Analisi dell'opzione dell'uso migliore ed efficiente dell'oggetto. Analisi dell'uso migliore ed efficiente dell'oggetto della valutazione delle opzioni più efficienti

Problemi per la discussione

1. Qual è la connessione tra innovazioni e investimenti?
2. Qual è il ruolo dell'innovazione nello sviluppo dell'impresa?
3. Cosa include un ciclo di innovazione completo?
4. Cosa hai conosciuto forme e fasi allenamento tecnico produzione?
5. Quali criteri sono valutati i progetti di investimento?

Discussioni per report e abstract

1. I componenti e le direzioni principali dell'innovazione.
2. Standard che disciplinano il processo di preparazione tecnica della produzione.
3. Miglioramento dell'efficienza economica della qualità del prodotto industriale.
4. L'efficacia dei progetti di investimento nel settore bancario.
5. Fattori di incertezza e rischio nel valutare l'efficacia del progetto.

Compiti per lo sviluppo del calcolo dell'efficienza economica da parte di diversi metodi

L'efficienza economica degli investimenti dei capitali è il risultato dell'introduzione di un evento appropriato, che può essere espresso salvando dalla riduzione del costo dei prodotti, della crescita o dell'aumento del profitto, dell'aumento del reddito nazionale.

Esistono un'efficienza economica assoluta e comparativa degli investimenti dei capitali, che sono calcolati in modi diversi.

Attività 1.

Formulazione del problema:

Gli investimenti dei capitali per unità di prodotti sono 80 rubli e il costo dell'unità di prodotti - 160 rubli. La società ha installato un prezzo all'ingrosso di 200 rubli. Produzione annuale della produzione 100.000 unità. Il livello di redditività dell'impresa è 0,2. Determinare l'efficienza economica complessiva degli investimenti del capitale per la costruzione di un nuovo workshop.

Tecnologia della soluzione di attività:

Questa attività può essere risolta da due metodi.

Il primo metodo si basa sul calcolo del rapporto di redditività come relazione di profitti dalle vendite agli investimenti dei capitali:

(1)

dove R. R. – coefficiente di redditività;

Per -investimenti di capitale per la costruzione;

Eccetera -profitto dalle vendite.

Con il fatto che la produzione annuale di produzione è di 100.000 unità, gli investimenti dei capitali in questo compito saranno uguali:

K \u003d 80 * 100 000 \u003d 8.000 mila rubli.

Per determinare il profitto dalle vendite, è necessario indirizzare dalle entrate dalla vendita del costo del volume annuale dei prodotti. Le entrate da vendite saranno calcolate come prodotto di questo volume sul prezzo all'ingrosso dell'impresa: Võr r. \u003d 200 * 100 000 \u003d 20.000 mila rubli.

Il costo del volume annuale di prodotti in questo compito sarà: s. \u003d 160 * 100 000 \u003d 16.000 mila rubli.

Pertanto, il profitto dalle vendite sarà uguale

P p \u003d 20 000 - 160 * 100 \u003d 4.000 mila rubli.

Usiamo la formula (1) per calcolare il coefficiente di redditività

Dal momento che il valore ottenuto ( R r. \u003d 0.5) Più regolatori (r n \u003d 0,2) - Il progetto è riconosciuto efficace.

Il secondo metodo è costruito sulla valutazione del rapporto tra i profitti dalla vendita di un'unità di prodotti e il volume degli investimenti del capitale per unità di prodotti:

Il coefficiente di efficienza stimato ha anche rivelato più normativo, quindi, il progetto è efficace.

Risposta : l'efficacia degli investimenti dei capitali per la costruzione di un nuovo workshop può essere ottenuto con un coefficiente calcolato pari a 0,5.

Attività 2.

Formulazione del problema:

Il costo stimato di costruire una nuova impresa industriale è di 45 milioni di rubli. Gli investimenti dei capitali sulla creazione del capitale circolante sono pari a 15 milioni di rubli. Profitto dalle vendite prodotti finiti uguale a 120 milioni di rubli. È noto che la redditività stimata di almeno 0,25. Determinare l'efficienza economica degli investimenti del capitale sulla costruzione di una nuova impresa industriale.

Tecnologia della soluzione di attività:

L'efficacia di questo progetto è consigliabile valutare sulla base di confrontare il periodo di rimborso calcolato con il regolamento. Se il periodo di rimborso stimato non supera la normativa, il progetto è riconosciuto efficace.

Il periodo di rimborso stimato è definito come il rapporto tra la necessità di investimenti in conto capitale ai profitti dalla vendita dei prodotti finiti:

Moneta ( R r.\u003d 2) più regolatori ( R n.\u003d 0,25), Pertanto, il progetto è riconosciuto efficace.

Risposta : Il periodo di rimborso stimato non supera la normativa, quindi il progetto è efficace.

Compiti per determinare la forma di realizzazione più efficiente degli investimenti del capitale

La forma di realizzazione più efficiente degli investimenti dei capitali è stabilita sulla base dell'efficienza comparativa e se ci sono un gran numero di opzioni, al minimo dei costi.

Attività 1.

Formulazione del problema:

Ci sono tre possibili opzioni di investimento. Redditività normativa 0.3. I dati iniziali per queste opzioni sono indicati nella tabella. 1. Determinare l'opzione più efficiente.

Tecnologia della soluzione di attività:

Per determinare la forma di realizzazione più efficiente, utilizziamo la seguente formula per il calcolo dei costi:

Il minimo dei costi attuali fornisce la terza opzione, quindi è più efficace.

Risposta: Come mostrato i calcoli, la terza opzione con i costi attuali pari a 16,7 milioni di rubli erano più efficaci.

Attività 2.

Formulazione del problema:

Ci sono due possibili forme di realizzazione degli investimenti. Redditività normativa 0.2. I dati iniziali per queste opzioni sono indicati nella tabella. 1. Determinare l'opzione più efficiente.

Tecnologia della soluzione di attività:

Per prima cosa calcolezziamo l'investimento specifico e il costo dell'unità dei prodotti. Per fare ciò, assumeremo i valori cumulativi noti a noi al volume di produzione dei prodotti. I risultati del calcolo che portiamo al tavolo.

Confrontando i valori specifici dell'investimento e dei costi, definiamo investimenti e risparmi aggiuntivi per unità di prodotti.

Ulteriori investimenti per unità di prodotti:

KD \u003d 4 - 3 \u003d 1 sfregamento.

Salvataggio: E \u003d 2,5 - 2 \u003d 0,5 rubli.

Pertanto, il rimborso degli investimenti aggiuntivi sarà T r. = 1/0,5 = 2.

Coefficiente di efficienza stimato R. R. \u003d ½ \u003d 0,5. Questo valore è più regolatori, quindi arriviamo alla conclusione che la più economica è la seconda opzione.

Risposta: Il più economico è la seconda opzione.

Attività 3.

Formulazione del problema:

Ci sono due possibili forme di realizzazione degli investimenti. I costi per queste opzioni sono uguali, rispettivamente, 138 rubli / PC e 147 rubli / PC. E il volume di produzione annuale dei prodotti è di 20 mila PC. Costi specificati opzione di base Equal 150 rubli / pc. Calcolare l'annuale condizionale effetto economico Quando si implementa l'opzione ottimale.

