Il diritto dei partecipanti alla costruzione condivisa a un incontro. Una lacuna importante nella legislazione sugli alloggi quando si tengono assemblee generali nei nuovi edifici. Il contratto può prevedere la sostituzione dell'appartamento
Investendo in costruzioni non finite, l'azionista si assume un certo rischio. Dopotutto, uno sviluppatore senza scrupoli potrebbe non finire mai il lavoro e c'è la possibilità di perdita di fondi e speranza per un alloggio. Lo Stato ha fatto tutto il possibile per proteggere i cittadini dalla perdita di fondi e, secondo la normativa vigente, i diritti dei detentori di azioni consentono di evitare quasi completamente le conseguenze negative dei loro investimenti. Pertanto, il partecipante costruzione condivisa ha diritti e doveri controllati da enti statali.
Prima di ottenere la proprietà dell'appartamento
Nonostante il fatto che l'immobile non sia stato effettivamente ricevuto in proprietà, è possibile eseguire alcune azioni basate sull'esistenza di una DDU. La più comune e auspicabile è la possibilità di trasferire il diritto di credito in virtù di un accordo di partecipazione alla costruzione condivisa a garanzia di un mutuo. Pertanto, l'azionista ha l'opportunità di utilizzare prestito ipotecario per la possibilità di ulteriore pagamento dei contributi per l'istruzione prescolare, oppure provare ad acquistare un alloggio finito con un maggior sovrapprezzo sulla sicurezza di una persona in costruzione. Sono disponibili anche altri tipi di prestiti, ma sono meno spesso offerti dalle banche ai loro clienti o richiedono garanzie aggiuntive.
Importante: gli accordi preliminari di partecipazione non danno tale diritto, poiché non sono soggetti a registrazione statale.
Il secondo diritto essenziale è la risoluzione unilaterale del contratto. Se lo sviluppatore viola le clausole del contratto, può essere risolto dall'azionista. In questo caso, il committente è obbligato a restituire tutti i fondi già investiti nella costruzione dalla seconda parte del contratto, nonché gli interessi, che, secondo la normativa vigente, sono addebitati al tasso del 16,5% dell'importo contribuito all'anno.
Per evitare abusi di diritti da parte dell'azionista, dal 1 ° gennaio 2017 la risoluzione unilaterale è impossibile senza procedimento giudiziario.
Trasferimento dell'appartamento
Il processo di trasferimento di un appartamento ha molte sfumature. L'impresa edile deve rispettare le scadenze specificate nel contratto. Il ritardo nella consegna della casa da parte del committente è una grave violazione del contratto. In tal caso la tutela dei diritti di un socio prevede il pagamento di una penale nella misura prevista per il ritardato pagamento del mutuo, ma non superiore al 3% dell'importo contrattuale. Puoi ottenere una sanzione direttamente dall'autore del reato, per questo non è necessario cercare una decisione del tribunale.
Quando si trasferisce un immobile a un azionista immobiliare, è necessario vedere se ci sono atti di GASN, un'organizzazione che supervisiona l'accuratezza del rispetto dei requisiti di progettazione in tutte le fasi della costruzione. Solo loro sono una garanzia di esecuzione del lavoro competente e affidabile.
Il fatto del trasferimento è la firma dell'atto di accettazione. Se il lavoro non viene completato in conformità con la DDU che lo sviluppatore ha fornito, c'è il diritto di non firmare i documenti fino a quando:
- il costo delle imperfezioni è stato compensato;
- si è lavorato su tutti i punti di carenza;
- il costo della DDU è stato ridotto dell'importo corrispondente.
Solo dopo che l'atto viene firmato e il trasferimento termina.
Dopo aver ricevuto la proprietà dell'appartamento
Gli azionisti hanno diritto alla proprietà o alla locazione di un lotto di terreno su cui è costruita una casa con un appartamento, assegnato loro in base a un accordo DDU. Nella costruzione condivisa, le nuove regole si applicano anche al terreno su cui si trova l'oggetto edificabile. Dal 2017 appezzamento di terreno trasferito al socio dopo la registrazione della sua proprietà di beni immobili e in proporzioni pari al suo contributo alla costruzione. Fino a quando non viene effettuata la registrazione, lo sviluppatore rimane il proprietario (o l'inquilino, se non diversamente specificato nel contratto).
Il processo di privatizzazione è gratuito e sebbene al momento non ci siano limiti di tempo per questo privilegio, si consiglia di non posticipare la registrazione. Non solo un appartamento può essere privatizzato, ma anche altri locali, ad esempio un garage. Successivamente, il diritto di proprietà può essere ereditato o venduto insieme al terreno su cui si trova. Ma i diritti dei detentori di azioni in un appartamento privatizzato sono combinati con gli obblighi, tra cui il pagamento delle riparazioni del capitale.
Dopo il trasferimento dell'appartamento, il proprietario ha il diritto di fare la riqualificazione. Per fare ciò, è necessario registrarsi e ottenere i permessi appropriati dal governo locale. La procedura è prevista dall'art. 26 LCD RF.
Per 3 anni, il proprietario della proprietà ha il diritto alla riparazione in garanzia di tutte le strutture ingegneristiche, poiché il loro guasto durante questo periodo è ufficialmente considerato un matrimonio di lavori di costruzione o produzione.
La costituzione in pegno del diritto di rivendicazione di un partecipante alla costruzione in comune termina al momento del trasferimento dell'appartamento a lui.
Cambiamenti recenti nella legislazione
Durante la costruzione di alloggi nella Federazione Russa, grande importanza è attribuita alla modifica della legge federale n. 214 "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa ...". Dal 1 gennaio 2017 sono state introdotte clausole attraverso le quali si cerca di migliorare la natura giuridica del contratto partecipazione al capitale In costruzione. Ma in che misura sono aumentati i diritti dell'azionista, in che misura i suoi interessi sono stati tutelati?
Molta attenzione è stata prestata alla sensibilizzazione sull'oggetto di costruzione condiviso e sullo stesso sviluppatore. Da un lato, è vero che le informazioni vengono fornite regolarmente e in modo più completo a Internet. D'altra parte, un cittadino comune raramente lo ha fatto conoscenza necessariache ti permettono di comprendere i dati in arrivo. In effetti, tali modifiche sono per lo più inutili.
Secondo la nuova legislazione, i fondi dei detentori di azioni devono andare su conti bancari speciali e solo dopo il completamento della costruzione, lo sviluppatore ha il diritto di utilizzarli. Inoltre, dovrebbe essere creato un fondo di compensazione, in cui lo sviluppatore investe fino all'1% del costo dell'istruzione prescolare. Come esattamente in caso di forza maggiore il denaro debba essere ricevuto dagli azionisti non è definito da nessuna parte. E gli sviluppatori includeranno sicuramente tutte le spese non necessarie a causa dei cambiamenti nelle loro attività nel costo degli alloggi.
Sono state apportate modifiche tecniche al processo di registrazione di un istituto di scuola materna e un accordo sulla costituzione in pegno del diritto di rivendicazione di un partecipante alla costruzione condivisa.
Così, nella costruzione condivisa, le nuove regole non hanno cambiato troppo le capacità dell'azionista, ma con una certa consapevolezza sarà in grado di valutare più accuratamente la situazione. È realistico chiedere la risoluzione del contratto se i diritti di un azionista nella costruzione condivisa hanno iniziato a essere violati. Secondo i massimi esperti, è qui che si cerca di migliorare struttura legislativa continuerà a stabilire, da un lato, la tutela degli investitori, dall'altro, l'opportunità di sviluppo per le imprese di costruzioni.
La natura giuridica del contratto di partecipazione alla costruzione condivisa consente alle parti del contratto di tutelare adeguatamente i propri interessi. La tutela dei diritti dell'azionista prevede un risarcimento materiale per eventuali violazioni del contratto da parte del committente. L'importante è adempiere accuratamente ai propri obblighi e monitorare le condizioni del cantiere.
Capitolo 3. L'emergere dei diritti sull'oggetto della costruzione condivisa
1. Proprietà della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio
Ai sensi dell'art. 290 del codice civile della Federazione Russa, i proprietari di appartamenti in un condominio appartengono al diritto di un comune proprietà condivisa (ovvero, la proprietà specificata è di proprietà di due o più persone con la determinazione della quota di ciascuno dei proprietari in proprietà) locali comuni della casa, le strutture portanti della casa, apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e di altro tipo all'esterno o all'interno dell'appartamento, che servono più di un appartamento ... Il diritto di comproprietà comune sorge per i cittadini immediatamente dopo l'acquisizione della proprietà di locali residenziali in un condominio. Oggetto del diritto di comproprietà comune sono i locali posti all'esterno di tutti gli appartamenti situati nella casa, le attrezzature necessarie alla manutenzione della casa, le sue strutture portanti, gli spazi comuni. Allo stesso tempo, va tenuto presente che le norme civili generali relative alle regole di disposizione (articolo 246 del codice civile della Federazione Russa, secondo il quale un partecipante alla proprietà condivisa ha il diritto di vendere, donare, lasciare in eredità, impegnare la sua quota o disporne in modo diverso), proprietà e uso proprietà condivisa (articolo 247 del codice civile della Federazione Russa, secondo il quale un partecipante alla proprietà condivisa ha il diritto di concedere parte della proprietà e l'uso di proprietà comune, commisurato alla sua quota, e se ciò è impossibile, ha il diritto di richiedere agli altri partecipanti che possiedono e utilizzano la proprietà attribuibile alla sua quota, un adeguato compenso), nonché disposizioni sulla divisione della proprietà (articolo 252 del codice civile della Federazione Russa, sulla base del quale la proprietà si trova nella quota proprietà, può essere diviso tra i suoi partecipanti previo accordo tra loro, e un partecipante in proprietà condivisa ha il diritto di chiedere la separazione della sua quota dalla proprietà comune), che è in proprietà condivisa, e la separazione di una quota da essa non si applica alla proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio. Il proprietario dell'appartamento non ha diritto di alienare la propria quota di proprietà del bene comune di un edificio residenziale, nonché di compiere altre azioni che comportino il trasferimento di tale quota separatamente dalla proprietà dell'appartamento. La ragione di ciò è il fatto che dopo che alcuni dei comproprietari hanno impegnato locali in un condominio queste azioni diventerà impossibile per gli altri proprietari di appartamenti utilizzare la proprietà comune per la manutenzione e il servizio dell'intera casa.
Le norme della legislazione civile sono pienamente coerenti con le disposizioni della legislazione sugli alloggi. ZhK RF in Ch. 6 considera le questioni relative all'utilizzo della proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio. Nell'art. 36, l'elenco dei beni comuni è stato notevolmente ampliato rispetto a quello previsto dal Codice Civile della Federazione Russa. Per i proprietari di locali in un condominio a destra proprietà comune (secondo la RF LC) i locali di questa casa sono di proprietà, che non fanno parte di appartamenti e sono destinati a servire più di una stanza in questa casa, comprese scale inter-appartamento, scale, ascensori, ascensore e altri pozzi, corridoi, pavimenti tecnici, solai, scantinati , in cui sono presenti comunicazioni di ingegneria, altre apparecchiature che servono più di una stanza in questa casa (scantinati tecnici), nonché tetti che racchiudono le strutture portanti e non portanti di questa casa, apparecchiature meccaniche, elettriche, sanitarie e altre situate in questa casa all'esterno o all'interno e che serve più di una stanza, il terreno su cui si trova questa casa, con elementi di abbellimento e miglioramento e altri oggetti destinati alla manutenzione, al funzionamento e al miglioramento di questa casa, situati sul terreno specificato. Tutto quanto sopra costituisce il concetto di proprietà comune condominio.
I proprietari di locali in un condominio possiedono, utilizzano e, entro i limiti stabiliti dal RF Housing Code e dalla legislazione civile, dispongono di una proprietà comune in un condominio.
La dimensione della proprietà comune in un condominio è stabile e non può essere modificata. Un'eccezione a questa regola è la possibilità di ridurre le dimensioni della proprietà comune in un condominio solo con il consenso di tutti i proprietari dei locali in questo edificio attraverso la sua ricostruzione.
Gli oggetti di proprietà comune in un condominio possono essere ceduti in uso a terzi nel rispetto dei seguenti requisiti:
- la decisione in merito viene presa dall'assemblea generale dei proprietari dei locali;
- il trasferimento di proprietà comune non violerà i diritti e gli interessi legittimi di persone fisiche e giuridiche.
Ogni proprietario di un'abitazione in un condominio ha il diritto di condividere la proprietà comune della proprietà comune di detto edificio. La determinazione della quota corrispondente nella proprietà comune di un condominio viene effettuata dal rapporto tra la quota di locali residenziali e la superficie totale della casa. La quota di ogni proprietario di abitazione nella proprietà comune del bene comune è proporzionale alla quota dei locali di sua proprietà, misurata in mq.
Il diritto alla partecipazione a oggetti comuni segue le sorti della proprietà dell'abitazione in casa. La quota del diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio e il diritto di proprietà di un'abitazione sono correlati: il primo concetto segue le sorti del secondo. Quando un appartamento viene venduto, la proprietà della quota corrispondente nella proprietà totale dell'intera casa viene trasferita al nuovo proprietario per l'importo che era l'ex proprietario... Cioè, la quota di proprietà di ciascun proprietario di abitazione nella proprietà comune della proprietà comune nella casa segue il destino della proprietà dei locali in detta casa appartenenti a quel proprietario di abitazione. Nello sviluppo di questa disposizione, è necessaria la seguente specifica: quando si verifica il trasferimento di proprietà di una stanza in un condominio, la quota corrispondente alla stanza nella proprietà comune della proprietà comune in questo edificio viene trasferita al nuovo proprietario. È pari alla quota del diritto di proprietà comune di detto bene comune del precedente proprietario di tali locali.
L'LCD RF ha stabilito serie restrizioni per il proprietario dei locali in un condominio. Non ha diritto:
1) destinare in natura la propria quota di diritto di proprietà comune su beni comuni in condominio;
2) alienare la propria quota di diritto di proprietà comune su beni comuni in condominio (senza trasferirli dal diritto di proprietà dell'abitazione stessa),
3) compiere altre azioni che comportino il trasferimento di tale quota separatamente dalla proprietà dei suddetti locali.
Pertanto, quando un nuovo proprietario acquista un'abitazione in un condominio, la quota dell'ex proprietario nel diritto di proprietà comune della proprietà comune nel condominio viene trasferita al nuovo proprietario. Cioè, il diritto di proprietà comune della proprietà comune deriva dai proprietari di appartamenti a causa del fatto che hanno acquisito locali residenziali.
Nel caso in cui le parti stabiliscano, di comune accordo, le condizioni alle quali, all'atto del trasferimento di proprietà di un locale di un condominio, non sarà effettuato il trasferimento di una quota di proprietà comune di proprietà comune di tale abitazione, tali disposizioni saranno nulle.
Le norme del Codice degli alloggi della Federazione Russa e la legislazione civile sono conformi all'art. 75 della legge federale "sui mutui (costituzione in pegno immobiliare)", che si occupa dell'ipoteca degli appartamenti in un condominio. Quando si ipoteca un appartamento in un condominio, parti del quale ai sensi del paragrafo 1 dell'art. 290 del codice civile della Federazione Russa sono nella proprietà comune del mutuatario e di altre persone; insieme ai locali residenziali, la quota corrispondente nel diritto di proprietà comune dell'edificio residenziale è considerata impegnata.
Ai sensi dell'art. 15 Legge federale "Sull'introduzione di Codice degli alloggi Della Federazione Russa ", la quota del diritto di proprietà comune della proprietà comune in un condominio è proporzionale alla dimensione dell'area totale dei locali di proprietà del diritto di proprietà in un condominio, se la decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali o altro accordo di tutti i partecipanti alla proprietà comune della proprietà comune adottata prima dell'entrata in vigore della legge federale specificata in un condominio diversamente specificato.
Secondo l'art. 210 del codice civile della Federazione Russa, è il proprietario che ha l'onere di mantenere la sua proprietà, salvo diversa disposizione di legge o contratto. Secondo l'art. 30 del RF LCD, il proprietario dei locali residenziali ha l'onere di mantenere questi locali e, se questo locale è un appartamento, la proprietà comune dei proprietari dei locali nel condominio corrispondente e il proprietario della stanza in appartamento in comune ha anche l'onere di mantenere la proprietà comune dei proprietari di stanze in un tale appartamento, se non diversamente previsto dalla legge federale o dal contratto.
Le norme dell'Art. 39 LC RF rispettano questa disposizione. I proprietari dei locali in un condominio sopportano l'onere del costo del mantenimento della proprietà comune in un condominio. I proprietari di locali in un condominio sostengono i costi di mantenimento della proprietà comune per un importo corrispondente alla loro quota nel diritto di proprietà comune sulla proprietà comune in tale edificio. Tali costi sono obbligatori e i proprietari dei locali non possono stabilire altre regole secondo le modalità previste dalla legge civile.
Il proprietario di un locale in un condominio, dopo aver acquisito la proprietà di un locale adiacente a quello che gli appartiene sul diritto di proprietà in un condominio, ha il diritto di riunire questi locali in un unico locale. L'ordine è stabilito da Ch. 4 ZhK RF (ricostruzione e riqualificazione di alloggi). I confini tra i locali adiacenti possono essere modificati, o questi locali possono essere divisi in due o più locali senza il consenso dei proprietari di altri locali, se tale cambiamento o divisione non comporta un cambiamento nei confini di altri locali, i confini e le dimensioni della proprietà comune in un condominio o un cambiamento condividere la proprietà comune della proprietà comune in questa casa.
Se la ricostruzione, la riorganizzazione e (o) la riqualificazione dei locali è impossibile senza unire ad essi una parte della proprietà comune in un condominio, è necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari di locali in un condominio per tale ricostruzione, riorganizzazione e (o) riqualificazione dei locali.
Alcuni articoli del citato codice regolano il diritto di proprietà comune dei beni comuni dei proprietari di stanze in un appartamento comune. Queste persone hanno, in base al diritto di comproprietà comune, locali in questo appartamento, adibiti al servizio di più stanze. La modifica delle dimensioni della proprietà comune in un appartamento comune è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari delle stanze in questo appartamento mediante la sua ricostruzione e (o) riqualificazione.
La determinazione delle quote nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in un appartamento comune viene effettuata in conformità con la regola generale prevista dal Codice degli alloggi RF in relazione alla quota del proprietario di locali residenziali nella proprietà comune di molti condomini. La quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune nell'appartamento comune del proprietario della stanza in questo appartamento è proporzionale alla dimensione dell'area totale della stanza specificata.
La quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune nell'intero condominio del proprietario di una stanza in un appartamento comune situato in questo edificio è proporzionale alla somma delle dimensioni della superficie totale della stanza specificata e determinata in conformità con la quota nella proprietà comune della proprietà comune nell'appartamento comune di questo proprietario dell'area locali che compongono la proprietà comune a questo appartamento.
Le disposizioni sulla sorte della quota del diritto di proprietà comune sulla proprietà comune nell'appartamento comune del proprietario della stanza in questo appartamento corrispondono anche alle regole che regolano la sorte della quota nella proprietà comune di un condominio. Segue il destino della proprietà della suddetta stanza.
