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Analisi del mercato immobiliare commerciale in città. Analisi del mercato immobiliare commerciale di Praedium. Cosa aspettarsi nel prossimo futuro

Gli specialisti della società di consulenza internazionale Knight Frank hanno stilato una valutazione delle società di sviluppo nel segmento immobiliare al dettaglio in base alle dimensioni del loro portafoglio al momento. In totale, l'elenco comprende 15 aziende più grandi con un portafoglio di almeno 190 mila metri quadrati. m di superficie commerciale.

09.04.2019

Non quantità, ma qualità

Analisi del mercato dei centri commerciali a San Pietroburgo sulla base dei risultati del 1° trimestre 2019: nell'ultimo trimestre è stato aperto nel centro commerciale il volume minimo di nuovi inquilini in quattro anni. Allo stesso tempo, sono apparsi come parte di una rotazione per migliorare il pool di operatori, che alla fine porta a un aumento delle tariffe di noleggio sul mercato.

13.03.2019

La fornitura di russi con punti vendita è 7 volte inferiore rispetto all'Europa

Gli analisti della società di consulenza internazionale Knight Frank hanno notato che la fornitura di russi con negozi in formato outlet è al livello più basso in Europa - 1,1 mq. m / 1000 persone contro 9,2 mq. m / 1000 persone in media nei paesi europei e 90 mq. m / 1000 persone Negli USA. Ci sono più di 200 punti vendita in America, circa 150 in Europa e solo 6 in Russia.

12.02.2019

I russi "non finiscono" il caffè per 1 trilione di rubli

Secondo la società di consulenza internazionale Knight Frank, la terza ondata di aperture di caffetterie è attualmente in corso sul mercato russo. Contrariamente ai primi due, dal 2013 le piccole catene di caffè e bar d'autore si sono sviluppate attivamente sullo sfondo dei cambiamenti nel comportamento dei consumatori. Tuttavia, il mercato delle caffetterie è lontano dalla saturazione. Ora nelle città con una popolazione di oltre 5.000 abitanti ci sono circa 5.000 caffetterie, mentre il volume del mercato è di 130 miliardi di rubli e il potenziale, tenendo conto delle opportunità di consumo, è di 1 trilione di rubli, che è 7,6 in più rispetto all'attuale saturazione del mercato. Il potenziale del mercato di Mosca è di oltre 120 miliardi di rubli, che è 4 volte superiore al valore attuale.

01.02.2019

Cosa attende il mercato immobiliare commerciale nel 2019

Gli esperti di Cushman & Wakefield hanno detto cosa attende il mercato immobiliare commerciale nel 2019. Le principali sfide per l'economia russa nei prossimi anni saranno le crescenti disuguaglianze e disparità. Il divario tra leader e outsider crescerà in tutti i segmenti di mercato.

31.01.2019

Il volume delle nuove costruzioni di immobili commerciali nel 2019 crescerà del 45%

Si prevede che l'attività di costruzione aumenterà nel mercato immobiliare al dettaglio nel 2019. Secondo un rapporto di Marketbeat Cushman & Wakefield, le nuove costruzioni nel 2019 ammonteranno a 700.000 mq. m, ovvero il 45% in più rispetto al 2018.

28.01.2019

Nel 2018, un numero record di marchi stranieri ha lasciato il mercato russo e il numero di nuovi marchi è il minimo degli ultimi 5 anni.

Gli analisti della società di consulenza internazionale Knight Frank hanno riassunto i risultati del 2018 nel mercato immobiliare al dettaglio di Mosca e hanno scoperto che nel 2018 sono stati commissionati 135,1 mila mq. m, che è la cifra più bassa degli ultimi 10 anni. Allo stesso tempo, il posto vacante è diminuito dell'1,5% p.p. fino al 7%.

L'antirecord nel segmento retail non è finito qui: nel 2018 si è registrato l'indicatore più basso per il rilascio di nuovi marchi (22 operatori contro 37 nel 2017) sullo sfondo dell'indicatore più alto per la chiusura dei rivenditori (12 operatori lasciato il mercato). Nel 2018, 1,5 volte più rivenditori rimasti rispetto al 2017, poi 8 marchi hanno annunciato il loro ritiro, e questo è il tasso di chiusura più alto dal 2012.

25.01.2019

Risultati del mercato immobiliare retail nel 2018 a San Pietroburgo

Alla fine del 2018, per la prima volta dal 2014, si è registrato un aumento significativo nel segmento degli spazi commerciali di alta qualità. Il volume della messa in servizio era di 128.200 mq, ovvero il 3% del volume totale del mercato.

24.01.2019

Come si è sviluppato il mercato al dettaglio nel 2018

Il 2018 è stato caratterizzato da un relativo “riscaldamento” nello sviluppo del retail e della ristorazione pubblica. Questa tendenza era tipica non solo per più di un milione di città, ma anche per altre regioni della Russia. Ciò è evidenziato dai risultati della ricerca di settore condotta da RealJet.

