Valutazione delle attrezzature ai fini del pegno. Caratteristiche della valutazione immobiliare per scopi di prestito bancari su BAIL Breve descrizione dei segmenti del mercato immobiliare commerciale

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• introduzione
• CAPITOLO 1.
• 1.1 Immobiliare come oggetto di pegno
• 1.2
• Capitolo 2. Valutazione del valore di mercato del settore immobiliare ai fini della garanzia dell'esempio di un edificio del magazzino
• 2.1 Descrizione dell'oggetto della valutazione
• 2.2 Analisi del mercato della valutazione
• 2.3 Definizione del valore di mercato dell'oggetto di valutazione
• Capitolo 3. Raccomandazioni per migliorare le attività Valutazione immobiliare per scopi collaterali
• Conclusione
• BIBLIOGRAFIA
• Applicazioni
• introduzione

La valutazione del valore immobiliare è rilevante ora e sarà pertinente fino all'esistenza della proprietà. In Russia, vi è una formazione attiva e lo sviluppo del mercato immobiliare e un numero crescente di cittadini, imprese e organizzazioni partecipano alle operazioni immobiliari.

Per fare molte operazioni immobiliari e altre stime, la conclusione del perito potrebbe non essere solo desiderabile, ma anche strettamente obbligatorio. Valutazione come oggetto regolazione legale Rappresenta un perito per un esperto indipendente per determinare il valore di mercato, d'altra parte, un fattore giuridico stabilisce il valore dell'oggetto di valutazione per gli scopi definiti nell'accordo di valutazione.

Valutazione ai fini del pegno - uno degli aspetti più rilevanti dell'uso pratico della teoria della valutazione, perché È uno dei tipi di servizi più ricercati nel mercato della valutazione.

Quando si sceglie risorse ai fini della garanzia, gli oggetti immobiliari sono più attraenti. Tale "attrattiva" è spiegata principalmente dall'affidabilità dell'oggetto di impegno come nell'aspetto fisico - l'impossibilità del suo movimento e nell'entità giuridica - l'obbligo della registrazione dello Stato (la presenza, l'ingombro del deposito non consente l'attuazione del oggetto senza informare il Pledgee).

Gli errori nella valutazione del pegno sono piuttosto costosi dalla banca e le conseguenze negative portano errori sia in uno che in altro modo. L'impegno rivalutato è pieno di perdite durante il valore predefinito, sottovalutato - limitare il volume dei prestiti (in ogni caso, in molte banche) e di conseguenza porta a reddito incompleto. Cioè, la Banca è più interessata alla valutazione oggettiva del valore del PLYGE, contrariamente al parere comune che la Banca è vantaggiosa per sottovalutare.

Gli argomenti di cui sopra hanno portato alla pertinenza dell'argomento scelto.

L'oggetto del lavoro di laurea è stata la valutazione del valore di mercato immobiliare Ai fini del pegno.

L'oggetto della ricerca nel lavoro di laurea è stato un edificio del magazzino.

Data di determinare il valore di mercato dell'edificio del magazzino: 01.07.2010

Data di preparazione Data: 09/12/2010

Lo scopo di questa apparizione era di analizzare le fondamenta teoriche della valutazione immobiliare e la loro attuazione pratica sull'esempio di una valutazione dell'edificio del magazzino, tenendo conto delle specifiche dell'applicazione dei risultati della valutazione - per il pegno.

Quando si risolve l'obiettivo, i seguenti compiti sono stati risolti:

Analizzare base teorica stime immobiliari per scopi collaterali;

Illustra le aree di applicazione e restrizioni sui metodi e gli approcci alla valutazione del settore immobiliare ai fini del PLYGE.

Analizzare le informazioni sulla fonte, raggruppa i dati ottenuti, trucco revisione breve mercato immobiliare alla data di valutazione;

Sostenere e svolgere il coordinamento dei risultati della valutazione del valore di mercato dell'edificio del magazzino ai fini del PLYGE;

CAPITOLO 1.Fondazioni teoriche della valutazione immobiliare per scopi di deposito

1.1 Immobiliare come oggetto di pegno

Il concetto di "immobiliare" include una gamma piuttosto ampia di oggetti. Comprende: oggetti immobiliari dell'ufficio, commerciale, magazzinaggio: oggetti utilizzati dal settore dei servizi (concessionari auto e servizi auto, autolavaggio, hotel, ecc.); Impianti di produzione (workshop e alloggi per piante, ecc.). Tutti gli oggetti di cui sopra possono essere considerati dai proprietari come parlato di garanzia sotto forma di una transazione di credito.

Va notato che oltre alle questioni stimate, il deposito influisce sull'area significativa del campo legale. Pertanto, prima di considerare la gamma di problemi che si trovano nel piano di stimare il valore di mercato degli oggetti immobiliari con lo scopo della garanzia, definiamo i confini del campo legale.

Campo legale nel campo del collaterale della proprietà

Di base documenti normativiGovernare la sicurezza degli oggetti immobiliari sono:

Codice civile della Federazione Russa, parte del primo;

Codice di terra della Federazione Russa;

Legge federale "sulla registrazione dello Stato dei diritti per la proprietà mobile e le transazioni con lui" No. 122-фз;

Legge federale del 16 luglio 1998 n. 102-FZ "su mutuo (promotore)".

Conformemente alle norme legislative attuali (FZ "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", articolo 8) in relazione agli obiettivi di accreditamento, la valutazione degli oggetti di valutazione è obbligatoria nei seguenti casi:

Coinvolgimento nella transazione di stime appartenenti in tutto o in parte Federazione Russa, soggetti della Federazione o dei Comuni russi, anche nel determinare il valore degli oggetti di valutazione di proprietà della Federazione Russa, i soggetti della Federazione o dei Comuni russi, come oggetto di impegno;

All'assegnazione di obblighi di debito relativi agli oggetti della valutazione appartenenti alla Federazione russa, ai soggetti della Federazione o dei Comuni russi;

Quando gli oggetti sono trasferiti alla valutazione appartenenti alla Federazione Russa, ai soggetti della Federazione o dei Comuni russi, come contributo al capitale autorizzato, fondi delle persone giuridiche, nonché in caso di controversia sul valore del valore del Oggetto di valutazione, anche con prestito ipotecario a individui e soggetti giuridici nei casi l'emergere di controversie sul valore del valore del mutuo.

Definizione dell'oggetto immobiliare

La definizione di oggetti immobiliari è riportata nel codice civile della Federazione Russa ai sensi dell'art. 130 Codice Civile della Federazione Russa "... A Real Estate (Immobiliare, Immobili) includono piatti terrestri, trame di sottosuolo, e tutto ciò che è fermamente correlato alla terra, cioè gli oggetti che sono impossibili da spostare senza sproporzionati Danni, comprese le foreste, piantagioni perenni, edifici »Costruzioni, oggetti di costruzione incompiuta. Inoltre sono anche soggetti a registrazione di stato di tribunali aerei e marittimi, navi di navigazione interna, spazio, oggetti.

In conformità con MSO "L'immobile include terreni e tutte le cose che sono naturali frequenti terreno - Ad esempio, alberi e minerali, nonché tutte le cose che sono attaccate da persone, come gli edifici e migliorando il territorio. Tutta l'adesione a lungo termine agli edifici, come l'approvvigionamento idrico, i sistemi di riscaldamento e raffreddamento, cablaggio, oltre a oggetti incorporati simili a sollevatori e ascensori fanno anche parte del settore immobiliare. Il settore immobiliare include tutte le connessioni - sia sotterraneo che in testa. "

Gli oggetti del pegno non possono essere i seguenti oggetti immobiliari:

1. Edifici di destinazione incerta;

2. Edifici riconosciuti nel modo prescritto inadatto per l'uso (emergenza, situato nei territori coltivati, nelle zone del Dump ChP, nella Zonase del Carso, danneggiata a causa di disastri naturali o incendi);

3. Oggetti straordinariamente eretti e predire;

4. Strutture che non hanno superato la registrazione dello Stato nel modo prescritto.

Va tenuto presente che l'accordo della proprietà dell'oggetto del settore immobiliare (ipoteche) entra in vigore dal momento in cui è registrato nella divisione territoriale della camera di registrazione federale. Il contratto che non ha superato la registrazione dello stato non è valido.

Allo stesso tempo, la sicurezza della proprietà è prevista per la sicurezza dei diritti d'uso (proprietà, compresa il patrimonio netto, la gestione economica o il contratto di locazione) dallo trama del terreno, che garantisce il funzionamento dell'edificio se questi diritti appartengono al proprietario dell'edificio.

