Proposte per migliorare la valutazione immobiliare. Tesi: valutazione immobiliare. Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte di un approccio di reddito

Ai diritti del manoscritto di Akulov Evgenia Olegovna Perfezione dei metodi di analisi dell'uso più efficiente del settore immobiliare per scopi di valutazione 08.00.10 - Finanza, circolazione del denaro e astratto dell'autore dell'autore del credito della dissertazione per il grado di candidato delle scienze economiche Moscow 2015 2 Il lavoro è stato effettuato presso il Dipartimento "Valutazione e gestione della proprietà" "Università finanziaria sotto il governo Federazione Russa»Ricercatore Candidato di Scienze economiche, Professore Ivanova Elena Nikolaevna Avversari ufficiali Sterztor Sergey Gennadevich Doctor of Economia, Professore, FGBOU VPO" Accademia russa dell'economia nazionale e servizio pubblico Sotto il Presidente della Federazione Russa, "Professore del Dipartimento di Gestione immobiliare e dei problemi di uso del suolo Kamnel Dmitry Mikhailovich Doctor of Economics, Associate Professor, Fgaou con" National Research Tomsk State University ", capo del Dipartimento generale e applicato Economia della Facoltà di Economia, Organizzazione Leader of FGBOU VPO "Moscow State Construction University" La difesa si svolgerà il 16 aprile 2015 alle 12-00 ore all'incontro del Consiglio di dissertazione D 505.001.02 sulla base del fgovpo "Università finanziaria sotto il governo della Federazione Russa" all'indirizzo: Leningrad Prospect, d. 49, AUD. 406, Mosca, GSP-3, 125993. La dissertazione può essere trovata nella sala di dissertazione della Biblioteca Complesso dell'informazione della Fgobulpo "Università finanziaria sotto il governo della Federazione Russa" all'indirizzo: Leningrad Prospect, d. 49, Camera . 203, Mosca, GSP-3, 125993 e sul sito ufficiale: http://www.fa.ru. L'abstract dell'autore è collocato il 10 febbraio 2015. Segretario scientifico del Consiglio di dissertazione D 505.001.02 Candidato di scienze economiche, Meschato Professore associato Elena Ivanovna 3 I. Caratteristiche generali del lavoro La rilevanza del tema della ricerca della dissertazione. Il moderno stadio di sviluppo della valutazione della proprietà è caratterizzato da una comprensione più profonda della teoria e della metodologia per determinarlo valore di mercato, consolidando i principi fondamentali negli standard di valutazione sviluppati, nonché la diffusione delle ultime tecniche in pratica. Il principio dell'uso più efficiente (ulteriori NEI), il cui aspetto pratico è attuato utilizzando i metodi di analisi NEI, si riferisce alle disposizioni più controverse e meno sviluppate della teoria e della pratica della valutazione della proprietà. Implica che l'entità del valore di mercato dell'oggetto di valutazione sia formato dalle sue caratteristiche uniche, soggette all'opzione di uso ottimale, garantendo la soddisfazione delle esigenze sociali e di produzione, la massimizzazione dei profitti del suo proprietario e, di conseguenza , il maggior valore dell'oggetto stesso. L'obbligo di tener conto del principio del Nei nella valutazione del valore di mercato del settore immobiliare in standard internazionali Stime, sancito nell'adozione a settembre 2014 standard federale "Valutazione immobiliare (FSO n. 7)", ma ciò non interrompe la discussione nella comunità di valutazione relativa alla sua necessità di principio e alle procedure di implementazione pratiche. L'assenza di un singolo apparecchio concettuale, un sistema metodologico trasparente e sistemico strumentale, l'infrastruttura di informazione sviluppata complica l'identificazione di un'opzione Nea oggetto ai fini della valutazione del suo valore di mercato. Pertanto, l'obbligo di attuare il principio NEI nel valutare il valore di mercato del settore immobiliare costituisce un'urgente necessità di migliorare i metodi della sua analisi, la concretizzazione dei metodi esistenti e gli algoritmi di calcolo adattati alle specifiche mercato russo immobiliare. Il grado di sviluppo scientifico del problema. Il principio del Nei come uno dei principi fondamentali della valutazione del valore è considerata principalmente nella valutazione del lavoro degli autori stranieri: Kinntano V., ordueya N., Reilie D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Ecker. et al. e autori russi: Alexandrova v.t., Artytemova I.l., Astytemova I.l., Asaul A.n., Grabovaya P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korososteleva SP, Kulakova, Yu.n., Livello Lefara la, 4 oberov ES, Petrova VI, Sberry GM, Siberiana SG, Tarasewich Ei, Tepman L.n., Fedotova M.A., FOMENKO A.N., Yaskevich E.E. Et al. Apprezza molto il contributo degli scienziati allo sviluppo di approcci e metodi di valutazione del valore del settore immobiliare, va notato che l'illuminazione del Neis nei loro lavori è comune, non contiene metodi chiari integrati della sua implementazione pratica. L'aspetto applicato del principio di NEI, attuato analizzando le opzioni di uso alternativo, nei lavori degli autori domestici ed esteri è stato principalmente ridotto alla descrizione di un breve algoritmo, non contiene giustificare la fattibilità e il campo della sua applicazione, nonché Restrizioni causate da condizioni di valutazione russe. Nell'ultimo decennio, l'interesse per l'attuazione pratica del principio NEI è aumentato nella letteratura scientifica russa. I problemi concettuali dell'analisi nel contesto del mercato immobiliare russo sono evidenziati nelle opere di Grigoriev V.V., Ozerov E.S., Smolyak S.A., FOMENKO A.N.; Aspetti applicati per risolvere i problemi di analisi nelle condizioni della chiusura del mercato, l'infrastruttura di informazione non sviluppata, l'elevato grado di incertezza è considerato da Alexandrov V.T., Korostelev S.P., Munermann I.V., Ozerov E.S., PUPURESE S.V., YASKEVICHI E .. Hanno sviluppato raccomandazioni per migliorare determinate fasi dell'analisi NEI, finalizzate a migliorare la qualità dei servizi di valutazione. Nelle opere di tesi di Granns S.V. e GUBAREVA E.V. Le questioni dell'analisi NEA nel contesto dei problemi della gestione economica generale e dell'efficienza dell'uso delle risorse sono studiate. Il significato pratico rappresenta il lavoro di Petrova M.n. In quali metodi quantitativi e qualitativi di analisi di NEI sono studiati. Tuttavia, i modelli economici e matematici proposti hanno una serie di restrizioni, richiedono l'adattamento alle realtà moderne del mercato immobiliare e delle attività di valutazione in Russia, nonché installazioni in un algoritmo complesso. Pertanto, le interpretazioni esistenti del principio NEI richiedono la comprensione e il chiarimento in conformità con le principali tendenze del miglioramento degli standard e dei metodi di valutazione immobiliare preziosa, livello moderno Lo sviluppo di cui detta la necessità di sviluppare un algoritmo di analisi completo utilizzando la valutazione effettiva dei metodi. Lo scopo e gli obiettivi dello studio. Lo scopo dello studio è migliorare l'analisi strumentale metodologica dell'analisi NEI, garantendo un aumento di 5 correttezza della valutazione della valutazione. Per raggiungere l'obiettivo dello studio, sono stati consegnati i seguenti compiti:  chiarire il contenuto del concetto del principio dell'uso e della procedura più efficiente per la sua attuazione pratica, ha sostenuto la necessità della sua attuazione obbligatoria nella valutazione del valore del settore immobiliare ;  Considerare la classificazione esistente degli oggetti immobiliari e analizzare la possibilità di introdurre una nuova funzionalità che derisce gli oggetti necessari e il grado di dettaglio dell'analisi NEI;  analizzare le caratteristiche specifiche del mercato immobiliare della Russia per identificare i suoi problemi più acuti al fine di migliorare l'algoritmo per analizzare Nei e metodi della sua implementazione pratica;  Sviluppare linee guida, tenendo conto delle specifiche del mercato immobiliare russo, sulla valutazione pratica dei criteri di analisi di base: ammissibilità legale, fattibilità fisica e fattibilità finanziaria;  Esplora i metodi di analisi di Nei, sviluppare raccomandazioni e valutare l'efficacia della loro applicazione pratica nella pratica di valutazione russa. L'oggetto dello studio è il principio del Nei come componente immanente della valutazione del settore immobiliare. L'oggetto dello studio è un toolkit metodologico dell'implementazione pratica del principio NEI nel valutare il valore di mercato del settore immobiliare. Campo di studi. Lo studio è stato effettuato in conformità con la teoria della clausola 5.1 ", metodologia e fondamentali concettuali del costo di vari oggetti immobiliari" Passaporti della specialità 08.00.10 - Finanza, circolazione del denaro e credito (Scienze economiche). Base teorica e metodologica dello studio sono disposizioni chiave teoria economica e analisi del sistema, nonché le conclusioni contenute nelle opere di autori nazionali e stranieri sulla teoria della valutazione del valore e dell'analisi degli investimenti, in particolare stimando il costo immobiliare, Attività commerciali, valutazioni di efficienza progetti di investimento, Prezzi in costruzione. La fondamentalità del principio di prova ha portato alla necessità di 6 applicazione nel lavoro di metodi di conoscenza di conoscenze generali scientifici (storici, analitici, sintetici, metodi di deduzione e analisi sistemica, ecc.), Nonché metodi moderni di economico e matematico Analisi: valutazioni degli esperti, analisi delle gerarchie, metodi di scenari, simulazione finanziaria, raggruppamento, presentazione tabulare di dati, ecc. La base di informazioni di studio è stata le recensioni analitiche dei mercati immobiliari, relazioni scientifiche di conferenze e seminari sull'argomento del tema In studio, materiali analitici di periodici e di riferimento e risorse analitiche di Internet, atti legislativi e normativi della Federazione Russa, riferisce sulla valutazione del valore di mercato degli oggetti immobiliari, della propria ricerca e calcoli dell'autore. La novità scientifica dello studio è migliorare gli strumenti teorici per l'analisi del Real Estate Nei per scopi di valutazione. Le disposizioni della novità scientifica del lavoro di dissertazione dotate della difesa sono le seguenti: 1. Per dimostrare la necessità di tenere conto del principio di NEI nella valutazione del valore, oltre a determinare il contenuto dell'analisi, le opinioni stabilite Il suo ruolo ed essenza sono studiati e giustificati dal fatto che è un principio fondamentale di valutazione il valore di mercato del settore immobiliare, che si riflette nella formulazione proposta. Il principio di NEI è la posizione di base della teoria della valutazione del valore del mercato immobiliare, il cui valore dovrebbe essere determinato sull'assunzione del suo NEI - utilizzando un mercato competitivo, richiesto e giustificato alla data di valutazione che soddisfi i criteri per Ammissibilità legale, fattibilità fisica, fattibilità finanziaria e massima realizzazione del valore del valore di valore gratuitamente o costruito terreno . Nei Analysals è una procedura di valutazione del valore che garantisce l'attuazione pratica del principio NEI e costituito in uno studio dell'efficacia dell'uso di un oggetto sviluppato sulla data di valutazione e il suo confronto con le opzioni di sviluppo alternativo al fine di identificare il Metodo di utilizzo che massimizzando il valore della trama del terreno. 2. La necessità per l'introduzione di una nuova funzionalità di classificazione degli oggetti immobiliari "la necessità e il grado di analisi standard di NEI" in base alle caratteristiche chiave identificate del settore immobiliare: origine, 7 idoneità del miglioramento del funzionamento, divisibilità, condizione fisica di miglioramenti, scopo funzionale. 3. La necessità di aggiornare ed espandere l'algoritmo di analisi NEA nella valutazione del valore del settore immobiliare, costituito nella modifica della sequenza di analisi, secondo cui le fasi di studio del potenziale economico della posizione e del criterio della ricevibilità legale dovrebbero essere precedute dallo stadio della ricerca di mercato e nell'introduzione di ulteriori fasi: classificazione dell'oggetto stimato per grado di analisi dei dettagli di NEI; Analisi qualitativa delle opzioni di utilizzo alternative. 4. La necessità di un confronto qualitativo di opzioni alternative per l'utilizzo di una struttura di valutazione, implementata dall'algoritmo proposto utilizzando un metodo di analisi della gerarchia (di seguito denominato MAI), in base all'utilizzo dei criteri: a) pienezza dell'uso del Vantaggi della posizione; b) sviluppo ragionevole; c) fattibilità fisica; d) il potenziale per lo sviluppo del mercato immobiliare; e) l'efficacia di attrarre risorse finanziarie - che consente di identificare le opzioni meno popolari per l'uso del settore immobiliare ed escluderle dallo studio successivo. 5. Sulla base della sistematizzazione dei metodi esistenti per l'analisi del Neis, identificando i loro vantaggi e svantaggi, è ragionevole che il metodo di analizzazione del terreno del terreno sia sia in modo condizionale che con miglioramenti esistenti, il che comporta la capitalizzazione diretta del reddito generato da un singolo Oggetto del settore immobiliare, seguito dalla sottrazione del costo della creazione di miglioramenti (o costi per la loro ricostruzione) e portare il valore al valore alla data di valutazione, garantisce la massima correttezza dei risultati in condizioni moderne delle attività di valutazione russe. 6. Come risultato dello studio del mercato immobiliare russo, la necessità di tenere conto dell'uso provvisorio delle strutture nell'analisi del Nei, per il quale è specificato il concetto di "tipo intermedio di uso immobiliare" e il Il metodo della sua analisi è anche sviluppato e testato. Il valore teorico dei risultati della ricerca è quello di sviluppare un algoritmo schierato per analizzare l'analisi del Real Estate Nei, che consente di attuare il principio fondamentale della teoria della valutazione del valore nella pratica, pertanto, gli elementi della novità scientifica sono presentati da 8 sulla protezione , è possibile interpretare come è il suo ulteriore sviluppo nel miglioramento dello strumento metodologico per determinare il valore di mercato del settore immobiliare. I principali risultati dello studio possono essere utilizzati nella formazione dei corsi di formazione relativi alla valutazione immobiliare. Il significato pratico della tesi è che gli elementi della novità scientifica ottenuti dall'autore sono focalizzati su un uso diffuso nella pratica dei preziosi beni immobili, contribuiscono a migliorare la qualità dei servizi di valutazione e di crescita attrattività di investimento oggetti stimati. Significato pratico indipendente:  Il sistema di caratteristiche degli oggetti immobiliari, che fornisce loro un raggruppamento in base al segno di classificazione proposto "La necessità e il grado di dettaglio dell'analisi NEI";  Metodologia sviluppata per l'analisi del criterio fisico di fattibilità basato sulla sistematizzazione della documentazione legale e della classificazione degli oggetti immobiliari, per determinare i parametri potenzialmente possibili della costruzione del terreno e prevedere le caratteristiche di pianificazione del volume di varie opzioni per il suo uso ;  Algoritmo proposto per il confronto qualitativo di opzioni di uso alternativo che utilizza MAI, il che consente di escludere opzioni inefficienti dall'analisi successiva dei criteri per la fattibilità finanziaria e la massima efficienza;  La metodologia di analisi Nea sviluppata tenendo conto dell'opzione di uso intermedio, garantendo il cambiamento nella modifica piani di pianificazione urbana Sullo sviluppo di territori e piani promettenti per gli sviluppatori con conservazione a breve termine dell'attuale uso del settore immobiliare. Approvazione e attuazione dei risultati del lavoro: sono stati segnalati i principali risultati dello studio di dissertazione, discusso e ha ricevuto l'approvazione a conferenze scientifiche e pratiche e tavola rotonda: la Conferenza internazionale e pratica internazionale internazionale "Prospettive per lo sviluppo delle economie nazionali del SEE Paesi membri nei processi di integrazione internazionale "(Karaganda, Karaganda Economic University Kazdotallia, 12-13 aprile 2012); Quinta conferenza metodologica scientifica internazionale "Costo della proprietà: valutazione e gestione" (Mosca, Mosca Mobili Mural University "Synergy", 22 novembre 2013); Tavola rotonda "Gestione della proprietà: Pratica Globale e Russian Realies" (Mosca, Congress "fusioni e acquisizioni", Università finanziaria, 19 settembre 2014). La dissertazione è stata effettuata nel quadro dei lavori di ricerca effettuati nell'università finanziaria nel quadro del compito statale nel 2013 sull'argomento "Aumento sostenibilità finanziaria imprese russe in base alla loro gestione dei costi. " I risultati della ricerca scientifica sono utilizzati nell'attività pratica del Dipartimento di valutazione del complesso Algoritmo CJSC "Analisi Knight Frank" applicando NEI. Applicazione della metodologia sviluppata dell'autore per la definizione di decisioni di pianificazione del volume di miglioramenti, il metodo di analisi della gerarchia, la metodologia di analisi, tenendo conto dell'uso intermedio, conforme ai requisiti degli standard di valutazione, garantire alto livello Lavoro, oggettività e correttezza dei risultati della valutazione nel contesto di uno spazio informativo limitato, contribuiscono all'efficienza e alla competitività del dipartimento grazie ad un approccio più strutturato alla valutazione immobiliare e all'ottimizzazione dei costi dell'azienda. L'algoritmo dell'autore modernizzato dall'algoritmo dell'analisi NEI, che integra la valutazione del valore di mercato del settore immobiliare da parte di uno strumenti metodicamente motato, viene utilizzato nell'attività pratica del servizio di stima russo LLC. In particolare, l'uso di un determinato autore come metodo più appropriato per analizzare la fattibilità finanziaria, che intende anche implementare analisi dei rischi, consente di esplorare più profondamente il NEI, contribuendo al miglioramento delle fondamenta metodologiche del lavoro e del miglioramento la qualità dei servizi forniti. I risultati dello studio sono usati in processo educativo Nel Fgobulpo "Università finanziaria ai sensi del governo della Federazione Russa" Dipartimento "Valutazione e gestione della proprietà" nell'insegnamento discipline accademiche "Valutazione del valore immobiliare" e "mercato immobiliare e tendenze del suo sviluppo". L'introduzione dei risultati della ricerca della dissertazione delle organizzazioni è confermata dai riferimenti pertinenti. Nelle pubblicazioni specificate 10. Sull'argomento dello studio della dissertazione pubblicato 6 opere con un volume totale di 4.43 pp. (Il volume dell'autore di 3,92 PP), di cui 4 opere con un totale di 3,55 pp. (Volume dell'autore di 3.2 PP) nelle pubblicazioni scientifiche peer-reviewed identificate dal Ministero dell'istruzione e della scienza della Russia. Struttura e portata della dissertazione. La tesi è costituita da un'introduzione, tre capitoli, conclusione, un elenco di riferimenti da 119 fonti, 3 applicazioni. Il testo della tesi è esposto su 204 pagine. Il lavoro è illustrato da 19 tavoli e 7 disegni. II. Il contenuto principale della tesi nell'introduzione del lavoro è la rilevanza del tema dello studio della dissertazione, presenta il grado del suo desiderio scientifico e la metodologia del lavoro: lo scopo e gli obiettivi dello studio sono determinati, gli elementi dello scientifico La novità del lavoro e il suo significato pratico si riflettono. Il primo gruppo di problemi è legato allo studio dello sviluppo storico del concetto Nei, determinando il contenuto del concetto di NEI, il ruolo e il luogo del principio nel moderno sistema di valutazione degli oggetti immobiliari. La valutazione degli oggetti della proprietà si basa sui prerequisiti fondamentali per la teoria neoclassica che domina nel pensiero economico moderno. La base di questa teoria è il concetto di un consumatore razionale, il cui comportamento è guidato dall'obiettivo di massimizzare l'utilità, predeterminata la formazione dei principi chiave per valutare il valore di mercato. I principi della valutazione del valore sono combinati in quattro gruppi a seconda della fonte della formazione e del grado di influenza sul costo: principi basati sulla presentazione del proprietario dell'utilità dell'oggetto; Principi basati sulle caratteristiche operative dell'oggetto stimato; Principi dovuti all'influenza dell'ambiente del mercato; Il principio di nei. L'essenza del principio NEI è che il valore di mercato del settore immobiliare è formato sulla base delle caratteristiche uniche dell'oggetto, che determinano l'opzione del suo uso ottimale sotto l'influenza delle forze e dei suggerimenti di domanda che si sono sviluppati alla data della valutazione quando tutti i partecipanti al mercato sono interessati a massimizzare i propri benefici. Il principio di NEI è attuato al massimo nella stima di 11 immobili, che è dovuto al suo "bici-componente": il componente costante è un componente del terreno con un riferimento costante a un determinato luogo e stabilità delle proprietà, e la variabile componente è il componente miglioramento. La posizione e le proprietà del sito predetermine la possibilità del suo utilizzo che soddisfi le attuali esigenze del mercato. Il reddito del sito è fornito dai miglioramenti introdotti che possono essere modificati in conformità con le funzioni del mercato demand. Pertanto, la valutazione del valore di mercato del settore immobiliare si basa sulla forma di realizzazione della trama del terreno, il potenziale di costo massima che realizza. L'analisi della letteratura scientifica estera e russa sul tema delle ricerche di dissertazione, oltre agli standard di valutazione, ha dimostrato di contenere un gran numero di interpretazioni diverse del concetto di oggetti immobiliari Nei che soddisfano quattro criteri chiave: ammissibilità legale, fattibilità fisica , Fattibilità finanziaria e massima efficienza. Pianificazione urbana insoddisfacente, la modifica della congiuntura del mercato russo richiede chiarimenti del concetto di NEI dal punto di vista del rispetto delle condizioni di mercato che stabilito sulla data di valutazione e le attuali tendenze nello sviluppo della valutazione richiedono un'enfasi sul suo valore teorico . A tal fine, l'interpretazione dell'autore del "NEI Principio", che è mostrata a pagina 6. L'attuazione pratica del principio NEI è analizzare l'efficacia dell'uso del settore immobiliare che si è sviluppato alla data di valutazione (di seguito indicato a come analisi nei). Secondo l'esistente documenti normativi Nel campo delle attività di valutazione nella Federazione Russa questa procedura Deve essere assegnato a una fase indipendente e obbligatoria, che precede il calcolo del valore di mercato del settore immobiliare mediante metodi di reddito, approcci comparativi e costi. Ciò richiede l'introduzione di una definizione raffinata dell'analisi Nea, presentata anche a pagina 6. Sulla base dello studio e del confronto degli standard internazionali (di seguito MSO), degli standard europei e americani con gli standard di valutazione russa, vi è stata una differenza significativa negli approcci all'analisi del Nei . Nell'attuale edizione di MSO, in contrasto con le loro precedenti edizioni, non è scritto che il valore di mercato dell'oggetto dovrebbe essere determinato sulla base della versione identificata di Nei, ma è indicato che lo riflette, poiché la corrente La pratica della zonizzazione 12 suggerisce uso efficace Qualsiasi territorio. A tale riguardo, il Nei oggetto della valutazione sarà preso in considerazione al momento dell'analisi dei prezzi delle operazioni di acquisto e vendita e leasing in strutture - analoghi nel valutare il suo valore di mercato mediante metodi di approcci comparativi e redditizi. Il mercato immobiliare instabile russo e le peculiarità del regolamento legislativo della pianificazione urbana e degli standard di zonizzazione non garantiscono che la forma di realizzazione esemplificativa della struttura di valutazione sia efficace e i prezzi delle strutture analogiche riflettono il suo Nei. Pertanto, nelle norme russe, è attualmente consigliabile allocare l'analisi Nea in una procedura indipendente. La complessità dell'analisi del Real Estate Nei, a causa del grado di sviluppo del suo mercato, differente in infrastrutture di informazioni limitate e scarso sviluppo della pianificazione urbana, richiede l'introduzione di una caratteristica di classificazione aggiuntiva degli oggetti immobiliari che tengono conto della necessità per analisi Nei quando si determina il loro valore di mercato. Il sistema proposto di caratteristiche chiave del settore immobiliare: origine; idoneità del miglioramento del funzionamento; divisibilità; condizione fisica dei miglioramenti; Il tipo di oggetto immobiliare integrato nella sequenza gerarchica consente di determinare la necessità di analisi nei e attribuire un oggetto in conformità con un nuovo segno di classificazione - "la necessità e il grado di dettaglio dell'analisi NEI" a un gruppo specifico. L'interpretazione schematica del sistema di caratteristiche sviluppate per la classificazione degli oggetti immobiliari al fine di determinare la necessità di analisi Nei e il grado di dettaglio è presentato in figura 1. Pertanto, le specifiche del mercato immobiliare russo causano la necessità di L'attuazione pratica del principio NEI per la maggior parte degli oggetti costituita nella procedura di analisi e lo stato del mercato predetermina la necessità di migliorare i metodi e le indicazioni di questa analisi. Il secondo gruppo di problemi deriva dalla necessità di uno studio critico del toolkit dell'implementazione pratica del principio di migliorare i metodi esistenti della sua analisi. Nei Real Estate e 13 L'origine dei miglioramenti esistenti Aggiornamenti gratuiti, non adatto per l'uso (usura\u003e 80%) Miglioramenti adatti per il funzionamento (usura< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или revisione (usura dal 40 all'80%) nuova costruzione o ricostruzione (usura<20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ  З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З  К З * S ЗУ 1     Допустимая высотность здания К ПЗ  SЗ  S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд  hэт * nэт документы, классификации  Классификации объектов недвижимости по сегментам  Обзоры рынка  Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт  Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ  S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт  внеш S общ SЗ внеш S общ  К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ  Sобщ  Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ  S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр  S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O  VB * RB RL VL  где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL  где: IO  VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL  VO  VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB  E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2  ... (1  Y) 1 (1  Y) 2 En I1 I2    (1  Y) n (1  Y)1 (1  Y) 2 VL    .... In (1  Y) n  VOn 1 (1  Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO  5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO  E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO  застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями

Agenzia di Fedell Education.

