Il termine della vita economica dell'edificio della formula. Ciclo di vita dell'oggetto immobiliare. A. Definizione di usura dell'oggetto immobiliare

Il costo totale della riproduzione o sostituzione è l'importo dei costi della riproduzione (sostituzione) del nuovo edificio dei prezzi che operano alla data della valutazione. Pertanto, è necessario tenere conto delle differenze nelle caratteristiche del nuovo oggetto e dell'oggetto immobiliare stimato.

Indossarela stima indica la perdita di utilità, e quindi il costo dell'oggetto di valutazione per qualsiasi motivo. L'usura (come perdita di valore) può essere espressa in unità assolute e relative. Se l'usura è espressa in unità assolute (unità monetarie), quindi viene detratta dal costo totale della riproduzione.

V play \u003d VP Play - e o V Osservazione \u003d VP Nota - e, (6.5)

dove sv - il costo della riproduzione dell'oggetto;

V Sostituzione - il costo di sostituzione del miglioramento dell'oggetto;

VP Play - il costo completo della riproduzione dell'oggetto;

VP Nota: il costo totale di sostituzione dell'oggetto;

E - usura dell'oggetto di valutazione, espresso in unità monetarie.

Se l'usura è espressa in unità relative (percentuali), si applica la seguente formula:

VP Play \u003d V Play ∙ (1 - e), (6.6)

dove ed è l'usura dell'oggetto di valutazione, espresso in unità relative.

Severe due modi per determinare l'usura:

metodo di vita;

il metodo di dividere i tipi di usura.

Indossare, come perdita di valore, può essere espresso sia in termini relativi (rispetto al costo totale della riproduzione o dei costi di sostituzione completa) e in termini assoluti.

Calcolo dell'usura da parte della vita della vita

L'usura è la funzione dell'ora dell'oggetto.

La determinazione dell'usura degli edifici del metodo della vita della vita si basa sull'esame delle strutture dell'oggetto stimato e dell'assunzione che l'età effettiva dell'oggetto si riferisce a una tipica data della vita economica come l'usura accumulata sul costo della riproduzione (Sostituzione) dell'edificio.

Quando si calcola l'usura, il termine di vita utilizza i concetti:

La vita fisica dell'edificio (T N) è il periodo di funzionamento dell'edificio durante il quale la condizione degli elementi strutturali dell'edificio corrisponde a determinati criteri (affidabilità strutturale, durata fisica, ecc.). Il termine della vita fisica dell'oggetto è posato durante la costruzione e dipende dal gruppo di prestazioni del capitale. La vita fisica termina quando l'oggetto è demolito.

L'età cronologica (il fatto) è il periodo di tempo trascorso dall'inserimento dell'oggetto da utilizzare prima della data della valutazione.

L'età efficace (T EF) è calcolata sulla base dell'età cronologica dell'edificio, tenendo conto della sua condizione tecnica e della data di valutazione fattori economiciinfluenzando il costo dell'oggetto stimato. A seconda delle caratteristiche dell'edificio dell'edificio, un'età efficace può differire dall'età cronologica in un lato grande o più piccolo. Nel caso della normale (tipica) operazione dell'edificio, un'età efficace è solitamente uguale a cronologica.

Fico. 6.1. Periodi di vita dell'edificio e caratterizzandoli

indicatori stimati

Indicatori di usura fisica, età efficace e vita economica sono in una certa relazione, che può essere espressa dalla formula

E \u003d (T EF / T H) ∙ 100%, (6.7)

dove e - indossare,%;

L'EF è un'elevata efficace definita da un esperto in base alla condizione tecnica degli elementi o da un edificio nel suo complesso;

T n - una vita tipica della vita fisica.

E \u003d (T FATTO / T N) ∙ 100%, (6.8)

dove è un'età cronologica.

L'uso della formula (6.8) è rilevante quando si calcolano le modifiche percentuali da indossare in oggetti confrontati (metodo di vendita comparativo), quando il perito non sembra essere in grado di ispezionare gli analoghi selezionati per determinare gli indicatori utilizzati in Formula (6.7).