Articolo 62. Legge federale "Su MUTOGAGGIO (PRESTOCE PLYGETE DATE 16 luglio 1998 n. 102-FZ Indica i terreni terrestri che possono essere soggetti a pegno (ipoteche):

1. Ai sensi dell'accordo ipotecario, possono essere disposti i grafici dei terreni, poiché il terreno corrispondente sulla base della legge federale non è escluso dal fatturato o non limitato al fatturato.

1.1. Se il trama del terreno viene trasmesso in un accordo di locazione a un cittadino o ad un'entità giuridica, l'inquilino del trama del terreno ha il diritto di fornire i diritti di noleggio del trama del terreno in un impegno entro il termine dell'accordo di leasing della terra con il consenso del proprietario del terreno del terreno;

2. Con una quota comune o comproprietà Sulla terra specificata nel paragrafo 1 questo articoloIl mutuo può essere stabilito solo per una trama del terreno di proprietà di un cittadino o entità giuridica assegnata in natura dalle terre nella quota complessiva della proprietà congiunta.

Articolo 63 Elenca i terreni terrestri che non sono soggetti a mutui:

· Il terreno ipotecario nello stato o nella proprietà municipale in conformità con questa legge federale non è consentita;

· Il mutuo della trama del terreno non è permesso, l'area di cui è meno dimensione minimainstallato atti regolamentari Soggetti della Federazione Russa e Atti regolamentari dei Bodies governi locali Per le terre differenti bersaglio e l'uso consentito.

Recitazione pratica di arbitraggio Indica la possibilità di una garanzia della proprietà senza il pegno simultaneo della trama del terreno "... Quando l'inservimento non è il proprietario o l'inquilino della trama del terreno, ha il diritto di deporre solo l'edificio (costruzione). Tale accordo non è valido. "

NEL questo caso È necessario documentare l'assenza di tali diritti dal proprietario dell'edificio. Tale conferma può essere un estratto dall'USRP o (in assenza di informazioni dell'USRP) un certificato dal corpo del corpo. Nel pegno dei locali, il deposito dei diritti di utilizzo del suolo è richiesto se il titolare dei locali ha depositato tali diritti (con la selezione in natura o senza selezione).

Nella scheda. 1 sono descritti possibili opzioni La presenza di diritti, la proprietà della trama del terreno, date i commenti appropriati che indicano i punti principali a cui è necessario prestare attenzione alla formazione della massa collaterale e svolgere il costo della stima del valore.

Tavolo. 1

	Possibili opzioni	Commenti
	Le relazioni di terra non sono decorate	Se la proprietà degli edifici e dei diritti di utilizzo del suolo appartengono a persone diverse, non è necessario progettare il deprezzamento dei diritti di utilizzo del suolo, ma è necessario documentare la mancanza di tali diritti dal proprietario dell'edificio per tale conferma, un Estratto dall'USRP o (in assenza di informazioni nell'USRP) del certificato Organizzazione della terra. Al pegno dei locali, il pegno dei diritti d'uso del suolo è richiesto se il titolare ha tali diritti (con separazione in natura o separato)
	Le relazioni di terra sono decorate
	Proprio	L'opzione più preferita per la garanzia. È necessario prestare attenzione a uso target. oggetto della corrente e dell'esistenza di ingombri
	Uso permanente (indefinito)	La trama del terreno appartenente all'istante sulla proprietà dell'uso (perpetuo) non è il soggetto del mutuo. * Secondo il paragrafo 2 dell'articolo 3 della legge federale "all'introduzione del codice di terra della Federazione russa" n. 137-Fz del 25.10.2001, ad eccezione di quelli specificati al paragrafo 1 dell'art. I 20 gli inglesi giuridici RF RF sono obbligati a re-fornire il diritto di costante indefinito) uso per terra per i leasing fino al 1 ° gennaio 2010 in conformità con le regole dell'articolo 36 della RF RF. Ad un impegno di tali oggetti, è necessario fornire che in caso di rinnovamento dei diritti di utilizzo del suolo, il proprietario o l'inquilino del trama del terreno debba concludere un ulteriore accordo sull'accordo sui mutui, secondo cui il diritto di locazione della terra , o il diritto di proprietà, deve concludere un ulteriore accordo sull'accordo ipotecario.
	Affitto (a lungo termine o a breve termine)	I tempi dell'accordo di leasing devono essere presi in considerazione quando si effettua una valutazione.
Dovrebbe essere considerato:	Se la trama della terra è più macchie da costruzione. Bisogno di analisi per la disponibilità costo aggiuntivo Terreno terreno, se la sua area, più spazio necessaria per il pieno funzionamento dell'oggetto.
	Se solo il calo è decorato, quindi in una situazione simile, è necessario approcciare attentamente e ragionevolmente i problemi di formazione del valore dell'oggetto. Il testo fornisce un esempio di tale situazione che si verifica quando si valuta il centro commerciale
* Secondo il paragrafo 1 dell'art. 6 della legge federale "sul mutuo (pegno del settore immobiliare)" del 16 luglio 1998, il n. 102-FZ Morty può essere stabilito sulla proprietà che appartiene alla riduzione del diritto di proprietà o sulla destra gestione economica. Il diritto di uso permanente (indefinito) tra i diritti trasmessi dal deposito non è nominato. Allo stesso tempo, conformemente al paragrafo 4 dell'articolo.36 del codice di terra della Federazione Russa, i cittadini o le entità giuridiche con i terreni terrestri a destra dell'uso permanente (perpetuo) non hanno il diritto di smaltire queste trame di terra e Il trasferimento di proprietà al deposito comporta lo smaltimento di tale proprietà. I grafici terrestri trasferiti ai cittadini e alle organizzazioni in uso costante (indefinito) sono proprietà statali o municipali, e il mutuo dei terreni di terra in stato o proprietà municipale non è consentito (articolo 63 della legge federale "su mutuo (promotore)").

1.2 Analisi degli approcci alla stima del valore del settore immobiliare allo scopo di impegno

La pratica legislativa russa è regolata dall'uso di approcci comparativi, costi e redditi nella valutazione immobiliare.

La scelta di uno o di un altro approccio dipende dalla natura dell'oggetto stimato, dal suo ambiente di mercato, dall'essenza di motivazioni tipiche e azioni di potenziali proprietari terrieri e inquilini, disponibilità e qualità delle informazioni di origine necessarie.

Per formare il valore di mercato dell'oggetto immobiliare, è necessario eseguire le seguenti fasi di lavoro:

1. per analizzare il mercato degli oggetti immobiliari commerciali;

2. Formare un'opinione sui vantaggi e gli svantaggi dell'oggetto di valutazione;

3. Analizzare l'uso migliore ed efficiente (come parte della valutazione degli oggetti immobiliari ai fini della garanzia, questa analisi viene utilizzata in determinate situazioni, ma nella maggior parte dei casi non è richiesta, come si presume che l'oggetto lo farà essere trasferito sulla base del suo uso corrente);

4. Selezionare approcci di apprezzamento;

5. Eseguire i calcoli all'interno degli approcci selezionati;

6. Formare la conclusione finale sul costo.

Dimoiamoci sui punti principali che devono essere presi in considerazione in ciascuna delle fasi sopra menzionate nella valutazione degli oggetti immobiliari per impegnarsi.

Analisi di mercato

L'analisi qualitativa dell'analisi di mercato determina in gran parte l'affidabilità del risultato di valutazione finale.

L'analisi del mercato è strettamente legata all'analisi della liquidità. Ad esempio, quando si valuta un impianto di produzione, è necessaria un'analisi della domanda di strutture di produzione (area ricercata, design e condizioni costruttive), nonché un'analisi della fornitura di tali oggetti.

Va notato che quando si valuta la garanzia della garanzia, la liquidità è una caratteristica importante della garanzia e in molti casi ci consente di giudicare quanto rapidamente dovuto all'attuazione dei diritti dei mutuari sul soggetto della garanzia può pagare il debito sul prestito. La corretta formazione dell'output sul grado di liquidità dell'oggetto immobiliare consente di ottenere un parere ragionevole sul suo valore, prendere una decisione sul valore dello sconto collaterale.

I fattori significativi che influenzano la liquidità degli oggetti immobiliari sono: posizione, caratteristiche fisiche dell'oggetto (usura, condizione delle comunicazioni ingegneristiche), la dimensione dell'oggetto, lo stato del mercato immobiliare nella regione e del villaggio. Va notato che la conformità con i fattori specificati a una misura maggiore o minore determinerà l'obiettivo dell'oggetto a una o un'altra classe.

Come indicatori di liquidità, il tempo medio di esposizione viene utilizzato in un determinato accordo per oggetti dello stesso segmento di mercato, che è considerato e simile alle caratteristiche principali.