Tecnologia della soluzione di attività:

Prima di iniziare a calcolare l'effetto economico annuale condizionale, scegli l'opzione che è ottimale. Se si procede dal criterio per ridurre al minimo i costi, il primo è ottimale in questa attività. Ora calcoliamo l'effetto economico annuale condizionale E. Secondo la formula:

(5)

dove S baz. - i costi attuali dell'opzione base, rubli;

S PR 1. - i costi presentati della versione ottimale, rubli;

Q. 1

Usando questa formula, otteniamo che l'effetto economico annuale condizionato è uguale E \u003d (150 - 138) 20000 \u003d 240 mila rubli.

Risposta: L'effetto economico annuale nell'attuazione dell'opzione ottimale sarà 240 mila rubli.

Attività 4.

Formulazione del problema:

Esistono due possibili forme di realizzazione di investimenti, il primo dei quali è ottimale. Il costo della produzione nella prima forma di realizzazione è di 105 rubli / pz., E sul secondo - 118 rubli / pz. Produzione annuale della produzione - 20 mila PC. Il prodotto del prezzo è di 250 rubli / pc. Calcola il tasso di profitto annuale durante l'implementazione dell'opzione ottimale.

Tecnologia della soluzione di attività:

Utile annuale sull'opzione ottimale per determinare la formula:

(6)

dove P. - Utile annuale sull'opzione ottimale, strofinare.;

C. - Prezzo del prodotto, RUB. / PC.;

s. vendita all'ingrosso - Costo dei prodotti per l'opzione ottimale, strofinare. / PC;

Q. 1 - Produzione sull'opzione ottimale, PCS.

Quindi, il volume di profitto annuale è ottimale

Risposta: annualela quantità di profitto sulla versione ottimale saranno 1.900 mila rubli.

Compiti per la padronanza dei metodi per valutare l'efficacia del progetto di investimento

Nel valutare l'efficacia del progetto di investimento, tali indicatori come il reddito lordo e netto sono utilizzati come criteri, l'effetto economico dell'anno, il reddito scontato, l'effetto integrale (CDD), l'indice di ritorno e il periodo di rimborso degli investimenti.

Attività 1.

Formulazione del problema:

Considerando progetto di investimentoIl volume degli investimenti in cui nel primo anno avrà 5 milioni di rubli, nel secondo - 1,5 milioni di rubli. Determinare la quantità totale di investimenti del capitale senza attualizzazione e tenendo conto del reticolo al tasso di sconto 0.3.

Tecnologia della soluzione di attività:

La quantità totale di investimento senza scendere è calcolata semplicemente riassumendo i fondi di investimento:

K \u003d 5 + 1,5 \u003d 6,5 milioni di rubli.

L'importo totale dell'investimento capitale tenendo conto dello sconto:

(7)

dove PER T. - Investimenti del capitale nell'anno T, strofinare.

E. - Tasso di sconto.

Sostituzione nella formula conosciuta dai termini dei dati, otteniamo:

Risposta: la quantità totale di investimento senza attualizzazione sarà di 6,5 milioni di rubli e per quanto riguarda l'attualizzazione - 4,7 milioni di rubli.

Attività 2.

Formulazione del problema:

L'utile netto dell'impresa, secondo i calcoli, sarà: nel primo anno 800 mila rubli, nella seconda - 2100 mila rubli, nel terzo e quarto - 3.500 mila rubli. Determinare l'effetto per anno di calcolo se il deprezzamento del primo anno è pari a 300, e in tutto il successivo - 400.

Tecnologia della soluzione di attività:

L'effetto del calcolo dell'anno può essere determinato avendo suscitato un profitto netto e ammortamenti. Per comodità, riduciamo i risultati del calcolo sotto forma di una tabella.

Anno	Effetto, mille rubli.
	800 + 300 = 1100
	2100 + 400 = 2500
	3500 + 400 = 3900
	3500 + 400 = 3900

Risposta: l'effetto dell'anno di calcolo è di 1100 mila rubli. Nel primo anno, 2500 mila rubli. - Nel secondo e 3900 mila rubli. - nel terzo e quarto.

Attività 3.

Formulazione del problema:

Tecnologia della soluzione di attività:

Il reddito scontato è la somma degli effetti ridotti. Calcola i seguenti effetti della formula (8):

Anno	E t, mille rubli.	E p, mille rubli.

Risposta: il reddito scontato in generale sarà di 5.466 mila rubli.

Attività 4.

Formulazione del problema:

Secondo i risultati dei calcoli, il reddito ridotto sarà di 5.466 mila rubli. Calcola l'effetto integrale (CDD), se la quantità totale di investimento, tenendo conto dello sconto, è 4,7 milioni di rubli.

Tecnologia della soluzione di attività:

L'effetto integrale o il reddito di sconto puro (CDD), è calcolato come differenza tra il reddito (scontato) e il capitale totale degli investimenti, progettato per essere scontato: Chadd \u003d 5466 - 4700 \u003d 766 mila rubli.

Il risultato ottenuto è positivo, significa che il progetto in esame è efficace ed è possibile considerare la sua adozione.

Risposta: l'effetto integrale sarà 766 mila rubli.

Attività 5.

Formulazione del problema:

Secondo i risultati dei calcoli, il reddito ridotto sarà di 5.466 mila rubli. Calcola l'indice della redditività, se la quantità totale di investimento, tenendo conto dello sconto, è di 4,7 milioni di rubli.

Tecnologia della soluzione di attività:

L'indice di redditività è calcolato come rapporto del reddito (scontato) per la quantità totale di investimento, calcolata con lo sconto:

Valore valore indice 1,16 suggerisce che il progetto sia economicamente efficace, dal momento che il criterio principale sembra ID\u003e 1..

Risposta: il calcolo dell'indice di rendimento ha dimostrato che il progetto è conveniente.

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1. Introduzione

2. Determinazione dell'uso più efficiente del settore immobiliare

2.1. Criteri per l'analisi dell'uso più efficiente del settore immobiliare

2.1.1 Amissibilità legale

2.1.2 Fattibilità fisica

2.1.3 Security finanziaria

2.1.4 Massima produttività

2.2. Le principali tecniche nel miglior uso del settore immobiliare

3. Metodi per valutare l'uso più efficiente del settore immobiliare

4. Tipi non standard e direzioni dell'uso più efficiente del settore immobiliare

4.1. Usi separati

4.2. Tipi di utilizzo intermedi

4.3. Usi legalmente contraddittori.

4.4. Tipi di utilizzo non correlati al più efficiente

4.5. Usi multidisciplinari

4.6. Usi per uso speciale

4.7. Usi speculativi

4.8. Area in eccesso e in eccesso

5. conclusione

Elenco di letteratura usata

1. Introduzione

Considerandomi l'argomento è decisamente molto rilevante nel contesto delle moderne relazioni del mercato. La necessità di analizzare l'uso migliore e più efficiente del settore immobiliare è dovuto al desiderio pienamente compreso dello sviluppatore di ottenere il massimo ritorno sull'investimento dal progetto. Tuttavia, se di fronte ai mercati immobiliari sviluppati, questo desiderio è attuato in uno studio completo e completo, per l'attuazione di cui, di norma, è coinvolta una società di consulenza di terze parti, qui opzione ottimale uso di uno o di un altro oggetto immobiliare Fino a poco tempo fa, è stato spesso accettato sulla base della sola analisi della superficie del mercato, che nella maggior parte dei casi ha dato lo stesso risultato - alloggio.