Esempio.Determinare il costo dell'oggetto immobiliare stimato. Si stima che la trama del terreno con la struttura degli edifici del 1980. Vita di servizio normativo della costruzione di 150 anni. Valore di mercato Il terreno del terreno è determinato dal metodo di confronto e pari a 4,5 milioni di rubli. Il costo totale della struttura è determinato da un'unità comparativa a livello di 11,4 milioni di rubli. Data di valutazione - 30 gennaio 2010.

Decisione.

Età cronologica dell'edificio di 30 anni. Per calcolare l'usura della struttura, usiamo Formula (6.8), poiché non viene data un'età effettiva.

E \u003d (T FATTO / T H) ∙ 100% \u003d 30/150 * 100% \u003d 30%.

Per calcolare il costo dell'oggetto stimato, applichiamo alla Formula 6.2.

V \u003d 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3 * 11 400 000) \u003d 12.480.000 rubli.

Pertanto, il costo dell'oggetto stimato, calcolato nel quadro dell'approccio dei costi, ammontava a 12.480.000 rubli.

La durata della durata è la durata del calendario del funzionamento degli elementi strutturali e dell'edificio nel suo complesso, soggetto all'attuazione delle attività di manutenzione e riparazione.

Per un uso senza problemi, l'edificio deve periodicamente sostituire (o ripristinare) alcuni elementi strutturali e sistemi di attrezzature di ingegneria (ad esempio, i pavimenti, sovrapposizioni in legno., sistemi di approvvigionamento idrico, ecc.). Conformità alle regole sfruttamento tecnico L'estensione decisiva determina l'implementazione della durata normativa degli elementi strutturali e dell'edificio nel suo complesso. Ad esempio, il tetto in acciaio è progettato per 15 anni di servizio, a condizione che sia dipinto ogni 3-5 anni. La violazione di questa regola è il doppio della durata della durata del tetto in acciaio.

Indossare edifici e strutture è che le strutture individuali, le attrezzature e l'edificio stanno generalmente perdendo gradualmente le loro qualità e forza originali. La determinazione dei tempi del servizio degli elementi strutturali è un compito molto difficile, dal momento che il risultato dipende da un gran numero di fattori che contribuiscono all'usura. Pertanto, le scadenze normative per il servizio di edifici dipendono dal materiale delle strutture principali e sono in media. Le norme esistenti (tabelle 1 e 2) forniscono vari numero di conti di capitale per la produzione (grado 4), pubblici (9 gruppi) e edifici residenziali (6 gruppi).

Tabella 1. Classificazione di edifici residenziali per capitale

Tabella 2. Classificazione di edifici pubblici per capitale

Il primo gruppo di edifici residenziali comprende edifici di pietra, in particolare capitale (fondazioni in pietra e calcestruzzo; mattoni da parete, grandi e grandi murali; pavimenti in cemento armato), la durata normativa di tali edifici è di 150 anni. L'introduzione di elementi strutturali da materiali che differiscono in meno durata di servizio porta a una diminuzione della durata normativa dell'edificio nel suo complesso. Pertanto, gli edifici sono prefabbricati, cornici, a graticcio, con pavimenti in legno (il quinto gruppo di capitali), hanno una durata di 30 anni. Quest'ultimo (sesto) Gruppo di supporto capitale include edifici leggeri con una durata di servizio di 15 anni. La durata normativa dell'edificio è determinata dalla predominanza di alcuni elementi di design in esso con una diversa durata:

• fondazioni concrete 100-125 anni
• pareti in mattoni e grande poinner 125 anni
• sovrapposizione concreta rinforzata 100-125 anni
• wooden 60 anni
• pavimenti da. piastrelle di ceramica 80 anni
• pavimenti in parquet 50 anni
• pavimenti da pavimento 30-40 anni
• travi in \u200b\u200blegno e doomlio 50 anni
• copertura da piastrelle di ceramica 80 anni
• coperture da fogli di cemento di amianto 30 anni
• windows e porte nelle pareti all'aperto 40 anni
• elementi di sistemi di attrezzature ingegneristici (valvole, valvole, tubi, ecc.) 10-20 anni

La durata della costruzione dipende sia dalle condizioni operative che da scelta strategica Designer. Puoi costruire un edificio relativamente economico, ma durante l'intero periodo di funzionamento, trasportare costi considerevoli per mantenerlo in condizioni tecniche accettabili. E puoi costruire un edificio in cui tutta la vita di servizio non è quasi necessario mantenere la manutenzione e la riparazione, ma il costo di tale oggetto sarà incommensurabile più rispetto ai costi ragionevoli del funzionamento tecnico.