Viene proposta la seguente gradazione della liquidità immobiliare, a seconda del tempo di implementazione:

I compiti principali nel quadro dell'analisi del mercato sono:

· La formazione di un parere oggettivo su cui le transazioni sono presentate in misura maggiore su oggetti simili alla stima (transazioni di noleggio o transazione di vendita);

· Determinazione degli analogici per calcolare il tasso di noleggio (con un approccio redditizio) e per un approccio comparativo;

· Rilevamento del rapporto del rapporto tra le tariffe di noleggio di vari tipi di oggetti (tasso di noleggio di locali commerciali rispetto al tasso di noleggio per lo spazio ufficio, ecc.).

Durante la formazione di una relazione sulla valutazione dell'oggetto immobiliare commerciale, per scopi collaterali, la parte del testo della presente sezione della relazione dovrebbe contenere le seguenti informazioni:

1. breve descrizione Segmenti immobiliari commerciali della città;

2. Caratteristiche del segmento del mercato locale (tariffe medie e prezzi di vendita e prezzi di vendita 1 mq Alla data corrente, la dinamica di crescita rispetto allo scorso anno, il livello medio di incompressibilità, il livello medio dei costi operativi per tali oggetti (in assoluto o indicatori relativi);

3. Disponibilità progetti di investimento Nella città associata alla costruzione o alla ricostruzione di oggetti di questo tipo (descrizione, caratteristiche, sviluppatori, costi totali di investimento, stato attuale).

Descrizione della posizione io Oggetto di valutazione

La posizione è uno dei parametri chiave che determinano la possibile resa dell'oggetto. La definizione errata di questo parametro può portare alla formazione del valore impreciso dell'oggetto immobiliare stimato.

I principali fattori per i quali, è necessario prestare attenzione quando si descrive la posizione dell'oggetto di valutazione:

- per l'ufficio dell'ufficio immobiliare - la posizione nell'area "Business" della città (oggetto più liquido) o viceversa, la posizione nella profondità della piattaforma industriale (possibili difficoltà con l'implementazione), la presenza di conveniente accessibilità del trasporto, ecc.;

per l'oggetto della negoziazione immobiliare - posizione nel corridoio commerciale (o, al contrario, nelle profondità della strada "defund-end"), l'intensità del movimento, la popolarità del luogo, ecc.;

per la proprietà del magazzino - accessibilità dei trasporti, la presenza di infrastrutture (ramo ferroviario, ecc.), La presenza di tutte le comunicazioni necessarie in volume sufficiente (elettricità, gas, acqua, ecc.).

Quando si descrive la posizione dell'oggetto di valutazione, la rappresentazione piuttosto visiva è la presentazione delle informazioni grafiche, sulla base del quale è possibile capire dove si trova l'oggetto di valutazione,

La fonte di queste informazioni può essere schede elettroniche e di carta della città. Diamo esempio immagine grafica e una breve descrizione del testo della posizione dell'oggetto di valutazione.

Il migliore e la maggior parte uso efficace

Poiché la valutazione presuppone la definizione di valore di mercato, l'analisi dell'uso più efficiente rivela il tipo di utilizzo più redditizio e competitivo di un oggetto di proprietà specifico.

L'analisi dell'uso più efficiente dell'oggetto immobiliare comporta uno studio dettagliato della situazione del mercato, le caratteristiche dell'oggetto stimato, identificando le opzioni in esigenze compatibili con i parametri dell'oggetto stimato, il calcolo della redditività di ogni opzione e stimare il valore del settore immobiliare con ogni opzione di utilizzo. Pertanto, la conclusione finale sull'uso più efficiente può essere effettuata solo dopo aver calcolato il costo.

L'uso migliore e più efficiente dell'oggetto immobiliare rappresenta l'uso di un'area gratuita o costruita di terra, che è legalmente possibile ed è decorata in modo appropriato, implementare fisicamente, è garantita dall'appropriato risorse finanziarie E dà il costo massimo.

L'uso ottimale del terreno del terreno è determinato dai fattori concorrenti di un particolare mercato, che appartiene all'oggetto stimato della proprietà, e non è il risultato della speculazione soggettiva del proprietario, uno sviluppatore o un perito. Pertanto, l'analisi e la scelta dell'uso più efficiente è, infatti, lo studio economico dei fattori di mercato sostanziali per l'oggetto stimato.

Nella maggior parte dei casi, analizzando l'uso migliore e più efficiente per la valutazione allo scopo di pegno non è richiesto. Quando si valuta ai fini del deposito, questa analisi viene effettuata solo nel caso di un'ovvia incongruenza dell'oggetto della valutazione del suo uso esistente. Allo stesso tempo, dovrebbe essere eseguita la valutazione, tenendo conto della variazione dell'obiettivo dell'oggetto, se tale appuntamento è già definito ed esplicito. (http://www.audit-it.ru/articles/appisal/a109/188103.html).

In accordo con Standard federale Stime n. 1, approvata dal Ministero Vimpelz dello sviluppo economico della Russia del 20 luglio 2007 n. 256, la procedura di stima del valore di mercato viene effettuata utilizzando tre approcci:

Un approccio a reddito (approccio di capitalizzazione o sconto delle entrate alla valutazione immobiliare);

Approccio a costi;

Approccio comparativo ( approccio di mercato alla valutazione immobiliare).

Prima di effettuare calcoli del valore di una struttura di valutazione per ogni approccio, si basa l'applicabilità degli approcci alla valutazione.

La scelta di uno o di un altro approccio, nonché il metodo in ciascuno degli approcci, viene effettuato, sulla base delle specifiche dell'oggetto stimato, delle caratteristiche del particolare mercato e della composizione delle informazioni contenute nelle informazioni raccolte. Gli approcci stimati sono solitamente correlati e complementari.

Approccio dei costi alla valutazione del settore immobiliare ai fini del pegno

L'approccio dei costi è una serie di metodi per stimare il valore di un oggetto di valutazione basato sulla determinazione dei costi necessari per ripristinare, sostituendo l'oggetto della valutazione, tenendo conto della sua usura.

Questo approccio nella valutazione per gli scopi del pegno viene solitamente utilizzato abbastanza raramente. Tuttavia, in alcuni casi, ad esempio, in assenza di un mercato e informazione abbastanza sviluppati, l'approccio dei costi può essere l'unico.

Dall'utilizzo dell'approccio dei costi, è inequivocabilmente si è rifiutato di valutare gli oggetti per i quali è possibile trovare un numero sufficientemente elevato di informazioni di mercato, nonché quando si valutano oggetti sufficienti "di età". La valutazione con l'uso di un approccio sui costi in questo caso non costituisce un'opinione abbastanza affidabile sul possibile prezzo per l'attuazione di tale oggetto nel mercato.

Quando si valuta su nuovi oggetti, come punto di riferimento abbastanza buono in assenza di un adeguato volume delle informazioni di mercato, è possibile utilizzare il calcolo stimato, mentre è necessario analizzare attentamente il calcolo fornito dal proprietario (può differire significativamente dal mercato medio ).

La logica dell'esecuzione del lavoro nel quadro dell'approccio dei costi prevede le seguenti azioni:

valutazione del costo sostitutivo dell'edificio stimato (o costo della sostituzione);

valutazione del valore del profitto imprenditoriale (profitti dell'investitore);

calcolo dei tipi di usura identificati;

valutazione del valore di mercato della trama del terreno;

calcolo del valore totale dell'oggetto di valutazione regolando il valore di riabilitazione da indossare con il successivo aumento del valore ottenuto sul valore della trama del terreno.

Questa logica può essere descritta nella forma della seguente formula,
permettere di ottenere una conclusione sul costo: l'oggetto di immobili commerciali:

Costo dell'oggetto \u003d Sun * (I - e) + Juze, dove

Sole - il costo sostitutivo dell'oggetto della valutazione (o il costo della sostituzione), tenendo conto del profitto dell'imprenditore;

E - il valore dell'usura identificata dell'oggetto;

Spremuta - il costo dei diritti di proprietà sul terreno del terreno.

Valutazione del costo di sostituzione

Il costo di sostituzione (Sole) è il costo della costruzione dell'oggetto stimato di immobili come un nuovo, escluso e correlato. A. Data di valutazione.

Il costo di sostituzione può essere calcolato sulla base del costo della riproduzione o del costo della sostituzione.

Sotto il costo della riproduzione comprendere il costo della costruzione a prezzi correnti alla convalida copia accurata L'edificio stimato, p. usando lo stesso materiali da costruzione, standard e progetto.

Il costo della sostituzione è determinato dai costi di costruzione a prezzi correnti nella data effettiva per valutare l'oggetto della stessa utility utilizzando moderni, materiali, norme, progetti e soluzioni architettoniche.

Come si può vedere dalle definizioni di cui sopra, il calcolo del costo sostitutivo è più preferibile, poiché nel secondo caso i costi di costruzione di un edificio, diverso dalla caratteristica stimata in base alle caratteristiche e alla stima della differenza nell'utilità di edifici confrontati è molto soggettivo.

