Proposte per migliorare la valutazione degli immobili. Tesi: Stima immobiliare. Determinazione del valore di mercato degli immobili nell'ambito dell'approccio di mercato
Sostituendo i dati reali sul costo per metro quadrato degli appartamenti nella città di Novosibirsk in ogni trimestre del 2006, si può notare che questo valore rientra negli intervalli di confidenza costruiti dal modello. Secondo gli esperti, il modello risultante descrive adeguatamente la situazione attuale del mercato immobiliare. La previsione di crescita del costo delle abitazioni entro la fine del 2006 per alcune tipologie di appartamenti coincide con i dati reali, poiché la crescita del mercato prevista dagli esperti è del 20-30%. Un perito deve costantemente affrontare il problema della previsione del costo degli appartamenti, questo problema è particolarmente acuto quando si effettuano valutazioni a fini di prestito. La correttezza della decisione dipende dall'esperienza, dalle qualifiche dello specialista, nonché dalla qualità dei dati raccolti sul mercato dell'oggetto da valutare.
introduzione
Dopo essere stati vincolati, i listini vengono rispediti al Gosstroy per la loro ulteriore approvazione. Attualmente, il processo di sviluppo di un nuovo quadro normativo non è stato ancora completato.
La valutazione immobiliare basata sul nuovo quadro normativo è un'attività molto complessa e dispendiosa in termini di tempo che richiede conoscenze e competenze speciali. Affinché il nuovo quadro normativo entri nella pratica della stima, è necessario realizzare un insieme di lavori sullo sviluppo di software e sistemi informatici atti a risolvere problemi applicati di valutazione immobiliare.
Di recente, i centri regionali per i prezzi nell'edilizia hanno iniziato a lavorare attivamente, sono apparse aziende specializzate nella fornitura di servizi di informazione, ad esempio il "Centro per le tecnologie dell'informazione nell'edilizia" NPF.
Suggerimenti per migliorare i metodi di valutazione immobiliare
Quando si utilizzano queste pubblicazioni, va ricordato che la maggior parte dei loro calcoli si basa sul quadro normativo dei tempi dell'economia pianificata, indicizzati secondo determinati coefficienti di prezzo e, pertanto, i risultati finali della valutazione possono presentare un errore significativo per le ragioni sopra esposte. Quando si utilizzano determinati indici, è necessario studiare attentamente i prerequisiti per il loro calcolo.
Recentemente, è stato pubblicato e annunciato come il primo nel paese atteso dai periti Guida regionale ai costi di costruzione (RCC-2006). Mostra gli indicatori di costo per tipo lavori di costruzione, indicatori di costo aggregato (COI) e "informazioni per valutare l'importo richiesto dell'investimento nell'opzione express".
Infatti, l'ultima definizione si riferisce al costo stimato di oggetti analoghi di edifici e strutture moderne.
Stima immobiliare residenziale (3)
In particolare, la domanda di valutazione al fine di riflettere le attività in bilancio d'esercizio in conformità con gli standard IAS, US GAAP o russi contabilità; valutazione del costo dei beni immateriali per determinare l'efficacia delle strategie di marketing e di marca; perizie al fine di effettuare operazioni di compravendita, locazione di beni, M&A e altre operazioni di trasferimento di proprietà e altri diritti patrimoniali; valutazione a fini assicurativi, emissione aggiuntiva di azioni o rimborso di azioni durante la privatizzazione di imprese statali; perizie ai fini di prestiti garantiti da immobili, ecc. Secondo i risultati della ricerca dell'agenzia di rating "Expert RA", i servizi più richiesti nell'ultimo anno e mezzo sono stati i servizi per la valutazione degli immobili e delle imprese in genere.
Tesi: valutazione di immobili residenziali
AGENZIA FEDERALE PER L'EDUCAZIONE GOU VPO "UNIVERSITÀ STATALE DEL SERVIZIO DI MOSCA" Facoltà: "Istituto di Economia Regionale e Management Comunale" Dipartimento: "Management statale e comunale" Progetto del corso. Tema: Migliorare i metodi di valutazione immobiliare.
Disciplina: Gestione degli immobili comunali. Eseguito da uno studente del GRDS 3-2 Group Shevchuk M.V. Accettato dall'insegnante Dubovik M.V.
Miglioramento dei metodi di valutazione immobiliare
Pertanto, le compilazioni RCC dovrebbero diventare la base di base per la valutazione immobiliare. Tuttavia, ci sono anche notevoli inconvenienti di queste collezioni.
Il principale è che non forniscono i dati iniziali e le ipotesi di base dei valori ottenuti del valore degli analoghi. Quindi, non è del tutto chiaro quale sia esattamente la composizione dell'attrezzatura presa in considerazione negli indicatori finali, cosa sia stato incluso negli altri costi dello sviluppatore, ecc.
Il lavoro congiunto di geometri, analisti e periti nella direzione del miglioramento del RCC può portare alla creazione di una base informativa così necessaria per i periti immobiliari. La direzione principale nello sviluppo delle attività di stima sta attualmente diventando la stima del valore di mercato degli immobili.
Ciò diventa possibile grazie al fatto che il nostro Paese sta accumulando un database sul valore di mercato effettivo degli oggetti immobiliari.
Abstract: valutazione di immobili residenziali
Altre situazioni di applicazione: - studio di fattibilità per nuova costruzione, - determinazione del meglio e del più uso efficace terreni, - ristrutturazione, - accordo finale sui costi, - edifici istituzionali e speciali, - scopi assicurativi. - metodo dei confronti di mercato: valutazione del valore di mercato di un immobile sulla base dei dati di transazioni recenti con immobili simili. Si presume che un investitore o un acquirente razionale non pagherà più per una particolare proprietà di quanto costerebbe acquisire un'altra proprietà simile con la stessa utilità. - metodo reddituale: il valore dell'immobile è determinato dall'entità, dalla qualità e dalla durata del periodo per ottenere i benefici che l'oggetto dovrebbe portare in futuro.
20. metodi di approccio alla valutazione immobiliare basato sui costi (migliorie).
Attenzione
Origine · Oggetti naturali (naturali) · Oggetti artificiali (edifici) .2. Appuntamento gratuito terra(per la costruzione o altri scopi) · Complessi naturali (depositi) per il loro sfruttamento · Edifici Per abitazioni Per uffici Per commercio e servizi a pagamento Per industria · Altro 3.
Scala · Appezzamenti di terreno · Appezzamenti di terreno separati · Complessi di edifici e strutture · Edificio residenziale multi-appartamento · Edificio residenziale unifamiliare (villa, cottage) · Sezione (ingresso) · Piano in una sezione · Appartamento. · Locale · Complesso di edifici amministrativi · Edificio · Locali o parti di edifici (sezioni, piani) .4. Pronto per l'uso · Oggetti finiti · Necessita di ristrutturazione o riparazioni importanti · Necessaria di completamento della costruzione. 1.2 Metodologia per la valutazione degli immobili residenziali.
Miglioramento dei metodi di valutazione immobiliare
Pertanto, le raccolte UPVS tengono conto delle seguenti voci di costo: · costi diretti; · Spese generali; · Risparmio pianificato (profitto); · Spese generali di cantiere per l'assegnazione e lo sviluppo del cantiere; · Il costo del lavoro di progettazione e rilievo; · Costi connessi alla produzione del lavoro nel periodo invernale; · Costi del bonus stipendi; · Il costo del mantenimento della gestione di un'impresa in piedi; · Perdite da liquidazione di immobili e strutture temporanee; · Il costo del trasporto dei lavoratori su una distanza superiore a 3 km. in assenza di mezzi pubblici; · Il costo del pagamento dei bonus ai dipendenti per la natura mobile del lavoro. Periti esperti nei loro calcoli utilizzano i propri sviluppi basati su correzioni di analoghi o stime aggregate.
Nel lavoro di P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "Valutazione della proprietà, parte I.
Tema: miglioramento dei metodi di valutazione immobiliare
Gli indicatori statistici per questo modello hanno confermato la significatività dei risultati. Pertanto, il modello risultante riflette molto bene la dipendenza del costo medio degli appartamenti dai suoi parametri nel mercato immobiliare della città di Novosibirsk (escluse le opzioni estreme).
I modelli presentati sono stati implementati in pratica nelle agenzie immobiliari della città di Novosibirsk "Zhilfond" e "Amir - Nedvizhimost", che hanno membri del personale per valutare il costo degli appartamenti in vendita, oltre a fungere da garanzia nei contratti di credito. Va notato che gli esperti hanno molto apprezzato l'efficacia della loro applicazione. Il secondo problema importante che devono affrontare i periti è prevedere il costo di un appartamento in futuro.
Stima immobili residenziali
Suggerimenti per migliorare i metodi di valutazione immobiliare Conclusione Elenco della letteratura e delle fonti utilizzate Appendice INTRODUZIONE Tra gli elementi di un'economia di mercato, un posto speciale è occupato dal settore immobiliare, che funge da mezzo di produzione (terreno, amministrativo, industriale, magazzino, vendita al dettaglio e altri edifici e locali, nonché altre strutture) e un bene o un oggetto di consumo (appezzamenti di terreno, edifici residenziali, cottage estivi, appartamenti, garage). Il bene immobile funge da base dell'esistenza personale per i cittadini e funge da base per attività economica e sviluppo di imprese e organizzazioni di ogni forma di proprietà.
In Russia si sta verificando una formazione e uno sviluppo attivi del mercato immobiliare e un numero crescente di cittadini, imprese e organizzazioni partecipa alle transazioni immobiliari.
Dopo questo lavoro di ricerca, sono state individuate le seguenti proposte per migliorare il mercato immobiliare residenziale. Spesso un ruolo importante nella formazione del costo di 1 mq. m di spazio vitale ha un'influenza diretta dell'agente immobiliare sull'acquirente o sul venditore. La malafede e l'uso degli interessi personali dei dipendenti delle organizzazioni intermediarie portano ad un aumento artificiale dei prezzi degli immobili residenziali. Pertanto, il mercato immobiliare secondario è spesso semplicemente fuori dal controllo dei governi locali, poiché è gestito da società immobiliari. E solo una piccola percentuale degli appartamenti offerti sul mercato immobiliare secondario sotto l'influenza dell'amministrazione comunale. Traendo una conclusione da quanto sopra, vorrei dire che nelle condizioni della crisi finanziaria, a questo proposito, è necessario il controllo delle amministrazioni locali. Ciò è dovuto a una domanda piuttosto elevata di alloggi e quindi un'alta percentuale di profitto dalla rivendita di alloggi secondari è ottenuta da piccole agenzie immobiliari. Vorrei anche richiamare l'attenzione degli organi di autogoverno e delle sue divisioni strutturali sulla crescita del costo degli alloggi. Poiché il mercato immobiliare è in procinto di superare la crisi e i prezzi delle case iniziano a salire rapidamente a causa dell'elevata domanda. Con l'inasprimento dei termini delle aste per l'acquisizione di terreni per l'edilizia residenziale individuale, le piccole imprese che cercano di ottenere profitti elevati senza il corretto rispetto dei termini dei contratti dovrebbero essere estromesse dal mercato. Inoltre, sulla strada per migliorare il mercato immobiliare a Omsk, è necessario migliorare il quadro giuridico e normativo. Ciò comporterà una diminuzione del tasso di crescita dei prezzi degli immobili residenziali e la loro perequazione con le reali esigenze del mercato.
Sulla strada per un mercato immobiliare perfetto, è necessario creare servizi che mantengano uno stretto controllo su questo tipo di documentazione. La combinazione di tutte le misure di cui sopra aiuterà il mercato immobiliare di Omsk a uscire dalla crisi nel più breve tempo possibile e a migliorare le condizioni per controllare il fatturato degli appartamenti in questo mercato.
Conclusione
In questo progetto di diploma viene condotta un'analisi approfondita della situazione attuale del mercato immobiliare secondario a Omsk. Allo stesso tempo, sono stati studiati lo stato naturale ed ecologico della città, nonché i fattori sociali ed economici che hanno un impatto diretto sulla formazione di alloggi secondari.
È stata inoltre studiata la capacità del mercato immobiliare residenziale, l'offerta e la domanda nel mercato secondario nel periodo 2009-2012.
È stata effettuata un'analisi dettagliata delle proposte sul mercato immobiliare secondario. Possibili metodi per migliorare il mercato immobiliare residenziale nelle condizioni di crisi economica... Si valutano le prospettive di sviluppo del mercato immobiliare residenziale.
La rilevanza dello studio è sottolineata dal fatto che il futuro delle città è in gran parte legato allo sviluppo del mercato immobiliare residenziale. Poiché il mercato immobiliare residenziale, ad es. il mercato immobiliare è uno dei mercati più importanti, ha un impatto diretto sulla vita della società, quindi lo stato delle altre componenti della vita della società dipende dalla sua condizione.
L'obiettivo del progetto di diploma è stato pienamente realizzato. In accordo con l'obiettivo prefissato, sono stati risolti i seguenti compiti:
Ha studiato le disposizioni scientifiche e metodologiche della commercializzazione degli immobili residenziali nella città di Omsk;
Considerato il quadro legislativo e regolamentare per lo sviluppo della commercializzazione degli immobili residenziali nelle città;
Sono state sviluppate le principali direttrici per il miglioramento del mercato immobiliare residenziale;
Sono considerate le condizioni per garantire la sicurezza della vita durante il lavoro di valutazione;
L'analisi delle soluzioni ambientali nella valutazione dei fattori che richiamano l'attenzione sulla natura della città.
AGENZIA FEDERALE PER L'EDUCAZIONE
GOU VPO "UNIVERSITÀ STATALE DI SERVIZIO DI MOSCA"
Facoltà: "Istituto Regionale di Economia e Management Comunale"
Dipartimento: "Stato e Amministrazione Comunale"
Progetto del corso.
Tema: Migliorare i metodi di valutazione immobiliare.
Disciplina: Gestione degli immobili comunali.
Completato da uno studente
GRDS gruppi 3-2
Shevchuk M.V.
Accettato dall'insegnante
M.V. Dubovik
Introduzione …………………………………………………………………… .3
I parte teorica
1.1 Classificazione degli oggetti immobiliari …………………………… ..5
1.2 Metodologia per la valutazione degli immobili residenziali .................................... ... 6
1.3 Mercato immobiliare ………………………………………………………… 9
1.4 Mercato mobiliare immobiliare …………………………… ..13
1.5 Mutuo …………………………………………………………… ..15
II parte analitica
2.1 Principi moderni di analisi del mercato immobiliare …………… 18
2.2 Ricerche di mercato immobiliare ……………………………… .... 20
2.3 Modalità di valutazione del valore di mercato degli immobili …………… ... 26
2.4 Caratteristiche dei diversi tipi di valutazione …………………………… ... 34
2.5 Influenza dei fattori ambiente per il costo …………… ... 36
III Parte pratica
3.1 Applicazione pratica del metodo di vendita comparativa ……… ..39
3.2 Rischi di investimento e statistiche dei mercati immobiliari …………… 44
Conclusione …………………………………………………………… ... 47
Referenze ……………………………………………………… .50
Introduzione.
Il termine "immobiliare" è apparso nella legislazione russa sin dai tempi di Pietro I. Tuttavia, gli atti legislativi attuali non hanno ancora fatto una chiara distinzione tra beni mobili e immobili.
Le cose immobili (immobili, immobili) includono appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, isolati corpi d'acqua e tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, cioè oggetti, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture. Le cose immobili includono anche aerei e navi marittime, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali soggetti a registrazione statale. Anche altri beni possono essere classificati come immobili per legge. Quindi, ad esempio, anche un'impresa nel suo insieme come complesso immobiliare è riconosciuta come immobile.
Ai sensi della prima parte del codice civile della Federazione Russa, un'impresa è considerata non come soggetto, ma direttamente come oggetto di diritti civili.
Un'impresa nel suo insieme o parte di essa può essere oggetto di acquisto e vendita, pegno, locazione e altre operazioni relative alla costituzione, modifica e cessazione di diritti di proprietà. La società può anche essere ereditata.
La struttura di un'impresa come complesso immobiliare comprende tutti i tipi di proprietà destinati alle sue attività, inclusi terreni, edifici, strutture, attrezzature, inventario, materie prime, prodotti, diritti di rivendicazione, debiti, nonché i diritti alle designazioni che individualizzare l'impresa, i suoi prodotti, lavori e servizi (ragione sociale, marchi, marchi di servizio) e altri diritti esclusivi, se non diversamente previsto dalla legge o dal contratto.
L'ente statale che effettua la registrazione statale degli immobili è obbligato a fornire informazioni sulla registrazione da esso effettuata e sui diritti registrati sugli oggetti immobiliari a qualsiasi persona. Questa regola ridurrà senza dubbio in modo significativo il rischio di transazioni improprie con beni immobili per i partecipanti al fatturato civile.
Varie forme di proprietà: private, società per azioni, locali, comunali e, infine, federali. È molto difficile determinare l'efficacia di una forma o dell'altra: tutto dipende da situazioni specifiche.
In generale, il mercato residenziale è molto più sviluppato rispetto ad altri segmenti. E questo è comprensibile. Esiste già un quadro legislativo definito che disciplina i processi di privatizzazione degli alloggi, l'ottenimento di terreni per la costruzione di cottage, ecc.
Il mercato dei locali non residenziali è rappresentato principalmente da locali una volta acquistati o ricostruiti, convertiti in uffici. Ma nel corso della privatizzazione, compaiono sempre più oggetti che vengono affittati o venduti alle aste da fondi immobiliari, ad es. autorità locali gestione. Nella seconda fase della privatizzazione, il mercato immobiliare sarà rifornito di strutture industriali e, in misura ancora maggiore, di strutture commerciali e di servizi.
Dopo l'introduzione del diritto alla proprietà privata degli immobili e la privatizzazione nella Federazione Russa, lo stato ha cessato di essere l'unico proprietario del numero schiacciante di oggetti immobiliari, che è servito come inizio della formazione del mercato immobiliare .
I parte teorica
1.1 Classificazione degli oggetti immobiliari.
La valutazione immobiliare interessa, in primo luogo, le categorie di oggetti che circolano attivamente sul mercato come merce autonoma. Attualmente in Russia è:
Appartamenti e camere
Locali ed edifici per uffici e negozi
Edifici residenziali suburbani con terreni (cottage e cottage estivi)
Terreni liberi destinati alla costruzione o ad altri scopi (a breve termine)
· Magazzino e stabilimenti di produzione.