Quando la proprietà di una stanza in un appartamento comune viene trasferita, la quota nella proprietà comune della proprietà comune in questo appartamento del nuovo proprietario di tale stanza è uguale alla quota nella proprietà comune di detta proprietà comune del precedente proprietario di tale stanza.
Il proprietario di una stanza in un appartamento comune non ha diritto a:
1) effettuare l'attribuzione in natura della propria quota di diritto di proprietà comune dei beni comuni in questo appartamento;
2) alienare la loro quota nel diritto di proprietà comune sulla proprietà comune in questo appartamento, nonché eseguire altre azioni che comportano il trasferimento di tale quota separatamente dal diritto di proprietà sulla stanza specificata.
Una caratteristica di un appartamento comune è la seguente disposizione. Quando una stanza viene venduta in un appartamento comune, il resto dei proprietari delle stanze in questo appartamento comune ha il diritto preventivo di acquistare la stanza alienata nei modi e alle condizioni stabilite dal Codice Civile della Federazione Russa. Cioè, è stato stabilito che i proprietari delle stanze dell'appartamento comune appartengono a questi locali in base al diritto di proprietà condivisa comune. Secondo l'art. 250 del codice civile della Federazione Russa, in caso di vendita di una quota di proprietà comune a un estraneo, gli altri partecipanti alla comproprietà hanno il diritto di prelazione di acquistare la quota venduta al prezzo per il quale è venduta, e ad altre condizioni di parità, salvo in caso di vendita da un'asta pubblica.
Nei casi previsti dalla seconda parte dell'art. 255 del codice civile della Federazione Russa (quando si impone l'esecuzione su una quota di proprietà comune) e in altri casi previsti dalla legge.
Il venditore dell'azione è tenuto a comunicare per iscritto agli altri partecipanti alla comproprietà l'intenzione di vendere la propria quota a un soggetto esterno, indicando il prezzo e le altre condizioni alle quali la sta vendendo. Se il resto dei partecipanti alla proprietà condivisa si rifiuta di acquistare o non acquisisce la quota venduta nella proprietà di non beni mobili entro un mese, e nella proprietà di beni mobili entro dieci giorni dalla data di notifica, il venditore ha il diritto di vendere la sua quota a chiunque.
Quando un'azione viene venduta in violazione del diritto di prelazione di acquisto, qualsiasi altro partecipante alla proprietà delle azioni ha il diritto di richiedere in tribunale il trasferimento dei diritti e degli obblighi dell'acquirente nei suoi confronti entro tre mesi. Non è consentita l'assegnazione del diritto di prelazione per l'acquisto di una quota.
Proprio come i proprietari di locali in un condominio, i proprietari di stanze in un appartamento comune hanno l'onere di mantenere la proprietà comune in quell'appartamento. La quota delle spese obbligatorie per la manutenzione della proprietà comune in un appartamento comune, il cui onere è a carico del proprietario della stanza in questo appartamento, è determinata dalla quota nella proprietà comune della proprietà comune in questo appartamento del proprietario specificato.
2. Determinazione dei confini e registrazione dei diritti sul terreno su cui si trova il condominio
Secondo l'art. 16 della legge federale "Sulla promulgazione del Codice degli alloggi della Federazione Russa" nello sviluppo esistente degli insediamenti, il terreno su cui si trovano un condominio e altri beni immobili inclusi in tale edificio è proprietà comune comune dei proprietari di locali in un condominio.
Il terreno su cui si trovano il condominio e altri oggetti immobiliari che fanno parte di tale casa, che si è formato prima dell'entrata in vigore del RF Housing Code (prima del 1 marzo 2005) e per il quale è stata effettuata la registrazione catastale statale, viene trasferito gratuitamente in proprietà condivisa comune proprietari di locali in un condominio.
Nel caso in cui il terreno su cui si trovano il condominio e altri beni immobili inclusi in tale edificio non sia stato formato prima dell'entrata in vigore del codice specificato, sulla base della decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali nel condominio, qualsiasi persona autorizzata da detta riunione ha il diritto di rivolgersi a autorità o enti pubblici il governo locale con una domanda per la formazione di un terreno su cui si trova un condominio.
La formazione del terreno su cui si trova il condominio viene eseguita dalle autorità statali o dalle autorità locali.
Dal momento in cui viene formato il terreno e viene effettuata la sua registrazione catastale statale, il terreno su cui si trovano il condominio e gli altri beni immobili inclusi in tale edificio deve essere trasferito gratuitamente nella proprietà comune comune dei proprietari dei locali nel condominio.
Arte. 36 del RF LC stabilisce il diritto di comproprietà comune della proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio, compreso il terreno su cui si trova questa casa. In questo caso si applicano le norme generali del citato codice, che stabiliscono che il destino di una quota di beni comuni segue il destino di un locale in un condominio. Cioè, quando la proprietà dei locali della casa viene trasferita al nuovo proprietario, la proprietà della quota corrispondente del terreno viene trasferita a questa persona in un importo proporzionale alle quote di proprietà della proprietà principale situata su di essa. La divisione del terreno in natura tra i comproprietari dell'oggetto specificato non è consentita.
I confini e le dimensioni del terreno su cui si trova il condominio sono determinati in conformità con i requisiti della legislazione fondiaria e della legislazione sulla pianificazione urbana.
Ai sensi dell'art. 36 del Codice del lavoro della Federazione Russa nello sviluppo esistente, i terreni su cui sono presenti strutture che fanno parte della proprietà comune di un condominio, edifici residenziali e altre strutture sono forniti come proprietà comune nella proprietà condivisa comune dei proprietari di abitazione nei modi e alle condizioni stabilite dalla legislazione sugli alloggi.
In conformità con questo articolo del Codice del lavoro RF, i cittadini e le persone giuridiche che possiedono, utilizzano, gestiscono o gestiscono edifici, strutture, strutture situate su terreni di proprietà statale o municipale, acquisiscono diritti su questi terreni in conformità con con RF LC.
Diritto esclusivo alla privatizzazione appezzamenti di terreno (la sua acquisizione nella proprietà delle categorie specificate di cittadini e persone giuridiche) o l'acquisizione del diritto di affittare terreni hanno cittadini e persone giuridiche - i proprietari di edifici, strutture, strutture. Arte. 217 del codice civile della Federazione Russa prevede quanto segue. La proprietà che è di proprietà statale o municipale può essere trasferita dal suo proprietario alla proprietà di cittadini e persone giuridiche secondo le modalità previste dalle leggi sulla privatizzazione dello stato e proprietà comunale... In caso di privatizzazione di proprietà statali e municipali, si applicano le disposizioni stabilite dal Codice Civile della Federazione Russa che disciplinano la procedura per l'acquisizione e la risoluzione dei diritti di proprietà, salvo diversa disposizione delle leggi sulla privatizzazione. Ai sensi dell'articolo 2 della legge sulla privatizzazione, non si applica alla privatizzazione dei terreni. Ciò significa che le norme della legislazione civile vengono applicate ai rapporti sulla privatizzazione dei terreni da terreni statali o municipali.
Nel caso in cui un edificio (locali in esso), situato su un appezzamento di terreno indivisibile, appartenga a più persone sulla base della proprietà, queste persone hanno il diritto di acquistare questo appezzamento di terreno in comune proprietà condivisa o di locazione con una pluralità di persone dalla parte del conduttore, salvo diversamente previste da queste leggi.
Nel caso in cui i locali in un edificio situato su un appezzamento di terreno indivisibile appartengano a una persona con diritto di proprietà, ad altre persone con diritto di gestione economica o a tutte le persone con diritto di gestione economica, queste persone hanno il diritto di acquistare questo terreno in affitto con una pluralità di persone su al lato del locatario, salvo diversa disposizione della LC RF, leggi federali... Ai sensi dell'art. 312 del codice civile della Federazione Russa, esiste una pluralità condivisa di persone e, ai sensi dell'art. 322 del codice civile della Federazione Russa - solidale. La RF LC non specifica quale dovrebbe essere la natura della pluralità di persone dalla parte degli inquilini.
In questo caso, un contratto di locazione per un appezzamento di terreno viene concluso previo consenso delle parti all'adesione al presente contratto di altri titolari dei diritti dei locali in questo edificio.
Per acquisire i diritti su un appezzamento di terreno, i cittadini o le persone giuridiche elencate in questo articolo si rivolgono congiuntamente a un organo esecutivo del potere statale o un ente di autogoverno locale con una domanda per l'acquisizione di diritti su un appezzamento di terreno con allegata la sua mappa catastale (planimetria).
L'organo esecutivo del potere statale o dell'ente di autogoverno locale, entro due settimane dalla data di ricevimento della suddetta domanda, prende una decisione sulla concessione del terreno di proprietà, sulla base del diritto di uso permanente (illimitato), o prepara una bozza di contratto per la vendita o l'affitto di un terreno e lo invia al richiedente con una proposta di la conclusione del relativo contratto.
In mancanza di una mappa catastale (planimetria) di un appezzamento di terreno, un ente locale sulla base di una domanda di un cittadino o di una persona giuridica o su una domanda prevista dall'art. 29 del Codice del lavoro della Federazione Russa dell'organo esecutivo del potere statale sulla base di una mappa catastale (piano) contenente informazioni sull'ubicazione del terreno e documentazione di pianificazione urbana entro un mese dalla data di ricezione dette dichiarazioni oppure l'appello garantisce la produzione di una mappa catastale (planimetria) del lotto e approva la bozza dei suoi confini.
I confini e le dimensioni del terreno sono determinati tenendo conto dell'area effettivamente utilizzata del terreno in conformità con i requisiti della legislazione sul territorio e sulla pianificazione urbana. I confini del terreno sono stabiliti tenendo conto delle linee rosse, i confini dei terreni adiacenti (se presenti), i confini naturali del terreno.
L'organo esecutivo del potere statale o l'ente di autogoverno locale, entro due settimane dalla data di presentazione del progetto di delimitazione del terreno, decide in merito alla fornitura di questo terreno alle persone specificate nel paragrafo 5 dell'art. 29 del Codice del lavoro della Federazione Russa e invia loro una copia della decisione con allegata la bozza dei confini del terreno.
Sulla base della bozza dei confini del terreno, a spese di queste persone, i confini del terreno sono stabiliti sul terreno e viene assicurata la produzione di una mappa catastale (pianta) del terreno.
Il Decreto del Governo della Federazione Russa del 26 settembre 1997 n. 1223 ha approvato il "Regolamento sulla determinazione delle dimensioni e la determinazione dei confini dei terreni condominiali". Questa disposizione è valida in conformità con le disposizioni della sezione 6 della LC RF sulla partnership dei proprietari di case.
Il presente regolamento definisce la procedura per la determinazione delle dimensioni e della demarcazione dei terreni in condominio trasferiti in proprietà o in locazione a proprietari di abitazione o associazioni di proprietari di abitazione.
La dimensione dei terreni è determinata in base alla documentazione urbanistica, ai regolamenti urbanistici e alla metodologia di calcolo della dimensione standard dei terreni nei condomini. I confini degli appezzamenti di terreno sono stabiliti lungo le linee rosse, i confini degli appezzamenti di terreno adiacenti (se presenti) e dei passi carrai, i confini naturali, i confini dell'assegnazione delle principali comunicazioni di ingegneria e trasporti, se non diversamente specificato dai requisiti di pianificazione urbana.
La dimensione normativa di un appezzamento di terreno trasferito gratuitamente alla proprietà comune comune dei proprietari di abitazione è determinata in base all'area del terreno occupata direttamente da edifici residenziali e altri oggetti immobiliari, nonché dai territori adiacenti necessari per garantirne il funzionamento (manutenzione), tenendo conto delle esigenze della pianificazione urbana norme, sicurezza antincendio, divari sanitari tra edifici e altri standard che assicurino condizioni di vita e di soggiorno normali per i cittadini nel condominio, manutenzione di edifici residenziali e altri beni che fanno parte del condominio, nonché l'accesso a tutti gli oggetti del condominio. Allo stesso tempo, dovrebbero essere garantite le normali condizioni di vita dei cittadini sui terreni adiacenti ei diritti dei proprietari, proprietari, utenti e inquilini di questi lotti, nonché dei proprietari di edifici, strutture e strutture situate su di essi.
Per determinare le dimensioni e stabilire i confini dei terreni, vengono eseguiti i seguenti lavori:
- predisposizione dei materiali per la delimitazione dei terreni condominiali con indicazione delle proposte di vincolo al loro utilizzo e servitù; se necessario, l'organizzazione dello sviluppo di un progetto di rilevamento del territorio dello sviluppo esistente (quartiere, microdistretto o altro elemento della struttura urbanistica delle loro parti) per creare condomini;
- determinazione delle dimensioni standard e definizione dei confini dei lotti di terreno trasferiti gratuitamente ai proprietari di abitazione;
- identificazione di territori che eccedono le dimensioni standard dei lotti di terreno (territori sopra lo standard) e la preparazione di progetti di accordi sul trasferimento di proprietà o l'affitto di questi territori a proprietari di case o una partnership di proprietari di case;
- risoluzione delle controversie derivanti dalla fissazione dei confini di appezzamenti di terreno, servitù e limitazioni all'uso dei terreni.
Questi lavori sono eseguiti da un ente autorizzato dagli enti governativi locali. L'ente autorizzato prende le sue decisioni in riunioni aperte con la partecipazione di proprietari di abitazione di un determinato condominio, nonché proprietari, proprietari, utenti e inquilini di terreni adiacenti e proprietari di edifici, strutture e strutture ubicati su di essi, ai quali, su loro richiesta, viene rilasciata copia delle decisioni prese.
L'area comune (strade principali, campi e strutture per bambini, cultura fisica e sport, schiere di spazi verdi, altre strutture pubbliche) entro i confini di un quartiere, microdistretto o altro elemento della struttura di pianificazione deve essere trasferita in proprietà o in locazione ai proprietari di abitazione o a una società di proprietari di abitazione solo a condizione che restrizioni e servitù corrispondenti - il diritto di uso limitato del terreno. Può essere installato per garantire il passaggio e il passaggio attraverso un appezzamento di terreno confinante, la posa e il funzionamento di linee elettriche, comunicazioni e condutture, approvvigionamento idrico e bonifica del terreno, nonché altre esigenze del proprietario di immobili, che non possono essere fornite senza stabilire servitù. L'ingombro di un terreno con servitù non priva il proprietario del terreno dei diritti di possedere, utilizzare e disporre di questo terreno.
Per quanto riguarda gli oggetti che esistevano prima dell'introduzione della RF LC, non è consentito vietare la costituzione di una servitù se è necessario fornire ad altre persone l'accesso a tali oggetti. Un nuovo ingombro di un appezzamento di terreno con servitù viene stabilito di comune accordo tra la persona che richiede l'istituzione di una servitù e il proprietario di un terreno confinante ed è soggetto a registrazione secondo le modalità stabilite per la registrazione dei diritti sugli immobili. In caso di mancato raggiungimento di un accordo sulla costituzione o sulle condizioni della servitù, la controversia è risolta dal tribunale in giudizio della persona che richiede l'istituzione della servitù.
Secondo l'Art. 23 della RF LC distingue tra servitù privata e pubblica. La servitù prevista dal codice civile della Federazione Russa è privata. Una servitù pubblica in conformità con la RF LC è stabilita da una legge o da un altro atto giuridico normativo della Federazione Russa, un atto giuridico normativo di un'entità costituente della Federazione Russa, un atto giuridico normativo di un ente governativo locale nei casi in cui è necessario garantire gli interessi dello stato, del governo locale o della popolazione locale, senza il sequestro di terreni. L'istituzione di una servitù pubblica viene effettuata tenendo conto dei risultati delle udienze pubbliche. Possono essere istituite servitù pubbliche, ad esempio, per il passaggio o il passaggio attraverso il terreno; utilizzo del terreno per la riparazione di linee e reti di servizi, ingegneria, elettriche e di altro tipo, nonché infrastrutture di trasporto, ecc. Le persone i cui diritti e interessi legittimi sono lesi dall'istituzione di una servitù pubblica possono proteggere i propri diritti in tribunale. I servizi sono soggetti alla registrazione statale in conformità con la legge federale "Sulla registrazione statale ...". È iscritta al Registro dei diritti dello Stato unificato sulla base di istanza del proprietario dell'immobile o del soggetto a favore del quale viene istituita la servitù, se quest'ultima ha un contratto di servitù. La servitù entra in vigore dopo la sua registrazione nel Registro dei diritti dello Stato unificato.
Documenti e materiali per determinare le dimensioni e la delimitazione dei terreni in un condominio devono essere preparati e trasferiti alle autorità statali o locali entro e non oltre due mesi dalla data di contatto con l'ente autorizzato dei proprietari di abitazione o un'associazione di proprietari di abitazione per il trasferimento del terreno in proprietà o affitto.
Le proposte dell'ente autorizzato sulle dimensioni e sui confini del lotto ceduto in proprietà (a titolo gratuito o per pagamento) o di locazione, nonché l'istituzione di servitù e limitazioni al suo utilizzo sono documentati dal protocollo di convenzione.
A seguito della riunione, l'ente autorizzato, secondo le modalità prescritte, redige il piano definitivo dei confini dell'intero appezzamento di terreno, e prepara progetti di decisioni delle autorità statali o delle autorità locali sul trasferimento di questo appezzamento in proprietà (a titolo gratuito oa pagamento) o in affitto a proprietari di abitazione o una società di proprietari di abitazione.
I proprietari, i proprietari, gli utenti e gli inquilini di terreni adiacenti e i proprietari di edifici, strutture e strutture ubicati su di essi, che non condividono le proposte dell'ente autorizzato sulle dimensioni e sui confini del lotto, possono ricorrere all'ente governativo locale.
Le decisioni delle autorità statali o degli organi di autogoverno locale sulle condizioni per il trasferimento di terreni in proprietà o la locazione a proprietari di abitazione o associazioni di proprietari di abitazione, che stabiliscono servitù e restrizioni sull'uso di questi lotti, nonché le loro dimensioni e confini, possono essere impugnate in tribunale. I finanziamenti per il dimensionamento e la demarcazione dei terreni vengono effettuati a spese dei proprietari di case.
3. Diritti su un appezzamento di terreno nei rapporti nell'ambito di un contratto di partecipazione condivisa alla costruzione
In accordo con disposizioni generali La costruzione GSK RF è la creazione di edifici, strutture, strutture (anche nel sito dei progetti di costruzione del capitale demolito).
Secondo i requisiti dell'Art. 747 del codice civile della Federazione Russa (che regola i rapporti relativi ai contratti di costruzione), il cliente è tenuto a fornire tempestivamente un appezzamento di terreno per la costruzione. L'area e le condizioni del lotto di terreno fornito devono essere conformi a quelle contenute nel contratto contratto di costruzione condizioni e, in assenza di tali condizioni, garantire l'inizio tempestivo dei lavori, la loro normale condotta e il completamento in tempo.