Sotto l'usura fisica (materiale, tecnica) dell'elemento strutturale o dell'edificio è inteso come la perdita di proprietà tecniche iniziali sotto l'influenza di vari fattori. Nel corso del tempo, c'è una diminuzione della forza dei materiali, la stabilità degli elementi strutturali, il calore e l'isolamento del calore e del suono, l'acqua e le qualità traspiranti delle strutture racchiudenti sono peggiori, vengono cancellati, ruggine singoli elementi.

Tabella 3. Valutazione della condizione tecnica delle strutture dell'edificio a seconda della loro usura fisica

La precisione di determinare l'usura fisica dell'edificio dipende dall'approccio applicato e varia dall'1% (basato su squisiti di ingegneria e studi di laboratorio) fino al 5% (secondo i risultati del sondaggio utilizzando i dispositivi più semplici). La grandezza dell'usura fisica di uno o di un altro elemento strutturale è determinato utilizzando tabelle speciali che includono segni di usura e le corrispondenti intervalli di valori e usura. L'usura fisica dell'intero edificio è definita come il valore aritmetico medio dell'usura degli elementi strutturali individuali ponderati dalla loro specifica gravità nel valore di riduzione generale dell'oggetto.

L'abbigliamento morale dovrebbe essere inteso come l'inconsistenza dell'edificio scopo funzionalederivante dalla modifica delle query sociali. In relazione agli edifici residenziali, stiamo parlando della incoerenza dell'architettura soluzioni di pianificazione Requisiti moderni, overpowing, circa il livello insufficiente di miglioramento e giardinaggio del territorio, su apparecchiature ingegneristiche obsolete.

Le due forme di usura morale sono distinte:

1a forma - riduzione del costo lavori di costruzione Poiché riducono il loro costo (a causa dei cambiamenti nella scala della produzione di costruzione, della crescita della produttività, ecc.);

2 ° forma - compromissione dell'edificio a causa dell'inconsistenza dei suoi parametri ai requisiti modificati dell'azienda.

Questo si riferisce alla seguente qualità negativa dell'edificio:

a) Difetti Pianificazione (Disponibilità di sale passeggeri, Piccola area di cucine e locali ausiliari, luogo scomodo dei bagni, un gran numero di piccole stanze e la loro posizione scomoda, ecc.);

b) non conformità degli elementi strutturali dell'edificio con requisiti moderni (ingegneria di calore insoddisfacente, isolamento acustico, impermeabilità, ecc.);

c) l'assenza o la qualità insoddisfacente di elementi di costruzione di attrezzature di ingegneria (materiale elettrico, acqua e gas, ascensori, condizionatori d'aria, ecc.).

Esistono due principali metodi di valutazione quantitativa dell'usura morale della seconda forma: tecnico ed economico e sociologico. Il metodo tecnico ed economico della valutazione è un sistema di indicatori redatti sulla base della generalizzazione del valore specifico degli elementi strutturali e dell'apparecchiatura di ingegneria di vari edifici, espressa in percentuale del costo del restauro dell'edificio. Il valore di tali indicatori ha bisogno di regolazioni periodiche. Il metodo di valutazione sociologica della seconda forma di usura morale si basa sull'analisi dei processi di scambio e acquisto e vendita e alloggio. Ad esempio, nel processo di scambio di alloggi più confortevoli, il proprietario riceve un risarcimento sotto forma di un'ulteriore area residenziale. Anche in una forma più chiara, la usura morale si manifesta nel settore immobiliare.

La definizione di usura è necessaria per tenere conto delle differenze nelle caratteristiche del nuovo oggetto e del settore immobiliare immobiliare.

Indossarela stima indica la perdita di utilità, e quindi il costo dell'oggetto di valutazione per qualsiasi motivo.

Ci sono due modi per calcolare l'usura:

Metodo di vita;

Il metodo di dividere i tipi di usura.

6.3.1. Calcolo dell'usura da parte della vita della vita

L'usura accumulata cumulativa è la funzione temporale dell'ECTA.