Inoltre, gli oggetti immobiliari, di regola, fanno parte del complesso immobiliare di imprese e organizzazioni (in particolare quelle in via di privatizzazione) e incidono in modo significativo sul loro valore. Ci sono altre categorie di oggetti immobiliari, il cui mercato non si è ancora formato.
La valutazione di un oggetto è influenzata da una varietà di condizioni e dalle loro combinazioni. Ecco un esempio di segni di classificazione.
1. Origine
· Oggetti naturali (naturali).
· Oggetti artificiali (edifici).
2. Scopo
Terreni liberi (per la costruzione o altri scopi)
· Complessi naturali (depositi) per il loro sfruttamento.
· Gli edifici
Per l'alloggio.
Per l'ufficio.
Per il commercio e la sfera dei servizi a pagamento.
Per l'industria.
· Altri.
3. Scala
· Aree terrestri.
· Appezzamenti di terreno separati.
· Complessi di edifici e strutture.
· Edificio residenziale plurifamiliare.
Edificio residenziale unifamiliare (palazzo, villino)
· Sezione (ingresso).
· Piano in sezione.
· Appartamento.
· Camera.
· Cottage estivo.
· Un complesso di edifici amministrativi.
· Costruzione.
· Locali o parti di edifici (sezioni, piani).
4. Pronto per l'uso
· Oggetti finiti.
· Necessità di ricostruzione o riparazioni importanti.
· Richiedere il completamento della costruzione.
1.2 Metodologia per la valutazione degli immobili residenziali.
L'esperienza pratica indica: per gli immobili residenziali di piccole dimensioni, è consigliabile effettuare valutazioni secondo una procedura semplificata, che può basarsi solo sul metodo di confronto delle vendite di mercato. L'approccio alla valutazione in termini di confronto delle vendite si basa sul confronto diretto dell'immobile valutato con altri beni immobili che sono stati venduti o sono inclusi nel registro per la vendita. Gli acquirenti spesso basano i loro giudizi di valore principalmente sulle proprietà offerte in vendita. Anche i periti utilizzano queste informazioni insieme alle informazioni sulle proprietà vendute o affittate. Questo approccio si basa sul principio di sostituzione, che afferma: quando vi sono più beni o servizi di simile idoneità, quello con il prezzo più basso è quello maggiormente richiesto ed è il più diffuso. In relazione all'abitazione, ciò significa: se può essere visto sul mercato (come di solito avviene), il suo valore è solitamente fissato al livello del costo di acquisto di una casa di pari attrattiva, che non richiederà molto tempo per attuare una sostituzione.
La valutazione di massa immobiliare è un approccio speciale alla valutazione semplificata di un ampio gruppo di oggetti simili (appartamenti). Tale valutazione viene eseguita secondo un determinato metodo: per l'oggetto valutato, viene determinato il corrispondente insieme di valori di un insieme fisso dei suoi parametri, quindi il valore della sua valutazione viene formato secondo le regole invariate per tutti oggetti.
La valutazione in blocco ha i suoi campi di applicazione specifici. Un esempio di tale valutazione è la valutazione degli appartamenti "secondo il Bureau of Technical Inventory (ITV)" basata su un approccio di costo. Viene effettuato da un'agenzia governativa e viene utilizzato per determinare tasse e commissioni. Tuttavia, la valutazione dell'ITV non si concentra su valore di mercato... Pertanto, non sono necessarie informazioni di mercato per costruirlo.
Da sottolineare la differenza tra il prezzo di vendita effettivo e il valore di mercato. I prezzi si dividono in prezzo del venditore, prezzo dell'acquirente e prezzo di vendita.
Il prezzo del venditore è l'importo che riceve per sé a seguito della transazione. Il prezzo dell'acquirente è la somma di tutti i costi di acquisto di un appartamento. Il prezzo di vendita è la somma di denaro che l'acquirente dà al venditore per l'appartamento.
Differiscono nell'importo del pagamento per i servizi degli intermediari e nel costo di completamento della transazione. Un intermediario può essere presente o meno sia per l'acquirente dell'appartamento che per il venditore. La transazione può o non può essere assicurata. I costi di registrazione di una transazione possono essere distribuiti tra i suoi partecipanti in modi diversi. Pertanto, il prezzo di vendita caratterizza l'appartamento in quanto tale, ei prezzi dell'acquirente e del venditore sono fortemente dipendenti dai termini della transazione. Di norma, se il venditore ha un intermediario, il suo pagamento viene detratto dal prezzo di vendita e riduce il prezzo del venditore e, viceversa, il pagamento da parte dell'acquirente per i servizi del suo intermediario aumenta il prezzo dell'acquirente rispetto alla vendita prezzo. Allo stesso modo, questi prezzi sono influenzati dal pagamento per l'esecuzione della transazione. Pertanto, il prezzo del venditore e dell'acquirente può differire in modo significativo (fino al 15% o più). Ma il prezzo di vendita dipende in minima parte dalle loro caratteristiche specifiche del meccanismo di vendita e registrazione della transazione ed è determinato dalle specifiche dell'appartamento stesso. Pertanto, è consigliabile modellare con precisione la dipendenza del prezzo di vendita da molti parametri dell'appartamento.
Secondo la sua definizione, il valore di mercato di un immobile dipende da quei fattori che determinano il prezzo medio o più probabile della sua vendita sul mercato alle normali condizioni di transazione.
Al primo livello di classificazione, possono essere suddivisi in fattori oggettivi e soggettivi.
Nella determinazione del valore di mercato vengono presi in considerazione fattori oggettivi. Quanto ai fattori soggettivi, sono associati al comportamento di un determinato acquirente, venditore o intermediario al momento della conclusione di una transazione, in parte non direttamente determinato dalle sue condizioni economiche (temperamento, consapevolezza, onestà, pazienza, creduloneria, simpatie e antipatie personali, ecc. .).
I fattori oggettivi sono principalmente determinanti economici, in definitiva, il livello medio dei prezzi di transazioni specifiche.
I fattori economici possono essere suddivisi in macroeconomici e microeconomici. I primi includono fattori legati alla situazione generale del mercato: il livello iniziale di offerta della domanda di immobili nella regione; volumi e struttura di nuova costruzione e ricostruzione; fattori di migrazione; legale e condizioni economiche transazioni; il livello e la dinamica dell'inflazione; tasso del dollaro e sua dinamica. Nelle nostre condizioni, i seguenti fattori a lungo termine possono anche essere indicati come parte del gruppo di fattori economici:
Differenze nella dinamica dei prezzi di beni e servizi, nonché condizioni salariali che influenzano la scala di accumulazione Soldi e l'importo della domanda differita;
· Il ritmo e la portata della formazione di un nuovo strato sociale con opportunità di investimento nel settore immobiliare;
· Sviluppo del sistema ipotecario;
· Sviluppo del sistema delle rappresentanze estere nella regione.
Fattori microeconomici caratterizzano i parametri oggettivi di specifiche operazioni. Tra questi, particolarmente importanti sono quelli che descrivono l'oggetto della transazione (appartamento). Rilevanti sono anche i fattori legati alla natura dell'operazione e ai termini di pagamento. Sono state elaborate le principali procedure per la registrazione delle transazioni e il loro pagamento. Pertanto, nella valutazione di massa del valore di mercato degli appartamenti, si può e si deve essere guidati dalla natura tipica (media) della transazione, considerare questo fattore costante e non tenerne conto nella valutazione del valore di mercato degli appartamenti. Quindi il valore di mercato (prezzo medio) di un appartamento viene valutato a data fissa e viene determinato dai suoi parametri (caratteristiche) come valore d'uso.
1.3 Il mercato immobiliare.
Il potenziale per questo mercato è enorme. Almeno il 90 per cento delle abitazioni in ogni, come si suol dire, paese civile viene acquistato oggi a rate.
Il mercato immobiliare in Russia è diventato particolarmente diffuso a causa della privatizzazione degli appartamenti. Gratuito, come a Mosca, o preferenziale, come in altre città, il trasferimento degli appartamenti alla proprietà privata ha creato nuove opportunità per i proprietari di occuparsi di questo tipo di immobili.
Parallelamente si sono sviluppate anche le forme di compravendita di appartamenti e altre tipologie abitative. Tra queste forme è sempre più diffuso l'acquisto rateale degli appartamenti. Va notato che in Occidente, quasi tutti gli immobili di proprietà della popolazione sono gravati da debiti, dalla necessità di pagare a rate il costo delle abitazioni. In Russia, a seguito della privatizzazione, ogni cittadino è diventato proprietario di beni immobili (appartamenti, giardini e cottage estivi), non gravati da debiti. Pertanto, i cittadini russi si trovano in una posizione molto migliore in questo senso rispetto ai cittadini di altri paesi.
Allo stesso tempo, tutto ciò sarà integrato dalle nuove opportunità di acquisto di alloggi a credito. In breve, lo schema è il seguente.
L'appartamento stesso funge da garanzia materiale per il prestito. Fino a quando il prestito non viene rimborsato, l'acquirente è legalmente solo il suo inquilino. L'acquirente dispone immediatamente la prima rata - circa il 30 percento; i restanti 70 sono a carico della banca con la quale è stato stipulato il relativo contratto con la società immobiliare.
La banca o la sua controllata raccoglie documenti, si occupa delle transazioni di vendita e acquisto, effettua accordi con il venditore, ecc. Pertanto, la dimensione della commissione, ad esempio, a Mosca raggiunge il 13% del prezzo di mercato di un appartamento. Questi costi sono giustificati se la transazione viene effettuata con la partecipazione di organizzazioni affidabili, poiché il mercato immobiliare per ultimi mesi acquisito una certa connotazione criminale.
Un gran numero di situazioni criminali si verificano in relazione alla presenza di dollari "sinistra" in quasi tutte le transazioni, trasferiti di mano in mano dopo il completamento della procedura di registrazione ufficiale.
I dollari "sinistri" sono, di regola, la differenza tra il prezzo di mercato di un appartamento e l'importo a cui è stato stimato dall'ITV. Non occorre quindi essere esperti per capire: per eliminare i “sinistri” bisogna scegliere una delle due strade: o quella conservatrice - avvicinare la pratica estimativa dell'ITV alle reali condizioni di mercato; oppure un modo radicale è abbandonare questa pratica e passare ad altre forme di controllo sul prezzo richiesto degli immobili.
Coefficienti in costante aumento avvicinano a passi da gigante le stime dell'ITV ai prezzi di mercato.
Tutte le tasse possibili sono già state detratte dal reddito per il quale un cittadino una volta ha acquistato un appartamento (o altro immobile che può essere successivamente venduto). Pertanto, da qualsiasi punto di vista, la vendita di un immobile non può considerarsi un fatto di ottenere un reddito aggiuntivo; è solo un cambiamento nella forma della proprietà appartenente a un cittadino. E l'imposizione di un'imposta sull'importo di tale cambiamento è un'imposta secondaria sullo stesso reddito.
La ridistribuzione del mercato degli appartamenti ha migliorato l'uso di patrimonio immobiliare, stimolato il reinsediamento di parte appartamenti in comune, ha permesso di risolvere parzialmente il problema abitativo.
Nel complesso, il problema abitativo non solo persiste, ma si intensifica. Ciò è facilitato dal costante afflusso di rifugiati ed emigranti forzati dai paesi vicini verso la Russia.
Uso di appartamenti per scopi non residenziali.
Dopo la privatizzazione di una quota significativa del settore residenziale nelle città, si è aggravato il problema dell'utilizzo di appartamenti di proprietà per altri scopi.
Naturalmente, l'uso di locali residenziali di proprietà di cittadini e persone giuridiche per scopi non residenziali - per ospitare uffici, uffici, officine, centri di calcolo eccetera. - non contribuisce in alcun modo alla soluzione del problema abitativo, poiché una parte significativa dello spazio abitativo viene sottratta al fondo cittadino. Tuttavia, i modi per combatterlo limitano la libertà del proprietario e sono spesso illegali.
Anche se l'ispettorato degli alloggi o il dipartimento di polizia è in grado di stabilire il fatto di un uso improprio dell'appartamento e, dopo averlo formalizzato di conseguenza, lo presenterà al tribunale, i giudici non hanno basi legali per soddisfare tale affermazione. Ai sensi dell'art. 6 della legge "Sui fondamenti della politica abitativa federale", il proprietario di un immobile nel settore abitativo ha il diritto, secondo le modalità previste dalla legge, di possederlo, utilizzarlo e disporne, compreso l'affitto, la locazione, il pegno , in tutto e in parte, ecc. se ciò non viola le norme vigenti, l'alloggio e altri diritti e libertà degli altri cittadini, nonché interessi pubblici. Tra gli obblighi del proprietario nell'uso dell'abitazione, stabiliti dall'art. 4 della stessa legge, non esiste un obbligo come l'uso di un'abitazione per lo scopo previsto. È vero, qui puoi applicare l'art. 7 del Codice degli alloggi della RSFSR, che stabilisce che gli edifici residenziali e i locali residenziali sono destinati alla residenza permanente dei cittadini.
Ma nella migliore delle ipotesi, tenendo conto di questo articolo sulla base dell'art. 48 del codice civile della RSFSR, solo un contratto di locazione residenziale può essere invalidato in quanto non conforme ai requisiti di legge. Ma, su questa base, non è possibile rescindere il contratto sul passaggio di proprietà dell'alloggio, poiché nessun atto legislativo (e questo dovrebbe essere solo una legge, e non un'ordinanza del sindaco o un decreto governativo) contiene tale Basi legali.
La mancanza di un quadro normativo chiaro porta al fatto che anche le autorità giudiziarie a volte non sono in grado di capire chi e su quali basi ha i diritti su un determinato oggetto. Tuttavia, la domanda stabile di uffici, negozi e magazzini, nonché il costo elevato di tali immobili, che garantisce commissioni considerevoli, attirano un gran numero di strutture intermediarie. Se nel 2000 solo il 42 per cento degli intervistati era impegnato in transazioni con locali non residenziali, ora questa cifra è salita al 70 per cento.
1.4 Mercato mobiliare immobiliare.
Il segmento del mercato immobiliare è il più sottosviluppato. Ciò rivela sia il ritardo dell'intero mercato azionario, sia l'insufficiente coinvolgimento degli stessi immobili nel giro d'affari commerciale. Gli attori del mercato immobiliare finora preferiscono gli investimenti diretti. Anche la gamma di titoli associati all'uso e alla vendita di beni immobili è ristretta.
Innanzitutto, il vantaggio indiscutibile delle obbligazioni immobiliari è la loro natura cumulativa. Consentono di accumulare gradualmente l'importo richiesto per l'acquisto di un appartamento, essendo un certificato del diritto all'area dell'abitazione indicata nel valore nominale.
La parità frazionaria dei vincoli in relazione al metraggio di appartamenti reali permette in ogni momento di fermarsi a quel livello di abitabilità e comfort, che sarà riconosciuto come sufficiente o massimo possibile. Sebbene si debba riconoscere che questa proprietà positiva delle obbligazioni immobiliari è in qualche modo limitata dal fatto che danno il diritto di acquistare solo abitazioni di nuova commissione. Lo standard edilizio piuttosto limitato e le specificità delle nuove aree di sviluppo possono restringere notevolmente la cerchia di coloro che desiderano acquistare obbligazioni per risolvere i loro problemi abitativi, ed è proprio qui che risiede il loro valore principale. Se fosse prevista la possibilità di acquistare alloggi comunali con l'aiuto di obbligazioni in qualsiasi zona della città, di qualsiasi livello di comfort ed "età", la loro attrattiva aumenterebbe in modo significativo. Ciò potrebbe fornire un aumento della competitività dei titoli immobiliari rispetto ad altri mezzi di pagamento ritenuti sufficientemente affidabili (valuta).
Un altro indubbio vantaggio delle obbligazioni immobiliari è la loro natura antinflazionistica: la capacità di risparmiare denaro in un modo o nell'altro dal deprezzamento. Pertanto, le quotazioni mensili per il valore delle obbligazioni immobiliari dovrebbero includere almeno il monitoraggio del tasso di inflazione. Nel frattempo, il meccanismo delle quotazioni mensili previsto dalla forma di emissione proiettata è in grado di ammortizzare solo le fluttuazioni macroeconomiche generali, significative nel tempo, ma non modifiche attuali condizioni del mercato immobiliare.
La possibilità di modificare le quotazioni a seconda dei tempi di ricezione dell'alloggio al rimborso delle obbligazioni, ad esempio nell'intervallo da 1 a 6 mesi, potrebbe aumentare significativamente sia l'attrattiva di questo strumento di borsa sia il grado della sua liquidità.
Valutazione dell'immobile. I metodi di valutazione basati sul mercato aiutano a massimizzare l'uso vantaggioso degli immobili, questa nuova risorsa che imprese e cittadini hanno a loro disposizione. Questa valutazione si rende necessaria anche quando i proprietari di terreni e immobili vogliono ipotecarli per un prestito. Senza una valutazione adeguata, conta di attirare ulteriori investimenti, anche esteri.
Nella prima fase della privatizzazione, quando si creavano joint venture, tali valutazioni o non venivano fatte affatto o venivano fatte semplicemente a occhio. L'investitore stesso ha determinato il prezzo. Quando si trattava di oggetti seri, sono state coinvolte società di valutazione occidentali, che nella maggior parte dei casi hanno effettuato perizie a favore di investitori stranieri, sottovalutando il reale valore di mercato dei nostri beni.
La valutazione è necessaria anche per l'emissione secondaria di azioni di imprese privatizzate che cercano di aumentare la loro capitale autorizzato da un importo sostenuto da risorse materiali reali. È il vero prospetto di emissione che consentirà agli investitori di evitare errori nella determinazione dei prezzi delle azioni. La valutazione è necessaria anche nella divisione della proprietà, nella determinazione del miglior uso commerciale del terreno e degli immobili, e in tutte le altre operazioni relative agli immobili.
L'analisi delle prospettive di aumento del valore degli immobili e del loro uso commerciale dovrebbe basarsi su un rigoroso calcolo economico, una valutazione accurata e professionale del reale valore di mercato dell'immobile. Una valutazione si basa sulla conoscenza, l'esperienza, l'uso di approcci, principi e metodi rigorosamente definiti, nonché standard procedurali ed etici, l'opinione di uno specialista o di un gruppo di esperti, solitamente periti professionisti, sul valore della proprietà.
