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Stima del valore di mercato. Valutazione del valore di mercato degli immobili residenziali. Metodi di base per la valutazione del valore degli immobili residenziali

Spesso i cittadini del nostro Paese devono rivolgersi a periti per determinare il valore di mercato della loro proprietà. Ciò è in gran parte dovuto alla vendita, al fine di confermare la realtà del prezzo richiesto per il suo acquisto. Ma pochi di loro sanno di cosa si tratta. Quali metodi usano? Ci sono caratteristiche o no?

Qual è il valore di mercato?

Il valore di mercato si riferisce al costo stimato dell'immobile oggetto di stima in base al rispetto dei principi di mercato.

Possiamo dire che il prezzo di mercato degli immobili si riferisce al costo di vendita al quale l'immobile oggetto di valutazione viene venduto a determinate condizioni, ovvero:

acquirenti o venditori sono pienamente interessati in questo, e nessuna delle parti è sotto pressione da parte di nessuno;
acquirenti e venditori sono sufficientemente informati sullo stato attuale del mercato in questa direzione e quindi condurre trattative, partendo dai propri interessi;
il tempo di marketing e la stimolazione del mercato di vendita forniscono agli acquirenti forza e opportunità sufficienti per piena conoscenza sulle questioni immobiliari di loro interesse;
non offerto nessuno condizioni favorevoli o, al contrario, sfavorevoli sulla questione del finanziamento;
acquirenti, anche venditori, non scendere a compromessi nella politica dei prezzi (nessuno ha intenzione di cedere).

I principali metodi di valutazione del valore di mercato degli immobili

Nel valutare il valore di mercato degli immobili, i periti utilizzano, in particolare:

modo costoso;
comparativo;
modo redditizio.

Consideriamo ciascuno in modo più dettagliato.

Metodo costoso

implica che il potenziale acquirente è ragionevole e non acquisirà la proprietà per un valore maggiore di quello di cui avrà bisogno per armare autonomamente una cosa del genere per il periodo di tempo di cui ha bisogno.

Le quote più accurate verranno fornite qui per:

inizio nuova costruzione;
ricostruzione;
una proprietà speciale con un mercato di vendita specifico;

Va tenuto presente che il coefficiente stesso sarà leggermente ridotto quando si determina il costo di oggetti fisicamente usurati o banali moralmente obsoleti.

C'è un avvertimento: quando si valuta il terreno in questo modo, gli oggetti immobiliari che si trovano sul sito non vengono presi in considerazione (vengono valutati separatamente).

modo comparativo

Dal nome stesso del metodo si deduce che la valutazione viene effettuata confrontando transazioni simili con altre proprietà simili.

Il perito stesso si basa sul fatto che l'acquirente è intelligente e non pagherà più del dovuto un prezzo più alto di quello che realmente è.

Il calcolo stesso viene effettuato con il metodo di divisione degli immobili in elementi, che saranno necessariamente presi in considerazione durante l'analisi del prezzo.

Ad esempio, quando si valuta il costo di un appartamento, si tiene conto di quanto segue:

spazio vitale;
zona di localizzazione;
numero di piani;
quanti anni ha la casa;
materiale da costruzione della casa.

Sulla base dei risultati dell'analisi di tali operazioni, verrà effettuata una valutazione del relativo valore.

Va notato che la popolarità di questo metodo su mercato russo diminuisce. Ciò è in gran parte dovuto alla politica ombra del reale.

Opzione redditizia

Tale metodo si basa sulla tesi che l'immobile oggetto di vendita debba necessariamente rifarsi del profitto ricavato dal suo utilizzo in un periodo limitato (determinato dal venditore stesso).

Ad esempio, una proprietà acquistata di recente ha uno scopo: esclusivamente. Qui devi determinare quale tipo di profitto puoi ottenere da questo al massimo.

Diciamo che si scopre che non è redditizio affittare - forse L'opzione migliore ci vivrà? Ma anche in questo caso, l'affidabilità della valutazione potrebbe essere distorta a causa della politica delle vendite ombra. È difficile scoprire il costo del noleggio e, se è necessario calcolarlo per il futuro, è semplicemente irrealistico.

Quando l'esito della valutazione è considerato valido?

Questo è possibile solo se:

tutti e tre i metodi sono stati utilizzati contemporaneamente;
il livello di veridicità è confermato dal corrispondente coefficiente;
il risultato è la dimensione totale del punteggio con tutti i mezzi.

Altrimenti, possiamo parlare di informazioni insufficientemente affidabili ottenute dopo la procedura di valutazione.

Caratteristiche dell'applicazione delle tecniche per vari tipi di immobili

Ci sono alcune peculiarità a seconda di quale oggetto immobiliare si sta valutando.

Proprietà residenziale

Per la proprietà residenziale, la chiave è:

il prestigio del territorio;
atmosfera sociale (livello di sicurezza);
disponibilità di eventuali servizi aggiuntivi.

In questo caso si tiene conto delle caratteristiche dell'immobile stesso e dell'edificio.