Vale la pena notare che l'aumento della domanda dei servizi per l'analisi del miglior utilizzo nel mercato interno, anche a causa della penetrazione capitale straniero sia sotto forma di investimento che fondi di creditoI vettori di cui una delle condizioni obbligatorie per la fornitura di finanziamenti ha presentato una relazione di una società indipendente che definisce il miglior utilizzo dell'oggetto e, di conseguenza, confermando le risorse di investimento di investimento di investimento più efficaci.

Il principio dell'uso migliore ed efficiente dell'oggetto immobiliare è la sintesi dei principi di tutti e tre gruppi discussi sopra. Permette al perito di identificare l'opzione migliore e più redditizia da un possibile uso dell'oggetto immobiliare ed è utilizzarlo per la valutazione. Questo principio prevede una valutazione del trama del terreno, come se fosse libero (cioè, quando si valuta la struttura, è principalmente la più grande redditività. terreno, quindi sulla redditività dell'intero oggetto immobiliare). Allo stesso tempo, solo le opzioni per l'utilizzo di strutture immobiliari prese in considerazione, che:
- prima, rispettare le norme legali;

In secondo luogo, l'attuazione del quale è possibile fisicamente;

In terzo luogo, fattibile finanziariamente;

In quarto luogo, fornire il costo più alto della proprietà (efficienza economica).

Seleziona l'opzione Usa in cui l'oggetto può essere copiato il più grande prezzo. Se il sito è esente da edifici, quindi sulla base dell'uso più efficiente del terreno del terreno, il perito determina quale oggetto dovrebbe essere costruito. Se la struttura sul sito è disponibile, il perito determina se il valore del sito è quello di aumentare il valore di questa struttura o ridurre il costo della demolizione di questa struttura con la versione selezionata del terreno.

Il "Principio dell'uso migliore ed efficiente" è un modello concettuale per analizzare vari fattori che influenzano il valore dell'oggetto immobiliare. Questo modello considera fattori importanti del fisico, legale, sociale e carattere economicoche influenzano il costo del settore immobiliare, cioè. È un legame tra tutti i principi stimati.

Lo scopo del mio abstract è considerare le basi per determinare l'uso più efficiente degli oggetti immobiliari. Di fronte a me, il compito è scoprire quali metodi è fatto per scegliere il miglior utilizzo dell'oggetto, che le analisi sono prodotte per questo scopo.

L'abstract è esposto su 27 fogli di testo scritto dalla macchina, incluso un elenco di riferimenti utilizzati da 6 fonti.

2. Determinazione dell'uso più efficiente del settore immobiliare

Poiché le attività di valutazione implica la definizione di valore di mercato, l'analisi dell'uso più efficiente rivela il tipo di utilizzo più redditizio e competitivo della proprietà.

Tutti i tipi di transazioni con proprietà in base al valore di mercato richiedono una valutazione adeguata e un'attenta analisi. comportamento economico Investitori e altri partecipanti al mercato. Influenza comportamento del mercato L'adozione di soluzioni finanziarie di individui, società, autorità dettano il concetto dell'uso più efficiente del settore immobiliare. I fattori di mercato determinano valore di mercatoPertanto, i requisiti delle forze di mercato agli oggetti immobiliari sono di grande importanza per determinare il tipo di utilizzo più efficace.

Il valore di qualsiasi oggetto immobiliare è il costo del terreno del terreno. Gli edifici e le strutture situati possono essere cambiati, ma le principali caratteristiche del sito rimangono lo stesso. Allo stesso tempo, il reddito di una particolare area dipende dall'efficienza del suo uso. Investitore, scegliendo un trama di terra su un mercato specifico, comprende che la differenza nel costo di vari siti è spiegata dalle loro caratteristiche di alta qualità.

L'analisi dell'uso più efficiente dell'oggetto immobiliare comporta la conduzione di uno studio dettagliato della situazione del mercato, le caratteristiche dell'oggetto stimato, identificando le opzioni insomanguali, congiuntamente con i parametri dell'oggetto stimato, il calcolo della resa di ogni opzione e stimare il costo del settore immobiliare con ogni opzione di utilizzo. Pertanto, la conclusione finale sull'uso più efficiente dell'oggetto immobiliare è la possibilità di utilizzare un appezzamento di terreno gratuito o costruito, che è legalmente possibile ed è arredato in modo appropriato, implementare fisicamente, è garantito dall'appropriato risorse finanziarie E dà il valore massimo.

L'uso ottimale del terreno del terreno è determinato dai fattori concorrenti di un particolare mercato, che appartiene all'oggetto stimato della proprietà, e non è il risultato della speculazione soggettiva del proprietario, uno sviluppatore o un perito. Pertanto, l'analisi della scelta dell'uso più efficiente è, infatti, lo studio economico dei fattori di mercato sostanziali per l'oggetto stimato.

I fattori di mercato utilizzati per formulare la produzione dell'uso più efficiente del settore immobiliare sulla data di valutazione sono discussi nella matrice complessiva dei dati raccolti e analizzati per determinare il valore dell'oggetto. Di conseguenza, il tipo di utilizzo più efficace può essere qualificato come base per il quale si basa il valore di mercato.

Se la proprietà stimata comporta il successivo uso personale O il noleggio, la loro principale motivazione nel calcolo del costo sarà ridotta alla qualità dei consumatori dell'oggetto (reddito, prestigio e privacy, ecc.). Motivazione degli investimenti Oltre all'entità del reddito ricevuto e l'accumulazione del capitale tiene conto di tali argomenti come interruzioni fiscali, la fattibilità del progetto.

Tipicamente, l'analisi dell'uso più efficiente viene effettuata da diverse opzioni alternative e include le seguenti istruzioni:

Analisi di mercato

Analisi della realizzabilità dell'opzione

Analisi dell'uso più efficiente

Le aree di analisi elencate suggeriscono uno studio completo dei seguenti problemi:

L'analisi del mercato implica la determinazione della domanda di utilizzo, alternativa all'esistente, al fine di studiare la domanda e l'offerta, la capacità del mercato, le dinamiche delle tariffe di noleggio. Per ogni opzione.

Un'analisi della fattibilità prevede il calcolo dei componenti di base del costo: il flusso di reddito e tassi di capitalizzazione per determinare il costo, tenendo conto dei parametri variabili di ciascuna opzione legalmente ragionevole e fisicamente fattibile.

L'analisi dell'uso più efficiente della struttura implica lo sviluppo di un piano dettagliato per l'attuazione di ciascuna opzione con considerazione di specifici partecipanti al mercato, i tempi del progetto, fonti di finanziamento per selezionare l'opzione che garantisce la massima produttività dell'oggetto stimato.

2.1 Criteri per analizzare l'uso più efficiente

L'opzione dell'uso più efficiente del settore immobiliare stimato deve rispondere a quattro criteri - questo è:

Ammissibilità legale;

Fattibilità fisica;

Sicurezza finanziaria;

Massima produttività.