D'altra parte, la scelta del calcolo del valore della sostituzione può anche essere giustificata se l'edificio è stimato una serie di caratteristiche della disponibilità di usura funzionale, che non può che ridurre l'attrattiva commerciale per il potenziale acquirente.

In generale, la scelta tra il valore della "riproduzione" e il valore della "sostituzione" dipende da molti fattori: gli obiettivi della valutazione, il numero e la qualità delle informazioni raccolte sullo scopo della valutazione, delle sue caratteristiche fisiche, ecc.

Fonti di informazione per il calcolo del costo della "riproduzione" o del valore della "sostituzione":

calcoli stimati ( stime locali, stime dell'oggetto, calcolo stimato consolidato);

comandi del comitato di sicurezza federale (raccolte di indicatori ampliati del valore sostitutivo degli edifici e strutture per la rivalutazione delle risorse fisse da parte del settore) Collezioni USS (il costo è riportato nei prezzi nel 1969):

collezioni prodotte da Ko-Invest (industriali, residenziali, edifici pubblici, ecc.) (Costo dei prezzi 2009.2010);

Indici di valore di costruzione (risoluzione Gossstroy, collezioni co-investire), ecc.

La pratica stimata utilizza i seguenti metodi per determinare il costo di sostituzione completo:

1) il metodo dell'unità comparativa,

2) Metodo di ripartizione dei componenti,

3) Metodo di esame quantitativo.

La scelta del metodo è determinata dallo scopo della valutazione e dalla necessaria accuratezza del calcolo.

Metodo dell'unità comparativa Si basa sull'uso del valore della costruzione di un'unità comparativa (1kv.meter, 1kub.meter) di un edificio simile. Il costo di un'unità comparativa di analogico richiede l'adeguamento alle differenze identificate tra esso e l'oggetto stimato (parametri fisici, la presenza di apparecchiature, condizioni di finanziamento montate facilmente montate, ecc.).

Il costo totale riducente dell'oggetto stimato è determinato moltiplicando il valore corretto dell'unità di confronto sul numero di unità di confronto (area, cubetto). Per determinare la quantità di costi, vengono solitamente applicati i vari materiali di riferimento e normativi, ad esempio, "Indicatori di costi di costruzione ingranditi", "Indicatori ingranditi del costo del valore di riduzione".

Per il calcolo, viene utilizzata la seguente formula:

Sn.= Se.s.C. COSÌ.C. PER1 C. PER2 C. PER3 C. PER4 CH. PER5,

dove: Sn.- il costo dell'oggetto stimato;

Se.s.- Il costo di 1 quadrato. o metro cubico di costruzioni tipiche sulla data di base;

COSÌ- numero di unità di confronto (area o ambito dell'oggetto)

PER1 è un coefficiente che tiene conto delle differenze identificate tra l'oggetto stimato e la costruzione tipica selezionata nell'area, il volume, altri parametri fisici;

PER2 - Coefficiente di adeguamento alla posizione dell'oggetto;

PER3 - il coefficiente di cambiamenti nel costo della costruzione e del lavoro di installazione nel periodo tra la data di base e la data al momento della valutazione;

PER4 - coefficiente, tenendo conto del profitto dello sviluppatore;

PER5 è un coefficiente che prende in considerazione l'IVA (%).

La base di questo metodo è il costo di un'unità di confronto di un oggetto tipico o analogo, quando si sceglie che è necessario osservare scopo funzionale, Caratteristiche fisiche, classe di sistemi costruttivi, date di messa in servizio e altre caratteristiche.

Il metodo dell'unità comparativa stima il costo dell'oggetto al costo della sostituzione. Ciò è dovuto al fatto che il costo dell'unità comparativa utilizzata nei calcoli è, di regola, non è un oggetto identico, ma un analogo stretto.

Metodo di ripartizione dei componentibasato sull'utilizzo di altre informazioni qualitativamente. Componenti di costruzione separati dell'edificio: fondazione, pareti, sovrapposizioni, ecc. - Valutati da indicatori di costo che includono i costi diretti e indiretti necessari per costruire un'unità di volume singolo componente. Il costo dell'intero edificio è calcolato come somma dei valori di tutti i componenti da parte della formula:

dove A PARTIRE DALhR. - il costo della costruzione di un edificio nel suo complesso;

Vj.- Volume. j.- componente;

Cj.- il costo di un'unità di volume;

N.- il numero di componenti evidenziati dell'edificio;

Il CN è un coefficiente che tiene conto delle differenze tra l'oggetto stimato e la struttura tipica selezionata (per un oggetto identico KN \u003d 1);

Ki - coefficiente, tenendo conto dell'usura cumulativa.

Il metodo di partizionamento sui componenti ha diverse varietà:

Metodo di subappalto;

Guasto per profilo di lavoro;

Assegnazione dei costi.

Metodo di subappaltosulla base dell'uso delle informazioni sul costo del lavoro svolto ai sensi dei contratti del subappalto concluso appaltatore generale Con organizzazioni di costruzione specializzate - subappaltatori. Il costo di sostituzione completo è calcolato come ammontare dei costi per tutti i lavori di costruzione e installazione di subappalto.

Metodo di rottura del profilogarantisce una valutazione di un valore di riduzione completo della quantità di costi per assumere specialisti dei singoli costruttori (massonici, intonaci, carpentieri, ecc.)

Il metodo dei costi evidenziatiassume l'uso del sistema delle unità di confronto per valutare i vari componenti degli edifici, dopo di che i risultati delle stime private sono riassunte.

Metodo di esame quantitativoassume la creazione di una nuova stima su un oggetto stimato nei prezzi per la data di valutazione. Per questi scopi, viene eseguita un'analisi quantitativa e costi dettagliata, nonché il calcolo dei costi di costruzione e lavori di montaggio Separare componenti ed edifici nel suo complesso. Quando si calcola, i costi diretti, i costi generali e altri costi che rappresentano una stima completa per la costruzione di un oggetto stimato sono presi in considerazione.

Il metodo del sondaggio quantitativo dà il risultato più accurato di un valore di sostituzione completo, ma è la maggior parte del tempo che richiede e richiede conoscenza pratica nell'area del design e della stima.

Stime del valore dell'imprenditoriale profitti (profitti degli investitori)

L'utile dell'imprenditore (investitore) è una remunerazione che richiede un tipico investitore (sviluppatore, sviluppatore) per il rischio associato alla costruzione di un progetto simile nella struttura con un oggetto stimato.

In effetti, questo valore riflette l'utile del profitto medio dell'investitore, che l'implementazione del progetto può portare, compresi i costi di gestione e organizzazione della costruzione, sorveglianza complessiva e rischio correlato. Di norma, quando si formano questo indicatore non presta attenzione allo stadio ciclo vitaleDove si trova il segmento del mercato immobiliare commerciale, che include l'oggetto stimato, sulla dipendenza della sua grandezza dal volume e del tempo di costruzione, dal se le funzioni dell'investitore (cliente) e del costruttore (appaltatore) sono divise da altri fattori. Di conseguenza, quando si considera il report, è importante notare massimamente la gamma del profitto dell'imprenditore (investitore) e impostare l'intervallo del valore medio corrente.

Va notato che la grandezza del profitto dell'imprenditore, a seconda del grado di sviluppo del mercato immobiliare e del ciclo di vita, che contiene questo segmento del mercato immobiliare commerciale, può variare in una gamma significativa. Ad esempio., Nel mercato immobiliare commerciale a Mosca nel 2005, ma il parere delle più grandi agenzie analitiche, l'utile dell'imprenditore nel settore immobiliare commerciale variava nell'intervallo dal 25 al 40%, nel 2006 e nel 2007 era una diminuzione e una stabilizzazione di questo indicatore. In pratica, ottenere dati di mercato è difficile, poiché sono più spesso un segreto commerciale.

Calcolo dei tipi di usura identificati

L'usura è caratterizzata da una diminuzione dell'utilità dell'oggetto immobiliare e dalla sua attrattiva dei consumatori dal punto di vista di un potenziale investitore.

Di norma, l'usura è espressa nella riduzione del valore (compromissione) dell'oggetto durante un certo periodo dovuto all'impatto dei vari fattori.

A seconda delle ragioni che causano un impairment dell'oggetto del settore immobiliare, evidenziano i tipi di usura fisici, funzionali ed esterni.

Deterioramento fisico. Riflette i cambiamenti nelle proprietà fisiche dell'oggetto immobiliare con il tempo (ad esempio, difetti di elementi strutturali). L'usura fisica è di due tipi: il primo avviene sotto l'influenza dei fattori operativi, il secondo - sotto l'influenza dei fattori naturali e naturali.