Il valore di mercato si riferisce al prezzo più probabile da generare quando un immobile viene venduto in un mercato competitivo e aperto, date tutte le condizioni necessarie affinché si verifichi una transazione equa.
Queste condizioni sono:
1. L'acquirente e il venditore agiscono sulla base di motivi tipici e standard. L'accordo non è forzato da nessuna delle due parti.
2. Entrambe le parti dispongono di informazioni complete per il processo decisionale e agiscono nel tentativo di soddisfare al meglio i propri interessi.
3. L'oggetto è stato esposto sul mercato aperto per un tempo sufficiente ed è stato scelto il momento ottimale per la transazione.
4. Il pagamento viene effettuato presso forma monetaria o d'accordo condizioni finanziarie paragonabile al pagamento in contanti.
5. Il prezzo della transazione riflette le condizioni normali e non include sconti, agevolazioni o prestiti speciali a nessuna delle parti associate alla transazione.
6. L'immobile è di domanda generale ed ha utilità commerciabile.
7. L'oggetto è piuttosto scarso, in altre parole c'è un'offerta limitata che crea un mercato competitivo.
8. L'oggetto è dotato delle proprietà dell'alienazione e può essere passato di mano in mano.
1.5 Mutui.
Per mutuo si intende l'emissione di un prestito garantito immobiliare... L'oggetto ipotecario classico è un appezzamento di terreno. I mutui aprono la possibilità di fornire in garanzia edifici, strutture, edifici residenziali e singoli appartamenti.
I mutui sono generalmente poco costosi, i margini delle banche ipotecarie sono bassi e i profitti sono "realizzati" da grandi volumi di prestiti collocati. Queste banche attirano anche fondi a bassi tassi di interesse, ma a causa dell'elevata affidabilità, le obbligazioni ipotecarie che collocano sono costantemente richieste.
Ci sono quattro entità nel mercato ipotecario:
1. il mutuatario che cerca di acquisire eventualmente i migliori immobili;
2. una banca che cerca di ottenere il massimo profitto possibile limitando il rischio di un mutuo;
3. un investitore che cerca di ottenere il massimo profitto investendo in mutui;
4. il governo, che deve creare le condizioni giuridiche ed economiche per il funzionamento del sistema del credito ipotecario.
I meccanismi di prestito ipotecario devono garantire la disponibilità di credito per il mutuatario, nonché la redditività del prestito.
Esistono diversi tipi di meccanismi di credito che consentono, in misura maggiore o minore, di aggirare il tasso di inflazione piuttosto elevato che esiste nel Paese.
Il primo meccanismo è il prestito a tasso fisso.
Il secondo meccanismo si basa su prestiti con un tasso adeguato al livello dei prezzi nel paese, quando il tasso di prestito viene periodicamente (circa una volta al trimestre) rivisto in funzione delle variazioni del livello dei prezzi.
Il terzo meccanismo - prestito con pagamenti differiti regolabili - è stato sviluppato da una delle istituzioni economiche statunitensi appositamente per l'uso in condizioni russe. La sua essenza è che il mutuatario non deve pagare più del 30 percento del reddito sul debito o prestito principale. Il pagamento iniziale è relativamente basso e aumenta nel tempo. Ciò consente di posticipare il pagamento della parte principale del debito a una data successiva. Il principio di questo meccanismo è che due tassi di interesse, uno dei quali è chiamato "contrattuale" e serve per calcolare l'importo del debito, e il secondo - "pagamento", per calcolare i pagamenti mensili. Queste tariffe non sono uniformi.
La legge della Federazione Russa "On Pledge" stabilisce un principio generale relativo alla registrazione di un'ipoteca. Deve registrarsi presso la stessa agenzia governativa responsabile della registrazione dei diritti sulla proprietà in pegno. Questo principio implica che le ipoteche sui locali residenziali devono essere registrate dai dipartimenti per la privatizzazione degli alloggi.
I contratti “mutuo” relativi a fabbricati e strutture ubicati su terreni devono essere iscritti nel “catasto fondiario” del territorio in cui è ubicato l'immobile, che può attualmente essere interpretato anche come iscrizione da parte dei Comitati catastali locali, sebbene all'epoca la legge sia entrata in vigore potrebbe significare Consigli locali.
Il meccanismo di vendita dei beni costituiti in pegno è stabilito dal legislatore come generale sia per i beni immobili che per i beni mobili.
In virtù dell'art. 350 del codice civile della Federazione Russa, la vendita (vendita) della proprietà costituita in pegno, che, a norma di legge, è preclusa, viene effettuata mediante vendita all'asta pubblica secondo le modalità prescritte dalla legislazione procedurale, a meno che un diversa procedura è stabilita dalla legge.
L'obbligo di vendere il bene costituito in pegno tramite un'asta pubblica è imperativo e, se si segue il concetto delle regole sul pegno, non può essere aggirato. Ma se il creditore pignoratizio desidera comunque acquisire la proprietà, che è oggetto del pegno, in proprietà senza una procedura di vendita all'asta pubblica ed è supportato dal pegno, allora ciò può essere fatto ai sensi dell'art. 409 del codice civile della Federazione Russa. L'articolo consente la conclusione di un patto risarcitorio tra le parti, laddove il creditore dichiara risolti gli obblighi del debitore, e quest'ultimo, a fronte dell'adempimento della sua obbligazione, fornisce un indennizzo, cioè, nel nostro caso, il pegno cede il immobiliare al creditore ipotecario.
II parte analitica
2.1 Principi moderni dell'analisi del mercato immobiliare.
Il successo di un'impresa in un'economia di mercato è in gran parte determinato dalla qualità delle informazioni sulla base delle quali vengono prese decisioni finanziarie responsabili. Ecco perché la raccolta e l'elaborazione analitica delle informazioni, comprese le informazioni di mercato, sono oggi sia oggetto di uno studio separato da un punto di vista scientifico e metodologico, sia oggetto di un'attività indipendente.
L'illustrazione più illustrativa di quanto sopra è l'esempio del supporto informativo per fare affari in borsa. Sono state create e continuano a migliorare teorie scientifiche e scuole che hanno ricevuto più volte premi Nobel; molti lavori sono stati scritti sull'analisi tecnica e fondamentale, che sono diventati i libri di riferimento degli specialisti del mercato azionario. La pratica mondiale di test approfonditi delle conoscenze degli analisti per la loro ammissione a lavorare con le informazioni sul mercato dei titoli è considerata normale. E questo nonostante nel mercato azionario, rispetto ad altri mercati, gli schemi di un mercato perfetto debbano essere individuati nella forma più esplicita in termini di consapevolezza dei partecipanti.
Il mercato immobiliare, in contrasto con il mercato azionario, è più che tutt'altro che perfetto sotto molti aspetti, il che determina le specificità della sua ricerca. Da un lato, gli analisti si trovano di fronte alle difficoltà, e talvolta all'impossibilità, di una corretta e univoca formalizzazione dei rapporti economici nel mercato immobiliare. D'altra parte, è ovvio che non vi è alcuna prospettiva di trasferire al mercato immobiliare in forma pura tecnologie di analisi utilizzate in altri mercati, poiché queste tecnologie sono adattate per l'uso in un diverso contesto di mercato. In considerazione di quanto sopra, il lavoro analitico di alta qualità nel mercato immobiliare sembra essere un argomento molto complesso che richiede un analista, oltre a una profonda conoscenza teorica dell'economia immobiliare, una pratica costante e una ricerca creativa nella ricerca che forma l'intuizione professionale .
Studiando quasi un secolo di storia del funzionamento dei mercati immobiliari nei paesi sviluppati del mondo, si può giungere alla conclusione che l'insufficiente attenzione alla qualità del lavoro analitico è una delle ragioni principali per la maggior parte grandi crisi nei mercati immobiliari. Un tipico esempio è la crisi del mercato immobiliare statunitense tra la fine degli anni '80 e l'inizio degli anni '90. Secondo gli esperti, gli investimenti eccessivi e disordinati in nuove costruzioni hanno portato alla sovrasaturazione del mercato e, di conseguenza, alla mancanza di domanda da parte del mercato per un gran numero di progetti per i quali sono stati concessi prestiti. Questa situazione si basava su aspettative di mercato non realistiche derivanti da una struttura errata degli incentivi nell'analisi, una metodologia di analisi debole e una quantità incompleta di dati che caratterizzano le condizioni attuali. La struttura degli incentivi che guidava sviluppatori, periti e istituti di credito è stata deformata dall'interesse di alcuni a ottenere prestiti, altri a giustificare l'ottenimento di un prestito e altri ancora a collocare i propri fondi. Allo stesso tempo, tutte le parti stavano risolvendo i loro problemi a spese di aspettative irragionevolmente ottimistiche.
L'uso di una metodologia analitica debole, espressa in assunzioni e procedure inadeguate, in combinazione con dati di qualità insufficienti provenienti dai mercati locali, di norma, ha comportato l'emergere di ricerche di mercato infondate e, di conseguenza, decisioni di investimento basate su di esse. A seguito della crisi, istituti di credito ha formato una sindrome stabile di sfiducia in generale verso eventuali progetti e ricerche di mercato in particolare. Ciò, a sua volta, ha portato alla comprensione che gli analisti immobiliari nel loro lavoro dovrebbero essere guidati da alcuni principi generali necessari (ma non sufficienti) per ottenere conclusioni e risultati accurati. D'altra parte, c'è urgente bisogno di criteri chiari e facilmente individuabili che determinino la pertinenza delle ricerche di mercato alla categoria di validità.
Considerando le prospettive di sviluppo del mercato immobiliare in Russia, possiamo ipotizzare che l'assenza di potenziali crisi sia uno scenario eccessivamente ottimistico. Tuttavia, le conseguenze di tali crisi possono essere meno significative se già oggi, nella fase di sviluppo attivo del mercato, alcuni principi generali e
requisiti per studi analitici, sulla base dei quali verranno prese le decisioni di investimento.
Non solo la minaccia di crisi, ma anche gli attuali problemi quotidiani: aumento della concorrenza, riduzione delle opportunità di super-profitti a breve termine, inizio dell'attuazione di progetti a lungo termine e ad alta intensità di capitale per lo sviluppo di immobili commerciali immobiliare, l'arrivo sul mercato di investitori stranieri con elevati requisiti per motivare le decisioni, ecc. - indicare oggettivamente che l'importanza dell'analisi qualitativa nei mercati immobiliari della Russia acquisirà sempre più peso nel prossimo futuro.
2.2 Ricerca del mercato immobiliare al fine di motivare le decisioni di investimento.
L'obiettivo finale di qualsiasi studio del tipo in esame è misurare il rapporto tra domanda e offerta per un tipo specifico di prodotto nel mercato immobiliare in un momento specifico (di solito futuro).
Le caratteristiche speciali dell'immobile come merce, insieme al posto speciale degli immobili in un'economia di mercato, costituiscono una gamma abbastanza ampia di informazioni socioeconomiche necessarie per posizionare questa merce sul mercato. Macro attuale e retrospettiva caratteristiche economiche economie nazionali e regionali, indicatori socio-demografici dei mercati regionali e locali, parametri dei mercati immobiliari regionali e locali: queste sono solo direzioni generali in cui dovrebbe essere condotta la ricerca.
Principio 1. Per l'analisi dovrebbero essere selezionate solo le informazioni che possono veramente determinare la produttività futura della partecipata.
Seguendo questo principio, la principale difficoltà per l'analista è l'assenza di regole standard o raccomandazioni univoche, secondo le quali dovrebbero essere formate le informazioni iniziali. È qui che l'analista deve mostrare tutta la sua conoscenza, intuizione professionale, creatività ed esperienza pratica. Inoltre, è qui che si pongono le basi per la coerenza della ricerca nel suo insieme.
Principio 2. Tutti i dati attuali e prospettici su cui si basa lo studio dovrebbero essere utilizzati per quantificare le prestazioni del progetto di investimento immobiliare in esame.
Tuttavia, anche informazioni accuratamente selezionate e direttamente collegate all'oggetto della valutazione sono, in senso figurato, un "mucchio di mattoni" da cui l'analista deve porre, secondo tutte le regole dell'arte edilizia, una solida base per la ricerca analitica . E qui non si può fare a meno di una soluzione solida che leghi i singoli elementi in un unico monolite.
Principio 3. Tutti i singoli blocchi di informazioni selezionati per giustificare una decisione di investimento dovrebbero essere collegati da uno schema logico chiaro, che termina con la previsione delle condizioni future del mercato e della corrispondente produttività del progetto in esame. Lo schema logico deve essere descritto esplicitamente.
Una percezione positiva da parte del cliente di un rapporto di ricerca di mercato privo di un quadro logico può essere solo se:
a) l'analista si avvale dell'ignoranza del cliente, oppure
b) il cliente è inizialmente favorevole ai risultati.
D'altra parte, costruire un diagramma logico convincente e ovvio è una dimostrazione della superiore professionalità dell'analista.
Continuando il ragionamento sulla necessità di costruire un quadro logico per la ricerca, prenderemo in considerazione un altro principio che concretizza il contenuto analisi di mercato.
Principio 4. Il contenuto dell'analisi di mercato dovrebbe essere ridotto alla discussione dei fattori che costituiscono le relazioni fondamentali per determinare le prestazioni di un immobile commerciale.
In accordo con questo principio, l'analista nel corso dello studio deve formulare le relazioni di base che determinano le prestazioni di un oggetto commerciale, e quindi identificare la gerarchia di parametri-argomenti, le cui funzioni sono i fattori inclusi nell'espressione principale per le prestazioni.
Illustriamo un approccio pratico all'attuazione di questo principio con il seguente esempio semplificato.
Lascia che il criterio per l'esecuzione del progetto in esame sia il reddito operativo netto (NOI) in un determinato periodo futuro. Quindi, per definizione, l'espressione principale per determinare le prestazioni avrà vista successiva:
NOI = IGP-V & L + M-FE-VE, dove
IGP - Reddito potenziale lordo,
V&L - perdite da sottoutilizzo e mancati pagamenti.
M I - altro reddito.
FE - spese operative fisse,
VE - spese operative variabili.
Considerare la procedura per identificare i parametri che determinano i valori attesi dei principali fattori.
Il reddito lordo potenziale è determinato dal canone di locazione, che a sua volta è funzione del canone di locazione corrente, nonché dall'andamento nel tempo del rapporto tra domanda e offerta di mercato.
L'utilizzo previsto di un immobile è funzione della capacità cumulata del mercato, dei parametri della domanda, del tasso di assorbimento del mercato e della crescita dell'area di assorbimento immobiliare. Per i progetti, l'utilizzo previsto determina due indicatori: il livello di utilizzo e il calendario per l'assorbimento del mercato a questo livello.
La crescita nell'area di assorbimento degli immobili è determinata sia da un aumento del numero di posti di lavoro (livello di occupazione), sia dalla crescita della popolazione. A sua volta, un aumento dell'area di assorbimento porta alla necessità di nuovo immobile.
Va notato che la crescita dell'occupazione e la crescita della popolazione in un caso possono essere direttamente correlate, ad esempio, con l'apertura di nuovi posti di lavoro e l'afflusso di nuove persone abili. In un altro caso, la crescita della popolazione può crescere senza un aumento dell'occupazione, ad esempio a causa di un aumento dell'arrivo dei pensionati o di un aumento della natalità. L'analisi qualitativa prevede l'utilizzo di più fonti di informazione che forniscono trend storici e previsioni di crescita del territorio, con successivo confronto dei dati. Obbligatoria anche la segmentazione della crescita del territorio, ad esempio per fasce di età, sesso, dimensione della famiglia, ecc. L'assenza delle posizioni elencate nello studio dovrebbe essere attribuita alla scelta ingiustificata dei dati da utilizzare nell'analisi.
I parametri della domanda sono determinati da indicatori specifici come l'area (ufficio o produzione) per un posto di lavoro, la spesa per acquisti pro capite, il numero di appartamenti o case pro capite, ecc. I parametri della domanda vengono utilizzati per calcolare la quantità di immobili richiesti, che corrisponde alla crescita dell'area di consumo immobiliare. Ad esempio, l'applicazione della misura del costo medio di acquisto alla crescita della popolazione prevede un aumento delle vendite al dettaglio e quindi la necessità di ulteriori spazi di vendita al dettaglio. Quando si analizza il mercato immobiliare, la crescita della popolazione segmentata per età, reddito, dimensione o composizione della famiglia viene convertita in domanda segmentata. Un'analisi coerente dei parametri della domanda comporta lo studio delle tendenze storiche, lo stato attuale e la previsione del loro probabile valore in futuro. Inoltre, un'analisi coerente misura il cambiamento della domanda non solo a causa della nuova crescita dell'habitat, ma anche a causa dei cambiamenti nella struttura esistente della popolazione e dell'occupazione. Ad esempio, con la ripresa economica, le aziende in crescita richiedono grandi aree e i cambiamenti della situazione demografica verso un aumento delle persone in età pensionabile richiederanno un tipo di alloggio appropriato.
I segni del fallimento dell'analisi dei parametri della domanda dovrebbero includere, prima di tutto, tenere conto dei valori costanti, che, di regola, sono caratteristici del momento dell'analisi, nonché ignorare i cambiamenti nelle strutture esistenti della popolazione e occupazione.
Il tasso di assorbimento, detto anche tasso di penetrazione del mercato, è determinato dalla quota della domanda di mercato totale che il progetto in questione dovrebbe assorbire in concorrenza con altri progetti. Dopo che l'analista ha stimato l'aumento totale della domanda potenziale, è necessario determinare il parametro critico per il progetto: la quota della domanda totale che il progetto in esame può probabilmente rivendicare.
In teoria, il coefficiente di assorbimento è una funzione complessa di molti fattori. In prima approssimazione può essere definito come il rapporto tra l'area dell'oggetto valutato e l'area totale (compresa l'area dell'oggetto) della proposta competitiva al momento del suo lancio sul mercato. Questo approccio, come minimo, dovrebbe essere presente in ogni ricerca di mercato che dichiari la solvibilità.
Va notato che nel determinare il coefficiente di assorbimento, le condizioni più importanti sono la segmentazione dettagliata della domanda e l'offerta competitiva. Allo stesso tempo, non si dovrebbe perdere di vista la durata dei progetti concorrenti avviati nell'attuazione, il volume e la durata dei progetti in preparazione per l'attuazione. Il primo segno di uno studio imperfetto qui è l'uso di dati "medi".
Anche le perdite dovute a sconti e incentivi generalmente accettati per gli inquilini sul mercato sono un fattore da non trascurare quando si prevede un potenziale reddito lordo.