La sequenza di considerazione di questi criteri durante l'analisi di varie opzioni per l'utilizzo di immobili per selezionare il più efficiente di solito corrisponde a quanto sopra. Prima di tutto, la ricevibilità legale e la fattibilità fisica sono considerate, quindi viene valutata la sicurezza finanziaria e la massima produttività. Questa sequenza della procedura di analisi è dovuta al fatto che l'opzione di uso più efficiente, anche con la presenza di finanziamenti necessari, è imputitiva, se è legalmente vietata o la sua implementazione fisica è impossibile.

L'influenza del comportamento di mercato sull'adozione di decisioni finanziarie di individui, società, le autorità dettano il concetto dell'uso più efficiente del settore immobiliare. I fattori di mercato determinano il valore di mercato, pertanto i requisiti delle forze di mercato agli oggetti immobiliari sono di grande importanza per determinare il tipo di utilizzo più efficace. Analisi dell'uso più efficiente dell'oggetto del settore immobiliare presuppone che detenesse Uno studio dettagliato della situazione del mercato, le caratteristiche dell'oggetto stimato, identificando le strutture della domanda dal mercato, compatibili con i parametri dell'oggetto stimato, il calcolo della resa di ciascuna opzione e stima il costo del settore immobiliare ogni volta usando la proprietà. Pertanto, la conclusione finale sull'uso più efficiente può essere effettuata solo dopo aver calcolato il costo.

L'uso migliore e più efficace dell'oggetto immobiliare rappresenta l'uso di un'area libera o costruita della Terra, che è legalmente possibile ed è decorata in modo appropriato, attuatore fisicamente, assicurato dalle risorse finanziarie pertinenti e dà il massimo il massimo valore. L'uso ottimale del terreno del terreno è determinato dai fattori concorrenti di un particolare mercato, che appartiene all'oggetto stimato della proprietà, e non è il risultato della speculazione soggettiva del proprietario, uno sviluppatore o un perito. Pertanto, l'analisi e la scelta dell'uso più efficiente è, infatti, lo studio economico dei fattori di mercato sostanziali per l'oggetto stimato. I fattori di mercato utilizzati per formulare la produzione dell'uso più efficiente del settore immobiliare sulla data di valutazione sono discussi nella matrice complessiva dei dati raccolti e analizzati per determinare il valore dell'oggetto. Di conseguenza, il tipo di utilizzo più efficace può essere qualificato come base per il quale si basa il valore di mercato.

Tipicamente, l'analisi dell'uso più efficiente viene eseguita in diversi opzioni alternative e include le seguenti istruzioni: analisi del mercato; analisi della realizzabilità dell'opzione; Analisi dell'uso più efficiente. Le aree di analisi elencate suggeriscono uno studio completo. le seguenti domande: L'analisi del mercato prevede la determinazione della domanda di opzioni di utilizzo alternativa ad esistenti, al fine di studiare la domanda e la fornitura, la capacità di mercato, le tariffe di noleggio, ecc. Per ogni opzione. Un'analisi della fattibilità prevede il calcolo dei componenti di base del costo: il flusso di reddito e tassi di capitalizzazione per determinare il costo, tenendo conto dei parametri variabili di ciascuna opzione legalmente ragionevole e fisicamente fattibile. L'analisi dell'uso più efficiente riguarda lo sviluppo di un piano dettagliato per l'attuazione di ciascuna opzione con la considerazione di specifici partecipanti al mercato, i tempi del progetto, le fonti di finanziamento per selezionare l'opzione che garantisce la massima produttività dell'oggetto stimato .

Criteri per l'analisi dell'uso più efficiente: ammissibilità legale (Il perito ritiene restrizioni private, norme di zonizzazione, norme di costruzione e regole, regolamenti per la protezione degli edifici storici, nonché la legislazione ambientale che possono specifiche tipi di utilizzo potenziale. La scelta dell'uso più efficiente del settore immobiliare può influire sulla presenza di accordi di leasing a lungo termine); fattibilità fisica(Criteri fisici di fattibilità - dimensioni, forma, distretto, design, condizioni del suolo e strade di accesso al sito, nonché il rischio di disastri naturali (come inondazioni o terremoti) - influenzano il presunto uso della Terra); sicurezza finanziaria(Tutti i tipi di utilizzo che possono fornire reddito positivo sono considerati come soddisfatti in finanziariamente. Se il tipo di utilizzo non implica un reddito regolare di funzionamento, quindi durante l'analisi, tali opzioni che creano immobili sono selezionate a un costo uguale o superano il costo dell'edificio o la ricostruzione di un oggetto per questo nuovo tipo di utilizzo. Il perito deve confrontare i guadagni o le entrate dei capitali dall'uso del settore immobiliare con le spese di capitale sostenute. Se il reddito è inferiore alle spese o superali, solo leggermente, tale tipo di utilizzo è riconosciuto come impraticabile in termini finanziari); massima produttività(Questo è il valore più alto della trama del terreno come tale, indipendentemente dal fatto che sia gratis (in realtà o condizionatamente) o integrata. L'attuazione di questo criterio implica da parte di tutti i permessi legalmente consentiti, fisicamente implementati e fornendo un valore positivo delle opzioni di reddito Per scegliere il tipo di utilizzo che garantisce il massimo costo le basi del settore immobiliare - il terreno della terra. La massima produttività del terreno del terreno è determinata correlando l'ammontare del suo reddito dal tasso di capitalizzazione richiesto dal mercato per questo tipo di utilizzo) . Questa sequenza della procedura di analisi è dovuta al fatto che l'opzione di uso più efficiente, anche con la presenza di finanziamenti necessari, è imputitiva, se è legalmente vietata o la sua implementazione fisica è impossibile.

I periti vengono utilizzati durante l'analisi dei migliori immobili utilizzano due ricevimenti: L'uso più efficiente di una trama come irrisolto; L'uso più efficiente di una trama come edificata. I motivi principali per determinare il tipo più efficace di uso del suolo come unanox: Assegnazione nel valore del valore del valore di Solo la trama del terreno. Usando il metodo delle vendite comparabili per valutare la Terra Built-Up. Calcolo della perdita di valore dovuto all'obsolescenza esterna. Valutazione valore reale Terra come parte di un oggetto immobiliare, che non è ottimale per questo sito. L'analisi dell'uso più efficiente della trama integrata è fatta per due motivi: Identificazione del tipo di utilizzo della proprietà che fornisce il massimo reddito totale sul capitale investito. Rilevamento nel mercato degli oggetti immobiliari dello stesso scopo con un livello comparabile di efficienza di utilizzo.

In questo articolo, esamineremo le principali fasi delle vendite che porteranno la transazione a un completamento con successo. Quali sono necessarie le principali fasi delle vendite per effettuare una transazione, quale tecnica delle vendite è potenzialmente riuscita, e anche da cui le vendite devono rifiutare categoricamente, - leggere ulteriormente.

Passi delle vendite

Assegnare le seguenti principali fasi delle vendite del responsabile delle vendite competenti:

1. Preparazione per le vendite, atteggiamento psicologico;
2. Installazione di un contatto con l'acquirente;
3. Identificazione dei bisogni;
4. Presentazione delle merci;
5. Lavorare con obiezioni;
6. Completamento della vendita;
7. Diciamo addio agli acquirenti, fissando un'impressione piacevole, confermando la correttezza dell'acquisto.