26.11.2018

Marchi internazionali 2018. Grado di sviluppo in Russia

Per il secondo anno consecutivo, i marchi internazionali della categoria di prezzo "Economy" non entrano nel mercato russo. Più della metà dei nuovi marchi appartiene al segmento di prezzo medio. Dal secondo trimestre del 2017 al primo trimestre del 2018, 33 nuovi marchi sono entrati nel mercato russo e 21 marchi hanno lasciato il mercato. Tali dati sono forniti nello studio della società"Negozio di negozi".

20.11.2018

I centri commerciali e di intrattenimento di Mosca sono "superficiali": entro il 2020 l'85% dei progetti è previsto sotto forma di piccoli centri commerciali

Gli analisti della società internazionale Knight Frank hanno scoperto che quasi tutti i nuovi centri commerciali che sono entrati nel mercato dall'inizio di quest'anno e che dovrebbero aprire entro la fine del 2018 a Mosca appartengono al formato dei piccoli centri commerciali (GLA fino a 20 mila mq). Entro la fine del 2020 si prevede di portare sul mercato dei capitali circa 57 nuovi centri commerciali, di cui circa l'85% degli oggetti (49 progetti) corrispondono alla scala regionale. Ciò è ampiamente indicativo della transizione del mercato dal formato megamall ai centri commerciali regionali.

13.11.2018

CBRE ha analizzato il mercato di sbocco russo

Entro la fine del 2019 è previsto il maggior numero di aperture di outlet nella storia della Russia: il mercato outlet crescerà di 95.700 mq. m.

16.10.2018

Dopo la Coppa del Mondo, la crescita del tasso di posti vacanti è iniziata nella vendita al dettaglio di strada di San Pietroburgo

Secondo JLL, entro la fine del 3° trimestre, la quota di locali sfitti nelle principali vie dello shopping di San Pietroburgo è aumentata dal 7,5% al 7,8%. L'aumento più significativo del tasso di posti vacanti è a livello di 1-2 pp. - si è verificato sulle linee 6-7 V.O., Sadovaya Street e Moskovsky Prospekt. Allo stesso tempo, l'indicatore sulla parte principale di Nevsky Prospekt è cambiato in modo insignificante in luglio-settembre e ammontava a circa il 4%.

05.10.2018

Il volume di messa in servizio dei centri commerciali a Mosca nel 2018 potrebbe diventare il minimo in sei anni

Secondo JLL, nei primi tre trimestri del 2018 a Mosca sono stati commissionati solo 98mila metri quadrati. m di superficie commerciale, il 13% in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Va notato che nel 3 ° trimestre a Mosca non è stato aperto un solo centro commerciale.

04.10.2018

Il volume massimo di nuovi inquilini nel centro commerciale di San Pietroburgo è stato registrato nel 3° trimestre del 2018

Secondo JLL, il volume dei negozi aperti o annunciati per la prossima apertura nei centri commerciali di San Pietroburgo nel 3° trimestre del 2018 ha superato gli 83mila metri quadrati. m. Questo è il valore trimestrale più alto sul mercato immobiliare al dettaglio di qualità negli ultimi 10 anni.

27.09.2018

Dall'inizio del 2018, in Russia sono arrivati 1,5 volte meno nuovi marchi

Dall'inizio di quest'anno, 17 nuovi marchi internazionali sono entrati nel mercato russo, quasi 1,5 volte in meno rispetto allo stesso indicatore del 2017 (28 marchi), secondo uno studio della società di consulenza internazionale Knight Frank.

Tale analisi è uno studio di un mercato su larga scala che include spazi di vendita al dettaglio, magazzini, hotel e stock di alloggi ad uso commerciale.

Può essere generale, che copre l'intero mercato, e privato, specializzato in un'area specifica del settore immobiliare..

È necessario per tutti coloro che commerciano attivamente nel mercato.

La differenza tra analisi e valutazione è che l'analisi fornisce un quadro più completo del mercato, basato su statistiche ed esperienze passate, consente di determinare l'andamento dei prezzi per diversi mesi e anni.

Un investitore principiante deve essere interessato alla teoria e alla pratica dell'analisi di mercato in modo che tu possa investire il tuo denaro con buoni rendimenti senza perderlo durante la prossima recessione ciclica. Per coloro che vogliono liberarsi degli immobili nella loro proprietà, l'analisi ti dirà il momento migliore per vendere la proprietà.

Mercato immobiliare commerciale: analisi

Per valutare la situazione e le possibili tendenze del mercato immobiliare commerciale, è necessario fare riferimento a indicatori macroeconomici generali.

L'analisi stessa è suddivisa in diversi settori importanti.:

analisi del settore compravendita;
analisi del mercato degli affitti;
analisi di investimenti immobiliari;
ricerca dello stato delle cose nelle diverse classi di immobili commerciali.

L'indicatore principale nell'analisi generale è l'attività di investimento nella tua regione... Anche in tempi di instabilità economica generale o stagnazione, ci sono zone sicure per gli investitori, dove possono, se non aumentare, almeno risparmiare.

Ad esempio, il mercato immobiliare di Mosca soffre meno di altri durante le crisi.

Il secondo è l'attività generale dell'impresa e il potere d'acquisto della popolazione.