L'altro reddito, sebbene, di norma, rappresenti una piccola componente della parte del reddito, tuttavia, dovrebbe essere previsto tenendo conto delle probabili preferenze dei potenziali consumatori alla luce delle loro idee su stile di vita, livello di servizio e spese pro capite da ottenere questo livello, ecc. .d.
I costi fissi e variabili sono tradizionalmente considerati più specifici durante la previsione. Tuttavia, questa formulazione della domanda è vera solo in parte per le condizioni della Russia. Ad esempio, le tasse sugli immobili (oggi queste sono le tasse sulla proprietà, le tasse sui terreni) e l'affitto dei terreni a causa di una legislazione non regolamentata possono presentare "sorprese" inaspettate a un potenziale investitore in futuro. Pertanto, una solida ricerca di mercato dovrebbe includere la previsione di varianti di queste posizioni.
Una situazione simile si osserva con la maggior parte dei costi variabili. Analisi del mercato delle utilities, la maggior parte delle quali fornite da monopoli naturali, instabili politica tariffaria richiedono una giustificazione quantitativa degli indicatori presi in considerazione. Allo stesso tempo, è importante utilizzare le informazioni di mercato sul consumo di risorse, ottenute sulla base delle letture delle apparecchiature di controllo e misurazione. In assenza di analoghi di mercato in termini di consumo di risorse, è più preferibile calcolarli secondo gli standard, piuttosto che utilizzare le fatture emesse dai fornitori di servizi.
2.3 Modalità di valutazione del valore di mercato degli immobili.
Esistono tre metodi principali per valutare il valore di mercato degli immobili:
1. metodo di confronto
2. metodo costoso
3. modalità di capitalizzazione del reddito.
Il metodo di valutazione principale è il Sales Benchmarking Method (SEA). Questo metodo è applicabile quando c'è un mercato per terreni e immobili, ci sono vendite reali, quando è il mercato che forma i prezzi, e il compito dei periti è quello di analizzare questo mercato, confrontare vendite simili e ottenere così il valore del oggetto stimato. Il metodo si basa sul confronto dell'oggetto offerto in vendita con gli analoghi del mercato. È più utilizzato in Occidente (90 percento dei casi). Tuttavia, questo lavoro richiede un mercato fondiario e immobiliare già formato.
Il metodo di confronto delle vendite viene utilizzato quando esiste una quantità sufficiente di informazioni di mercato affidabili su operazioni di vendita e acquisto di oggetti simili a quello oggetto di valutazione. In questo caso, il criterio per la selezione degli oggetti di confronto è lo stesso uso migliore e più efficiente.
Il metodo SAP può anche essere chiamato approccio di confronto delle vendite dirette, metodo di confronto delle vendite, metodo di mercato delle informazioni di mercato.
La sequenza di applicazione del metodo SAP è la seguente:
1. Evidenzia le vendite recenti di proprietà comparabili nel mercato rilevante. Fonti di informazione sono: il dossier del valutatore, Internet, una banca dati elettronica, società immobiliari, dossier di agenti immobiliari, archivi istituti di credito (banche ipotecarie), Compagnie di assicurazione, imprese edili e di investimento, dipartimenti territoriali concorsuali e fallimentari, dipartimenti territoriali del Comitato del Demanio, ecc.
Un punto importante quando si utilizza il metodo SAP è concordare i risultati del confronto degli immobili valutati. Non è consentita la media aritmetica dei dati ricevuti. La procedura accettata consiste nell'esaminare ciascun risultato e formulare un giudizio sulla misura in cui è paragonabile all'immobile oggetto di valutazione. Minore è il numero e l'entità delle modifiche apportate, maggiore è il peso che questa vendita ha nel processo di finalizzazione dell'approvazione.
Le unità di confronto sono i metri tradizionalmente sviluppati nel mercato locale. Per valutare uno stesso oggetto si possono applicare più unità di confronto contemporaneamente.
Gli elementi di confronto includono le caratteristiche degli oggetti e delle transazioni immobiliari che causano variazioni nei prezzi degli immobili. Gli elementi soggetti a contabilità obbligatoria includono:
· La composizione dei diritti patrimoniali trasferiti;
· Condizioni per il finanziamento dell'operazione di compravendita;
· condizioni di vendita;
· Orario di vendita;
· Posizione;
· caratteristiche fisiche;
· Caratteristiche economiche;
· La natura dell'uso;
· Componenti di valore non immobiliari.
2. Verifica delle informazioni sulle transazioni: conferma della transazione da parte di uno dei principali partecipanti (acquirente o venditore) o un agente di una società immobiliare; identificazione delle condizioni di vendita.
Se esiste una quantità sufficiente di informazioni di mercato affidabili, è consentito utilizzare i metodi delle statistiche matematiche per determinare il valore confrontando le vendite.
3. Adeguamento del costo di oggetti comparabili.
Gli adeguamenti possono essere effettuati in tre forme principali: in termini monetari, percentuali e raggruppamento generale.
Gli adeguamenti dei prezzi di vendita per articoli comparabili vengono effettuati nel seguente ordine:
· In primo luogo, vengono apportate rettifiche relative ai termini dell'operazione e allo stato del mercato, che vengono effettuate applicando ogni successiva rettifica al risultato precedente;
· In secondo luogo, vengono effettuate rettifiche che riguardano direttamente l'immobile, che vengono effettuate applicando tali rettifiche al risultato ottenuto al netto dell'adeguamento alle condizioni di mercato, in qualsiasi ordine.
Vengono utilizzati metodi quantitativi e qualitativi per determinare i valori delle rettifiche, a seconda della disponibilità e dell'affidabilità delle informazioni di mercato. La giustificazione degli adeguamenti da prendere in considerazione è obbligatoria. La decisione finale sul valore del risultato determinato dal metodo di confronto delle vendite è presa sulla base dell'analisi dei prezzi di vendita rettificati degli oggetti di confronto che hanno la maggiore somiglianza con l'oggetto di valutazione.
Il metodo di stima dei costi non è praticamente applicabile ai terreni. Può essere utilizzato solo in casi eccezionali, la valutazione del terreno è inseparabile dalle migliorie apportate su di esso. Si ritiene che la terra sia permanente e non sacrificabile e il metodo del costo viene utilizzato per valutare gli oggetti creati dall'uomo. Quando si valuta utilizzando questo metodo, il valore del terreno viene aggiunto al costo dei miglioramenti (edifici, strutture) e il terreno viene valutato separatamente con altri metodi.
Il metodo del costo della valutazione immobiliare è implementato nella seguente sequenza:
· Determinazione del costo di un appezzamento di terreno;
· Determinazione del costo di sostituzione o sostituzione di fabbricati e strutture;
· Determinazione dell'importo del fondo ammortamento di fabbricati e strutture;
· Determinazione del valore di mercato degli immobili con il metodo del costo, come somma del valore di un lotto di terreno e del valore di sostituzione o sostituzione di fabbricati e strutture meno il fondo di ammortamento.
La scelta del metodo adottato per il calcolo del costo delle migliorie di nuova costruzione dovrebbe essere adeguatamente motivata. L'uso del costo di sostituzione è consigliabile nei casi in cui è difficile determinare il costo di erigere una copia esatta di un edificio a causa di tipi obsoleti strutture edilizie e le modalità costruttive utilizzate per creare l'oggetto della valutazione.
I costi corrispondenti al costo di sostituzione o sostituzione ai fini della valutazione immobiliare sono calcolati come somma dei costi diretti, dei costi indiretti e del profitto dell'imprenditore.
I costi diretti includono i seguenti costi direttamente correlati alla costruzione:
· Il costo di materiali, prodotti e attrezzature;
· Salari dei lavoratori edili;
· Il costo delle macchine edili e dei meccanismi;
· Il costo degli edifici e delle strutture temporanee, delle misure di sicurezza, dei costi di trasporto e stoccaggio e altri costi, normativamente accettati nel mercato locale;
· Profitti e spese generali dell'appaltatore.
I costi indiretti includono i costi associati alla costruzione di un edificio, ma non inclusi nel costo dei lavori di costruzione e installazione.
· Il costo della progettazione, supervisione tecnica, controllo geodetico;
· Pagamento per consulenze, legali, contabili e servizi di revisione;
· Il costo del finanziamento della costruzione;
· Spese amministrative e altre spese dello sviluppatore.
L'importo dei costi indiretti è determinato tenendo conto delle tariffe prevalenti nel mercato dei lavori e dei servizi per tali voci.
Il profitto di un imprenditore è una norma di mercato consolidata che incoraggia un imprenditore a investire progetto di costruzione... L'importo dell'utile è determinato con il metodo delle valutazioni di esperti basate su informazioni di mercato.
L'uso del metodo del costo è necessario quando si analizzano le nuove costruzioni; ricostruzione di edifici; accertamento ai fini fiscali; identificare gli utili in eccesso nella valutazione immobiliare; in sede di valutazione a fini assicurativi; valutare l'impatto dei disastri naturali; valutazione di edifici e strutture speciali.
Nell'ambito della transizione alle condizioni di mercato, il metodo del costo è determinante nella valutazione, poiché l'applicazione di altri metodi richiede un'ampia informativa di mercato, assente a causa di un mercato non sviluppato. Tuttavia, va sempre ricordato che i costi di costruzione sono solo la base del valore di mercato e molto spesso sono più o meno di esso.
Ad esempio, il valore di mercato di un hotel d'élite in una posizione sfortunata (alla periferia di una città) sarà inferiore al metodo del costo. A sua volta, il valore di mercato di un complesso di distributori di benzina in una certa fase può essere superiore ai costi di costruzione.
Nelle condizioni dell'emergere del mercato, quando c'è un riorientamento della produzione verso nuove tecnologie, può sembrare che la proprietà non abbia alcun valore. Ad esempio, se un'impresa produce prodotti di cui nessuno ha bisogno e le sue aree produttive non si prestano alla ricostruzione per nuove produzioni, allora il valore di mercato di tali immobili tende a zero. L'uso del metodo costoso porterà in questo caso all'orientamento sbagliato dei potenziali acquirenti.
Attualmente, in Russia, questo punto viene spesso preso in considerazione quando si valutano erroneamente le immobilizzazioni delle imprese, poiché la loro rivalutazione viene effettuata principalmente secondo il metodo del costo e il perito dovrebbe ricordare che valore contabile le immobilizzazioni delle imprese non corrispondono al loro valore di mercato.
Il prossimo metodo di valutazione, applicabile specificamente per la Russia, è il metodo di valutazione basato sull'analisi dell'uso più efficiente degli immobili e questa analisi è associata alla determinazione del tipo di utilizzo che porterà al proprietario il reddito massimo, ad es. metodo di capitalizzazione del reddito.
Il metodo della capitalizzazione del reddito nella valutazione del valore di mercato degli immobili è implementato nella seguente sequenza:
· Previsione del reddito futuro;
· Capitalizzazione del reddito futuro.
La rendita futura generata dall'immobile si suddivide in due tipologie: rendita da attività di esercizio (manutenzione) derivante da rapporti di locazione commerciale e rendita da riscatto.
Il reddito operativo (operativo) viene proiettato attraverso la redazione di un conto economico ricostruito (ipotetico). Il reddito di ritorno è previsto:
· Assegnazione diretta del valore assoluto della reversione;
· La nomina della relativa variazione del valore degli immobili per il periodo di proprietà;
· Utilizzando il rapporto di capitalizzazione terminale.
La capitalizzazione del reddito futuro nel valore attuale può essere eseguita:
· Modalità di capitalizzazione diretta;
· Metodo di capitalizzazione al tasso di rendimento.
La premessa iniziale del metodo della capitalizzazione diretta è la costanza e l'infinito del reddito capitalizzato. Nell'approccio della capitalizzazione diretta, il valore attuale del flusso di reddito futuro è definito come il rapporto tra il reddito annuo attribuibile a un immobile o un interesse e il rapporto di capitalizzazione per quell'immobile o interesse.
Per calcolare il costo della piena proprietà, il rapporto di capitalizzazione totale viene determinato sulla base dei dati di mercato. A seconda della disponibilità delle informazioni iniziali, si applica quanto segue:
· Analisi comparativa delle vendite;
· Calcolo utilizzando il rapporto di copertura del debito;
· Attrezzature del gruppo di investimento.
La premessa iniziale del metodo di capitalizzazione al tasso di rendimento è il periodo limitato di reddito. Nel metodo della capitalizzazione al tasso di rendimento, il numero finale dei flussi di cassa futuri viene ricalcolato nel valore attuale ad un determinato valore del tasso di rendimento corrispondente al rischio di investimento in questo tipo di immobili.
Quando si calcola il valore attuale senza tener conto delle condizioni di finanziamento, il metodo di capitalizzazione al tasso di rendimento viene formalizzato sotto forma di analisi dei flussi di cassa scontati o sotto forma di modelli di capitalizzazione calcolata.
Il tasso di sconto utilizzato nell'analisi dei flussi di cassa scontati e tenendo conto dei rischi sia sistematici che non sistematici è determinato da:
Separando articoli simili dai dati di mercato sulle vendite;
Con il metodo degli investimenti alternativi in mercato finanziario;
Il metodo di monitoraggio del mercato immobiliare.
Di recente, la domanda per i servizi di periti e la loro formazione professionale in Russia ha iniziato a crescere rapidamente. Ciò è dovuto anche ai recenti eventi nel settore finanziario, quando sono falliti i tentativi di creare un meccanismo di prestito attraverso l'assicurazione del credito: le banche hanno perso molto su assicurazioni false. Nel caso degli immobili, presi in garanzia dalla banca al momento dell'emissione di un prestito, le perdite sono quasi impossibili. Pertanto, il mercato immobiliare e quello dei capitali diventano componenti inseparabili dell'economia nel suo insieme.
Naturalmente, c'era molto interesse da parte delle banche in tali operazioni. E tutti hanno bisogno di una valutazione qualificata degli immobili, effettuando un'assicurazione al valore reale degli immobili.
La valutazione è necessaria anche nell'ambito della politica tributaria regionale. In tutto il mondo, la base del sistema fiscale locale è l'imposta sugli immobili, a causa di questa imposta si forma circa il 70 percento del budget locale. Certo, con lo sviluppo del mercato stesso, con l'avvento di valori realiè possibile una transizione verso un sistema di tassazione che stimoli lo sviluppo del mercato immobiliare e garantisca, allo stesso tempo, il rifornimento
bilanci locali. Questo spiega l'interesse incondizionato per la valutazione mostrata da amministrazioni locali.
Il costo dei servizi di valutazione professionale varia notevolmente a seconda dei tipi di oggetti oggetto di valutazione, della complessità del lavoro e, naturalmente, di quali specialisti sono coinvolti nella valutazione. Solitamente il costo dei servizi viene misurato o in ore moltiplicate per la tariffa oraria, oppure dipende dalle dimensioni dell'oggetto, ma non è mai legato al suo costo.
2.4 Caratteristiche dei diversi tipi di valutazione.
Valutazione ai fini della compravendita e classificazione degli immobili.
Quando si valuta un immobile da acquistare o vendere sul libero mercato, il valore di mercato o di realizzo viene utilizzato come base di valutazione per tutte le classi e categorie di immobili. Allo stesso tempo, per gli immobili specializzati, nella maggior parte dei casi, il metodo determinante per il calcolo del costo sarà il metodo del costo basato sui dati di mercato.
Quando si valuta un immobile in vendita per un periodo di tempo limitato, quando un immobile viene messo in vendita sul mercato aperto in un periodo significativamente più breve del periodo di commercializzazione adeguato per questo tipo di immobile, il costo delle vendite limitate viene utilizzato come base di valutazione per tutte le classi e categorie di immobili.
Per la scelta di una base di valutazione adeguata, lo scopo del lavoro di valutazione e le caratteristiche dell'immobile da valutare sono di importanza decisiva.
In generale, la classificazione delle principali finalità per cui si valutano gli immobili è la seguente:
1. Valutazione per acquisto o vendita;
2. Perizia per la vendita per un periodo di tempo limitato;
3. Valutazione di terreni e fabbricati per il loro utilizzo come obbligazioni di prestito garantite;
4. Valutazione per la redazione di bilanci e bilanci;
5. Valutazione per l'inclusione nei prospetti di Fondi, borse;
6. Valutazione per risolvere problemi nella fusione e acquisizione della società;
7. Punteggio per fondi pensione, compagnie assicurative, fondi fiduciari di gestione immobiliare.
In pratica possono esistere altri obiettivi di valutazione, mentre le loro formulazioni e, di conseguenza, eventuali basi di valutazione devono essere concordate tra cliente e perito.
Dopo aver chiarito lo scopo della perizia, occorre stabilire a quale classe e categoria appartenga l'immobile valutato.
Ai fini della valutazione si distinguono due classi di beni:
Specializzato
· Non specializzato
La proprietà specializzata è quella che, a causa della sua natura speciale, è raramente, se non mai, venduta sul mercato aperto per continuare il suo uso esistente da un unico proprietario, a meno che non sia venduta come parte della sua attività di utilizzo.
Esempi di proprietà specializzate sono:
1. Musei, biblioteche e altri locali simili appartenenti al settore pubblico;
2. Ospedali, strutture mediche specializzate e centri ricreativi per i quali non esiste una domanda di mercato competitiva da parte di altre organizzazioni che desiderano utilizzare questo tipo di proprietà nell'area;
3. Scuole, college, università e istituti di ricerca per i quali non esiste una domanda competitiva di mercato da parte di altre organizzazioni;
4. Proprietà standard in aree geografiche speciali e in località lontane dai principali centri di attività, ivi ubicate allo scopo di produrre o svolgere attività commerciali.
La proprietà non specializzata è tutta la proprietà diversa da quella che rientra nella definizione di proprietà specializzata. In altre parole, è quello per il quale esiste una domanda generale, con o senza possibile ammodernamento, e che di solito viene acquistato, venduto o affittato sul libero mercato per utilizzarlo per scopi esistenti o simili, o come proprietà non occupata per un un'unica azienda, o (sia essa occupata o libera) come investimento o per lo sviluppo.
Quando si valutano gli immobili occupati dal proprietario per l'utilizzo nelle attività dell'impresa (impresa), come base di valutazione viene utilizzato quanto segue:
· Valore di mercato allo stato attuale d'uso - per immobili non specializzati, compresi gli immobili, valutati in base al suo potenziale commerciale.