Gou VPO "Moscow State University of Service"

Facoltà: "Istituto di economia regionale e amministrazione municipale"

Dipartimento: "Gestione Stato e Municipale"

Progetto del corso.

Argomento: miglioramento dei metodi di valutazione immobiliare.

Disciplina: gestione del settore immobiliare municipale.

Studente

Gruppi PDS 3-2.

Shevchuk M. V.

Insegnante accettato

DUBOVIK M.V.

Introduzione ................................................. ..............................3.

I parte teorica

1.1 Classificazione degli oggetti immobiliari ..................................... 5

1.2 Metodi per valutare oggetti immobiliari residenziali ..................................... 6

1.3 Mercato dell'alloggiamento ................................................... ...................... 9.

1.4 Mercato dei titoli per immobili ................................... 13

1.5 mutuo ................................................ ........................ ..15.

II Parte analitica

2.1 Principi moderni per analizzare il mercato immobiliare ............... 18

2.2 Ricerca del mercato immobiliare .................................... .... 20

2.3 Metodi per valutare il valore di mercato del settore immobiliare ............... ... 26

2.4 Caratteristiche di vari tipi di valutazione ................................. ... 34

2.5 Effetto dei fattori ambientali per il costo ............... ... 36

III Pratica parte

3.1 Applicazione pratica del metodo delle vendite comparative ......... ..39

3.2 Rischi di investimenti e statistiche dei mercati immobiliari ............... 44

Conclusione ................................................. ....................... ... 47.

Lista di referenze ............................................... ................. 50.

introduzione

Il termine "immobiliare" è apparso nella legislazione russa dei tempi di Pietro I. Tuttavia, gli attuali atti legislativi non sono ancora stati una chiara distinzione tra guidato e immobiliare.

I beni immobili (immobili, immobili) includono trame di terra, sezioni di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è fermamente associato a terra, cioè gli oggetti, il cui movimento senza danni sproporzionati è impossibile, comprese le foreste, le piantagioni perenne, Edifici, strutture. Le dichiarazioni reali sono anche soggette a registrazione dello Stato di navi aeree e marine, navi di navigazione interna, oggetti spaziali. La legge al settore immobiliare può essere attribuita ad altre proprietà. Ad esempio, l'impresa nel suo complesso come il complesso della proprietà è anche riconosciuto da beni immobili.

In conformità con parte del primo codice civile della Federazione Russa, l'impresa è considerata non come soggetto, ma direttamente come oggetto di diritti civili.

La Società nel suo complesso o parte di essa può essere oggetto di acquisto e vendita, garanzia, locazione e altre transazioni relative a stabilire, modificare e risoluzione dei diritti reali. La società può anche essere ereditata.

La società come complesso di proprietà comprende tutti i tipi di proprietà destinati alle sue attività, tra cui terreni, edifici, strutture, attrezzature, attrezzature, materie prime, prodotti, diritti, domanda, debiti e i diritti delle designazioni, dell'individuanza delle imprese, dei suoi prodotti, lavoro e servizi (nome aziendale, marchi commerciali, segni di servizio) e altri diritti eccezionali, se non diversamente previsto dalla legge o dal contratto.

L'organismo statale che esegue la registrazione dello stato del settore immobiliare è obbligata a fornire informazioni sulla registrazione e i diritti registrati di oggetti immobiliari a qualsiasi persona. Questa regola ridurrà certamente il rischio di effettuare operazioni improprie con oggetti immobiliari per i partecipanti al fatturato civile.

Varie forme di proprietà: private, proprietà delle imprese congiunte, locali, comunali e infine federali. Determina l'efficacia di una o un'altra forma è molto difficile - tutto dipende dalle situazioni specifiche.

In generale, il mercato dei locali residenziali è molto più sviluppato rispetto ad altri segmenti. E questo è comprensibile. C'è già una certa base legislativa, regolando i processi di privatizzazione degli alloggi, ottenendo terreni per la costruzione di cottage, ecc.

Il mercato dei locali non residenziali è principalmente un tempo acquistato o ricostruito locali ristrutturati sotto uffici. Ma durante la privatizzazione, ci sono sempre più oggetti che si sono arresi al noleggio a lungo termine o venduti dalle aste dei fondi immobiliari, cioè. governi locali. Alla seconda fase della privatizzazione, il mercato immobiliare sarà reintegrato da impianti industriali e ad un'estensione ancora maggiore degli oggetti commerciali e di servizio.

Dopo l'introduzione del diritto di proprietà privata di immobili e privatizzazione nella Federazione Russa, lo Stato ha cessato di essere l'unico proprietario del numero travolgente di oggetti immobiliari, che serviva come inizio del mercato immobiliare.

I parte teorica

1.1 Classificazione degli oggetti immobiliari.

La valutazione immobiliare è di interesse, prima di tutto, per categorie di oggetti che stanno accedendo attivamente al mercato come prodotto indipendente. Attualmente in Russia è:

· Appartamenti e camere

· Camere ed edifici per uffici e negozi

· Edifici residenziali suburbani con piazzole di terra (cottage e cottage)

· Piatti di terra gratuiti progettati per costruire o per altri scopi (nel prossimo futuro)

· Magazzino e impianti di produzione.

Inoltre, gli oggetti immobiliari, di norma, fanno parte del complesso immobiliare di imprese e organizzazioni (in particolare, privatizzato) e influenza significativamente il loro costo. Ci sono altre categorie di immobili, il cui mercato non è stato ancora formato.

La valutazione dell'oggetto è influenzata da una varietà di condizioni e dalle loro combinazioni. Fornire un esempio di segni di classificazione.

1. Origine.

· Oggetti naturali (naturali).

· Oggetti artificiali (edifici).

2. Scopo

· Trame di terreno libero (per edilizia o altri obiettivi)

· Complessi naturali (depositi) per la loro operazione.

· Gli edifici

Per l'alloggio.

Per ufficio.

Per il trading e la sfera dei servizi a pagamento.

Per l'industria.

· Altri.

3. Scala

· Array terrestri.

· Terra separata.

· Complessi di edifici e strutture.

· Appartamento appartamento.

· Appartamento Casa Appartamento (Mansion, Cottage)

· Sezione (ingresso).

· Piano nella sezione.

· Appartamento.

· Camera.

· Cottage estivo.

· Complesso di edifici amministrativi.

· Edificio.

· Camera o parti di edifici (sezioni, pavimenti).

4. Preparazione da usare

· Oggetti pronti.

· Richiedere ricostruzione o revisione.

· Richiedere il completamento della costruzione.

1.2 Metodi per valutare oggetti immobiliari residenziali.

Esperienza pratica sottolinea: per una piccola proprietà residenziale, è consigliabile condurre stime su una procedura semplificata, che può essere basata sul metodo di confronto delle vendite del mercato. L'approccio di stima dei costi dal punto di vista del confronto delle vendite si basa sul confronto diretto dell'oggetto stimato con altri oggetti immobiliari venduti o inclusi nel registro di vendita. Gli acquirenti spesso scoprono le loro conclusioni di prezzo principalmente presso le strutture immobiliari offerte per la vendita. I periti utilizzano anche queste informazioni su un numero con informazioni su oggetti venduti o affittati. Questo approccio si basa sul principio di sostituzione, che legge: se ci sono diversi beni o servizi di idoneità simili, quella di loro, che ha il prezzo più basso, utilizza la più grande domanda e ha la distribuzione diffusa. Per quanto riguarda l'alloggio significa: se si può vedere nel mercato (che di solito sta accadendo), il suo costo è solitamente fissato al costo del costo dell'acquisto di uguali grado di attrattiva, che non avrà bisogno di molto tempo Rimpiazzare.

La valutazione di massa del settore immobiliare è un approccio speciale alla valutazione semplificata di un grande gruppo di oggetti omogenei (appartamenti). Questa valutazione è effettuata in base a un metodo specifico: per l'oggetto stimato, viene determinato il corrispondente set di valori di un set fisso dei parametri dei suoi parametri, quindi il valore della sua valutazione è formato dalla regola di tutti gli oggetti.

La valutazione di massa ha le sue applicazioni speciali. Un esempio di tale valutazione è la valutazione dell'appartamento "su un certificato di arreaus inventario tecnico (BTI) in base all'approccio dei costi. Viene eseguito dal corpo di stato e viene utilizzato per determinare le tasse e le tasse. Tuttavia, la valutazione del BTI non è focalizzata sul valore di mercato. Pertanto, non richiede informazioni di mercato per la sua costruzione.

Va sottolineato la differenza tra i concetti del prezzo effettivo di vendita e del valore di mercato. I prezzi sono divisi nel prezzo del venditore, il prezzo dell'acquirente e il prezzo dell'attuazione.

Il prezzo del venditore è l'importo che sta ottenendo a causa della transazione. Il prezzo dell'acquirente è l'importo totale di tutto il costo dell'acquisto di un appartamento. Il prezzo dell'attuazione è la somma di denaro che l'acquirente dà al venditore l'appartamento.

Differiscono per la quantità di pagamento per gli intermediari e le spese sul design della transazione. Il mediatore può essere, o forse assente dall'acquirente dell'appartamento e dal venditore. La transazione può assicurare o non assicurare. Il costo di fare una transazione può essere diviso tra i suoi partecipanti in modi diversi. Pertanto, il prezzo di vendita caratterizza l'appartamento in quanto tale, ei prezzi dell'acquirente e del venditore dipendono fortemente dai termini della transazione. Di norma, se il venditore ha un intermediario, il suo pagamento viene detratto dal prezzo di vendita e riduce il prezzo del venditore e viceversa i pagamenti da parte dei servizi dell'acquirente del loro intermediario aumenta il prezzo dell'acquirente in relazione al prezzo di vendita . Allo stesso modo, questi prezzi influenzano il pagamento della transazione. Pertanto, il prezzo del venditore e dell'acquirente può differire significativamente (fino al 15% o più). Ma il prezzo dell'attuazione dipende minimamente dalle loro specifiche caratteristiche del meccanismo per la vendita e il design della transazione ed è determinata dalle specifiche dell'appartamento stesso. Pertanto, è consigliabile simulare precisamente la dipendenza del prezzo dei prezzi da molti appartamenti.

Conformemente alla sua definizione, il valore di mercato dell'oggetto immobiliare dipende da tali fattori che determinano il prezzo medio o più probabile della sua vendita sul mercato in normali condizioni di transazione.

Al primo livello di classificazione, possono essere suddivisi in fattori oggettivi e soggettivi.

Quando si determinano il valore di mercato, sono considerati fattori oggettivi. Per quanto riguarda i fattori soggettivi, sono associati al comportamento di un particolare acquirente, un venditore o un intermediario alla conclusione di una transazione, in parte delle indefinite condizioni economiche direttamente (temperamento, consapevolezza, onestà, pazienza, credulità, simpaties e antipatia, ecc.).

I fattori oggettivi sono principalmente la definizione economica, in definitiva, il livello medio dei prezzi di transazioni specifiche.

I fattori economici possono essere suddivisi in macroeconomia e microeconomica. Il primo è i fattori associati alla congiunzione generale del mercato: il livello iniziale di sicurezza negli oggetti immobiliari nella regione; il volume e la struttura della nuova costruzione e della ricostruzione; fattori di migrazione; condizioni legali ed economiche delle transazioni; livello e dinamica dell'inflazione; Il tasso di cambio del dollaro e le sue dinamiche. Nelle nostre condizioni, i seguenti fattori a lungo termine possono anche essere indicati come parte di un gruppo di fattori economici:

· Differenze nella dinamica dei prezzi per beni e servizi, nonché le condizioni salariali che riguardano la scala dell'accumulo di cassa e la quantità di domanda differita;

· Il ritmo e la portata della formazione di un nuovo strato sociale con le possibilità di investire nel settore immobiliare;

· Sviluppo del sistema ipotecario;

· Sviluppo di un sistema di missioni straniere nella regione.

I fattori microeconomici caratterizzano i parametri oggettivi delle transazioni specifiche. Questi sono particolarmente importanti quelli che descrivono l'oggetto della transazione (appartamento). I fattori associati alla natura della transazione e dei termini dei pagamenti sono essenziali. Le procedure di base per la progettazione delle transazioni e il loro pagamento vengono elaborate. Pertanto, con una valutazione di massa del valore di mercato degli appartamenti, è possibile concentrarsi su una natura tipica (media) della transazione, considerare questo fattore a costante e non tenerlo conto quando si valuta il valore di mercato degli appartamenti. Quindi il valore di mercato (prezzo medio) dell'appartamento è stimato alla data fissa, è causato dai suoi parametri (caratteristiche) come valore di consumatore.

1.3 Mercato dell'alloggio.

La potenziale scala di questo mercato è enorme. Almeno il 90% dell'alloggiamento in qualsiasi modo, come è consuetudine per parlare, un paese civilizzato viene acquistato oggi in rate.

Particolarmente vasta scala, il mercato immobiliare in Russia acquisito come risultato della privatizzazione degli appartamenti. Gratuito, come a Mosca, o preferenziale, come in altre città, il trasferimento di appartamenti in proprietà privata ha creato nuove opportunità per i proprietari per le operazioni con questo tipo di settore immobiliare.

Allo stesso tempo, sono state sviluppate le forme di acquisto e vendita di appartamenti e altri tipi di alloggi. Tra queste forme, l'acquisizione di appartamenti in rate si sta diventando sempre più distribuita. Va notato che in Occidente, quasi tutti i beni immobili della popolazione sono gravati dai debiti, la necessità di pagare i costi di alloggio in rate. In Russia, a causa della privatizzazione, ogni cittadino è diventato il proprietario di beni immobiliari (appartamenti, giardino e terra del paese), non gravato da debiti. Pertanto, i cittadini russi si trovano a questo riguardo in una posizione significativamente migliore rispetto ai cittadini di altri paesi.

Allo stesso tempo, tutto ciò sarà completato da opportunità di nuova apertura per l'acquisizione di alloggi a credito. Schema brevemente qui è tale.

Il prestito è servito dall'appartamento stesso. Prima di pagare il prestito, l'acquirente è legalmente solo il suo inquilino. L'acquirente pubblica immediatamente la prima rata - circa il 30 percento; I restanti 70 pagano la Banca con cui si conclude il contratto pertinente per la società immobiliare.

La Banca o la sua controllata raccolgono documenti, affrontano il design della vendita di vendita, eseguire insediamenti con il venditore, ecc. Pertanto, l'ammontare della Commissione, ad esempio, a Mosca raggiunge il 13% del prezzo di mercato dell'appartamento. Questi costi sono giustificati se la transazione viene rilasciata con la partecipazione di organizzazioni affidabili, dal momento che il mercato delle abitazioni ha acquisito una certa tinta criminale negli ultimi mesi.

Un gran numero di situazioni penali sorge a causa della presenza di quasi tutte le transazioni dei dollari "sinistra" trasmessi dalla mano a portata di mano dopo il completamento della procedura di registrazione ufficiale.

I dollari "sinistra" sono, di regola, la differenza tra il prezzo di mercato dell'appartamento e l'importo in cui è stato stimato da BTI. Pertanto, non è necessario essere uno specialista da capire: per eliminare la "sinistra" per scegliere uno dei due modi: un modo conservativo - più vicino alla pratica della valutazione della BTI alle condizioni reali della ferita; O il percorso radicale è abbandonare questa pratica e andare ad altre forme di controllo sul prezzo di rivendicazione del settore immobiliare.

I coefficienti in costante aumento portano le stime del BTI a prezzi di mercato non di giorno, ma all'ora.

Dalle ricavi, che una volta è stata acquistata da un cittadino di un appartamento (o di altre proprietà, che può essere in seguito venduto), tutte le tasse possibili sono già state detratte. Pertanto, in qualsiasi punto di vista, la vendita di proprietà non può essere considerata il fatto di ottenere un reddito aggiuntivo; Questo è solo un cambiamento nella forma di proprietà di un cittadino di proprietà. E la carica fiscale con l'ammontare di tale modifica è il costo secondario della tassa sullo stesso reddito.

La ridistribuzione del mercato degli appartamenti ha permesso di migliorare l'uso di uno stock di alloggi, stimolato la liquidazione della parte degli appartamenti comuni, ha permesso di risolvere parzialmente il problema dell'alloggiamento.

In generale, il problema dell'alloggiamento non è solo persistito, ma anche intensifica. Questo è facilitato da un costante afflusso di rifugiati e emigranti forzati dai paesi limitrofi.

Uso di appartamenti in scopi non residenziali.

Dopo la privatizzazione di una quota significativa del settore residenziale nelle città, il problema dell'uso degli appartamenti posseduti, non direttamente nominato.

Naturalmente, l'uso di locali residenziali di proprietà dei cittadini e delle entità giuridiche, a fini non residenziali - per ospitare uffici, uffici, workshop, centri informatici, ecc. - Non contribuisce a risolvere un problema di alloggio, poiché una parte significativa dell'alloggiamento viene rimossa dalla fondazione fondatrice della città. Tuttavia, modi per affrontare questo limite la libertà del proprietario e spesso sono illegali.

Anche se l'ispezione dell'alloggiamento o il corpo di polizia è in grado di stabilire il fatto del fatto che l'uso scomodo dell'appartamento e, mettendolo di conseguenza, presenterà la Corte, i giudici non hanno motivi legali per incontrare tale richiesta. Conformemente all'art. 6 della legge "sui fondamenti della politica federale delle abitazioni", il proprietario della proprietà nell'area dell'alloggiamento ha il diritto nel modo prescritto dalla legge, di possedere, utilizzarlo e smaltirlo, anche per affittare in affitto, locazione, deposito , in generale e in parti, ecc. D., Se le norme, l'alloggio e gli altri diritti e le libertà esistenti di altri cittadini non sono violati, oltre a interessi pubblici. Tra le responsabilità del proprietario quando si utilizzano locali residenziali stabiliti dall'art. La stessa legge, non vi è alcuna responsabilità come l'uso di locali residenziali per lo scopo previsto. È vero qui puoi applicare l'arte. 7 Codice abitativo del RSFSR, che stabilisce che gli edifici residenziali e i locali residenziali sono destinati alla residenza permanente dei cittadini.

Ma al meglio, tenendo conto di questo articolo sulla base dell'art. 48 Codice civile del RSFSR Solo il contratto di locazione dei locali residenziali può essere riconosciuto come non valido, come non corrispondente ai requisiti della legge. Ma terminare, sulla base di ciò, il contratto di trasferimento della proprietà non è possibile, dal momento che né in un atto legislativo (e questo dovrebbe essere solo la legge, e non lo smaltimento del sindaco o del decreto del governo) non contiene tale legale base.

La mancanza di un quadro normativo chiaro conduce al fatto che anche le autorità giudiziarie a volte non sono in grado di capire chi e su quali sono i motivi di diritto a tutti gli oggetti. Tuttavia, la domanda stabile per gli uffici, lo spazio commerciale e di archiviazione, nonché l'alto costo di tale proprietà, garantendo considerevoli commissioni, attirare un gran numero di strutture intermedie. Se nel 2000 solo il 42% degli intervistati è stato impegnato in transazioni con premesse non residenziali, quindi ormai questo indicatore è aumentato al 70%.

1.4 Mercato dei titoli immobiliari.

Il segmento del mercato immobiliare è il più debole. Questo si manifesta con il ritardo dell'intero mercato azionario e il coinvolgimento insufficiente nel fatturato commerciale del settore immobiliare stesso. I partecipanti ai mercati immobiliari sono ancora preferiti dagli investimenti diretti. Nazioni e un cerchio di titoli associati all'uso e alla vendita di immobili.

Prima di tutto, l'indubbio vantaggio dei legami abitativi è la loro essenza accumulativa. Rendono possibile accumulare gradualmente la loro quantità necessaria per acquistare un appartamento, essendo un'identità del diritto di puntare nella denominazione dell'alloggiamento.

La frammentazione dei legami nominali in relazione allo studio dei veri appartamenti consente di fermarti a livello di spazio vitale e comfort, che sarà riconosciuto come sufficiente o massimo possibile. Sebbene sia riconosciuto che questa proprietà positiva dei legami abitativi è in qualche modo limitata dal fatto che danno il diritto di acquisire solo alloggi appena introdotti. Uno standard di costruzione abbastanza limitato e le specifiche dei nuovi edifici possono restringere significativamente la gamma di coloro che vogliono acquisire legami per risolvere i loro problemi di alloggio, e sebbene ci siano il loro valore base. Se fosse possibile acquisire alloggi municipali utilizzando obbligazioni in qualsiasi area della città, qualsiasi livello di comfort e "età", la loro attrattiva sarebbe stata aumentata in modo significativo. Potrebbe garantire l'aumento della competitività dei legami abitativi in \u200b\u200brelazione ad altri, che sono considerati mezzi di pagamento sufficientemente affidabili (valuta).