Ciò è particolarmente evidente quando si analizza lo spazio di vendita al dettaglio.

Un'immagine comune durante la crisi sono i corridoi semivuoti nei centri commerciali con molti annunci di affitto.

Testimonianza del pessimo stato di cose nel settore di questa particolare città.

ATTENZIONE. Allo stesso tempo, il volume di costruzione degli stessi centri commerciali non può essere interpretato come un indicatore univoco dei cicli economici.

Succede che i locali dello sviluppatore vengano commissionati nonostante la crisi, perché le stime di costruzione semplicemente non tengono conto della situazione economica.

Il fatto che il mercato degli immobili commerciali sia in declino è evidenziato dal comportamento dei proprietari dei locali. In caso di crisi, sono costretti a battersi per l'inquilino, inventando per lui varie indulgenze sotto forma di sconti o riparazioni a proprie spese.

In questi momenti, l'azienda sembra più mobile. Ma i proprietari soffrono e sono costretti a disfarsi dei beni.

In questi tempi, è meglio prendere la proprietà dell'area per il futuro in 5-6 anni, o per lo sviluppo della propria attività. La questione se sia più redditizio affittare immobili commerciali o acquistare deve essere decisa in base alla situazione.

Il leasing lascia sempre spazio di manovra all'azienda, permettendole di trasferirsi in zone meno costose.

La proprietà legherà l'azienda a un'unica sede, ma potrebbe diventare una risorsa redditizia in futuro.

Non solo i grandi centri commerciali possiedono proprietà commerciali.

Le grandi imprese e le banche negli anni della crescita economica le acquistano per i propri bisogni, e se ne liberano in tempi di crisi. Prova a trovare tali lotti sul mercato, questa è un'ottima occasione per ottenere una premessa nella posizione migliore al prezzo normale.

Stanze ufficio

Quando si analizza lo spazio ufficio, è importante prestare attenzione alla classe degli immobili... Quando gli uffici di classe "A" sono in aumento, significa che ora non è il momento per gli investitori privati con un piccolo capitale. Come ha dimostrato l'analisi degli immobili commerciali, il mercato è esploso ed è dominato da grandi attori, tra cui banche e fondi di investimento.

Per i proprietari di grandi locali di classe B e C, questo significa che è giunto il momento di stipulare contratti di locazione a lungo termine o vendere locali a grandi società a buon prezzo. Queste classi di uffici hanno i loro vantaggi, nonostante indichino finiture di scarsa qualità e inaccessibilità ai trasporti pubblici.

Le banche sono particolarmente interessate se hanno fondi in eccedenza in locali di questa classe... Ma per le banche, gli immobili per uffici di questa classe sono solo un bene che sarà venduto al mercato in primo luogo in caso di crisi.

Il volume dei locali è un indicatore importante in qualsiasi settore immobiliare. Il volume dei locali in una determinata classe e il prezzo medio ponderato nel mercato per questa classe dovrebbero diventare i principali strumenti per investire in locali per uffici.

Locali commerciali

Il prezzo medio ponderato nel mercato degli spazi commerciali può diminuire anche a causa della costruzione di un grande complesso commerciale in questa o in una zona limitrofa.

A differenza delle proprietà per uffici, il trading è associato a un gran numero di rischi..

La vendita al dettaglio è un'area di attività in cui i contratti a breve termine sono più comuni. E durante la crisi, gli spazi commerciali di piccole e medie dimensioni sono spesso vuoti.

Tieni d'occhio i centri commerciali e le piazze del mercato in costruzione nell'area di interesse.

Tale costruzione è garantita per scuotere i prezzi. Ciò è particolarmente difficile quando, durante un crollo del mercato immobiliare al dettaglio, gli sviluppatori affittano nuove aree.

La situazione è appianata dal fatto che tale calo dei prezzi medi ponderati degli spazi commerciali è localizzato per distretto. Nelle nuove aree residenziali e nei quartieri degli affari, è appena percettibile, allo stesso tempo, nelle aree vicine al centro, dove si trovano immobili di classe "B" e inferiori, l'economicità dei locali e un forte aumento degli spazi affittati è immediato nota a tutti.

Magazzini

Quasi le stesse regole si applicano ai magazzini e allo spazio di vendita al dettaglio. Anche questa è una zona rischiosa. Ma è in quest'area che l'enfasi nell'analisi è spesso posta sulla componente tecnica degli edifici del magazzino. Lo spazio di archiviazione deve essere ben organizzato.

Un moderno magazzino è una piccola impresa meccanizzata, quindi le dimensioni e l'organizzazione dello spazio all'interno dell'edificio non dovrebbero essere un ostacolo per le attrezzature del magazzino.

Gli investimenti nei magazzini sono molto meno comuni rispetto agli uffici o agli immobili al dettaglio.

Sono rilevanti principalmente nelle aree di trasporto di merci di grandi dimensioni o nelle aree industrializzate, dove le aziende sono costantemente alla ricerca di tali locali.

Cosa aspettarsi nel prossimo futuro?