· Valore di sostituzione residuo - per immobili specializzati.
Le proprietà non specializzate e specializzate, a loro volta, sono classificate in categorie a seconda dello scopo della proprietà. Un principio di classificazione simile viene utilizzato sia per la valutazione che per altri scopi.
2.5 Influenza dei fattori ambientali sul costo.
I fattori ambientali, sia sfavorevoli che favorevoli, sono inclusi in una serie di fattori solitamente considerati nelle valutazioni. Diversi fattori hanno un impatto su una particolare tipologia di immobile e influenzeranno direttamente le stime del perito, ove dovrebbero essere presi in considerazione in relazione ai dati di mercato ottenuti su immobili comparabili e non influenzati da tali fattori. In altri casi, tutti gli immobili in una determinata regione saranno influenzati da questi fattori.
I fattori ambientali e di inquinamento rilevanti generalmente includono le seguenti categorie:
· Fattori naturali come radon o metano, inquinamento atmosferico o rumore;
· Fattori tecnogenici di inquinamento a seguito di attività produttive passate o presenti su questi terreni, oa seguito di ingresso da aree limitrofe;
· Fattori di inquinamento sotto forma di campi elettromagnetici e altri;
· Fattori di inquinamento quando si utilizzano materiali da materie prime secondarie.
Tutte le classi di immobili sono suscettibili all'impatto dei fattori ambientali sul valore, ma gli immobili offerti in vendita oa garanzia di prestiti sono particolarmente sensibili a questi fattori.
L'ambito dei lavori di valutazione degli immobili non include i lavori di audit ambientale degli immobili. Nei casi in cui il valutatore abbia motivo di ritenere che i fattori ambientali possano influenzare in modo significativo il costo, dovrebbe informare il cliente della necessità di rivolgersi a un esperto ambientale professionista.
Il valutatore dovrebbe informare l'esperto ambientale del contesto della sua ricerca, compreso l'uso attuale e potenziale futuro del sito, che si tradurrà in valore basato su un uso migliore e più efficiente. In generale, un esperto ambientale dovrebbe rispondere alle seguenti domande:
· Se la fonte di inquinamento o pericolo può essere eliminata con successo ed economicamente;
· Se l'inquinamento o il pericolo non possono essere completamente eliminati, possono essere isolati o chiusi per rendere l'immobile idoneo ad un determinato uso per un certo periodo, anche limitato;
· È possibile mitigare in qualsiasi modo gli effetti dell'inquinamento o dei pericoli;
· Qual è il mezzo più efficace per il controllo dell'inquinamento e le modalità della sua regolamentazione;
Laddove sia possibile eliminare la fonte o eliminare gli effetti dell'inquinamento, si può effettuare una valutazione tenendo conto dei corrispondenti costi stimati di tale smaltimento o eliminazione.
III Parte pratica.
3.1 Applicazione pratica del metodo di vendita comparativa.
Alla fine del 2000, è iniziata la costruzione di cottage nella regione di Podolsk. Vita bassa complessi residenziali- file di villini bifamiliari con murature comuni con case limitrofe della stessa tipologia. La parola "condominio", che denota proprietà create e sviluppate dal lavoro di vicini che la pensano allo stesso modo, non è molto popolare. Pertanto, per designare per noi abitazioni esotiche, costruite secondo il principio di "muri comuni e un tetto - il tuo cortile", la parola inglese "casa di città" ha messo radici nella vita quotidiana russa.
Eppure, ad esempio, il valore di mercato di una villetta utilizzando il metodo di vendita comparativa.
La superficie totale è di 120 mq, il casolare dispone di 6 vani, 3 camere da letto, un bagno, un bagno con doccia, un seminterrato rifinito. Nessun garage disponibile alla data di valutazione. Superficie terreno - 1000 mq
Per l'analisi, utilizzeremo i dati su cinque vendite di immobili comparabili nella stessa area.
Tabella 1.
| Oggetto numero 1 | Oggetto numero 2 | Oggetto n° 3 | Oggetto n° 4 | Oggetto n° 5 | |||
| Prezzo di vendita | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Proprietà | completare | completare | completare | completare | completare | ||
| Condizioni finanziarie nanziamento | non di mercato, troppo caro di 3000 | non di mercato, troppo caro di 8000 | mercato | mercato | mercato | ||
| Condizioni di vendita | mercato | mercato | mercato | mercato | mercato | ||
| Condizioni di mercato (tempo) | 2 settimane | 6 settimane | 1 anno | 1 anno | 1 anno | ||
| Zona della casa | 120 mq | 145 mq | 120 mq | 145 mq | 120 mq | ||
| Area di atterraggio | 10000 mq | 12000 mq | 10000 mq | 12000 mq | 10000 mq | ||
| Numero di stanze | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| di camere da letto | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Bagno | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Doccia | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Seminterrato | non finito | non finito | non finito | non finito | finito | ||
| Box auto | c'è | c'è | c'è | c'è | No | ||
Come si evince dai dati iniziali, gli oggetti di confronto differiscono da quelli stimati per condizioni di finanziamento, tempi di vendita e caratteristiche fisiche.
L'importo della rettifica per i termini di finanziamento è determinato confrontando il prezzo di vendita degli oggetti con il finanziamento di mercato e non di mercato. Allo stesso tempo, i pagamenti dei prestiti sono attualizzati al tasso% di mercato. Nel nostro esempio, i valori di regolazione sono definiti a 3000 per l'oggetto n. 1 e 8000 per l'oggetto n. 2.
Poiché tutte le proprietà comparabili hanno condizioni di vendita di mercato, non è necessario alcun adeguamento per le condizioni di vendita.
Per adeguarsi alle condizioni di mercato (tempo di vendita), è necessario selezionare oggetti che differiscono solo per questo elemento. Nel nostro caso, l'oggetto n. 1 e n. 3 differiscono solo in termini di finanziamento e tempi di vendita. Adeguando il prezzo di vendita
oggetto n° 1 per le condizioni di finanziamento, è possibile definire un conguaglio per il momento della vendita:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, cioè nel corso dell'anno i prezzi di mercato aumenteranno del 10%.
Pertanto, tutti gli oggetti comparabili sono portati nelle stesse condizioni in termini di finanziamento e tempo di vendita, il che crea un'unica base per apportare modifiche al resto degli elementi di confronto.
In una serie di oggetti di confronto, le differenze di dimensioni sono rappresentate da un diverso numero di stanze e da una diversa area della casa e della trama. Inoltre, la trama ha una superficie di 12000sq.m. corrisponde ad una casa con una superficie di 145mq. con 7 stanze e un terreno di 10000sq.m. corrisponde ad una casa con una superficie di 120mq. con 6 camere. Quindi, la regolazione della dimensione dal confronto degli oggetti n. 1 e n. 2 è la seguente:
70000 – 62000 = 8000.
La correzione per la presenza di un garage si deduce dal confronto degli oggetti n. 3 e n. 5:
61600 – 59400 = 2200.
La correzione per il seminterrato finito è determinata confrontando gli oggetti n. 2 e n. 4:
77000 – 70000 = 7000.
I risultati delle regolazioni eseguite sono mostrati nella tabella n. 2
Tabella n. 2.
| Oggetto numero 1 | Oggetto numero 2 | Oggetto n° 3 | Oggetto n° 4 | Oggetto numero 5 | |
| Prezzo di vendita | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Trasferimento di proprietà tendenze | completare | completare | completare | completare | completare |
| Correzione dello stato di diritto. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Condizioni di finanziamento. | non mercato | non mercato | non mercato | non mercato | mercato |
| Adeguamento alle condizioni di finanziamento. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Prezzo rettificato | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Termini di una transazione | commerciale | commerciale | commerciale | commerciale | commerciale |
| Correzione sui termini dell'accordo | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Prezzo adeguato alle condizioni di mercato | 2 settimane | 6 settimane | 1 anno | 1 anno | 1 anno |
| Aggiustamenti di mercato | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Prezzo rettificato | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Posizione | simile | simile | simile | simile | simile |
| La dimensione | 120mq | 145mq | 120mq | 145mq | 120mq |
| Correzione per le dimensioni | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Box auto | c'è | c'è | c'è | c'è | No |
| Correzione per la presenza di un garage | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| seminterrato finito | No | No | No | sì | No |
| Correzione del seminterrato | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Prezzo rettificato | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Correzione netta totale | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| Lo stesso in% | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Dal prezzo di vendita, la correzione lorda totale | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Dal prezzo di vendita | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Per ogni oggetto di confronto si ottiene un prezzo rettificato. In accordo con le condizioni del problema, è necessario derivare il valore del valore di mercato sulla base dei dati dei prezzi di vendita rettificati.
La logica per la conclusione di un indicatore unico del valore di mercato è quella di attribuire a ciascun membro un numero di prezzi di vendita rettificati del coefficiente di ponderazione, tenendo conto del grado di differenza tra gli oggetti di confronto e gli oggetti di valutazione. In questo caso, dovrebbe essere preso in
Attenzione è il range di variazione dei prezzi di vendita, la % totale delle rettifiche prese in termini assoluti, la % totale delle rettifiche, definita come differenza tra le rettifiche positive e quelle negative, e qualsiasi altro dato.
In questo esempio, abbiamo un intervallo di prezzi di vendita praticamente molto ristretto - da 66400 a 66800. Tuttavia, al prezzo di vendita con aggiustamenti minori viene assegnato un peso specifico maggiore - per l'oggetto n. 5, il numero di aggiustamenti = 2. Inoltre , anche la somma della rettifica lorda totale per l'oggetto n. 5 è quasi la più piccola. Pertanto, il prezzo di vendita dell'oggetto n. 5 - 66400 è stato assunto come valore di mercato dell'oggetto di confronto.
3.2 Rischi di investimento e statistiche dei mercati immobiliari.
Le statistiche del mercato immobiliare di solito contengono informazioni sui canoni di locazione e sugli indicatori di redditività. Per ragioni di comparabilità dei dati, le informazioni si riferiscono solo a proprietà di prima classe. Si ritiene che tali oggetti soddisfino i requisiti più elevati per posizione, attrezzatura, comunicazioni, soluzioni di pianificazione, ecc. e le tariffe di noleggio siano determinate negli stessi standard per la misurazione e la distribuzione dei costi tra il proprietario e l'inquilino per la manutenzione, le riparazioni, l'assicurazione, ecc...
Le informazioni sulle tariffe di noleggio sono considerate disponibili. Per la sua unificazione è richiesta solo la verifica della citata adeguatezza. Le informazioni sugli indicatori di redditività sono più difficili da preparare. Poiché non ci sono così tante transazioni di vendita e acquisto, tengono conto delle transazioni precedentemente completate, integrano i dati su vari oggetti, tengono conto delle lacune temporali, dell'inflazione e di altri processi. Gli indicatori di redditività contengono anche informazioni sui rischi regionali, e qui prevale il principio dell'esperto. Pertanto, la statistica è una delle specializzazioni nei mercati immobiliari.
Il rilancio delle imprese e degli investimenti nella regione è necessariamente accompagnato da un rilancio del mercato degli uffici, un aumento della domanda, dell'occupazione e dei canoni di locazione. Allo stesso tempo, vengono stimolate le nuove costruzioni e l'ammodernamento degli uffici, seguite da servizi di servizio, centri commerciali, centri ricreativi, ecc. Tali processi oggi sono tipici dei più grandi centri d'affari: le tradizionali capitali finanziarie dell'America e del Vecchio Mondo, le capitali in forte espansione del sud-est asiatico, della Cina e dell'India. L'analisi delle statistiche sulle attività di noleggio indica una serie di fenomeni interessanti. Per esempio:
I dati sui tassi di noleggio sono significativamente più dinamici dei dati sui rendimenti; la dinamica dei canoni di locazione è caratterizzata da una certa oscillazione, riflettendo (seppur con slittamenti) i processi generali di alti e bassi; i cambiamenti negli indicatori degli immobili ad uso ufficio e commerciale potrebbero non coincidere nel tempo e nelle dimensioni; il miglioramento della situazione di mercato si riflette in un aumento dei canoni di locazione e, meno frequentemente, in una diminuzione degli indicatori di redditività (a causa del loro dinamismo notevolmente ridotto); un quadro asimmetrico si verifica anche quando la situazione del mercato peggiora;
I valori degli indicatori di redditività sono i migliori (più bassi), più affidabili e stabili l'economia regionale e la situazione sociale. I leader delle attività di noleggio stabili sono Londra, Parigi e Francoforte, dove l'area di variazione degli indicatori di redditività è nella regione del 5-6%;
Le variazioni degli indicatori per le capitali dell'Europa orientale sono meno dinamiche; ciò può essere spiegato sia da minori volumi di mercato, meno transazioni e, apparentemente, da un minore interesse degli esperti e dei circoli economici occidentali in questi mercati; gli indicatori di redditività per le capitali dell'Europa orientale sono stabili, 2-3 volte superiori a quelli delle capitali occidentali. E nel periodo successivo alla crisi dell'agosto 1998, gli indicatori di redditività a Mosca sono peggiorati di 4 o più volte. E ciò è avvenuto non solo a causa del reale calo del valore degli immobili, ma, piuttosto, a seguito di una perizia di valutazione dello stato di instabilità e dei crescenti rischi d'impresa nella regione;
Si propone di ottenere ulteriori informazioni analitiche utilizzando un indicatore calcolato del costo specifico capitalizzato (UCV) - come stima del costo di una certa unità media dell'area commerciale della struttura locata.
Tale valutazione, insieme a una pronta risposta alle fluttuazioni dei canoni di locazione, porta a perizie sul successo e sui rischi dell'impresa.
Informazioni di base - statistiche sugli affitti per le città europee - possono essere trovate nelle pubblicazioni occidentali (ad esempio, nel mensile "EuroProperty"). Sceglieremo come oggetti rappresentativi: Francoforte, Londra e Parigi - i centri degli affari più stabili, San Pietroburgo, Praga e Varsavia - i centri dell'economia di transizione con gli indicatori più rischiosi (in Europa) dell'attività di noleggio.
Attività di noleggio ufficio.
Il periodo di osservazione 01.99-08.00 per le capitali occidentali ha mostrato progressi complessivi nell'attività di affitto degli uffici. Da notare l'assoluta stabilità del rendimento per Londra (5,00-5,50%) e il miglioramento del rendimento per Francoforte (da 5,75 a 4,90-5,50%) e Parigi (da 6,25-6,75 a 5,50-6,00%). Per le capitali dell'Est Europa, lo stesso periodo è caratterizzato da un peggioramento delle performance. L'analisi dei dati calcolati dell'UKS ha consentito, inoltre, di allineare la discrepanza esterna nella logica dei canoni di locazione (il loro eccesso a San Pietroburgo e Varsavia fino a metà 1999 rispetto ai tassi di Parigi e Francoforte). Di conseguenza, le basse tariffe del Regno Unito ad alti tassi di noleggio non ci consentono di aspettarci un aumento degli investimenti con ottimismo.
Attività commerciale di noleggio.
Il periodo di osservazione 05.99-08.00 per le capitali occidentali è caratterizzato da un generale peggioramento degli indicatori (che si evince chiaramente con l'aiuto dell'UKS). Ciò suggerisce che potrebbero esserci periodi piuttosto lunghi di attività di mercato, dopo i quali la vendita dello spazio commerciale acquisito non porterà alcun reddito reale.
Per le capitali dell'Est Europa, il periodo di osservazione 05.99-08,00 è associato al passaggio di un periodo di prolungata stagnazione e, possibilmente, all'inizio di un'uscita dalla stessa (si è notato un miglioramento della dinamica degli indicatori, sebbene il divario nel gli indicatori del Regno Unito rispetto alle capitali occidentali sembrano essere giganteschi - quasi un ordine di grandezza). Pertanto, per ora, dobbiamo limitarci all'affermazione che possono esserci periodi piuttosto lunghi nei mercati dei locali commerciali, in cui gli investimenti nell'acquisto di immobili commerciali nelle capitali dell'Est Europa possono portare un notevole effetto positivo, anche nei periodi di flessioni nei mercati occidentali. Questo può servire come buon argomento quando si cercano modi per diversificare "interregionale" il portafoglio immobiliare.
Conclusione.
La fine del periodo di formazione del mercato immobiliare è caratterizzata dal passaggio da uno sviluppo estensivo a uno intensivo. È ovvio che nel prossimo futuro il mercato non vedrà una crescita del numero di transazioni così rapida come nella prima metà degli anni '90. Inoltre, durante un certo periodo nel mercato immobiliare, è possibile solo la stabilizzazione del numero di transazioni. È anche del tutto possibile che il livello dei prezzi aumenti, principalmente nel mercato secondario. Ma allo stesso tempo, i prezzi per le abitazioni d'élite non solo non sono diminuiti, ma sono anche aumentati, il che indica le prospettive per la nuova costruzione di alloggi di alta qualità. I responsabili delle imprese rilevano anche l'aggravamento del lotta competitiva sul mercato. La maggior parte di loro è incline a credere che se il 1995 è stato caratterizzato da un moderato grado di concorrenza, nel 2001 è diventato alto e rimarrà tale.
La stabilizzazione del numero di transazioni e dei prezzi nel mercato immobiliare secondario è una conseguenza, prima di tutto, di fattori macroeconomici, il principale dei quali è il mantenimento di un basso livello di reddito tra la maggior parte della popolazione. L'iniziale rapida crescita della domanda nel mercato, a seguito dell'emergere di uno strato di persone ad alto reddito nel paese, è ormai quasi finita. E oggi, all'interno di questo strato, sta avvenendo una nuova differenziazione: la separazione di uno strato con redditi altissimi. A causa di questa differenziazione, la domanda di alloggi d'élite è aumentata. Tuttavia, in termini assoluti, il potenziale di questo strato è molto limitato. Una seria espansione della domanda è possibile sia aumentando il livello di reddito e formando un ampio strato medio in grado di diventare il principale fornitore di acquirenti, sia stimolando attivamente la domanda, sia da parte dello stato che da parte dei professionisti del mercato immobiliare loro stessi. Allo stesso tempo, un leggero aumento della domanda in futuro è del tutto possibile sotto l'influenza dell'inevitabile iniezione di denaro nell'economia nei prossimi mesi per risolvere la crisi dei mancati pagamenti e in connessione con il rimborso dei debiti su salari e gli arretrati ordini del governo... Parte di questo denaro arriverà anche sul mercato immobiliare, ma ovviamente non cambierà radicalmente la situazione, sebbene il numero di ordini di acquisto aumenterà di diversi punti sotto l'influenza di questo fattore.
