso ed entra in vigore dal momento della sua registrazione statale.

Alienazione di beni ipotecati. Il bene costituito in pegno ipotecario può essere alienato dal creditore pignoratizio ad altro soggetto mediante vendita, donazione, permuta, mediante conferimento al patrimonio di una società di persone o società, ovvero contributo di partecipazione al patrimonio di una cooperativa di produzione, o in altro modo solo con il consenso del creditore pignoratizio, salvo diversa disposizione del contratto ipotecario. In caso di emissione di un'ipoteca, l'alienazione del bene ipotecato è consentita se il diritto del mutuatario a ciò è previsto nell'ipoteca, alle condizioni ivi stabilite.

Il pegno ha il diritto di lasciare in eredità la proprietà costituita in pegno. I termini del contratto di mutuo o altro accordo che limita questo diritto del pignorante sono nulli.

Mutuo successivo.È possibile stipulare un'altra obbligazione ipotecaria (ipoteca successiva) su un immobile già destinato in base al contratto di ipoteca a garantire l'obbligazione precedente (ipoteca precedente), se ciò non è vietato dall'ipoteca precedente. L'ipoteca successiva non è consentita se l'ipoteca precedente è certificata. La soddisfazione delle pretese del creditore pignoratizio per un'ipoteca precedente ha la priorità sulla soddisfazione delle richieste del creditore pignoratizio per un'ipoteca successiva. L'ordine dei pignorati è stabilito sulla base dei dati del Single registro di stato diritti su beni immobili e transazioni con esso circa il momento in cui si verifica l'ipoteca.

Diritti ipotecari, se non è certificato da ipoteca, può essere venduto dal creditore pignoratizio ad altra persona, se ciò non è vietato dal contratto. Il soggetto al quale vengono trasferiti i diritti derivanti dal contratto ipotecario riceve anche i diritti derivanti dall'obbligazione principale garantita dall'ipoteca.

Mutuo può essere trasferito ad un'altra persona con il trasferimento dei diritti derivanti dall'obbligazione garantita dall'ipoteca, e anche data in pegno ad un'altra persona in conformità con l'obbligo derivante dal contratto di prestito tra questa persona e il creditore pignoratizio. Al momento del trasferimento dei diritti su un'ipoteca, una transazione viene effettuata in una semplice forma scritta. Quando trasferisce i diritti su un'ipoteca, la persona che trasferisce il diritto fa un segno sull'ipoteca sul nuovo proprietario, se non diversamente previsto dalla legge federale. Il trasferimento dei diritti su un'ipoteca a un'altra persona significa il trasferimento di tutti i diritti da essa certificati a questa persona nel suo insieme.

Procedimento giudiziario per pignoramento su immobile ipotecato. L'esecuzione secondo le pretese del creditore pignoratizio si applica al bene costituito in pegno in virtù del contratto ipotecario, con decisione del tribunale, tranne nei casi in cui, ai sensi dell'articolo 55 della legge federale, è consentito soddisfare tali crediti senza adire il tribunale .

La decisione del tribunale sul pignoramento dell'immobile costituito in pegno ipotecario deve indicare il prezzo di vendita iniziale dell'immobile per la sua vendita all'asta pubblica.

Mutuo fondiario. L'oggetto di un pegno nell'ambito di un contratto ipotecario possono essere terreni di proprietà comunale e terreni per i quali la proprietà statale non è delimitata, se tali terreni sono destinati alla costruzione di alloggi o allo sviluppo integrato per la costruzione di alloggi e sono trasferiti a garantire rimborso del prestito, a condizione istituto di credito per la sistemazione di questi terreni attraverso la costruzione di infrastrutture di ingegneria.

Le decisioni sull'ipoteca dei terreni di proprietà comunale sono prese dalle autorità il governo locale... Le decisioni sull'ipoteca dei terreni, la cui proprietà statale non è delimitata e che sono specificate nel paragrafo 1 dell'art. 130 del Codice Civile della Federazione Russa, sono adottati dalle autorità statali degli enti costitutivi della Federazione Russa o dagli organi di autogoverno locali investiti dell'autorità di disporre delle specificate appezzamenti di terreno in conformità con la legislazione della Federazione Russa.