Quando si valuta un appartamento:

numero di stanze;
superficie totale della proprietà;
spazio vitale;
zona cucina;
numero di piani;
opzione bagno;
riprese di soffitti;
la presenza o meno di una loggia (balcone).

Caratteristiche della casa stessa:

di cosa è costruito;
quando è stato commissionato;
la presenza di sicurezza, parcheggio;
la presenza di un ascensore (per grattacieli);
vicinato.

Posizione:

distanza dal centro;
distanza dai luoghi di svago generale;
distanza dagli oggetti sociali.

Per i locali di vendita al dettaglio:

la posizione è sul fronte della strada principale;
lunghezza totale della facciata;
lontananza dagli incroci;
area della stanza;
disponibilità di spazio per un magazzino;
lontananza dei concorrenti;
la capacità, se necessario, di effettuare operazioni di scarico e carico.

Per i locali degli uffici:

distanza dal centro amministrativo;
la possibilità di utilizzare il parcheggio;
sicurezza della proprietà;
disponibilità di comunicazioni.

Per :

distanza dal centro;
la possibilità di connettersi alle comunicazioni senza problemi (cioè se passano o meno lungo il sito;
la presenza di un ingresso al sito (un tratto di strada è asfaltato o sterrato, e così via);
ci sono altri terreni o edifici residenziali nelle vicinanze;
quadrato appezzamento di terreno.

Quando si valuta il costo di un edificio residenziale, si tiene conto di quanto segue:

posizione (dove si trova: all'interno della città o fuori);
quanto sono lontani? strutture sociali(istituzioni mediche, farmacie, scuole, negozi, ecc.);
la presenza di uno svincolo di trasporto (distanza da una fermata del trasporto pubblico, ferrovia);
zona della casa;
spazio vitale;
numero di piani della casa;
quale terreno occupa (appezzamento di terreno comune in cui si trova la casa);
disponibilità di comunicazioni;
comodità di casa.

Prestando attenzione a tutte le caratteristiche, viene formata un'immagine generale dell'oggetto e quindi viene presa una decisione sul prezzo di costo.

Come puoi vedere, nel processo di valutazione di un oggetto immobiliare, diversi modi, e non è possibile dire quale sia migliore. Prima di tutto, dipende dalle caratteristiche regionali.

Valutazione quando si vende un appartamento

Come determinare il valore di mercato di un appartamento per la sua ulteriore vendita? Irina Aleshina, direttrice dell'agenzia immobiliare "La tua casa", racconta la procedura di valutazione e i possibili errori.

Valutazione di mercatoè una valutazione del valore di mercato dei beni, nonché degli altri oggetti dei diritti civili, rispetto ai quali la legislazione Federazione Russaè stata stabilita la possibilità della loro partecipazione alla circolazione civile.

La valutazione di mercato stabilisce il valore di mercato più probabile al quale un dato oggetto può essere trasferito a mercato aperto in un ambiente competitivo, quando le parti della transazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie e nessuna circostanza straordinaria si riflette nel valore della transazione, ovvero valutazione di mercato necessario quando:

una delle parti dell'operazione non è obbligata ad alienare l'oggetto della valutazione di mercato e l'altra parte non è obbligata ad accettare l'esecuzione;
le parti dell'operazione conoscono bene l'oggetto dell'operazione e agiscono nel proprio interesse;
l'oggetto della valutazione di mercato è presentato al mercato aperto sotto forma di offerta pubblica;
il valore dell'operazione rappresenta una ragionevole remunerazione per l'oggetto della valutazione di mercato e non vi è stata alcuna coercizione a completare l'operazione nei confronti delle parti dell'operazione da parte di alcuna delle parti;
il corrispettivo per l'oggetto della valutazione di mercato è espresso in forma monetaria.

Quali immobili possono essere oggetto di una procedura di valutazione di mercato?

Per coloro di cui vuoi conoscere il valore di mercato. Può essere assolutamente qualsiasi oggetto di mobile e non beni mobili... Tra i servizi più richiesti della nostra azienda

attività commerciale
documenti di valore
valutazione auto
valutazione dell'appartamento
stima del terreno e
altri tipi di valutazione

La più richiesta è la valutazione di mercato degli oggetti immobiliari.

Valutazione del valore di mercato

Prezzo di mercato immobiliare e il suo calcolo è il tipo più comune di valutazione di mercato. La valutazione di mercato include la determinazione del valore di un bene o di diritti individuali in relazione all'oggetto da valutare, ad esempio diritti di locazione, diritti d'uso, ecc. Spesso, il valore di mercato di un immobile è ovvio per i suoi proprietari o potenziali acquirenti. Tuttavia, dopo aver eseguito questa procedura, il suo prezzo può essere modificato in modo significativo. Per determinare questo valore reale, viene effettuata la valutazione di mercato degli immobili.