Ai sensi dell'art. 6 della RF LC, un appezzamento di terreno come oggetto di relazioni terrestri è una parte della superficie terrestre (compreso lo strato di suolo), i cui confini sono descritti e certificati nel modo prescritto.
Nell'art. 30 del Codice del lavoro della Federazione Russa contiene la procedura per la fornitura di appezzamenti di terreno per la costruzione da terreni di proprietà statale o municipale.
La fornitura di appezzamenti di terreno per la costruzione da terreni che sono di proprietà statale o comunale viene effettuata con l'attuazione dei lavori sulla loro formazione:
1) senza previo accordo sulla posizione degli oggetti;
2) previo accordo preliminare sull'ubicazione degli oggetti.
La fornitura di appezzamenti di terreno per la costruzione in proprietà senza previa approvazione dell'ubicazione degli oggetti viene effettuata esclusivamente in occasione di gare d'appalto (gare, aste).
In base a questo requisito, l'oggetto delle offerte (gare, aste) può essere un appezzamento di terreno formato con confini stabiliti o il diritto di concludere un contratto di locazione per tale appezzamento di terreno.
Un organo esecutivo del potere statale o un ente di autogoverno locale agisce come venditore di un appezzamento di terreno o ha il diritto di concludere un contratto di locazione per tale appezzamento di terreno.
L'organizzatore delle gare (gare, aste) è il proprietario o un'organizzazione specializzata che agisce sulla base di un accordo con lui.
Il proprietario del lotto determina la forma dell'offerta (gare, aste), il prezzo iniziale dell'oggetto delle offerte (offerte, aste) e l'importo della cauzione.
La procedura per l'organizzazione e lo svolgimento di gare d'appalto (gare, aste) per la vendita di appezzamenti di terreno o il diritto di concludere contratti di locazione per tali appezzamenti di terreno è determinata dal governo della Federazione Russa. La procedura per l'organizzazione e lo svolgimento delle aste per la vendita del diritto di concludere contratti di locazione di terreni di proprietà demaniale o comunale per il loro sviluppo integrato per l'edilizia abitativa è determinata dall'art. 38.2 del Codice del lavoro RF.
La fornitura di appezzamenti di terreno per la costruzione con un accordo preliminare sull'ubicazione degli oggetti viene effettuata in locazione e ad alcune persone (istituzioni statali e municipali, imprese dello stato federale, autorità statali e autorità locali) per uso permanente (illimitato), organizzazioni religiose per la costruzione di edifici, strutture , strutture a scopo religioso e caritativo - per uso gratuito a tempo determinato per il periodo di costruzione di questi edifici, strutture, strutture.
La fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione senza previo accordo sull'ubicazione della struttura viene eseguita nel seguente ordine:
1) svolgere lavori sulla formazione di un appezzamento di terreno:
- preparazione di una bozza dei confini di un appezzamento di terreno e definizione dei suoi confini sul terreno;
- determinazione dell'uso consentito del terreno;
- definizione condizioni tecniche connessione di strutture a reti di ingegneria e tariffe per la connessione di strutture a reti di ingegneria (di seguito denominate tariffe di connessione);
- prendere una decisione in merito allo svolgimento di gare (gare, aste) o alla fornitura di appezzamenti di terreno senza appalti (offerte, aste);
- pubblicazione di un messaggio relativo allo svolgimento di gare (gare, aste) o all'accettazione di domande di fornitura di appezzamenti senza gara (gare, aste);
2) stato catastale del lotto secondo le norme previste dall'art. 70 ZK RF;
3) svolgimento di gare (gare, aste) per la vendita di un appezzamento di terreno o la vendita del diritto di concludere un contratto di locazione per un appezzamento di terreno o di affittare un appezzamento di terreno senza indire gare (offerte, aste) sulla base di una domanda di un cittadino o persona giuridica interessata a fornire un appezzamento di terreno. La cessione di appezzamenti di terreno in locazione senza partecipazione a gare (gare, aste) è consentita previa pubblicazione preliminare e anticipata di un messaggio sulla disponibilità di appezzamenti proposti per tale cessione qualora vi sia una sola domanda;
4) sottoscrizione di un protocollo sui risultati delle gare (gare, aste) o sottoscrizione di un contratto di locazione di un appezzamento di terreno in conseguenza della fornitura di un appezzamento di terreno senza indizione di gare (gare, aste).
La fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione con un accordo preliminare sull'ubicazione dell'oggetto viene eseguita nel seguente ordine:
1) selezione di un appezzamento di terreno e accettazione secondo le modalità previste dall'art. 31 del Codice del lavoro della Federazione Russa, decisioni sull'approvazione preliminare dell'ubicazione dell'oggetto;
2) svolgere lavori sulla formazione del terreno;
3) stato catastale del lotto secondo le norme previste dall'art. 70 RF Codice del lavoro;
4) deliberare sulla fornitura di un terreno edificabile secondo le regole stabilite dall'art. 32 del codice del lavoro RF.
La decisione dell'organo esecutivo del potere statale o dell'ente di autogoverno locale sulla fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione o un protocollo sui risultati delle gare (gare, aste) è la base per:
1) registrazione statale del diritto di uso permanente (illimitato) quando si fornisce un appezzamento di terreno per uso permanente (illimitato);
2) la conclusione di un contratto di vendita e acquisto e registrazione statale della proprietà dell'acquirente di un appezzamento di terreno quando viene concessa la proprietà del terreno;
3) conclusione di un contratto di locazione per un appezzamento di terreno e registrazione statale di questo contratto quando si trasferisce un appezzamento di terreno in affitto.
La decisione o un suo estratto sulla fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione o sul rifiuto di fornirlo viene emesso al richiedente entro sette giorni dalla data della sua adozione.
La decisione di rifiutare di fornire un appezzamento di terreno per la costruzione può essere impugnata dal richiedente in tribunale.
L'approvazione preliminare dell'ubicazione dell'oggetto non viene effettuata quando l'oggetto si trova in un insediamento urbano o rurale in conformità con la documentazione urbanistica per l'edilizia e le regole di utilizzo e sviluppo del suolo (zonizzazione dei territori), nonché nel caso di fornitura di un appezzamento di terreno per le esigenze di produzione agricola o forestale oa un cittadino per un individuo costruzione di alloggi, agricoltura sussidiaria personale.
La decisione sull'approvazione preliminare dell'ubicazione dell'oggetto e la bozza dei confini del terreno sono la base per stabilire, in conformità con le richieste dei cittadini o delle persone giuridiche interessate a fornire un terreno per la costruzione, ea loro spese, i confini di tale terreno sul terreno e la sua registrazione catastale statale in conformità con la procedura, stabilito dalle leggi federali.
L'organo esecutivo del potere statale o dell'ente di autogoverno locale, sulla base di una richiesta di un cittadino o di una persona giuridica interessata a fornire un appezzamento di terreno per la costruzione, e una mappa catastale (planimetria) del terreno ad esso allegato, prende una decisione sulla fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione entro due settimane.
Arte. 2 della legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa ..." nomina una persona giuridica come sviluppatore e dà il diritto di firmare accordi sulla partecipazione alla costruzione condivisa, indipendentemente dalla sua forma organizzativa e legale, o un singolo imprenditore che possiede o affitta un terreno. Il terreno specificato deve essere utilizzato per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri beni immobili su questo terreno in base al permesso di costruzione ottenuto.
Il diritto di attrarre i soldi partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari derivano dallo sviluppatore solo dopo aver ottenuto un permesso di costruzione in conformità con la procedura stabilita, pubblicazione e (o) posizionamento della dichiarazione di progetto e registrazione statale della proprietà dello sviluppatore o dei diritti di locazione sul terreno previsto per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari.
Previsto per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, che includerà oggetti di costruzione condivisi, un appezzamento di terreno di proprietà dello sviluppatore sul diritto di proprietà o il diritto di locazione a un appezzamento di terreno specifico e in costruzione (creato) su questo appezzamento di terreno un condominio e (o) altro oggetto immobiliare sono considerati impegnati dai partecipanti alla costruzione condivisa per garantire l'adempimento degli obblighi del promotore (pegno) ai sensi dell'accordo dal momento della registrazione statale dell'accordo.
Secondo l'Art. 21 della suddetta Legge, le informazioni su un progetto di costruzione devono essere rispettate documentazione del progetto e contenere (insieme alle informazioni, ad esempio, sullo scopo del progetto di costruzione, sulle fasi e sui tempi della sua attuazione, sui risultati dell'esame statale della documentazione del progetto, se tale esame è stabilito dalla legge federale; su un permesso di costruzione), in particolare, informazioni: sui diritti il promotore del terreno, del proprietario del terreno se il promotore non è il proprietario, dei confini e dell'area del terreno previsti dalla documentazione di progetto, degli elementi di miglioramento. Oltre ai dati elencati sullo sviluppatore, altre informazioni elencate nell'art. 21 della Legge.
Su richiesta di un partecipante alla costruzione condivisa, lo sviluppatore è obbligato a presentare per la revisione:
1) un permesso di costruzione;
2) uno studio di fattibilità per un progetto per la costruzione di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare;
3) la conclusione dell'esame di stato della documentazione di progetto, se tale esame è stabilito dalla legge federale;
4) documentazione di progetto, comprese tutte le modifiche apportate ad essa;
5) documenti che confermano i diritti dello sviluppatore sul terreno.
2) pubblicizzare un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare prima di rilasciare nel modo prescritto un permesso per la costruzione di questi condomini e (o) altri oggetti immobiliari, pubblicare e (o) inserire una dichiarazione di progetto e la registrazione statale dei diritti di proprietà o di locazione di un terreno , prevedeva la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, che includerà oggetti di costruzione condivisi.
Secondo l'Art. 17 della suddetta legge, il contratto e (o) la cessione dei diritti dei crediti ai sensi del contratto sono soggetti alla registrazione statale presso le autorità che effettuano la registrazione statale dei diritti sugli immobili e le transazioni con essa, nel territorio del distretto di registrazione presso l'ubicazione di un condominio in costruzione (in fase di creazione) e (o) altro oggetto immobiliare, per la costruzione dei quali vengono attratti fondi in conformità con il presente accordo, secondo le modalità previste dalla legge federale "sulla registrazione statale ...".
In conformità con le modifiche alla presente legge, l'art. 25.1. stabilisce che per la registrazione statale dei contratti di partecipazione alla costruzione condivisa, insieme ai documenti richiesti per la registrazione statale in conformità con la legge federale specificata, vengono presentati documenti che descrivono l'oggetto di costruzione condiviso, indicando la sua posizione sul piano della proprietà immobiliare che si sta creando e l'area pianificata dell'oggetto di costruzione condiviso.
Un record di un contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa (sulla sua modifica, sulla risoluzione, sull'assegnazione dei diritti di reclamo ai sensi del presente contratto), la cui registrazione statale è stabilita dalla legge federale, viene effettuata nella sottosezione contenente le voci sulle transazioni Sezione III, aperto su un appezzamento di terreno su cui è in costruzione un bene immobile nell'ordine di costruzione condivisa, il Registro dei diritti dello Stato unificato. Durante la registrazione statale di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, nella sottosezione specificata viene anche effettuato un record sul pegno derivante del terreno o sulla garanzia del diritto di locazione, indicando nella colonna "segni speciali" l'estensione del diritto di pegno sul bene immobile creato.
Il risultato di ciò sarà che nell'estratto del Registro dei diritti dello Stato unificato, contenente le informazioni sul terreno su cui è realizzato l'oggetto immobiliare, che include locali residenziali e non residenziali che sono oggetto di contratti di partecipazione alla costruzione condivisa, oltre alle informazioni sul mutuo, la presenza di contratti registrati per la partecipazione alla costruzione condivisa con un elenco di oggetti di costruzione condivisi, nonché nomi di società (nomi) di persone giuridiche - partecipanti alla costruzione condivisa, cognomi, nomi, patronimici individui - partecipanti alla costruzione condivisa.
In conclusione, è necessario prestare attenzione al fatto che secondo l'art. 16 della legge federale "Sulla promulgazione del Codice degli alloggi della Federazione Russa", i condomini e altri beni immobili che fanno parte di tali case, costruiti o ricostruiti dopo l'introduzione del Codice degli alloggi RF, sono accettati dal comitato di accettazione solo quando si stabiliscono le dimensioni ei confini dei terreni su cui tali condomini si trovano. Questa disposizione è valida dopo il 1 marzo 2005, sebbene la legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa ..." sia applicabile solo alle imprese di costruzione che hanno ricevuto un permesso di costruzione dopo il 1 aprile 2005.
4. Competenza, procedura per la preparazione, la condotta, il processo decisionale e la registrazione dei risultati dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio
L'organo di governo di un condominio (indipendentemente dal fatto che sia comunale, statale o privato) di cui all'art. 44 del RF LCD ha nominato un'assemblea generale dei proprietari dei locali in esso. Questa regola è nuova, nel JK RSFSR tale corpo non è stato fornito.
La competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio comprende:
1) prendere decisioni sulla ricostruzione di un condominio (anche con il suo ampliamento o sovrastruttura), costruzione di annessi e altri edifici, strutture, strutture, riparazione di proprietà comune in un condominio;
2) prendere decisioni sui limiti di utilizzo del terreno su cui si trova il condominio, compresa l'introduzione di restrizioni all'uso dello stesso;
3) prendere decisioni in merito al trasferimento per uso di proprietà comune in condominio;
4) la scelta di un metodo per la gestione di un condominio (gestione diretta dei proprietari di locali in un condominio; gestione di un'associazione di proprietari di abitazione o cooperativa abitativa o altra cooperativa di consumatori specializzata; o gestione di un'organizzazione di gestione);
5) altre questioni riferite alla competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio.
Pertanto, la gamma di questioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio è determinata dal codice specificato. Sebbene in assemblea si decida che questo particolare incontro gestirà in futuro la casa ai sensi dell'art. 164 della RF LC, la gamma dei suoi problemi sarà molto più ampia di quella che viene denominata direttamente nella RF LC.
I proprietari dei locali sono tenuti a tenere annualmente un'assemblea generale annuale dei proprietari dei locali in un condominio. I termini e la procedura per lo svolgimento dell'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio, nonché la procedura per notificare le decisioni da esso prese, sono stabiliti dall'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio.
Oltre alle riunioni annuali, è possibile tenere riunioni straordinarie. Possono essere convocati su iniziativa di uno qualsiasi dei proprietari. Cioè, il diritto di avviare la convocazione di una riunione appartiene solo al proprietario dei locali (se ci sono persone che occupano locali nella casa in base a un contratto di locazione)
È prevista la seguente procedura per la convocazione di un'assemblea generale. Il proprietario, su iniziativa della quale è convocata un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, è tenuto a informare i proprietari dei locali in questo edificio circa lo svolgimento di tale riunione entro e non oltre dieci giorni prima della data della sua tenuta. Entro il periodo di tempo specificato, un messaggio sull'organizzazione di un'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio deve essere inviato a ciascun proprietario dei locali in questo edificio per posta raccomandata, a meno che una decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in questo edificio non preveda un altro modo di inviare questo messaggio per iscritto o consegnato a ciascun proprietario dei locali in questa casa contro firma o posta nei locali di questa casa, determinata da tale soluzione e disponibile per tutti i proprietari di locali in questa casa.
L'avviso di convocazione di un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio deve indicare:
1) informazioni sulla persona su iniziativa della quale è convocata questa riunione;
2) la modalità di svolgimento di tale riunione (votazione assembleare o assente);
3) la data, il luogo, l'ora di questa riunione o, nel caso di convocazione di questa riunione sotto forma di voto per assente, la data di fine dell'accettazione delle decisioni dei proprietari sulle questioni poste in votazione e il luogo o l'indirizzo in cui tali decisioni devono essere presentate;
4) l'ordine del giorno della riunione;
5) la procedura per familiarizzare con le informazioni e (o) i materiali che verranno presentati in questo incontro e il luogo o l'indirizzo in cui possono essere visualizzati.
Sia l'assemblea generale annuale che quella straordinaria dei proprietari di locali in un condominio sono ammissibili (ha un quorum) se vi hanno preso parte i proprietari dei locali in questo edificio oi loro rappresentanti che hanno più del cinquanta per cento dei voti del numero totale di voti. In assenza di un numero legale per lo svolgimento di un'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio, deve essere tenuta un'assemblea generale ripetuta dei proprietari di locali in un condominio. Nel determinare il quorum, è necessario tenere conto del fatto che il numero di voti di ciascun proprietario dei locali in un condominio è determinato in proporzione alla sua quota nel diritto di proprietà comune della proprietà comune in questo edificio.
Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sulle questioni poste ai voti vengono prese:
1) su questioni relative alle decisioni sulla ricostruzione di un condominio (anche con il suo ampliamento o sovrastruttura), costruzione di annessi e altri edifici, strutture, strutture, riparazione di beni comuni in un condominio; sulla presa di decisioni sui limiti di utilizzo del terreno su cui si trova il condominio, compresa l'introduzione di restrizioni sull'uso dello stesso; le decisioni sul trasferimento di proprietà comune in un condominio per l'uso sono prese da una maggioranza di almeno due terzi del numero totale di voti dei proprietari di locali in un condominio;
Le decisioni dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio sono redatte in protocolli secondo le modalità stabilite dall'assemblea generale dei proprietari dei locali in questo edificio.
Prima dell'assemblea, l'ordine del giorno dell'assemblea generale deve essere adottato e approvato. L'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio non ha il diritto di prendere decisioni su questioni non incluse nell'ordine del giorno di questa riunione, nonché di modificare l'ordine del giorno di questa riunione.
Le decisioni prese dall'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, nonché i risultati della votazione, sono portati all'attenzione dei proprietari dei locali in questo edificio dal proprietario, su cui iniziativa è stata convocata tale riunione (se era straordinaria, poiché l'assemblea annuale obbligatoria non richiede l'iniziativa di nessuno , viene effettuato sulla base della norma perentoria della RF LC), inviando un messaggio appropriato al riguardo nei locali di questa casa, determinato dalla decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali in questa casa e disponibile a tutti i proprietari dei locali in questa casa, entro e non oltre dieci giorni dalla data di adozione queste decisioni.
Poiché le decisioni dell'assemblea sono redatte in verbale, i verbali delle assemblee generali dei proprietari di locali in un condominio, nonché le decisioni dei proprietari sulle questioni poste ai voti, sono archiviati nel luogo o all'indirizzo determinato dalla decisione di questa riunione.
La decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, adottata secondo la procedura stabilita, sulle questioni attribuite alla competenza di tale riunione, è obbligatoria per tutti i proprietari di locali in un condominio, compresi i proprietari che non hanno partecipato al voto.
La decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali è legale e vincolante per tutti i proprietari, fatte salve le seguenti condizioni obbligatorie generali:
- la decisione è stata presa su una questione di competenza dell'assemblea generale,
- durante la riunione è stato soddisfatto il requisito del quorum,
- è redatto in un protocollo, che deve essere conservato in conformità con la decisione di questa riunione;
- inoltre, è stata adottata sulla questione all'ordine del giorno della riunione;
- è stato portato a conoscenza dei proprietari di locali in un condominio.