Il mercato immobiliare commerciale in Russia ha appena registrato una significativa flessione. Nelle grandi città, i canoni di locazione sono diminuiti in media del 10-20%. Le imprese hanno iniziato a disinvestire in massa i propri asset immobiliari, il che ha portato a un aumento dell'offerta. Gli affari sono ancora troppo deboli per superare il trend negativo.

Parlando brevemente delle previsioni per gli immobili commerciali, si può sostenere che è troppo presto per dire che la crisi è finita per il mercato. Il prezzo degli immobili non ha iniziato ad aumentare in modo massiccio e nella maggior parte delle città continua a diminuire periodicamente, quindi aumenta di prezzo di diversi punti percentuali.

ATTENZIONE. Secondo gli analisti del settore immobiliare commerciale, molto probabilmente assisteremo a cambiamenti positivi e un ritorno dei prezzi ai livelli pre-crisi 1-1,5 anni dopo l'inizio della crescita economica in Russia.

Investimenti

Con un capitale medio, è meglio investire in piccoli uffici di categoria "C".

Ora sono richiesti dagli inquilini, anche se si trovano molto lontano dal centro.

Se parliamo di spazi commerciali, è meglio acquistare immobili nel centro delle megalopoli quando possibile..

Analisi dei canoni di locazione nel settore dei concessionari

Il canone di locazione dipende dall'offerta attuale e dal contesto macroeconomico generale... Come ha mostrato l'analisi delle locazioni di immobili commerciali, nelle condizioni di stagnazione e recessione, l'offerta è al suo apice, i proprietari competono per ogni inquilino e mantengono i prezzi bassi.

Ma, come ha mostrato l'analisi dei canoni di locazione degli immobili commerciali, non appena il capitale tornerà al settore e l'attività commerciale crescerà, i prezzi torneranno al livello pre-crisi e lo supereranno del 20-30%.

Riassumiamo. Il settore immobiliare è sensibile ai cicli macroeconomici. Durante la crisi, l'offerta di affitto e compravendita aumenta. Gli investimenti più sostenibili durante una recessione sono gli uffici di fascia media e le aree di vendita su piccola scala.

Caratteristiche generali del mercato immobiliare industriale e capannone della regione

Il 2013 è stato un periodo estremamente favorevole per il mercato immobiliare dei magazzini ed è caratterizzato da elevati indicatori di domanda e offerta - nonostante gli elevati volumi di commissioning, il livello di sfitto è rimasto a un livello basso (1-2%). Nel 2013, c'è stato un alto livello di volume di assorbimento - circa 1,3 milioni di metri quadrati. m.

Gli esperti notano la revisione della classificazione degli immobili industriali e di magazzino a Mosca come uno degli eventi di mercato più significativi. Secondo i chiarimenti misurabili proposti da Knight Frank, gli impianti di classe A+ si differenziano dagli impianti di classe A per una maggiore intercapedine tra le luci, un pavimento ultrapiatto con rivestimento antipolvere, un carico di pavimento ammissibile più elevato e un sistema di riscaldamento che fornisca almeno +14 a temperatura dell'aria esterna fino a - 35C (escluse le modalità di conservazione a bassa temperatura).

Gli esperti chiamano PNK-Chekhov "PNK Group" un esempio lampante di un tale oggetto (classe "A +"). Oltre al rispetto delle suddette caratteristiche, gli esperti rilevano ampie aree di svolta e parcheggio, organizzazione logica delle strade di accesso, qualità della copertura, ecc. ingressi e sistemi autonomi di comunicazione e alimentazione.

Fornitura sul mercato immobiliare industriale e di magazzino a Mosca e nella regione di Mosca

Il volume degli spazi commissionati nel mercato immobiliare industriale e di magazzino della regione di Mosca nel 2013, secondo varie stime, ammontava a circa 800 mila metri quadrati. m, e il volume totale della fornitura di alta qualità è di circa 9 milioni di metri quadrati. m. Secondo gli esperti, questi volumi di commissioning sono un record negli ultimi 4 anni, mentre quasi tutti i nuovi impianti appartengono alla classe "A". Uno dei motivi principali della crescita della quota di oggetti di alta classe nelle nuove costruzioni è l'aumento della domanda da parte delle aziende per le quali un magazzino ad alta tecnologia è un modo per aumentare il fatturato delle merci.

I maggiori volumi di messa in servizio di spazi industriali e di magazzino nel 2013 sono stati rilevati nelle direzioni sud e sud-est. Queste direzioni, insieme al sud-ovest, sono tradizionalmente molto richieste e, di conseguenza, vi si concentrano i maggiori volumi di offerta. Questa direzione della domanda e dell'offerta è dovuta ai flussi di merci che passano attraverso l'autostrada M-4 e l'autostrada di Simferopol.

Figura 1. Struttura geografica della messa in servizio di spazi industriali e di magazzino (secondo la società "Praedium")

Una quota significativa del volume di spazi industriali e di magazzino commissionati nel 2013 è stata presa da grandi operatori del mercato. Ad esempio, il gruppo PNK ha continuato a sviluppare il progetto PNK-Chekhov (è stata commissionata la prima fase di PNK-Chekhov 2) e PNK-Vnukovo (è stato commissionato l'edificio n. 9).