Quando si calcolano l'usura con il metodo dell'età effettiva, vengono utilizzati concetti: la vita fisica dell'edificio, un'età efficace, il restante periodo della vita economica. Considera i periodi della vita dell'edificio e delle caratteristiche dei loro indicatori stimati (vedi Fig. 6.2.)

La vita fisica dell'edificio (FZH) è il periodo di funzionamento dell'edificio, durante il quale la condizione degli elementi strutturali dell'edificio corrisponde a determinati criteri (affidabilità strutturale, durata fisica, ecc.). Il termine della vita fisica dell'oggetto per mette in costruzione e dipende dal gruppo di capitalizzazione della disposizione. La vita fisica termina quando l'oggetto è demolito.

L'età cronologica (KH) è il periodo di tempo trascorso dall'ingresso dell'oggetto da utilizzare prima della data della valutazione.

La vita economica (EJ) è determinata dal tempo di sfruttamento durante il quale un oggetto porta il reddito. Durante questo periodo, il miglioramento migliorato contribuisce al valore dell'oggetto.

L'età effettiva (EV) è calcolata sulla base di età cronologica dell'edificio, tenendo conto delle sue condizioni tecniche e della stima dei fattori economici che influenzano il costo dell'oggetto stimato. A seconda delle caratteristiche della costruzione dell'edificio, un'età efficace può differire dal crono di età logica in un lato grande o più piccolo. Nel caso della normale (tipica) operazione dell'edificio, un'età efficace è solitamente uguale a cronologica.

Il limite di tempo rimanente della vita economica (Asea) dell'edificio è un periodo di tempo dalla data di valutazione prima della fine della sua vita economica (figura 6.2).

Determinare l'usura degli edifici da parte del metodo di vita della vita è basato sull'esame delle strutture dell'oggetto stimato e dell'assunzione che l'età effettiva dell'oggetto si riferisca a un tipico periodo di vita economica come l'usura accumulata sul costo della riproduzione (per la comprensione) dell'edificio.

Indicatori di usura fisica, età efficace e vita economica sono in una certa relazione, che può essere espressa dalla formula

E \u003d (EV: FZ) 100% \u003d [EV: (EV + Aircraft)] 100%, (6.4)

dove e - indossare,%;

EV è un'età efficace definita da un esperto in base alla condizione tecnica degli elementi o da un edificio nel suo complesso;

FZH - una durata tipica della vita fisica;

FRG - la vita rimanente della vita fisica.

E \u003d (KH: FZ) 100%, (6.5)

dove e - indossare,%;

Fzh - una durata tipica della vita fisica.

L'uso della formula 6.5. Anche pertinente quando si calcola la percentuale di emendamenti dell'usura in oggetti confrontati (metodo di vendita comparativo), quando il perito non sembra essere possibile produrre il SO MOTR degli analoghi selezionati per determinare gli indicatori utilizzati in Formula 6.4.

La percentuale di usura degli elementi o dell'edificio è progettata in questo modo può essere tradotta nell'espressione del valore (compromissione):

O \u003d sv (e: 100), (6.6)

dove e - indossare,%;

SV - il costo della riproduzione (il costo della sostituzione).

Esempio.

Un grande complesso di proprietà di produzione è soggetto a valutazione. La data della valutazione è il 1 aprile 2005.

Considera il calcolo dell'usura per diversi magazzini da questo complesso di proprietà, costruito secondo lo stesso progetto utilizzato per lo stoccaggio. materiali da costruzione. Conformemente alla documentazione sui magazzini stimati, il termine della vita fisica è di 75 anni (FZ \u003d 75 anni).

L'età efficace è determinata dal perito in base allo strumento di oggetti di valutazione, i dati per il calcolo dell'usura e del deprezzamento sono mostrati nella tabella.

Questo metodo di calcolo dell'usura è applicabile alla valutazione massiccia, al momento della valutazione degli oggetti immobiliari nelle attività della Società nella valutazione dell'impresa (Business).

Lo svantaggio dell'applicazione del metodo a vita per valutare l'usura accumulata è la presenza di un solo fattore, che determina la quantità di usura (il rapporto tra età effettiva e vita fisica). Per eliminare questo svantaggio, i tipi personali dei fattori di riduzione dei costi sono considerati e viene utilizzato il metodo per dividere i tipi di usura.