La valutazione di mercato può essere effettuata per elementi quali:

terra
immobili residenziali (appartamenti, villette, case)
oggetti immobile commerciale(locali per uffici, hotel, aree commerciali e magazzini)
oggetti immobiliari industriali (edifici, strutture, complessi industriali)
comunicazioni ingegneristiche (ponti, cavalcavia, gasdotti e oleodotti, sistemi di riscaldamento)
lavori in corso

La valutazione del valore di mercato aiuta a massimizzare la proficua dismissione degli immobili, questa nuova risorsa che imprese e cittadini mettono a loro disposizione. La valutazione di mercato diventa necessaria anche quando i proprietari di terreni e immobili vogliono ipotecarli per un prestito. Senza una corretta valutazione del mercato, non si dovrebbe contare sull'attrazione di ulteriori investimenti, anche esteri.

Valore di mercato degli immobili

Valutare il valore di mercato di un immobile significa determinare il prezzo più probabile da generare quando un immobile viene venduto in un mercato competitivo e aperto, date tutte le condizioni necessarie perché si verifichi una transazione equa.

Queste condizioni sono:

L'acquirente e il venditore agiscono sulla base di motivi tipici e standard. L'accordo non è forzato da nessuna delle due parti.
Entrambe le parti dispongono di informazioni complete per il processo decisionale e agiscono nel tentativo di soddisfare al meglio i propri interessi.
L'oggetto è stato messo sul mercato aperto per un tempo sufficiente ed è stato scelto il momento ottimale per la transazione.
Il pagamento viene effettuato in contanti o concordato condizioni finanziarie paragonabile al pagamento in contanti.
Il prezzo della transazione riflette i normali termini e non include sconti, agevolazioni o prestiti speciali a nessuna delle parti associate alla transazione.
L'immobile è in generale richiesta ed ha utilità commerciabile.
L'oggetto è piuttosto scarso, in altre parole c'è un'offerta limitata che crea un mercato competitivo.
L'oggetto è dotato delle proprietà dell'alienazione e può essere passato di mano in mano.

Esistono tre principali metodi di valutazione di mercato degli oggetti immobiliari: il metodo del confronto, il metodo del costo e il metodo della capitalizzazione del reddito.

Metodi di valutazione di mercato

Il principale metodo di valutazione di mercato è il metodo di vendita comparativo. Questo metodo è applicabile nel caso in cui vi sia un mercato per terreni e immobili, vi siano vendite reali, quando è il mercato a formare i prezzi e il compito dei periti è analizzare questo mercato, confrontare vendite simili e quindi ottenere il valore di mercato dell'immobile oggetto di stima. Il metodo si basa sul confronto dell'oggetto offerto in vendita con gli analoghi del mercato. È più utilizzato in Occidente (90 percento dei casi). Tuttavia, questo lavoro richiede un mercato fondiario e immobiliare già formato.

Il metodo di valutazione del valore di mercato in termini di costi non è praticamente applicabile ai terreni. Può essere utilizzato solo in casi eccezionali, la valutazione del terreno è inseparabile dalle migliorie apportate su di esso. Si ritiene che la terra sia permanente e non sacrificabile e il metodo del costo viene utilizzato per valutare gli oggetti creati dall'uomo. Quando si valuta utilizzando questo metodo, il valore del terreno viene aggiunto al costo dei miglioramenti (edifici, strutture) e il terreno viene valutato separatamente con altri metodi.

In generale, il valore di mercato della terra è determinato da quanto reddito può essere ottenuto dal suo utilizzo. A causa della limitatezza del meglio per l'uso appezzamenti di terreno, ad esempio, nelle città, c'è un deficit corrispondente e il calcolo del costo del terreno. Il prossimo metodo di valutazione di mercato, applicabile specificamente per la Russia, è un metodo di valutazione basato sull'analisi dell'uso più efficiente degli immobili e questa analisi è associata alla determinazione del tipo di utilizzo che porterà al proprietario il reddito massimo.

Naturalmente, c'era molto interesse da parte delle banche in tali operazioni. E tutti hanno bisogno di una qualificata e accurata valutazione di mercato degli immobili, effettuando un'assicurazione al valore reale degli immobili.

Valutazione di mercatoè necessaria anche all'interno della regione politica fiscale... In tutto il mondo, la base del sistema fiscale locale è l'imposta sugli immobili, a causa di questa imposta si forma circa il 70 percento del budget locale. Naturalmente, con lo sviluppo del mercato stesso, con l'emergere di valori reali, è possibile il passaggio a un sistema di tassazione che stimolerebbe lo sviluppo del mercato immobiliare e fornirebbe allo stesso tempo il rifornimento budget locali... Questo spiega anche l'interesse incondizionato per la valutazione di mercato mostrato dalle amministrazioni locali.

Il costo dei servizi professionali di valutazione del mercato varia notevolmente a seconda dei tipi di oggetti oggetto di valutazione, della complessità del lavoro e, naturalmente, degli specialisti coinvolti nella valutazione. Solitamente il costo dei servizi viene misurato o in ore moltiplicate per la tariffa oraria, oppure dipende dalle dimensioni dell'oggetto, ma non è mai legato al suo costo.

Gli specialisti della nostra società di valutazione hanno una ricca esperienza pratica e metodi comprovati di valutazione di mercato di beni immobili e mobili, calcolo del valore di mercato di proprietà, che consente di risolvere efficacemente i problemi relativi alla valutazione di mercato di qualsiasi tipo di attività, indipendentemente dal loro numero e dalla loro posizione.