Ogni fase del consulente professionale del venditore dalla tecnologia di vendita in 7 fasi è importante, contribuendo al conseguimento di un determinato risultato. Non è necessario che in ciascuna transazione la sequenza rigorosa di queste sette fasi. Il modo di vendita di ogni gestore è individuale, quindi è necessario lavorare con diverse opzioni per il dialogo e l'approccio, con la selezione delle opzioni più efficaci. Sebbene il lavoro dei venditori dei principianti sia distribuito al problema di trascurare l'identificazione delle esigenze o l'identificazione inadeguata dei bisogni. A causa di ciò, c'è una perdita importante dei clienti.

Stadio 1. Come prepararsi alle vendite

1. Cattura "Drive". È improbabile che le chiamate siano in grado di evidenziare l'umore e dare l'accusa di allegria. Ma qui è importante considerare un segreto efficace per un lavoro migliore. Ricorda solo la tua passione - cosa ti piace fare? Ogni persona ha i loro hobby, e ci sono importanti emozioni che sperimentano durante le tue classi preferite. Prova a ricordare questa condizione. Non ingannare il tuo corpo, ma stimola il cervello per un lavoro efficiente, nonostante le esperienze e lo stress.
2. Sintonizzati alla vittoria. C'è un principio simile qui - dare al corpo un certo "gancio", ricordando i tuoi progressi nelle vendite.
3. Sintonizzati in fallimento. In situazioni controverse e rischiose, quando la probabilità di fallimento è elevata, preparati a possibili fallimenti. In effetti, in questo caso, è possibile sbarazzarsi delle paure lontane e condurre con sicurezza più i loro negoziati.
4. Sintonizzati per collaborare. Quando comunichi con il nuovo cliente, non è necessario pensare al denaro. Perché iniziare i negoziati? Per aiutare il tuo cliente - e questa è la cosa principale!
5. Pianifica tutte le cose più importanti del mattino. Con il programma competente della routine del giorno, la mattina diventa il tempo di maggior successo per l'attacco, vendendo contatti e accordi, raggiungendo il risultato desiderato.
6. Sintonizzati a "Mangia un elefante in pezzi". È raro dalla prima chiamata o riunione per entrare in condizioni esclusive e sconti eccellenti. I primi incontri sono solitamente solo una fase preparatoria per la formazione di avvocato pertinente. Pertanto, mettiti veri obiettivi per ogni giorno.

Stage 2. Come stabilire il contatto con il cliente

Gli scienziati hanno dimostrato che le informazioni sono percepite da una persona in questo rapporto:

• 55% - Informazioni visive, via gesti e espressioni facciali;
• 38% - Informazioni Audionali, per intonazione del discorso;
• 7% - Dati verbali attraverso il significato delle parole.

Di conseguenza, non stiamo chiaramente percependo il 93% di tutte le informazioni. Pertanto, non la pronuncia di informazioni è estremamente importante, ma come lo facciamo.

Un'impressione positiva del cliente è formata dai seguenti fattori:

1. L'aspetto del manager. Esegui un'impressione di una persona di successo in modo che i partner vogliano collaborare con te.
2. Comportamento dei manieri. La fiducia e le maniere corrette consentiranno sottolineare la loro fiducia e la località di cooperazione.
3. Segni. Con gesti troppo ampi, l'interlocutore potrebbe avere la sensazione che tu abbellino le tue informazioni. Se rifiuti i gesti durante la comunicazione, sarai preso come persona insensibile e asciutta. Con una ripetizione costante dello stesso gesto, può iniziare a fastidioso.
4. Facce di famiglia. L'espressione malvagia del viso può sfidare qualsiasi bellezza. Ma il sorriso è in grado di trasformare anche persone brutte. Lo stress del viso può parlare dell'incertezza ed eccitazione dell'uomo. Cerca di lavorare con diverse espressioni facciali, prova a espressioni adeguate a seconda della situazione.
5. Visualizza. Quando si rimuove gli occhi della fonte, il sentimento potrebbe avere una sensazione come se fossi depresso, hai tormentato la sensazione di colpa. Molto male se gli occhi sono "correnti". Poiché questo testimonia la menzogna dell'uomo. Con un aspetto difficile puoi dominare, ma respinge. Un aspetto aperto consente di creare un'impressione favorevole e un posto per comunicare.
6. Votazione. È necessario controllare la velocità dell'incontro dell'avversario per adattarsi ad esso. La voce deve essere sicura e abbastanza forte.

Prendendo negoziati da forze speciali, politici e importanti imprenditori

I negoziati sono sempre una lotta. E qual è la cosa principale del duello? Non mostrare la debolezza, sii sicuro delle proprie forze e preparati in anticipo per qualsiasi svolta di eventi.

Come resistere alle manipolazioni dei clienti e gestire le persone se stesso, ha detto all'utilizia editoriale del direttore commerciale del famoso televisore e radio host Vladimir Soloviv.

Come legare una conversazione con il cliente

1. Greet Cliente. Qualsiasi contatto con il client dovrebbe essere avviato con il saluto. Prima del saluto orale, si dovrebbe incontrare la fonte con gli occhi e sorridere.
2. Chiedi il permesso di entrare. Quando si entra nell'ufficio al client, è necessario chiedere l'autorizzazione di entrare, ma è importante farlo con una voce sicura, senza incantare.
3. Immaginare. Molte aziende stabiliscono standard di servizio per i quali il manager deve presentare ai clienti. Un approccio giustificato quando la comunicazione con il cliente durerà almeno 10 minuti. Dovresti pronunciare un abbastanza chiaro e abbastanza forte. La presentazione dovrebbe essere abbastanza breve - non più di 2 frasi.
4. Ricorre lo scopo della tua visita. Il rappresentante delle vendite dovrebbe designare lo scopo della visita. Nel caso delle vendite al dettaglio, tale oggetto può essere saltato. Per formulare lo scopo della visita immediatamente in 1-2 frasi. Dovresti specificare nel tuo obiettivo e ciò che puoi essere interessato all'interlocutore.
5. Inizia il discorso "né" (piccolo talk). Diverse frasi del complimento sincero per il cliente e la sua azienda o l'ufficio.

Opinione esperto

È venuto all'incontro in jeans, e la conversazione non ha funzionato

Ilya Malikov,
direttore Generale di Samospas, Mosca; Candidato delle scienze tecniche

Quando ho appena iniziato un business nella mia giovinezza, ho avuto un incontro con un versatore di sicurezza in una grande università. Sono arrivato in un incontro in t-shirt e jeans, andò in ufficio e salutò. Ma l'incontro non è stato consegnato - il mio tipo è stato chiaramente sorpreso dal Vicettore, ha chiesto di aspettare fuori dalla porta. Si è scoperto che mi ha appena portato per il suo studente. Poi ho capito l'importanza di lavorare sull'immagine.
Ora ai dipendenti della mia azienda quando comunichi con i clienti è necessario seguire il codice di abbigliamento stabilito. Alla conclusione del contratto, lo specialista è in una seta seta, nonostante il calore. E per il personale del servizio di consegna offre uniformi speciali, valigie e macchina per marca.

Come installare il contatto con il client

1. Ascolta attentamente al cliente.
2. Riferimento ascoltato dal cliente nelle tue parole. Prova a realizzare le informazioni ricevute dal cliente toccandolo con le tue parole - in modo che capisca, percepisci il suo discorso.
3. Segna le emozioni dell'interlocutore. Nota per te stesso esperienze ed emozioni che si manifestano in parole, gesti e comportamenti.
4. Chiedi al cliente di specificare le loro parole. La posizione del cliente dovrebbe essere specificata, in particolare su questioni che esprimono le sue esigenze di base per risparmio, sicurezza e promozione dello stato sociale.