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6.3.2. Calcolo dell'usura per via di divisione dell'usura

Il più comune è metodo di rottura della warness..

A seconda dei fattori di riduzione della proprietà, l'usura è divisa in fisica, funzionale ed esterna (Eco nomtica). L'usura fisica e funzionale può essere eliminabile e non correlata. Abbigliamento economico, di regola, fallisce.

L'usura è considerata eliminata se la sua eliminazione è fisicamente possibile ed economicamente appropriata.

La somma di tutti i possibili tipi di usura è l'usura accumulata della proprietà.

Deterioramento fisicoriflette i cambiamenti nelle proprietà fisiche della proprietà immobiliare con il tempo (ad esempio, difetti di elementi strutturali). L'usura fisica può verificarsi sotto l'influenza di fattori estrattive o sotto l'influenza di fattori naturali e naturali.

Esistono quattro metodi di base per il calcolo dell'usura fisica:

Esperto;

Regolamento (o contabilità);

Valore;

Metodo per calcolare la vita dell'edificio.

Il metodo più preciso e la maggior parte del tempo che richiede tempo è esperto.Coinvolge la creazione di una dichiarazione difettosa e determinando il beneficio dell'usura di tutti gli elementi strutturali dell'edificio o del costrutto.

Esempio.

La Tabella 6.2 determina l'usura degli elementi strutturali individuali dell'edificio da parte del metodo esperto.

Metodo normativoil calcolo dell'usura fisica è basato sull'uso di vari istruzioni di regolamentazione livello intersettoriale o dipartimentale. La pratica stimata utilizza estremamente eddo.

Metodo di costoÈ determinare i costi della presenza di elementi di edifici e strutture. Per ispezione, è determinata la percentuale di usura di ciascun elemento dell'edificio, che viene quindi tradotto in termini di valore. Il metodo del valore viene utilizzato per determinare l'usura fisica usa e getta.

L'esempio condizionale di calcolare l'usura fisica del valore della casa è dato nella tabella. 6.4.

Questo metodo consente di calcolare immediatamente l'usura degli elementi e l'edificio nel suo insieme di termini di valore. Poiché il calcolo della perdita di valore è effettuato sulla base di ragionevoli costi effettivi per portare gli elementi usurati a uno stato praticamente nuovo, il risultato di questo approccio può essere considerato abbastanza accurato. Gli svantaggi del metodo sono dettagli obbligatori e accuratezza del calcolo dei costi del rendering degli elementi usurati dell'edificio.

Metodo di vitasi applica per calcolare l'usura fisica, questo metodo è considerato in dettaglio nella sezione 6.3.1. di questo manuale.

PER usura funzionale Pertinente il costo della proprietà associata alla incoerenza delle soluzioni costruttive e di pianificazione, standard di costruzione, qualità del design, materiale di produzione di materiali con requisiti moderni per queste posizioni.

L'entità dell'usura monouso è definita come la differenza tra il potenziale costo dell'edificio al momento della sua valutazione con gli elementi aggiornati e il suo valore alla data della valutazione senza circa gli elementi nuovi (la differenza tra il costo della riproduzione dell'edificio e del suo costo di sostituzione).

Cause di usura funzionale:

Svantaggi che richiedono di aggiungere elementi;

Svantaggi che richiedono sostituti o aggiornamenti elementi;

Super allentamento.

Svantaggi che richiedono di aggiungere elementi - Elementi dell'edificio e delle attrezzature che non sono nell'ambiente esistente e senza il quale non può rispettare gli standard operativi moderni. L'usura da queste posizioni è misurata dal costo aggiungendo questi elementi, compresa la loro installazione.

L'usura funzionale può essere eliminabile e non correlata. L'usura funzionale monouso è calcolata più spesso dal metodo standard.

Svantaggi che richiedono sostituzione o aggiornamenti di elementi sono posizioni che eseguono ancora le loro funzioni, ma non sono più rispettate con gli standard moderni (metri per l'acqua e il gas e le attrezzature antincendio). Indossare queste posizioni è misurata come il costo degli elementi esistenti, tenendo conto della loro usura fisica meno il costo dei materiali di ritorno, oltre al costo di smantellamento esistente e più il costo del montaggio di nuovi elementi. Il costo del rimborso dei materiali è calcolato come costo di marali e attrezzature smantellati quando li usano su altri oggetti (a un valore residuo lozionato).