Il proprietario dei locali in un condominio ha il diritto di presentare ricorso al tribunale contro una decisione presa da un'assemblea generale dei proprietari di locali in questo edificio in violazione dei requisiti del Codice, se non ha preso parte a questa riunione o ha votato contro l'adozione di tale decisione e se tale decisione ha violato i suoi diritti e legali interessi. Una domanda per tale ricorso può essere presentata al tribunale entro sei mesi dal giorno in cui il proprietario specificato ha appreso o avrebbe dovuto conoscere la decisione. Il tribunale, tenuto conto di tutte le circostanze del caso, ha il diritto di confermare la decisione impugnata se il voto di detto titolare non ha potuto influire sui risultati della votazione, le violazioni commesse non sono sostanziali e la decisione presa non ha comportato alcun danno per detto proprietario.
In un condominio, tutti i locali in cui appartengono a un proprietario, le decisioni su questioni relative alla competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sono prese da questo proprietario da solo e sono redatte per iscritto. Allo stesso tempo, non si applicano tutte le disposizioni precedentemente elencate relative alla procedura, ai tempi di preparazione, convocazione e svolgimento di un'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio. Fanno eccezione le disposizioni relative ai tempi dell'assemblea generale annuale dei proprietari di locali in un condominio. Cioè, entro il termine specificato, è obbligato ad accettare un documento (senza redigere un protocollo) contenente una decisione su quelle questioni che sono attribuite alla competenza dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio.
La decisione dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere presa:
Coloro che hanno preso parte all'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, tenuta sotto forma di voto per assente, sono considerati proprietari di locali in questo edificio, le cui decisioni sono state ricevute prima della fine della loro ammissione.
La decisione del titolare sulle questioni poste in votazione deve indicare:
2) informazioni sul documento che conferma la proprietà della persona che partecipa alla votazione nei locali del condominio corrispondente;
3) decisioni su ogni argomento all'ordine del giorno, espresse con le formulazioni “favorevoli”, “contrari” o “astenuti”.
PER modulo di corrispondenza si applicano le votazioni, le disposizioni sul quorum e il numero di voti richiesto per una particolare questione (a seconda del livello delle questioni - una maggioranza semplice dei voti o due terzi di coloro che hanno votato).
Il diritto di voto nell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio sulle questioni messe ai voti appartiene ai proprietari dei locali in questo edificio. La votazione nell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio viene effettuata dal proprietario dei locali in questo edificio sia personalmente che tramite il suo rappresentante.
Il rappresentante del proprietario dei locali in un condominio all'assemblea generale dei proprietari dei locali in questo edificio agisce in conformità con i poteri basati sulle istruzioni delle leggi federali, atti autorizzati a farlo agenzie governative o atti di organi di autogoverno locale o una delega scritta di voto.
I suoi poteri possono essere certificati da una procura - un'autorizzazione scritta rilasciata da una persona a un'altra persona per la rappresentanza davanti a terzi. La procura di voto deve contenere informazioni sul proprietario dei locali nel condominio corrispondente e il suo rappresentante (nome o titolo, luogo di residenza o luogo, dati del passaporto) e deve essere redatta in conformità con i requisiti del seguente codice civile della Federazione Russa:
- può essere certificata dall'ente presso cui lavora o studia il principale, dall'ente di mantenimento degli alloggi del luogo di residenza e dall'amministrazione dell'istituto medico ospedaliero in cui è curato;
- una procura per conto di una persona giuridica è emessa firmata dal suo capo o da un'altra persona autorizzata a farlo dai suoi documenti costitutivi, con il sigillo di questa organizzazione allegato. Una procura per conto di una persona giuridica basata su proprietà statali o municipali per ricevere o emettere denaro e altri valori di proprietà deve essere firmata dal contabile capo (senior) di questa organizzazione.
Inoltre, il tipo di procura specificato può essere autenticato.
La votazione sull'ordine del giorno dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio può essere effettuata per mezzo di decisioni scritte dei proprietari sulle questioni poste ai voti.
La votazione sulle questioni all'ordine del giorno dell'assemblea generale dei proprietari di locali in un condominio, tenuta sotto forma di voto per assente, viene effettuata solo per mezzo di decisioni scritte dei proprietari sulle questioni messe ai voti.
Quando si vota per mezzo di decisioni scritte dei titolari sulle questioni poste in votazione, si conteggia sui voti sulle questioni sulle quali il titolare partecipante alla votazione ha lasciato solo una delle possibili opzioni di voto. Le decisioni prese in violazione di questo requisito vengono invalidate e non vengono conteggiati i voti sulle questioni in esse contenute. Se la decisione del titolare sulle questioni poste in votazione contiene più questioni messe ai voti, il mancato rispetto di tale requisito rispetto ad una o più questioni non comporta il riconoscimento della decisione specificata come invalida in generale.
Pubblicato una rassegna di 38 pagine sulla pratica di risolvere le controversie avviate dai detentori di azioni. Al fine di portare gli approcci legali all'uniformità, le Forze Armate ricordano che i tribunali in nessun caso devono essere trascurati: questo è tutto ciò che riguarda la conclusione e la risoluzione di accordi sulla costruzione condivisa, nonché la responsabilità che è prevista per violazione della normativa in materia.
Cosa devono ricordare gli sviluppatori quando posticipano le date di costruzione
La società ProMen ha ceduto a Tamara Osipova * i diritti di reclamo ai sensi del contratto di partecipazione alla costruzione condivisa concluso con la società Continent - quest'ultima avrebbe dovuto costruire un condominio, ma non ha adempiuto ai suoi obblighi e ha consegnato gli oggetti con ritardo. Ciò ha causato sofferenza morale all'azionista e si è rivolta al tribunale distrettuale di Meshchansky per un risarcimento. Inoltre, Osipova ha chiesto di riconoscere parzialmente l'accordo con il "continente" come non valido, ma non è riuscita a ottenere nulla di tutto ciò. L'appello ha dominato la decisione dell'istanza inferiore, in particolare, facendo riferimento al fatto che al momento della conclusione del contratto di cessione, la donna aveva familiarizzato con l'avviso di rinvio del progetto di costruzione. Il collegium civile delle Forze Armate non è stato però d'accordo: ha annullato la sentenza d'appello, indicando che la comunicazione da parte del committente del partecipante alla costruzione condivisa circa il rinvio della costruzione non comporta una modifica dei termini previsti dal contratto di partecipazione alla costruzione condivisa. Per modificarli, è necessario concludere un accordo tra lo sviluppatore e il partecipante alla costruzione condivisa, soggetto a registrazione statale (definizione dell'8 dicembre 2015 n. 5-KG15-156).
Quando lo sviluppatore non ha il diritto di risolvere il contratto
Lo sviluppatore "TechnoStroyOlimp" ha dovuto trasferire un monolocale a Gennady Melnikov * entro e non oltre il 31 dicembre 2013 e l'uomo si è impegnato a pagare il costo dell'appartamento entro tre giorni lavorativi dal momento della registrazione del contratto, cosa che ha fatto. Nel frattempo, la società ha violato i termini di costruzione e al momento della consegna l'area effettiva dell'appartamento era inferiore a quella indicata nel contratto. TechnoStroyOlimp non ha restituito la differenza di costo all'azionista e non ha pagato la penale, inoltre ha cercato di ottenere denaro da lui. Di conseguenza, l'azienda ha notificato a Melnikov la risoluzione unilaterale del contratto. L'uomo è andato al tribunale distrettuale di Babushkinsky, ma tale affermazione non è stata sostenuta, come ha fatto successivamente il tribunale della città di Mosca. Il Sole è giunto alla conclusione che il rifiuto unilaterale del committente dal contratto a causa del mancato pagamento da parte del partecipante della costruzione condivisa ai sensi del contratto di partecipazione ad esso è consentito solo fatto salvo quanto previsto dal comma 4 dell'art. 450 GK sull'onestà e la ragionevolezza... Riconoscendo la legittima e giustificata risoluzione unilaterale del contratto da parte del convenuto a causa del mancato pagamento da parte dell'attore di fondi monetari, il tribunale avrebbe dovuto valutare la validità del rifiuto unilaterale del committente di adempiere al contratto e l'ottemperanza di tale rifiuto alla normativa vigente, ha indicato la Suprema Corte e rinviato il caso al riesame (determinazione del 19 aprile 2016 n. 5- KG16-51).
Perché l'iniziativa è punibile
Elizaveta Uranova * ha presentato ricorso al tribunale distrettuale Leninsky della città di Cheboksary contro "Chester-Invest": nell'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento sono state preventivamente registrate le pretese del ricorrente nei confronti della società. Uranova ha ritenuto che dovesse essere addebitata una penalità di 100 millesimi. Durante il procedimento, lo sviluppatore, contro la volontà della donna, le ha trasferito 20.000 rubli. Successivamente, il tribunale distrettuale ha ridotto l'importo della pena a 18.000 rubli. e, tenuto conto dell'importo pagato, ha rifiutato di soddisfare le richieste. Quando è arrivato il sole, ha indicato che il trasferimento dello sviluppatore a un partecipante alla costruzione condivisa somme di denaro dopo la presentazione di un reclamo non può essere motivo di rifiuto di recuperare una multa per inadempienza ai requisiti del consumatore su base volontaria, e l'onere di provare la disparità della sanzione da pagare per il ritardo nel trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso alle conseguenze della violazione dell'obbligo spetta al committente che ha violato gli obblighi (definizione n. 1).
Non volevo pagare il forfait - ottenere una multa
Nell'interesse di Pyotr Mukhin *, l'Organizzazione pubblica regionale di Krasnodar per la protezione dei diritti dei consumatori "Vashe Pravo" ha cercato di recuperare da Center-Aktiv LLC un forfait in base a un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa e una multa. Il motivo era il fatto che l'uomo non ha ricevuto immediatamente l'appartamento per il quale ha pagato. Il tribunale distrettuale Prikubansky di Krasnodar ha parzialmente accolto la richiesta, ma il tribunale regionale di Krasnodar ha annullato la decisione dell'istanza inferiore in merito alla riscossione della multa. La Corte Suprema ha annullato l'ultima sentenza, indicando che se un partecipante alla costruzione condivisa, prima di andare in tribunale, ha presentato allo sviluppatore una richiesta legale e ragionevole per il pagamento di un forfait, che non è stato soddisfatto volontariamente, una multa del 50% dell'importo forfeit specificato è soggetta alla riscossione da parte dello sviluppatore (definizione del 1 dicembre 2015 n. 18-KG15-177)
Gli sviluppatori non devono dimenticare la responsabilità
Il committente è obbligato a trasferire al partecipante della costruzione condivisa il suo oggetto, la cui qualità è conforme ai termini del contratto, ai requisiti delle norme tecniche, alla documentazione di progetto e ai regolamenti urbanistici, nonché altri requisiti obbligatori. In caso di mancato rispetto di tale obbligo, il partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di chiedere che le violazioni siano eliminate e il committente ritenuto responsabile.
L'organizzazione pubblica del Tatarstan nel campo della protezione dei consumatori "Console", agendo nell'interesse di Ksenia Fadeeva *, ha intentato una causa contro lo sviluppatore per recuperare i fondi per l'eliminazione dei difetti di costruzione e il risarcimento dei danni morali dovuti al fatto che non ha eliminato le carenze in isolamento delle pareti della casa. L'istanza d'appello ha rifiutato di soddisfare integralmente il reclamo, indicando che i lavori sull'isolamento delle pareti esterne avrebbero comportato un cambiamento nella proprietà comune dei proprietari del condominio senza il loro consenso. La Corte di Cassazione non è stata d'accordo e ha ricordato che ai sensi dell'art. 7 della legge n. 214-FZ, in vigore al momento dell'emergere di rapporti giuridici controversi, lo sviluppatore è obbligato a trasferire
a un partecipante alla costruzione condivisa un oggetto, la cui qualità è conforme ai termini del contratto. Nel caso in cui sia stato costruito con scostamenti dai termini del contratto, il partecipante alla costruzione condivisa, a sua scelta, ha il diritto di chiedere al committente l'eliminazione gratuita dei difetti entro un tempo ragionevole, una riduzione proporzionale del prezzo del contratto o il rimborso delle sue spese per
eliminazione dei difetti. Pertanto, le conclusioni del ricorso sono illegali (definizione n. 11-KG15-9).
Il tribunale deve leggere il contratto
Indipendentemente dal nome del contratto, il tribunale deve stabilire il suo contenuto effettivo, partendo sia dal significato letterale delle parole e delle espressioni in esso contenute, sia dall'essenza della transazione. Qualora sia accertato che, in realtà, si intendeva il contratto di partecipazione al capitale (DDU), ad esso si applicano le disposizioni della Legge n. 214-FZ, comprese le sanzioni dalla stessa previste.
VS cita diversi casi contemporaneamente come esempio. Così, ad esempio, l'attore è andato in tribunale per recuperare una sanzione dallo sviluppatore per violazione del termine contrattuale per il trasferimento di un appartamento a un partecipante in costruzione condivisa. Il tribunale di primo grado e l'appello hanno respinto la richiesta, poiché è stato concluso un accordo preliminare di vendita e acquisto tra il committente e l'azionista e non un accordo per la partecipazione alla costruzione in comune, il che significa che le disposizioni n. 214-FZ non possono essere applicate alla transazione.
La Corte Suprema non era d'accordo con questo. Qualunque sia il nome del contratto, i fondi in base ad esso sono stati raccolti per la costruzione di un appartamento in un condominio, il che significa che questi rapporti sono regolati dalla legge n. 214-FZ. La Corte Suprema ha indicato che se il contratto prevedeva "la costruzione di un condominio da parte dell'imputato, la sua messa in servizio e il trasferimento di un appartamento in un edificio in costruzione a una controparte che ha contribuito con fondi per la costruzione", si tratta di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa ( definizione n. 78-KG15-15).
In un altro caso descritto, il giudice di primo grado ha accolto la domanda di sanzione per trasferimento tardivo dell'appartamento in base allo stesso contratto "preliminare" e il ricorso ha annullato tale decisione. indicando che "l'accordo preliminare obbliga le parti solo a concludere l'accordo principale in futuro e non prevede l'obbligo del convenuto di trasferire la proprietà". Il Collegium Civile delle Forze Armate, annullando la decisione del ricorso, ha consigliato di studiare più attentamente l'effettivo contenuto di tali accordi, "tenendo conto dell'effettiva volontà comune delle parti, dello scopo dell'accordo e degli effettivi rapporti tra le parti". Se si scopre che la DDU si nascondeva con un nome diverso, lo sviluppatore ne è responsabile, previsto dalla legge n. 214-FZ, compreso il pagamento di una penale ( definizione n. 5-KG15-196).
Nell'esempio seguente, due persone giuridiche sono entrate in una DDU e il richiedente ha acquisito il diritto di rivendicare la perdita in virtù di un contratto di cessione concluso con un'organizzazione di azionisti. Il tribunale di primo grado e l'appello non hanno accolto la domanda, considerando che poiché il contratto originario è stato concluso da una persona giuridica, e l'attore non ha firmato un accordo con il committente, il diritto di reclamo dal creditore originario è passato a lei nel volume e alle condizioni esistenti al momento della cessione. La Suprema Corte, nel complesso, ha concordato con tali conclusioni, ma ha ritenuto che il risarcimento al nuovo creditore fosse ancora dovuto e ha anche spiegato come pagarlo: a tali rapporti si dovrebbero applicare le norme della legge sulla tutela dei consumatori nella parte non regolata dalla legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa. ( definizione n. 77-KG15-2).Viceversa, se le parti hanno stipulato una DDU, la legge sulla tutela dei consumatori non si applica al loro rapporto. Pertanto, le Forze Armate hanno rifiutato all'azionista di recuperare il risarcimento per danni non patrimoniali e di recuperare una multa del 50% per i consumatori ( definizione n. 18-KG15-214).
Il contratto può prevedere la sostituzione dell'appartamento
Quando si conclude una DDU, lo sviluppatore deve fornire all'azionista informazioni complete e affidabili sulle proprietà del consumatore dell'appartamento che acquisisce e una descrizione della casa, tenendo conto dell'ambiente circostante, nonché informazioni sulla composizione e l'ubicazione della proprietà comune in un condominio (ad esempio, elettrico, sanitario , altro equipaggiamento). La legge sulla partecipazione alla costruzione in comune non prevede la sostituzione di un appartamento con uno equivalente, ma questa può essere prevista nel contratto.
L'attore ha acquistato un appartamento al primo piano affacciato su un armadio a gas. Non le piaceva questo quartiere, e la donna ha chiesto di sostituire l'alloggio con uno equivalente, di recuperare il risarcimento del danno morale e una multa per aver rifiutato di soddisfare volontariamente la domanda del consumatore (vedi). Il tribunale di primo grado e l'appello hanno respinto la domanda, in quanto sia la casa stessa che l'armadio contestato fuori dalla finestra sono stati eretti senza violare lo SNIP e le norme tecniche. Inoltre, la corte d'appello ha indicato che la legge n. 214-FZ non obbliga lo sviluppatore a informare i futuri proprietari dell'ubicazione di varie apparecchiature di ingegneria come parte della proprietà comune di un condominio e a coordinarne l'installazione con loro.
Il sole non era d'accordo con questo. A suo avviso, la normativa vigente obbliga il venditore ad informare l'acquirente prima della conclusione informazione completa sul prodotto, escludendo la possibilità di dubbi sulle sue caratteristiche di consumatore (clausola 1 dell'articolo 10 della legge sulla tutela dei diritti dei consumatori). E secondo l'art. 19 della legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa, il committente deve informare l'azionista del progetto e delle sue modifiche. Compresi, "sulla composizione e l'ubicazione della proprietà comune in un condominio, ad esempio, apparecchiature elettriche, sanitarie e di altro tipo". Quindi, l'attore avrebbe potuto chiedere il risarcimento del danno morale e una multa, ma la sostituzione dell'appartamento non lo è stata, poiché la legge sulla costruzione condivisa non prevede un tale modo per tutelare i diritti ( definizione n. 5-KG16-47).
Quando gli azionisti dovrebbero entrare in una cooperativa
La cooperativa per l'edilizia e l'edilizia, che ha sostituito il promotore fallito ed è stata creata per completare la costruzione a spese degli azionisti, è obbligata ad accettarli come membri di questa stessa cooperativa.
L'attore è entrato in una scuola materna con lo sviluppatore e ha contribuito con denaro per un appartamento nella casa che stava costruendo. Successivamente, l'impresa di costruzioni è stata dichiarata fallita e la casa non finita è stata consegnata alla cooperativa edilizia, che si è impegnata a completare la costruzione. Tuttavia, quando l'attore ha chiesto di compensare l'importo pagato a lei in base al contratto come contributo di partecipazione, e di accettarla come membro della cooperativa, lo ZhSK ha rifiutato, poiché a quel punto si era tenuta un'assemblea generale straordinaria della cooperativa, in cui si è deciso di non accettare nuovi membri, anche da il numero di creditori dello sviluppatore fallito.