Esistono quattro metodi di base per il calcolo dell'usura fisica degli edifici: esperto, valore, normativo (o contabilità) e metodo per calcolare la vita dell'edificio.

La percentuale di usura fisica dell'oggetto, valutata dal metodo di esperti, è determinata sulla base delle regole per valutare l'usura fisica degli edifici residenziali. Le scadenze per il servizio di edifici nel suo complesso dipendono dalla durata dei suoi componenti. L'usura fisica degli elementi dell'edificio è calcolato come un prodotto della proporzione dell'elemento strutturale dell'edificio e della percentuale di usura di questo elemento, diviso per 100. L'usura fisica dell'intero edificio è definita come una media ponderata valore per tutti gli elementi dell'edificio. Il metodo di esperti per determinare l'usura fisica è solitamente utilizzata nell'inventario del settore immobiliare.

Esiste un'usura fisica eliminabile e non resistente. Usura fisica monouso Assume che il costo della manutenzione sia inferiore al valore aggiunto dal costo dell'oggetto. Abbigliamento fisico straniero Si considera quando i costi di correzione di un difetto superano il costo, che verrà aggiunto all'oggetto. Tutti gli elementi dell'edificio sono suddivisi in due categorie: a lungo termine (fondazioni, pareti, sovrapposizioni, ecc.) E ispezione rapida (copertura, finitura decorativa, colorazione e altro, cioè tali elementi che possono essere riparati (ripristino) alla corrente riparazione).

Il metodo del valore prevede di determinare il costo della riproduzione degli elementi dell'edificio. Per ispezione, è determinata la percentuale di usura di ciascun elemento da costruzione, che viene quindi tradotto nell'espressione del valore. Un calcolo del valore più accurato e corretto dell'usura fisica è ottenuto quando la percentuale di usura è definita come un valore medio ponderato.

Metodo normativo (o contabile) per determinare l'usura fisica degli edifici prevede l'uso delle regole uniformi detrazioni di ammortamento Sul pieno restauro di immobilizzazioni.

Quando si utilizza il metodo di calcolo della durata dell'edificio, si applicano un numero di termini.

Il termine della vita economica è il momento durante il quale è possibile utilizzare l'oggetto, rimuovendo i profitti. Durante questo periodo, il miglioramento contribuisce al costo dell'oggetto; Il termine della vita economica dell'oggetto termina quando i miglioramenti effettuati non contribuiscono al valore dell'oggetto a causa della sua obsolescenza generale.

Il termine della vita fisica dell'oggetto è un periodo in cui l'edificio esiste e puoi vivere in esso o lavorare. Il termine della vita fisica termina quando l'oggetto è demolito.

L'età efficace si basa sulla valutazione vista esterna, condizione tecnica, fattori economiciinfluenzando il costo dell'oggetto.

L'età cronologica è il periodo che è passato dall'input dell'oggetto da funzionare prima della data della valutazione.

Il periodo della vita economica rimanente dell'edificio è un periodo dalla data di valutazione fino alla fine della vita economica dell'oggetto. La riparazione e la modernizzazione della struttura aumentano il periodo della vita economica rimanente.

La durata della regolamentazione (o la vita tipica della vita fisica) è una durata di servizio e strutture definite da atti regolatorie.

Usura funzionale dell'oggetto.L'obsolescenza funzionale è che l'oggetto non è conforme agli standard moderni in termini di utilità funzionale. L'obsolescenza funzionale può manifestarsi nell'architettura obsoleta dell'edificio, nelle comodità del suo layout, dei volumi, dell'ingegneria, ecc. L'obsolescenza funzionale è dovuta all'influenza dei progressi scientifici e tecnologici nel campo dell'architettura e della costruzione. L'usura funzionale nella pratica domestica è indicata come usura morale.

L'usura funzionale, nonché l'usura fisica, può essere eliminabile e non correlata. L'usura funzionale monouso può essere attribuita al ripristino di armadi incorporati, contatori d'acqua e gas, attrezzature idrauliche, rivestimenti per pavimenti, ecc. Il criterio del fatto che l'usura sia eliminabile o meno è un confronto del costo dei costi di riparazione con un valore aggiuntivo. Se anche il costo supera il costo del recupero, l'usura funzionale è eliminabile. L'entità dell'usura monouso è definita come la differenza tra il costo potenziale dell'edificio al momento della sua valutazione con gli elementi aggiornati e il suo valore alla data della valutazione senza elementi aggiornati.

Vi è una diminuzione del costo dell'edificio a causa dei fattori associati alle caratteristiche di qualità dell'edificio a causa di continui usura funzionali. Inoltre, può essere sia un eccesso che la mancanza di caratteristiche qualitative. Ad esempio, nel mercato del noleggio della grande richiesta bilocale Rispetto agli appartamenti con una camera. Il valore di questo tipo di usura è calcolato come la quantità di perdite dall'affitto quando mette in posa di questi appartamenti, moltiplicato per il moltiplicatore del mese lordo, caratteristico di questo tipo di appartamenti. Pertanto, la grandezza dell'usura funzionale fatale è determinata capitalizzando le perdite di noleggio.

Usura esterna (economica)- Si tratta di una diminuzione del costo dell'edificio a causa di un cambiamento negativo nel suo ambiente esterno, a causa di fattori economici o politici o altri fattori esterni. Le cause dell'usura esterna possono essere, ad esempio, il calo totale dell'area in cui si trova l'oggetto, le azioni del governo o amministrazione locale Nel campo della tassazione, dell'assicurazione e di altri cambiamenti nel mercato del lavoro, ricreazione, istruzione, ecc. I fattori significativi che colpiscono la grandezza dell'usura esterna sono vicinanze di oggetti naturali o artificiali "bassi-attraenti": paludi, impianti di fognature, ristoranti, siti di danza, stazioni di servizio, stazioni ferroviarie, stazioni ferroviarie, ospedali, scuole, imprese, ecc. Indossare influenza esterna nella maggior parte dei casi fallimento.

Valutazione del valore di mercato della terra

La valutazione del terreno del terreno è solitamente un compito piuttosto complicato e dispendioso in termini di tempo.

Considera i punti salienti per i quali è necessario prestare attenzione alla valutazione del valore di mercato dei grafici terrestri integrati come parte nella composizione di un singolo oggetto immobiliare, che si trova più spesso nelle situazioni "ipoteche".

Quando si analizza il contratto di locazione del terreno, è necessario prestare attenzione a:

· Tempo del contratto;

· La presenza di ingombro e servitù, che deve essere ulteriormente analizzata per la contabilità degli ingombri quando si calcola il valore di mercato dell'oggetto.

Quando si analizza il piano catastale, è necessario prestare attenzione a:

Confini del terreno del terreno;

Mancanza di restrizioni dirette sulla possibilità di edifici aggiuntivi.

Nel rapporto di valutazione, è necessario correggere la categoria di terra specificata nel certificato di proprietà o piano catastale Il sito allegato all'accordo di leasing.

Quando si determinano il diritto di atterrare a terra, sono possibili i seguenti tipi di diritti:

proprietà;

il diritto di uso perpetua;

noleggio legale (a lungo termine, a breve termine).

La scelta del metodo e del metodo per calcolare il mercatocosto Terreno

I principali metodi per la valutazione dei grafici terrestri sono forniti in "raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei terreni" approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia datata il 06 marzo 2002 n. 568-p.

Va notato che prima di procedere ai calcoli del valore del trama del terreno, è necessario formulare una conclusione sul "coefficiente di densità" e il parere sulla "sufficienza" del terreno del terreno per il pieno funzionamento dell'oggetto.

Quando si formano un'uscita, è necessario identificare il rapporto tra l'area del terreno del terreno e l'area di costruzione. La fonte di informazioni sull'area di sviluppo può essere un certificato del proprietario o dati dei passaporti tecnici. BTI edifici situati su questo terreno.

In questa situazione. La domanda è, come allocare il necessario territorio adiacente. Per formare un parere ragionevole sulla "sufficienza" della trama del terreno, è possibile "respingere" dagli esistenti snips (se rimasero pertinenti agli oggetti moderni) o sui requisiti degli sviluppatori professionisti, presentando progetti di investimento relativi allo sviluppo commerciale.

Approccio comparativo alla valutazione immobiliare per scopi di deposito

Un approccio comparativo è uno degli approcci più utilizzati durante la valutazione degli oggetti immobiliari ai fini del pegno.

Questo approccio di valutazione si basa sul principio di sostituzione. Si basa sul presupposto che il compratore prudente per la struttura di atterraggio non pagherà grande quantitàDi quello per cui è possibile acquistare una qualità e un idoneità simili. Un approccio comparativo si basa sulla dipendenza del costo dell'oggetto stimato con la vendita di oggetti simili. Ogni vendita comparabile viene confrontata con gli oggetti stimati. Il prezzo delle vendite comparabili è modificato, riflettendo differenze significative tra loro.