Supervisione - Posizioni ed elementi della struttura, la cui presenza è attualmente requisiti moderni inadeguatamente moderni degli standard di mercato. Elimina l'usura funzionale in questo caso Viene misurato come il costo della riproduzione delle posizioni mediante un minore usura del meno libero, più il costo dello smantellamento e meno il costo del sidigrazione degli elementi smontati.

Un esempio di ultrafficienza può essere la situazione quando il cavo della casa della casa, adattandolo a se stesso, ha fatto una raffinatezza dei cambiamenti per la propria convenienza (valore di investimento), non nel punto di vista di un tipico utente. Questi includono la riqualificazione della zona utile delle premesse per un uso specifico, a causa degli hobby del proprietario o della nascita delle sue classi. L'usura funzionale monouso in una situazione simile è determinata dal valore di costo corrente per portare gli elementi modificati al loro stato iniziale.

Inoltre, il concetto di ultranombollo è strettamente correlato al segmento del mercato immobiliare, dove gli stessi miglioramenti possono essere riconosciuti come un segmento specifico corrispondente e ridondanti dal punto di vista di un tipico utente.

La Tabella 6.5 fornisce un esempio di calcolo dello smaltimento funzionale.

L'usura funzionale fine è causata da una pianificazione obsoleta di pianificazione e / o caratteristiche costruttive degli edifici valutati per quanto riguarda gli standard di costruzione moderni. Il segno dell'usura funzionale fatale è l'eco nomica inappropriatezza del costo di eliminazione di tali carenze. Inoltre, è necessario tenere conto della valutazione delle condizioni di mercato per un'adeguata conformità architettonica dell'edificio al loro scopo previsto.

A seconda della situazione specifica, il costo dell'usura funzionante irragionevole può essere determinata in due modi:

Capitalizzazione delle perdite nell'affitto;

Capitalizzazione dei costi operativi ridondanti.

Per determinare gli indicatori di calcolo necessari (i valori delle tariffe di noleggio, i tassi di capitalizzazione, ecc.) Utilizzare i dati corretti su controparti comparabili.

Allo stesso tempo, gli analoghi selezionati non dovrebbero avere segni di un'usura funzionale stimata rilevata nell'oggetto. Inoltre, reddito totale, portato dal complesso di proprietà nel suo complesso (edificio e terreno) ed espresso in affitto, deve essere diviso di conseguenza in due componenti. Per evidenziare una parte del reddito che arriva all'edificio, è possibile utilizzare il metodo di inibizione dei residui per l'edificio o il metodo per analizzare il rapporto valore terreno e prezzi totali Vendite del complesso di proprietà. Nell'esempio seguente, la procedura specificata è considerata effettuata nel processo di calcolo preliminare (tabella 6.6).

La determinazione della menomazione causata da usura funzionale non resistente dovuta alla soluzione volumetrica obsoleta, (area specifica, cuccioli) viene effettuata dal metodo della perdita del libro paga nel noleggio.

Il calcolo dell'usura funzionale del firmware da parte del metodo di capitalizzazione dei costi operativi in \u200b\u200beccesso necessari per mantenere l'edificio in buone condizioni può essere prodotto in modo simile. Questo approccio è preferito valutare la usura funzionale non resistente degli edifici, che sono caratterizzati da AR non standard con ettari e, in cui, tuttavia, la dimensione dell'affitto è paragonabile all'affitto su oggetti moderni, a differenza delle dimensioni di costi operativi.

Un esempio di determinazione del valore dell'obbigliamento funzionale mediante il metodo di capitalizzazione dei costi operativi ridondanti è presentato nella Tabella 6.7.

Usura esterna (economica)- compromissione di un oggetto, che è negativo rispetto alla struttura di valutazione mediante l'influenza dell'ambiente esterno: luogo, situazione del mercato imposto dai servitori per un determinato uso di immobili, cambiamenti nelle infrastrutture circostanti e nelle decisioni legislative nel settore della tassazione , eccetera. Sebbene l'usura esterna nella maggior parte dei casi non venga eliminata, a volte potrebbe completare il cambiamento positivo nell'ambiente del mercato circostante.