Se hai bisogno di ottenere valutazione di mercato il valore di qualsiasi proprietà - contattaci utilizzando le informazioni di contatto. Chiamaci, ti aiuteremo!

Per determinarne l'effettivo valore di mercato è necessaria una perizia indipendente di qualsiasi tipo di immobile. La necessità di questo servizio può sorgere in situazioni legate all'acquisto e vendita, eredità, assicurazione e altre operazioni, dove il prezzo dell'oggetto gioca un ruolo decisivo.

Una valutazione indipendente degli immobili consente di ottenere il costo più accurato e aggiornato di un oggetto sul mercato, perché per calcolare questo valore, un esperto utilizza un'enorme quantità di informazioni su transazioni simili nel suo lavoro. Se è necessaria una valutazione per la vendita, l'acquisto, l'affitto di un appartamento (casa privata, fabbricati, terreni), la situazione economica e sociale della regione, nonché altri fattori che, in misura maggiore o minore, influenzano la i prezzi sono attentamente analizzati.

Fasi di lavoro

Appello
cliente

Conclusione
contrarre

Partenza
all'oggetto

Pagamento
Servizi

Preparazione
rapporto

stai ricevendo
rapporto

La società INEX valuta vari oggetti immobiliari, tra cui:

Appartamenti residenziali, case, villette o stanze separate;
Edifici industriali;
Terra;
Edifici pubblici, culturali e industriali;
Edifici commerciali, uffici, punti vendita, magazzini;
Edifici la cui costruzione è stata sospesa, congelata o completamente interrotta;
Altri oggetti.

Prezzi:

Nome di Servizio	Termine	Prezzo
Stima immobili residenziali	Ore 12 a mezzogiorno	Da 2.000 rubli.
Stima immobiliare del paese	2 - 3 giorni	Da 2 500 sfregamenti.
Stima di immobili commerciali	3 - 5 giorni	Da 10.000 rubli.
Valutazione degli appartamenti	da 4 ore	Da 2 500 sfregamenti.
Valutazione per l'affidamento	Ore 12 a mezzogiorno	Da 2.000 rubli.
Valutazione del terreno	Ore 12 a mezzogiorno	Da 2 500 sfregamenti.
Valutazione di un garage o posto auto	Ore 12 a mezzogiorno	Da 3000 sfregamenti.
Valutazione della banca	Ore 12 a mezzogiorno	Da 3.500 rubli.
Perizia immobiliare per acquisto da DGI	3 - 5 giorni	Da 8.000 rubli.
Valutazione di un appartamento per Sberbank	Ore 12 a mezzogiorno	Da 4000 sfregamenti.
Valutazione di un appartamento per Sovcombank	Ore 12 a mezzogiorno	Da 4000 sfregamenti.
Valutazione della costruzione in corso	5 - 7 giorni	Da 10.000 rubli.

Certificati di esperti:

Quali fattori determinano il valore di mercato di un oggetto?

Per effettuare una valutazione immobiliare di alta qualità e affidabile, i dipendenti dell'azienda tengono conto di una serie di fattori che influenzano direttamente o indirettamente il prezzo di mercato. Questi parametri includono:

Tipo di oggetto, sua area, scopo e possibilità di utilizzo effettivo;
Posizione, accessibilità ai trasporti, zona della città e distanza dal centro, oltre che dalle stazioni dei mezzi pubblici, dalle strade principali.
Le condizioni tecniche dell'edificio, le caratteristiche del suo design, la necessità di riparazioni o ammodernamenti, lo stato interno della struttura;
Diritti e oneri del proprietario;
La presenza o meno di comunicazioni (elettricità, riscaldamento, acqua, gas, fognature);
Il grado di attrattività in termini di investimento.

Quali punti vengono notati da molti esperti?

La valutazione del valore di mercato degli immobili implica l'esistenza di alcuni diritti sugli stessi, quali:

Proprietà (l'oggetto appartiene al proprietario);
Locazione (obblighi che legano il proprietario e il locatario secondo i termini del contratto di locazione);
Uso e proprietà (diritti dell'inquilino da lui ottenuti in base al contratto per il periodo di pagamento del canone ceduto).

I servizi di valutazione immobiliare possono essere necessari quando è gravato da altre persone, varie restrizioni al diritto di disporre liberamente dell'oggetto (ad esempio, costituzione in pegno di un appartamento in una banca per prestito ipotecario).

Ogni immobile è unico. Questa affermazione vale anche per gli appartamenti in un edificio tipico, poiché anche questi presentano differenze tra loro (esempio: diverso orientamento delle finestre). Se necessario, il perito potrà sempre comprovare l'unicità delle caratteristiche dell'appartamento, che avrà un suo peso nel determinarne il valore. Questo è il motivo per cui il servizio è chiamato valutazione immobiliare individuale.

Quando hai bisogno del nostro aiuto?