Il tribunale di primo grado ha soddisfatto le esigenze della partecipante alla costruzione comune, poiché non sapeva nulla di questa assemblea generale e la cooperativa non le ha dato alcuna possibilità di unirsi ai suoi ranghi. Il ricorso è stato annullato, ritenendo che l'attore si fosse rivolto alla cooperativa troppo tardi, mentre non sono state impugnate le clausole del suo statuto, secondo le quali la cooperativa abitativa ha facoltà di tenere assemblee generali e di non accettare più soci. La Suprema Corte ha annullato la definizione del ricorso, indicando che poiché la cooperativa è stata costituita per tutelare i diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa completandola e acquisendo alloggi sul diritto di proprietà nell'interesse dei soci della cooperativa, era obbligata ad accettare nella propria associazione ogni socio, per il quale la titolarità del contributo di partecipazione corrispondente al contributo per la costruzione della casa, ceduto alla cooperativa abitativa. La cooperativa deve dimostrare che il partecipante alla costruzione in comune non aveva tale diritto (definizione n. 19-KG16-5).
* sono stati cambiati nomi e cognomi degli eroi
Con il testo completo della recensione pratica giudiziaria si trova la risoluzione delle controversie sorte in relazione alla partecipazione dei cittadini alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari, approvata dal Presidio delle Forze Armate il 19 luglio 2017.
La partecipazione di un azionista a una procedura fallimentare di uno sviluppatore è una necessità per ragioni oggettive. Entrare in una situazione del genere è un grande stress per un azionista, tuttavia è necessario cercare di prendere una posizione attiva in questa controversia e difendere interessi legittimi. Nelle società di costruzioni, conoscere i propri diritti e responsabilità è un elemento necessario in ogni transazione. Il legislatore, permettendoti di esprimere la tua opinione e di prendere decisioni che incidono sullo svolgimento delle procedure concorsuali in genere. Il nostro esperto, direttore generale della società di diritto "Business House", Ph.D., Alexey Kuznetsov, ha parlato in modo più dettagliato della riunione degli azionisti nella sua colonna.
Domanda 1: Perché andare a una riunione dei partecipanti alla costruzione?
L'inclusione nel registro dei creditori del promotore come partecipante alla costruzione consente agli azionisti di partecipare a una riunione speciale dei creditori che partecipano alla costruzione. Nell'ambito di questo evento, solo gli azionisti hanno diritto di voto. La partecipazione alle riunioni dei partecipanti alla costruzione è estremamente importante per un azionista, perché solo in questo modo può influenzare l'ulteriore destino di un condominio, la cui costruzione è stata finanziata.
Domanda 2: quando si tiene la riunione dei partecipanti alla costruzione?
L'organizzazione e lo svolgimento dell'assemblea dei creditori è curata dal commissario fallimentare, il quale, secondo regola generale, e informa i partecipanti alla costruzione della prossima riunione. La notifica deve essere ricevuta dal partecipante alla costruzione per posta entro e non oltre 14 giorni prima della data della riunione, altrimenti - non meno di 5 giorni lavorativi. Le informazioni sull'incontro sono incluse nel Registro federale unificato delle informazioni sui fallimenti e pubblicate nel quotidiano Kommersant. Si consiglia di prendere visione di queste risorse informative per non perdere il giorno fissato.
Domanda 3: Puoi tenere tu stesso una riunione dei partecipanti alla costruzione?
Il responsabile dell'arbitrato può organizzare una riunione degli azionisti su richiesta diretta della sua convocazione da parte dei partecipanti alla costruzione. Per fare ciò, devi seguire una certa procedura. Il comitato dei creditori deve inviare una richiesta al commissario fallimentare, comprensiva di un elenco delle questioni da discutere. Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alla fase di formulazione delle domande, poiché è in questa forma che saranno sottoposte al voto - il responsabile dell'arbitrato non ha il diritto di modificarle. Il curatore fallimentare ha tre settimane di tempo per organizzare la riunione dal momento in cui viene ricevuta la richiesta dei creditori. Solo a condizione che la riunione non sia programmata e si svolga entro il periodo specificato, i partecipanti alla costruzione hanno il diritto di tenere la riunione in modo indipendente.
Domanda 4: cosa devo portare con me alla riunione?
Alla riunione dei partecipanti alla costruzione, devi avere con te i documenti di identità. Inoltre, poiché solo gli azionisti hanno il diritto di voto in una riunione dei partecipanti alla costruzione, una copia della sentenza del tribunale sull'inclusione dei crediti nel registro dei crediti dei creditori non sarà superflua come rete di sicurezza.
Domanda 5: quali problemi vengono risolti durante la riunione dei partecipanti alla costruzione?
In primo luogo, è solo in occasione della riunione dei partecipanti alla costruzione che viene risolta la questione di rivolgersi al tribunale arbitrale con una petizione per estinguere le rivendicazioni trasferendo i diritti sull'oggetto da costruzione non finito e sul terreno alla cooperativa abitativa costituita.
In secondo luogo, la questione stessa della creazione di una cooperativa abitativa è soggetta a risoluzione solo in una riunione dei partecipanti alla costruzione.
In terzo luogo, la decisione di rivolgersi a un tribunale arbitrale con una petizione per estinguere i crediti trasferendo locali residenziali in proprietà viene presa anche in una riunione dei partecipanti alla costruzione.
Alla riunione dei partecipanti alla costruzione, altre questioni che sono di particolare importanza per ogni caso specifico possono essere risolte, ma la soluzione delle questioni di cui sopra è impossibile senza convocare un'assemblea degli azionisti.
Ogni azionista i cui crediti sono inclusi nel registro dei creditori dello sviluppatore ha il diritto di voto alla riunione dei partecipanti alla costruzione. Vorrei richiamare la vostra attenzione sul fatto che l'entità dei requisiti dell'azionista determina il grado della sua influenza sulla decisione finale. Ciò è dovuto al fatto che il numero di voti di un particolare azionista è direttamente proporzionale alla dimensione dei suoi requisiti in relazione a il totale debito dello sviluppatore. Pertanto, se le tue richieste costituiscono una quota significativa nel registro dei creditori, la partecipazione alla riunione dei partecipanti alla costruzione assume un significato speciale. In generale, è stato stabilito un quorum per prendere una decisione - 3/4 dei voti dei partecipanti alla costruzione aventi diritto di voto in questa riunione.
Domanda 7: È obbligatorio partecipare di persona alla riunione dei partecipanti alla costruzione?
La partecipazione di un azionista creditore alla riunione dei partecipanti alla costruzione è senza dubbio necessaria, ma la forma di tale partecipazione può essere diversa. Un azionista può partecipare personalmente a una riunione dei partecipanti alla costruzione e difendere i suoi interessi, ma nulla gli vieta di inviare il suo rappresentante alla riunione. Poiché ogni azione del prestatore comporta determinate conseguenze legali, la presenza all'incontro di una persona con una conoscenza speciale delle specifiche del fallimento dello sviluppatore non è solo utile, ma anche auspicabile. Tale soggetto può agire in autonomia per conto dell'azionista tramite delega, in qualità di suo rappresentante, o fornirgli supporto sotto forma di consigli e raccomandazioni, intervenendo all'assemblea con l'azionista.
Domanda 8: quali tattiche dovrebbero essere seguite in una riunione dei partecipanti alla costruzione?
In una riunione dei partecipanti alla costruzione, il destino dell'oggetto in costruzione viene effettivamente deciso, e viene deciso dagli azionisti. Pertanto, non dovresti esitare a porre domande chiarificatrici relative all'argomento dell'incontro, se presenti. Si consiglia di registrare tutte le discussioni su un dittafono. Certo, è necessario comportarsi correttamente nei confronti di tutti i presenti: sia verso il responsabile dell'arbitrato, sia verso tutti i partecipanti alla costruzione, anche se scoppiano polemiche. È necessario definire chiaramente la tua posizione in base ai fatti, non alle emozioni. Frasi alla "ma il mio vicino / amico / fratello l'aveva così ... .." sono inaccettabili, perché non hanno nulla a che fare con la tua situazione particolare e mettono da parte la conversazione. Utilizzare le disposizioni di legge per l'argomentazione e fare affidamento sulla pratica giudiziaria.
In conclusione, noto che il diritto di tenere la propria riunione dei creditori, che è conferito ai partecipanti alla costruzione, è effettivo e strumento efficace influenza sullo svolgimento delle procedure concorsuali in genere. Tutti i detentori di azioni devono parteciparvi, perché se perdi anche una sola riunione dei partecipanti alla costruzione, puoi perdere per sempre la possibilità di cambiare le cose nei tuoi interessi.
La partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari è un modo per realizzare il diritto di tutti alla casa, garantito dalla Costituzione della Federazione Russa (Parte 2 dell'articolo 40 della Costituzione della Federazione Russa).
Al fine di garantire l'uniformità degli approcci legali il 4 dicembre 2013, il Presidium La corte suprema La Federazione Russa ha approvato il riesame della pratica di risoluzione delle controversie da parte dei tribunali derivanti dalla partecipazione dei cittadini alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari. Alcune questioni di pratica giudiziaria sono state trattate nelle revisioni periodiche della Corte Suprema della Federazione Russa.
L'analisi dei casi considerati mostra che le posizioni giuridiche contenute nei riesami sono generalmente prese in considerazione dai tribunali al momento della loro risoluzione.
Tenendo conto del particolare regolamentazione legale relazioni relative all'attrazione di fondi da parte dei cittadini per la costruzione condivisa, a causa della loro importanza sociale, nonché tenendo conto delle modifiche apportate alla legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e modifiche ad alcuni atti legislativi Della Federazione Russa "(di seguito denominata Legge n. 214-FZ), la Corte Suprema della Federazione Russa ha preparato questa Revisione della pratica giudiziaria.
Conclusione, esecuzione e risoluzione di un contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa
1. Il giudice, indipendentemente dalla denominazione del contratto, dovrebbe stabilirne l'effettivo contenuto, partendo sia dal significato letterale delle parole e delle espressioni in esso contenute, sia dall'essenza dell'operazione, tenendo conto dell'effettiva volontà comune delle parti, dello scopo del contratto e degli effettivi rapporti tra le parti.
Se è stabilito che le parti, nel concludere una transazione che non soddisfa i requisiti della legge n. 214-FZ, ha effettivamente inteso un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, alla transazione si applicano le disposizioni di questa legge, comprese le misure di responsabilità da essa previste.
1.1. K. ha presentato domanda al tribunale con un reclamo contro lo sviluppatore per recuperare una penale per aver violato il termine contrattuale per il trasferimento di un appartamento in un condominio a un partecipante alla costruzione condivisa.
A sostegno delle affermate affermazioni, si segnala che, in base al contratto di cessione, la società le ha trasferito il diritto di chiedere al convenuto il trasferimento di un appartamento in un condominio in conformità con un accordo concluso tra lui e il committente, denominato contratto preliminare di vendita e acquisto, in base al quale lo sviluppatore doveva concludere l'accordo principale con la società acquisto e vendita di un appartamento in un condominio in costruzione. Nel frattempo, l'imputato non ha adempiuto all'obbligo di cedere l'appartamento all'attore, mentre è stato effettuato il pagamento per la costruzione dell'immobile.
I tribunali di primo grado e di appello hanno rifiutato di soddisfare la domanda.
Allo stesso tempo, il tribunale di primo grado è partito dal fatto che le disposizioni della legge n. 214-FZ non sono applicabili ai rapporti giuridici delle parti, poiché è stato concluso un contratto preliminare tra il committente e la società, il rapporto giuridico in base al quale non è regolato da detta legge.
La corte d'appello, concordando con le conclusioni del tribunale di primo grado, ha indicato che, ai sensi dell'articolo 384 Codice civile Federazione Russa, salvo diversa disposizione di legge o accordo, il diritto del creditore originario passerà al nuovo creditore nella quantità e alle condizioni esistenti al momento del trasferimento dei diritti.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa non era d'accordo con le conclusioni dei tribunali, considerandole basate sull'applicazione errata del diritto sostanziale.
Quindi, i tribunali non hanno tenuto conto del fatto che i fondi del contratto, di cui K. era parte a causa del cambio di persone nell'obbligo, erano stati attratti per la costruzione di un appartamento in un condominio, pertanto questi rapporti sono regolati dalla legge n. 214-FZ.
In conformità con la parte 1 dell'articolo 1 della suddetta legge, regola i rapporti associati all'attrazione di fondi sia da cittadini che da persone giuridiche per la costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari (di seguito - partecipanti alla costruzione condivisa) e il verificarsi di costruzione condivisa tra i partecipanti diritti di proprietà su oggetti di costruzione condivisi e diritti di proprietà condivisa comuni su proprietà comuni in un condominio e (o) altri oggetti immobiliari, e stabilisce anche garanzie per la protezione dei diritti, degli interessi legittimi e della proprietà dei partecipanti alla costruzione condivisa.
Il livello di tali garanzie nei confronti del cittadino-consumatore non può essere ridotto a seconda del fatto che i suoi fondi sono stati attratti per la costruzione condivisa cedendo il diritto di reclamo.
Se le norme contenute nel paragrafo 1 dell'articolo 431 del codice civile della Federazione Russa non consentono di determinare il contenuto del contratto, deve essere accertata l'effettiva volontà comune delle parti, tenendo conto dello scopo del contratto. In questo caso, vengono prese in considerazione tutte le circostanze rilevanti, comprese le trattative e la corrispondenza che precedono il contratto, la pratica stabilita nei rapporti reciproci delle parti, gli usi commerciali, il comportamento successivo delle parti.
Sulla base di quanto precede, il giudice, a prescindere dalla denominazione del contratto, avrebbe dovuto stabilirne l'effettivo contenuto, partendo sia dal significato letterale delle parole e delle espressioni in esso contenute, sia dai termini del contratto nel suo complesso, tenendo conto dello scopo del contratto e, quindi, tenendo conto che, di fatto, rapporti, oggetto del contratto è l'attrazione di fondi per la costruzione di un condominio.
Pertanto, il suddetto accordo concluso tra la società e il committente, anche se il citato contratto preliminare di compravendita, prevede la costruzione di un condominio da parte del convenuto, la sua messa in esercizio e il trasferimento di un appartamento in un edificio in costruzione a una controparte che ha contribuito con fondi per la costruzione.
Pertanto, la conclusione dei tribunali sulla non applicazione delle disposizioni della legge n. 214-FZ ai rapporti controversi è errata.
In relazione al trasferimento all'attore dei diritti del creditore originario (società) sull'obbligo principale dello sviluppatore di trasferire l'appartamento nella casa costruita e messa in funzione, K. ha anche trasferito il diritto di recuperare la penale dal momento del ritardo nel trasferimento dell'appartamento. L'accordo di cessione tra l'attore e la società non contiene alcuna restrizione per il nuovo creditore nell'ambito dei diritti trasferiti ai sensi dell'accordo originale concluso tra la società e il promotore.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 21 luglio 2015 n. 78-KG15-15)
1.2. Da parte del tribunale distrettuale, sono state parzialmente soddisfatte le pretese di P., che ha stipulato con la società accordi preliminari per la compravendita di appartamenti in condominio in costruzione, per il recupero da parte del convenuto di un forfait per il ritardo nel trasferimento del bene edificabile, una sanzione pecuniaria per inosservanza della procedura volontaria per il soddisfacimento delle pretese dei consumatori.
In questo caso, il tribunale di primo grado si è basato, tra l'altro, sulle disposizioni della legge n. 214-FZ.
Annullando la decisione del tribunale di primo grado e prendendo una nuova decisione di respingere la domanda, la corte d'appello, guidata dalle disposizioni degli articoli 429 e 445 del codice civile della Federazione Russa, ha indicato che l'accordo preliminare obbliga le parti solo a concludere l'accordo principale in futuro e non prevede l'obbligo del convenuto di trasferire la proprietà.
Inoltre, la corte d'appello ha proceduto dal fatto che i materiali del caso non contenevano prove dell'assegnazione di un appezzamento di terreno per la costruzione di una casa, il rilascio di un permesso per la sua costruzione, e ha anche notato che la società non era uno sviluppatore.
Il Collegium giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha annullato la sentenza della corte d'appello, indicando che in conformità con la parte 1 dell'articolo 4 della legge n. 214-FZ, articolo 431 del codice civile della Federazione Russa, il tribunale, indipendentemente dal nome del contratto, dovrebbe stabilirne il contenuto effettivo, procedendo come dal significato letterale delle parole e delle espressioni in esso contenute, e dall'essenza dell'operazione, tenuto conto dell'effettiva volontà comune delle parti, dello scopo del contratto e degli effettivi rapporti tra le parti.
Se il tribunale ha stabilito che le parti, quando si effettua una transazione che non soddisfa i requisiti della legge n. 214-FZ, significava effettivamente un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, alla transazione si applicano le disposizioni di questa legge, comprese le misure di responsabilità da essa previste. La legislazione della Federazione Russa sulla protezione dei diritti dei consumatori nella parte non regolata dalla citata legge federale si applica ai rapporti derivanti da tali contratti conclusi dai cittadini che partecipano alla costruzione condivisa esclusivamente per esigenze personali, familiari, domestiche e altre esigenze non legate alla realizzazione di attività imprenditoriali.
Mancanza di informazioni sulla fornitura di un appezzamento di terreno per la costruzione, mancanza di un permesso di costruzione, ecc. possono indicare violazioni commesse dal convenuto nell'attirare fondi per la costruzione di un condominio, tuttavia, non costituiscono motivo di esonero dalla responsabilità per inadempimento dei suoi obblighi.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 19 gennaio 2016 n. 5-KG15-196)
1.3. Il committente e l'organizzazione che partecipa alla costruzione condivisa hanno stipulato un accordo sulla partecipazione al capitale nella costruzione di un condominio. Successivamente, l'organizzazione ha stipulato un accordo con T., in base al quale T. ha acquisito il diritto di rivendicare l'appartamento dallo sviluppatore, il cui costo è stato pagato.
Lo sviluppatore ha violato i termini di trasferimento dell'appartamento stabiliti dal contratto.
Con decisione del tribunale di primo grado, è stata riscossa una sanzione dal committente a favore di T., ed è stata negata la soddisfazione delle pretese in termini di recupero del danno morale e una multa per insoddisfazione volontaria delle pretese del consumatore.
Il tribunale è partito dal fatto che il contratto di partecipazione condivisa alla costruzione di un edificio residenziale è stato concluso tra due persone giuridiche, l'attore non ha concluso personalmente un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa di un edificio residenziale con il committente, a seguito del quale il diritto del creditore originario è passato a T. nello stesso volume ea quelle condizioni esistente al momento del trasferimento della legge.
La corte d'appello ha concordato con le conclusioni di cui sopra del tribunale di primo grado.
Il Collegium giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha riscontrato una violazione dei diritti dell'attore quando i tribunali hanno risolto la questione del trasferimento a un partecipante in costruzione condivisa - un cittadino dei diritti di ottenere la proprietà dell'oggetto di costruzione condivisa, derivanti dalla cessione dei diritti dei crediti da parte di una persona giuridica in base a un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, indicando quanto segue.