Nel parco logistico "PNK-Chekhov 2" nella seconda metà dell'anno sono stati commissionati 2 e 3 edifici con una superficie totale di circa 127 mila metri quadrati. m. Questo progetto è diventato il più grande oggetto commissionato di una nuova fornitura di alta qualità sul mercato di Mosca. Il parco logistico si trova nella città di Cechov, a 49 km lungo l'autostrada Simferopol dalla tangenziale di Mosca, vicino al progetto con lo stesso nome "PNK-Chekhov". Secondo i piani dello sviluppatore, l'implementazione del progetto di magazzino sarà completata nel 2014, quindi l'area totale del complesso raggiungerà i 286 mila metri quadrati. m.

Il secondo posto in termini di scala di commissioning è andato al progetto presentato nella prima metà del 2013. Era il parco logistico Logopark Sever con una superficie di 110mila metri quadrati. m. Lo sviluppatore del progetto era la società "Karavella". Questo magazzino si trova a 7 km dalla tangenziale di Mosca lungo l'autostrada Leningradskoye nel distretto di Solnechnogorsk. Il Logopark ha una posizione comoda ed è molto attraente sia per le più grandi compagnie russe che straniere. Tra le società residenti si segnalano: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado, ecc.

La società di sviluppo PNK Group non solo si è mostrata a Cechov, ma ha anche portato sul mercato nuovi magazzini nel progetto PNK-Vnukovo. Nel 2013, la società ha messo in funzione tre edifici (3, 8 e 9) con una superficie totale di 101 mila m2.

Nella seconda metà del 2013, la società di sviluppo Raven Russia ha aumentato la sua attività sul mercato, continuando a introdurre code nei progetti di magazzino in corso. Così, la terza fase del parco logistico di Klimovsk (55 mila metri quadrati) e la seconda fase del parco logistico di Noginsk (37,1 mila metri quadrati) sono entrate nel mercato.

Figura 2. Le strutture produttive e di magazzino più significative entrate in funzione nel 2013 (secondo la società "Praedium")

Nella struttura geografica dell'ingresso c'è una tendenza allo sviluppo di territori più distanti dalla tangenziale di Mosca. I complessi situati a 20-30 km dalla tangenziale di Mosca sono tradizionalmente molto richiesti, mentre si sta attivamente formando la fornitura di oggetti di alta qualità situati a una distanza massima di 50 km dalla tangenziale di Mosca, anch'essi richiesti, il che è confermato dall'uso attivo dello schema "build-to-suit" durante l'attuazione di questi progetti.

Il mercato della vendita di terreni e complessi immobiliari ad uso industriale e di capannone sia nella zona fino a 30 km che nella zona fino a 50 km è rappresentato principalmente da immobili di basso livello adatti principalmente alla riqualificazione.

Tra i complessi introdotti direttamente nella città di Mosca, gli esperti individuano solo un oggetto: il terminal Magistralny, che è un magazzino per lo stoccaggio individuale. Lo spazio interno è organizzato secondo il principio progettuale, che ci permette di offrire all'inquilino una superficie da 1 a 50 mq. m in un piano. I prezzi partono da 950 rubli. per mq m al mese e dipendono dalle dimensioni del box selezionato e dal periodo di noleggio. La posizione favorevole tra le due autostrade più importanti: le autostrade Horoshevskoye e Zvenigorodskoye, nonché l'elevato livello di servizio, hanno assicurato una domanda stabile di servizi di self storage subito dopo l'inizio della vendita dello spazio nel nuovo terminal.

Domanda sul mercato immobiliare industriale e di magazzino a Mosca e nella regione di Mosca

Sul mercato immobiliare industriale e di magazzino a Mosca e nella regione di Mosca, rimane un livello estremamente elevato di domanda - anche la messa in servizio record di nuovi locali praticamente non ha influito sul livello medio di locali sfitti, che, secondo varie stime, ammontava a 1-2%. Questa circostanza è spiegata dai seguenti fattori:

Gli sviluppatori, cercando di ridurre al minimo i rischi associati all'esposizione al mercato della struttura, stanno implementando sempre più progetti su misura, a seguito dei quali una parte significativa dello spazio non raggiunge mai il mercato aperto (secondo varie fonti, dal 35% al 60% nel 2013).
La costruzione di capannoni per un cliente specifico è un servizio focalizzato sui grandi acquirenti (o inquilini), che, insieme a un basso livello di spazio libero, crea una domanda insoddisfatta per piccoli acquirenti (o inquilini).
Durante la costruzione di strutture orientate al mercato aperto, vengono conclusi accordi preliminari di locazione / vendita, che riducono anche l'effettivo volume di spazio che entra nel mercato aperto al momento della messa in servizio.
Il rinvio della messa in servizio di alcuni impianti.

Gli acquirenti e gli inquilini dei magazzini scelgono uno schema di interazione "build-to-suit" con uno sviluppatore non solo a causa della fornitura limitata, ma spesso anche a causa di requisiti altamente specializzati per lo spazio acquisito. Il rispetto di questi requisiti nelle prime fasi di implementazione del progetto consente di risparmiare sui costi operativi e sull'eventuale adattamento di un magazzino tipico alle esigenze specifiche di un determinato cliente.