Un altro indubbio vantaggio dei legami abitativi è la loro essenza anti-infiammazione: la capacità di rimuovere i soldi in un modo o nell'altro dal deprezzamento. Pertanto, le citazioni mensili del costo dei legami abitativi dovrebbero assumere almeno il monitoraggio del livello di inflazione. Nel frattempo, il meccanismo delle quotazioni mensili, previsto dalla forma progettata di emissione, è in grado di assorbire solo oscillazioni macroeconomiche generali, con i cambiamenti basati sul tempo, ma non correnti nella situazione del mercato vivente.

La capacità di modificare le quotazioni, a seconda delle date di ricezione dell'alloggiamento, durante il rimborso delle obbligazioni, diciamo, nell'intervallo da 1 a 6 mesi, potrebbe aumentare significativamente sia l'attrattiva di questo strumento del mercato azionario che il grado della sua liquidità.

Valutazione della proprietà. I metodi di valutazione del mercato aiutano i più redditiziosi disporre di immobili, questa nuova risorsa, quali imprese e cittadini sono a loro disposizione. Questa valutazione diventa necessaria già quando i proprietari del terreno e del settore immobiliare vorranno licenziarli per ottenere un prestito. Senza una valutazione adeguata, contare sull'attrazione di investimenti aggiuntivi, compresi quelli stranieri.

Nella prima fase della privatizzazione, quando si creano joint venture, tali valutazioni o non hanno fatto, o sono stati fatti semplicemente sugli occhi. L'investitore stesso ha determinato il prezzo. Quando si riguardava oggetti gravi, sono state attratte le imprese di valutazione occidentale, che nella maggior parte dei casi sono state valutate a favore degli investitori stranieri, sottovalutando il vero valore di mercato dei nostri beni.

La valutazione è anche necessaria nell'emissione secondaria delle Azioni delle aziende privatizzate, cercando di aumentare il proprio capitale sociale del valore, supportato da mezzi di materiale reale. È il vero prospetto di emissione che consentirà agli investitori di evitare errori nell'istituzione delle quotazioni di magazzino. La valutazione è necessaria anche nella divisione della proprietà, la definizione dei metodi di migliore uso commerciale di terreni e immobiliari e in tutte le altre operazioni immobiliari.

L'analisi delle prospettive per aumentare il costo del settore immobiliare e il suo uso commerciale dovrebbe essere basato su un rigoroso calcolo economico, una valutazione accurata e professionale del valore di mercato effettivo della proprietà. La valutazione è ragionevole per la conoscenza della conoscenza, l'esperienza, l'utilizzo di approcci rigorosamente definiti, principi e metodi, nonché norme procedurali ed etiche, il parere di uno specialista o un gruppo di esperti, di regola, peripadali professionali sul valore del "EKT immobiliare .

Il valore di mercato significa il prezzo più probabile, che verrà utilizzato quando si vende la proprietà della proprietà sul mercato competitivo e aperto in presenza di tutte le condizioni necessarie per l'esecuzione di un affare equo.

Tali condizioni sono:

1. L'acquirente e il venditore agiscono sulla base dei motivi tipici e standard. Né una delle parti non è forzata.

2. Entrambe le parti hanno tutte le informazioni complete per il processo decisionale e l'atto, lottando per la migliore soddisfazione dei loro interessi.

3. L'oggetto è esposto sul mercato aperto sufficientemente il tempo e il momento ottimale è selezionato per effettuare una transazione.

4. Il pagamento è effettuato in contanti o condizioni finanziarie sono concordati paragonabili ai contanti.

5. Il prezzo della transazione riflette le normali condizioni e non contiene sconti, concessioni o prestazioni speciali a una qualsiasi delle parti relative alla transazione.

6. L'oggetto è nella domanda comune e ha l'utilità riconosciuta sul mercato.

7. L'oggetto è abbastanza carente, in altre parole, vi è una proposta limitata che crea un mercato competitivo.

8. L'oggetto è dotato delle proprietà dell'alienazione ed è in grado di essere trasmessa dalla mano in mano.

1,5 mutuo.

Ipotecari significa rilasciare un prestito garantito da beni immobili. Oggetto ipotecario classico - terra. Ipoteca apre l'opportunità di fornire edifici, edifici, edifici residenziali, appartamenti individuali come garanzia.

I mutui ipotecari sono solitamente economici, il margine delle banche ipotecari è piccolo e il profitto è "reclutato" a causa di grandi quantità di prestiti posti. L'attenzione attira anche queste banche a basso interesse, ma a causa dell'alta affidabilità dei legami ipotecari, sono in richiesta sostenibile.

Quattro soggetti funzione nel mercato dei mutui ipotecari:

1. Il mutuatario che cerca di acquisire, possibilmente meglio immobiliare;

2. una banca che cerca di ottenere il massimo profitto possibile limitando il rischio di mutuo;

3. Investitore che cerca di ottenere i massimi profitti investendo in ipoteche;

4. Il governo, che dovrebbe creare condizioni giuridiche ed economiche per il funzionamento del sistema di prestito ipotecario.

I meccanismi di credito ipotecari dovrebbero garantire la disponibilità di un prestito per il mutuatario, nonché la redditività dei prestiti.

Esistono diverse varietà di meccanismi di credito che consentono una misura maggiore o minore per aggirare un livello piuttosto elevato di inflazione che esiste nel paese.

Il primo meccanismo è prestito a un tasso fisso.

Il secondo meccanismo si basa sui prestiti con una scommessa, corretta in termini di prezzi nel paese, quando periodicamente (circa una volta al quarto) è rivisto da un tasso di credito a seconda del cambiamento del livello dei prezzi.

Il terzo meccanismo è prestito al rinvio regolamentato dei pagamenti - sviluppato da una delle economie statunitensi in economia specificamente per l'uso in condizioni russe. La sua essenza è che il mutuatario dovrebbe pagare sul debito principale o il prestito non superiore al 30% del reddito. La quantità iniziale di pagamento è relativamente bassa e aumenta con il tempo. Ciò consente di trasferire il pagamento della parte principale del debito in una data successiva. Il principio di questo meccanismo è che sono calcolati due tassi di interesse, uno dei quali è chiamato "contratto" e serve a calcolare la quantità di debito e il secondo "pagamento" per calcolare i pagamenti mensili. Queste tariffe sono inequivocabili.

La legge della Federazione russa "su Pledge" stabilisce un principio generale sulla registrazione dei mutui. Dovrebbe essere registrato nella stessa struttura statale responsabile della registrazione dei diritti alla proprietà proposta. Questo principio implica il presupposto che i mutui su locali residenziali dovrebbero essere registrati dai dipartimenti della privatizzazione delle abitazioni.

Gli accordi "ipotecari" per quanto riguarda gli edifici e gli edifici situati sulla Terra dovrebbero essere registrati nella "Listino" del territorio su cui si trova la proprietà, che è anche attualmente interpretata come registrazione con i comitati del terreno locale, anche se al momento delle forze dell'ordine potrebbe significare suggerimenti locali.

Il meccanismo per l'attuazione della proprietà posata è stabilita dal legislatore, sia per la proprietà immobile e mobile.

In virtù dell'art. Il 350 Codice Civile dell'implementazione della Federazione Russa (Vendita) della proprietà posata, che in conformità con la legge è prelevata dalla penalità, viene effettuata vendendo dal commercio pubblico nel modo prescritto dalla legislazione procedurale, se la legge non ha ancora stato stabilito in altri ordini.

Il requisito per la vendita di proprietà promesse attraverso l'asta pubblica è imperativa, e se segui il concetto di regole su un impegno, è impossibile aggirarlo. Ma se il Pledgee vuole ancora acquistare immobili, che è il soggetto di una garanzia, alla proprietà senza una procedura di offerta pubblica ed è supportato da un mutuo, quindi questo può essere implementato conformemente all'art. 409 del codice civile della Federazione Russa. L'articolo è autorizzato a concludere tra le parti dell'accordo sull'alloggio, in cui il prestatore afferma gli obblighi del debitore interrotto e quest'ultimo in cambio fornisce l'estensione, cioè nel nostro caso, il Mortgager trasmette il Real Estate MortGagee.

II Parte analitica

2.1 Principi moderni per analizzare il mercato immobiliare.

Il successo dell'attività in un'economia di mercato è in gran parte predeterminata dalla qualità delle informazioni, sulla base della quale sono state prese decisioni finanziarie responsabili. Ecco perché la raccolta e l'elaborazione analitica delle informazioni, incluso il mercato, oggi sono sia oggetto di uno studio separato da un punto di vista scientifico e metodologico e oggetto di attività indipendenti.

L'illustrazione più indicativa di quanto precede è un esempio di gestione delle informazioni sul mercato azionario. Sono state create teorie scientifiche e scuole e ha continuato a migliorare i premi scientifici, sono stati scritti molte opere sull'analisi tecnica e fondamentale, che divennero libri desktop degli specialisti del mercato azionario. La pratica del profondo test di conoscenza degli analisti per la loro ammissione a lavorare con le informazioni del mercato dei titoli è considerato un fenomeno normale. E questo è nonostante il fatto che nel mercato azionario, rispetto ad altri mercati, le regolarità del mercato perfetto in termini di consapevolezza dei partecipanti dovrebbero essere identificate nella forma più ovvia.

Il mercato immobiliare, in contrasto con lo stock, più che lontano da perfetto in molte posizioni, che determina le caratteristiche della sua ricerca. Da un lato, gli analisti affrontano difficoltà, e talvolta l'impossibilità di formalizzazione corretta e inequivocabile delle relazioni economiche nel mercato immobiliare. D'altra parte, l'imprevedibilità del trasferimento del mercato immobiliare è ovvio nella forma pura delle tecnologie di analisi utilizzate in altri mercati, poiché queste tecnologie sono adattate per l'uso in un altro ambiente di mercato. In virtù di quanto sopra, il lavoro analitico di alta qualità nel mercato immobiliare sembra essere un soggetto estremamente complesso che richiede un analista, oltre alla profonda conoscenza teorica dell'economia immobiliare, pratica costante e ricerca creativa negli studi che formano intuizione professionale.

Studiando quasi un secolo di funzionamento dei mercati immobiliari nei paesi sviluppati dei paesi sviluppati del mondo, è possibile arrivare alla conclusione che l'attenzione insufficiente prestata alla qualità del lavoro analitico è una delle ragioni principali della maggior parte delle crisi principali dei mercati immobiliari. Un esempio caratteristico è la crisi nel mercato immobiliare statunitense alla fine degli anni '80 e all'inizio degli anni '90. Secondo gli esperti, gli investimenti eccessivi e indiscriminati nella nuova costruzione hanno portato alla sovravellata del mercato e, di conseguenza, non reclamati dal mercato di un gran numero di progetti, che i prestiti sono stati emessi. La situazione stabilita è stata le aspettative del mercato irreale che si sono verificate dalla struttura impropria degli incentivi durante l'analisi, una metodologia di analisi debole e una quantità incompleta di dati che caratterizzano le condizioni correnti. La struttura degli incentivi guidati da sviluppatori, periti e organizzazioni di credito sono stati deformati dall'interesse di soli per ricevere prestiti, altri - per giustificare il prestito e il terzo - per posizionare i loro fondi. Allo stesso tempo, tutte le parti hanno risolto i loro compiti a causa di aspettative inutilmente ottimistiche.

L'uso di una debole metodologia di analisi espressa in assunzioni e procedure inadeguate, in collaborazione con dati insufficientemente qualitativi dei mercati locali, di norma, il risultato è il risultato di una ricerca di mercato irragionevole e, di conseguenza, soluzioni di investimento basate su di esse. A seguito della crisi, gli enti creditizi hanno formato una sindrome costante di sfiducia in generale a qualsiasi progetto e ricerca di mercato in particolare. E questo, a sua volta, ha portato a una comprensione che gli analisti del mercato immobiliare nel loro lavoro dovrebbero essere guidati da alcuni principi comuni necessari (ma non sufficienti) per ottenere conclusioni e risultati accurati. D'altra parte, un'urgente necessità di criteri comprensibili e facilmente identificabili, che determinano la conformità delle categorie di ricerca di mercato della categoria della ragionevolezza.

Considerando le prospettive per lo sviluppo del mercato immobiliare in Russia, si può presumere che la mancanza di potenziali crisi sia eccessivamente uno scenario ottimistico. Tuttavia, le conseguenze di tali crisi possono essere meno significative, se oggi, nella fase di sviluppo attivo del mercato, formulare e attuare alcuni principi generali nelle pratiche quotidiane e

requisiti per la ricerca analitica, sulla base della quale saranno apportate soluzioni di investimento.

Non solo la minaccia delle crisi, ma anche gli attuali problemi quotidiani - crescente concorrenza, riducendo le opportunità per ottenere superfit a breve termine, l'inizio dell'attuazione di progetti a lungo termine e in capitale di uno sviluppo immobiliare commerciale, la venuta al Mercato degli investitori stranieri con elevate esigenze per la motivazione delle decisioni, ecc. - Indicare oggettivamente che l'importanza dell'analisi di alta qualità nei mercati immobiliari della Russia acquisterà presto sempre più peso.

2.2 Ricerche di mercato immobiliare per giustificare le soluzioni di investimento.

L'obiettivo finale di qualsiasi studio del tipo in esame è misurare il rapporto tra domanda e suggerimenti su uno specifico tipo di prodotto nel mercato immobiliare in un momento specifico (come regola, il futuro).

Proprietà speciali del settore immobiliare, come prodotto, insieme a un luogo speciale di immobili in un'economia di mercato, formano una gamma abbastanza ampia di informazioni socio-economiche necessarie per il posizionamento di questo mercato nel mercato. Le attuali e retrospettive caratteristiche macroeconomiche dell'economia nazionale e regionale, gli indicatori socio-demografici dei mercati regionali e locali, i parametri dei mercati immobiliari regionali e locali sono solo aree comuni in cui deve essere condotta la ricerca.

Principio 1. Per l'analisi, è necessario selezionare solo le informazioni che possono davvero determinare la futura produttività dell'oggetto di investimento.

Quando questo principio è seguito dalla principale difficoltà per Analytics è la mancanza di regole standard o raccomandazioni inequivocabili per le quali dovrebbero essere formate le informazioni iniziali. È qui che l'analista deve mostrare tutte le sue conoscenze, intuizione professionale, creatività e esperienza pratica. Inoltre, è qui che la base della redditività dello studio nel suo complesso è posata.

Principio 2. Tutti i dati attuali e promettenti sulla base della quale si basa uno studio, dovrebbe essere utilizzato in una valutazione quantitativa delle prestazioni del progetto di investimento immobiliare.

Tuttavia, anche accuratamente selezionato e direttamente correlato all'oggetto delle informazioni sulla valutazione è, in senso figurato, "bug dei mattoni", di cui l'analista deve essere affrontato in tutte le regole dell'arte di costruzione. Fondazione durevole per la ricerca analitica. E qui non è possibile fare a meno di una soluzione solida che collega i singoli elementi in un singolo monolite.

Principio 3. Tutti i blocchi separati delle informazioni selezionati per giustificare le soluzioni di investimento devono essere interconnessi da un chiaro schema logico che completa la previsione delle condizioni di mercato future e la relativa produttività del progetto in esame. La descrizione dello schema logico dovrebbe essere rappresentata esplicitamente.

Percezione positiva da parte del cliente del rapporto con i risultati di una ricerca di mercato in cui non esiste un regime logico può essere solo se:

a) L'analista gode dell'ignoranza del cliente o

b) Il cliente è inizialmente favorevolmente ai risultati.

D'altra parte, costruire uno schema logico convincente ed ovvio è una dimostrazione di abilità di analisi professionali più elevate.

Continuando il ragionamento sulla necessità di costruire uno schema di ricerca logico, considerare un altro principio che specifica il contenuto dell'analisi del mercato.

Principio 4. Il mantenimento dell'analisi del mercato dovrebbe essere ridotto alla discussione dei fattori che costituiscono le relazioni principali per determinare le prestazioni dell'oggetto immobiliare commerciale.

Conformemente a questo principio, l'analista durante lo studio dovrebbe formulare le relazioni principali che determinano le prestazioni dell'oggetto commerciale, dopo di che è quella di identificare la gerarchia dei parametri degli argomenti, le cui funzioni sono incluse nell'espressione principale per la produttività.

Illustriamo un approccio pratico all'attuazione di questo principio sul seguente esempio semplificato.

Lasciare che il criterio delle prestazioni del progetto in esame sia il reddito operativo puro (NOI) in un determinato periodo del futuro. Quindi, per definizione, l'espressione principale per determinare le prestazioni avrà il seguente modulo:

Noi \u003d PGI-V & L + M-FE-VE, dove

PGI - potenziale reddito lordo,
V & L - Perdite dal sottocarico e dal mancato pagamento.
M I - Altre entrate.
Fe - Spese operative permanenti
VE - Costi operativi variabili.

Considerare la procedura per identificare i parametri che determinano i valori attesi dei fattori principali.

Il potenziale reddito lordo è determinato dal valore del tasso di noleggio, che a sua volta è la funzione dell'attuale tasso di noleggio, nonché delle tendenze del rapporto tra l'offerta di mercato e la domanda nel tempo.

Il caricamento prevedibile della proprietà è una funzione della capacità cumulativa del mercato, i parametri della domanda, il coefficiente di assorbimento del mercato e la crescita della gamma di assorbimento immobiliare. Per i progetti, il caricamento previsto determina i due indicatori - il livello del grafico di carico e del tempo dell'assorbimento del mercato a questo livello.

La crescita della gamma di assorbimento del settore immobiliare è determinata dall'aumento del numero di posti di lavoro (livello di occupazione) o crescita della popolazione. A sua volta, un aumento della gamma di assorbimento porta alla necessità di nuovi immobili.

Va notato che la crescita dell'occupazione e la crescita della popolazione in un caso in un caso possono essere associate alla dipendenza diretta, ad esempio, quando si aprono nuovi posti di lavoro e l'afflusso di nuove persone bodiche. In un altro caso, la crescita della popolazione può crescere e senza aumentare l'occupazione, ad esempio, a causa di un aumento dei pensionati di arrivo o aumentare la fertilità. L'analisi qualitativa prevede l'uso di diverse fonti di informazioni che offrono tendenze storiche e le previsioni di crescita di Outlook, con il successivo confronto dei dati. È anche obbligatorio segmentato una gamma di intervallo, ad esempio, per gruppi di età, sesso, dimensioni familiari, ecc. La mancanza di posizioni elencate nello studio dovrebbe essere attribuita alla selezione dei dati untenaboly per l'uso nell'analisi.

I parametri della domanda sono determinati da tali indicatori specifici come l'area (ufficio o produzione) in un luogo di lavoro, i costi di acquisto pro capite, il numero di appartamenti o case pro capite, ecc. Utilizzando i parametri della domanda, è calcolato la quantità di immobili necessari, che corrisponde alla crescita della gamma del consumo immobiliare. Ad esempio, applicando un costo medio di acquisto alla crescita della popolazione, un aumento delle vendite al dettaglio, e, di conseguenza, è prevista la necessità di ulteriori aree di negoziazione. Quando si analizza il mercato dell'alloggiamento, la popolazione, segmentata per età, reddito, dimensioni o composizione familiare, viene convertita in richiesta segmentata. Un ricco analisi dei parametri della domanda comporta uno studio delle tendenze storiche, dello stato attuale e prevedere il loro probabile valore in futuro. Inoltre, un'analisi ricca misura il cambiamento della domanda non solo a scapito di una nuova gamma di intervallo, ma anche a causa del cambiamento nella struttura esistente della popolazione e dell'occupazione. Ad esempio, nel sollevamento economico, le aziende in crescita richiedono grandi aree e cambiamenti nella situazione demografica nella direzione di aumentare la gente dell'era pensionistica richiederà il tipo di alloggio appropriato.

I segni del mancato analizzare i parametri della domanda dovrebbero essere attribuiti, in primo luogo, l'adozione di valori permanenti è solitamente caratteristica per il momento dell'analisi, oltre a ignorare i cambiamenti nelle strutture esistenti della popolazione e dell'occupazione.

Il coefficiente di assorbimento, chiamato anche il tasso di penetrazione del mercato, è determinato dalla quota della domanda comune del mercato, che, secondo le previsioni, assorbirà il progetto in esame in concorrenza con altri progetti. Dopo che l'analista ha apprezzato l'aumento totale della domanda potenziale, è necessario determinare il parametro critico per il progetto - la quota della domanda generale per la quale il progetto in esame può probabilmente rivendicare.

Teoricamente, il coefficiente di assorbimento è una funzione complessa di molti fattori. Nella prima approssimazione, può essere definito come il rapporto tra l'area dello scopo stimato all'area totale (compresa l'area oggetto) della proposta competitiva al momento della sua produzione al mercato. Tale approccio, almeno, deve essere presente in ogni ricerca di mercato che richiede la coerenza.

Va notato che quando si determinano il coefficiente di assorbimento, le condizioni più importanti sono la segmentazione dettagliata della domanda e della fornitura competitiva. Non dovrebbe essere trascurato dalla durata dei progetti concorrenti lanciati nell'attuazione dei progetti concorrenti, del volume e della durata dei progetti preparati per l'attuazione. Il primo segno di uno studio insolvente qui è utilizzare qualsiasi dato "centrale".

Le perdite dovute a sconti e benefici generalmente accettati sono anche un fattore che non dovrebbe essere perso dalla predizione di potenziale reddito lordo.

Altri redditi, anche se sono di loro stessi, di norma, una piccola componente della parte dei ricavi deve ancora essere prevista, tenendo conto delle probabili preferenze dei potenziali consumatori alla luce delle loro idee sullo stile della vita, del livello di servizio e per Spese capite per ricevere questo livello e ..

I costi permanenti e variabili sono tradizionalmente considerati più specifici nelle previsioni. Tuttavia, tale affermazione del problema per le condizioni della Russia è solo parzialmente. Ad esempio, le tasse immobiliari (oggi sono le tasse sulla proprietà, le tasse di terra) e il noleggio di terreni in vista della non-commerciabilità legislativa possono fornire al potenziale investitore inaspettato "sorprese" in futuro. Pertanto, una ricca ricerca del mercato dovrebbe includere una previsione variante delle posizioni specificate.

Una situazione simile è osservata e per lo più spese variabili. L'analisi del mercato dei servizi comuni, la maggior parte dei quali sono forniti da monopoli naturali, le politiche tariffarie instabili richiedono una giustificazione quantitativa degli indicatori presi in considerazione. Allo stesso tempo, è importante utilizzare informazioni sul mercato sui costi delle risorse ottenute sulla base della testimonianza della strumentazione. In assenza di analoghi di mercato sul consumo di risorse, più preferito è il calcolo secondo gli standard, e non l'uso dei conti esposti da fornitori di servizi di utilità.