Un approccio comparativo include diverse fasi.

1 ° stadio.Lo stato e le tendenze dello sviluppo del mercato e in particolare il segmento a cui appartiene l'oggetto stimato. Gli oggetti vengono rilevati, più paragonabili allo stimato.

2 ° stadio. Raccolta e controllata informazioni su strutture-analoghi; Le informazioni raccolte vengono analizzate e ogni oggetto analogico viene confrontato con l'oggetto stimato.

3 ° stadio. Sulle differenze selezionate nelle caratteristiche dei prezzi degli oggetti confrontati, le rettifiche sono effettuate nei prezzi delle vendite di analoghi comparabili.

4a tappa. Contribuito ai prezzi rettificati delle strutture - analoghi e visualizza il valore totale del valore di mercato dell'oggetto di valutazione basato su un approccio comparativo.

Il vantaggio principale dell'approccio comparativo è che è focalizzato sull'acquisto effettivamente raggiunto e prezzi di vendita di oggetti simili.

In generale, la possibilità di applicare un approccio comparativo dipende dalla disponibilità di un mercato attivo, poiché l'approccio implica l'uso di dati su transazioni in realtà perfette, nonché dall'apertura del mercato e dalla disponibilità di informazioni finanziarie.

La questione della correttezza dell'utilizzo di un approccio comparativo in assenza di transazioni di mercato è piuttosto complicata. Di norma, questa situazione può essere osservata in piccolo insediamentiQuando il mercato si sviluppa debolmente e nelle fonti di informazione disponibili non ci sono informazioni sulla vendita e sulla vendita di oggetti comparabili.

In questo caso, come soluzione accettabile, è possibile utilizzare il seguente algoritmo:

le "simili" città, situate nella stessa area, regione, ecc. Sono definite. (i criteri di comparabilità possono essere - il numero e il livello del reddito della popolazione, la disponibilità del mercato immobiliare sviluppato, la posizione in relazione all'autostrada di trasporto "chiave", ecc.);

viene eseguita la ricerca dei dati su transazioni comparabili:

il calcolo è calcolato, se necessario, vengono effettuate regolazioni appropriate.

È importante notare che tale approccio dovrebbe essere applicato con una precisione sufficiente. Questo metodo può essere utilizzato come approccio ausiliario che consente di comprendere se il costo di un oggetto ottenuto nel quadro di altri approcci (reddito e spesa), in un intervallo comparabile o meno.

Quando si applica questo approccio, è importante impedire un errore nell'identificazione errata del grado di liquidità dell'oggetto di valutazione e, di conseguenza, la valutazione di un oggetto completamente illiquido con la successiva emissione del risultato "desiderabile" per "Valido ".

Le principali fasi della valutazione immobiliare durante l'approccio comparativo:

scegliendo analoghi e raccogliere informazioni su analoghi;

scelta dell'unità di confronto;

emendamenti alle differenze dedicate nelle caratteristiche dei prezzi degli oggetti confrontati;

formazione del valore totale del costo.

Considera i punti salienti per i quali è necessario prestare attenzione a ciascuna delle fasi.

La scelta degli analoghi e la raccolta di informazioni sugli analoghi è la prima e effettiva fase chiave come parte dell'uso di un approccio comparativo.

I seguenti elementi di confronto di base possono essere utilizzati per selezionare analoghi:

Scopo funzionale;

posizione;

Caratteristiche fisiche (dimensioni, stato di oggetto, ecc.).

Lo scopo funzionale è uno degli elementi di confronto chiave. Un errore grossolano può essere una scelta come analoghi di oggetti di scopi funzionali completamente diversi.

Con grande cura, è necessario avvicinarsi alla scelta degli analoghi se l'oggetto è potenzialmente soggetto a demolizione o ricostruzione. Quando si sceglie gli analogici è importante capire cosa si basa sulla motivazione dell'acquirente. Di norma, in una situazione simile, la base della motivazione sarà prima di tutto, l'acquisizione dei diritti di una nuova struttura può essere posata. Di conseguenza, è consigliabile concentrarsi sugli oggetti da demolire come analoghi, con una posizione comparabile e prestare attenzione al possibile uso consentito dei diritti sulla trama del terreno.

Fonti di informazione, per la formazione di un elenco, analoghi e ottenimenti necessari per la valutazione delle informazioni sono:

Dati preliminari ottenuti a seguito della ricerca su Internet;

Dati forniti da agenzie analitiche e società immobiliari;

Posseduttori di database condotti da una società stimata.

A sufficientemente tipica è la situazione in cui le informazioni non contengono tutti i dati necessari che consentono di formare la conclusione che la scelta degli analoghi viene eseguita correttamente.

In caso di informazioni incomplete sui valori dei fattori di base di base di oggetti offerti come analogico, è richiesta un'ispezione esterna di questi oggetti. Naturalmente, l'applicazione di foto degli analoghi e dell'applicazione di oggetti analoghi sulla mappa della città insieme all'oggetto della valutazione darà ancora più completo visivo, informazioni.

Dopo aver selezionato i seguenti analogici e la raccolta delle informazioni palcoscenico unità di selezione del confronto.

Poiché le unità di confronto più frequentemente utilizzate possono essere:

1 m. M. Area totale;

1 mq Area utile o in affitto.

È necessario notare l'importanza della scelta corretta dell'unità di confronto e determinare le caratteristiche del valore di questo parametro.

Dopo aver selezionato le unità di confronto effettuare emendamenti.

Nella teoria della valutazione immobiliare distinguere prossima specie. Modifiche:

Percentuale (ad esempio, correzioni per la posizione, l'usura, il tempo di vendita, ecc.);

Costi (ad esempio, modifiche alle caratteristiche di alta qualità, nonché emendamenti calcolati da metodi statistici). Gli emendamenti monetari effettuati al prezzo del venduto analogo in generale dovrebbero essere attribuiti alla presenza o all'assenza di miglioramenti aggiuntivi (attacchi di magazzino, veicoli di veicoli ad AVE.);

Assoluto

Parente.

Smettiamo di più momenti di base, che deve essere preso in considerazione quando si formano emendamenti.

Assegna dieci elementi di confronto di base (in realtà con adeguamenti), che devono essere presi in considerazione nel metodo di confronto delle vendite:

1. Diritti trasferiti trasmessi;

2. Condizioni di finanziamento (in pratica russa è abbastanza raro);

3. Condizioni di vendita;

spese impegnate immediatamente dopo l'acquisto;

condizioni di mercato;

posizione;

caratteristiche fisiche (dimensioni, qualità dei materiali da costruzione, condizioni di costruzione);

caratteristiche economiche (costi operativi, i termini dell'accordo di leasing, le spese amministrative, la composizione degli inquilini, ecc.);

tipo di uso;

10. I componenti del costo non sono inclusi nel settore immobiliare.

In sostanza, gli elementi di confronto sopra menzionati sono i criteri quando si sceglie gli analoghi. Di. Più precisamente, l'analogo corrisponde all'oggetto caratteristiche specificati della valutazione, meno gli emendamenti saranno effettuati e verrà ottenuto il risultato più affidabile.

Considera ancora ciascuno di questi elementi.

Diritti di proprietà trasferiti. Il prezzo della transazione dipende dai diritti di proprietà trasferita. La situazione è piuttosto tipica quando ci sono accordi di leasing esistenti sulle aree dell'oggetto stimato. In questo caso, nel determinare il valore dell'oggetto, l'emendamento dovrebbe riflettere le differenze tra il potenziale di entrate dell'oggetto stimato e l'analogo.

Condizioni di finanziamento La presenza di una fonte presa in prestito di finanziamento può anche influenzare il costo dell'oggetto. Per calcolare l'emendamento, è necessario avere informazioni complete sullo schema di finanziamento adottato in un caso particolare. In base alle condizioni formate mercato russoQuesto aggiustamento è abbastanza raro.

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La valutazione del valore ai fini del pegno è una procedura che consente di determinare il valore attuale di mercato degli immobili collaterali e comprendere il rapporto oggettivo dell'importo della garanzia e dell'importo fornito dal prestito, organizzando il mutuatario e il creditore. Inoltre, questa specie. Le stime possono essere effettuate per risolvere le controversie tra le parti della transazione di credito derivanti dal recupero del settore immobiliare.

Processo di valutazione immobiliare per il pegno

La valutazione immobiliare ai fini della garanzia ha le proprie caratteristiche, sono principalmente dovute al fatto che tre lati sono coinvolti in questo processo:

• istituto bancario - Lender;
• mutuatario;
• esperto di perito indipendente.