L'assistenza estimativa professionale può essere necessaria in quasi tutte le situazioni in cui è necessario conoscere il valore di un oggetto. Raramente fanno a meno di periti la risoluzione di controversie, divisione della proprietà in caso di divorzio, privatizzazione, ottenimento di diritti di successione. Questo approccio consente al venditore e all'acquirente di condurre una transazione redditizia per entrambe le parti. È importante per le banche valore reale oggetti presi su cauzione.

Ciò consente agli affittuari e ai proprietari di addebitare affitti equi. Non si può fare a meno della valutazione degli immobili e in caso di contenzioso valore catastale, una modifica in cui è necessario ridurre l'affitto, o detrazioni fiscali(puoi leggere come ridurre il COP).

Una relazione di stima che soddisfi i requisiti di legge può essere presentata a qualsiasi agenzia governativa come documento ufficiale ed è un argomento potente per risolvere problemi in cui il valore della proprietà gioca un ruolo importante.

Valutazione della quota di immobili

Questa procedura è classificata come complessa, quindi è impossibile eseguirla senza l'aiuto di esperti. La necessità di valutare la quota di un appartamento e di altri oggetti immobiliari sorge quando si va in tribunale, si vende proprietà, si riceve un'eredità, ecc. Quando si ordina questo servizio, il cliente deve disporre della stessa serie di documenti di una valutazione standard . La procedura stessa si svolge in modo simile: arriva uno specialista e conduce un esame, scatta una foto e riceve tutti i documenti dal cliente. Lo stesso giorno viene concluso un contratto per la fornitura di un servizio e dopo alcuni giorni (1-3) l'azienda invia un rapporto di valutazione al cliente.

Approcci utilizzati per determinare il costo

Quando si identifica il valore di mercato degli immobili, vengono utilizzati diversi metodi per effettuare un'analisi completa del problema. In breve, queste 3 tecniche possono essere descritte come segue:

Il metodo del reddito consente di ottenere il valore di mercato di un immobile in base al reddito che porta per un certo periodo di tempo;
Il metodo del costo si basa sul calcolo del costo delle migliorie richieste, degli impegni e dell'ammortamento accumulato;
Comparativo - suggerisce il confronto di un certo tipo immobili con proprietà simili sul mercato.

L'applicazione di uno dei metodi dipende dal caso specifico, spesso vengono utilizzati più approcci contemporaneamente per un'indagine più efficace della situazione.

I vantaggi di INEX

Le società di valutazione immobiliare devono soddisfare determinati requisiti. Sul territorio della Federazione Russa, le attività dei periti sono regolate dalla legge federale n. 135. Inoltre, in conformità con essa, vengono redatti tutti i documenti di segnalazione che emettiamo al cliente in base ai risultati del lavoro. I nostri specialisti effettuano attività professionale, essendo guidati dagli standard federali per la valutazione immobiliare, e sono anche membri della "Società di esperti e periti professionali", hanno molti anni di esperienza in questo settore.

Se necessario, una valutazione esperta dell'oggetto sarà integrata da un esame esperto, per il quale coinvolgiamo specialisti di profilo ristretto. Svolgiamo i nostri compiti prontamente e aderiamo alla politica dei prezzi più accettabile per i nostri clienti.

Gli esperti INEX hanno un'esperienza unica nella valutazione immobiliare a Mosca e nella regione di Mosca. La collaborazione con grandi strutture governative e commerciali, un approccio individuale a ciascun cliente e l'utilizzo di metodi innovativi ci consentono di garantire un'elevata precisione e affidabilità del risultato, nonché il pieno rispetto dei requisiti di legge.

Perché in? mondo moderno si sta valutando il valore di mercato dell'immobile? Quando è necessario? Chi può svolgere il lavoro di valutazione e come? Quale dovrebbe essere la relazione sulla determinazione del prezzo dell'appartamento? Consideriamo l'argomento in dettaglio.

Attività di valutazione, regolamento

L'attività di valutazione è regolamentata atti legislativi, norme di valutazione, codici civili, fondiari e fiscali. La legge di base per i periti è la legge "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" n. 135-FZ del 29 luglio 1998.

Valutazione della proprietà

Si tratta di un processo durante il quale, su indicazione e per gli scopi del cliente, viene effettuata la valutazione dei suoi diritti di proprietà. Questa è la definizione del valore di mercato degli immobili, delle locazioni o di altri diritti sull'immobile oggetto di valutazione.

Quali oggetti vengono valutati

Puoi valutare:

terra;
edifici residenziali e non residenziali;
strutture;
residenziale e locali non residenziali in edifici, case;
case private;
complessi immobiliari;
eccetera.

Chi può valutare l'immobile

Un perito può essere solo una persona fisica che abbia ricevuto un certificato di qualificazione valido per 3 anni dopo il suo rilascio. Quindi il valutatore deve superare un "riesame".

Una persona giuridica ha il diritto di effettuare una valutazione solo se ha un contratto di lavoro con almeno due periti-persone.

I valutatori devono essere membri organizzazione di autoregolamentazione e sono tenuti ad assicurare la loro responsabilità professionale. La somma assicurata per un perito è di 300 mila rubli, per un'organizzazione di valutazione - da 5 milioni di rubli.

A cosa serve la valutazione?