Mutuo di edifici residenziali e appartamenti singoli e plurifamiliari consentito se sono di proprietà privata e non consentito se questi oggetti sono di proprietà statale o comunale

3. Condizioni di finanziamento

La varietà delle forme di relazione tra mutuatario e prestatore porta all'esistenza di diverse condizioni di finanziamento. I termini del finanziamento di solito includono il metodo di rimborso del debito, il pagamento degli interessi, la procedura per modificare i tassi di interesse, i termini del prestito, la possibilità di includere clausole aggiuntive nel contratto di prestito che incidono sul rischio delle parti del contratto di prestito.

Condizioni speciali implicano l'inclusione nel contratto di prestito di clausole concernenti il diritto del prestatore e del debitore al rimborso anticipato del prestito, l'esistenza di obblighi giustificativi, la possibilità di vendere l'oggetto prima della scadenza del termine del prestito e la definizione del principio di subordinazione. La presenza o meno di tali condizioni, nonché il loro specifico contenuto, influiscono sui risultati della valutazione del valore di mercato degli immobili.

1. Circostanza giustificativa. La presenza di tale clausola nel contratto di mutuo fa sì che in caso di violazione da parte del mutuatario dei termini del contratto di mutuo, la banca possa contare sul rimborso del debito solo a spese dell'oggetto dato in pegno. Altri beni di proprietà del mutuatario non possono essere utilizzati per questi scopi. Se questo elemento è assente, il mutuatario deve rispondere con tutti i beni che gli appartengono.

2. Il diritto al recupero anticipato dei crediti. In conformità a questa condizione, il mutuatario riceve il diritto di rimborsare il debito prima della scadenza del termine del prestito. La presenza di tale diritto è importante se l'investitore non esclude la possibilità di rivendita dell'oggetto prima del rimborso del debito. La prassi occidentale prevede in tali casi il pagamento di ammende da parte del mutuatario a favore della banca. Il livello della sanzione diminuisce con l'avvicinarsi della data del rimborso finale del debito. In alcuni casi i prestiti vengono "bloccati" per un certo periodo, vietando il rimborso anticipato.

3. Il diritto del creditore a ritorno anticipato debito. L'esistenza di tale diritto prevede il rimborso anticipato del debito residuo (pagamento “a palla”), indipendentemente dal fatto che il mutuatario abbia violato i termini del contratto di finanziamento. Data possibile rimborso anticipatoè fissato al momento della conclusione del contratto di prestito. Quando si verifica, il creditore può aspettarsi di ricevere il saldo del debito o di rivedere posizioni come il tasso di interesse, la scadenza residua del debito. La presenza di tale diritto è vantaggiosa per la banca.

4. Il diritto di vendere beni immobili insieme al debito. Questo diritto consente al mutuatario di vendere la proprietà prima che il prestito venga rimborsato e il debito residuo verrà rimborsato dal nuovo proprietario, il creditore rimane lo stesso. La presenza di tale diritto aumenta il rischio del creditore, pertanto la banca si riserva il diritto di concedere l'autorizzazione per la vendita di immobili ad uno specifico acquirente o il diritto di aumentare il tasso di interesse. Si precisa che in questo caso il venditore è l'unico responsabile se il nuovo proprietario ha ricevuto una circostanza a discarico.

5. Il principio di subordinazione. Questa voce presuppone la possibilità di modificare la priorità del mutuo ipotecario. Se un investitore acquista un immobile con mutuo ipotecario e nel contempo intende utilizzarlo successivamente nell'ambito di un progetto di investimento che sarà finanziato con fondi presi in prestito, allora deve negoziare preventivamente la possibilità di ridurre la priorità del primo prestito. L'assenza di questo elemento complicherà l'ottenimento di un nuovo prestito garantito dalla stessa proprietà.

Le specifiche condizioni di finanziamento devono essere tenute in considerazione dal perito, che le confronta con il cosiddetto finanziamento tipico. Il finanziamento tipico è l'importo del prestito che può essere fornito all'investitore e il tasso d'interesse.

La teoria classica della valutazione distingue tra i concetti di "prezzo" e "valore" di un immobile. Il valore riflette l'ipotetica somma di denaro per la quale l'oggetto valutato può essere scambiato, tenendo conto di condizioni specifiche. Il valore è determinato dal potenziale rendimento della proprietà. Il costo dipende dall'ammontare del reddito generato dalla proprietà, nonché dall'eventuale variazione del suo valore durante il periodo di proprietà. Il risultato operativo netto dipende da:

parametri fisici dell'oggetto;

canoni di locazione di mercato;

domanda per questa proprietà;

qualità della gestione;

il valore dei costi di esercizio.