Allo stesso tempo, la Banca Banca è interessata a identificare il prezzo reale della proprietà fornita come garanzia e valutare i rischi associati all'emissione fondi di credito. E nell'interesse del mutuatario per ottenere la dimensione massima del prestito sotto il bene. La caratteristica della valutazione della proprietà con lo scopo di pegno è che un esperto indipendente in questa situazione protegge gli interessi commerciali di entrambe le parti e garantisce la trasparenza della transazione di credito.

La valutazione della proprietà ai fini del pegno è realizzata in diverse fasi:

1. concordato compito tecnico con un mutuatario e un rappresentante dell'organizzazione bancaria;
   • l'oggetto di valutazione è stabilito e il valore specificato;
   • i diritti e gli ingombri attuali sono determinati;
   • gli approcci e i metodi che verranno utilizzati per valutare il settore immobiliare sono protetti;
   • le ipotesi e le condizioni restrittive sono stabilite;
   • la quantità richiesta di informazioni e le scadenze necessarie per le procedure di valutazione sono determinate.
2. raccolta e elaborazione di informazioni ricevute;

   Un esperto di perito o un gruppo di periti contalizzati documenti necessari e analizzare i dati ottenuti. Nel processo di ispezione del settore immobiliare, le incoerenze della pianificazione (o altre proprietà del settore immobiliare) di informazioni visualizzate nei documenti del punto di destra possono essere rivelate. In tale situazione, la necessità di effettuare la necessità di apportare modifiche appropriate alla documentazione per preparare un rapporto di esperti e ricevere un prestito.

3. l'edificio è realizzato (costruire), appartamenti, case private, locali, terreni;

   Il mercato, la liquidazione o altri costi sono determinati utilizzando le tecniche e gli approcci impostati nella prima fase.

4. i risultati ottenuti quando si utilizzano metodi diversi sono coordinati;
5. una relazione sulla valutazione del settore immobiliare ai fini del PLYGE ed è fornita alle parti, in conformità con il trattato.

Chi può condurre una valutazione indipendente?

La valutazione immobiliare ai fini del pegno ha il diritto di valutare le imprese e gli esperti di valutatore indipendenti:

• avere qualifiche appropriate;
• essere un membro valido di uno dei organizzazioni auto-regolatorie periti;
• insufficiente sulla loro responsabilità professionale.

Oltre ai criteri di cui sopra, è anche importante prestare anche attenzione all'accreditamento della Società o al perito della Banca, in cui è previsto di ricevere un prestito.

• valutazione obiettiva del valore di mercato del settore immobiliare per ottenere un prestito in conformità con i requisiti legislativi, gli standard internazionali e bancari;
• fornitura gratuita di consultazioni;
• la capacità di ordinare la determinazione del valore di qualsiasi attività per vari scopi. I clienti sono disponibili per la valutazione delle azioni, progetti di investimento, attività commerciali, complessi immobiliari, immobili commerciali e residenziali, attrezzature terrestri, immateriali e altre attività;
• richiesta preliminare gratuita per il valore stimato di qualsiasi attività;
• analisi della liquidità e del periodo di esposizione stimato;
• analisi del mercato immobiliare a cui appartiene l'oggetto stimato.

La valutazione della proprietà per un impegno di una banca è un modo per scoprirlo prezzo attuale Proprietà dei mutui, oltre a calcolare il rapporto ottimale del credito e della garanzia fornito. Molti mutuatari sono interessati, è la valutazione del tema del pegno? Rispondendo a questa domanda, vale la pena notare che nessun istituto bancario rilascerà un prestito senza avere informazioni sul prezzo obiettivo del settore immobiliare collaterale. Anche la stima della garanzia è obbligatoria in caso di controversie tra i partecipanti della transazione di credito.

Caratteristiche della valutazione della proprietà di garanzia

La valutazione degli impegni durante il prestito ha alcune caratteristiche che sono determinate dal fatto che due parti sono interessate alla stima:

• mutuatario;
• creditore bancario.

Con questo istituto bancario, è necessario ottenere informazioni oggettive sul valore delle attività che garantiscano le garanzie del rimborso del prestito, nonché determinare il livello di possibili rischi. Nell'interesse del consumo di credito - ottenendo la massima quantità di fondi di credito per garantire la tua proprietà.

Allo stesso tempo, la valutazione della proprietà ai fini del pegno è costituita da un esperto indipendente al fine di proteggere gli interessi immobiliari di entrambe le parti e garantire la trasparenza della transazione di credito.

Valutazione della procedura

La valutazione del valore ai fini del pegno, di norma, viene effettuata in conformità con il seguente algoritmo:

1. Esiste un coordinamento dei dettagli del contratto con il mutuatario e il rappresentante autorizzato della Banca.
   • L'oggetto stimato è determinato.
   • La presenza di diritti e ingombri esistenti è stabilita.
   • Vengono indicati approcci e metodi per valutare l'impegno.
   • Indica ipotesi e restrizioni.
   • La durata della procedura di valutazione e la quantità di informazioni sull'oggetto che si desidera ricevere sono impostate.
2. Raccolta e analisi delle informazioni ricevute.
   Specialista di valutazione dellaurea indipendente o un team esperto di perito svolge:
   • ispezione della proprietà;
   • raccogliere la documentazione necessaria;
   • analisi della situazione del mercato;
   • definizione fattori chiaveinfluire sul valore dell'oggetto stimato;
   • elaborazione dei dati ricevuti.
   Quando esaminano immobili, incoerenze del layout (o altre caratteristiche) di informazioni visualizzate in passaporto tecnico o in documenti che confermano il diritto di proprietà. In caso di identificazione di tali discrepanze, è necessario effettuare modifiche appropriate alla documentazione.
3. Le attività sono valutate ai fini della garanzia, nel processo di cui il mercato, la liquidazione o altri costi sono stabiliti in conformità con la metodologia specificata nella prima fase.
4. Il confronto dei risultati ottenuti con tecniche diverse si verifica.
5. Il parere esperto (relazione) è preparato, che mostra il valore di mercato della valutazione del PLYGE.
6. La relazione è fornita alle parti del contratto.

Valutazione dei metodi

La procedura per valutare il deposito può includere l'uso di una varietà di tecniche stimate utilizzate nel quadro dei tre approcci:

1. Costo. Il calcolo del costo del bene è effettuato analizzando i costi necessari per creare o ripristinare le caratteristiche e la funzionalità dell'oggetto.
   Allo stesso tempo, possono essere applicati vari metodi per calcolare il costo:
   • unità comparativa;
   • esame quantitativo;
   • guasti sui componenti;
   • definizione del costo stimato.
2. Comparativo. La valutazione della proprietà di Pledge (immobiliare) è effettuata sulla base di informazioni sui prezzi di mercato per oggetti identici o simili. Allo stesso tempo, informazioni su proposte effettive Sul mercato, così come le transazioni perfette di recente.
3. Redditizio. Il costo è calcolato sulla base dei metodi che prevedono il livello di reddito dalla proprietà dell'oggetto in futuro.
   L'utilizzo di questo metodo è consigliabile se sono seguite le seguenti condizioni:
   • l'oggetto stimato genera reddito;
   • È possibile garantire una previsione affidabile della redditività futura.
   L'esperto del perito discute tutte le possibili opzioni di profitto:
   • sfruttamento;
   • consegna in locazione breve oa lungo termine;
   • rivendita.

Vale la pena notare che i metodi più appropriati sono determinati dall'esperto del valutatore in base alle specifiche di una situazione particolare. Tuttavia, è possibile effettuare gli approcci sopra riportati

Valutazione per lo scopo del pegno

Valutazione per lo scopo del pegno - Questa è una procedura per determinare il valore effettivo di mercato della proprietà collaterale, il che consente di determinare la fiera e la disposizione di entrambe le parti il \u200b\u200brapporto del valore del pegno e del valore del prestito. Viene inoltre svolto per risolvere i disaccordi tra le parti della transazione, che appaiono quando si effettua il recupero della proprietà ipotecata.

La società "Active Business Consultation" offre qualitativamente valutazione per lo scopo di impegno, in conformità con internazionale e standard russi, Regolamento per la registrazione del rapporto e conduzione dell'esame.

Cosa intendiamo per cauzione

Pledge è il modo più efficace per garantire l'adempimento degli obblighi, poiché se è presentato, il creditore non dipende più dallo stato finanziario del debitore o dal garante. Ciò consente di migliorare davvero i tuoi obblighi al creditore a causa della proprietà, che è il tema del pegno.