2.3 Metodi per stimare il valore di mercato del settore immobiliare.

Esistono tre metodi di base per valutare il valore di mercato del settore immobiliare:

1. Metodo di confronto

2. Possibile metodo

3. Metodo di capitalizzazione del reddito.

Il metodo di valutazione principale è un metodo di analisi comparativa delle vendite (SAP). Questo metodo è applicabile nel caso in cui vi sia un mercato terrestre e immobiliare, ci sono vendite reali, quando è il mercato dei prezzi dei moduli, e il compito dei periti è analizzare questo mercato, confrontare vendite simili e quindi ottenere il costo di l'oggetto stimato. Il metodo è basato sul confronto dell'oggetto proposto per la vendita con controparti di mercato. Trova il più grande uso in Occidente (90% dei casi). Tuttavia, questo lavoro richiede un mercato già formato e il mercato immobiliare.

Il metodo di confronto delle vendite viene utilizzato in presenza di un numero sufficiente di informazioni affidabili di mercato sull'acquisto e la vendita di strutture simili a stimate. In questo caso, il criterio per la selezione degli oggetti di confronto è lo stesso uso migliore e più efficiente.

Il metodo SAP può anche essere chiamato un approccio di analisi delle vendite comparativo diretto, un metodo di vendita comparativo, un metodo di informazione sul mercato delle informazioni di mercato.

La sequenza di applicazione del metodo SAP è la seguente:

1. Le recenti vendite di oggetti comparabili sul mercato rilevanti sono assegnati. Le fonti di informazione sono: Dossier di periti personali, Internet, database elettronico, società immobiliari, agenti immobiliari dossier, istituti di credito archivi (banche ipotecarie), compagnie di assicurazione, società di costruzioni e investimenti, insolvenza territoriale e dipartimenti di fallimento, gestione territoriale dello stato Comitato immobiliare e DR.

Un punto importante quando si utilizza il metodo SAP è il coordinamento dei risultati del confronto del settore immobiliare stimato. La media aritmetica dei dati ottenuti non è consentita. La procedura adottata è lo studio di ogni risultato e effettua il giudizio come comparabilità con il settore immobiliare stimato. Più minore è l'importo e il valore dell'accuratezza degli emendamenti, il maggior peso ha questa vendita nel processo di coordinamento.

Come unità di confronto, sono prese i contatori tradizionalmente stabiliti nel mercato locale. Per valutare lo stesso oggetto, è possibile applicare diverse unità di confronto simultaneamente.

Gli elementi di confronto includono le caratteristiche del settore immobiliare e delle transazioni che causano un cambiamento nei prezzi immobiliari. Gli elementi soggetti a contabilità obbligatoria includono:

· La composizione dei diritti di proprietà trasferita;

· Condizioni per il finanziamento di una transazione di vendita;

· condizioni di vendita;

· Tempo di vendita;

· Posizione;

· caratteristiche fisiche;

· Caratteristiche economiche;

· La natura dell'uso;

· Componenti di costo che non sono legati al settore immobiliare.

2. Controllo delle informazioni sulle operazioni: conferma della transazione uno dei principali partecipanti (dall'acquirente o del venditore) o dell'agente della società immobiliare; Rilevazione delle condizioni di vendita.

Se vi è un numero sufficiente di informazioni affidabili di mercato, per determinare il valore del metodo di confronto delle vendite, sono consentiti i metodi delle statistiche matematiche.

3. Regolazione del costo degli oggetti comparabili.

La regolazione può essere effettuata in tre forme di base: in termini monetari, percentuale, raggruppamento generale.

Le regolazioni per la vendita di oggetti comparabili sono realizzate nel seguente ordine:

· Prima di tutto, adeguamenti relativi alle condizioni della transazione e allo stato del mercato, che vengono effettuati applicando ogni successiva adeguamento al risultato precedente;

· In secondo luogo, le regolazioni vengono effettuate direttamente all'oggetto immobiliare, che sono fabbricate applicando le rettifiche specificate al risultato ottenuto dopo la regolazione delle condizioni di mercato, in qualsiasi ordine.

Per determinare i valori delle rettifiche, a seconda della disponibilità e della precisione delle informazioni di mercato, vengono applicate tecniche quantitative e qualitative. La logica per il calcolo degli aggiustamenti è obbligatoria. La decisione finale sul valore del risultato definita dal metodo di confronto delle vendite è effettuato sulla base di un'analisi dei prezzi di vendita adeguati degli oggetti di confronto con la massima somiglianza con l'oggetto di valutazione.

Il metodo di valutazione sui costi del suolo non è praticamente applicabile. Può essere utilizzato solo in casi eccezionali di valutazione del territorio inestricabilmente dai miglioramenti prodotti su di esso. Si ritiene che la terra sia costante e non consumata e il metodo di costo è usato per valutare oggetti artificiali creati dall'uomo. Quando si valuta questo metodo, il costo del terreno è coerente con il costo dei miglioramenti (edifici, strutture), e il terreno è stimato separatamente da altri metodi.

La stima dei costi del settore immobiliare è implementata nella seguente sequenza:

· Determinazione del valore della trama del terreno;

· Determinazione del valore restaurativo o sostitutivo degli edifici e delle strutture;

· Determinazione dell'usura accumulata di edifici e strutture;

· Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare da parte del metodo costoso come importo del valore del terreno e sostituzione o sostituzione di edifici e strutture sul retro dell'usura accumulata.

La scelta del metodo adottato per calcolare il metodo per determinare il valore della nuova costruzione di miglioramenti deve essere opportunamente giustificata. L'applicazione del valore della sostituzione è consigliabile nei casi in cui è difficile determinare il costo dell'erezione di una copia accurata dell'edificio dovuta a tipi obsoleti di strutture edilizi e metodi di costruzione utilizzati durante la creazione di un oggetto di valutazione.

I costi corrispondenti al costo di sostituzione o sostituzione per le stime immobiliari sono calcolati come la somma dei costi diretti, i costi indiretti e il profitto dell'imprenditore.

I costi diretti includono i seguenti costi direttamente correlati alla costruzione:

· Il costo dei materiali, dei prodotti e delle attrezzature;

· Salari dei lavoratori edili;

· Il costo della costruzione di macchine e meccanismi;

· Il costo di edifici e strutture temporanee, attività di sicurezza, trasporti e spese di magazzino e altri costi, regolamentati sul mercato locale;

· Contraente profitto e sovraccarico.

I costi indiretti includono i costi associati alla costruzione dell'edificio, ma non incluso nel costo della costruzione e del lavoro di installazione.

· Il costo del design, della supervisione tecnica, del controllo geodetico;

· Pagamento di consultazioni, servizi legali, contabili e di controllo;

· Il costo della costruzione di finanziamenti;

· Amministrative e altre spese dello sviluppatore.

La dimensione dei costi indiretti è determinata tenendo conto delle tariffe per lavoro e servizi in base a queste posizioni.

L'utile dell'imprenditore è un attuale tasso di mercato che stimola un imprenditore per investire un progetto di costruzione. L'entità del profitto è determinata dal metodo delle valutazioni degli esperti basate sulle informazioni di mercato.

L'uso del metodo di costo è necessario quando si analizza la nuova costruzione; ricostruzione di edifici; Valutazione per scopi fiscali; rilevare l'estensione nella valutazione del settore immobiliare; quando si valuta i fini dell'assicurazione; stima degli effetti dei disastri naturali; Valutazione di edifici e strutture speciali.

Nelle condizioni della stessa transizione alle condizioni di mercato, il metodo dei costi è nel valutare il decisivo, poiché l'uso di altri metodi richiede ampie informazioni di mercato, che è assente a causa del mercato non sviluppato. Tuttavia, dovrebbe sempre essere ricordato che i costi di costruzione sono solo un valore di mercato e il più spesso arrivano o più o meno.

Ad esempio, il valore di mercato dell'hotel Elite situato in un posto infruttuoso (alla periferia della città) sarà inferiore al costo definito dal metodo di costo. A loro volta, il valore di mercato del complesso delle stazioni di gas in una certa stadio può essere più costi di costruzione.

Nelle condizioni della formazione del mercato, quando la produzione di produzione sta riorientare su nuove tecnologie, può sembrare che l'oggetto del settore immobiliare non abbia affatto il costo. Ad esempio, se un'impresa non ha prodotti necessari e le sue aree di produzione non possono essere ricostruite alla nuova produzione, il valore di mercato di tale immobile cerca zero. L'uso dello stesso metodo condurrà in questo caso all'orientamento errato dei potenziali acquirenti.

Attualmente, in Russia, questo momento viene spesso preso in considerazione con una valutazione errata delle immobilizzazioni delle imprese fisse, poiché la loro rivalutazione è effettuata principalmente sul metodo costoso e il perito dovrebbe essere ricordato che il valore contabile dei principali fondi delle imprese non lo fa corrispondono al loro valore di mercato.

Il seguente metodo di valutazione, applicabile alla Russia, è il metodo di valutazione basato sull'analisi dell'uso più efficiente del settore immobiliare, e questa analisi è associata alla definizione del tipo di utilizzo che il proprietario porterà il reddito massimo, cioè Metodo di capitalizzazione del reddito.

Il metodo di capitalizzazione del reddito nella valutazione del valore di mercato del settore immobiliare è attuato nella seguente sequenza:

· Previsione del reddito futuro;

· Capitalizzazione del reddito futuro.

I ricavi futuri generati dall'oggetto del settore immobiliare sono suddivisi in due tipi: reddito da attività operative (operative) a seguito di relazioni di noleggio commerciali e ricavi da reversione.

I ricavi dell'attività operativa (operativa) sono previsti elaborando un rapporto reddito (ipotetico) ricostruito. Il reddito delle entrate è previsto:

· Appuntamento immediato del valore assoluto della ritorno;

· Nomina di un cambiamento relativo del valore del settore immobiliare per il periodo di proprietà;

· Uso del coefficiente di capitalizzazione terminale.

La capitalizzazione del reddito futuro in questo costo può essere eseguita:

· Metodo di capitalizzazione diretta;

· Metodo di capitalizzazione in base al tasso di rendimento.

Il metodo prerequisito iniziale di capitalizzazione diretta è la costanza e l'infinito di reddito capitalizzato. Nel metodo di capitalizzazione diretto, il valore attuale del flusso di reddito futuro è definito come l'atteggiamento del reddito annuale che viene a proprietà o interesse, al rapporto di capitalizzazione per questo diritto o interesse.

Per calcolare il costo del diritto di proprietà completa, la definizione di un coefficiente di capitalizzazione generale si basa sui dati di mercato. A seconda della disponibilità delle informazioni di origine, applicare:

· Analisi delle vendite comparative;

· Calcolo utilizzando il coefficiente di copertura del debito;

· Tecnologia del team di investimento.

Il prerequisito iniziale del metodo di capitalizzazione è dovuto al tasso di rendimento è il periodo limitato del ricevimento del reddito. Nel metodo di capitalizzazione secondo il tasso di rendimento, il ricalcolo del numero finale di flussi finanziari futuri in questo valore viene effettuato con un valore specifico del tasso di rendimento, pertinente rischio di investimento in questo tipo di immobiliare.

Nei calcoli del valore attuale, senza tenere conto delle condizioni di finanziamento, il metodo di capitalizzazione secondo il tasso di rendimento è formalizzato sia come analisi dei flussi di cassa scontati, sia sotto forma di modelli di capitalizzazione calcolati.

Il tasso di sconto utilizzato nell'analisi dei flussi di cassa scontati e tiene conto sia dei rischi sistematici che non sistematici sono determinati:

Metodo di assegnazione dai dati di mercato sulle vendite di oggetti simili;

Metodo di investimento alternativo nel mercato finanziario;

Metodo di monitoraggio del mercato immobiliare.

Recentemente, la domanda per i servizi di periti e la loro formazione professionale in Russia ha iniziato a crescere intensamente. Ciò è anche dovuto ai recenti eventi nel settore finanziario, quando i tentativi di creare un meccanismo di prestito attraverso l'assicurazione dei prestiti hanno subito il fiasco: le banche hanno perso molto sull'assicurazione Lipov. Nel caso del settore immobiliare, che è preso dalla Banca in un impegno quando emette un prestito, le perdite sono quasi impossibili. Pertanto, i mercati immobiliari e capitali diventano componenti inseparabili dell'economia nel suo complesso.

Naturalmente, dalle banche c'è stato un grande interesse per tali operazioni. E tutti hanno bisogno di una valutazione immobiliare qualificata, conducendo un'assicurazione per il valore reale del settore immobiliare.

La valutazione è anche necessaria nel quadro della politica fiscale regionale. In tutto il mondo, la base del sistema di tassazione locale è una tassa immobiliare, a causa di questa tassa, è formato circa il 70% del bilancio locale. Naturalmente, con lo sviluppo del mercato stesso, con la comparsa di costi reali è possibile passare a tale sistema fiscale, che stimolerebbe lo sviluppo del mercato immobiliare e fornirebbe allo stesso tempo il rifornimento

bilanci locali. Questo spiega e l'interesse incondizionato per la valutazione, manifestata dalle amministrazioni locali.

Il costo dei servizi di valutazione professionale è molto diverso a seconda dei tipi di oggetti stimati, la complessità del lavoro e, ovviamente, da cui gli esperti sono coinvolti nella valutazione. In genere, il costo dei servizi è misurato in ore moltiplicato per il tasso di pagamento orario, o dipende dal valore dell'oggetto, ma non è mai collegato al suo valore.

2.4 Caratteristiche di vari tipi di valutazione.

Valutazione ai fini dell'acquisto o della vendita e della classificazione immobiliare.

Quando si implementa la valutazione immobiliare, che dovrebbero essere acquistati o venduti sul mercato aperto, il valore di mercato o il valore dell'attuazione viene utilizzato come base di valutazione per tutte le classi e le categorie di immobili. Allo stesso tempo, per immobili specializzati, nella maggior parte dei casi, il metodo determinante per il calcolo del costo sarà il metodo di costo basato sui dati di mercato.

Quando si implementa la valutazione immobiliare in vendita per un periodo limitato di tempo in cui il settore immobiliare è impostato su un mercato aperto in vendita in termini, un periodo di commercializzazione significativamente meno adeguato per questo tipo di immobiliare, il valore dell'implementazione limitata è applicato come base per Tutte le classi e le categorie immobiliari.

Per selezionare la base di valutazione appropriata, lo scopo della valutazione e delle caratteristiche della proprietà stimata è cruciale.

In generale, la classificazione degli obiettivi principali per i quali è stimato il settore immobiliare, è il seguente:

1. Valutazione per l'acquisto o la vendita;

2. Valutazione in vendita per un periodo limitato di tempo;

3. Eliminazione di terreni ed edifici per il loro uso come obblighi di credito garantiti;

4. Valutazione per la preparazione dei rendiconti contabili e finanziari;

5. Valutazione per l'inclusione nei prospetti di stock, gli scambi di scorte;

6. Valutazione per affrontare i problemi nella fusione e nell'acquisizione della Società;

7. Valutazione per i fondi pensione, le compagnie assicurative, i fondi fiduciari per la gestione immobiliare.

In pratica, possono verificarsi altre stime, con la loro formulazione e, di conseguenza, i possibili database di stime dovrebbero essere coordinati dal cliente e dal perito.

Dopo aver scoperto lo scopo della valutazione, va stabilito, a quale classe e categoria si applica alla proprietà stimata.

Per le stime, si distinguono due classi di proprietà:

· Specializzato

· Non specializzato

La proprietà specializzata è tale che, a causa della sua natura speciale, raramente, se affatto mai, viene venduta sul mercato aperto per continuare il suo uso esistente da un proprietario, tranne quando è implementato come parte della sua attività utile.

Esempi di proprietà specializzate sono:

1. Musei, biblioteche e altri locali simili, che appartengono al settore pubblico;

2. Ospedali, premesse di centri medici specializzati e centri per il tempo libero che mancano la domanda di mercato competitiva da altre organizzazioni che desiderano utilizzare questi tipi di proprietà in questo settore;

3. Scuole, college, università e istituti di ricerca, che hanno una domanda competitiva del mercato da altre organizzazioni;

4. Proprietà standard in speciali aree geografiche e in luoghi rimossi dai principali centri commerciali situati lì ai fini della produzione o del business.

La proprietà non specializzata è di tutti i tipi di proprietà, oltre a quella che rientra nella definizione di proprietà specializzata. In altre parole, questo è quello a cui vi è una domanda universale, tenendo conto di possibili aggiornamenti o senza, e che di solito viene acquistato, viene venduto o affittato sul mercato aperto per usarlo per scopi esistenti o simili sia come proprietà non occupata per una proprietà, o (indipendentemente dal fatto che sia occupato o libero) come investimento o per lo sviluppo.

Nel valutare immobili detenuti dal proprietario per l'uso nelle attività di un'impresa (business), come si applica una base di valutazione:

· Valore di mercato con uso esistente - per immobili non specializzati, inclusi immobiliari stimati sulla base del suo potenziale commerciale.

· Costo sostitutivo residuo - per immobili specializzati.

Proprietà non specializzate e specializzate a loro volta è classificata per categoria a seconda dello scopo della proprietà. Tale principio di classificazione viene utilizzato sia per scopi di valutazione sia per altri scopi.

2.5 L'influenza dei fattori ambientali per il costo.

Fattori ambientali, sia sfavorevoli che favorevoli, sono inclusi nella serie di fattori, di solito presi in considerazione quando si eseguono stime. Alcuni fattori hanno un impatto su un determinato tipo di immobiliare e influenzerà direttamente sui calcoli del perito, in cui devono essere presi in considerazione in relazione ai dati di mercato ottenuti da comparabili e non influenzati da tali fattori immobiliari. In altri casi, tutte le proprietà in qualsiasi regione saranno esposte a questi fattori.

I fattori ambientali rilevanti e l'inquinamento includono nel caso generale le seguenti categorie:

· Fattori naturali come radon o metano, inquinamento atmosferico o rumore;

· Fattori di inquinamento tecnogenico a seguito di attività di produzione in passato o presente su questa terra, o come risultato del contatto con i siti vicini;

· Fattori di inquinamento sotto forma di elettromagnetici e altri campi;

· Fattori di inquinamento quando si utilizzano i materiali dalle materie prime secondarie.

Tutte le lezioni immobiliari sono suscettibili all'impatto sul costo dei fattori ambientali, ma il settore immobiliare offerto in vendita o come prestiti è particolarmente sensibile a questi fattori.

Il lavoro sulla valutazione dei lavori immobiliari sull'audit ambientale del settore immobiliare non è incluso. Nei casi in cui il perito ha motivo di ritenere che i fattori ambientali possano influenzare significativamente il costo, deve informare il cliente sulla necessità di attirare un esperto ambientale professionale.

Il perito deve informare l'esperto ambientale per quanto riguarda il contesto della sua ricerca, compreso l'uso futuro corrente e potenziale del sito che sarà espresso in valore definito sulla base dell'uso migliore ed efficiente. In generale, un esperto ambientale deve rispondere alle seguenti domande:

· È possibile eliminare con successo ed economicamente la fonte di inquinamento o pericolo;

· Se l'inquinamento o il pericolo non può essere completamente eliminato, è possibile isolarli o vicino a rendere immobili adatti a questo utilizzo su un certo periodo, persino limitato;

· C'è un'opportunità per mitigare gli effetti dell'inquinamento o del pericolo in qualsiasi modo;

· Qual è il mezzo più efficace per controllare l'inquinamento e i mezzi del suo regolamento;

Nei casi in cui è possibile eliminare la fonte o eliminare gli effetti dell'inquinamento, la valutazione può essere effettuata tenendo conto dei relativi costi di liquidazione per tale liquidazione o eliminazione.

III parte pratica.

3.1 Applicazione pratica del metodo delle vendite comparative.

Alla fine del 2000, la costruzione di cottage è iniziata nel distretto di Podolsky. I complessi residenziali a basso aumento sono righe di cottage selezionati con pareti comuni con lo stesso tipo di case vicine. La parola "condominio", denotando proprietà, creata e attrezzata con le opere di persone che la pensano alla mentalità dei vicini, non è troppo popolare. Pertanto, per designare l'esotico per noi, l'alloggio, costruito sul principio di "pareti comuni e un tetto - il loro cantiere", la parola inglese "casa di città" si è svolta nella vita di tutti i giorni russi.

Tuttavia, ad esempio, il valore di mercato del cottage utilizzando il metodo delle vendite comparative.

Area totale di 120 mq, cottage dispone di 6 camere, 3 camere da letto, bagno, doccia, seminterrato finito. Il garage manca per la data della valutazione. Plot Area - 1000 sq.m.

Per l'analisi, utilizzeremo i dati su cinque vendite di oggetti comparabili nella stessa area.

Tabella numero 1.

		Numero dell'oggetto 1.	Numero 2 dell'oggetto.	Object Number 3.		Oggetto numero 4.	Oggetto numero 5.
Prezzo di vendita	65000		78000	56000		70000	54000
Proprietà	pieno		pieno	pieno		pieno	pieno
Condizioni nancy	non mercato, il prezzo è sovrastimato da 3000		non mercato, il prezzo è sovrastimato da 8000	mercato		mercato	mercato
Condizioni di vendita	mercato		mercato	mercato		mercato	mercato
Condizioni di mercato (tempo)	2 settimane		6 settimane		1 anno	1 anno	1 anno
Casa quadrata	120 mq.		145 mq.		120 mq.	145 mq.	120 mq.
Area di atterraggio	10.000 mq.		12000 mq		10.000 mq.	12000 mq	10.000 mq.
Numero di stanze	6		7		6	7	6
Numero di camere da letto	3		3		3	3	3
Bagno	1		1		1	1	1
Doccia	1		1		1	1	1
Seminterrato	non finito		non finito		non finito	non finito	finito
Box auto	c'è		c'è		c'è	c'è	no

Come si può vedere dai dati di origine, gli oggetti di confronto differiscono dai termini di finanziamento, del tempo di vendita e delle caratteristiche fisiche.

L'entità della rettifica delle condizioni di finanziamento è determinata dal confronto del prezzo di vendita degli oggetti con il mercato e il finanziamento non del mercato. Allo stesso tempo, i pagamenti dei crediti sono scontati al tasso% del mercato. Nel nostro esempio, i valori delle regolazioni sono definiti nella quantità di 3000 per l'oggetto numero 1 e 8000 per il numero dell'oggetto 2.

Poiché tutte le strutture comparabili sono i termini di vendita di mercato, allora la rettifica per i termini della vendita non è richiesta.

Per adattarsi alle condizioni del mercato (tempo di vendita), è necessario evidenziare gli oggetti che differiscono solo da questo elemento. Nel nostro caso, l'oggetto n. 1 e il n. 3 è diverso solo dai termini di finanziamento e tempo di vendita. Regolazione del prezzo di vendita

numero oggetto 1 Per le condizioni di finanziamento, è possibile determinare la regolazione per il tempo di vendita:

(62000 - 56000) / 156000 \u003d 0.1.t. Durante l'anno, i prezzi di mercato crescerà del 10%.

Pertanto, tutti gli oggetti comparabili sono riportati nelle stesse condizioni per il finanziamento e il tempo di vendita, che crea una singola base per aggiustamenti agli altri elementi di confronto.

In un numero di oggetti di confronto, le differenze di dimensioni sono rappresentate da un numero diverso di stanze e una zona diversa della casa e del sito. Inoltre, una trama di 12000kv.m. Corrisponde alla casa con un'area di 145kv. Con 7 camere e una trama di 10000KV. Corrisponde alla casa con un'area di 120KV. Con 6 camere. Quindi, la regolazione delle dimensioni del confronto degli oggetti n. 1 e n. 2 ha il seguente modulo:

70000 – 62000 = 8000.