I seguenti metodi possono essere applicati per valutare l'usura esterna:

Metodo di capitalizzazione delle perdite di noleggio;

Metodo di capitalizzazione dei costi operativi ridondanti;

Metodo di vendite accoppiate;

Metodo di vita.

Valutazione dell'usura esterna dal metodo di capitalizzazione delle perdite nelle tasse di noleggio e il metodo di capitalizzazione dell'eccesso operativo in Terra è effettuato in analogo al calcolo dei metodi di usura funzionale, discusso sopra. In caso di stima dell'esterno dal naso, è necessario identificare le perdite nell'affitto causato da segni di usura esterna o costi operativi in \u200b\u200beccesso che sono chiamati segni di usura esterna.

Il metodo delle vendite associato si basa sull'analisi dei prezzi disponibili su oggetti simili di recente venduti (vendite di coppie). Si presume che gli oggetti di vendita della coppia differiscano l'uno dall'altro solo dall'oggetto di valutazione rilevato e correlato per usura economica. Un approccio simile al calcolo dell'usura esterna è mostrato nella tabella. 6.8.

Esempio.È necessario valutare l'usura esterna, causata dalla riserva attrattività di investimento Edificio per uffici a causa del dispositivo in stretto vicinanza ad esso supermercato. Lascia che il mercato immobiliare rivelò la coppia vendita di oggetti A e in uno scopo simile. Il costo del terreno del terreno in questo settore è il 30% del valore totale dei tipici immobiliari.

In alcuni casi, il metodo analisi comparativa Le vendite ti consente di determinare l'usura complessiva accumulata, di regola, un tipico oggetto di stima. La differenza media tra il costo riducente regolato e il prezzo di mercato di ciascuno degli analoghi (escluso il valore della trama del terreno) e sarà l'espressione dei costi dell'usura accumulata. Nella pratica nazionale, i metodi considerati per calcolare l'usura esterna, sulla base di elementi di un'analisi comparativa delle vendite, in molti casi non applicabile a causa della complessità principale, nonché dell'assenza di una base di informazioni necessaria e affidabile.

Cause di demolizione:

Bisogno di recuperare;

Espansione delle autostrade di trasporto.

La condizione tecnica degli edifici demoliti dovrebbe essere presa in considerazione, che in molti casi consentirebbe loro di operare per un periodo di tempo abbastanza lungo.

Esempio.La valutazione è soggetta a un edificio precedentemente derivato da fondazione residenziale E ora adattato alle esigenze amministrative. L'edificio è nella proprietà municipale. L'usura fisica dell'edificio stimato, secondo BTI, al momento della valutazione è del 40%. La condizione tecnica dell'edificio, la posizione e l'infrastruttura sviluppata del tour parla della sufficiente attrattiva commerciale dell'oggetto da parte degli investitori potenziali. Tuttavia, secondo il piano di riqualificazione secondo le ragioni sopra menzionate, l'edificio deve essere demolito dopo cinque anni dalla data di valutazione.

Quando si esamina l'oggetto, l'esperto è stato determinato a seguito degli Assortiti:

1) L'età effettiva dell'edificio stimato è di 30 anni;

2) Il periodo rimanente della vita economica è di 60 anni.

Percentuale di usura accumulata senza tenere conto dell'azione. Il fattore esterno è calcolato dalla formula:

E \u003d EV: (EV + OSCIPE) 100 \u003d (30:90) 100 \u003d 33%.

Percentuale di usura, tenendo conto dell'azione del fattore esterno:

E \u003d (30/35) 100 \u003d 86%.

Calcolato in questo caso, l'usura accumulata nel numero dell'86% è dovuta all'azione del fattore prevalentemente esterno. La quota di possibili contabilità di altri tipi di usura in questo risultato è estremamente piccola, che consente di considerare il risultato risultante da usura esterna. Una forte riduzione del restante periodo della vita economica dell'edificio porta ad una diminuzione dell'attrattiva di investimento e, di conseguenza, un crollo del probabile prezzo di vendita. In tali casi, lo scopo della valutazione è il calcolo della proprietà non completa dell'edificio stimato, ma i diritti del contratto di locazione a breve termine per il periodo della restante vita economica (fisica), a condizione che sia considerato un potenziale investitore essere considerato un vantaggio da questa acquisizione.