Vengono utilizzate le conclusioni tratte da uno specialista durante l'analisi del possibile prezzo di un oggetto:

se l'immobile diventa oggetto di garanzia (ipoteca);
se hai bisogno di conoscere il prezzo reale dell'oggetto;
se hai bisogno del valore dell'immobile donato;
determinare il valore in caso di fallimento;
contestare il valore catastale;
e in altre situazioni.

In questi casi, il perito stabilisce il valore di mercato dell'immobile alla data della perizia.

Valutazione appartamento

L'oggetto più valutato è un appartamento. Analizziamo il processo di determinazione del suo valore di mercato.

Il prezzo di mercato è il prezzo di un appartamento per il quale può essere venduto a mercato libero, in un ambiente competitivo, senza l'influenza di fattori straordinari, a condizione che le informazioni sulla vendita siano pubblicamente disponibili.

Procedura di valutazione

L'inizio del processo è un incontro tra il cliente e l'appaltatore. Il cliente deve rispondere alla domanda perché è necessario valutare l'oggetto. Il valutatore avrà bisogno di queste informazioni per selezionare gli approcci, i metodi, i criteri e le fonti di informazione più appropriati.

Termini di servizio

Al primo incontro del perito con il cliente, vengono discussi:

lo scopo di stabilire il valore;
documenti richiesti dal cliente;
se è necessaria una perizia per un'ipoteca, viene indicata la banca creditrice;
data di ispezione dell'appartamento;
Scadenza;
costo e procedura di liquidazione.

Il valutatore presenta documenti che confermano il diritto di impegnarsi in attività di valutazione.

Dopo aver concordato tutte le condizioni, le parti firmano un contratto per la fornitura di servizi.

Il termine per il completamento dei lavori è di 2-6 giorni lavorativi dalla presentazione dei documenti necessari al perito.

Questi includono:

documenti del titolo e un estratto dell'USRN;
documentazione tecnica dell'appartamento (piano tecnico);
permesso di riqualificazione (se fatto).

Il costo dei servizi, a seconda della regione, è di 3000 rubli. fino a 10.000 rubli, ma è molto più alto per gli appartamenti "elite".

ispezione

Il cliente fornisce al perito la possibilità di ispezionare l'appartamento all'ora concordata. Esecutore:

specifica il tipo di layout, l'area di tutti i locali;
verifica l'effettivo layout con il disegno;
controlla le condizioni dell'impianto di riscaldamento, l'approvvigionamento idrico;
determina il tipo di riparazione (assenza, estetica, euro, design);
la presenza di balcone/loggia;
la presenza di un ascensore;
Altro.

Il perito scatta una foto dei locali dell'appartamento, scala, ingresso, casa, cortile. Rileva la presenza di infrastrutture e valuta visivamente tutti i fattori che incidono sul costo.

Lavoro da camera

Questo è il nome del lavoro svolto dall'esecutore sul posto di lavoro. Il perito analizza le informazioni raccolte, sceglie approcci per valutare il costo di un appartamento, determina le fonti di informazione, studia i dati statistici, effettua calcoli, giustifica il valore di mercato, riconcilia i risultati con approcci diversi e genera un rapporto di stima.

Approcci di valutazione

Per determinare il valore di mercato di un appartamento vengono utilizzati tre approcci:

approccio costoso - determinazione dei costi del ripristino completo o della costruzione di una struttura simile, tenendo conto dell'effettiva usura;
approccio al reddito: l'importo del possibile reddito da un appartamento viene stimato, ad esempio, al momento dell'affitto, tenendo conto delle perdite dovute ai tempi di inattività;
approccio comparativo - analisi del mercato immobiliare per appartamenti simili con correzione per deviazioni.

La stima del valore di mercato degli appartamenti nel 90% dei casi viene effettuata utilizzando un approccio comparativo utilizzando il metodo della comparazione delle vendite. Quando si determina il prezzo di un appartamento, questo metodo è estremamente accurato.

Nel corso della determinazione del prezzo viene effettuata l'analisi del numero delle offerte e delle operazioni effettivamente effettuate. Oltre all'oggetto stesso, l'area viene studiata in dettaglio, la dinamica dei prezzi per 1 mq. alloggio in case di diverse serie, infrastrutture, ambiente negativo, prospettive di sviluppo (ad esempio metropolitana), ecc.

Qualora siano possibili più approcci, il valore di mercato è determinato riconciliando il valore determinato con approcci differenti.

Il risultato ottenuto deve essere redatto e presentato al cliente sotto forma di Relazione sulla stima del valore di mercato dell'appartamento.

Se il cliente ha semplicemente bisogno del valore di mercato dell'appartamento "per sé" per sapere a quanto può essere venduto, il risultato può essere fornito come riferimento. Il costo di tale valutazione è molte volte inferiore.

Rapporto sulla determinazione del valore di mercato

Il rapporto completo contiene informazioni sul cliente e sul perito, informazioni sull'appartamento valutato, un'analisi delle sue caratteristiche, una descrizione degli approcci applicati e dei metodi di valutazione e la situazione del mercato, i calcoli effettivi e le conclusioni sul valore dell'oggetto .