Tutti questi fattori si riferiscono all'ambito di utilizzo dell'oggetto valutato. Poiché i costi del servizio del debito sono attribuiti ai costi di finanziamento, la loro dimensione, presenza o assenza non influisce sull'importo del reddito operativo netto.

Prezzoè la somma di denaro che sarà pagata per la proprietà nella transazione effettiva. Il prezzo è spesso il risultato di trattative tra il venditore e l'acquirente.

L'investitore sarà disposto a pagare un prezzo più alto per la proprietà acquisita se riceve un prestito a un tasso inferiore a quello di mercato, o ha una leva finanziaria positiva a causa di un aumento della durata del prestito, o il venditore paga punti di sconto sul mutuo ipotecario ricevuto dall'acquirente. Il valutatore, confrontando condizioni di finanziamento specifiche con finanziamenti tipici, specie se il prestito non è erogato da un terzo, ma direttamente dal venditore, può valutarle come favorevoli. Questo fattore può essere preso in considerazione nel prezzo come premio corrispondente al costo.

Pertanto, le condizioni di finanziamento non modificano il valore dell'immobile, ma incidono sul suo prezzo. Mutuo- analisi degli investimenti rappresenta un insieme di calcoli e attività analitiche che consentono di valutare gli immobili, tenendo conto delle specifiche condizioni di finanziamento.

4. Analisi dell'investimento ipotecario

L'analisi dell'investimento ipotecario consiste nel determinare il valore dell'immobile come somma dei valori del capitale proprio e del capitale di debito. Ciò tiene conto dell'opinione dell'investitore secondo cui non paga il costo degli immobili, ma il costo del capitale. Il prestito è visto come un mezzo per aumentare i fondi di investimento necessari per completare la transazione. Il costo del capitale è calcolato scontando i flussi di cassa all'investitore azionario dal reddito regolare e dallo storno, il costo del debito - attualizzando i pagamenti del servizio del debito.

Il valore attuale dell'immobile è determinato sulla base dei tassi di sconto e delle caratteristiche dei flussi di cassa. Cioè, il valore attuale dipende dalla durata del progetto, dal rapporto tra capitale proprio e capitale preso in prestito, dalle caratteristiche economiche dell'immobile e dai corrispondenti tassi di sconto.

Metodi di analisi dell'investimento ipotecario

L'analisi utilizza due metodi (due tecniche): il metodo tradizionale e la tecnica di Ellwood. Il metodo tradizionale riflette esplicitamente la logica dell'analisi degli investimenti e dei mutui. Il metodo di Ellwood, che riflette la stessa logica, utilizza rapporti di tassi di rendimento e rapporti patrimoniali delle componenti di investimento.

Metodo tradizionale. Questo metodo tiene conto del fatto che l'investitore e il creditore si aspettano di ricevere un ritorno sul loro investimento e di restituirlo. Tali interessi devono essere garantiti da una rendita generale per l'intero importo dell'investimento e dalla vendita dei beni al termine del progetto di investimento. L'importo dell'investimento richiesto è determinato come la somma del valore attuale del flusso di cassa, che è costituito dal capitale proprio dell'investitore e dal saldo del debito corrente.

Il calcolo dei costi nella tecnica tradizionale viene effettuato in tre fasi.

Fase 1. Determinazione del valore attuale dei flussi di reddito ricorrenti:

- viene redatto un rendiconto delle entrate e delle spese per il periodo di previsione, mentre gli importi per il servizio del debito sono calcolati in base alle caratteristiche del prestito - il tasso di interesse, l'intero periodo di ammortamento e le condizioni di rimborso, l'importo del prestito e la frequenza dei pagamenti per rimborsare il prestito;

- vengono determinati i flussi di cassa dei fondi propri;

- viene calcolato il tasso di rendimento del capitale investito;

- al tasso di rendimento del capitale calcolato, viene determinato il valore attuale dei flussi di cassa ordinari al lordo delle imposte.

Fase 2. Determinazione del valore attuale del reddito di restituzione meno il saldo del prestito residuo:

- si determina il reddito da restituzione;

- dal reddito della restituzione viene detratto il residuo del debito al termine del periodo di proprietà del bene;

- in base al tasso di rendimento del capitale calcolato nello stage 1, viene determinato il valore attuale di tale flusso di cassa.