Stage 3. Come identificare le esigenze dei clienti

Lavorando in vendite, è molto importante poter porre domande all'interlocutore, e anche essere in grado di ascoltare attivamente al cliente e mantenere una conversazione.

Perché la capacità di porre domande importanti:

• previene le chiacchiere vuote;
• la capacità di evitare controversie;
• È possibile decomporre i pensieri del suo interlocutore "sugli scaffali";
• comprendere che il tuo cliente ha bisogno di ottenerlo;
• identificare i luoghi vulnerabili del tuo avversario, allo stesso tempo dandogli un senso del suo significato;
• la capacità di investire l'interlocutore l'idea necessaria, trasformandola nell'idea del cliente.

Ho inventato il modello per consigliare il cliente

Neil Rekhem.,

consulente d'affari

Spin-Sale sviluppato dalla nostra azienda coinvolge la consultazione dei clienti, con la comprensione situazione attuale E aiutando a risolvere il problema. Tuttavia, i consulenti spesso affrontano un errore caratteristico - molta attenzione è pagata alla loro domanda, ma non abbastanza per la risposta stessa. Ma il problema è contenuto in risposta. Invece di comprendere la risposta del suo interlocutore, il consulente dice "Ho avuto un'idea! Devi fare qualcosa e quello. "

Nel lavoro di molti consulenti non professionali, si propone di studiare gli sforzi di 10 specialisti insieme in cinque mesi. Ma il tempo per il cliente potrebbe non essere così importante, quanto risparmia.

L'errore principale dei professionisti delle vendite è che cercano di segnalare prima il prodotto proposto. Ma gli specialisti esperti non rispondono prima di comprendere l'essenza dei problemi del cliente.

Il secondo errore diffuso diventa per quanto riguarda il costo del prodotto come una chiave del successo. Dopotutto, anche con l'importanza del costo del servizio, spesso altri fattori più significativi per il cliente possono essere spesso identificati.

Stage 4. Presenta la nostra offerta

Al fine di tenere una presentazione, è necessario utilizzare il concetto della proprietà - i vantaggi - il vantaggio, dove:

1. Le proprietà sono caratteristiche di merci, le sue caratteristiche.
2. Vantaggi - questo è ciò che il tuo articolo è vantaggioso da altri prodotti simili o simili.
3. Il vantaggio è un vantaggio che il client riceve utilizzando il tuo prodotto. Sulla base della presentazione dovrebbe trarre vantaggio e vantaggi del tuo prodotto.

I vantaggi sono diversi:

1. Funzionali - Benefici diretti per il cliente attraverso l'uso di merci.
2. Emotivo - dipende dalle emozioni del cliente, che si verificano quando si utilizza il prodotto. Una condizione particolarmente importante per la vendita di beni cari e di marca;
3. Benefici psicologici - per un senso di un certo stato. In particolare, per la sensazione di mascolinità, fiducia in se stessi, ecc.;
4. Benefici sociali che determinano il luogo di una persona nella società. Compresa appartenenza a una sottocultura specifica o alla classe sociale.

Quando si lavora con i client di vendita al dettaglio, un certo numero di fattori seguenti è importante per l'acquirente:

1. Qualità del prodotto.
2. Costo della merce.
3. Affidabilità dell'azienda.
4. Se le merci sono come un mezzo per investire denaro.
5. Competitività dei beni.
6. Come l'uso della merce influenzerà la vanità e l'orgoglio del cliente.
7. Caratteristiche del designer di beni.
8. Per quanto l'uso di questo prodotto diventa un'abitudine.

Quando si lavora con un'azienda o un'organizzazione all'ingrosso, i seguenti fattori meritano attenzione:

1. La crescita del prestigio dell'organizzazione.
2. Società di profitto.
3. La prospettiva dello sviluppo della compagnia del cliente.
4. Bellissimo imballaggio del prodotto.

La ragione principale per l'acquisto di merci diventa più profitto rispetto a quando si tratta di un concorrente. Un tale beneficio per il cliente è sempre prioritario.

• Chiusura della transazione: 12 tecniche convincono il cliente per effettuare un acquisto

Stage 5. Stiamo lottando con le obiezioni dei clienti

In pratica, puoi sentire diversi tipi di obiezioni. Durante i negoziati, i clienti si oppongono a diversi motivi: per scendere dal gestore, ottenere uno sconto, knock out termini redditizi E così via. Il compito di Sailza non è quello di soccombere alla manipolazione e vendere il valore al cliente.

Metodi di lavoro con obiezioni a seconda del tipo di domanda

1. Obiezioni e domande prive di significato e insignificanti. In questo caso, le persone di solito cercano di mettere il venditore in un vicolo cieco, si afferma in parte a spese di esso. Puoi ignorare una domanda così stupida o posticipare la sua discussione per dopo.
2. Obiezioni senza speranza. Di solito si riferisce all'acquisto di prodotti simili o mancanza di denaro. In questo caso, non è necessario passare molto tempo sull'acquirente, specialmente se c'è una coda nel negozio.
3. Obiezioni con significato nascosto. In genere, questa categoria include la parte principale delle obiezioni, in particolare la frase sull'elevato costo delle merci. Ciò suggerisce che l'acquirente non ha realizzato tutti i vantaggi del prodotto.
4. Obiezioni sull'esperienza negativa di familiarità. È importante per l'acquirente capire quanto verifichi feedback dalle sue conoscenze. Se le recensioni sono davvero vere, devi pensare - come battere la mancanza identificata in modo che diventi vantaggio.
5. Obiezioni basate su stereotipi ed emozioni. Ogni persona è individuale e un elenco di possibili stereotipi può essere molto esteso. È difficile in ogni singola situazione per prevedere i possibili argomenti emotivi di una persona, mentre è quasi impossibile sbarazzarsi da uno stereotipo a lungo termine. In questo caso, il cliente dovrebbe fornire informazioni pubblicitarie o introduttive - e è possibile passare alla successiva.

Come preparare le risposte alle obiezioni

1. Indicare su carta tutte le obiezioni che sono state pronunciate dai tuoi acquirenti.
2. Tutte le obiezioni dovrebbero essere ulteriormente organizzate a seconda della frequenza della pronuncia da parte dei clienti.
3. Di fronte ad ogni obiezione, è necessario specificare la risposta a un'obiezione simile: specificare le parole che dicono all'acquirente.
4. Insegna alle tue risposte.
5. Ora ci sarà una risposta preparata a un'obiezione già familiare.