La relazione contiene sezioni statutarie, una dopo l'altra nell'ordine seguente.

Copertina del rapporto

La parte anteriore del rapporto contiene:

titolo della segnalazione, suo numero (se presente);
indicazione del contraente e del cliente;
data e luogo della valutazione;
la data della relazione.

Lettera di presentazione al cliente

Tale lettera viene archiviata nel rapporto. Dice:

al completamento dei lavori nell'ambito di un contratto di servizio;
conclusioni sul costo dell'appartamento;
sui termini di utilizzo di parti del rapporto;
sugli approcci applicati;
sui dati originali che non sono stati ricontrollati.

Fatti chiave e conclusioni

La sezione indica Informazione Generale circa l'appartamento, i risultati della valutazione per i diversi approcci e il valore finale del valore di mercato dell'appartamento.

Compito di valutazione

La sezione contiene:

la base per la valutazione (contratto);
tipo di diritto ad un appartamento (proprietà);
dati sui gravami del diritto;
scopo (determinazione del valore di mercato);
scopo (ad esempio, la valutazione del bene in pegno);
la destinazione d'uso dei risultati;
tipo di valore determinato (mercato);
data di valutazione;
termine di prestazione del servizio;
assunzioni e vincoli su cui basare la stima.

Dichiarazione di conformità

Qui il perito conferma di possedere le competenze professionali per la valutazione immobiliare, l'attendibilità dei fatti esposti nella relazione, elenca le norme regolamentari e struttura legislativa, in base al quale è stata effettuata la valutazione, ecc.

Il valutatore dovrebbe sottolineare che non vi è alcun interesse personale nei risultati dei prezzi.

Contenuto e ambito del lavoro utilizzato nella valutazione

Viene fornita una breve descrizione delle fasi della valutazione.

Informazioni su clienti e periti

Sul cliente - persona naturale indica: nome completo, dati del passaporto, TIN, indirizzo e informazioni di contatto.

Circa il perito si indica:

Nome completo, TIN, categoria di perito;
dettagli del documento di qualificazione, dati sulla riqualificazione, formazione avanzata;
dettagli del documento che conferma l'appartenenza a un'organizzazione di autoregolamentazione;
informazioni sull'assicurazione di responsabilità professionale;
esperienza lavorativa in attività di valutazione.

Se il perito lavora in un'organizzazione, vengono indicati l'organizzazione con i dati di registrazione (indirizzo, TIN, PSRN, ecc.) e la posizione ricoperta in essa.

Standard applicabili

Le liste di sezione regolamenti, i criteri di valutazione in base ai quali è stata effettuata la valutazione. Definisce il concetto di valore di mercato e in quali casi può essere utilizzato.

Processi

La sezione descrive il processo di valutazione di un oggetto per vari approcci: quali informazioni vengono utilizzate per ciascun approccio, le sue fonti, come vengono elaborati i dati e principi di calcolo.

Analisi dell'oggetto e dei suoi dintorni

Questa è una sezione analitica con diverse sottosezioni:

i risultati dello sviluppo socio-economico della regione in cui si trova l'appartamento negli anni in corso e precedenti;
una panoramica delle condizioni socio-economiche della zona in cui si trova l'appartamento;
analisi del mercato immobiliare della zona, incl. prezzo medio per 1 mq .;
brevi caratteristiche dell'appartamento (da documenti tecnici fornite dal cliente) e i vantaggi e gli svantaggi individuati durante il sopralluogo;
foto di un appartamento, casa, cortile, infrastrutture.

Selezione e giustificazione degli approcci di valutazione

Analisi di tutti e tre gli approcci e selezione di uno o più approcci che verranno applicati per determinare il valore dell'appartamento valutato.

Approccio comparativo

Poiché viene utilizzato un approccio comparativo nella valutazione degli appartamenti, la sezione contiene la sua descrizione, le fonti di informazione e un elenco di offerte comparabili reali. Puoi confrontare il costo degli appartamenti in base a una serie di parametri:

l'ubicazione degli appartamenti offerti in vendita;
tipo di casa;
disposizione;
condizione;
eccetera.

Il fattore tempo è molto importante quando si confrontano, cioè le offerte per la vendita di appartamenti nello stesso periodo di tempo sono soggette a confronto.

Conclusione sui costi

Dopo l'analisi viene espresso un giudizio sul valore di mercato dell'appartamento alla data della perizia.

La conclusione è datata e firmata dal perito.

Applicazioni

La sezione finale della relazione è un elenco degli allegati e degli stessi documenti allegati.

La composizione dei documenti allegati:

documenti di titolo del cliente;
documenti tecnici per l'appartamento;
documenti attestanti le qualifiche del perito;
un documento sull'appartenenza a un'organizzazione di autoregolamentazione;
polizza assicurativa;
altri che le parti considerano vincolanti.

Il referto è completato, le pagine del referto sono numerate e cucite. Il report è pronto per la consegna al cliente.

Calcoli

I calcoli possono essere effettuati con o senza pagamento anticipato alla firma del contratto.