Il prestatore, secondo un impegno protetto, in caso di debitore di tali obblighi, ha il diritto di soddisfare le sue esigenze dal valore del PLYGE del PLYGE, principalmente ad altri creditori del Pledder, ad eccezione del convulsioni regolate dalla legge. Affinché il deposito sia un obbligo veramente efficace da fornire, è necessario tenere conto dei seguenti punti:

L'inservimento deve essere il proprietario del soggetto pilable o avere il diritto di gestione economica. Potenziale mutuatario Deve fornire la sua conferma del documentario creditore dei diritti alle seguenti proprietà - a tali documenti includono: un contratto, sulla base del quale è stata acquisita la proprietà posata, insieme alla prova del trasferimento dei diritti di proprietà (fattura, atto di accettazione) , così come il certificato di registrazione. In pratica, una situazione spesso sorge molto spesso quando l'inserimento non ha alcun accordo per l'acquisizione della proprietà, a causa della perdita degli anni. In tali casi, secondo la normativa vigente della Federazione russa, che il cittadino o entitàChe possiede coscienziosamente il settore immobiliare per 15 anni o altre proprietà per 5 anni, ma non è il suo proprietario, acquisisce automaticamente il diritto di questa proprietà.
I diritti di noleggio del noleggio possono anche essere il diritto di affittare, o altri diritti per la proprietà di qualcun altro - ma in questo caso, il consenso scritto del proprietario o della persona che ha una tale proprietà è necessaria.

Il soggetto del pegno può essere qualsiasi proprietà, comprese le cose e i diritti di proprietà, ad eccezione della proprietà che è stata ritirata dal fatturato, nonché tali requisiti associati alla personalità del prestatore (alimenti, danni alla salute e Altri diritti, che è vietato la legge). C'è anche un elenco di tipi di proprietà che non possono essere recuperati - e, di conseguenza, non possono essere un impegno. Lista completa Tale proprietà è riportata all'articolo 446 del codice procedura civile della Federazione Russa.

Il deposito inizia ad agire quando si entra in vigore il contratto, e sulla base delle circostanze elencate in esso, in conformità con la legge, per fornire obblighi al creditore, la proprietà è riconosciuta come impegnata. Allo stesso tempo, il deposito può anche essere trasmesso - questo è permesso se non è negata da un contratto con il prestatore. La violazione di questo requisito comporta il riconoscimento del successivo impegno non valido.

La conclusione dell'accordo di impegno dovrebbe essere effettuata per iscritto, che è redatto sotto forma di un singolo documento, nonché nel caso di scambio tra le persone impegnate con l'aiuto di un postale, telefono, elettronico o altro Connessione che consente di stabilire che il documento è stato inviato da una delle parti nell'ambito del contratto.

Quale immobile è soggetto a un impegno?

La Banca presenta requisiti abbastanza semplici per il pegno: costo, liquidità. Questi indicatori sono strettamente interrelati, ad esempio, il valore di mercato spesso riduce la liquidità e la liquidazione, al contrario, aumenta. Ecco perché la Banca è principalmente interessata all'ultimo tipo di valore, poiché se il prestito non viene restituito, l'oggetto del pilastro è alienato ad un prezzo del 10-30% inferiore al valore di mercato. Per l'assicurazione contro tali rischi, le banche prendono il deposito, il cui valore di mercato è superiore al 30% superiore rispetto alla quantità di finanziamenti.

Il prestito garantito è molto più semplice se i diritti sono rilasciati correttamente e non vi sono rivendicazioni giudiziarie per l'oggetto di impegno. La liquidità della proprietà è anche la liquidità della proprietà - più probabilità per ottenere una decisione positiva se l'oggetto è redditizio e la dimensione di questi profitti è stimata e documentata nel rapporto di esame indipendente. Ma si dovrebbe tenere presente che gli oggetti immobiliari commerciali possono essere un oggetto di deposito solo se la Società li assegna di tutti i beni dell'azienda in un oggetto indipendente dell'accordo di impegno. Gli oggetti riconosciuti come emergenza e non passano la registrazione dello stato e l'inventario non sono accettati come garanzie.

Valutazione per lo scopo del pegno Immobili commerciali nella società "Consultazione aziendale attiva" mirano principalmente a soddisfare gli interessi della Banca - e i creditori sono principalmente interessati alla disponibilità di informazioni su transazioni realmente concluse. È qui che non solo la grandezza della transazione e il numero di locali affittati o acquistati sono indicati, ma anche altri fattori - i termini della transazione, il livello di redditività, caratteristiche tecniche. Le banche hanno bisogno di una chiara sostanzialità della redditività per quanto riguarda l'oggetto stimato, ma se stiamo parlando di un oggetto appena eretto, stime stimate dei costi di costruzione.

Ciò che comprendiamo sotto una valutazione per lo scopo di pegno

Valutazione per lo scopo del pegno Succede con la partecipazione di tre lati: la banca, il mutuatario e gli esperti indipendenti della società "Consultazione aziendale attiva". Lo scopo dei nostri specialisti nel processo di prestito è quello di proteggere gli interessi commerciali dei partecipanti e la creazione di condizioni più trasparenti per la fornitura di servizi di prestito.

Offriamo servizi stime per lo scopo del pegno banche di credito e mutuatari (sia legali che individui), lavorando sia con i beni dell'impresa che in relazione al diritto a attività immateriali. Va notato che l'indicazione del costo esatto è una parte obbligatoria della fornitura di un prestito sulla sicurezza della proprietà - questo è previsto in Codice civile Della Federazione Russa, vale a dire nell'articolo 339.

Valutazione per lo scopo del pegno può essere effettuato da diversi approcci:

Approccio comparativo;

Approccio redditizio;

Approccio dei costi.

Azienda di consultazione aziendale attiva valutazione per gli scopi di impegno Utilizza un approccio integrato, ha assunto uno studio completo dell'oggetto, le sue caratteristiche e costi.

Durante la conduzione stime per lo scopo del pegno Viene eseguita un'analisi dettagliata dell'oggetto, tutti sono rilevati metodi possibili sfruttamento efficiente del tema del pegno. Uno studio approfondito è anche soggetto anche a proprietà che viene trasmesso garantito da un complesso di proprietà non singole, che è in grado di realizzare un profitto - ma solo parzialmente, ma allo stesso tempo preservare l'indipendenza. Nel processo stime per lo scopo del pegno Gli specialisti della società "Attività di consultazione aziendale" determinano la possibilità della realizzazione elementare della proprietà collaterale, vi sono opzioni per un declino graduale del valore del soggetto di impegno, che è solo un collegamento di una singola catena di produzione, nel evento di una rottura del bersaglio.

Criterio di base stime per lo scopo del pegno è l'affidabilità dell'assetto che implementa il progetto. Inoltre, il proprietario è desiderabile mostrare le loro "intenzioni positive" e confermare il movimento dei flussi finanziari verso la banca.

Per le istituzioni bancarie è un vantaggio enorme quando il cliente fornisce loro la necessaria comprensione del business, e a causa del quale il profitto viene estratto. Dopotutto, anche nonostante il deposito, il creditore chiederà di presentare documenti finanziari, informazioni sul numero di clienti e fornitori di partner, per confermare la stabilità dei flussi finanziari. La nostra azienda "Consultazione aziendale attiva" aiuterà in questo mutuatario, che svilupperà una relazione in conformità con tutte le preferenze e gli interessi della Banca dei creditori - dopotutto, se vede che il business del cliente è stabile, anche durante i fallimenti nelle attività e In ritardo per un piccolo periodo di pagamento dei pagamenti, il mutuatario calcola necessariamente i suoi obblighi di prestito.

Anche pertinente valutazione per lo scopo del pegno E con prestito ipotecario. È obbligatorio per l'attuazione della procedura al fine di risolvere possibili controversie ed è regolata nell'articolo 8 della legge federale "sulle attività di valutazione nella Federazione Russa". Pertanto, sul solito studio dei requisiti legislativi moderni, si può concludere che indipendente valutazione per lo scopo del pegno È resistente ed equo per entrambi i lati in base alla base di ulteriore successo e collaborazione.

Risultati della valutazione ai fini del pegno

Di conseguenza stime per lo scopo del pegno Un rapporto è redatto in cui saranno indicate le risposte alle seguenti domande:

Qual è il valore reale del mercato del potenziale impegno?

Qual è la durata del periodo di marketing? E quanto questo fattore influisce sul costo del Pledget?

È possibile implementare l'elementare della proprietà collaterale? E qual è il grado di riduzione del costo quando i collegamenti target nei complessi immobiliari?

Il rapporto presentato anche contiene informazioni complete Circa il tema della garanzia - a seconda che sia una proprietà privata o un'attività commerciale, la principale enfasi viene effettuata su:

Il grado di liquidità del tema del pegno e delle possibili scadenze per la sua attuazione;

Valore flussi di cassa mutuatario, la stabilità della sua attività e la quantità di reddito;

Prospettive di sviluppo.

La società "Active Business Consultation" è un professionista valutazione per lo scopo del pegno Usando tutte le funzionalità per il miglior permesso dei tuoi problemi.

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