Stage 6. Come completare la vendita

È possibile stimolare il client per completare l'acquisto utilizzando i seguenti approcci:

1. Fai una domanda alternativa. Una domanda alternativa permetterà di comprendere le intenzioni del cliente, fornendolo il diritto di scegliere, contribuendo al processo decisionale discreto. Il cliente non ha la sensazione di imporre merci, sarà fiducioso in una decisione indipendente sull'acquisto di merci.
2. Creare un deficit artificiale dei beni o del tempo. Questa tecnica è efficace per le persone di età superiore ai 30 anni, che si incontrano ancora con i tempi di carenza. Questo esempio è adatto anche a persone con comportamento impulsivo. Il cliente capisce che la merce può presto finire - e devi avere ora tempo. È possibile ottenere un effetto simile a causa della diffusione di informazioni sulla vendita e sulla promozione, o dal rapido aumento dei prezzi.
3. Twisci la vendita ad una domanda (restringere la domanda). Riassumentiamo tutti gli aspetti dell'acquisto, che ha concordato, ricordiamo al cliente - ci sono già accordi tra voi su determinati problemi, dopo di che assegniamo l'unica domanda in cui è necessario concordare.
4. Offri il cliente "che si adatta" ai prodotti sotto di esso. Stiamo discutendo come il cliente utilizzerà il prodotto acquistato. È necessario parlare in questo modo, come se la decisione di acquisto fosse già accettata. Si presume di discutere tutti i benefici del cliente attraverso l'acquisto, inizia a sentire la merce.
5. Fai una piccola concessione, sconto, regalo. Questo metodo è applicato al notevole interesse dell'acquirente nel prodotto, molte questioni da parte sua, l'assenza di obiezioni, ma con il processo decisionale non è di fretta, pur non esprimendo dubbi espressivi e non va via.
6. Elenco dei vantaggi. Con la giusta identificazione dei bisogni e comprendendo importanti vantaggi per i clienti. In questo caso, ricorda all'acquirente tutti i benefici importanti per questo, discutendo con il suo parere in base a queste caratteristiche.

Anche i seguenti metodi di conclusione delle vendite saranno rilevanti:

1. Metodo di transazione diretto. Direttamente chiedi all'acquirente la questione della prontezza dell'acquisto o del posizionamento dell'ordine.
2. Metodo di transazione di iniziativa. Con un cliente, trascuriamo tutti i vantaggi rimuovendo tutte le obiezioni. Invia "Eccellente, sono contento che questo prodotto sia adatto a te. Andiamo alle formalità. "
3. Il metodo delle transazioni di prova. Questo metodo è adatto in qualsiasi fase delle vendite per stimolare il cliente a fare acquisti. Ad esempio, "a proposito, su quale data abbiamo pianificato la consegna?".
4. Il metodo di rimozione delle obiezioni (tecnica di tre "sì"). Questa tecnica è utilizzata in caso di dubbio il cliente e il suo desiderio di pensare. In questo caso, gli argomenti "per" la decisione di acquistare una decisione. "Dopo tutto, questa macchina prezzo adeguato? " - Sì. "È in condizioni eccellenti" - sì. "E il colore si adatta a te" - Sì. "Le caratteristiche dell'auto sono adatte per te" - Sì. Il nostro obiettivo è attirare le risposte più positive se possibile. Dopo una tale quantità, sì, il cliente sarà difficile da rifiutare. Se sarà responsabile per una delle domande negativamente, sarà necessario confermare il tuo rifiuto - il venditore avrà l'opportunità di indicare i loro argomenti.
5. Metodo di compilazione vuoto. Quando perfettamente ha lavorato con il cliente, ma continua a tacere, senza prendere la decisione, cercare di iniziare a compilare documenti sulla merce. Più oggetti si riempiono e più ottieni i dati dal cliente, più aumenta la sua disponibilità a collaborare. Ma non lavorare con i documenti con segnalazione rigorosa e il numero di forme per non rovinarli.

Stage 7. Come dire addio ai clienti

1. Venditori di comportamento. Non ci dovrebbe essere manifestazione di riluttanza per aiutare i clienti, nonostante il povero umore e la fatica.
2. Il comportamento dei cassieri. Quando si chiude l'ufficio, qualsiasi dipendente deve educare educatamente le persone in linea per non occuparlo. E allo stesso tempo scusa per l'inconveniente.
3. Non dovrebbe esserci chiusura del negozio per 10-15 minuti. Prima del programma di lavoro specificato nel programma.
4. L'amministratore deve rispondere rapidamente all'aspetto delle code.
5. Controllare l'intrusione del venditore quando comunichi con l'acquirente. Il cliente non dovrebbe avere la sensazione che non siano felici di comunicare con lui. I manager devono imparare a sorridere davanti ai loro saluti per rendere il loro tono più morbido.
6. I manager devono svegliare dalle conversazioni per telefono mentre l'acquirente è presente nella hall.
7. Lavorare, invitare i manager con un alto grado di sincerità e educazione.
8. Semplificare il processo di restituzione e condivisione delle merci. Dopotutto, quando ritornano le merci dal cliente un enorme stress, spesso aggravato dalla maleducazione del personale. Con un ritorno calmo e corretto, l'acquirente tornerà sicuramente.

Informazioni sugli esperti

Elena Ivanova, Direttore generale della catena di caffè e del tè "Coffeet", Mosca. Si è laureato presso l'Istituto di economia, finanza e funzionari della legge nella specialità "Avvocato". Durante i suoi studi, sono stati implementati diversi progetti commerciali: una rete di stazioni di servizio, una rete di saloni di fiori, un ristorante della cucina russa e georgiana. Ha esperienza di gestione aziendale dal 1989. Cofetut è un'azienda impegnata nella vendita all'ingrosso e al dettaglio di tè e caffè. La società è stata fondata nel 2002. Il numero di personale è di 20 persone. Sito ufficiale -www.kofetut.ru.

Ilya Malikov., Direttore generale di Samospas, Mosca; Candidato di scienze tecniche. Si è laureato a Mstu. ANNO DOMINI Bauman nella specialità "Economist-Manager", ha conseguito una laurea in candidato presso la St. Petersburg University of State Fire Services of the Emergens Ministero della Russia. Ha lavorato in compagnia "Vento" che commercia nell'attrezzatura da arrampicata è andata dal corriere al capitolo al dettaglio. Nel 2006 ha fondato il centro ignifugo "Samospas". Insegna al complesso educativo e scientifico di Mosca degli estintori del fuoco dell'Accademia di GPS Moe. LLC "Samospas". Campo di attività: produzione e vendita di mezzi di salvataggio persone in un incendio. Numero personale: 25. Fatturato annuo: 85 milioni di rubli.

Anton Shmatalyuk., Consulenza Direttore della società RDTEH, Mosca. CJSC "RDTEH". Campo di attività: Consulenza gestionale, Servizi di automazione. Numero del personale: 286. Principali clienti: Banca della Russia, VTB, Vimpuluso, Gazprom, Megafon, MTS, Holding di Sibur. Fatturato annuale: 2.029 md sfrega.

Neil Rekhem., consulente d'affari. Famoso esperto di vendita in B2B. Negli anni '70, ha ricevuto riconoscimento internazionale attraverso uno studio su larga scala dell'efficienza delle vendite, supportata da società transnazionali: per 12 anni, 30 specialisti hanno studiato 35 mila beni e servizi di vendita di successo in 23 paesi. Il bilancio del progetto ammontava a $ 30 milioni. Secondo i risultati della ricerca, Rekhem ha sviluppato una tecnica innovativa per le vendite efficienti, che descritte nel suo libro "Spin-Sale".

L'uso migliore e più efficiente (Ninei) della proprietà è il modo più probabile per azionarlo, che è fisicamente possibile, legalmente consentito, economicamente, soddisfatto da un punto di vista finanziario e che porta al valore massimo di questa proprietà.