Dopo la presentazione della denuncia al cliente, quest'ultimo deve effettuare il pagamento secondo i termini del contratto e sulla base dell'atto sui servizi prestati sottoscritto dalle parti.

Utilizzo del rapporto

Qualora il cliente condivida le risultanze della perizia del valore di mercato dell'appartamento, la perizia potrà essere da lui utilizzata per le finalità indicate nell'incarico di perizia.

Per una valutazione professionale, dovresti contattare uno specialista che lavora in questo campo da molto tempo. La qualità del suo lavoro determinerà la soluzione al problema per la soluzione di cui è stato fatto. Organizzazioni di credito raccomandare periti accreditati della cui conoscenza e professionalità si fidano.

Chi può valutare

In conformità con la legge federale n. 135, la valutazione immobiliare a Mosca e in altre parti della vasta Patria può essere effettuata da un'organizzazione che soddisfa i seguenti requisiti:

Ho contratto di lavoro con almeno 2 periti in possesso dei requisiti di legge
La responsabilità della società di valutazione deve essere assicurata per almeno 5.000.000 di rubli.

Un perito immobiliare, in altre parole il Perito, per svolgere la sua attività, deve:

Avere una formazione specializzata nel campo della valutazione
La responsabilità del perito deve essere assicurata per almeno 300.000 rubli
Il perito deve essere un membro dell'OAD dei periti
Dal 1° aprile 2018 è obbligato a sostenere esami di abilitazione in materia di immobili, beni mobili, valutazione d'azienda.

La società "Guild of Independent Consultations" LLC e gli specialisti del sito soddisfano tutti i requisiti di legge e garantiscono che i nostri rapporti siano documenti ufficiali conformi alla legge.

Prezzi del servizio

Di Codice civile tali oggetti includono: edifici, strutture, terra, aria e navi marittime... Si distingue tra immobili residenziali e non residenziali (commerciali).

Oggetto di valutazione	Costo, strofinare.	Termini di lavoro, giorni
Appartamento	Da 3500	2
Casa di campagna residenziale	Da 8000	4
Zona cottage di campagna	Da 6000	2
Terreno da 1 ettaro	Da 15.000	5
Terreno da 10 ettari	Da 20.000	10
Locali non residenziali	Da 15.000	10
Edificio non residenziale	Da 30.000	10
Costruzione / infrastruttura	Da 15.000	10

Questo prezzo approssimativo del servizio non include i supplementi per velocità, consegna, viaggi in aree/regioni remote e sconti per i clienti abituali.

Documenti richiesti

Documenti di titolo
Documenti che caratterizzano i parametri fisici dell'oggetto
Informazioni sui gravami esistenti

Per sapere quanto costa una perizia immobiliare, chiama o ordina.

Ordine di condotta

Ai sensi dell'UST 1,2,3, la valutazione immobiliare comprende le seguenti fasi:

familiarizzazione con l'oggetto della valutazione secondo i documenti forniti dal cliente
conclusione di un accordo e pagamento anticipato
richiesta di informazioni mancanti, se necessario
sopralluogo dell'oggetto della valutazione
se necessario, il coinvolgimento di soggetti terzi ed esperti altamente specializzati: costruttori, ingegneri, elettricisti, ecc.
compilation di due copie dell'album di valutazione
segnalazione al cliente e ricezione del pagamento posticipato

Obiettivi

Registrazione prestito ipotecario... In questo caso l'oggetto dell'ipoteca è l'appartamento oggetto di acquisto.
Formazione capitale autorizzato imprese o conferimenti al capitale autorizzato. Come impresa più grande e più responsabilità ha, più severi sono i requisiti per la dimensione del capitale autorizzato
Valutazione del valore di mercato degli immobili, nonché determinazione del valore residuo per la valutazione del valore delle garanzie reali per il prestito
Registrazione della massa ereditaria. Spesso l'oggetto dell'eredità è il bene immobile
Processo... Sia nel quadro dell'esame forense che nel quadro della valutazione indipendente
Assicurazione sulla proprietà. Per essere sicuri della corretta formazione della somma assicurata, consigliamo di contattare la nostra azienda.
Perizia prevendita dell'immobile. Molto spesso, questo servizio è utile ai proprietari e agli acquirenti di oggetti di grandi dimensioni. Di norma, tale valutazione va di pari passo con la competenza costruttiva e tecnica.
Contestazione del valore catastale. Viene determinato il valore di mercato dell'oggetto alla data dell'evento valutazione catastale.

Perché è meglio fare una valutazione nella "Gilda dei consulenti indipendenti" LLC

La nostra azienda ti garantisce:

tempestività del lavoro svolto
conformità 135 Legge federale sulle attività di valutazione
prezzi competitivi e approccio individuale

Nel 2017, i nostri specialisti hanno valutato professionalmente più di 200 oggetti immobiliari della più varia complessità - da 1/32 di quota in un appartamento a un gasdotto a Mosca e un complesso alberghiero di 20.000 mq. m nella regione di Mosca.

La valutazione immobiliare nella nostra azienda ti aiuterà a raggiungere i tuoi obiettivi nel lavoro e nella vita di tutti i giorni.

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