Fase 3. Determinazione del valore dell'immobile sommando i valori attuali dei flussi di cassa analizzati.

Matematicamente, la definizione del valore di un bene può essere rappresentata sotto forma di una formula

dove NOI è il reddito operativo netto dell'anno n del progetto;

DS è l'importo del servizio del debito nell'anno n del progetto;

TG - l'importo della restituzione senza tener conto dei costi di vendita;

UM - saldo del prestito non pagato alla fine del termine del progetto NS;

io – rendimento del capitale;

m – l'importo del prestito originario o il saldo corrente dell'importo principale del debito.

Questa formula può essere applicata come equazione nei seguenti casi:

- se l'importo della restituzione della proprietà è difficile da prevedere, ma è possibile determinare le tendenze della sua variazione rispetto al valore iniziale, allora nei calcoli è possibile utilizzare il valore della restituzione, espresso in quote del valore iniziale ;

- se la condizione del problema non definisce l'importo del prestito, ma solo la quota del prestito.

Considerare i criteri principali per l'efficacia dei progetti di investimento.

Valore attuale netto – criterio che misura l'eccedenza dei benefici di un progetto sui costi, tenendo conto del valore attuale del denaro

dove VAN è il valore attuale netto del progetto di investimento; Co - investimento iniziale; C i - flusso di cassa del periodo t; i, è il tasso di sconto per il periodo t.

Un VAN positivo significa che incassi dal progetto superano i costi della sua attuazione.

Fasi di applicazione della regola NPV:

- previsione dei flussi di cassa del progetto per tutto il periodo di proprietà previsto, inclusi i proventi da rivendita alla fine di tale periodo;

- determinazione del costo opportunità del capitale per mercato finanziario;

- determinazione del valore attuale dei flussi di cassa del progetto attualizzando al tasso corrispondente al costo opportunità del capitale e deducendo l'importo dell'investimento iniziale;

- selezione del progetto con il valore NPV massimo tra più opzioni.

Maggiore è il VAN, maggiore è il reddito che l'investitore riceve dall'investimento di capitale.

Considera le regole di base per fare decisioni di investimento.

1) Il progetto dovrebbe essere investito se il VAN è positivo. Il criterio di efficienza considerato (VAN) consente di tenere conto della variazione del valore del denaro nel tempo, dipendente solo dal flusso di cassa previsto e dal costo alternativo del capitale. I valori attuali netti di diversi progetti di investimento sono espressi in denaro di oggi, il che consente di confrontarli e sommarli correttamente.

2) Il tasso di sconto utilizzato nel calcolo del VAN è determinato dal costo alternativo del capitale, ovvero la redditività del progetto viene presa in considerazione quando si investe denaro con lo stesso rischio. In pratica, la redditività di un progetto può essere superiore a quella di un progetto a rischio alternativo. Pertanto, il progetto dovrebbe essere investito se il tasso di rendimento è superiore al costo opportunità del capitale.

Le regole considerate per prendere decisioni di investimento possono essere in conflitto se ci sono flussi di cassa in più di due periodi.

Periodo di rimborso – il tempo necessario affinché l'importo dei flussi di cassa del progetto diventi pari all'importo dell'investimento iniziale. Questo misuratore delle prestazioni degli investimenti viene utilizzato dagli investitori che desiderano sapere quando si verificherà un ritorno completo sull'investimento.

Svantaggio: i pagamenti successivi al periodo di ammortamento non vengono presi in considerazione.

Tecnica Ellwood... Viene utilizzato nell'analisi degli investimenti e dei mutui e fornisce gli stessi risultati della tecnica tradizionale, poiché si basa sullo stesso insieme di dati e idee iniziali sulla relazione tra gli interessi del capitale proprio e del capitale di debito nel periodo di sviluppo dell'investimento progetto. Un'eccellente tecnica di Ellwood è che consente di analizzare la proprietà in relazione al suo prezzo in base ai rapporti di redditività degli indicatori di patrimonio netto nella struttura degli investimenti, le variazioni del valore di tutto il capitale e mostra abbastanza chiaramente il meccanismo delle variazioni del patrimonio netto su il periodo di investimento.