Il livello della domanda (il volume totale delle operazioni di acquisto, vendita e locazione) nel 2013 è stimato dagli esperti in 1,3 milioni di metri quadrati. m, leggermente superiore rispetto al 2013. Il picco della domanda è stato nei 2-3 trimestri del 2013.

I locatari e gli acquirenti più attivi di immobili industriali e di magazzino nel 2013 erano grandi società commerciali, distributori e imprese manifatturiere.

Figura 3. Distribuzione delle transazioni nel mercato immobiliare industriale e capannone per profilo aziendale di inquilini e acquirenti (secondo Knight Frank)

Secondo Jones Lang LaSalle, la dimensione media dell'operazione è aumentata nel 2013 - in media nel 2013 è stata di circa 18 mila metri quadrati. m (13 mila metri quadrati nel 2012 e 11 mila metri quadrati nel 2011). Gli esperti chiamano il contratto di locazione di 72 mila mq di IKEA il più grande affare dell'anno. m in "Logopark Nord".

Tabella 1. Le più grandi transazioni nel mercato immobiliare industriale e di magazzino della regione di Mosca (secondo la società "Jones Lang LaSalle")

Condizioni commerciali nel mercato immobiliare industriale e di magazzino a Mosca e nella regione di Mosca

Dal punto di vista delle condizioni commerciali, il mercato degli immobili industriali e di capannone può essere caratterizzato come stabile - non ci sono state variazioni significative delle tariffe nel corso del 2013, l'attuale livello elevato delle tariffe è dovuto principalmente alla mancanza di qualità dell'offerta.

Nel 2013, il livello delle tariffe di noleggio per complessi industriali e di magazzino di alta qualità nella regione di Mosca è stato in media compreso tra 115-140 USD / mq. m / anno (triplo netto).

La gamma e il costo medio di fornitura di complessi industriali e di magazzino, a seconda dell'area condizionata di ubicazione, erano (compresi gli oggetti per la riqualificazione):

Entro i confini della città di Mosca: 16 130 - 158 333 rubli / mq. m, il valore medio è di 58.915 rubli / mq. m.
Nella zona fino a 20-30 km dalla tangenziale di Mosca (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd, ecc.): 3 349 - 61 508 rubli / mq. m., il valore medio è di 36.862 rubli / mq. m.
Nell'area di 30-50 km dalla tangenziale di Mosca (Elektrostal, Cechov, Solnechnogorsk, Dmitrov, ecc.): 1 916 - 52 174 rubli / mq. m., il valore medio è di 21.725 rubli / mq. m.

Figura 4. Intervallo e valori medi del costo unitario di fornitura di immobili industriali e di magazzino, a seconda dell'area dell'oggetto, rubli / mq.

Il costo unitario dello spazio nel segmento degli immobili di magazzino di alta qualità nella regione di Mosca è in media compreso tra 900-1 400 USD / mq. m., il tasso di capitalizzazione è di circa l'11%.

Fattori di prezzo nel mercato immobiliare industriale e di magazzino

Poiché il costo degli oggetti situati all'interno dei confini della città è significativamente superiore al costo degli oggetti situati nella regione, è consigliabile costruire la dipendenza del costo unitario dai fattori di prezzo in base a uno di questi gruppi di oggetti. Inoltre, per costruire dipendenze, sono stati selezionati oggetti situati nell'area, a causa del maggior numero di proposte e, di conseguenza, di una costruzione più visiva di queste dipendenze.

Tra i fattori di prezzo degli immobili industriali e di magazzino, si possono distinguere i fattori quantitativi più significativi dal punto di vista dell'impatto sul costo unitario di un oggetto:

Innanzitutto, si può individuare un fattore legato alla localizzazione e all'accessibilità dei trasporti, ovvero: distanza da MKAD. Questo fattore ha il maggiore impatto sul prezzo degli oggetti situati fuori città, poiché gli oggetti all'interno della città sono significativamente influenzati da molti altri fattori legati alla posizione (ad esempio, distanza dalla metropolitana, distanza dalle strade principali, ecc.). Inoltre, il fattore distanza dalle principali vie di comunicazione.

Tra gli oggetti offerti in vendita nel 2013, l'intervallo di valori del fattore "Distanza dalla tangenziale di Mosca" era di 3,6-59 km, la media - 33 km.

L'intervallo di valori del fattore "Distanza dalle principali vie di trasporto" era di 0,2-9 km, il valore medio era di 1,8 km.

Figura 5. Influenza del fattore "Distanza dalla tangenziale di Mosca" sul costo unitario dell'oggetto

Figura 6. Influenza del fattore "Distanza dalle principali vie di trasporto" sul costo unitario dell'oggetto

Area totale di miglioramenti- secondo un sondaggio di agenti specializzati nella vendita di immobili industriali e di magazzino nella regione di Mosca, quando vendono oggetti di un'area più ampia, i venditori sono pronti ad andare per una certa riduzione del pagamento, che è un analogo di uno "sconto all'ingrosso", cioè gli oggetti di un'area più ampia, di regola, sono più economici per metro quadrato. L'intervallo di valori del fattore "area totale dei miglioramenti" era di 110-75.000 mq. m., il valore medio è di 8 939 mq. m.