L'adeguamento per la presenza del garage deriva dal confronto degli oggetti n. 3 e n. 5:

61600 – 59400 = 2200.

La regolazione del seminterrato completato è determinata dal confronto degli oggetti n. 2 e n. 4:

77000 – 70000 = 7000.

I risultati delle regolazioni regolate sono mostrati nella tabella n. 2

Tabella Numero 2.

	Numero dell'oggetto 1.	Numero 2 dell'oggetto.	Object Number 3.	Oggetto numero 4.	Oggetto numero 5.
Prezzo di vendita	65000	78000	56000	70000	54000
Trasferimento di destra. sapore	pieno	pieno	pieno	pieno	pieno
Regolazione delle spese.	65000	78000	56000	70000	54000
Termini di finanzieri.	non mercato	non mercato	non mercato	non mercato	Mercato
Correttamente per le condizioni di finanziamento.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prezzo regolato	62000	70000	56000	70000	54000
Termini di una transazione	commerciale	commerciale	commerciale	commerciale	commerciale
Correggendo sui termini della transazione	0	0	0	0	0
Prezzo aggiustato nelle condizioni di mercato	2 settimane	6 settimane	1 anno	1 anno	1 anno
Correzione sulle condizioni di mercato	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Prezzo regolabile	62000	70000	61600	77000	59400
Posizione	simile	simile	simile	simile	simile
La dimensione	120kv.m.	145kv.m.	120kv.m.	145kv.m.	120kv.m.
Correzione della dimensione	0	- 8000	0	- 8000	0
Box auto	c'è	c'è	c'è	c'è	no
Corretto per il garage.	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Seminterrato finito	no	no	no	sì	no
Correzione	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Prezzo regolabile	66800	66800	66400	66800	66400
Correzione netta totale.	1800	11200	10400	3200	12400
Lo stesso in%	3	14	19	5	23
Dal prezzo della vendita totale di correzione lorda	11200	25200	14800	17200	12400
Dal prezzo della vendita	19	32	26	25	23

Per ogni oggetto di confronto, il prezzo rettificato è ottenuto. In conformità con i termini del compito, è necessario in base ai prezzi di vendita corretti per portare il valore del valore di mercato.

La logica per la produzione di un valore di mercato unico è di fornire ad ogni membro di un numero di prezzi di vendita corretti del coefficiente di base, dato il grado di differenza di oggetti di confronto dagli oggetti di valutazione. Dovrebbe essere preso in

intervallo di attenzione della gamma dei prezzi di vendita, regolazioni totali% prese in valore assoluto, regolazioni totale% definite come differenza tra rettifiche positive e negative, nonché qualsiasi altro dato.

In questo esempio, abbiamo una fascia di prezzo di vendita praticamente molto stretta - dai 66400 al 66800. Tuttavia, il prezzo di vendita con adeguamenti più piccoli è assegnato un peso specifico maggiore - per l'oggetto n. 5 il numero di regolazioni \u003d 2. Inoltre, il L'importo totale di regolazione lordo per l'oggetto numero 5 è anche quasi il più piccolo. Pertanto, come valore di mercato della struttura di confronto, è stato adottato il prezzo di vendita dell'oggetto n. 5 - 66400.

3.2 Rischi di investimento e statistiche dei mercati immobiliari.

Statistiche dei mercati immobiliari, di regola, contiene informazioni sulle tariffe di noleggio e gli indicatori di redditività. Per la comparabilità dei dati, le informazioni si applicano solo agli oggetti di prima classe. Queste strutture sono considerate per soddisfare i requisiti più alti per la posizione, le attrezzature, la comunicazione, le soluzioni di pianificazione, ecc. E le tariffe di noleggio sono definite nelle stesse norme per misurare e distribuire i costi tra il proprietario e l'inquilino per la manutenzione, la riparazione, l'assicurazione, ecc. .

Le informazioni sulle tariffe di noleggio sono considerate accessibili. Richiede solo la verifica dell'adeguatezza menzionata. Le informazioni sugli indicatori di redditività sono più difficili da preparare. Dal momento che le transazioni di acquisto e vendita non sono così tante, quindi vengono prese in considerazione le transazioni perfette in precedenza, integrare i dati su vari oggetti, tengono conto delle interruzioni di rottura, dell'inflazione e di altri processi. Gli indicatori di redditività sono coinvolti anche nei rischi regionali e l'esperto è iniziato qui. Pertanto, le statistiche sono una delle specializzazioni nei mercati immobiliari.

L'attivazione di attività e investimenti nella regione è necessariamente accompagnata dall'attivazione nel mercato dell'ufficio, un aumento delle tariffe di domanda, di riempimento e di noleggio. Allo stesso tempo, la nuova costruzione e la modernizzazione degli uffici sono stimolate, seguendole - servizi di servizio, complessi commerciali, centri per il tempo libero, ecc. Tali processi sono oggi caratteristici dei più grandi centri commerciali: le tradizionali capitali finanziarie dell'America e della vecchia luce, le capitali in rapida crescita del sud-est asiatico, della Cina e dell'India. Un'analisi delle statistiche dell'attività di noleggio indica un numero di fenomeni interessanti. Per esempio:

I dati sui tassi di leasing sono significativamente più dinamici dei dati sugli indicatori di redditività; Le dinamiche dei tassi di noleggio sono caratterizzate da un certo oscillante, riflettente (anche se di spostamento) dei tassi generali e dei processi di recessione; I cambiamenti negli indicatori di ufficio e commercio immobiliare potrebbero non coincidere in tempo e grandezza; Migliorare la situazione del mercato si riflette nella crescita dei tassi di noleggio e, meno probabile, nel ridurre gli indicatori di redditività (a causa del loro dinamismo notevolmente inferiore); L'immagine asimmetrica ha luogo e sotto il deterioramento della situazione del mercato;

I valori degli indicatori di redditività sono i migliori (di seguito), l'economia regionale più affidabile e più stabile e la situazione sociale. I leader di un'azienda di affitto stabile sono Londra, Parigi e Francoforte, dove l'area del cambiamento degli indicatori di redditività è nella regione del 5-6%;

I cambiamenti degli indicatori per le capitali europee orientali sono meno dinamici; Questo può essere spiegato come minori volumi di mercati, meno transazioni e, a quanto pare, il minore interesse degli esperti occidentali e dei cerchi aziendali a questi mercati; Gli indicatori di redditività per le capitali europee orientali sono stabili - 2-3 volte superiore a valori simili per capitelli occidentali. E nel periodo dopo la crisi di agosto 1998, gli indicatori della redditività a Mosca erano peggiori di 4 o più volte. E questo è successo non solo a causa della vera caduta del valore immobiliare, ma piuttosto, come conseguenza di una valutazione di esperti dello stato di instabilità e aumento dei rischi aziendali in questa regione;

Si propone ulteriori informazioni analitiche da ottenere utilizzando un indicatore stimato del valore capitalizzato specifico (Regno Unito) - come stime del valore di una determinata unità media di area commerciale dell'oggetto affittato.

Una valutazione simile simultaneamente con una risposta operativa alle fluttuazioni dei tassi di noleggio svolge pareri esperti sul successo e sui rischi del business.

Informazioni iniziali - Statistiche di noleggio per le città europee - possono essere trovate nelle pubblicazioni occidentali (ad esempio, nel "Europroperty" mensile). Come oggetti di rappresentanti, scegliamo: Francoforte, Londra e Parigi - I centri del business più stabile, San Pietroburgo, Praga e Varsavia - I centri dell'economia di transizione con gli indicatori di noleggio più rischiosi (in Europa).

Affitti per ufficio.

Periodo di osservazione 01.99-08.00 per capitelli occidentali, i progressi del settore dell'attività commerciale di noleggio complessivamente. Notiamo la stabilità assoluta dell'indicatore di redditività per Londra (5,00-5,50%) e il miglioramento degli indicatori di redditività per Francoforte (dal 5,75 al 4,90-5,50%) e da Parigi (dal 6,25-6.75 al 5,50-6.00%). Per le capitali dell'Europa orientale, lo stesso periodo è caratterizzato dal deterioramento degli indicatori. Analisi dei dati calcolati VCS consentiti, inoltre, per conformarsi alla discrepanza esterna della logica dei tassi di noleggio (il loro eccesso a San Pietroburgo e Varsavia fino a metà del 1999 per le tariffe a Parigi e Francoforte). Di conseguenza, i bassi livelli di Regno Unito a tassi di leasing elevati non consentono all'ottimismo di aspettarsi una crescita degli investimenti.

Affitto commerciale a noleggio.

Periodo di osservazione 05.99-08.00 per le capitali occidentali è caratterizzato da un deterioramento generale degli indicatori (che è chiaramente rintracciato con l'aiuto dei Regno Unito). Ciò suggerisce che ci possono essere lunghi periodi di attività di mercato, dopo di che l'attuazione dello spazio commerciale acquistato non porterà affatto reddito reale.

Per le capitali dell'Europa orientale, il periodo di sorveglianza del 05.99-08.00 è associato al passaggio di un periodo di stagnazione a lungo termine e, possibilmente, l'inizio dell'uscita (un miglioramento della dinamica degli indicatori è notato, anche se il Gli indicatori di gap in confronto con le capitali occidentali sembrano essere gigantesche - quasi un ordine di grandezza). Pertanto, dovrebbe essere ulteriormente limitato alla dichiarazione che potrebbero esserci periodi piuttosto lunghi nei mercati dei locali commerciali, quando gli investimenti nell'acquisizione di immobili commerciali nelle capitali dell'Europa orientale possono portare un notevole effetto positivo, compreso durante periodi di recessione in Mercati occidentali. Questo può servire come una buona discussione durante la ricerca di modi per la diversificazione interregionale del portafoglio immobiliare.

Conclusione.

Il completamento del periodo di formazione del mercato immobiliare è caratterizzato dalla transizione da ampio sviluppo intensivo. Ovviamente, nel prossimo futuro non ci sarà una crescita così rapida del numero di transazioni, come nel primo semestre degli anni '90. Inoltre, durante un certo periodo nel mercato immobiliare, è possibile solo la stabilizzazione del numero di transazioni. È anche possibile aumentare i livelli dei prezzi, principalmente sul mercato secondario. Ma allo stesso tempo, i prezzi per l'alloggiamento dell'élite non solo non sono diminuiti, ma sono aumentati, che indicano le prospettive per la nuova costruzione di alloggi di alta qualità. I gestori delle imprese sono anche la concorrenza aggravata nel mercato. La maggior parte di loro è incline a ritenere che se per il 1995 fosse caratterizzata una misura moderata della concorrenza, quindi nel 2001 è diventata alta e continuerà.

La stabilizzazione del numero di transazioni e prezzi nel mercato immobiliare secondario è una conseguenza, principalmente fattori macroeconomici, il principale è quello di mantenere un basso livello di reddito dalla maggior parte della popolazione. Il rapido aumento iniziale della domanda nel mercato, di conseguenza, la comparsa di uno strato di persone nel paese con redditi elevati è praticamente finita. E oggi, all'interno di questo livello c'è una nuova differenziazione - la selezione del livello con reddito Ultrahigh. A causa di questa differenziazione, la domanda di alloggi di lusso è aumentata. Tuttavia, in termini assoluti, il potenziale di questo livello è molto limitato. La più grande espansione della domanda è possibile per aumentare il livello di reddito e la formazione di un ampio livello medio in grado di diventare il principale fornitore di acquirenti, o a scapito della domanda di incentivazione attiva, sia dello stato che dei partecipanti professionisti del mercato immobiliare. Allo stesso tempo, alcuni incrementi della domanda in futuro sono del tutto possibile sotto l'influenza dell'emissione del denaro inevitabile nei prossimi mesi nell'economia per il ramo della crisi di mancato pagamento e in connessione con il rimborso dei debiti sui salari e debito sugli ordini di stato. Parte di questo denaro arriverà nel mercato immobiliare, ma ovviamente non cambiano la situazione, sebbene il numero di applicazioni per l'acquisto sotto l'influenza di questo fattore sorgerà diversi punti.

Si può anche presumere che in relazione all'aumento inevitabile e significativo delle tariffe per le utilità, è abbastanza possibile aumentare la fornitura nel mercato immobiliare secondario.

Allo stesso tempo, se l'aumento della fornitura nel mercato secondario nel 1991-1993. È stato causato dal rapido aumento dei prezzi, ora i venditori procederanno non tanto della possibilità di un aumento molto significativo dei ricavi attraverso la vendita di alloggi, quanta necessità di ridurre il costo del suo contenuto, e da qui - Accetto di ridurre i prezzi. Questo, a sua volta, può anche essere una richiesta un po 'sollevata, il che significa le revisioni delle imprese immobiliari.

Allo stesso tempo, questa stabilizzazione non prenderà un problema comune - il mercato immobiliare residenziale nel futuro prevedibile sperimenterà un deficit di domanda, che può ridurre significativamente il reddito dalle imprese immobiliari tradizionali per la fornitura di servizi per la vendita reale tenuta.

In queste condizioni, è necessario ampliare sostanzialmente la gamma di servizi forniti dal cliente: calcoli bancari, servizi di trasporto, servizi di notai, la possibilità di lavori di riparazione, fornendo rate sui pagamenti, ecc., Aumento dell'attenzione alla pubblicità, possibilmente a diminuzione della Commissione. Tutti questi fondi possono svolgere un ruolo significativo nell'attirare i clienti, ma le loro possibilità sono ancora limitate. Se per singole aziende queste tecniche sono in grado di fornire il volume del fatturato necessario, quindi, ovviamente, in generale, non risolverà il problema dello sviluppo del business immobiliare. Questo problema risolverà drasticamente questo problema, e in condizioni moderne è possibile solo a scapito della partecipazione attiva dello Stato creando un sistema di prestito ipotecario - la creazione di agenzie di prestito ipotecario federale e regionale, sostenendo il mercato dei mutui secondari, fornendo Stato garantisce alle banche durante l'emissione di prestiti ipotecari.

Lo sviluppo coerente del mercato immobiliare in Russia ha portato naturalmente la fase successiva, caratterizzata da un aumento di salto della qualità dello standard di sostanzialità delle soluzioni di investimento. E all'estero, e in Russia, i partecipanti al mercato immobiliare arrivano a capire che l'accuratezza dei piani aziendali, i progetti di investimento, ecc., Che sono essenzialmente un set standard di formule semplici, dipende interamente dalla validità della ricerca di mercato, i risultati di che sono usati nelle formule. In altre parole, l'indicatore più significativo e significativo dell'imminente del progetto di investimento nel mercato immobiliare è la coerenza della ricerca di mercato, sulla base della quale la presente decisione è presa.

Lista di referenze:

1. Balabanov I.t. "Economia immobiliare", San Pietroburgo 2000.

2.Gamekin v.a. Economia immobiliare: libro di testo. - 2nd ed., Pererab. E aggiungi. - m.: Marketing Publishing and Book Center, 2002

3. Kupchin A.n., Novikov B.D. Mercato immobiliare: tendenze condizioni e sviluppo. - Tutorial. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Nozioni di base sull'attività imprenditoriale nel mercato immobiliare", San Pietroburgo. 2000.

5.News B.D. Valutazione del mercato e immobiliare in Russia. - M.: Esame, 2000.

6. Hamin D., Yurkov D. "mercato immobiliare con gli occhi degli agenti immobiliari" // Economia e vita, 1997

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Russia fino al 2005. // http: www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm recensioni

Agenzia di Fedell Education.

Numero dell'oggetto 1.	Numero 2 dell'oggetto.	Object Number 3.		Oggetto numero 4.	Oggetto numero 5.
Prezzo di vendita	65000		78000	56000		70000	54000
Proprietà	pieno		pieno	pieno		pieno	pieno
Condizioni nancy	non mercato, il prezzo è sovrastimato da 3000		non mercato, il prezzo è sovrastimato da 8000	mercato		mercato	mercato
Condizioni di vendita	mercato		mercato	mercato		mercato	mercato
Condizioni di mercato (tempo)	2 settimane		6 settimane		1 anno	1 anno	1 anno
Casa quadrata	120 mq.		145 mq.		120 mq.	145 mq.	120 mq.
Area di atterraggio	10.000 mq.		12000 mq		10.000 mq.	12000 mq	10.000 mq.
Numero di stanze	6		7		6	7	6
Numero di camere da letto	3		3		3	3	3
Bagno	1		1		1	1	1
Doccia	1		1		1	1	1
Seminterrato	non finito		non finito		non finito	non finito	finito
Box auto	c'è		c'è		c'è	c'è	no

Come si può vedere dai dati di origine, gli oggetti di confronto differiscono dai termini di finanziamento, del tempo di vendita e delle caratteristiche fisiche.

L'entità della rettifica delle condizioni di finanziamento è determinata dal confronto del prezzo di vendita degli oggetti con il mercato e il finanziamento non del mercato. Allo stesso tempo, i pagamenti dei crediti sono scontati al tasso% del mercato. Nel nostro esempio, i valori delle regolazioni sono definiti nella quantità di 3000 per l'oggetto numero 1 e 8000 per il numero dell'oggetto 2.

Poiché tutte le strutture comparabili sono i termini di vendita di mercato, allora la rettifica per i termini della vendita non è richiesta.

Per adattarsi alle condizioni del mercato (tempo di vendita), è necessario evidenziare gli oggetti che differiscono solo da questo elemento. Nel nostro caso, l'oggetto n. 1 e il n. 3 è diverso solo dai termini di finanziamento e tempo di vendita. Regolazione del prezzo di vendita

numero oggetto 1 Per le condizioni di finanziamento, è possibile determinare la regolazione per il tempo di vendita:

(62000 - 56000) / 156000 \u003d 0.1.t. Durante l'anno, i prezzi di mercato crescerà del 10%.

Pertanto, tutti gli oggetti comparabili sono riportati nelle stesse condizioni per il finanziamento e il tempo di vendita, che crea una singola base per aggiustamenti agli altri elementi di confronto.

In un numero di oggetti di confronto, le differenze di dimensioni sono rappresentate da un numero diverso di stanze e una zona diversa della casa e del sito. Inoltre, una trama di 12000kv.m. Corrisponde alla casa con un'area di 145kv. Con 7 camere e una trama di 10000KV. Corrisponde alla casa con un'area di 120KV. Con 6 camere. Quindi, la regolazione delle dimensioni del confronto degli oggetti n. 1 e n. 2 ha il seguente modulo:

70000 – 62000 = 8000.

L'adeguamento per la presenza del garage deriva dal confronto degli oggetti n. 3 e n. 5:

61600 – 59400 = 2200.

La regolazione del seminterrato completato è determinata dal confronto degli oggetti n. 2 e n. 4:

77000 – 70000 = 7000.

I risultati degli aggiustamenti rettificati sono indicati in tavolo 2.

Tabella Numero 2.

Numero dell'oggetto 1.	Numero 2 dell'oggetto.	Object Number 3.	Oggetto numero 4.	Oggetto numero 5.
Prezzo di vendita	65000	78000	56000	70000	54000
Trasferimento di destra. sapore	pieno	pieno	pieno	pieno	pieno
Regolazione delle spese.	65000	78000	56000	70000	54000
Termini di finanzieri.	non mercato	non mercato	non mercato	non mercato	Mercato
Correttamente per le condizioni di finanziamento.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prezzo regolato	62000	70000	56000	70000	54000
Termini di una transazione	commerciale	commerciale	commerciale	commerciale	commerciale
Correggendo sui termini della transazione	0	0	0	0	0
Prezzo aggiustato nelle condizioni di mercato	2 settimane	6 settimane	1 anno	1 anno	1 anno
Correzione sulle condizioni di mercato	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Prezzo regolabile	62000	70000	61600	77000	59400
Posizione	simile	simile	simile	simile	simile
La dimensione	120kv.m.	145kv.m.	120kv.m.	145kv.m.	120kv.m.
Correzione della dimensione	0	- 8000	0	- 8000	0
Box auto	c'è	c'è	c'è	c'è	no
Corretto per il garage.	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Seminterrato finito	no	no	no	sì	no
Correzione	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Prezzo regolabile	66800	66800	66400	66800	66400
Correzione netta totale.	1800	11200	10400	3200	12400
Lo stesso in%	3	14	19	5	23
Dal prezzo della vendita totale di correzione lorda	11200	25200	14800	17200	12400
Dal prezzo della vendita	19	32	26	25	23

Per ogni oggetto di confronto, il prezzo rettificato è ottenuto. In conformità con i termini del compito, è necessario in base ai prezzi di vendita corretti per portare il valore del valore di mercato.

La logica per la produzione di un valore di mercato unico è di fornire ad ogni membro di un numero di prezzi di vendita corretti del coefficiente di base, dato il grado di differenza di oggetti di confronto dagli oggetti di valutazione. Dovrebbe essere preso in

intervallo di attenzione della gamma dei prezzi di vendita, regolazioni totali% prese in valore assoluto, regolazioni totale% definite come differenza tra rettifiche positive e negative, nonché qualsiasi altro dato.

In questo esempio, abbiamo una fascia di prezzo di vendita praticamente molto stretta - dai 66400 al 66800. Tuttavia, il prezzo di vendita con adeguamenti più piccoli è assegnato un peso specifico maggiore - per l'oggetto n. 5 il numero di regolazioni \u003d 2. Inoltre, il L'importo totale di regolazione lordo per l'oggetto numero 5 è anche quasi il più piccolo. Pertanto, come valore di mercato della struttura di confronto, è stato adottato il prezzo di vendita dell'oggetto n. 5 - 66400.

3.2 Rischi di investimento e statistiche dei mercati immobiliari.

Statistiche dei mercati immobiliari, di regola, contiene informazioni sulle tariffe di noleggio e gli indicatori di redditività. Per la comparabilità dei dati, le informazioni si applicano solo agli oggetti di prima classe. Queste strutture sono considerate per soddisfare i requisiti più alti per la posizione, le attrezzature, la comunicazione, le soluzioni di pianificazione, ecc. E le tariffe di noleggio sono definite nelle stesse norme per misurare e distribuire i costi tra il proprietario e l'inquilino per la manutenzione, la riparazione, l'assicurazione, ecc. .

Le informazioni sulle tariffe di noleggio sono considerate accessibili. Richiede solo la verifica dell'adeguatezza menzionata. Le informazioni sugli indicatori di redditività sono più difficili da preparare. Dal momento che le transazioni di acquisto e vendita non sono così tante, quindi vengono prese in considerazione le transazioni perfette in precedenza, integrare i dati su vari oggetti, tengono conto delle interruzioni di rottura, dell'inflazione e di altri processi. Gli indicatori di redditività sono coinvolti anche nei rischi regionali e l'esperto è iniziato qui. Pertanto, le statistiche sono una delle specializzazioni nei mercati immobiliari.