In virtù della parte 1 dell'articolo 6 della legge n. 214-FZ, il committente è obbligato a trasferire l'oggetto di costruzione condiviso a un partecipante alla costruzione condivisa entro il periodo previsto dal contratto e deve essere lo stesso per i partecipanti alla costruzione condivisa, ai quali il committente è obbligato a trasferire gli oggetti di costruzione condivisi che fanno parte di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare o facente parte di un blocco di un condominio, che abbia un ingresso separato con accesso all'area comune, ad eccezione del caso stabilito dalla parte 3 del presente articolo.
Secondo la parte 2 dell'articolo 6 della legge n. 214-FZ, in caso di violazione del termine contrattuale per il trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso a un partecipante alla costruzione condivisa, il committente paga una penale (penale) al partecipante alla costruzione condivisa per un importo di un trecentesimo del tasso di rifinanziamento La banca centrale Della Federazione Russa, con effetto dal giorno dell'adempimento dell'obbligo, dal prezzo del contratto per ogni giorno di ritardo. Se un partecipante alla costruzione condivisa è un cittadino, il forfait (penale) previsto da questa parte è pagato dal committente in doppio importo.
In conformità con la parte 9 dell'articolo 4 della legge n. 214-FZ, la legislazione della Federazione Russa sulla protezione dei diritti si applica alle relazioni derivanti da un accordo concluso da un cittadino - un partecipante alla costruzione condivisa esclusivamente per esigenze personali, familiari, domestiche e altre esigenze non legate all'implementazione di attività imprenditoriali consumatori nella parte non regolata da questa legge federale.
Pertanto, dalle disposizioni indicate della normativa vigente e dall'atto della sua spiegazione, ne consegue che i rapporti del committente e del cittadino, a cui sono stati trasferiti i diritti di rivendicazione ai sensi del contratto di partecipazione alla costruzione condivisa dal partecipante iniziale alla costruzione condivisa (ad esempio, una persona giuridica), sono applicati dalle disposizioni della Legge sulla protezione dei diritti consumatori nella parte non regolata dalla Legge n. 214-FZ.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 2 giugno 2015 n. 77-KG15-2)
1.4. La Società per la Tutela dei Diritti dei Consumatori nell'interesse di E. ha presentato al tribunale domanda per il recupero del forfait, il risarcimento del danno morale e una multa, riferendosi al fatto che in data 18 novembre 2011 è stato firmato un accordo tra la società e il committente per la partecipazione alla costruzione condivisa di un condominio. In conformità con i termini del contratto, lo sviluppatore è obbligato a costruire una casa, completare i lavori di finitura, ottenere l'autorizzazione per metterla in funzione e trasferire gli oggetti da costruzione a un partecipante alla costruzione condivisa entro e non oltre il 1 marzo 2014.
In data 5 settembre 2013 la società ed E. hanno concluso un accordo per la cessione del diritto di rivendicare un appartamento in un edificio in costruzione.
E. ha pagato il costo dell'appartamento, ma la società non ha adempiuto ai propri obblighi entro il termine previsto dal contratto, trasferendo l'appartamento ad E. solo in data 9 settembre 2014.
Il tribunale di primo grado ha concordato con le argomentazioni dell'attore e ha parzialmente soddisfatto la richiesta.
Annullando la decisione del tribunale di primo grado in merito al recupero dal convenuto del risarcimento del danno morale e della sanzione pecuniaria per insoddisfazione volontaria delle pretese del consumatore e rigettando la pretesa in questa parte, la corte d'appello è passata dal fatto che le parti hanno instaurato un rapporto giuridico derivante dal contratto di partecipazione condivisa alla costruzione alloggi, che sono regolati dalla legge n. 214-FZ. Secondo la corte d'appello, questi rapporti giuridici non sono soggetti alle disposizioni della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori in termini di riscossione del risarcimento del danno morale e di una multa per il mancato soddisfacimento delle richieste dei consumatori su base volontaria.
In conformità con il preambolo della Legge della Federazione Russa del 7 febbraio 1992 n. 2300-I "Sulla protezione dei diritti dei consumatori" (di seguito denominata Legge sulla protezione dei diritti dei consumatori), questa legge regola i rapporti che sorgono tra consumatori e produttori, artisti, importatori, venditori durante il trasferimento merci (esecuzione di lavori, prestazione di servizi). In questo caso, un consumatore è un cittadino che non solo ordina, acquista o utilizza beni (lavori, servizi) per esigenze personali, familiari, domestiche e altre esigenze non legate all'attività imprenditoriale, ma intende anche ordinare o acquistare tali beni (lavori, servizi) ...
La clausola 2 della risoluzione del Plenum della Corte suprema della Federazione Russa del 28 giugno 2012 n. 17 "Sulla considerazione delle cause civili da parte dei tribunali nelle controversie sulla protezione dei diritti dei consumatori" afferma che se alcuni tipi di rapporti con la partecipazione dei consumatori sono regolati da leggi speciali della Federazione Russa contenenti le norme di diritto civile diritti (ad esempio, un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, un contratto assicurativo, sia personale che patrimoniale, un accordo deposito bancario, contratto di trasporto, contratto di fornitura di energia), ai rapporti nascenti da tali contratti nella parte non regolata da leggi speciali si applica la Legge sulla tutela dei diritti dei consumatori.
Come stabilito dal tribunale, sulla base di un contratto di cessione e di un accordo per la partecipazione alla costruzione in comune, E. ha acquisito il diritto di chiederle il trasferimento di un appartamento al fine di soddisfare le sue esigenze personali, familiari non legate allo svolgimento di attività imprenditoriali, e l'imputato è una persona giuridica che esegue la costruzione di un condominio, alloggi in cui sono progettati per soddisfare le esigenze dei cittadini per l'edilizia abitativa.
La legge n. 214-FZ non disciplina le questioni del risarcimento del danno morale e del recupero di un'ammenda, pertanto in questo caso dovrebbero essere applicate le disposizioni della legge sulla protezione dei consumatori in questa parte.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 15 dicembre 2015 n. 18-KG15-214)
2. Quando si conclude un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, il committente è obbligato a fornire al partecipante alla costruzione condivisa informazioni complete e affidabili sulle proprietà del consumatore e le caratteristiche di uno specifico oggetto di costruzione condiviso e una descrizione dell'ubicazione della proprietà in costruzione, tenendo conto dell'ambiente circostante, nonché informazioni sulla composizione e l'ubicazione della proprietà comune in condominio (ad esempio, apparecchiature elettriche, sanitarie, altre apparecchiature).
La sostituzione di un oggetto di costruzione condiviso da trasferire con uno equivalente non è prevista dalla Legge n. 214-FZ come modo per tutelare i diritti di un partecipante alla costruzione condivisa. Allo stesso tempo, la sostituzione di un oggetto di costruzione condivisa soggetto a trasferimento a un partecipante in costruzione condivisa può essere stabilita da un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa.
M. ha chiesto al tribunale con pretesa nei confronti del committente di imporre l'obbligo di sostituire l'oggetto di costruzione condivisa sotto forma di un monolocale da trasferirgli con uno equivalente, nonché di recuperare il risarcimento del danno morale, una multa per il rifiuto di soddisfare volontariamente la richiesta del consumatore e il rimborso delle spese per i servizi del rappresentante.
A sostegno dei requisiti dichiarati, ha sottolineato che al momento della conclusione di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, non è stata informata della possibilità di un inconveniente significativo nell'oggetto di costruzione condiviso, che consiste nella posizione di un punto di controllo del gas di tipo armadio (GRPS) a una distanza inferiore a un metro dalla finestra dell'oggetto sopra menzionato ... Nel frattempo, tali informazioni sarebbero di notevole importanza quando l'attore ha scelto un oggetto di costruzione comune, poiché l'appartamento si trova al primo piano e la vista dalla finestra era di importanza decisiva nella scelta dell'ubicazione dell'oggetto in un edificio residenziale. Inoltre, la messa in servizio del GRPSh si riferisce a lavori pericolosi per gas e, essendo situato nelle immediate vicinanze dello spazio abitativo sotto la finestra, il GRPSh crea un pericolo per le persone che vi abitano. Su base volontaria, il convenuto ha rifiutato di eliminare il difetto e anche di sostituire l'oggetto di costruzione condiviso con uno equivalente.
La decisione del tribunale distrettuale, confermata dalla corte d'appello, ha rifiutato di soddisfare le richieste.
Rifiutando di soddisfare le richieste, il tribunale di primo grado, con il quale la corte d'appello ha convenuto, è proceduto dal fatto che il permesso di mettere in funzione un edificio residenziale, ottenuto dal convenuto ai sensi dell'articolo 55 del codice urbanistico della Federazione Russa, conferma la conformità dell'edificio residenziale costruito codici di costruzione e norme e altri regolamenti tecnici, nonché il fatto che la qualità degli alloggi è adatta alla vita dei cittadini. Non sono state presentate prove affidabili e sufficienti a confermare che l'imputato ha violato i requisiti di SNiP e le norme tecniche durante la costruzione del GRPSh.
La corte d'appello ha inoltre indicato che la legge n. 214-FZ non prevede l'obbligo per il committente di informare il partecipante alla costruzione condivisa sull'ubicazione di vari tipi di attrezzature ingegneristiche come parte della proprietà comune di un condominio e di coordinarne l'installazione con lui.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha riconosciuto illegittime le decisioni del tribunale impugnato in termini di rifiuto di soddisfare la domanda di risarcimento del danno morale, la riscossione di una multa e le spese legali, indicando che la legislazione vigente obbliga il venditore a fornire il consumatore in modo tempestivo (cioè prima della conclusione del relativo contratto) informazioni sul prodotto, che garantirebbero la possibilità di una libera e corretta scelta del prodotto da parte dell'acquirente, escludendo quest'ultimo da ogni dubbio circa le proprietà di consumo e le caratteristiche del prodotto, le regole e le condizioni per il suo effettivo utilizzo.
Allo stesso tempo, ai sensi dell'articolo 2 della legge n. 214-FZ, l'oggetto della costruzione condivisa sono locali residenziali o non residenziali, proprietà comune in un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, soggetto a trasferimento a un partecipante nella costruzione condivisa dopo aver ottenuto il permesso di commissionare un condominio e (o) altro oggetto immobiliare e incluso nel condominio specificato e (o) altro oggetto immobiliare, essendo costruito (creato) anche con l'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa.
In conformità con la clausola 1 della parte 4 dell'articolo 4 della legge n. 214-FZ, un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa deve contenere una definizione dell'oggetto specifico della costruzione condivisa che deve essere trasferito dal committente in conformità con la documentazione del progetto dopo aver ricevuto il permesso di commissionare un condominio e (o) altro oggetto immobiliare.
La parte 1 dell'articolo 21 della legge n. 214-FZ stabilisce che le informazioni su un progetto di costruzione devono essere conformi alla documentazione di progettazione e contenere, tra l'altro, informazioni sull'ubicazione dei condomini e (o) altri immobili in costruzione (in fase di creazione) e sulla loro descrizione redatta in conformità con con la documentazione progettuale sulla base della quale è stata rilasciata la licenza edilizia; di scopo funzionale locali non residenziali in un condominio che non fa parte della proprietà comune in un condominio, se l'oggetto immobiliare in costruzione (in corso di realizzazione) è un condominio; sulla composizione della proprietà comune in un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, che sarà nella proprietà comune dei partecipanti alla costruzione condivisa dopo aver ricevuto il permesso di commissionare i suddetti oggetti immobiliari e trasferire gli oggetti di costruzione condivisi ai partecipanti alla costruzione condivisa.
Dall'analisi delle norme giuridiche di cui sopra, ne consegue che al momento della conclusione di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, il committente è obbligato a fornire al partecipante alla costruzione condivisa informazioni affidabili non solo sulle proprietà del consumatore e sulle caratteristiche di un particolare oggetto di costruzione condiviso (in questo caso, un appartamento) da trasferire entro i tempi stabiliti dall'accordo, ma anche altre informazioni relative a un condominio in costruzione, che fornirebbero a un partecipante alla costruzione condivisa l'opportunità di scegliere liberamente e correttamente i locali appropriati nella struttura in costruzione.
Allo stesso tempo, queste informazioni dovrebbero includere una descrizione dell'ubicazione dell'oggetto immobiliare in costruzione, tenendo conto dell'ambiente circostante, nonché informazioni sulla composizione e l'ubicazione della proprietà comune in un condominio, ad esempio apparecchiature elettriche, sanitarie e di altro tipo.
In violazione delle citate norme di diritto sostanziale, i tribunali non hanno tenuto conto del fatto che né il contratto di partecipazione alla costruzione condivisa concluso tra le parti, né il progetto o altra documentazione disponibile al momento della conclusione del presente contratto per la conoscenza di M. della descrizione dell'oggetto di costruzione condivisa non contenevano informazioni in merito posizionamento nelle immediate vicinanze delle finestre di questa struttura GRPS.
Di conseguenza, al momento della conclusione di un contratto di partecipazione alla costruzione in comune, il convenuto non ha fornito a M. le informazioni necessarie e attendibili sull'impianto in costruzione, che consentirebbero all'attore, in quanto consumatore, di effettuare una scelta libera e consapevole tra oggetti di analoga finalità di consumo.
Considerando la questione di come ripristinare il diritto violato di M. sostituendo l'oggetto di costruzione condiviso da trasferire a lei con uno equivalente, il Consiglio giudiziario ha sottolineato che le norme legali della Legge sulla tutela dei consumatori e della Legge n. 214-FZ prevedono diversi modi ripristino dei diritti violati di un consumatore - un partecipante alla costruzione condivisa nel caso in cui un oggetto di costruzione condiviso fosse costruito con una deviazione dai termini dell'accordo concluso, che ha portato a un deterioramento della qualità di tale oggetto.
Poiché in questo caso le norme della legge n. 214-FZ sono speciali in relazione alle norme della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori, sono soggette ad applicazione le norme della prima di queste leggi, secondo le quali un tale metodo di protezione dei diritti di un partecipante alla costruzione condivisa come la sostituzione dell'oggetto della costruzione condivisa da trasferire con uno equivalente, non fornito.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 10 maggio 2016 n. 5-KG16-47)
3. Una cooperativa di edilizia abitativa, creata in relazione al fallimento di un promotore per completare la costruzione a scapito dei fondi conferiti dai partecipanti alla costruzione condivisa, sarà obbligata ad accettarli come membri della cooperativa.
K. ha presentato al tribunale una domanda contro la cooperativa edilizia per accettarla come membro di detta cooperativa e compensare il contributo di quota dei fondi da lei versato in base al contratto di partecipazione al capitale nella costruzione.
A sostegno della rivendicazione, K. ha indicato che, in base al contratto concluso con l'imprenditore, lei partecipava alla costruzione in comune di un condominio. L'attore ha adempiuto integralmente ai suoi obblighi di investire nella costruzione. A spese dei partecipanti alla costruzione condivisa, lo sviluppatore ha costruito un oggetto di costruzione non finito. In connessione con il fallimento dello sviluppatore, i partecipanti alla costruzione condivisa allo scopo di completare la casa e metterla in funzione, è stata creata una cooperativa abitativa, a cui è stato trasferito l'oggetto indicato di costruzione incompiuta e il terreno su cui si trovava. La domanda dell'attore per la compensazione del contributo in quota di una socia della cooperativa del suo contributo alla costruzione comune della casa e per l'accettazione come socia della cooperativa abitativa non è stata soddisfatta dalla convenuta su base volontaria.
Secondo lo statuto della cooperativa abitativa nella sua versione iniziale, le attività della cooperativa sono volte a tutelare i diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa di un edificio residenziale, nonché a completare la costruzione e acquisire, nell'interesse dei membri della cooperativa, alloggi sul diritto di proprietà.
Il 29 agosto 2008, in occasione dell'assemblea generale straordinaria dei soci della cooperativa edilizia, si è deciso all'unanimità di accettare i creditori del promotore come soci della cooperativa, previa identificazione massima possibile di tutti i partecipanti alla costruzione in comune di un edificio residenziale.
Secondo il verbale dell'assemblea generale straordinaria della cooperativa edilizia del 15 aprile 2009, l'assemblea generale dei soci della cooperativa ha deciso che il denaro conferito dai membri della cooperativa (partecipanti alla costruzione condivisa) in base ai contratti con il promotore deve essere considerato un contributo di quota, poiché il reinsediamento del settore privato e la costruzione di un edificio residenziale sono stati effettuati a spese di fondi dei partecipanti alla costruzione condivisa.
In data 31 agosto 2011, il Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato ha registrato le modifiche apportate allo statuto della cooperativa, che, in particolare, ha stabilito il momento di cessazione del diritto di prelazione a diventare soci di tale cooperativa - 5 aprile 2010.
In data 17 aprile 2013 la parte attrice ha presentato istanza di adesione di tale cooperativa alla cooperativa edilizia con compensazione del contributo iniziale di quote di fondi versato al promotore in virtù del contratto di partecipazione in edilizia. Questa affermazione non è stata soddisfatta dall'imputato.
Accontentando le richieste, il tribunale di primo grado è partito dal fatto che la cooperativa abitativa, contrariamente allo scopo di creare una cooperativa, in violazione del suo statuto e dei diritti di proprietà dell'attore, non ha informato l'attore della convocazione di un'assemblea generale, in cui è stata presa la decisione di interrompere l'ammissione dei partecipanti alla costruzione condivisa come membri della cooperativa abitativa e inoltre non le ha fornito l'opportunità di unirsi alla cooperativa come partecipante alla costruzione condivisa.
Annullando la decisione del tribunale di primo grado e rifiutando di soddisfare la domanda, la corte d'appello è passata dall'assenza di motivi legali per soddisfare le richieste di K., poiché ha presentato domanda di adesione alla cooperativa abitativa dopo la cessazione dell'ammissione alla cooperativa dei partecipanti alla costruzione condivisa. Allo stesso tempo, la corte d'appello ha tenuto conto del fatto che le disposizioni della carta che prevede tale risoluzione non sono state impugnate da nessuno secondo le modalità previste dalla legge.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha ribaltato la sentenza d'appello, indicando quanto segue.
Ai sensi della parte 2 dell'articolo 1 della legge n. 214-FZ, attirare fondi da cittadini associati alla proprietà dei cittadini di locali residenziali in condomini che al momento di attirare tali fondi dai cittadini non erano messi in funzione secondo le modalità prescritte dalla legislazione sulla pianificazione urbana attività, è consentita sia stipulando un accordo di partecipazione alla costruzione condivisa, sia creando una cooperativa edilizia abitativa.
Secondo l'articolo 21 della legge della Federazione Russa del 19 giugno 1992 n. 3085-I "Sulla cooperazione dei consumatori (società dei consumatori, i loro sindacati) nella Federazione Russa", le fonti di formazione della proprietà di una società dei consumi sono i contributi azionari degli azionisti, i redditi delle attività imprenditoriali della società dei consumatori e il organizzazioni, così come il reddito derivante dal collocarlo fondi propri nelle banche, titoli e altre fonti non proibite dalla legislazione della Federazione Russa (clausola 3).
Un fondo comune di investimento di una società dei consumi è costituito da contributi azionari, che sono una delle fonti di formazione del patrimonio di una società dei consumi (comma 1 dell'articolo 23 della suddetta legge).