Figura 7. Influenza del fattore "Area totale dei miglioramenti" sul costo unitario dell'oggetto

La superficie totale del terreno. Le strutture industriali e di magazzino con una superficie più ampia sono maggiormente richieste nel mercato. Poiché, sul terreno in eccesso, è possibile organizzare un parcheggio per veicoli, posizionare un magazzino aperto per vari prodotti, esiste la possibilità di manovrare veicoli pesanti. L'intervallo del valore del fattore "Area totale del sito" era di 1.300-83.200 mq. m., il valore medio è di 22.764 mq. m.

Figura 8. Influenza del fattore "Area totale del terreno" sul costo unitario dell'oggetto

I fattori di qualità più significativi includono:

Condizione/livello delle finiture interne degli impianti di produzione e stoccaggio- le buone condizioni dell'edificio o le importanti riparazioni effettuate in esso salveranno il potenziale proprietario dall'attrarre ulteriori investimenti nell'oggetto. I prezzi delle proposte di fabbricati industriali, capannoni o locali in muratura in buono stato con un semplice livello di rifinitura sono superiori ai prezzi delle proposte di oggetti in buono stato.

Tabella 1. Valori del fattore "Condizione / livello di decorazione d'interni"

Disponibilità e condizione delle reti di ingegneria svolge anche un ruolo significativo nella formazione del valore di un impianto di produzione e magazzino. Questo fattore determina l'ammontare degli investimenti di capitale necessari per il normale funzionamento dell'impianto, mentre, dal punto di vista dell'implementazione della funzione di produzione e magazzino, la disponibilità di energia elettrica e termica è fondamentale.

Tabella 2. Valori del fattore "Disponibilità e condizioni delle utenze"

Accessibilità e comodità delle strade di accesso- i siti più richiesti sono quelli con più strade di accesso comode. La comodità delle strade di accesso è valutata da un sistema a punti, a seconda della classe e del livello di traffico sulla strada da cui il veicolo entra nel territorio, nonché della possibilità di parcheggio temporaneo su di esso.

Tabella 3. Valori del fattore "Dotazioni delle strade di accesso e loro comodità"

A seconda del tipo di produzione possono essere presi in considerazione anche altri fattori di prezzo (presenza di una linea ferroviaria, altezza dei soffitti, presenza di gru, ecc.).

Principali tendenze e previsioni nel mercato immobiliare industriale e di magazzino a Mosca e nella regione di Mosca

Nel 2013 è stata rivista la classificazione degli immobili industriali e di magazzino - sono state chiarite le informazioni sugli oggetti di classe A+.
C'è ancora un alto livello di domanda sul mercato sullo sfondo di una carenza di offerta di alta qualità, il livello di spazio libero nel 2013 è stato dell'1-2%.
La messa in servizio principale di nuovi oggetti ricade sulle direzioni popolari: sud, sud-est, sud-ovest. Inoltre, quasi tutti gli oggetti appartengono alla classe "A".
Il volume delle transazioni nel segmento degli immobili industriali e di magazzino è stato di circa 1,3 milioni di metri quadrati. m.
Una tendenza relativamente nuova è l'implementazione di progetti situati a una distanza di 30-50 km dalla tangenziale di Mosca.
L'implementazione di progetti su misura sta diventando sempre più popolare: secondo varie stime, nel 2013, dal 35 al 60% dell'area è stata venduta in questo modo.
Tenendo conto del rinvio della data di messa in servizio di una serie di progetti, il volume di messa in servizio nel 2013 potrebbe rimanere nel 2014. Allo stesso tempo, il livello di spazio libero dovrebbe rimanere al livello del 2-4%.
Non è previsto un aumento dei canoni di locazione e del costo di vendita degli oggetti: il principale fattore limitante è la previsione macroeconomica sfavorevole per il 2014 (è prevista una bassa crescita del PIL e altri indicatori socioeconomici).
Tra i più grandi progetti annunciati per la messa in servizio nel 2014, gli esperti di mercato segnalano: il parco industriale "South Gate" e il parco logistico "Radumlya", con una superficie totale di 200 e 155 mila metri quadrati. rispettivamente m.

Conclusioni: i volumi di spazi quasi record commissionati nel mercato immobiliare industriale e di magazzino a Mosca e nella Regione di Mosca non hanno avuto un impatto significativo sulla domanda, che continua a essere ad un livello elevato. In assenza di gravi fluttuazioni delle condizioni commerciali sullo sfondo di un elevato livello di domanda, si può concludere che il mercato si sta stabilizzando. I principali fattori che frenano il mercato da un ulteriore sviluppo attivo sono quelli macroeconomici: l'instabilità della situazione economica generale aumenta i rischi degli sviluppatori, costringendo questi ultimi a lavorare sempre più attivamente secondo lo schema "build-to-suit".