L'attivazione di attività e investimenti nella regione è necessariamente accompagnata dall'attivazione nel mercato dell'ufficio, un aumento delle tariffe di domanda, di riempimento e di noleggio. Allo stesso tempo, la nuova costruzione e la modernizzazione degli uffici sono stimolate, seguendole - servizi di servizio, complessi commerciali, centri per il tempo libero, ecc. Tali processi sono oggi caratteristici dei più grandi centri commerciali: le tradizionali capitali finanziarie dell'America e della vecchia luce, le capitali in rapida crescita del sud-est asiatico, della Cina e dell'India. Un'analisi delle statistiche dell'attività di noleggio indica un numero di fenomeni interessanti. Per esempio:

I dati sui tassi di leasing sono significativamente più dinamici dei dati sugli indicatori di redditività; Le dinamiche dei tassi di noleggio sono caratterizzate da un certo oscillante, riflettente (anche se di spostamento) dei tassi generali e dei processi di recessione; I cambiamenti negli indicatori di ufficio e commercio immobiliare potrebbero non coincidere in tempo e grandezza; Migliorare la situazione del mercato si riflette nella crescita dei tassi di noleggio e, meno probabile, nel ridurre gli indicatori di redditività (a causa del loro dinamismo notevolmente inferiore); L'immagine asimmetrica ha luogo e sotto il deterioramento della situazione del mercato;

I valori degli indicatori di redditività sono i migliori (di seguito), l'economia regionale più affidabile e più stabile e la situazione sociale. I leader di un'azienda di affitto stabile sono Londra, Parigi e Francoforte, dove l'area del cambiamento degli indicatori di redditività è nella regione del 5-6%;

I cambiamenti degli indicatori per le capitali europee orientali sono meno dinamici; Questo può essere spiegato come minori volumi di mercati, meno transazioni e, a quanto pare, il minore interesse degli esperti occidentali e dei cerchi aziendali a questi mercati; Gli indicatori di redditività per le capitali europee orientali sono stabili - 2-3 volte superiore a valori simili per capitelli occidentali. E nel periodo dopo la crisi di agosto 1998, gli indicatori della redditività a Mosca erano peggiori di 4 o più volte. E questo è successo non solo a causa della vera caduta del valore immobiliare, ma piuttosto, come conseguenza di una valutazione di esperti dello stato di instabilità e aumento dei rischi aziendali in questa regione;

Si propone ulteriori informazioni analitiche da ottenere utilizzando un indicatore stimato del valore capitalizzato specifico (Regno Unito) - come stime del valore di una determinata unità media di area commerciale dell'oggetto affittato.

Una valutazione simile simultaneamente con una risposta operativa alle fluttuazioni dei tassi di noleggio svolge pareri esperti sul successo e sui rischi del business.

Informazioni iniziali - Statistiche di noleggio per le città europee - possono essere trovate nelle pubblicazioni occidentali (ad esempio, nel "Europroperty" mensile). Come oggetti di rappresentanti, scegliamo: Francoforte, Londra e Parigi - I centri del business più stabile, San Pietroburgo, Praga e Varsavia - I centri dell'economia di transizione con gli indicatori di noleggio più rischiosi (in Europa).

Affitti per ufficio.

Periodo di osservazione 01.99-08.00 per capitelli occidentali, i progressi del settore dell'attività commerciale di noleggio complessivamente. Notiamo la stabilità assoluta dell'indicatore di redditività per Londra (5,00-5,50%) e il miglioramento degli indicatori di redditività per Francoforte (dal 5,75 al 4,90-5,50%) e da Parigi (dal 6,25-6.75 al 5,50-6.00%). Per le capitali dell'Europa orientale, lo stesso periodo è caratterizzato dal deterioramento degli indicatori. Analisi dei dati calcolati VCS consentiti, inoltre, per conformarsi alla discrepanza esterna della logica dei tassi di noleggio (il loro eccesso a San Pietroburgo e Varsavia fino a metà del 1999 per le tariffe a Parigi e Francoforte). Di conseguenza, i bassi livelli di Regno Unito a tassi di leasing elevati non consentono all'ottimismo di aspettarsi una crescita degli investimenti.

Affitto commerciale a noleggio.

Periodo di osservazione 05.99-08.00 per le capitali occidentali è caratterizzato da un deterioramento generale degli indicatori (che è chiaramente rintracciato con l'aiuto dei Regno Unito). Ciò suggerisce che ci possono essere lunghi periodi di attività di mercato, dopo di che l'attuazione dello spazio commerciale acquistato non porterà affatto reddito reale.

Per le capitali dell'Europa orientale, il periodo di sorveglianza del 05.99-08.00 è associato al passaggio di un periodo di stagnazione a lungo termine e, possibilmente, l'inizio dell'uscita (un miglioramento della dinamica degli indicatori è notato, anche se il Gli indicatori di gap in confronto con le capitali occidentali sembrano essere gigantesche - quasi un ordine di grandezza). Pertanto, dovrebbe essere ulteriormente limitato alla dichiarazione che potrebbero esserci periodi piuttosto lunghi nei mercati dei locali commerciali, quando gli investimenti nell'acquisizione di immobili commerciali nelle capitali dell'Europa orientale possono portare un notevole effetto positivo, compreso durante periodi di recessione in Mercati occidentali. Questo può servire come una buona discussione durante la ricerca di modi per la diversificazione interregionale del portafoglio immobiliare.

Conclusione.

Il completamento del periodo di formazione del mercato immobiliare è caratterizzato dalla transizione da ampio sviluppo intensivo. Ovviamente, nel prossimo futuro non ci sarà una crescita così rapida del numero di transazioni, come nel primo semestre degli anni '90. Inoltre, durante un certo periodo nel mercato immobiliare, è possibile solo la stabilizzazione del numero di transazioni. È anche possibile aumentare i livelli dei prezzi, principalmente sul mercato secondario. Ma allo stesso tempo, i prezzi per l'alloggiamento dell'élite non solo non sono diminuiti, ma sono aumentati, che indicano le prospettive per la nuova costruzione di alloggi di alta qualità. I gestori delle imprese sono anche la concorrenza aggravata nel mercato. La maggior parte di loro è incline a ritenere che se per il 1995 fosse caratterizzata una misura moderata della concorrenza, quindi nel 2001 è diventata alta e continuerà.

La stabilizzazione del numero di transazioni e prezzi nel mercato immobiliare secondario è una conseguenza, principalmente fattori macroeconomici, il principale è quello di mantenere un basso livello di reddito dalla maggior parte della popolazione. Il rapido aumento iniziale della domanda nel mercato, di conseguenza, la comparsa di uno strato di persone nel paese con redditi elevati è praticamente finita. E oggi, all'interno di questo livello c'è una nuova differenziazione - la selezione del livello con reddito Ultrahigh. A causa di questa differenziazione, la domanda di alloggi di lusso è aumentata. Tuttavia, in termini assoluti, il potenziale di questo livello è molto limitato. La più grande espansione della domanda è possibile per aumentare il livello di reddito e la formazione di un ampio livello medio in grado di diventare il principale fornitore di acquirenti, o a scapito della domanda di incentivazione attiva, sia dello stato che dei partecipanti professionisti del mercato immobiliare. Allo stesso tempo, alcuni incrementi della domanda in futuro sono del tutto possibile sotto l'influenza dell'emissione del denaro inevitabile nei prossimi mesi nell'economia per il ramo della crisi di mancato pagamento e in connessione con il rimborso dei debiti sui salari e debito sugli ordini di stato. Parte di questo denaro arriverà nel mercato immobiliare, ma ovviamente non cambiano la situazione, sebbene il numero di applicazioni per l'acquisto sotto l'influenza di questo fattore sorgerà diversi punti.

Si può anche presumere che in relazione all'aumento inevitabile e significativo delle tariffe per le utilità, è abbastanza possibile aumentare la fornitura nel mercato immobiliare secondario.

Allo stesso tempo, se l'aumento della fornitura nel mercato secondario nel 1991-1993. È stato causato dal rapido aumento dei prezzi, ora i venditori procederanno non tanto della possibilità di un aumento molto significativo dei ricavi attraverso la vendita di alloggi, quanta necessità di ridurre il costo del suo contenuto, e da qui - Accetto di ridurre i prezzi. Questo, a sua volta, può anche essere una richiesta un po 'sollevata, il che significa le revisioni delle imprese immobiliari.

Allo stesso tempo, questa stabilizzazione non prenderà un problema comune - il mercato immobiliare residenziale nel futuro prevedibile sperimenterà un deficit di domanda, che può ridurre significativamente il reddito dalle imprese immobiliari tradizionali per la fornitura di servizi per la vendita reale tenuta.

In queste condizioni, è necessario ampliare sostanzialmente la gamma di servizi forniti dal cliente: calcoli bancari, servizi di trasporto, servizi di notai, la possibilità di lavori di riparazione, fornendo rate sui pagamenti, ecc., Aumento dell'attenzione alla pubblicità, possibilmente a diminuzione della Commissione. Tutti questi fondi possono svolgere un ruolo significativo nell'attirare i clienti, ma le loro possibilità sono ancora limitate. Se per singole aziende queste tecniche sono in grado di fornire il volume del fatturato necessario, quindi, ovviamente, in generale, non risolverà il problema dello sviluppo del business immobiliare. Questo problema risolverà drasticamente questo problema, e in condizioni moderne è possibile solo a scapito della partecipazione attiva dello Stato creando un sistema di prestito ipotecario - la creazione di agenzie di prestito ipotecario federale e regionale, sostenendo il mercato dei mutui secondari, fornendo Stato garantisce alle banche durante l'emissione di prestiti ipotecari.

Lo sviluppo coerente del mercato immobiliare in Russia ha portato naturalmente la fase successiva, caratterizzata da un aumento di salto della qualità dello standard di sostanzialità delle soluzioni di investimento. E all'estero, e in Russia, i partecipanti al mercato immobiliare arrivano a capire che l'accuratezza dei piani aziendali, i progetti di investimento, ecc., Che sono essenzialmente un set standard di formule semplici, dipende interamente dalla validità della ricerca di mercato, i risultati di che sono usati nelle formule. In altre parole, l'indicatore più significativo e significativo dell'imminente del progetto di investimento nel mercato immobiliare è la coerenza della ricerca di mercato, sulla base della quale la presente decisione è presa.

Lista di referenze:

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2.Gamekin v.a. Economia immobiliare: libro di testo. - 2nd ed., Pererab. E aggiungi. - m.: Marketing Publishing and Book Center, 2002 3. Kupchin A.n., Novikov B.D. Mercato immobiliare: tendenze condizioni e sviluppo. - Tutorial. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Nozioni di base sull'attività imprenditoriale nel mercato immobiliare", San Pietroburgo. 2000.

Accademia russa del servizio pubblico

Sotto il presidente della Federazione Russa

Istituto educativo dello stato federale dell'istruzione professionale superiore

Accademia del servizio pubblico nordoccidentale

a Kaluga.

finanza e credito

TESI

kaluga.

introduzione

Capitolo 1. Base teorica per stimare il valore di mercato del settore immobiliare

1.1 Valutazione del valore immobiliare: Concetti di base e principi di valutazione

1.2 Approcci e metodi per stimare il valore del settore immobiliare

1.3 Problemi problemi problemi

Capitolo 2. Determinazione del valore di mercato dell'oggetto immobiliare

2.1 Descrizione dell'oggetto di valutazione

2.2 Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte dell'approccio dei costi

2.3 Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte di un approccio di mercato

2.4 Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte di un approccio di reddito

3.1 Determinazione del valore totale del valore di mercato dell'oggetto di valutazione

Conclusione

Lista di referenze

introduzione

La transizione del nostro paese a un'economia di mercato ha chiesto allo sviluppo approfondito di una serie di nuove aree di scienza e pratica, in particolare, stime del valore immobiliare.

Mercato immobiliare - settore dell'economia del mercato nazionale, che è un insieme di oggetti immobiliari, entità economiche che operano nel mercato, processi di funzionamento del mercato, cioè. Processi di produzione (creazione), consumo (uso) e scambio di immobili e gestione del mercato e meccanismi che garantiscono il funzionamento del mercato (infrastruttura del mercato e ambiente legale).

Ora nel mercato immobiliare, gli appartamenti residenziali e le camere, gli edifici per uffici e le strutture, gli edifici di produzione e commerciali, cottage, cottage e case rurali con trame di terra sono presentate. Le caratteristiche regionali del mercato immobiliare dovrebbero essere prese in considerazione.

Nella produzione e nella pratica economica delle entità economiche, molti casi appaiono quando la necessità di valutare il valore di mercato della proprietà delle imprese. Nessuna stima dei costi non fa nulla sull'acquisto e la vendita di proprietà, prestito su cauzione, assicurazione, risoluzione delle controversie di proprietà, tassazione, ecc.

La determinazione del valore di mercato degli oggetti immobiliari è un processo complesso e unico, poiché è quasi impossibile trovare due oggetti assolutamente identici. Anche nel caso in cui gli edifici sono costruiti su un progetto tipico, ma situato su diversi terreni, il loro costo può variare in modo significativo.

La rilevanza del tema delle tesi è dovuta al fatto che oggi vi è una grande necessità di una valutazione competente e oggettiva del valore del settore immobiliare, e l'istituzione della valutazione della proprietà non è ancora completamente formata, non vi è alcuna base di informazioni di La valutazione, la formazione professionale dei periti in Russia non ha ancora raggiunto il mondo.

Lo scopo del lavoro è determinare il valore di mercato della proprietà e la logica per il suo aumento.

Per raggiungere l'obiettivo, è necessario risolvere i seguenti compiti:

1. Esplorare la base teorica per stimare il valore di mercato del settore immobiliare;

2. Dare l'oggetto caratteristico della valutazione e dei suoi dintorni;

3. giustificare il valore di mercato dell'oggetto di valutazione sulla base di tre approcci generalmente accettati;

L'oggetto dello studio è la procedura per determinare il valore di mercato della proprietà.

Il soggetto dello studio è la ravenzione del valore di mercato della proprietà e lo sviluppo delle raccomandazioni per il suo aumento.

Strutturalmente, il lavoro consiste nell'introduzione, tre capitoli, conclusione e letteratura della letteratura. Il primo capitolo discute i fondamenti teorici della valutazione immobiliare, il secondo capitolo calcola il valore di mercato dell'oggetto immobiliare, nel terzo - i risultati della valutazione sono coordinati e i modi di aumentare il valore di mercato del settore immobiliare sono determinati.

La base teorica e metodologica dello studio è il metodo dialettico della cognizione, nonché le opere di scienziati, la letteratura periodica e i materiali di Internet sul problema in base allo studio. Inoltre, sono stati utilizzati i seguenti metodi: economico-statistico, monografico, calcolatore-costruttivo, nonché il metodo di confronto.

Capitolo 1. Base teorica per stimare il valore di mercato del settore immobiliare

1.1 Valutazione del valore immobiliare: Concetti di base e principi di valutazione

Vari benefici (oggetti, cose, proprietà) sono creati, venduti e acquistati per soddisfare determinati esigenze dello stato, delle persone legali e degli individui, nonché per ottenere benefici da parte di possedere e utilizzare. Dalla possibilità di una o di un'altra proprietà della proprietà per soddisfare le esigenze e i vantaggi disponibili che porterà il possesso di questo oggetto in futuro, il suo valore dipende, e quindi il costo.

Tutte le proprietà e le transazioni immobiliari richiedono la conoscenza del valore della proprietà. Nelle condizioni di mercato, il costo del settore immobiliare dipende da fattori, tendenze e cambiamenti nell'economia e nella vita della società nel suo complesso. La necessità di una valutazione immobiliare sorge nei seguenti casi:

§ Operazioni di acquisto e vendita o noleggio;

§ Proprietà di imprese e ridistribuzione delle frazioni di proprietà;

§ Attrazione di nuovi azionisti e emissioni di quota aggiuntive;

§ Valutazione catastale ai fini della tassazione degli oggetti immobiliari: edifici e terreni;

§ Assicurazione degli oggetti immobiliari;

§ Prestito sulla sicurezza degli oggetti immobiliari;

§ Introduzione degli oggetti immobiliari come contributo al capitale autorizzato delle imprese e delle organizzazioni;

§ Sviluppo di progetti di investimento e attirare investitori;

§ Eliminazione degli oggetti immobiliari;

§ Performance dei diritti di eredità, sentenza giudiziaria, risoluzione delle controversie di proprietà;

§ Altre operazioni relative all'attuazione dei diritti di proprietà al settore immobiliare.

I beni immobili (immobili, immobili) includono trame di terra, sezioni di sottosuolo, corpi idrici separati e tutto ciò che è fermamente connesso alla terra, cioè gli oggetti che sono impossibili senza danni sproporzionati al loro scopo, comprese le foreste, perenne Piantatura, edifici, strutture. Le dichiarazioni reali sono anche soggette a registrazione dello Stato di navi aeree e marine, navi di navigazione interna, oggetti spaziali. La legge al settore immobiliare può essere attribuita ad altre proprietà.

Quando si valuta il settore immobiliare si ritiene che la Terra abbia il costo, mentre i miglioramenti sono il contributo al prezzo.

Il settore immobiliare si trova in una circolazione civile gratuita ed è oggetto di varie transazioni, che genera la necessità di una valutazione del suo valore, cioè. Nel determinare l'equivalente monetario di vari tipi di immobili in un punto specifico.

Nell'economia moderna ci sono molti diversi tipi di valore. Sono necessari a causa delle varie esigenze e delle funzioni. Ciò include tali specie come costi presi in prestito, costo assicurativo, valore di mercato ragionevole, valore contabile, costo di noleggio, costo di liquidazione, valore di investimento e molti altri. Tuttavia, in generale, il costo può essere diviso in due categorie: il costo nello scambio e il costo dell'uso.

Il costo in cambio è il prezzo che prevarrà il mercato libero, aperto e competitivo basato sull'equilibrio stabilito dai fattori della proposta e della domanda. A volte è chiamato costo oggettivo, poiché è determinato da reali fattori economici.

Il costo dell'uso è il costo della proprietà per un utente specifico o un gruppo di utenti, I.e. Il costo del settore immobiliare, che viene utilizzato come parte integrante dell'impresa esistente (ad esempio, il settore immobiliare utilizzato dalla pianta).

Di tutti i tipi di valore, il valore di mercato era più comune - il tipo principale di valore nelle condizioni delle relazioni del mercato. Durante la determinazione del valore di mercato, procediamo dal fatto che il mercato esisteva in passato (servizi immobiliari erano già venduti), esiste nel presente (la proprietà è creata in vendita) e esisterà in futuro, dal momento che né il passato né reale il mercato lo contraddice.

Sulla base di quanto precede, si può concludere: non solo il mercato stesso, ma anche formato dagli strumenti di mercato, il più importante dei quali è il costo, ha una natura trionoma. Da queste posizioni possiamo dire che il costo:

Davvero costo, cioè il prezzo più probabile nelle condizioni di questo mercato;

In realtà mercato, poiché lo spazio dei valori di mercato, che include il costo di un oggetto specifico, è formato esclusivamente sotto l'influenza di fattori del mercato libero, aperto e competitivo;

È in effetti obiettivo, perché riflette le opinioni di tutti i principali soggetti del mercato del produttore (venditore), dell'acquirente e degli investitori, esagerando in tal modo gli interessi di mercato delle parti.

Il costo può essere appreso dal passato, mettendoti al posto dell'acquirente, dal presente, mettendoti al posto del costruttore e dal futuro, se ci mettiamo nel luogo dell'investitore. Da qui ci sono tre approcci principali alla valutazione della proprietà: mercato, approcci costosi e redditizi.

Il compito principale nel determinare il costo è prevedere la quantità, la qualità e la durata dei benefici futuri dell'oggetto della valutazione e del ricalcolo dei tali vantaggi a questo valore. La proprietà è analizzata sulla base dei principi di valutazione.

I principi di valutazione sono suddivisi in quattro gruppi:

1) Principi basati sulle osservazioni degli utenti (principi di utilità, sostituzione e aspettative);

2) Principi derivanti dal processo di funzionamento della proprietà (principi di deposito, produttività residua, prestazioni limite, equilibrio, dimensioni economiche e separazione economica);

3) Principi dovuti all'azione di un ambiente di mercato (i principi di alternative, variabilità, dipendenza, fornitura e domanda, concorrenza e conformità);

4) Il principio dell'uso migliore ed efficiente è il principale principio della valutazione. Questo principio combina tutti gli altri principi ed è il fondamento di qualsiasi valutazione immobiliare.

Un prerequisito per la valutazione immobiliare è di spiegare le specifiche del funzionamento del mercato immobiliare, poiché lo stato del mercato immobiliare ha un impatto significativo sui flussi di reddito, livelli di rischio e sul possibile prezzo dell'oggetto immobiliare ad un certo punto del futuro, cioè I dati di base utilizzati nella valutazione dei metodi di un approccio di reddito.

1.2 Approcci e metodi per stimare il valore del settore immobiliare

Nel valutare i beni immobili, ci sono tre approcci generalmente accettati alla definizione di valore: costo, mercato e redditizio. Ogni approccio ha i propri metodi, tecniche e procedure. La somiglianza concettuale degli approcci alla valutazione di varie strutture immobiliari è stata trovata. Allo stesso tempo, il tipo di oggetto dell'oggetto stimato determina le caratteristiche di metodi specifici derivanti da specifici problemi di valutazione inerenti, di regola, solo in questo tipo di proprietà.

Approccio dei costi

L'approccio dei costi alla valutazione del settore immobiliare si basa sul confronto del costo della creazione di un impianto immobiliare con il costo degli oggetti valutati o comparabili. L'approccio si basa sullo studio delle capacità dell'investitore nell'acquisizione di immobili e proventi del principio di sostituzione, che l'acquirente, che mostra un beneficio adeguato, non pagherà una grande quantità per l'oggetto rispetto a quello in cui il relativo Il cantiere sarà ottenuto e la costruzione di un oggetto simile alla nomina e alla qualità in un periodo prevedibile senza ritardi significativi.

Le principali fasi della procedura di valutazione nell'ambito di questo approccio:

1. Calcolo del costo dell'acquisizione o del locazione a lungo termine del terreno gratuito e disponibile per usarlo in modo ottimale;

2. Valutazione del valore di sostituzione dell'edificio stimato. La base del calcolo del costo di sostituzione è il calcolo del costo della ricostituzione dell'oggetto in esame, in base ai prezzi e alle condizioni moderni per la fabbricazione di oggetti simili per una data specifica.

3. Determinazione della grandezza dell'usura fisica, funzionale ed esterna dell'oggetto del settore immobiliare;

4. Valutazione del valore dei profitti imprenditoriali (profitti dell'investitore);

5. Calcolo del valore totale dell'oggetto di valutazione regolando il valore di sostituzione per l'usura con il successivo aumento del valore ottenuto sul valore della trama del terreno.

L'approccio dei costi è più appropriato nel valutare gli oggetti recentemente commissionati, conduce ai risultati più convincenti nel caso di un valore sufficientemente ragionevole della trama del terreno e del minore usura accumulato di miglioramenti. L'approccio dei costi è legittimo quando valuta il costo degli oggetti pianificati, oggetti per scopi speciali e altre proprietà, la transazione su cui è ritenuta raramente sul mercato, può essere utilizzata nella valutazione dei fini assicurativi. Questo approccio nella valutazione degli oggetti soggetti alla ricostruzione consente di stabilire se i costi di costruzione saranno compensati da un aumento del reddito operativo o dei ricavi derivanti dalla vendita della proprietà. L'uso dell'approccio dei costi in questo caso consente di evitare il rischio di investimento in eccesso.