La cooperativa abitativa nasce per tutelare i diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa di un edificio residenziale completando la costruzione e acquisendo alloggi sulla base della proprietà nell'interesse dei soci della cooperativa.
Per completare la costruzione di un condominio con il consenso dei partecipanti alla costruzione condivisa, compreso l'attore, al convenuto è stato trasferito un appezzamento di terreno, nonché l'oggetto stesso di costruzione incompiuta.
Pertanto, la cooperativa abitativa aveva l'obbligo di accettare come soci della cooperativa i partecipanti alla costruzione in comune di un condominio, per i quali è stato riconosciuto il diritto di proprietà al contributo di quota corrispondente al contributo alla costruzione dell'oggetto trasferito alla cooperativa abitativa.
Lievitazione corretta esecuzione tale obbligo, in virtù delle disposizioni del paragrafo 1 dell'articolo 6 e del paragrafo 2 dell'articolo 401 del codice civile della Federazione Russa, dovrebbe essere assegnato alla cooperativa abitativa.
Dalla sentenza di appello in appello, nonché dai materiali del caso, risulta che le prove attestanti l'adempimento da parte della convenuta dell'obbligo di accettare la ricorrente come socia della cooperativa edilizia, anche assumendo opportune decisioni in merito alla sua inclusione come socia della cooperativa, all'assegnazione a lei del corrispondente contributo in quota, aree, pari così come la prova della sua notifica della convocazione di assemblee generali dei membri della cooperativa, delle decisioni dell'assemblea generale, delle modifiche allo statuto della cooperativa, l'imputato non è stato presentato.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 12 aprile 2016 n. 19-KG16-5)
4. La notifica da parte del committente di un partecipante alla costruzione condivisa sul rinvio della costruzione non comporta una modifica dei termini previsti dal contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa. Per cambiarli, è necessario concludere un accordo tra lo sviluppatore e il partecipante alla costruzione condivisa, soggetto a registrazione statale.
Y. si è rivolto al tribunale con pretesa nei confronti del committente di invalidare parzialmente il contratto, recuperare i danni, rinuncia, risarcimento del danno morale e una multa, riferendosi al fatto che la società aveva ceduto il diritto di reclamare a lei in base al contratto di partecipazione alla costruzione in comune concluso tra lui e il committente. L'imputato ha violato i termini di costruzione e trasferimento dell'appartamento.
La decisione del tribunale di primo grado, confermata dalla corte d'appello, ha rigettato la domanda. I tribunali hanno indicato che al momento della conclusione del contratto di cessione, Y. aveva preso conoscenza dell'avviso di rinvio del progetto di costruzione.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha ribaltato la sentenza d'appello, indicando quanto segue.
In conformità con la parte 3 dell'articolo 6 della legge n. 214-FZ, se è impossibile completare la costruzione entro il periodo stabilito dal contratto, il committente, entro e non oltre due mesi prima della scadenza del periodo specificato, è tenuto a inviare al partecipante alla costruzione condivisa informazioni appropriate e una proposta di modifica del contratto. Le modifiche all'accordo vengono eseguite secondo le modalità prescritte dal codice civile della Federazione Russa.
In virtù del paragrafo 1 dell'articolo 452 del codice civile della Federazione Russa, un accordo sulla modifica o la risoluzione di un accordo è stipulato nella stessa forma dell'accordo, a meno che non sia diversamente stabilito dalla legge, da altri atti legali, accordi o consuetudini.
Nell'accordo di cessione dei diritti (reclami) concluso tra l'attore e la società, si fa riferimento alla familiarizzazione dell'attore con l'avviso di modifica dei tempi di costruzione.
Tuttavia, tra lo sviluppatore e il partecipante alla costruzione condivisa non è stato concluso un accordo aggiuntivo che prevede una modifica dei termini nominati e la registrazione statale non è stata approvata.
In tali circostanze, un avviso di un cambiamento nell'arco di tempo di costruzione non potrebbe servire come base per un cambiamento in tale intervallo di tempo.
Poiché la legge non prevede la possibilità di modifica unilaterale del contratto, la notifica al committente della variazione del periodo di costruzione non comporta di per sé una modifica? condizione? accordi sulle tempistiche di adempimento dell'obbligo.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa dell'8 dicembre 2015 N 5-KG15-156)
5. La modifica della scadenza contrattuale per il trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso da parte del committente a un partecipante alla costruzione condivisa viene effettuata secondo la procedura stabilita dal codice civile della Federazione Russa, tenendo conto delle disposizioni della parte 3 dell'articolo 6 della legge n. 214-FZ.
In data 2 marzo 2012 U. ha stipulato con la convenuta una convenzione per la partecipazione alla costruzione in comune, il cui oggetto era un bilocale.
L'accordo prevedeva l'ottenimento del permesso di mettere in funzione un condominio fino al 31 dicembre 2012 e il trasferimento a un partecipante alla costruzione condivisa di un oggetto di costruzione condiviso con certificato di trasferimento e accettazione entro e non oltre il 28 febbraio 2013.
In data 13 settembre 2013, U. e S. hanno stipulato un accordo sulla cessione del diritto di reclamo ai sensi del suddetto accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, che specifica il termine per il committente per ottenere un permesso per la messa in servizio fino al 31 dicembre 2013, e il termine per il trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso - fino a 28 Febbraio 2014
S. ha presentato domanda al tribunale con un reclamo contro lo sviluppatore per riscuotere un forfait per violazione del termine per il trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso.
Rifiutandosi di recuperare il forfait per il periodo dal 1 marzo 2013 al 1 marzo 2014, il tribunale di primo grado ha indicato che, avendo concluso un accordo sulla cessione del diritto di credito, le parti hanno convenuto che il convenuto trasferirà l'oggetto della partecipazione alla costruzione comune all'attore entro e non oltre il 28 febbraio 2014, ed è giunto alla conclusione che il diritto di pretesa è stato trasferito all'attore a condizioni diverse da quelle previste dal contratto di partecipazione alla costruzione in comune. Allo stesso tempo, il tribunale non ha tenuto conto degli argomenti dell'attore secondo cui l'indicazione di una data diversa per il trasferimento dell'appartamento allo sviluppatore era un lapsus.
Il tribunale di seconda istanza ha confermato questa posizione della corte.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa non ha condiviso le conclusioni dei tribunali di primo grado e d'appello, indicando quanto segue.
In conformità con l'articolo 384 del codice civile della Federazione Russa, salvo diversa disposizione di legge o contratto, il diritto del creditore originario viene trasferito al nuovo creditore nel volume e alle condizioni esistenti al momento del trasferimento della legge. In particolare, al nuovo creditore vengono trasferiti i diritti che garantiscono l'adempimento dell'obbligazione, nonché gli altri diritti connessi al credito, compreso il diritto agli interessi.
Secondo la clausola 1 dell'articolo 452 del codice civile della Federazione Russa (come modificato al momento in cui sono sorti i rapporti controversi), un accordo per modificare o risolvere un contratto è stipulato nella stessa forma del contratto, se dalla legge, altri atti legali, contratto o abitudini commerciali altrimenti non segue.
La legge n. 214-FZ stabilisce che se la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare non può essere completata entro il periodo di tempo stabilito dal contratto, lo sviluppatore è obbligato a inviare al partecipante della costruzione condivisa entro e non oltre due mesi prima della scadenza del periodo specificato informazioni pertinenti e una proposta di modifica del contratto. La modifica della scadenza contrattuale per il trasferimento da parte dello sviluppatore dell'oggetto di costruzione condiviso al partecipante alla costruzione condivisa viene effettuata secondo le modalità stabilite dal codice civile della Federazione Russa.
Pertanto, l'analisi della normativa sopra citata consente di concludere che il termine per il trasferimento da parte del committente dell'oggetto di partecipazione alla costruzione condivisa (appartamenti), stabilito nel contratto originario con l'U., poteva essere modificato solo secondo le modalità previste dalla parte 3 dell'articolo 6 della legge n. 214 -FZ. Tuttavia, i materiali del caso non contengono informazioni su tale procedura.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 26 aprile 2016 n. 5-KG16-45)
6. Le condizioni necessarie e sufficienti per soddisfare i requisiti di un partecipante alla costruzione condivisa sulla registrazione statale di un accordo sulla partecipazione condivisa alla costruzione sono il rispetto della forma corretta di tale accordo, l'assenza di ostacoli alla sua registrazione e l'evasione dell'imputato di tale registrazione.
A. ha presentato domanda al tribunale con un reclamo contro lo sviluppatore per la registrazione di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, in base al quale il convenuto ha assunto l'obbligo al termine della costruzione dell'edificio residenziale di trasferire i locali residenziali sotto forma di un bilocale alla proprietà dell'attore.
Al momento di andare in tribunale, secondo l'attore, non c'erano ostacoli legali alla registrazione del contratto, questo contratto era stato stipulato nella forma corretta, l'attore aveva adempiuto all'obbligo di pagare per l'oggetto di costruzione condiviso e l'unico ostacolo alla registrazione statale del contratto era l'inazione dell'imputato.
Rifiutando di soddisfare le richieste, i tribunali di primo grado e di appello hanno proceduto dal fatto che non vi erano motivi legali previsti dal paragrafo 2 dell'articolo 165 del codice civile della Federazione Russa per la registrazione di un accordo per la partecipazione alla costruzione in comune concluso tra A. e il committente, poiché l'attore non ha fornito prove confermando la validità dei requisiti dichiarati.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha ribaltato la sentenza d'appello, indicando quanto segue.
In virtù della clausola 2 dell'articolo 165 del codice civile della Federazione Russa, se una transazione che richiede la registrazione statale è stata effettuata nella forma corretta, ma una delle parti elude la sua registrazione, il tribunale, su richiesta dell'altra parte, ha il diritto di prendere una decisione sulla registrazione della transazione. In questo caso, la transazione viene registrata in conformità con la decisione del tribunale.
Secondo la parte 3 dell'articolo 4 della legge n. 214-FZ, un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa è concluso per iscritto ed è soggetto a registrazione statale.
Ai sensi delle suddette norme di diritto sostanziale, oltre a stabilire le circostanze dell'evasione del convenuto dalla registrazione statale della transazione, circostanze giuridicamente significative per la risoluzione della controversia sono chiarimenti delle domande sul rispetto delle parti della forma corretta della transazione, nonché sull'assenza di ostacoli alla sua registrazione statale.
A sostegno dei requisiti dichiarati, l'attore ha presentato un accordo per la partecipazione alla costruzione in comune del 29 ottobre 2010, stipulato tra lui e il committente e firmato dalle parti.
La base per la conclusione di questo accordo era un contratto di investimento per la costruzione di un oggetto immobiliare residenziale datato 15 aprile 2004, un accordo aggiuntivo datato 22 ottobre 2008 sul trasferimento dei diritti e degli obblighi della società a un promotore in virtù di un contratto di investimento a terzi nell'ambito di accordi conclusi con loro; accordo sulla partecipazione al capitale della partecipazione nella realizzazione di un edificio residenziale, concluso il 14 marzo 2007 tra la società e A.
La clausola 1 dell'articolo 160 del codice civile della Federazione Russa stabilisce che una transazione per iscritto deve essere effettuata redigendo un documento che ne esprima il contenuto e firmato dalla persona o dalle persone che effettuano la transazione, o da persone debitamente autorizzate da loro.
Come risulta dal contenuto dell'accordo del 29 ottobre 2010, le parti hanno convenuto di stabilire rapporti giuridici derivanti dall'accordo sulla partecipazione condivisa alla costruzione, assunto diritti e obblighi reciproci ai sensi di esso.
I materiali del caso confermano anche che l'attore ha più volte inviato proposte al convenuto per registrare l'accordo di cui sopra, tuttavia, il convenuto ha evitato la registrazione, finora l'accordo non è stato registrato secondo le modalità previste dalla legge.
Tali circostanze erano giuridicamente significative per la corretta risoluzione della controversia, tuttavia, in violazione delle norme di diritto processuale, dovute valutazione giuridica le navi non furono ricevute.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 21 giugno 2016 N 5-KG16-91)
7. Il rifiuto unilaterale del committente dal contratto (risoluzione del contratto) a causa del mancato pagamento da parte del partecipante della costruzione condivisa ai sensi del contratto di partecipazione condivisa alla costruzione è consentito solo soggetto alle disposizioni del paragrafo 4 dell'articolo 450 del codice civile della Federazione Russa in buona fede e ragionevolezza.
L. e lo sviluppatore hanno stipulato un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa di un condominio, in base al quale il convenuto si è impegnato a trasferire il monolocale all'attore entro e non oltre il 31 dicembre 2013, e l'attore è tenuto a pagare il costo dell'appartamento entro tre giorni lavorativi dalla data di registrazione del contratto.
Il contratto per la partecipazione alla costruzione in comune è stato registrato presso l'istituto Rosreestr il 9 settembre 2013.
In data 28 aprile 2014 lo sviluppatore ha notificato a L. l'aumento del prezzo del contratto, citando la violazione da parte dell'attore del termine di pagamento.
Il 20 ottobre 2014, L. ha inviato al committente una domanda con i requisiti per la restituzione dei fondi pagati in eccesso a causa di una diminuzione della superficie totale dei locali residenziali.
In data 10 novembre 2014, lo sviluppatore ha notificato all'attore la compensazione dei crediti reciproci, ricalcolando l'importo di L.
Il 20 novembre 2014, lo sviluppatore ha notificato a L. il rifiuto unilaterale di eseguire l'accordo di partecipazione al capitale.
Rifiutandosi di soddisfare le richieste di riconoscimento illegale della risoluzione unilaterale del contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa, il tribunale di primo grado, con le conclusioni concordate dalla corte d'appello, ha indicato che L. non ha rispettato correttamente i termini del contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa, ha violato il termine per il pagamento del prezzo del contratto.
In conformità con la parte 4 dell'articolo 5 della legge n. 214-FZ, nel caso in cui, in conformità con l'accordo, il pagamento del prezzo dell'accordo deve essere effettuato da un partecipante alla costruzione condivisa effettuando un pagamento una tantum, il ritardo nell'effettuare il pagamento per più di due mesi è la base per il rifiuto unilaterale dello sviluppatore di eseguire contrarre.
Dal momento in cui l'attore ha pagato i fondi monetari fino alla fine della costruzione, lo sviluppatore ha utilizzato i fondi dell'attore, eventuali richieste di ritardo nel pagamento e l'introduzione di importi aggiuntivi dallo sviluppatore al cittadino in periodo specificato non si è verificato.
Il contenzioso tra il committente e L. è sorto dopo un anno dal momento in cui è stato effettuato il pagamento durante il periodo di completamento della costruzione di un edificio residenziale e la disponibilità dell'oggetto di costruzione condiviso per il trasferimento.
Ai sensi del paragrafo 3 dell'articolo 1 del codice civile della Federazione Russa, quando si stabilisce, esercita e protegge i diritti civili e nell'esercizio delle funzioni civili, i partecipanti alle relazioni giuridiche civili devono agire in buona fede.
Ai sensi dell'articolo 10 dello stesso codice, non è consentito l'esercizio dei diritti civili al solo scopo di recare danno ad un'altra persona, azioni di elusione della legge con uno scopo illecito, nonché altro esercizio consapevolmente sleale dei diritti civili (abuso di diritto) (comma 1).
In caso di mancato rispetto dei requisiti previsti dal comma precedente, il tribunale, il tribunale arbitrale o il tribunale arbitrale, tenuto conto della natura e delle conseguenze dell'abuso commesso, rifiuta di tutelare in tutto o in parte i diritti della persona e applica anche le altre misure previste dalla legge (comma 2).
Il requisito di buona fede e ragionevolezza dei partecipanti alle transazioni civili è principio generale diritto civile, applicabile alle disposizioni sulla risoluzione del contratto, che è confermato dal paragrafo 4 dell'articolo 450 del codice civile della Federazione Russa, che prevede che la parte a cui è concesso questo codice, altre leggi o contratto il diritto di modificare unilateralmente il contratto deve agire in buona fede nell'esercizio di tale diritto e ragionevolmente entro i limiti previsti da questo codice, altre leggi o contratti.
Valutando le azioni delle parti come in buona fede o ingiuste, si dovrebbe procedere dal comportamento atteso da qualsiasi partecipante al turnover civile, tenendo conto dei diritti e degli interessi legittimi dell'altra parte, assistendola, compreso l'ottenimento delle informazioni necessarie.
Riconoscendo che la risoluzione unilaterale del contratto da parte del convenuto sulla base del mancato pagamento dei fondi da parte dell'attore era lecita e giustificata, il tribunale avrebbe dovuto valutare la validità del rifiuto unilaterale dello sviluppatore di eseguire il contratto e la conformità di tale rifiuto alla normativa vigente.
Queste circostanze non sono state indagate dal tribunale e non hanno ricevuto un'adeguata valutazione legale.
In considerazione di quanto sopra, con sentenza del Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa, le decisioni dei tribunali di primo grado e di appello sono state annullate, la causa è stata rinviata per un nuovo esame alla corte d'appello.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 19 aprile 2016 n. 5-KG16-51)
Responsabilità per violazione della normativa sulla partecipazione alla costruzione condivisa
8. La legge n. 214-FZ sulla partecipazione alla costruzione condivisa non contiene disposizioni che stabiliscono la responsabilità del committente per la violazione dei termini per soddisfare determinati requisiti di un partecipante alla costruzione condivisa, incluso l'obbligo di eliminare le carenze gratuite identificate durante il trasferimento dell'oggetto da costruzione.
La violazione del termine per l'adempimento del requisito specificato comporta il verificarsi della responsabilità del venditore prevista dalla legge sulla tutela dei diritti dei consumatori sotto forma di pagamento di una penale.
I. ha presentato domanda al tribunale con un reclamo contro lo sviluppatore per il recupero di una penale e il risarcimento del danno morale, indicando che in base all'accordo concluso sulla partecipazione condivisa alla costruzione, gli è stato trasferito un appartamento, in cui sono stati successivamente scoperti i difetti.
Dopo che I. è stato inviato allo sviluppatore, le richieste non sono state eliminate.
Con una decisione del tribunale entrata in vigore, le pretese di I. nei confronti del committente di imporre l'obbligo di eliminare le carenze sono state soddisfatte.
Lo sviluppatore non ha eseguito la decisione del tribunale, in relazione alla quale l'attore ha nuovamente presentato ricorso al tribunale con un reclamo, in cui ha chiesto di recuperare dal convenuto la pena prevista dall'articolo 23 della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori, e di risarcire il danno morale a lui causato dall'inazione dell'imputato per il periodo successivo all'entrata della decisione del tribunale forza legale e fino a quando non viene presentata una nuova domanda.
Con decisione del tribunale di primo grado, accolta dalla corte d'appello, la domanda è stata respinta.
Allo stesso tempo, i tribunali sono partiti dal fatto che le parti hanno sviluppato rapporti regolati dalle norme della legislazione processuale civile e dalla legislazione in materia di procedimenti di esecuzionerelativo alla mancata esecuzione di una decisione giudiziaria entrata in vigore.