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La necessità di analizzare il mercato immobiliare commerciale nella fase di decisione di investimento è fuori dubbio. Un attento studio di fattori come l'ubicazione dell'oggetto, il livello dei prezzi immobiliari nelle aree selezionate, le peculiarità della tassazione e la complessità della legislazione determinerà la fattibilità e i benefici economici degli investimenti finanziari in immobili. Inoltre, un'analisi condotta con competenza del mercato immobiliare commerciale aiuta a identificare il potenziale dell'oggetto selezionato, rivelando quale, puoi ottenere profitto dai tuoi investimenti nel miglior tempo possibile.

Grazie a molti anni di esperienza in questo settore, al miglioramento continuo delle competenze e all'approfondimento delle conoscenze acquisite, il dipartimento di analisi e ricerca di Praedium ti aiuterà a fare la giusta scelta di investimento. Un importante vantaggio dell'analisi Praedium è l'alto livello di professionalità dei nostri consulenti ed esperti. Analizziamo regolarmente il mercato immobiliare commerciale, monitoriamo tutti gli eventi nel mercato degli investimenti e studiamo le principali tendenze macroeconomiche. La principale conferma della strategia di sviluppo di successo di Praedium sono i numerosi feedback positivi da parte dei clienti sui progetti analitici implementati e l'interesse per le recensioni del mercato immobiliare commerciale.

Il Dipartimento Analisi e Ricerca pubblica regolarmente i seguenti materiali:

Una rassegna trimestrale del mercato degli immobili commerciali (analisi), che raccoglie e presenta in modo chiaro le informazioni sulla dinamica della domanda, dell'offerta, dei prezzi e dei canoni di locazione, nonché i dati sulle tendenze attuali e gli eventi recenti nei vari segmenti degli immobili commerciali, raccolti in oltre il periodo.

Riassunto mensile dei principali eventi, che presenta le recensioni più rilevanti e importanti del mercato immobiliare commerciale. Consente ai nostri lettori di essere sempre aggiornati sugli eventi di mercato più importanti.

Praedium Analytics conduce anche una serie di studi specializzati su richiesta del cliente. Questi includono:

Analisi dell'ambiente competitivo dell'oggetto immobiliare. Nel corso di questo studio, vengono studiati in dettaglio i potenziali concorrenti dell'oggetto del cliente, viene effettuata un'analisi comparativa dei vantaggi e degli svantaggi. Le informazioni ottenute ci consentono di sviluppare proposte per l'uso commerciale più redditizio della struttura e di determinare opzioni per concetti di sviluppo che massimizzino il potenziale della struttura.

Calcolo del canone di locazione di mercato o del prezzo di vendita. Questo studio consente, dopo aver condotto una revisione degli immobili commerciali, di determinare il tasso al quale la proprietà può essere locata in condizioni tipiche di mercato e il valore di mercato più probabile della proprietà se viene venduta. Queste informazioni consentiranno di prevedere la redditività dell'investimento per il cliente con un alto grado di accuratezza.

I prezzi per gli immobili commerciali a Mosca sono formati sulla base del database di annunci sul sito del sito immobiliare. I prezzi degli immobili residenziali e commerciali sono calcolati separatamente. Inoltre, il costo di appartamenti e case viene calcolato separatamente. Per gli appartamenti e le case, abbiamo pagine separate: Prezzi per case a Mosca e Prezzi per appartamenti e stanze a Mosca.

Ogni sei ore, salviamo i prezzi minimo, medio e massimo (rispettivamente 5, 50, 95 quantili della distribuzione dei prezzi) per tutte le possibili combinazioni di tipo di transazione, categoria e località. Insieme al prezzo, viene salvata l'area media degli oggetti corrispondenti per poter calcolare il prezzo al metro quadrato. Pertanto, le proprietà insolitamente costose o economiche sono escluse dalle statistiche.

Per costruire grafici, i parametri corrispondenti vengono mediati sui giorni all'interno del periodo selezionato. Se non ci sono dati statistici sufficienti per qualsiasi parametro per disegnare una linea continua, viene escluso dal quadro generale.

Prezzi per la vendita e l'affitto di immobili commerciali

Stanze ufficio	RUB 55 450 848 + 37,96%	252 868 sfregamento + 598,76%
Locali commerciali	67 876 987 sfregamento + 17,71%	US $ 690 -0,05%
Magazzini		315 110 sfregamenti + 51,18%
Locale per appuntamento gratuito	US $ 398.829 -8,6%	442 797 sfregamento + 10,67%
Altro immobile commerciale	RUR 66 599 999 + 54,66%

Dinamica dei prezzi per la vendita di immobili commerciali

Dinamica dei prezzi per la locazione di immobili commerciali

Costo medio per metro quadrato

Il costo medio al metro quadrato è calcolato come mediana della distribuzione del prezzo divisa per la mediana della distribuzione degli spazi abitativi, raggruppati per categoria.

Numero di annunci

Distribuzione degli annunci attualmente attivi per tipologia di transazione e categoria di immobili.

Prezzi per area sulla mappa

Viene mostrato il prezzo medio per metro quadrato raggruppato per distretto. Le aree costose differiscono visivamente da quelle più economiche.