Inoltre, l'approccio dei costi è utilizzato ai fini della tassazione della proprietà di soggetti giuridici e individui, durante l'arresto del settore immobiliare, per analizzare l'uso migliore ed efficiente del terreno del terreno.

Determinazione del valore della terra

Conformemente all'art. 35 del codice civile della Federazione Russa nella transizione del diritto all'edificio, struttura, la costruzione, che si trova nella terra di qualcun altro, ad un'altra persona, acquisisce il diritto di utilizzare la parte appropriata del terreno impegnato in L'edificio, la struttura, la struttura e necessari per il loro uso, nelle stesse condizioni e nello stesso volume del precedente proprietario.

Di tutti i metodi per valutare la terra, è determinato il metodo di analisi comparativa delle vendite.

Il costo di sostituzione della costruzione di un oggetto immobiliare stimato è calcolato a prezzi correnti come nuovo (escluso l'usura accumulata) e correlando alla data di valutazione. La determinazione del costo di sostituzione è il calcolo dei costi associati alla costruzione della struttura e dalla resa al suo cliente. A seconda della procedura per tenere conto di questi costi nel costo della costruzione, è consuetudine assegnare costi diretti e indiretti.

I costi diretti sono direttamente correlati alla costruzione (il costo dei materiali, i salari dei lavoratori edili, il costo della costruzione di macchine e meccanismi, ecc.). Costi indiretti - Costi che non sono direttamente correlati alla costruzione (commissioni in organizzazioni di progettazione e stima, il costo degli investimenti nei costi di terra, marketing, assicurazione e pubblicitario, ecc.). L'utile dello sviluppatore riflette i costi della gestione e dell'organizzazione della costruzione, del rischio imprenditoriale relativo alla supervisione e allo sviluppo. Il profitto dell'imprenditore è definito come parte del profitto dalla vendita dell'oggetto. Indipendentemente dalla grandezza della percentuale e dalla fondamenta pertinente (parte del valore della proprietà), il valore dei profitti imprenditoriali rimane costante.

La principale fonte di dati comparativi sul valore dei costi degli oggetti immobiliari costituisce contratti di costruzione per la costruzione di strutture simili alla stima. Inoltre, i periti di progettazione di solito guidano i propri database dei prezzi correnti per case pronte, edifici per uffici, appartamenti, hotel, edifici commerciali e impianti industriali. Attualmente, in Russia vi è un sistema di standard e livelli dei prezzi definiti dagli indici dei prezzi pertinenti.

Gli oggetti costruiti sotto l'azione di vari fattori naturali e funzionali perdono le loro qualità operative e vengono distrutte. Inoltre, il valore di mercato dell'oggetto ha un'influenza di un impatto economico esterno da parte dell'ambiente immediato e dei cambiamenti nell'ambiente di mercato. Allo stesso tempo, l'usura fisica (perdita di qualità operative), l'invecchiamento funzionale (perdita di conformità tecnologica e valore dovuta a progressi scientifici e tecnici), usura esterna o economica (cambiamento nell'attrattiva dell'oggetto in termini di cambiamenti nell'esterno Ambiente e la situazione economica nella regione). Tutti insieme, questi tipi di usura sono accumulati usura, che sarà la differenza tra il costo riducente dell'oggetto e il costo della riproduzione (sostituzione) dell'oggetto di valutazione.

La fonte di informazioni più completa e affidabile delle informazioni sulla condizione tecnica dell'edificio o delle strutture è il materiale di un sondaggio naturale. La prima condizione per condurre tali sondaggi dovrebbe essere la definizione esatta dello scopo funzionale dell'oggetto della valutazione: l'uso dello scopo diretto o con una modifica dei parametri tecnologici e funzionali. Allo stesso tempo, è necessario presentare i limiti dei cambiamenti dei carichi e degli impatti sulle strutture di supporto degli edifici.

La seconda condizione per condurre la ricerca è ottenere informazioni complete sui parametri naturali e climatici e sui fattori specifici dell'impatto dell'area dell'oggetto e dei loro cambiamenti nel processo di attività artificiali.

Approccio di mercato

Il prerequisito necessario per l'applicazione dei metodi di un approccio di mercato è la disponibilità di informazioni sulle transazioni con oggetti immobiliari simili (che sono comparabili per destinati, dimensioni e posizione) in condizioni comparabili (il tempo di effettuare una transazione e i termini di finanziando la transazione).

Un approccio comparativo si basa sui tre principi di base della valutazione immobiliare: fornitura e domanda, sostituzione e contributo. Sulla base di questi principi della valutazione immobiliare in un approccio di mercato, una serie di metodi quantitativi e qualitativi per la selezione di elementi di confronto e la misurazione delle regolazioni dei dati di mercato degli oggetti comparabili vengono utilizzati per modellare il costo dell'oggetto stimato.

Il principio principale nella valutazione del mercato della valutazione del settore immobiliare è il principio di sostituzione, che afferma che il potenziale acquirente non pagherà il prezzo del prezzo che supera il costo di acquisizione simile, dal suo punto di vista, proprietà.

Le principali difficoltà nell'applicazione dei metodi di un approccio di mercato sono associate all'opacità del mercato immobiliare russo. Nella maggior parte dei casi, i prezzi immobiliari con oggetti immobiliari sono sconosciuti. A questo proposito, è spesso utilizzato per valutare i prezzi delle proposte sulle strutture in vendita.

Il metodo di confronto delle vendite determina il valore di mercato dell'oggetto in base all'analisi delle vendite recenti di oggetti immobiliari comparabili simili all'oggetto stimato in termini di dimensioni e utilizzo. Questo metodo per determinare il costo presuppone che il mercato stabilirà il prezzo per un oggetto stimato allo stesso modo di oggetti comparabili e competitivi. Per applicare il metodo di confronto delle vendite, gli specialisti utilizzano una serie di principi di valutazione, compreso il principio di sostituzione.

L'applicazione del metodo di confronto delle vendite è costituita da un'implementazione coerente delle seguenti azioni:

1. Ricerche di mercato dettagliate al fine di ottenere informazioni affidabili su tutti i fattori relativi a oggetti di utilità comparabili;

2. Determinazione di unità di confronto adeguate e analisi comparativa per ciascuna unità;

3. Confronto dell'oggetto stimato con oggetti di confronto selezionati al fine di adeguare i loro prezzi di vendita o eccezioni dall'elenco dei confronti;

4. Portare un numero di indicatori regolati del valore degli oggetti comparabili al valore di mercato dell'oggetto di valutazione.

Ufficio immobiliare, fonti governative, database proprie, pubblicazioni, ecc. Può essere utilizzato come fonti di informazioni sulle transazioni del mercato con immobili.

Dopo aver selezionato l'unità di confronto, è necessario determinare gli indicatori principali o gli elementi del confronto, utilizzando il quale è possibile simulare il costo dell'oggetto mediante le adeguamenti necessarie ai prezzi di acquisto e vendita di oggetti immobiliari comparabili.

Nella pratica della valutazione, nel determinare il valore della proprietà, tali elementi di base del confronto sono assegnati come i diritti trasferiti in materia immobiliare, i termini degli insediamenti finanziari nell'acquisizione di immobili, i termini di vendita (pulizia della transazione) , il tempo di vendita, la funzionalità dell'oggetto, la posizione, la comodità delle strade di accesso, l'oggetto, la condizione tecnica e il livello di finitura dei locali.

Questo metodo è più efficace per gli oggetti venduti regolarmente.

Per evidenziare gli elementi degli aggiustamenti di misurazione, vengono utilizzate tecniche quantitative e di alta qualità.

I metodi quantitativi includono:

· Analisi delle vendite accoppiate (due vendite diverse sono confrontate per determinare la regolazione per un elemento di confronto);

· Analisi statistica (il metodo si basa sull'uso dell'apparato delle statistiche matematiche per la conduzione dell'analisi di correlazione e di regressione);

· Analisi del mercato secondario (questo metodo determina la grandezza delle regolazioni, in base ai dati che non sono direttamente correlati all'oggetto della valutazione o all'oggetto di confronto) e ad altri.

I metodi qualitativi includono:

· Analisi della classificazione (comparativa) (il metodo è simile all'analisi delle vendite accoppiate, tranne che gli adeguamenti non sono espressi in percentuali o importi del denaro, ma nelle categorie di logica fuzzy);

· Analisi distributile (vendite comparative sono distribuite in ordine decrescente di adeguatezza, quindi il luogo di valutazione dell'oggetto è determinato in un numero di vendite comparative).

Approccio redditizio

La determinazione del valore di mercato degli oggetti immobiliari attraverso un approccio di reddito si basa sul principio delle aspettative. Conformemente a questo principio, un tipico investitore, cioè l'acquirente dell'oggetto immobiliare, lo acquisisce in previsione del reddito in futuro. Considerando che vi è un collegamento diretto tra le dimensioni degli investimenti e le prestazioni dell'uso commerciale dell'impianto di investimento, il costo del settore immobiliare è definito come il costo di ottenere reddito da esso, in altre parole, il costo dell'oggetto immobiliare è definito come il costo corrente del reddito futuro generato dall'oggetto di valutazione.

Il vantaggio dell'approccio delle entrate rispetto ai costi e agli approcci di mercato è che riflette la presentazione dell'investitore in materia di immobili come fonte di reddito, cioè questa qualità della proprietà viene presi in considerazione come il principale fattore di prezzo. Il principale svantaggio dell'approccio a reddito è che, a differenza di altri due approcci, si basa sui dati previsionali.

Le principali fasi della procedura di valutazione nell'ambito di questo approccio:

1. Compilare la previsione dei ricavi futuri dalla consegna delle aree stimate in affitto nel periodo speso e sulla base dei dati ottenuti, la determinazione del potenziale reddito lordo (PVD), che è calcolato dalla Formula 1.1:

PVD \u003d S * CA, (1.1)

S - Area, Affitto, Sq.m;

SA - Tariffa di noleggio per 1 mq

2. Definizione basata sull'analisi del mercato per le aree sottostanti e durante la raccolta dell'affitto, calcola il reddito lordo valido (DVD). Di norma, il proprietario a lungo termine non ha la capacità di continuare a locazione del 100% dell'area dell'edificio. La perdita di noleggio avviene a causa dell'occupazione incompleta dell'oggetto di immobili e non-pagamento della tassa di noleggio da parte di inquilini senza scrupoli. Il grado di disoccupazione dell'oggetto del settore immobiliare delle entrate è caratterizzato dal coefficiente di sotto-uso, determinato dal rapporto tra il valore dell'area non affittata al valore dell'area totale da affittare.

Il calcolo del reddito lordo valido (DVD) viene effettuato secondo la formula 1.2:

DVD \u003d PVD * KZ * KS, (1.2)

DVD reddito lordo valido;

PVD potenziale reddito lordo;

KZ Coefficiente caricamento dello spazio;

Rapporto di raccolta del pagamento del poliziotto.

Va notato che il DVD, calcolato da quanto precede, è necessario aggiungere altri ricavi ottenuti dal funzionamento dell'oggetto sui pagamenti di leasing (ad esempio, per l'utilizzo di servizi aggiuntivi - parcheggio automobilistico, ecc.).

3. Calcolo dei costi delle stime operative, che si basa su un'analisi dei costi effettivi dei suoi contenuti e / o dei costi tipici in questo mercato. Le spese sono condizionatamente costante (tassa di proprietà, premi assicurativi, pagamenti per terreni), variabili condizionali (utilità, lavori di riparazione attuali, salario dei dipendenti, ecc.), Costi di sostituzione (costi per la sostituzione periodica per spesa elementi costruttivi di progettazione costruttiva).

Pertanto, il valore calcolato dei costi operativi viene detratto dal DVD e l'indicatore finale è un reddito operativo netto (chod).

4. Ricalcolo del reddito operativo netto al valore corrente dell'oggetto.

Metodo di capitalizzazione diretta - Metodo per la determinazione del valore di mercato di un oggetto basato su reddito, in base alla trasformazione diretta del reddito più tipico del primo anno nel prezzo dividendolo al rapporto di capitalizzazione, ottenuto sulla base di analizzare i dati di mercato sui rapporti del reddito netto e del valore delle attività simili all'oggetto stimato ottenuto dall'estrazione del mercato. Tale versione classica occidentale del metodo di capitalizzazione diretta, in cui il rapporto di capitalizzazione viene estratto dalle operazioni di mercato, ad applicare in condizioni russe è quasi impossibile a causa delle difficoltà emergenti nella raccolta delle informazioni (più spesso le condizioni e i prezzi delle transazioni sono informazioni riservate) . Sulla base di ciò, in pratica è necessario utilizzare metodi algebrici per la costruzione di un coefficiente di capitalizzazione, prevedendo una valutazione separata del tasso di rendimento del rendimento del capitale e delle norme del suo ritorno.

Va notato che il metodo di capitalizzazione diretto è applicabile per valutare le risorse esistenti che non richiedono la data della valutazione di grandi dimensioni della durata degli investimenti del capitale in riparazione o ricostruzione.

1.3 Problemi problemi problemi

Le difficoltà sono associate a una serie di problemi derivanti dalla valutazione della proprietà (approcci e metodi), ineSergrate o incongruenza delle leggi e delle decisioni in questo settore. Considerare queste domande un po 'di più.

Il primo problema nel conto e non per lo scopo - la scelta della capitalizzazione e dei tassi di sconto.

1. Il costo del prestito (valore del capitale) - per le imprese che non hanno comportamenti indipendenti (non vi è alcun mercato dei titoli).

2. Il valore medio del margine della propria finanza - per le imprese le cui azioni sono quotate nel mercato.

3. In base alla media redditività della produzione dell'impresa o dalla propria industria.

4. Costi medi del limite del margine dei progetti studiati (durante gli investimenti).

5. Norme di rimborso sui prestiti.

6. Standard pianificati.

7. Il tasso di interesse del prestito (un concetto economico politico associato al reddito nazionale (ND) e da un prodotto nazionale interno (PCN)).

8. La resa di investimento alternativo (ad esempio, un account di deposito in banca).

9. Resa minima senza rischi, dal punto di vista dell'investitore.

Il vero tasso di interesse a breve termine, definito come la differenza tra la resa delle bollette del Tesoro e l'indice dei prezzi al consumo.

Un sacco di tecniche pratiche per scegliere una scommessa con la stessa base teorica indica lo svantaggio dei metodi e il criterio della sua scelta. Determinare il tasso della stanza è al di là dei limiti della teoria della gestione finanziaria - nel campo della psicologia (settore dell'arte, non della scienza).

Per effettuare una valutazione da parte di diversi specialisti, segue l'entità di un tasso di interesse complesso per adottare legalmente e riflettere nella metodologia, come in una volta, secondo l'efficienza normativa degli investimenti dei capitali (investimenti - come ora è considerato). Inizialmente, il tasso di efficienza era diverso per ogni industria, allora una norma per tutte le industrie è stata adottata. Va sottolineato che il coefficiente di efficienza standard ha effettuato lo stesso ruolo (svolto lo stesso carico) come tasso di capitalizzazione (il tasso di efficienza, il tasso di confronto, l'impianto di investimento).

Il secondo problema è associato a una stima del punto del valore della proprietà. La situazione è tale che dieci esperti che lavorano indipendentemente l'uno dall'altro darà dieci stime diverse del valore della stessa proprietà (proprietà). Ciò è dovuto alla procedura per il calcolo e la scelta dei coefficienti normativi. La situazione assomiglia alla fabbricazione dei dettagli. Sulla stessa macchina con lo stesso funzionamento e lo stesso disegno verrà reso diversi dettagli. Per questo ci sono molte ragioni, la maggior parte dei quali è in linea di principio non può essere esclusa. Pertanto, il sistema di produzione ha adottato un sistema di tolleranze sulla dimensione delle parti. Se le dimensioni della parte fabbricata sono all'interno della tolleranza, è considerata adatta. Deviazioni e dispersione dei dati di origine utilizzati per calcolare in tutti gli approcci e metodi, in percentuale della media sono più significativi delle tolleranze delle dimensioni delle parti.

La via d'uscita da questa posizione (risolvere questo problema) è sostituire la stima del punto del valore della proprietà dell'intervallo - da un lato, e il calcolo numerico dovrebbe essere guidato da metodi probabilistici. Il concetto di valutazione in matematica implica un calcolo approssimativo, più spesso a livello del numero di numeri. Ad esempio, quando si calcola la linea logaritmica, è stato necessario determinare il numero di numeri nella parte intera del numero.

Un altro problema è correlato alla scelta dei coefficienti di peso durante il coordinamento dei calcoli del valore della proprietà eseguita in tre approcci. Ogni autore (esperto, perito) accetta coefficienti di ponderazione (il rapporto tra il significato del metodo di calcolo) a sua discrezione, e la differenza tra le stime è essenziale. Una delle uscite di questa situazione è l'adozione del coefficiente di ponderazione è distribuito uniformemente in una determinata gamma per ogni metodo (approccio) valutazione.

Il seguente problema si verifica con una valutazione comparativa (mercato) del valore della proprietà quando è necessario introdurre coefficienti di correzione per portare a un tipo comparabile di oggetto stimato e analoghi di mercato. C'è anche un'arbitrarietà significativa qui. Ciò è particolarmente vero per i coefficienti di correzione rispetto ai luoghi di collocamento territoriale degli oggetti della proprietà stimati e di un numero di altri.

Uno dei problemi più difficili è l'accuratezza delle informazioni. Ciò riguarda sia le informazioni di mercato sul prezzo richiesto e venduto del costo stimato di proprietà e informazioni sulle norme durante il calcolo del valore da parte del metodo normativo nell'approccio dei costi. In precedenza, questa informazione è stata dalla progettazione e dalle istituzioni tecnologiche di tutti i settori dell'economia nazionale. Tali informazioni sono perse o obsolete.

Per alleviare la maggior parte dei problemi derivanti dal processo di valutazione della proprietà, tutti i calcoli dovrebbero essere eseguiti sulla base di intervalli probabilistici. Come risultato del calcolo, il costo della proprietà sarà presentato sotto forma di una distribuzione troncata. Come offerta (prezzo di offerta del costo), il costo del costo dovrebbe essere raccomandato la stima del valore mediano. In questo caso, le possibilità del venditore e dell'acquirente sono le stesse: la probabilità del compratore per comprare prezzi più economici del prezzo proposto è uguale al venditore per vendere prezzi più costosi.

In questo caso, il venditore e l'acquirente hanno informazioni complete sui possibili prezzi dell'acquisto e della vendita e della loro probabilità. A seconda dell'urgenza della presunta transazione, le controparti possono apportare soluzioni ponderate: attendere l'acquirente e cercare un altro oggetto di acquisizione, se il tempo è tollerato; Per il venditore - una diminuzione del prezzo richiesto se sorge l'urgenza nell'attuazione della transazione.

Ci sono molte di queste opzioni che si verificano nel mercato. Per il venditore e l'acquirente, l'urgenza nell'acquisto può essere diverso.

Nel 2001, è stato adottato un decreto del governo della Federazione Russa del 6 luglio n. 5 luglio n. 519, in cui il ministero dei rapporti di proprietà della Federazione Russa è accusata del dazio "Sviluppo e approvazione delle raccomandazioni metodologiche sulle attività di valutazione". Ciò deve essere soddisfatto in relazione a vari oggetti di valutazione, tipi di valore dell'oggetto di valutazione, valutazione, nonché un esame del rapporto di valutazione. Il lavoro viene effettuato in coordinamento con le autorità esecutive federali che regolano nel settore dell'attività pertinente.

Tuttavia, il ministero non è in grado di sviluppare una metodologia per tutti gli oggetti di proprietà (per tutte le occasioni) e ancor più di sviluppare materiali regolamentari.

Pertanto, a livello della regione, a seconda del mercato di proprietà esistente sulla base della metodologia del settore generale, sviluppare tecniche regionali per gruppi di oggetti omogenei con la creazione del quadro normativo necessario. Quindi il compito di coordinamento e approvazione delle tecniche locali a livello del bordo, città o regione è sorta.

La procedura di coordinamento e approvazione dei materiali metodologici regionali in relazione a varie strutture immobiliari dovrebbe essere regolata dal Ministero dei rapporti di proprietà della Federazione Russa.

Ciò contribuirà a valutare più ragionevolmente tutti i tipi di valore di vari tipi di proprietà, che rimuoveranno vari fraintendimenti, comporterà la comparabilità dei risultati del calcolo da parte di vari periti e valutando le imprese e ridurrà le imprese e riducono la tonalità semicrimina nel campo di applicazione delle attività di valutazione.

Capitolo 2. Determinazione del valore di mercato dell'oggetto immobiliare

2.1 Descrizione dell'oggetto di valutazione

Attualmente, vi è una richiesta sufficientemente costante per i nuovi immobili sotto forma di edifici separati, nella fascia di prezzo $ 330- $ 3250 mq. In generale, la proposta varia da $ 400 mq a $ 4500 mq. Allo stesso tempo, una tendenza ad un aumento del limite superiore del prezzo dell'offerta è evidente.

Questo è spiegato dal fatto che anche la domanda insolvente recentemente diventa finanziariamente ragionevole.

D'altra parte, in particolare prestigiosi locali dell'ufficio e spazio al dettaglio fino ad oggi "ha trovato" i loro proprietari relativamente permanenti. Di conseguenza, i prezzi dei locali stanno crescendo anche se meno prestigiosi, ma ancora presunti per la vendita. Inoltre, le fluttuazioni dei prezzi non sono sempre giustificate dal punto di vista della logica economica.

La proprietà è di proprietà di Aris LLC e si trova nel distretto di Leninsky di Kaluga.

L'oggetto comprende un edificio amministrativo in mattoni a tre piani con un ristorante con un'area totale di 1.375.8 mq.

L'oggetto si trova in una delle autostrade più estese della città, relativamente non lontano dal centro commerciale e amministrativo di Kaluga. L'accessibilità dei trasporti è buona.

Descrizione della trama del terreno

Forma di trama rettangolare;

Area di atterraggio 556,0 m2.

Stato di suolo La base delle fondamenta dell'edificio è suolo sabbioso.

Topografia del terreno: Calma della trama di sollievo.

Infrastruttura di sicurezza:

Le seguenti comunicazioni sono collegate all'edificio residenziale per:

· Fornitura d'acqua;

· Fognature;

· Alimentazione elettrica;

· Fornitura di calore;

· Telezonizzazione

Possibili restrizioni sull'uso e sulla servitù

Uso consentito.La pratica del lavoro nel mercato immobiliare dimostra che il cambiamento nello scopo funzionale del settore immobiliare è possibile solo quando è d'accordo con le autorità amministrative locali, che conferma il proprietario dell'oggetto di valutazione.

Servizi.Si presume che i prodotti tipici vengano applicati al sito, come il diritto di viaggiare e condurre comunicazioni, ma l'ipotesi è effettuata che nessuno dei prodotti esistenti dovrebbe essere un ostacolo all'uso migliore ed efficiente del sito. La trama non include monumenti, oggetti naturali unici, supporti LEP, segni rimedio, ecc., Pertanto non vi sono restrizioni speciali per la costruzione di uffici e locali residenziali.