Il settore immobiliare è una proprietà che non può essere utilizzata da sola, ma in diversi modi. Poiché ogni metodo di utilizzo dell'oggetto immobiliare corrisponde a una certa quantità del suo valore, quindi un metodo di utilizzo, chiamato il migliore e più efficace, è selezionato prima della valutazione.

La conclusione del miglior utilizzo riflette il parere del perito per quanto riguarda il miglior utilizzo della proprietà, in base all'analisi del mercato. Il concetto di "uso migliore e più efficiente" utilizzato in questo rapporto implica tale uso quello di tutti i ragionevoli possibili, fisicamente fattibili, i tipi di utilizzo finanziariamente accettabili, correttamente garantiti e legalmente accettabili hanno il suo risultato più alto possibile il valore corrente del Terra.

L'analisi dell'uso migliore e più efficiente viene eseguito controllando la conformità delle opzioni in esame ai seguenti criteri:

Risoluzione legislativa: considerazione di tali metodi di utilizzo consentiti dai regolamenti sulla formazione della zona, restrizioni sull'iniziativa privata, disposizioni sulle zone storiche e la legislazione ambientale.

Fattibilità fisica: considerazione di fisicamente reali in quest'area di utilizzo dei metodi.

Fattibilità finanziaria: considerazione di ciò che l'uso fisicamente fattibile e consentito fornirà un reddito accettabile al proprietario del sito.

Il criterio della fattibilità finanziaria è un ritorno positivo del capitale di investimento, cioè. Restituisce costi pari o maggiori di risarcimento per il costo della manutenzione, gli obblighi finanziari e il ritorno del capitale.

Massima efficienza: considerazione di cui l'uso finanziariamente fattibile porterà il massimo reddito pulito o costo massimo corrente.

Dintorni, la topografia del terreno della terra consente di usarlo per la costruzione di edifici del più diverso orientamento funzionale - amministrativo, magazzino, agricolo. Allo stesso tempo, non sono richiesti investimenti aggiuntivi, il che compenserebbe le caratteristiche fisiche dell'area studiata (dimensioni e forma, topografica e caratteristiche geografiche, Ingegneria e condizioni geologiche e idrogeologiche, disponibilità dei trasporti e servizi comunali).

Non trovato condizioni legalilimitando la natura dell'uso di atti legislativi, municipali e requisiti degli standard. Non vi sono informazioni sui presunti cambiamenti negli atti normativi nella parte appropriata, che influisce in modo significativo sulla natura dell'uso. L'atteggiamento della popolazione locale nel suo complesso è favorevole.

Al fine di utilizzare correttamente gli approcci alla stima del valore, nonché rispondere alla domanda sulla fattibilità di ulteriore esistenza disponibile sul sito di miglioramenti, la definizione del miglior uso dei miglioramenti disponibili sul sito viene effettuata in due fasi:

Per il sito come libero;

Per una trama con miglioramenti esistenti.

Durante la conduzione di questa analisi, si presume che il terreno del terreno sia unanox (o può essere rilasciato demolindo gli edifici esistenti). La valutazione del trama del terreno in queste condizioni è necessaria per applicare correttamente il metodo di valutazione dei costi.

Analisi delle possibilità di utilizzare una trama gratuita

Nel determinare l'uso più efficiente del terreno del terreno, come libero, sono presi in considerazione:

Scopo speciale e consentito l'uso;

Metodi di utilizzo del suolo prevalenti nel vicinato più vicino del terreno stimato;

Prospettive per lo sviluppo dell'area in cui si trova il terreno del terreno;

Cambiamenti previsti nel mercato della terra e di altri immobili;

Uso corrente della terra.

Tuttavia, la scelta dell'opzione dell'uso più efficiente della Terra può essere eseguita tra le opzioni fisicamente possibili, economicamente giustificate corrispondenti ai requisiti della legislazione, finanziariamente fattibile e, come risultato della quale il valore stimato del La trama del terreno sarà il massimo (principio dell'uso più efficiente).

Se il costo di una gratis complotta supera il costo della proprietà con miglioramenti, l'uso migliore e più efficace sarà l'uso della terra gratuita. Tuttavia, B. questo caso La situazione è diversa. L'edificio nel suo complesso, come proprietà unificata del settore immobiliare, è sicuramente supera il costo del terreno. Inoltre, la sala stimata si trova all'interno dell'edificio appartenente a vari proprietari, e quindi il proprietario di questa stanza è limitato nelle sue capacità di utilizzare in modo indipendente la sua quota nella trama del terreno. In connessione con la valutazione di cui sopra, la trama del terreno non può essere considerata gratuita. Pertanto, il perito analizzato possibili opzioni Uso di un sito con miglioramenti esistenti.

Conclusione: la posizione del terreno del terreno, nonché l'intera infrastruttura di questo settore, rende l'uso economicamente vantaggioso del suo sviluppo, degli edifici commerciali.

Analisi dell'uso dell'oggetto stimato: edificio non residenziale

Utilizzare, come produzione e magazzino

L'oggetto della valutazione è un edificio non residenziale, impone restrizioni su possibili opzioni per l'utilizzo. Ad esempio, è inaccettabile utilizzare le strutture associate all'organizzazione, il cui processo tecnologico, in un modo o nell'altro, è associato a aumento del livello Rumore, vibrazioni, emissioni dannose, pericolo di incendio. L'uso di locali come magazzino è completamente ingiustificato dal punto di vista dell'efficienza finanziaria. I ricavi da leasing nei magazzini sono significativamente più bassi dal reddito pertinente da utilizzare it come locali commerciali o uffici. Di conseguenza, queste opzioni dovrebbero essere rifiutate.

Uso di locali come lo shopping

L'analisi del mercato immobiliare mostra che il costo della vendita e dei tassi di noleggio per lo spazio vendita al dettaglio è superiore a quello dello spazio ufficio. Pertanto, tale uso potrebbe essere più efficiente. Allo stesso tempo, quando si sceglie un'opzione dell'uso più efficiente, va notato che l'uso della stanza per il posizionamento di un negozio a pieno regime è associato ad alti costi causati dalla necessità di riqualificazione e riparazione significative. L'area circostante dell'oggetto di valutazione è strutture industriali, amministrative e di grandi dimensioni. Pertanto, tenendo conto che l'oggetto della valutazione si trova anche se in un luogo vivace, ma non è abbastanza buono dal punto di vista del piccolo commercio al dettaglio, la fattibilità finanziaria di questa opzione sembra dubbiosa.

Uso di locali come oggetto commerciale - un edificio per uffici.

L'analisi del mercato immobiliare mostra che un edificio commerciale è un oggetto di investimento molto più rilassato. La domanda di locali commerciali è in crescita dopo l'economia. Motivo che le strutture attualmente crude, finanziarie e bancarie sono impegnate in investimenti attivi nel mercato immobile commerciale, si trova in alto livello redditività dei progetti dell'ufficio. Con un alto potenziale di investimento, Kemerovo sperimenta un inconveniente acuto in locali commerciali di alta qualità. In connessione con quanto sopra, il perito ritiene che tale uso sia il più efficiente.

Conclusione: quindi, l'uso migliore e più efficiente dell'oggetto stimato è utilizzare l'edificio come ufficio.

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