Vista generale della formula di Ellwood:

R circa = / (l + Δ n a),

dove R 0 è il rapporto di capitalizzazione totale;

C - Rapporto ipotecario Ellwood;

è la variazione di quota del valore dell'immobile;

(sff, Y e) - fattore del fondo di compensazione al tasso di rendimento del capitale;

Δ n - variazione quota di reddito per il periodo di previsione;

un- il coefficiente di stabilizzazione.

Rapporto ipotecario Ellwood:

С = Y e + p (sff, Y e ) -R m,

dove p - la quota del saldo del prestito corrente, ammortizzata nel periodo di previsione,

Espressione 1 / (1 + Δ n un) nell'equazione è un fattore stabilizzante e viene utilizzato quando il reddito non è costante, ma cambia regolarmente. Di solito, viene impostata la legge di variazione del reddito (ad esempio lineare, esponenziale, secondo il fattore del fondo di accumulo), in base alla quale viene determinato il coefficiente di stabilizzazione a secondo tabelle precalcolate. Il costo è determinato dividendo il reddito dell'esercizio precedente la data di valutazione per il rapporto di capitalizzazione tenuto conto della stabilizzazione del reddito. In futuro, prenderemo in considerazione la tecnica Ellwood solo per un reddito costante.

Scriviamo l'espressione di Ellwood senza tener conto della variazione del valore della proprietà e con un reddito costante:

R = Y e - t.

Questa espressione è chiamata coefficiente di capitalizzazione di base, che è uguale al tasso finale di rendimento del capitale, rettificato per i termini di finanziamento e di ammortamento.

Y 0 = mY m + (1-m) Y e.

Affinché questa espressione sia equivalente al coefficiente di base r , ci sono altri due fattori da considerare. Il primo è che l'investitore deve detrarre periodicamente dal suo reddito per ammortizzare il prestito, riducendo il suo patrimonio. Pertanto, è necessario adeguare il valore di Y 0 nell'espressione precedente aggiungendo la quota periodicamente pagata dell'intero capitale ad un interesse pari al tasso di interesse sul prestito. L'espressione per questo aggiustamento è la quota di debito T, moltiplicato per il fattore del fondo di compensazione al tasso di interesse (sff, Y m). Il valore (sff,) Y m) è uguale alla differenza tra la costante ipotecaria e il tasso di interesse, ovvero R m -Y m . Pertanto, fatta salva questa modifica:

Y 0 = mY m + (1 -m) Sì e + m (R m -Y m).

Il secondo termine di rettifica dovrebbe tenere conto del fatto che il capitale azionario dell'investitore a seguito della restituzione aumenterà dell'importo del prestito ammortizzato durante il periodo di detenzione. Per determinare tale rettifica, moltiplicare l'importo ammortizzato in azioni del capitale iniziale complessivo per il fattore del Recovery Fund al tasso di rendimento finale del capitale (il realizzo del capitale avviene alla fine del periodo di detenzione). Pertanto, il secondo termine di correzione ha la forma: mp (sff, Y m), e con un segno meno, poiché questo emendamento aumenta il costo.

Così:

Y 0 = mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

e dopo aver combinato termini simili e aver sostituito Y 0 con r (non teniamo conto della variazione del valore dell'immobile):

r = Y 0 -m.

Letteratura

1. AV Tatarova. Stima immobiliare e gestione immobiliare Tutorial... Taganrog: Casa editrice TRTU, 2003

2. S.V. Grinenko Economia immobiliare. Note di lettura. Taganrog: Casa editrice di TRTU, 2004.

3. AV Ponukalin ANALISI MUTUI E INVESTIMENTI. Istruzioni metodiche alla realizzazione di esercitazioni pratiche. Casa Editrice Penza Università Statale PENZA 2004

4. LEGGE FEDERALE SULLE MUTUI (MUTUI IMMOBILIARI) (come modificato da leggi federali del 09.11.2001 n. 143-FZ, del 11.02.2002 n. 18-FZ, del 24.12.2002 n. 179-FZ, del 05.02.2004 n. 1-FZ, del 29.06.2004 n. 58-FZ, del 02.11.2004 n. 127-FZ, del 30.12.2004 n. 214-FZ, del 30.12.2004 n. 216-FZ, del 04.12.2006 n. 201-FZ, del 18.12.2006 n. 232-FZ, del 26.06.2007 n. 118-FZ, del 04.12.2007 n. 324-FZ, del 13.05.2008 n. 66-FZ, del 22.12.2008 n. 264-FZ, del 30.12.2008 n. 306-FZ) .

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