Descrizione dell'edificio

L'edificio ha 3 piani, soggetto a moderni standard di costruzione.

Tabella 1

Elementi costruttivi dell'edificio

Elemento costruttivo	Caratteristica	Condizione tecnica
Fondazioni	Cintura in calcestruzzo	Eccellente
e la loro decorazione all'aperto	Brick di silicato mattone di finitura rossa, T \u003d 0,5	Eccellente
Partizioni	Mattone	Eccellente
Sovrapposizione: Attico; Internet; Avanzare	W / cemento. W / cemento. W / cemento.	Eccellente
Tetto	Combinato	Eccellente
Piani	Parquet, piastrelle, linoleum	Eccellente
In legno	Modernizzato in legno.	Eccellente
Decorazione d'interni	Euroclass.	Eccellente
Dispositivi sanitari ed e / tecnici: · Riscaldamento · tubi dell'acqua · Fognatura · E / Illuminazione · Telefono · Ventilazione	Centrale, dalla caldaia Stock in City Collector Cablaggio nascosto Naturale	Eccellente
Altri lavori	solide.	Eccellente

2.2 Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte dell'approccio dei costi

Come oggetto analogico in questo caso, un edificio di tre piani in mattoni amministrativi è selezionato secondo Sat. OPVS numero 33, tabella. 4 (indicatori ingranditi del costo sostitutivo della costruzione di edifici residenziali, pubblici, utentistili e servizi domestici. M: 1972) Tabella 52 come la struttura di valutazione più appropriata.

Tavolo 2

Analisi comparativa dell'oggetto della valutazione e della struttura analogica

(Definizione del rapporto di somiglianza)

Elementi costruttivi		Oggetto analogico		Oggetto di valutazione	Il grado di somiglianza (coeff. Come)	Peso specifico, Elementi%
						oggetto analogico	oggetto di valutazione
1		2		3	4	5	6
1. Fondamenti		blocchi R / B		blocchi R / B	1,00	5,0	5,0
2. Pareti e partizioni		mattone		mattone	1,00	24,0	24,0
3. Sovrapposizione		w / cemento.		w / cemento.	1,00	9,0	9,0
4. I pavimenti		calcestruzzo		calcestruzzo	1,00	10,0	10,0
5. Le operazioni		semplice in legno		semplice in legno	1,00	11,0	11,0
6. Decorazione d'interni		semplice		-	0,00	8,0	0,0
7. Dispositivi sanitari ed elettrici	· Centro. Top. · tubi dell'acqua · Fognatura · Ventilazione · El / Lighting		· Centro. Top. · tubi dell'acqua · Fognatura · Ventilazione · El / Lighting		1,00	12,7	12,7
8. tetto	rotolare con piatti ferroviari		─		0,00	6,0	0,0
9. Scale e ingressi	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Lavoro semplice	–		–		1,00	9,3	9,3
TOTALE:					0,8	100	86
Fattore di correzione	0,86

Determinazione del valore totale riducente dell'oggetto di valutazione.

Dati di origine di base:

· Gruppo di capitalizzazione - I.;

· Volume di costruzione: Vstro. \u003d 4 444 m3;

· Area totale: S \u003d 1.375,8 m2;

· Fonti di dati normativi: SB OPPS No. 4, Tabella 52

Formula di insediamento di base.:

PVS \u003d US1969 x Vstro. x e69-84 x And84-20.12.2007 x kn, (3.1)

dove PVS è il costo totale riducente dell'oggetto, strofinare.

US1969 il costo della costruzione di un'unità di volume di costruzione nei prezzi del 1969; US1969 \u003d 24.9 P / m3

Vc. Volume da costruzione, cubo. m;

E69-84 Indice del ricalcolo dei costi del 1969 Prezzi nei prezzi del 1984; Per edifici residenziali e commerciali in media - 2.21;

E84-20.12.2007 - L'indice di ricalcolo del costo dei prezzi del 1984 dei prezzi per la data della valutazione (20.12.2007) per INF. Sabato Con i prezzi e i calcoli per il lavoro svolto in costruzione, Kaluga: dicembre 2007;

K84-20.12.2007 \u003d 61.07.

NN Coefficiente di correzione in contrasto con la struttura di valutazione. Kn \u003d 0.86.

Calcolo del pieno valore riducente dell'oggetto:

PVS \u003d 24,9 x 4 444 x 2.21 x 61.07 x 0.86 \u003d 12.843.755,88 руб.

Stima dell'usura (compromissione) dell'oggetto

Sulla base del presunto termine di vita efficace dell'oggetto (I, del gruppo di capacità di capitale), l'usura fisica (svalutazione) alla data della valutazione sarà del 5%, cioè. 642.187.80 Strofusa.

Dal momento che l'edificio è nuovo, usura funzionale (morale).

L'usura economica (esterna) non è impostato: gli edifici di questo tipo e stato sono attualmente richiesti dal mercato, e non vi è alcun motivo per presumere che la posizione specificata noterà qualcosa che cambia in modo significativo nel prossimo futuro.

Determinare il profitto dell'imprenditore

L'utile dell'imprenditore è il mercato stabilito dal mercato, che l'imprenditore si aspetta di ricevere sotto forma di un premio per l'uso della sua investimento di capitale nella costruzione.

Il profitto dell'imprenditore (PPR) può essere determinato dalla relazione tra il reddito imprenditoriale del DPR e il costo della costruzione (c / b p.), Tenendo conto del periodo di costruzione (TST) dalla formula:

Secondo le organizzazioni di costruzione di Kaluga, il costo della costruzione di 1 metri quadrati. M di edifici per uffici individuali del solito edificio in media 10500 rubli. Tenendo conto delle finiture. La solita decorazione dei locali aumenta il costo della costruzione del 9-12%. Il trim della classe Lux aumenta il costo delle singole opere di 1,38 volte (la Directory Marshall & Swift). Il periodo di costruzione attualmente non è di solito superiore a 2 anni. Il costo dell'investimento in Kaluga nello spazio al dettaglio, situato all'interno della parte centrale della città risiede nella gamma $ 1200 ÷ 3500 metri quadrati. M. Accettiamo l'importo per i nostri calcoli - 1.200 dollari o 10936 rubli. In queste condizioni, il profitto dell'imprenditore:

\u003d 0,937 o 97,3%.

Tabella 3.

Calcolo del valore totale del valore dell'oggetto di valutazione

Pertanto, il valore di mercato della proprietà ottenuto dall'approccio dei costi è di 25.982.918,15 rubli, o arrotondato 25.982.918 rubli. (Venticinque milioni novecentoottanta-duemila novecento diciotto rubli) senza IVA.

2.3 Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte di un approccio di mercato

Tabella 4.

Caratteristiche degli oggetti di confronto

Caratterie Tick Confronto oggetti	Oggetto di valutazione	Numero dell'oggetto 1.			Numero 2 dell'oggetto.		Object Number 3.	Oggetto numero 4.
1	2	3			4		5	6
Indirizzo dell'oggetto	kaluga, ul. Suvorova, D.29.	g. Kaluga, street-Visionnaya St., D.2A			g. Kaluga, ul. Mosca, D.237.		g. Kaluga, ul. Azarovskaya, D.26.	g. Kaluga, Cristallo
Anno di costruzione	2002.	1995, ricostruzione del 1998.			2003.		1971, Ricostruzione 2002.	1988.
Area totale (m. M.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Appuntamento principale nello stato attuale	Spazio ufficio, Caffè, Riposo	Camere d'ufficio			Locale per ufficio, riposante		Office-Exhibition.	Camere d'ufficio
Scopo iniziale	anche	Edificio amministrativo			Edificio amministrativo		Base di libri	Admin.-watering building
Strutture di allevamento esterne	mattone	mattone			mattone		pannello di mattoni con inserti a blocchi di schiuma	pannelli ferroviari
Posizione	sopra la media	media			media		sotto la media	sotto la media
Terreno		122971 m2 (ci sono altri edifici)			sotto l'edificio			sotto l'edificio + Priarama
Qualità di finitura	classe "E"		classe "y"	classe "lusso"		classe "lusso"		classe "E"
Parcheggio e qualità del veicolo	Lungo la strada, speciale. organizzato, lungo 20 m; Parco giochi nel cortile		Parcheggio lungo la strada (20 m); Parcheggio interno	Parcheggio organizzato (spec. Parco giochi)		Lungo la strada, speciale. organizzato con una lunghezza di 20 m; Parcheggio interno		Parcheggio interno limitato
Periodo di vendita.	––		dicembre 2007.	agosto 2007.		febbraio 2007.		ottobre 2006.
Piani	3 piani		2 piani	3 piani		2 piani		3 piani
Prezzo 1 m. M. m. Area totale, sfregamento. strofinare.	–		33000	41500		28500		15500

Definizione (motivazione)

1. Correzione sulle condizioni di mercato (data di vendita)

In questo caso, il più corretto è l'uso del metodo di vendita della coppia. Implica l'assegnazione di oggetti che differiscono solo in termini di vendite e determinano la grandezza delle regolazioni. Non siamo stati rilevati tali oggetti, poiché l'entità degli adeguamenti è stata determinata sulla base dei dati sui tassi mensili dell'inflazione per i periodi di interesse per noi dalla formula:

dove il ritmo mensile medio di inflazione, Kinfl. \u003d 1,0072.

Formula stimata: Kinfl \u003d ksr.m.infl \u003d const ksr.m.infl \u003d 1,0072

100 × Ktsrminfl 100

Tabella 5.

2. Posizione.

La posizione degli oggetti confrontati è stata stimata sulla base di una valutazione esperta sulla scala: "Beautiful", "eccellente", "buono", "sopra la media", "media", "al di sotto della media", "soddisfacente", " cattivo "," Molto cattivo. " Pertanto, la scala è composta da 8 gradazioni. Ogni gradazione è stata stimata al 10%.

Tabella 6.

	Oggetto di valutazione	Numero dell'oggetto 1.	Numero 2 dell'oggetto.	Object Number 3.	Oggetto numero 4.
Posizione	sopra la media	media	media	sotto la media	sotto la media
La grandezza degli aggiustamenti,%	-	+10	+10	+20	+20

3. Regolazione su una differenza fisica.

L'unica differenza significativa degli oggetti di confronto e dell'oggetto oggetto è il materiale delle strutture di allevamento nell'oggetto di confronto n. 3 - pannello ferroviario, mentre nell'oggetto della valutazione e in altri oggetti di confronto per questi scopi viene utilizzato un mattone. Questa differenza è stimata da noi per il 6%

4. Regolazione sullo stato dell'oggetto

Lo stato in cui l'oggetto di acquisto e vendita ha un impatto diretto sul suo prezzo. Il più semplicemente prende in considerazione la differenza sulla "condizione" del fattore, adeguando il prezzo di vendita per il costo del lavoro di riparazione, che deve essere effettuato in modo che l'oggetto di confronto diventa corrisponda allo stato dell'oggetto di valutazione.

In questo caso, lo stato dell'oggetto è stato stimato dall'esperto nella gamma delle seguenti gradazioni: "Eccellente", "buono", "sopra la media", "media", "inferiore alla media", "soddisfacente", "cattiva ", molto male" con il prezzo di una laurea - 6%.

Tabella 7.

5. Regolazione sulla qualità della finitura

Quando si valuta la qualità della finitura, sono stati considerati sei livelli di qualità:

· Qualità superiore - classe "Lux";

· Aumento della qualità - classe "U";

· Qualità media - classe "C";

· Qualità soddisfacente - classe "E" (economica)

· Qualità di basso livello - "H";

· Molto male - "oh".

Prezzo di laurea 5%

Tabella 8.

6. Regolazione sull'area dell'oggetto.

Nel nostro caso, abbiamo intervallo di spazio da 297,3 m2 a 3806,0 m2. Secondo i nostri studi, un aumento dell'area di 1 m2 dà una diminuzione del prezzo di 1 m2 per grandezza:

(Singhiale. Sob.oz) x k, (3.3)

dove: sob.sr. Area di confronto dell'oggetto;

Area sob.oz dell'oggetto della valutazione;

Al coefficiente empirico, k \u003d 0.00533

Formula stimata:

Tabella 9.

7. Regolazione per la presenza di una trama del terreno.

La presenza di una trama del terreno è considerata come un vantaggio, poiché è una delle potenzialità dell'oggetto. Gli studi dimostrano che nella maggior parte dei casi, la presenza o l'assenza di una trama del terreno negli edifici per uffici è stimato dal mercato entro il 5% del valore dell'oggetto (oltre all'area di trasporto).

8. Regolazione ai pavimenti.

Nel nostro caso, gli oggetti sono considerati con il numero di piani da 2 a 5. Gli studi dimostrano che il numero di pavimenti di oltre 3 ° non è considerato un vantaggio. L'attuale congiuntura del mercato dell'ufficio dell'ufficio è tale che gli investitori e gli inquilini preferiscono usare edifici come spazio ufficio con 2 ÷ 3 piani. Dal punto di vista del valore di mercato (valore in cambio), non investimenti (in uso), il costo di 1 mq di edifici con un piano superiore a 3 anni inferiore al costo di 1 mq. Edifici 2 ÷ 3 piani. Fino a 5 ÷ 6 piani tale diminuzione del costo si trova entro il 3 ÷ 5%. Per 9, edifici a 11 piani, questo valore è del 12 ÷ 15%.

9. Regolazione per la presenza e la qualità del parcheggio.

La presenza di parcheggio dalla proprietà è considerata un aumento del fattore di valore. In questo caso, è stata stimata la disponibilità e la qualità del parcheggio. La qualità del parcheggio è stata visualizzata in tre versioni:

· parcheggio all'aperto - lungo la strada prima della facciata dell'edificio ha evidenziato un parcheggio di auto entro 50 m; Tale parcheggio dovrebbe essere il 5% (qualità secondaria);

· parcheggio organizzato -fuori dalla strada ha evidenziato una speciale piattaforma di parcheggio auto asfalto - 10%, (buona qualità);

· parcheggio interno -parcheggio per auto dietro le porte dell'impresa (nel territorio interno) - 0%, (cattiva).

Tabella 10.

Regolazioni finali

Elementi di confronto	Vendite comparabili
	Oggetto di valutazione	Numero dell'oggetto 1.	Numero 2 dell'oggetto.	Object Number 3.	Oggetto numero 4.
1	2	3	4	5	6
Vendita di prezzo, strofinare. / Sq. M.	––	33000	41500	28500	15500
Diritti trasferiti	Proprietà completa a destra	Proprietà completa a destra	Proprietà completa a destra	Proprietà completa a destra	Proprietà completa a destra
La grandezza della regolazione	―	0%	0%	0%	0%
Prezzo regolato	―	33000	41500	28500	15500
Condizioni di finanziamento	Mercato	Mercato	Mercato	Mercato	Mercato
La grandezza della regolazione	―	0%	0%	0%	0%
Prezzo dopo la regolazione	―	33000	41500	28500	15500
Condizioni di vendita	Commerciale	Commerciale	Commerciale	Commerciale	Commerciale
Correzione in vendita Condizioni	―	0%	0%	0%	0%
Prezzo dopo la regolazione	―	33000	41500	28500	15500
Condizioni di mercato (data di vendita)	―	dicembre 2007.		febbraio 2007.	ottobre 2006.
Correzione sulle condizioni di mercato	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Prezzo dopo la regolazione	―	33000	45235	32205	18151

Conclusione: il numero più piccolo di regolazioni è realizzato in base all'oggetto del confronto n. 3, quindi il prezzo dell'oggetto di valutazione è uguale al prezzo rettificato del numero di confronto numero 3, cioè. 32205 Strofina. / Mq. Il valore trovato è nella fascia di prezzo da 18151 rubli / mq a 45235 rubli / sq.m. Il costo dell'oggetto della valutazione ottenuto dal metodo di confronto diretto delle vendite sarà: 32205 × 1375.8 \u003d 44.307.639 Strofinatura.

Pertanto, il costo dell'oggetto di valutazione è 44.307.639 rubli. (Quarantaquattro milioni trecento settemilaseicentotrentanove rubli) senza IVA.

2.4 Determinazione del valore di mercato del settore immobiliare come parte di un approccio di reddito

Un metodo di capitalizzazione diretto è stato utilizzato per valutare il valore dell'oggetto immobiliare pronto per il funzionamento. Questo metodo fornisce una stima abbastanza accurata del valore corrente del reddito futuro nel caso in cui il flusso di entrate previsto sia stabile o ha un tasso di crescita permanente (caduta).

Analisi del reddito

Tutti i redditi per l'oggetto stimato sono previsti in base alle spese di noleggio per le stanze di vari scopi funzionali. Abbiamo condotto una ricerca di mercato, il cui scopo è stabilire tariffe di noleggio per locali residenziali che sarebbero paragonabili all'oggetto della valutazione. Questo studio ha incluso un'intervista con diversi proprietari, agenti di noleggio e sviluppatori, lo studio di suggerimenti e condizioni del leasing esistente.

Durante il lavoro preparatorio, è stato riscontrato che tenendo conto della posizione dell'oggetto e del suo profilo per calcolare il seguente costo mensile di noleggio: 1175 rubli / mq

Analisi delle spese

I costi operativi sono i costi correnti associati alla proprietà e al funzionamento della proprietà. Sono suddivisi in permanenti - il cui valore non dipende dal grado di produzione dell'edificio da parte degli utenti (tasse di proprietà, premi assicurativi, tasse terrestri) e variabili - a seconda del grado di carico dell'edificio (pagamento dell'elettricità , Acqua, ecc.).

Le tasse immobiliari comprendono: tassa sul terreno, tassa di costruzione. Poiché il valore del terreno in base a questa valutazione non è stato effettuato, il livello della sua tassazione non dovrebbe essere determinato.

La tassa di proprietà è del 2% del valore del saldo della proprietà (il valore contabile \u003d valore iniziale - indossare).

Per l'oggetto appena acquistato, il costo iniziale è uguale al prezzo di acquisto. Per appena costruito o in costruzione, il valore iniziale è pari al costo della costruzione, l'usura è uguale a 0. Il valore contabile dell'edificio sulla data di valutazione è costituito dal prezzo dell'acquisizione (o del valore contabile al momento di acquisto) dell'edificio e dei costi di ricostruzione, escluso IVA. Consideriamo il valore della costante delle tasse di proprietà, perché Per la costruzione di 1 del gruppo di capitalità, il coefficiente di ammortamento è dell'1% all'anno e il cambiamento del valore della tassa di proprietà può essere trascurato in modo sicuro.

I pagamenti assicurativi sono dello 0,3% del costo restaurativo dell'oggetto finito, esclusa l'IVA.

In questo caso, l'entità dei pagamenti comunitari è adottata per il valore del 7% del reddito lordo valido (DVD).

L'inclusione dei costi di gestione dei costi nei costi operativi è associata a una caratteristica della proprietà come fonte di reddito. Proprietà proprietà, in contrasto con la proprietà di un deposito in contanti in una banca, richiede determinati sforzi per gestire l'oggetto. Indipendentemente dal fatto che il proprietario sia una gestione o una società di terze parti, compresi i costi di gestione dei costi generali, riconosciamo così che parte delle entrate lorde dal contratto di locazione non è direttamente come oggetto immobiliare, ma gli sforzi del manager.

Per questo tipo di oggetti, i costi di controllo sono del 2,2% del reddito lordo effettivo.

Poiché la costruzione della costruzione del 2002 e la revisione non è richiesta, i costi delle riparazioni attuali sono determinati per il 4% dell'UE.

Sulla base dei dati affidabili disponibili sul costo della sostituzione di elementi di breve durata di edifici che hanno caratteristiche simili con un oggetto di valutazione, viene prelevato un valore del 3,6% dell'UE dell'UE.

Altre spese di solito costituiscono il 2% della quantità di spese operative.

Determinazione del coefficiente di capitalizzazione totale

Il coefficiente di capitalizzazione riflette la dipendenza del valore dell'oggetto dal reddito atteso dal suo funzionamento. A causa della mancanza di dati sufficienti sulle vendite di oggetti simili, il tasso di capitalizzazione può essere definito solo dal metodo di sommazione, in base al quale il valore del tasso di capitalizzazione è uguale all'importo:

SC \u003d NPB / P + P + L ± SV.K., dove

SC - Tasso di capitalizzazione;

NPB / R Tasso di profitto senza rischi;

P è un supplemento per il rischio corrispondente all'investimento in questa attività;

L - indennità per la bassa liquidità dell'oggetto;

Sv.k. Tasso di ritorno del capitale.

Il tasso libero da rischio sui depositi di valuta urgente nelle banche della categoria più alta è del 5-9% (accettiamo il 7%).

Supplemento di rischio (P). La probabilità della morte della proprietà è stata stimata sulla base delle informazioni sul numero di casi della morte della proprietà a Kaluga, tenendo conto dei dati raccolti P \u003d 4%.

Supplemento per un rischio aggiuntivo - 4%.

Il coefficiente di liquidità è determinato dal tempo approssimativo per la vendita di immobili di questo tipo, stimato da noi, tenendo conto dell'attuale situazione economica in 0,4 anni.

Kn / likv. \u003d Kbezezrisk. × Tempo di vendita \u003d 0,07 × 0.4 \u003d 0,028 o 2,8%

Il premio per il rischio di gestione degli investimenti è effettuato per il 4,8%.

La seconda componente del coefficiente generale della capitalizzazione è il tasso di capitalizzazione o un aumento / calo del costo del fondo - è calcolato come relazione di un'unità da parte del numero di anni richiesto per restituire il capitale investito.

Il tempo necessario per restituire il capitale sui calcoli di un investitore tipico è di 20 anni, in base al tasso di rimborso del capitale sarà il 5% (1/20).

Attualmente, il concetto di mercato dei locali non residenziali a Kaluga è tale che per strutture relativamente nuove con minore usura naturale (compromissione) non c'è motivo di assumere un calo del loro valore nel prossimo futuro. Inoltre, una posizione favorevole dell'oggetto vicino al centro della città e le principali autostrade di trasporto ha una grande influenza sull'aumento di valore. In questo caso, l'attrattiva dell'investimento dell'oggetto di valutazione è ovvia, quindi il tasso di ritorno è preso con un segno (-).

Il coefficiente di capitalizzazione totale è:

R0 \u003d 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 \u003d 0,186

Calcolo del valore dell'oggetto della valutazione mediante capitalizzazione diretta del reddito da locazione da

Per calcolare il potenziale reddito lordo (PVD) utilizza le tariffe mensili disponibili per anno: 14100 rubli / mq

Pertanto, il PVD dalla consegna dell'area dell'oggetto della valutazione sarà: 14100 × 1375.8 \u003d 19.398.780 rubli;

Il calcolo del reddito lordo effettivo (UE) è previsto tenendo conto delle possibili perdite da incomprensioni di pagamenti e perdite donati durante la raccolta dell'affitto. Per i calcoli, viene prelevato un valore dell'8% determinato sulla base dei dati disponibili da fonti esterne e osservazioni proprie.

I calcoli hanno dimostrato che l'UE dell'oggetto di valutazione è:

19.398.780 × 0.92 \u003d 17.846.877.6 Strofina.

Tabella 11.

Determinazione del valore di mercato dell'oggetto della valutazione mediante la capitalizzazione diretta del reddito

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Conclusione

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