Dopo aver calmato il costo della riproduzione (il costo della sostituzione), nonché l'usura accumulata, il costo del terreno e l'oggetto immobiliare stimato nel suo complesso sono determinati. (T Abl. 6.9).

Approcci e metodi per la valutazione trame di terra. Considerato nel capitolo 7 di questo manuale di studio.

Per aumentare la precisione delle procedure calcolate, sia per definizione del valore di sostituzione e calcolando l'usura, è necessario per una compilazione dello zoom di diverse tecniche per il calcolo di questi indicatori.

I metodi per il calcolo del costo dei terreni terrestri sono presentati nel capitolo 7.

Usura lo presuppone che. età efficace espresso in percentuale riflette il periodo tipico della vita economica in quanto la percentuale di usura accumulata riflette costi generali riproduzione, cioè

Il termine della vita economica (mare) della scuola senza revisione - 60 anni.

La riserva include tali elementi dell'edificio e delle attrezzature, la cui vita di servizio è inferiore al periodo previsto della vita economica dell'edificio. Questi elementi possono essere attribuiti

Il termine della vita economica 277

A) il termine di leasing è più corto della vita economica delle attività

EZH - Il termine della vita economica dell'oggetto

Questo metodo è abbastanza semplice e logico, ma il suo significativo svantaggio è la soggettività della definizione età efficace e il termine della vita economica.

Il termine della vita economica

Il termine residuo della vita economica

Il termine della vita economica è il segmento del tempo durante il quale l'oggetto (edificio) può essere utilizzato , estraendo i profitti. Durante questo periodo, il miglioramento contribuisce al valore dell'oggetto. Il termine della vita economica della struttura termina quando i miglioramenti effettuati sono cessati di contribuire al suo valore dovuto all'obsolescenza generale dell'oggetto.

Metodo di vita. Per cento usura fisica Quando si applica questo metodo è calcolato come atteggiamenti età efficace Dal termine della vita economica.

L'utilizzo del criterio NPV è considerato il misuratore più corretto. efficienza degli investimenti . Tuttavia, utilizzare indicatori assoluti per analisi dei progetti con diverse condizioni di base ( investimento iniziale, la vita economica, ecc.) Può portare a difficoltà a prendere decisioni di gestione.

Questa disuguaglianza riflette il fatto che la vita economica attività fisse , specialmente la loro parte attiva, dovrebbe essere più breve del loro regolamento uso utile Ciò che di solito è caratteristico di sviluppare con successo le organizzazioni. In questo modo, attività fisse deve essere cancellato e sostituito da nuovo fino alla fine del loro termine uso utileDal nozio attività fisse caratterizzato da prestazioni più elevate, cordialità ambientale, di più a basso costo Per la riparazione, consentono di rilasciare di più prodotti competitivi . Negativo conseguenze fiscali (IVA e imposta sul reddito) dichiarazione di immobilizzazioni Prima della fine del periodo di regolamentazione dell'uso utile non si verifica anche. Per le organizzazioni che vivono difficoltà, al contrario, caratterizzate dall'eccesso della vita economica attività fisse sopra il loro uso normativo, che porta al funzionamento completamente ammortizzato attività fisse . Questa conclusione non si applica ai beni immobili (edifici e strutture), in cui il termine della vita economica è in media. contabilità Uso utile

I criteri che consentono di riconoscere i leasing finanziari sono, in particolare, termine di locazione (Se è la maggior parte del periodo di vita economica ( uso utile) Asset, nonostante

Il termine della vita economica dell'oggetto è un periodo di tempo durante il quale i miglioramenti contribuiscono al valore del sito.

TC - un periodo tipico di vita economica, anni. Nella formula di formula modificata è il seguente

ESEMPIO 3. Oggetto di valutazione ha un termine di vita economica - 60 anni (design più perfetto e caratteristiche costruttivepiuttosto che negli esempi 1,2) età cronologica - 20 anni età efficace - 12 anni (la modernizzazione è stata effettuata e senza negativo