Si può anche presumere che a causa dell'inevitabile e significativo aumento delle tariffe per servizi di pubblica utilitàè del tutto possibile aumentare l'offerta nel mercato immobiliare secondario.
Inoltre, se l'aumento dell'offerta nel mercato secondario nel 1991-1993. è stato causato dal rapido aumento dei prezzi, ora i venditori procederanno non tanto dalla possibilità di un aumento molto significativo del reddito attraverso la vendita di abitazioni, ma dalla necessità di ridurre il costo della sua manutenzione, e quindi accettare di abbassare i prezzi . Questo, a sua volta, può anche aumentare leggermente la domanda, e quindi il fatturato delle imprese immobiliari.
Allo stesso tempo, questa stabilizzazione non rimuoverà il problema generale: il mercato immobiliare residenziale nel prossimo futuro sperimenterà una carenza di domanda, che può ridurre significativamente i ricavi delle tradizionali attività delle società immobiliari di fornire servizi per l'acquisto e vendita di immobili.
In queste condizioni, è necessario ampliare notevolmente la gamma dei servizi forniti dall'azienda al cliente: pagamenti bancari, servizi di trasporto, servizi notarili, possibilità di lavori di riparazione, erogazione di pagamenti rateali, ecc., maggiore attenzione alla pubblicità , eventualmente una diminuzione delle commissioni. Tutti questi fondi possono svolgere un ruolo significativo nell'attirare i clienti, ma le loro opzioni sono ancora limitate. Se per le singole imprese questi metodi sono in grado di fornire il volume di fatturato richiesto, allora, ovviamente, in generale non risolveranno il problema dello sviluppo del business immobiliare. Solo l'espansione della domanda nel mercato risolverà radicalmente questo problema, e in condizioni moderne ciò è possibile solo grazie alla partecipazione attiva dello stato attraverso la creazione di un sistema di prestito ipotecario - la creazione di agenzie federali e regionali per il prestito ipotecario, supporto del mercato ipotecario secondario, fornitura di garanzie statali alle banche quando emettono mutui prestiti.
Lo sviluppo coerente del mercato immobiliare in Russia ha portato naturalmente alla fase successiva, caratterizzata da un brusco aumento dei requisiti per la qualità della giustificazione delle decisioni di investimento. Sia all'estero che in Russia, i partecipanti al mercato immobiliare capiscono che l'affidabilità dei piani aziendali, dei progetti di investimento, ecc., Che sono, di fatto, un insieme standard di formule semplici, dipende interamente dalla validità delle ricerche di mercato, dai risultati di cui sono utilizzati nelle formule ... In altre parole, l'indicatore di solvibilità più significativo e significativo progetto di investimento nel mercato immobiliare è la consistenza delle ricerche di mercato, sulla base delle quali viene presa questa decisione.
Bibliografia:
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3. Kupchin A.N., Novikov B.D. mercato immobiliare: stato e trend di sviluppo. - Esercitazione. Mosca: 1995.
4. Maksimov S.N. "Fondamenti dell'attività imprenditoriale nel mercato immobiliare", San Pietroburgo. 2000.
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6. Khamin D., Yurkov D. "Il mercato immobiliare attraverso gli occhi degli agenti immobiliari" // Economia e vita, 1997
Altri materiali
Parte della proposta di cui sopra, sembra non sufficientemente motivata, la sua seconda parte riguarda la scomparsa legale dell'edificio come oggetto di diritti civili, poiché l'immobile originario non era solo una cosa, ma una cosa composita con un livello sistemico più complesso e tipo di elementare...
Russia fino al 2005. // http: www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm Revisione della tesi
INTRODUZIONE
Una delle risorse più importanti delle imprese e delle organizzazioni che richiedono una gestione efficace sono gli immobili: terreni, edifici, strutture e locali.
Gli immobili, da un lato, sono tassati, dall'altro possono portare profitti significativi grazie al suo uso efficiente. Non è esagerato affermare che gli immobili possono contribuire alla prosperità di un'impresa e, viceversa, il loro uso inefficace porta al declino. A questo proposito, lo sviluppo del sistema di gestione immobiliare al fine di soddisfare le esigenze dei proprietari nell'ottenere reddito massimo dai beni in loro possesso o per ottenere altri effetti positivi. Per ottenere un risultato positivo, è necessario monitorare costantemente l'uso degli immobili e trovare le modalità più efficaci per gestirlo.
Una gestione efficace della proprietà è essenziale per lo sviluppo sia del mercato immobiliare che dell'economia nel suo insieme. In un'economia di mercato, il settore immobiliare è un bene che lega le enormi risorse finanziarie dei partecipanti al mercato e le modalità per ottenere i risultati desiderati.
Per prendere decisioni sulla gestione efficace degli immobili, un'impresa deve basarsi su un sistema ben congegnato di contabilità e utilizzo degli immobili, basato su informazioni affidabili e facilmente accessibili presentate in vari modi.
La rilevanza del tema di ricerca risiede nel fatto che il mercato immobiliare in Russia non è ancora completamente formato e non ha un quadro legislativo e giuridico strettamente strutturato. Un sistema efficiente la gestione immobiliare massimizzerà la soddisfazione delle esigenze del mercato, massimizzerà i ricavi del budget, aumenterà la liquidità e il valore di mercato degli oggetti.
Lo scopo di questo lavoro è valutare l'efficacia della gestione immobiliare nella città di Kazan e sviluppare misure per migliorarla.
Consideriamo la classificazione dei mercati immobiliari;
Spiegare l'essenza e il ruolo economico della gestione della proprietà;
Considerare indicatori per valutare l'efficacia della gestione immobiliare;
Valutare l'efficacia della gestione degli immobili residenziali e direzionali;
Formulare proposte per migliorare la valutazione dell'efficacia della gestione immobiliare.
Oggetto della ricerca è il mercato immobiliare della città di Kazan.
Oggetto della ricerca è un sistema di valutazione dell'efficacia della gestione immobiliare.
La base per scrivere questo lavoro sono i documenti legislativi e regolamentari in vigore sul territorio della Federazione Russa, nonché la letteratura speciale sull'argomento studiato del lavoro degli economisti nazionali e stranieri che studiano le questioni relative alla valutazione dell'efficacia della gestione immobiliare , legislazione della Federazione Russa, libri di testo e letteratura di autori come A. S., Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., nonché materiali della ricerca attuale svolta a Kazan per il 2013-2014.
Il primo capitolo esamina la teoria e la pratica per valutare l'efficacia della gestione immobiliare. Il secondo capitolo valuta e analizza l'efficacia della gestione immobiliare utilizzando l'esempio degli immobili residenziali e direzionali e formula proposte per migliorare la valutazione dell'efficacia della gestione immobiliare.
1. ASPETTI TEORICI E MOTODOLOGICI DELLA STIMA DELL'EFFICIENZA DELLA GESTIONE IMMOBILIARE
1.1 CLASSIFICAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE
Ci sono molte definizioni del mercato immobiliare. Tutti in un modo o nell'altro riflettono l'essenza del mercato immobiliare, tuttavia, alcuni hanno notevoli differenze l'uno dall'altro. In questa tesi vengono selezionate le definizioni più semplici, comprensibili e complete, secondo l'autore.
Il mercato immobiliare è un sistema di misure organizzative mediante il quale acquirenti e venditori sono riuniti per determinare il prezzo specifico al quale un bene specifico come un immobile può essere scambiato.
Il mercato immobiliare è la sfera di investimento del capitale in oggetti immobiliari e il sistema relazioni economiche derivanti da operazioni immobiliari. Queste relazioni si verificano tra gli investitori quando si acquistano e vendono beni immobili, mutui, leasing di oggetti immobiliari in un trust, in affitto o in locazione.
Il mercato immobiliare è un meccanismo mediante il quale si combinano gli interessi ei diritti di acquirenti e venditori e si fissano i prezzi degli immobili.
Il mercato immobiliare e il livello del suo sviluppo possono essere caratterizzati attraverso lo sviluppo dell'economia nazionale. Nello sviluppo del mercato immobiliare russo, è consuetudine distinguere diverse fasi successive.
Il primo e più turbolento periodo di sviluppo, il mercato immobiliare ha vissuto nei primi anni '90. L'apertura e lo sviluppo delle imprese sono avvenuti a causa del fatto che la domanda era molto più avanti dell'offerta e, di conseguenza, i redditi erano molto alti. Il punto di partenza di questa fase può essere considerato il permesso di privatizzare gli appartamenti e, di conseguenza, l'opportunità per le persone di vendere e acquistare appartamenti da soli. Fu allora che apparve un numero significativo di uomini d'affari e persone facoltose che volevano migliorare le loro condizioni di vita in un modo nuovo. Cioè, non aspettando alloggi comunali gratuiti, non con complessi schemi di scambio, ma semplicemente con l'acquisto diretto di appartamenti, di cui relativamente pochi furono privatizzati a quel tempo. C'erano pochi appartamenti in vendita, ma c'erano già abbastanza acquirenti.
Nella seconda fase, la legge introduce le sue correzioni al problema, ovvero compaiono le prime norme che regolano l'attività immobiliare in Russia. Questo periodo è caratterizzato dalla fornitura di vantaggi significativi, che, pur mantenendo un buon contesto di mercato, hanno permesso di ricevere buoni redditi e hanno attirato nuovi imprenditori in questo segmento di mercato. I prezzi delle case hanno iniziato ad aumentare, ma al contrario, la vendita di appartamenti è diventata molto più difficile e gli acquirenti sono diventati più schizzinosi. In particolare, si è manifestata e ha iniziato a diffondersi ampiamente la vendita con pagamento rateale e l'erogazione di prestiti su garanzie reali. Alcune ditte hanno iniziato a lavorare con contratti atipici, assumendosi l'obbligo di vendere l'appartamento del cliente entro un certo periodo di tempo.
La terza fase è caratterizzata ancora dall'eccesso di domanda sull'offerta, contrazione struttura legislativa, intensa concorrenza nel mercato, che insieme ha portato a un calo del reddito dei venditori. Le piccole imprese semplicemente falliscono, quelle medie e anche grandi sono sull'orlo della rovina. All'inizio del 1996 iniziò un naturale calo del costo degli appartamenti. Il numero degli appartamenti offerti in vendita è in aumento, mentre diminuisce, al contrario, il numero dei potenziali acquirenti.
Dalla seconda metà del 1999, dopo la crisi dell'agosto 1998, è iniziata una nuova fase nello sviluppo del mercato immobiliare in Russia: la fase di arresto del calo dei prezzi, l'inizio della stabilizzazione e una certa ripresa. Ciò è avvenuto sullo sfondo dello sviluppo favorevole degli indicatori macroeconomici nel paese e, in particolare, dei bassi tassi di inflazione (rispetto all'autunno del 1998), della svalutazione regolare e limitata del rublo rispetto al dollaro.
Di conseguenza, il mercato immobiliare, come risulta dalla teoria dell'economia di mercato, è ciclico, quindi ha superato la fase di recessione, è entrato nella stabilizzazione e ci si aspettava un nuovo aumento, incluso un certo aumento dei prezzi.
Il bene immobile occupa un posto centrale in ogni struttura sociale, svolgendo contemporaneamente due importanti funzioni: mezzo di produzione e oggetto di consumo personale per la vita, la ricreazione, il tempo libero culturale, ecc. La regolamentazione economica e giuridica da parte dello stato delle varie sfere della vita sociale e della produzione materiale è strettamente connessa con gli oggetti immobiliari, quindi le seguenti caratteristiche del mercato immobiliare.
Tabella 1.1.1 Caratteristiche del mercato immobiliare
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Caratteristica |
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Localizzazione |
Immobilità assoluta Alta dipendenza dal prezzo dalla posizione |
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Tipo di competizione |
Imperfetto, oligopolio Pochi compratori e venditori L'unicità di ogni oggetto I controlli sui prezzi sono limitati Entrare nel mercato richiede un capitale significativo |
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Elasticità delle proposte |
Basso, con un aumento della domanda e dei prezzi, l'offerta aumenta di poco La domanda può essere molto volatile |
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Grado di apertura |
Le transazioni sono private Informazioni pubbliche, spesso incomplete e imprecise |
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Competitività delle merci |
È in gran parte determinato dall'ambiente esterno circostante, dall'influenza del quartiere Specificità delle preferenze individuali degli acquirenti |
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Condizioni di zonizzazione |
Regolamentato dalla legislazione civile e fondiaria, tenendo conto dell'acqua, delle foreste, dell'ambiente e di altre leggi speciali Maggiore interdipendenza tra privati e altre forme di proprietà |
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Registrazione delle transazioni |
difficoltà legali, Limitazioni e condizioni |
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Prezzo |
include il costo dell'oggetto e dei diritti associati |
I mercati immobiliari regionali possono essere molto diversi tra loro. Ciò è dovuto a molte ragioni soggettive, come economiche o condizioni naturali, nonché il quadro giuridico regionale, formato dai governi locali.
Il mercato immobiliare ha una struttura ramificata e può essere suddiviso secondo diversi criteri, ad esempio secondo quelli presentati nella tabella 1.1.2.
Tabella 1.1.2 Classificazione dei mercati immobiliari
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Attributo di classificazione |
Tipi di mercati |
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Tipo di oggetto |
Terreni, edifici, strutture, imprese, locali, piantagioni perenni, diritti di proprietà e altri oggetti |
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Geografico (territoriale) |
Locale, Urbano, Regionale, Nazionale, Mondiale |
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Scopo funzionale |
Locali industriali, residenziali, edifici e locali non industriali |
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Prontezza operativa |
Impianti esistenti, lavori in corso, nuove costruzioni |
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Tipo di partecipante |
Venditori e acquirenti individuali, rivenditori, comuni, organizzazioni commerciali |
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Tipo di transazioni |
Acquisto e vendita, locazione, ipoteca, diritti di proprietà |
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Affiliazione industriale |
Strutture industriali, strutture agricole, edifici pubblici, altro |
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Tipo di proprietà |
Strutture statali e comunali, private |
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Metodo delle transazioni |
Primario e secondario, organizzato e non organizzato, di scambio e da banco, tradizionale e informatizzato |
Come si vede dalla tabella 1.1.2, esistono molti tipi di mercati immobiliari, la cui segmentazione dipende dal criterio richiesto.
Ad esempio, a seconda della struttura, il mercato immobiliare si suddivide in:
Mercato immobiliare;
Mercato immobiliare commerciale;
Mercato fondiario.
Ciascuno dei segmenti di mercato può essere ulteriormente suddiviso in sottomercati specializzati. Quindi, il mercato immobiliare industriale può essere suddiviso in mercati di imprese industriali, costruzione di istituti di ricerca, o mercato immobiliare in abitazioni primarie e secondarie, con o senza decorazioni, dai proprietari e dallo stato, e così via.
La differenziazione dei mercati immobiliari è anche associata a molti fattori economici, ambientali, sociali e statali e, direttamente, alle funzioni che svolge:
Stabilire prezzi di equilibrio ai quali la domanda effettiva corrisponda al volume dell'offerta immobiliare;
Funzione di regolamentazione, con l'aiuto della quale le risorse sono distribuite tra le sfere dell'economia, si forma la sua struttura effettiva e gli interessi pubblici sono soddisfatti;
Funzione commerciale, che consiste nell'organizzare la circolazione dei capitali e realizzare un profitto;
La funzione igienico-sanitaria, che si esprime nel ripulire l'economia da elementi deboli, poco competitivi e inefficaci;
Una funzione stimolante, consistente nello sviluppo della concorrenza e nell'utilizzo delle innovazioni scientifiche, tecniche e gestionali nella ricerca del profitto nella creazione e nell'uso di beni immobili;
Funzione sociale, manifestata nella crescita dell'attività della popolazione, sforzandosi di diventare proprietari di appartamenti, nonché di altri capitali e oggetti di prestigio.
Conclusione: l'immobiliare è il prodotto più duraturo di tutti quelli esistenti, garantendo l'affidabilità degli investimenti, sebbene il suo valore nel tempo possa sia aumentare che diminuire, sotto l'influenza di vari fattori. Il mercato immobiliare ha ricevuto un impulso a svilupparsi, in linea con lo sviluppo dell'economia nazionale del Paese. È suddiviso in segmenti in base allo scopo degli immobili e alla sua attrattiva per i vari partecipanti al mercato. Inoltre, ogni segmento indipendente è suddiviso in molti più sottomercati, quindi è difficile identificare e generalizzare i segni più significativi per la classificazione, poiché ogni operatore di mercato ha i suoi criteri più accettabili per scegliere un segmento all'interno del quale è interessato ad entrare nelle relazioni di mercato.
1.2 ESSENZA E RUOLO ECONOMICO DELLA GESTIONE IMMOBILIARE
Gli immobili sono beni (beni immobili), secondo la cui gestione si possono strutturare i seguenti livelli:
gestione della proprietà federale;
Gestione immobiliare delle entità costituenti della Federazione Russa;
gestione della proprietà comunale;
Gestione immobiliare di imprese e organizzazioni;
Gestione dei singoli oggetti immobiliari.
Il concetto di "gestione immobiliare" è interpretato in due sensi: ampio e ristretto.
In senso lato, per gestione immobiliare, di regola, si intende l'attività imprenditoriale volta a svolgere tutte le attività connesse all'esercizio di eventuali poteri legali del proprietario di beni immobili consentiti dalla legge civile. Ad esempio, in conformità con il ciclo di vita degli immobili, ai proprietari sono concessi i seguenti diritti:
1. concetto;
2. progettazione;
3. manifatturiero (montaggio, costruzione);
4. ricorso;
5. uso (servizio);
6. servizio, funzionamento, riparazione;
7. grandi riparazioni, ammodernamento, ricostruzione e restauro;
8. riprofilazione;
9. smaltimento.
Un'interpretazione ristretta della gestione immobiliare recita: "La gestione immobiliare è l'attuazione di un complesso di operazioni per il funzionamento di edifici e strutture (mantenimento in ordine, riparazioni, fornitura di servizi, determinazione delle condizioni per l'affitto di aree, riscossione dell'affitto, e così via) per l'uso più efficiente degli immobili”.
Il bene immobile è inteso anche come immobile, vale a dire, stiamo parlando di gestione della proprietà, ovvero la gestione degli immobili include la gestione di tutti i diritti che ne derivano sugli immobili. L'immobile in gestione si presenta come un insieme di caratteristiche giuridiche, economiche e fisiche.
Ne consegue, a nostro avviso, che la gestione è principalmente tesa a garantire la massima efficienza nell'uso degli immobili nel rispetto degli interessi del proprietario.
La gestione immobiliare è un'attività nel suo campo relativa alla definizione di obiettivi e all'assegnazione di compiti per la pianificazione, l'organizzazione, l'esecuzione e il monitoraggio dell'uso utile ed efficiente degli immobili.
Crediamo che le attività di gestione nella loro essenza e natura siano multiformi, armonizzando gli scopi e gli obiettivi di proprietari, utenti, società di servizi e tutte le entità legate al settore immobiliare in un modo o nell'altro.
In un'economia di mercato, la gestione degli immobili viene effettuata in conformità con la legge della domanda e dell'offerta.
Oltre alla situazione del mercato, i fattori che regolano la gestione immobiliare e le attività dei vari organi e istituzioni ufficiali sono fattori tangibili nella gestione immobiliare.
La gestione della proprietà può essere interna o esterna:
La gestione immobiliare interna è l'attività di un soggetto del mercato immobiliare, disciplinata da propri atti normativi (codice, statuto, regolamenti, norme, contratti, istruzioni, ecc.).
La gestione della proprietà esterna è un'attività strutture statali finalizzato alla creazione di un quadro normativo, e al controllo del rispetto da parte di tutti i soggetti del mercato immobiliare delle norme e dei regolamenti stabiliti.
L'attività di gestione immobiliare viene svolta principalmente nei tre aspetti più significativi: giuridico, economico e tecnico. L'aspetto giuridico della gestione immobiliare è l'uso, la distribuzione e la combinazione più razionali dei diritti sugli immobili.
L'aspetto economico della gestione immobiliare si attua attraverso la gestione delle entrate e delle spese generate durante l'operazione immobiliare. In altre parole, il gestore ha il diritto di controllare e regolamentare in modo completo e indipendente, nell'ambito della legge, le entrate e le uscite della proprietà immobiliare, nonché di gestirla a sua discrezione.
L'aspetto tecnico del controllo consiste nel mantenere l'oggetto di controllo in uno stato operativo in conformità con il suo scopo funzionale.
La gestione immobiliare è un approccio integrato al miglioramento e al mantenimento delle condizioni di un oggetto, all'organizzazione e alla previsione del suo sviluppo, utilizzando un metodo operativo conforme allo scopo previsto. Il concetto di gestione immobiliare include anche, prima di tutto, azioni come la locazione e la gestione di edifici per uffici, ovvero la gestione della proprietà come mezzo per attrarre investimenti. D'altra parte, la gestione della proprietà può essere vista come un investimento stesso. Sulla base di quanto sopra, abbiamo individuato i seguenti obiettivi per la gestione del mercato immobiliare:
Attuazione dei diritti costituzionali dei cittadini sui beni immobili e degli obblighi relativi alla loro proprietà;
Istituzione sul mercato di un certo ordine e condizioni per il lavoro dei suoi partecipanti;
Protezione dei partecipanti da malafede, frode e organizzazioni criminali e individui;
Fornire prezzi gratuiti per gli immobili in conformità con la domanda e l'offerta;
Creazione di condizioni per investimenti che stimolino l'attività imprenditoriale nel campo della produzione;
Tassazione equa degli immobili e dei partecipanti al mercato immobiliare.
Per raggiungere questi obiettivi, a nostro avviso, è necessario:
1.forma un registro completo immobiliare statale(bilancio immobiliare) contenente le caratteristiche quantitative, di costo, tecniche e giuridiche degli oggetti immobiliari;
2. Delineare e coordinare chiaramente i poteri di tutti agenzie governative le autorità coinvolte nel processo di gestione della proprietà;
3. formare oggetti di gestione, escludendo la possibilità di disporre di una parte dell'oggetto senza l'altra nei casi in cui formano un insieme unico (di norma, si tratta di terreni e fabbricati e strutture su di essi situati);
4. assicurare l'applicazione incondizionata del meccanismo di valutazione di mercato in caso di utilizzo di immobili;
5. creare le condizioni per attrarre investimenti nel settore reale dell'economia massimizzando il coinvolgimento degli immobili nella circolazione civile;
6. dirimere le questioni relative all'acquisizione di oggetti immobiliari da parte dello Stato, compresa la definizione degli obiettivi per il raggiungimento dei quali viene effettuata l'acquisizione di tali oggetti;
7. utilizzare per la gestione efficace dei beni immobili un meccanismo di rimborso dei costi di gestione dei beni immobili (compresi inventario e stima), simile al diritto civile, poiché lo Stato, quando utilizza i suoi beni immobili, partecipa alla circolazione civile a parità di base con gli altri partecipanti;
8. modificare il meccanismo esistente per la vendita di immobili, in quanto consente l'acquisizione di oggetti a prezzi bassi;
9. stabilire per tutte le entità costitutive della Federazione Russa una procedura unificata per prendere decisioni sull'uso dei beni immobili federali (principalmente in relazione agli oggetti locati), che garantisca un rapido processo decisionale;
10. fornire formazione professionale ai dipendenti pubblici che gestiscono beni immobili federali.
Un oggetto di gestione in ambito immobiliare è una cosa immobile o un insieme di cose immobili, considerate come un unico oggetto dal punto di vista dell'organizzazione della loro gestione più efficace, tenendo conto dei costi di manutenzione e gestione.
Riassumendo quanto sopra, possiamo dire che la gestione immobiliare è senza dubbio un processo complesso e sfaccettato che comprende molti fattori e aspetti diversi. Il meccanismo di gestione contiene non solo i diritti e gli obblighi del proprietario degli immobili, ma è anche soggetto all'intervento del governo, compreso il rafforzamento della gestione del quadro legislativo.
1.3 INDICATORI DI PERFORMANCE DELLA GESTIONE IMMOBILIARE
Per attuare la procedura di valutazione dell'efficacia della gestione immobiliare, vengono utilizzati diversi approcci e indicatori. In teoria, non esistono indicatori chiaramente delineati attraverso i quali sia possibile determinare il grado di efficacia della gestione immobiliare, poiché in pratica qualsiasi indicatore selezionato potrebbe non essere efficace sia per una singola impresa, sia l'esperienza di una singola impresa potrebbe non applicabile per una più ampia diffusione.
Tuttavia, l'approccio tradizionale per valutare l'efficacia di rendimento finanziario... Infatti, se un'impresa è proprietaria, ad esempio, di un locale amministrativo e la sua attività consiste nell'affittare locali, allora questo approccio non sarà difficile, poiché tutte le informazioni necessarie sono a portata di mano, se da un lato i costi di il personale, le riparazioni e gli edifici delle attrezzature, la manutenzione delle comunicazioni in buone condizioni e, d'altra parte, l'importo dei pagamenti ricevuti dagli inquilini è chiaramente definito.
Tabella 1.3.1 Analisi dei principali indicatori tecnici ed economici dell'impresa NKF "Audit and Appraisal"
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Indicatori |
Deviazione assoluta, mille rubli |
Tasso di crescita, % |
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Entrate nette, migliaia di rubli |
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Costo dei servizi, migliaia di rubli |
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Utile lordo, migliaia di rubli |
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Spese di vendita e amministrative, migliaia di rubli |
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Utile dalle vendite, migliaia di rubli |
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Utile prima delle tasse, migliaia di rubli |
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Utile netto, mille rubli |
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Costo medio annuo delle immobilizzazioni, migliaia di rubli |
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Numero medio di dipendenti, persone |
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Produttività del lavoro, migliaia, rub / persona |
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Redditività della produzione,% |
3 punti percentuali |
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Ritorno sulle vendite,% |
4 punti percentuali |
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Rendimento delle attività per RUB 1 |
Ma se la società è un grande proprietario di immobili industriali, sorge il problema di ottenere tutte le informazioni necessarie per valutare l'efficacia della gestione degli immobili. Il bilancio non riflette fattori quali:
Promozione di un nuovo prodotto sul mercato;
Potenziali opportunità dell'azienda;
L'interesse dei dipendenti per il successo dell'azienda;
Fidelizzazione del cliente, ecc.
Sebbene tali indicatori non materiali si riflettano e occupino giustamente la loro nicchia nella valutazione dell'efficacia della gestione immobiliare.
Dal punto di vista economico, il principio fondamentale "efficienza - rapporto tra risultati e costi" non sempre consente una corretta valutazione dell'efficienza. Ciò è dovuto a diversi fattori:
Caratteristiche dell'era dell'informazione, vale a dire, le sue caratteristiche essenziali - il ruolo crescente e il valore della risorsa informativa, beni immateriali;
La complicazione della vita economica - un aumento del grado della sua apertura, globalizzazione, concorrenza;
Cambiamento nel contenuto dei risultati e dei costi e, di conseguenza, difficoltà nella determinazione dei loro valori;
Il rapido sviluppo del sistema di valori e, di conseguenza, il cambiamento nel sistema di indicatori, caratteristiche e indicatori, che riflettono collettivamente l'efficacia delle attività.
BA Reisberg e V.Yu. Buryak, considerando le questioni di efficienza in relazione alla proprietà statale, osserva che "una metodologia specifica per valutare l'efficienza economica, sociale, funzionale della gestione di una determinata classe, gruppo di oggetti di proprietà statale, indicatori di prestazione. Ma questi indicatori non hanno un carattere universale, dipendono in larga misura dall'oggetto della valutazione, dallo scopo e dalla natura dell'applicazione di questo oggetto ". Di conseguenza, si trae la conclusione "si dovrebbe riconoscere che è impossibile creare una metodologia universale unificata per valutare l'efficienza".
Ad eccezione dell'approccio tradizionale, tra gli approcci moderni, anche la Balanced Scorecard (BSC) sviluppata da R. Kaplan e D. Norton si distingue come la più promettente. Hanno identificato le quattro componenti più importanti nella valutazione dell'efficienza: attività finanziarie, relazioni con i consumatori, organizzazione dei processi aziendali interni, formazione e sviluppo del personale. L'essenza del BSC è raggiungere un equilibrio tra il numero di indicatori interni ed esterni, oggettivi e soggettivi. Un altro vantaggio di questo approccio è che questo sistema, secondo gli autori, è abbastanza flessibile e "creativo" per quanto riguarda la sua implementazione in qualsiasi produzione.
Tenendo conto delle disposizioni del concetto generale e della strategia a cui l'azienda aderisce, l'esperienza accumulata di supporto metodologico della valutazione delle prestazioni, può determinare indicatori di prestazione specifici per valutare la gestione immobiliare sulla base dell'MTP (vedi Appendice 1).
Il dettaglio più importante per la creazione di un BSC è, come nell'approccio tradizionale, due risultati finanziari: risparmi sui costi e aumento delle entrate. Sulla base di ciò, possiamo includere nel BSC tali indicatori che, a condizione che siano costantemente raggiunti, consentono la valutazione più completa dell'efficacia. Possiamo inserire tali indicatori a qualsiasi livello all'interno del BSC.
Sulla base dell'Appendice 1, possiamo distinguere diversi indicatori dell'efficacia della gestione immobiliare. Questi indicatori includono ciascuno separatamente di quattro componenti. Tutti gli indicatori sono considerati, i commenti sono riportati nelle tabelle seguenti.
Tabella 1.3.2 Criteri di efficacia della gestione immobiliare (componente finanziaria)
Tabella 1.3.3 Criteri di efficacia della gestione immobiliare (componente cliente)
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Iniziative strategiche |
Indicatori di prestazione |
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Fornitura di servizi aggiuntivi |
1. Il programma per la determinazione della domanda di servizi aggiuntivi e la loro rilevanza; |
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2. Organizzazione del lavoro contrattuale al fine di fornire servizi aggiuntivi; 3. Elaborazione di criteri di valutazione della qualità dei servizi forniti |
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Migliorare il servizio clienti |
1. Conservare i clienti esistenti e garantire il loro interesse a una cooperazione continua; 2. Sviluppo di un meccanismo per lo studio di alta qualità e tempestivo delle proposte in arrivo per vari progetti. |
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Formazione dell'immagine di un "cittadino d'impresa" |
1.Programma per la copertura mediatica del ruolo sociale dell'azienda (programmi sociali, tasse pagate, ecc.) 2. Un programma volto a sviluppare nella mente delle persone la comprensione dell'importanza delle attività svolte dall'azienda, il loro interesse per tale attività; 3. Svolgimento di attività volte al miglioramento della situazione ambientale presso le strutture dell'azienda |
Tabella 1.3.4 Criteri di efficacia della gestione immobiliare (componente dei processi aziendali)
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Iniziative strategiche |
Indicatori di prestazione |
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Orientamento nell'uso degli immobili per coniugare gli interessi dell'azienda e dei clienti |
1. Fornire molto ai clienti; 2. Condurre attività di indagine per scoprire quali cambiamenti vorrebbero i concessionari nelle attività dell'azienda; 3. Definizione di servizi e beni “venduti” ai consumatori finali; 4. Il programma per monitorare e soddisfare la domanda dei consumatori, i loro desideri. |
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Miglioramento delle effettive attività di gestione |
1. Modifica e ottimizzazione della struttura interna dell'azienda; 2. Programma di sviluppo sociale; 3. Miglioramento dei moduli contabili |
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Intensificazione dell'uso degli immobili |
1. Introduzione attiva di tecnologie di risparmio; 2. Determinazione degli oggetti immobiliari da riparare; 3. Determinazione dei costi dell'impresa per la manutenzione degli immobili; 4.Programma per snellire i costi di manutenzione degli immobili e ridurli |
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Innovazione nella gestione immobiliare |
1. Fornire un uso operativo |
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ness di innovazioni promettenti; 2. Il programma per lo studio operativo delle innovazioni nel campo degli immobili, determinazione della loro efficacia e fattibilità di attuazione |
Di seguito vengono descritti i criteri di efficacia della gestione immobiliare che costituiscono il blocco della crescita e dell'apprendimento.
Tabella 1.3.5 Criteri di efficacia della gestione immobiliare (formazione e crescita)
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Iniziative strategiche |
Indicatori di prestazione |
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Formazione del personale nelle moderne tecniche di gestione |
1. Corrispondenza del livello di conoscenza del dipendente al lavoro svolto; 2. Determinazione delle conoscenze e delle specialità in cui i dipendenti dovrebbero essere formati; 3.Programma di ulteriore monitoraggio del livello di conoscenza dei dipendenti |
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Accesso alle risorse informative |
1. Introduzione di nuove tecnologie; 2. Creazione nei dipartimenti di luoghi di informazione visiva sui risultati raggiunti e sui nuovi compiti |
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Creazione di condizioni per l'attività del personale |
1. Partecipazione attiva di ciascun dipendente alle attività dell'azienda; 2.Programma di protezione sociale dei lavoratori |
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Sistema di incentivazione per il raggiungimento degli obiettivi prefissati |
1. Determinazione della dipendenza della remunerazione dai risultati di performance; 2. Determinazione degli indicatori di performance per i reparti e per i singoli dipendenti 3. Informare il team sui risultati dei colleghi. |
In altre parole, analizzando l'Allegato 1, a nostro avviso, possiamo affermare che il sistema di gestione immobiliare è:
Il grado in cui gli obiettivi dell'azienda sono raggiunti utilizzando vari risorse limitate, compresi gli immobili;
Il grado in cui gli obiettivi della gestione immobiliare vengono raggiunti come processo aziendale con il costo più basso;
La capacità del sistema di gestione immobiliare di soddisfare le esigenze in evoluzione degli immobili, tenendo conto del loro uso razionale ed economico;
La capacità delle influenze di gestione di garantire la riproduzione delle proprietà di consumo degli immobili della qualità richiesta al costo più basso.
Nell'ambito delle singole società, le seguenti proprietà sono assegnate al controllo di valutazione dell'efficacia della gestione della proprietà:
1. Stabilità della direzione strategica dell'operazione;
2. Una chiara visione del futuro;
3. Diversificazione delle decisioni gestionali;
4. L'effetto di azioni correlate;
5. Costanza e varietà dei cambiamenti;
6. Capacità di percepire tecnologie innovative.
Nel nostro Paese, invece, quasi non rispettano i criteri e le raccomandazioni evidenziati nelle tabelle precedenti.
Quindi, riassumendo quanto sopra, possiamo dire che non esistono indicatori generalmente accettati per valutare l'efficacia dell'uso degli immobili, tuttavia esistono diversi approcci generalizzati per risolvere questo problema. Uno degli approcci si basa solo sul risultato finanziario delle attività di un'impresa, organizzazione, società, mentre il secondo comprende diverse fasi, in ciascuna delle quali vengono selezionati determinati criteri per valutarne l'efficacia. D'altra parte, il capo di qualsiasi organizzazione è relativamente libero nel prendere decisioni sulla valutazione dell'efficacia e può elaborare lui stesso un certo sistema di indicatori da cui sarà guidato per raggiungere determinati obiettivi dell'azienda.
stima immobili ad uso ufficio residenziale
2. ANALISI DELL'EFFICIENZA DELLA GESTIONE IMMOBILIARE A KAZAN
2.1 VALUTAZIONE DELL'EFFICIENZA DELLA GESTIONE IMMOBILIARE RESIDENZIALE
Per valutare l'efficacia della gestione immobiliare residenziale, l'autore ha individuato i seguenti indicatori e criteri a suo avviso più significativi:
La superficie totale dei locali residenziali commissionati nel 2014;
Prezzo dell'immobile residenziale;
Dinamica stimata dei prezzi di vendita;
Impatto di fattori esterni sugli immobili residenziali
La prima metà del 2014 è stata caratterizzata da importanti eventi per l'economia del paese, che si sono riflessi anche nel mercato immobiliare della Repubblica del Tatarstan: il deprezzamento del rublo, l'imposizione di sanzioni occidentali e fattori socio-demografici, da un lato , e un'ampia selezione di offerte da sviluppatori insieme a una diminuzione dei tassi ipotecari.
Sulla scia dell'aumento della domanda, gli sviluppatori stavano attivamente costruendo alloggi. Quindi, all'inizio di luglio in Tatarstan, sono stati commissionati oltre 1,2 milioni di metri quadrati. m di alloggi - quasi il 51% dell'incarico annuale. Entro la fine della prima metà dell'anno, Kazan ha conquistato il primo posto tra le città del Distretto Federale del Volga in termini di volume di alloggi commissionati: in totale sono stati commissionati oltre 508 mila metri quadrati. m.
Nel 2014, la percentuale di acquisti di appartamenti in nuovi edifici è aumentata: circa il 40% delle transazioni a Kazan viene effettuato con l'attrazione di fondi ipotecari. I mutui sono generalmente presi a lungo termine, quindi i mutuatari scelgono ragionevolmente una nuova casa.
I dati di Rosreestr per la Repubblica del Tatarstan indicano: per il semestre 2014 sono stati registrati nella repubblica 45,3 mila contratti, l'11% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Di questi, il 65% sono abitazioni, il 22% sono terreni, il 13% sono locali non residenziali.
L'aumento della domanda ha spinto anche i prezzi sul mercato: nella prima metà dell'anno i prezzi degli immobili in città sono cresciuti più velocemente del solito (entro il 6-8% nei primi sei mesi sul mercato primario).
Secondo il "Server di Kazan e la Repubblica del Tatarstan", il costo medio per metro quadrato entro luglio 2014 ammontava a 67,5 mila rubli nel mercato immobiliare secondario, 50,7 mila rubli nel mercato primario, e in particolare nella situazione attuale il mercato immobiliare di Kazan, i principali sviluppatori sono Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest e propongono i seguenti prezzi per i loro immobili:
Tabella 2.1.1 Analisi comparativa dei progetti abitativi a Kazan per la seconda metà del 2014
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Sviluppatore |
Scadenza |
Zona appartamento |
Prezzo, RUB mln |
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Complesso residenziale "Emerald City" (distretto di Privolzhsky) |
"Unistro" |
1° semestre 2014 |
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Complesso residenziale "Sovremennik" (distretto di Novo-Savinovsky) |
"YIT Kazan" |
IV trimestre 2014 |
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Complesso residenziale "Light Valley" (distretto di Sovetsky) |
"Ak Bar Immobiliare" |
IV trimestre 2014 |
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RC "Raduzhny" (distretto di Kirovsky) |
"Tatstroyinvest" |
III trimestre 2014 |
Il costo degli appartamenti, di regola, è influenzato dalla posizione: il cosiddetto Krusciov nel distretto di Vakhitovsky sarà molto più costoso dello stesso appartamento nel distretto di Aviastroitelny o Kirovsky. Inoltre, il costo è influenzato dalle condizioni generali dell'appartamento, dal numero di piani e dal materiale con cui è costruita la casa. Nelle aree remote della città, stalinki e gostinki possono rimanere inattivi per mesi in attesa del loro acquirente.
Edifici Krusciov di una stanza con una superficie di 32 mq. m a Kazan oggi costano da 1,9 milioni a 2,25 milioni di rubli., Donne di Leningrado (34 mq) - da 2,2 a 2,8 milioni - da 2,15 a 2,35 milioni
Krusciov bilocale (43 mq) È stimato in 2,2-2,7 milioni di rubli, Leningrado (51 mq) - da 3 a 3,5 milioni, il progetto di Mosca - da 2,4 a 3 milioni. trilocali i prezzi sono i seguenti: Krusciov (56 mq) - 2,7-3,3 milioni di rubli, Leningrado (65 mq) - 3,4-3,8 milioni.
Va inoltre notato che il patrimonio abitativo della repubblica alla fine del 2014. ammontano complessivamente a 1.618mila appartamenti (comprese le abitazioni di privati cittadini), di cui 1.130,9mila appartamenti (69,9%) ubicati in condomini... La dimensione media di un appartamento è di 56,5 metri quadrati di superficie totale. La stragrande maggioranza del patrimonio immobiliare è invariabilmente di proprietà privata.
Il mercato residenziale nel 2014 si è sviluppato attivamente nel settore dell'acquisto di abitazioni con l'aiuto dei mutui. I prestiti ipotecari hanno rappresentato circa la metà delle transazioni immobiliari registrate, che hanno dato impulso allo sviluppo intensivo del ramo dell'edilizia residenziale, di cui alcuni sviluppatori non hanno esitato a sfruttare.
Per prevedere lo sviluppo del mercato dei locali residenziali a Kazan per il 2015, consideriamo la dinamica dei prezzi per l'affitto e l'acquisto di abitazioni.
Tabella 2.1.2 Dinamica dei prezzi per l'affitto di un monolocale a Kazan, 2011-2014
Sulla base delle tabelle di cui sopra, l'autore ha compilato tre previsioni per lo sviluppo del mercato residenziale: ottimista, moderato e pessimista. La previsione era ottimistica dato che l'inflazione degli affitti sarebbe stata paragonabile a inflazione al consumo previsto al 10% nel 2015. Su questa base, assumiamo che il livello di crescita del costo dell'affitto degli appartamenti sarà del 10% annuo.
La previsione moderata è il tasso di crescita medio tra previsioni ottimistiche e pessimistiche, per cui il costo dell'affitto e dell'acquisto di un appartamento nel 2015 diminuirà del 10% all'anno.
La previsione pessimistica si basa sul ragionamento che se si tiene conto della crisi del 2008-2009, quando si sono verificati processi simili (il fattore del costo del denaro e la loro influenza sul prezzo degli immobili residenziali, nonché la caduta del rublo), il costo dell'affitto e dell'acquisto di un appartamento è diminuito del 30%.
Tabella 2.1.4 Previsioni moderate per l'affitto e l'acquisto di un appartamento tramite prestito ipotecario a Kazan per il 2015
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Previsione (-10%) |
Previsione (-10%) |
La previsione moderata suggerisce che l'affitto e l'acquisto di un appartamento con l'aiuto del prestito ipotecario diminuiranno in media del 10% rispetto all'anno precedente.
Tabella 2.1.5 Previsioni ottimistiche per l'affitto e l'acquisto di un appartamento tramite prestito ipotecario a Kazan per il 2015
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RUB / kW m |
RUB / mq |
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Previsione (+ 10%) |
Previsione (+ 10%) |
La previsione ottimistica ipotizza un aumento del 10% degli affitti e delle rate dei mutui, al netto dell'inflazione.
Tabella 2.1.6 Previsioni pessimistiche per l'affitto e l'acquisto di un appartamento tramite prestito ipotecario a Kazan per il 2015
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Previsione (-30%) |
Previsione (-30%) |
Secondo le previsioni pessimistiche, gli affitti ei prestiti ipotecari dovrebbero diminuire del 30% l'anno prossimo.
Sulla base delle previsioni e delle tabelle effettuate, nonché della dinamica considerata del prezzo di acquisto e della dinamica del canone di locazione, possiamo affermare che i prezzi sul mercato delle locazioni nel prossimo anno saranno estremamente instabili e varieranno presumibilmente da 12.700 mila rubli a 15 600 mila rubli e nel mercato degli acquisti con l'aiuto di prestiti ipotecari da 45.000 mila rubli. fino a 70.576 mila rubli.
Secondo l'autore, lo scenario più probabile è una previsione pessimistica, poiché Dall'analisi comparativa di cui sopra, si può vedere che i prezzi nel mercato immobiliare sono estremamente volatili per i seguenti motivi:
1.) l'impatto delle sanzioni occidentali;
Le sanzioni occidentali sono entrate in vigore in un momento in cui la Russia aveva il più alto tasso e volume di costruzioni edilizie, il maggior numero di prese individui prestiti ipotecari e i tassi di interesse più convenienti su di essi.
Le conseguenze delle sanzioni sul mercato immobiliare possono essere grossolanamente suddivise in due categorie: cosa è successo e cosa ci si aspettava.
Tra gli eventi si segnalano:
1. Investitori stranieri il rinvio dell'attuazione dei progetti di sviluppo in Russia (in vari segmenti di mercato) fino alla risoluzione della situazione in Ucraina.
2. Le banche stanno analizzando più a fondo i nuovi progetti di sviluppo in arrivo.
3. Gli immobili come asset (soprattutto immobili residenziali - appartamenti nei mercati primario e secondario) hanno aumentato la sua attrattiva per gli investitori privati. "
In merito alle attese conseguenze delle sanzioni sul mercato immobiliare, possiamo dire quanto segue:
1. Le banche dovrebbero aumentare i tassi di interesse sui prestiti al consumo e ipotecari a causa della crescita del costo dei fondi sul mercato. Allo stesso tempo, un certo numero di banche può limitare autonomamente l'attività dei mutuatari fissando tassi di interesse artificialmente elevati.
2. La diminuzione del volume del finanziamento dei progetti di sviluppo degli investimenti da parte delle banche può causare una diminuzione del volume delle nuove costruzioni nel 2015.
3. Il mercato degli affitti può perdere un'audience composta da stranieri che lavorano in Russia su base contrattuale o in società occidentali, la cui attività può diminuire significativamente durante il periodo delle sanzioni. (L'autore noterà anche che allo stesso tempo, nel mercato degli alloggi in affitto possono verificarsi processi opposti: se il valore degli immobili diminuisce, le banche dovranno aumentare i tassi di interesse sui mutui. Ciò ridurrà significativamente il potere d'acquisto di cittadini, che comporterà un aumento del numero degli inquilini).
4. È più probabile che le più grandi banche russe continuino a concedere prestiti a progetti di sviluppo che sono nella fase attiva/finale di preparazione alla costruzione. "
2.) l'influenza del fattore valutario;
Il primo approccio: l'impatto del tasso di cambio sul mercato residenziale.
Un elemento importante delle relazioni economiche legate all'acquisto di alloggi è il tasso di cambio. Il tasso di cambio influenza vari indicatori che collegano l'acquirente e il venditore nel mercato immobiliare. Il tasso di cambio è il rapporto di due unità monetarie nel mercato dei cambi, che si forma in base alla domanda e all'offerta di una determinata valuta, nonché da una serie di altri fattori.
A seconda del rapporto tra domanda e offerta di una determinata valuta, il tasso di cambio viene spesso determinato, motivo per cui non può essere un valore costante, poiché l'offerta e la domanda nel mercato dei cambi cambiano costantemente.
Secondo approccio: l'impatto dei prezzi degli immobili residenziali sulla valuta nazionale.
Esiste una relazione diretta tra il prezzo degli immobili e il tasso di cambio della valuta nazionale; quando il valore degli immobili diminuisce, anche il tasso di cambio della valuta nazionale si deprezza. Questa dipendenza è dovuta al fatto che, di norma, una diminuzione del costo degli alloggi indica processi sfavorevoli nell'economia: un aumento del tasso di disoccupazione, una diminuzione del potere d'acquisto popolazione. Tutto ciò porta ad una diminuzione della domanda di immobili.
Sulla base di quanto sopra, nelle attuali condizioni del mercato immobiliare, il primo approccio si rifletterà maggiormente. Il secondo è il più probabile in caso di sviluppo economico stabile.
3.) l'influenza di fattori socio-demografici.
È generalmente accettato che la formazione dei bisogni nel mercato non può essere controllata. Tuttavia, i bisogni sorgono e cambiano secondo determinati schemi, una parte importante dei quali è la mentalità, il modo di vivere della popolazione. Di questi, considereremo più in dettaglio i seguenti fattori più importanti, secondo l'autore:
1. Numero di abitanti insediamento ha un impatto significativo sulla struttura dei consumi, principalmente a causa di più alto livello reddito in grandi insediamenti.
2. Anche i criteri situazionali influenzano il comportamento dei consumatori. Attualmente, questi includono il lavoro dello stato volto a stimolare lo sviluppo dell'edilizia abitativa aumentando la disponibilità di vari programmi sociali, in particolare:
Capitale di maternità (programma valido fino al 2016 compreso);
Mutuo militare;
Mutuo sociale;
Mutuo nell'ambito del programma "Young Family", ecc.
3. Nell'estate del 2014, lo stato ha modificato le regole per il prestito ipotecario. Il 25 luglio, legge n. 169-FZ "Sugli emendamenti agli articoli 31 e 61 Legge federale"Sul mutuo (ipoteca immobiliare)". Le modifiche alla legge contengono due punti importanti. In primo luogo, le banche saranno in grado di assicurare i propri rischi finanziari nel caso in cui debbano precludere la garanzia e il suo valore risulta essere inferiore all'importo del debito. Il secondo - la presenza di tale assicurazione (dalla banca o dal mutuatario) esonera il mutuatario dai successivi pagamenti sul prestito. Lo stesso avviene in caso di fallimento dell'assicuratore che ha emesso tale assicurazione.
Riassumendo quanto sopra, riteniamo di poter affermare che l'imposizione di sanzioni avrà senza dubbio un impatto negativo su tutte le sfere dell'economia russa. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, va notato che a causa delle sanzioni, i tassi sui mutui sono in aumento e questo segmento del mercato residenziale perderà un numero significativo di consumatori. Ma in questo contesto, il mercato degli affitti, al contrario, è in grado di espandere la propria area di distribuzione. Quindi, quella parte della popolazione che in precedenza aveva pianificato di acquistare un alloggio con un mutuo potrebbe abbandonare questa idea a favore di un meccanismo di affitto, cioè. Sarà più redditizio affittare alloggi a prezzi relativamente stabili (il prezzo di affitto previsto va da 10.000 a 15.600 rubli / mese, a seconda della natura della previsione) piuttosto che emettere un mutuo in condizioni di instabilità valutaria (ad esempio, il 24.03. .2015, il rapporto tra dollaro e rublo è 1/58, 28 e il 14/03/2015 era 1 / 61,32)
Ora c'è un forte aumento dell'intero mercato immobiliare nel suo insieme, questo è dovuto al fatto che, a causa dell'aumento del tasso di cambio del dollaro, le persone si sforzano di realizzare i loro soldi nel settore immobiliare, ma questa tendenza non può essere lunga -termine e promettente, perché tali azioni dei consumatori sono costrette da una tensione costante sul tasso di cambio, che alla fine può portare all'inflazione o, per di più, al collasso del sistema monetario russo.
Il fattore socio-demografico, ovviamente, non ha un impatto così grande sul mercato immobiliare come, ad esempio, il fattore valutario, ma senza di esso il mercato immobiliare, in linea di principio, non può esistere in quanto tale, poiché la velocità, la costruzione volumi, mutui, affitti, ecc. sono determinati proprio sulla base dell'analisi di diversi fattori prevalentemente non economici. Il tasso di natalità, il numero della popolazione, il reddito medio di una persona, il numero di giovani famiglie e altri indicatori sociali: queste sono le idee più generali sul mercato immobiliare e sul potenziale di sviluppo del paese.
In generale, il mercato immobiliare residenziale è una combinazione di molti fattori, sia economici che non economici, che, individualmente o collettivamente, danno un'idea della situazione economica in un particolare segmento di mercato.
Le tre previsioni presentate dall'autore riflettono essenza economica l'influenza di vari fattori sui meccanismi di acquisizione dell'alloggio. Nel contesto di una situazione economica instabile nel paese, è impossibile parlare con piena fiducia dell'efficacia o dell'inefficienza della gestione immobiliare, tuttavia, come mostrano gli studi, il segmento del mercato immobiliare - il mercato residenziale, rimane il più fondamentale in relazione ad altri elementi dell'economia e, grazie ai fondi attratti, può essere manovrato relativamente agevolmente tra l'ambiente esterno in evoluzione.
2.2 VALUTAZIONE DELL'EFFICIENZA DELLA GESTIONE IMMOBILIARE D'UFFICIO
Nel mercato degli immobili commerciali, e precisamente nel segmento degli uffici, sono emersi a nostro avviso tre settori direzionali:
Il primo settore - comprende uffici prestigiosi che soddisfano gli standard internazionali per i locali amministrativi. Da ciò possiamo concludere che l'affitto in tali locali è spesso molto alto. Questo è il motivo principale per cui alcuni imprenditori russi affittano uffici di prima classe all'estero a prezzi più convenienti.
Nel secondo settore abbiamo inserito gli uffici che si trovano in locali ben rifiniti e attrezzati, e recentemente si è diffusa la pratica dell'acquisto di appartamenti di ampia metratura con successive riparazioni di alta qualità. Qui, i canoni di locazione sono abbastanza accettabili per le aziende di successo. C'è una forte domanda costante in questo settore.
Come terzo settore, abbiamo identificato locali in edifici di edifici non residenziali comunali e dipartimentali, imprese statali (principalmente istituzioni scientifiche), imprese cooperative e private. Si tratta di locali senza rifiniture e riparazioni e altri servizi correlati. Le tariffe di noleggio qui di solito non sono affatto alte.
A nostro avviso, la libertà di imprenditorialità porta alla creazione di sempre più strutture imprenditoriali, che, prima di tutto, avranno bisogno di locali per il loro funzionamento, il che significa che il mercato degli spazi per uffici ha più di una buona prospettiva di sviluppo.
Riso. 2.2.1 Il rapporto tra classi di centri direzionali a Kazan alla fine del 2014
Nel mercato immobiliare per uffici di Kazan, ci sono centri commerciali di alta qualità di tutte e tre le classi: A, B e C. L'indicatore della fornitura della città di immobili per uffici di alta qualità alla fine del 2014 è di 183 mq. m per 1.000 abitanti.
Gli uffici appartenenti alla categoria B sono simili nella maggior parte delle loro caratteristiche ai locali di classe A, tuttavia, non sono così prestigiosi, hanno una posizione meno favorevole e una gamma di servizi non così ampia come gli uffici di classe A. Spettacoli pratici: nella categoria della classe B, a volte vanno gli uffici della categoria più alta. Questo accade, ad esempio, dopo diversi anni di uso intensivo. Anche il fattore degli standard di qualità gioca un ruolo importante qui. Le tecnologie sono in costante dinamica, quindi ciò che sembrava essere "più nuovo" si sta gradualmente spostando nella categoria del "nuovo".
L'offerta totale di spazi per uffici nella città di Kazan è di oltre 410 mila metri quadrati. Di questi, circa 210mila mq. m si riferisce a un'offerta di qualità.
Come è corretto, nelle grandi città la domanda di spazi per uffici di alta qualità rimane stabile. La stragrande maggioranza dei centri commerciali di classe "A" a Kazan ha quasi il 100% di occupazione, vale a dire centri commerciali come: "BC Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Anche gli oggetti di classe "B" hanno un tasso di occupazione abbastanza alto, che varia dall'85% al 90%. Parlando della domanda di spazi per uffici, va menzionato il fatto che negli ultimi tempi c'è stata la tendenza a spostare l'attività commerciale nella periferia di Kazan. Ciò è maggiormente influenzato da fattori quali: insufficiente accessibilità ai trasporti(ingorgo), mancanza di parcheggi o loro pagamento.
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