Il tribunale ha concluso che l'attore, dopo la consegna di detta decisione, non aveva il diritto di presentare richieste per il recupero delle sanzioni e il risarcimento del danno non patrimoniale per violazione dei termini per soddisfare le richieste dei consumatori in conformità con le disposizioni della Legge sulla tutela dei consumatori.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa, annullando gli atti giudiziari, ha indicato che i rapporti giuridici controversi derivanti dal contratto di partecipazione alla costruzione condivisa sono soggetti alla Legge sulla protezione dei diritti dei consumatori nella parte non regolata dalla legge speciale n. 214-FZ.
La normativa sulla partecipazione alla costruzione condivisa non contiene disposizioni che stabiliscono la responsabilità del committente per la violazione dei termini di soddisfazione dei requisiti individuali del partecipante alla costruzione condivisa, incluso il requisito per l'eliminazione gratuita delle carenze individuate durante il trasferimento dell'oggetto di costruzione (nel caso in cui l'oggetto di costruzione condiviso è accettato dal proprietario del capitale con tali carenze ).
Ai sensi del paragrafo 1 dell'articolo 18 della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori, se si riscontrano difetti nei beni, se non sono stati concordati dal venditore, hanno il diritto di chiedere l'eliminazione gratuita immediata dei difetti dei beni o il rimborso delle spese di correzione da parte del consumatore o di terzi.
Ai sensi del comma 1 dell'articolo 20 della stessa legge, se il termine per l'eliminazione dei vizi della merce non è determinato per iscritto previo accordo delle parti, tali vizi devono essere eliminati dal produttore (venditore, organizzazione autorizzata o imprenditore individuale autorizzato, importatore) immediatamente, cioè entro il termine minimo oggettivamente necessario per eliminarli, tenendo conto del metodo comunemente utilizzato. Il termine per l'eliminazione dei vizi della merce, stabilito per iscritto previo accordo tra le parti, non può superare i quarantacinque giorni.
Allo stesso tempo, per la violazione di tale termine, la responsabilità è stabilita dal paragrafo 1 dell'articolo 23 della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori sotto forma di decadenza, che il produttore che ha commesso tali violazioni paga al consumatore per ogni giorno di ritardo una penalità (penale) nella misura dell'uno percento del prezzo della merce.
La presenza di una decisione del tribunale entrata in vigore per eliminare la carenza individuata nell'oggetto di costruzione condiviso non ha sollevato il committente dalla responsabilità per il mancato rispetto di tale requisito dopo l'adozione dell'atto giudiziario specificato.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 1 marzo 2016 n. 4-KG15-70)
9. L'importo della sanzione per violazione del termine per il trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso può essere ridotto da un tribunale sulla base dell'articolo 333 del codice civile della Federazione Russa solo se c'è una domanda da parte del committente, che deve fornire la prova di una chiara sanzione sproporzionata rispetto alle conseguenze della violazione dell'obbligo.
Il 5 ottobre 2006 F. e lo sviluppatore hanno stipulato un accordo sulla partecipazione al capitale nella costruzione di un condominio.
F. sono stati adempiuti gli obblighi assunti in base al contratto convenuto, ma il convenuto non ha ceduto l'appartamento all'attore entro il termine stabilito dalla convenzione.
In caso di parziale soddisfazione delle pretese, il tribunale di primo grado, con il quale la corte d'appello ha convenuto, ritenendo l'ammontare della sanzione da riscuotere palesemente sproporzionato rispetto alle conseguenze della violazione degli obblighi, ha concluso che vi erano motivi per ridurne l'entità ed ha applicato le disposizioni dell'articolo 333 del codice civile della Federazione Russa e successive modifiche al momento del contratto.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa non era d'accordo con le conclusioni dei tribunali di cui sopra, indicando quanto segue.
I rapporti giuridici controversi derivanti dal contratto di partecipazione alla costruzione in comune sono soggetti alla Legge sulla tutela dei diritti dei consumatori nella parte non regolata da una legge speciale - Legge n. 214-FZ.
La Corte Suprema della Federazione Russa nella clausola 34 della risoluzione Plenum del 28 giugno 2012 n. 17 "Sulla considerazione delle cause civili da parte dei tribunali nelle controversie sulla protezione dei consumatori" ha spiegato che l'applicazione dell'articolo 333 del codice civile della Federazione Russa sui casi di protezione dei consumatori è possibile in casi eccezionali e su richiesta del convenuto con l'obbligo di indicazione dei motivi per i quali il giudice ritiene ammissibile la riduzione dell'importo della sanzione.
Tuttavia, in violazione dei requisiti di legge specificati, nel fascicolo non c'erano informazioni che confermassero che il convenuto in primo grado avesse annunciato una riduzione dell'importo della sanzione da riscuotere.
Inoltre, la decisione del tribunale di primo grado e la sentenza di appello non specificano quale sia l'esclusività. questo caso e l'apparente sproporzionalità della pena rispetto alle conseguenze della violazione degli obblighi da parte del convenuto.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 20 ottobre 2015 n. 14-KG15-9)
Si tenga presente che ai rapporti relativi all'inadempimento o all'esecuzione impropria di un accordo concluso dopo il 1 giugno 2015, si applica l'articolo 333 del codice civile della Federazione Russa come modificato dalla legge federale n. 42-FZ dell'8 marzo 2015 "sugli emendamenti a prima parte del codice civile della Federazione Russa ”.
Inoltre, è necessario essere guidati dalle spiegazioni contenute nella risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 24 marzo 2016 n. 7 "Sull'applicazione da parte dei tribunali di alcune disposizioni del codice civile della Federazione Russa sulla responsabilità per violazione degli obblighi".
10. Il trasferimento da parte del committente al partecipante della costruzione condivisa delle somme di denaro dopo la presentazione di un reclamo non può costituire la base per il rifiuto di riscuotere una multa per inadempienza ai requisiti del consumatore su base volontaria.
L'onere di provare la sproporzionalità della penale dovuta per il ritardo nel trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso alle conseguenze della violazione dell'obbligo spetta al committente che ha violato l'obbligo.
E. ha presentato domanda al tribunale con un reclamo contro lo sviluppatore per il recupero di un forfait per il ritardo nel trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso (appartamento), il risarcimento del danno morale e una multa.
I tribunali hanno stabilito che il 15 dicembre 2013 era stato concluso un accordo per la partecipazione alla costruzione in comune tra E. e il committente. In relazione alla violazione dei termini per la consegna dell'oggetto da costruzione, l'importo della penale da riscuotere era di 100.543 rubli.
Durante processo giudiziario nel tribunale di primo grado, lo sviluppatore ha trasferito 20.000 rubli all'attore in pagamento del forfait.
Il tribunale di primo grado, ai sensi dell'articolo 333 del codice civile della Federazione Russa, ha ridotto l'importo del forfait a 18.000 rubli e, tenendo conto dell'importo pagato, ha respinto la richiesta di recupero del forfait e dell'ammenda.
Il tribunale d'appello ha confermato la decisione del tribunale di primo grado.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha ribaltato queste decisioni del tribunale, indicando quanto segue.
La sanzione ai sensi della legge n. 214-FZ viene addebitata al momento dell'accertamento del fatto di trasferimento prematuro dell'appartamento al partecipante della costruzione condivisa, che è stata stabilita e non contestata.
Ai sensi dell'articolo 333 del codice civile della Federazione Russa, come modificato al momento della conclusione del contratto, e in conformità con l'atto della sua interpretazione, vale a dire la risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 28 giugno 2012 n. 17 "sull'esame di cause civili da parte dei tribunali in controversie su Tutela dei diritti dei consumatori ", il committente, che ha effettuato in modo improprio l'adempimento dell'obbligazione, è tenuto a provare la pena sproporzionata rispetto alle conseguenze della violazione dell'obbligo se ha chiesto una riduzione dell'importo della penale.
La corte d'appello ha distribuito erroneamente l'onere della prova, imponendo al partecipante alla costruzione condivisa l'obbligo di provare che l'importo della sanzione corrisponde alla violazione.
Inoltre, il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha concluso che il rifiuto di riscuotere una multa per aver rifiutato di soddisfare volontariamente i requisiti dei consumatori era illegale, indicando quanto segue.
Ai sensi del paragrafo 6 dell'articolo 13 della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori, quando il tribunale soddisfa i requisiti del consumatore stabiliti dalla legge, il tribunale deve recuperare dal produttore (esecutore, venditore, organizzazione autorizzata o imprenditore individuale, importatore) per inadempienza volontaria al soddisfacimento delle esigenze del consumatore, sanzione pecuniaria pari al cinquanta per cento dell'importo riconosciuto dal giudice a favore del consumatore.
La presenza di un contenzioso sul recupero di un forfait per il ritardo nel trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso dopo che lo sviluppatore si rifiuta di soddisfare un requisito di pagamento simile indica che lo sviluppatore non ha adempiuto all'obbligo di pagarlo su base volontaria, e quindi, soddisfare le pretese di un partecipante alla costruzione condivisa durante il periodo di considerazione della controversia in tribunale non rilascia lo sviluppatore dal pagamento dell'ammenda.
In conformità con le disposizioni della clausola 47 della risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 28 giugno 2012 n. 17 "Sulla considerazione delle cause civili da parte dei tribunali nelle controversie sulla protezione dei diritti dei consumatori", se, dopo l'accettazione del reclamo, le rivendicazioni del consumatore sono soddisfatte dal convenuto nel caso (il venditore, dall'esecutore, dal produttore, dall'organizzazione autorizzata o dal singolo imprenditore autorizzato, importatore) volontariamente, quindi se l'attore rifiuta il reclamo, il tribunale chiude il procedimento ai sensi dell'articolo 220 del codice di procedura civile della Federazione Russa. Solo in questo caso, la sanzione prevista dal comma 6 dell'articolo 13 della legge sulla tutela dei diritti dei consumatori non sarà riscossa dal convenuto.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 26 aprile 2016 n. 31-KG16-1)
11. Quando si risolve una controversia sulla responsabilità dello sviluppatore per il mancato adempimento degli obblighi di trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso, le circostanze del suo adempimento dell'obbligo di informare il partecipante alla costruzione condivisa del completamento della costruzione, della disponibilità dell'oggetto di costruzione condiviso per il trasferimento, nonché delle circostanze di avvertimento del partecipante al capitale, sono le circostanze del suo adempimento costruzione sulla necessità di accettare la struttura e le conseguenze della sua inerzia.
Con decisione del tribunale di primo grado, le pretese di B. nei confronti del committente per il recupero di un forfait, una multa e il risarcimento del danno morale per l'inadempimento del convenuto all'obbligo di trasferire l'oggetto edile condiviso sono state parzialmente soddisfatte.
Con una sentenza d'appello, la decisione è stata annullata, è stata presa una nuova decisione nel caso, che ha respinto la domanda.
Nel risolvere la controversia, il tribunale di primo grado è giunto alla conclusione che entro il termine previsto dal contratto di partecipazione al capitale nella costruzione, l'appartamento di B. non era stato trasferito. Allo stesso tempo, lo sviluppatore, in violazione dei requisiti della parte 4 dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, non ha inviato al ricorrente un messaggio sul completamento della casa e sulla disponibilità dell'oggetto di costruzione condiviso per il trasferimento in conformità con il contratto, e inoltre non ha avvertito B. della necessità di accettare questo oggetto.
Annullando la decisione del tribunale e respingendo il reclamo, la corte d'appello è passata dal fatto che l'attore non ha fornito prove di esecuzione impropria da parte dello sviluppatore dei suoi obblighi di informare il partecipante nella costruzione condivisa sulla disponibilità dell'oggetto e sulla necessità di accettarlo.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa non ha concordato con le conclusioni della corte d'appello, che, tra le altre cose, ha commesso una significativa violazione delle norme di diritto processuale (articolo 56 del codice di procedura civile della Federazione Russa), indicando quanto segue.
Ai sensi delle parti 4, 6 dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, il committente almeno un mese prima della scadenza contrattuale per il trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso o, se il contratto prevede la data di inizio del trasferimento e dell'accettazione dell'oggetto di costruzione condiviso, almeno quattordici giorni lavorativi prima della data di inizio del trasferimento e l'accettazione è obbligata a inviare a un partecipante alla costruzione condivisa un messaggio sul completamento della costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare in conformità con il contratto e sulla disponibilità dell'oggetto di costruzione condiviso per il trasferimento, e anche per avvertire il partecipante alla costruzione condivisa di la necessità di accettare un oggetto di costruzione condivisa e le conseguenze dell'inazione di un partecipante alla costruzione condivisa, previste nella parte 6 di questo articolo. Un partecipante alla costruzione condivisa che ha ricevuto un messaggio dal committente sul completamento della costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare in conformità con l'accordo e sulla disponibilità dell'oggetto di costruzione condiviso per il trasferimento, è obbligato a procedere con la sua accettazione entro il termine specificato nell'accordo o, se tale periodo non lo è installato, entro sette giorni lavorativi dalla data di ricezione del messaggio specificato.
Salvo quanto diversamente stabilito dal contratto, se un partecipante a una costruzione condivisa evita di accettare un oggetto di costruzione condiviso entro il periodo specificato nella Parte 4 del presente articolo o se un partecipante a una costruzione condivisa rifiuta di accettare un oggetto di costruzione condiviso (ad eccezione del caso specificato nella Parte 5 del presente articolo), il committente dopo due mesi dalla data prevista dal contratto per la cessione di un oggetto di costruzione condiviso a un partecipante alla costruzione condivisa, ha il diritto di redigere un atto unilaterale o altro documento sul trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso (salvo il caso di trasferimento anticipato dell'oggetto di costruzione condiviso specificato nella Parte 3 del presente articolo).
Dalle norme di cui sopra nel loro rapporto, ne consegue che il fatto che il committente adempia all'obbligo di notificare al partecipante alla costruzione condivisa il completamento della costruzione, la disponibilità dell'oggetto di costruzione condiviso per il trasferimento, nonché avvertire il partecipante della costruzione condivisa sulla necessità di accettare l'oggetto di costruzione condiviso è giuridicamente significativo e soggetto a prova. conseguenze dell'inazione.
Il riferimento della corte d'appello al fatto che l'attore non ha fornito la prova dell'evasione dello sviluppatore dal trasferire l'appartamento, come uno dei motivi per rifiutare il reclamo, è stato riconosciuto come errato, poiché, in violazione dell'articolo 56 del codice di procedura civile della Federazione Russa, l'onere di provare il corretto adempimento dei suoi obblighi ai sensi del contratto su La partecipazione condivisa alla costruzione di alloggi e al trasferimento dell'appartamento di B. o la sua evasione dall'accettazione dell'appartamento, che è oggetto di costruzione condivisa, spetta al committente che ha violato l'obbligo.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 14 giugno 2016 n. 18-KG16-40)
12. Se un partecipante alla costruzione in comune, prima di andare in tribunale, ha presentato allo sviluppatore un reclamo legale e ragionevole per il pagamento di un forfait, che non è stato soddisfatto su base volontaria, una multa del cinquanta percento dell'importo del forfait specificato è soggetta a raccolta da parte del committente.
L'ente pubblico regionale per la tutela dei diritti dei consumatori ha intentato una causa nell'interesse di D. contro l'imprenditore per il recupero di un forfait ai sensi di un contratto di partecipazione alla costruzione condivisa, una multa, il risarcimento del danno morale.
L'affermazione è suffragata dal fatto che il 19 ottobre 2012 tra lo sviluppatore e D. è stato concluso un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa, in base al quale lo sviluppatore si è impegnato a trasferire l'appartamento a un partecipante alla costruzione condivisa entro il 30 maggio 2013, ma l'appartamento è stato trasferito il 6 marzo 2014, quindi vi è una violazione del termine stipulato dal contratto.
D. ha presentato domanda al convenuto chiedendo il pagamento di una penale per la violazione del termine per il trasferimento dell'appartamento, ma la sua richiesta non è stata soddisfatta.
Il giudice di primo grado, avendo concordato con gli argomenti dell'attore, ha parzialmente accolto la domanda.
Annullando la decisione del tribunale di primo grado e rifiutando di soddisfare la richiesta di recupero dell'ammenda, la corte d'appello ha fatto riferimento al fatto che l'importo della sanzione è stato contestato dal convenuto in tribunale, il che non ha consentito al committente di soddisfare le esigenze del consumatore su base volontaria.
La Camera della magistratura civile ha ribaltato la sentenza d'appello affermando quanto segue.
In conformità con la parte 2 dell'articolo 6 della legge n. 214-FZ, in caso di violazione del termine contrattuale per il trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso a un partecipante alla costruzione condivisa, lo sviluppatore deve pagare al partecipante alla costruzione condivisa un forfait (penale) per un importo di un trecentesimo del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa in vigore il giorno dell'obbligo , dal prezzo del contratto per ogni giorno di ritardo. Se un partecipante alla costruzione condivisa è un cittadino, il forfait (penale) previsto dalla parte specificata è pagato dal committente in doppio importo.
La clausola 6 dell'articolo 13 della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori prevede che quando il tribunale soddisfa i requisiti del consumatore stabiliti dalla legge, il tribunale deve recuperare dal produttore (esecutore, venditore, organizzazione autorizzata o imprenditore individuale autorizzato, importatore) per il mancato rispetto del l'importo del cinquanta per cento dell'importo assegnato dal giudice a favore del consumatore. Se le associazioni pubbliche di consumatori (loro associazioni, sindacati) o gli enti di autogoverno locale agiscono con dichiarazione in difesa dei diritti dei consumatori, il cinquanta per cento dell'importo della sanzione incassata viene trasferito alle associazioni o agli enti indicati (loro associazioni, unioni).
Basato sul significato di quanto sopra normative legali nel caso in cui le legittime e ragionevoli richieste del consumatore per il pagamento di una penale (penale) non siano volontariamente soddisfatte ed egli eserciti il \u200b\u200bsuo diritto alla tutela giudiziaria, il tribunale, soddisfacendo le richieste, impone al produttore (esecutore, venditore, organizzazione autorizzata o imprenditore individuale autorizzato, importatore) responsabilità per violazione dei diritti dei consumatori sotto forma di una multa nella misura del cinquanta per cento dell'importo concesso dal tribunale a favore del consumatore.
Conseguentemente, qualora il giudice accerti che il consumatore, prima di adire il giudice, ha presentato domanda per il pagamento di una penale e non è stato volontariamente soddisfatto dal convenuto in via extragiudiziale, quest'ultimo è soggetto alla sanzione pecuniaria prevista dal comma 6 dell'articolo 13 della Legge sulla tutela dei diritti dei consumatori, in base alla l'importo della sanzione inflitta dal tribunale.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 1 ° dicembre 2015 n. 18-KG15-177)
13. In caso di trasferimento dei diritti di un partecipante alla costruzione condivisa a un nuovo creditore, in particolare, il diritto di recuperare una penale dal committente, quest'ultimo è calcolato per il periodo che inizia dal momento in cui il committente ha violato i suoi obblighi nei confronti del creditore precedente, salvo diversa disposizione contrattuale.
È stato concluso un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa di un condominio tra lo sviluppatore e H., secondo il quale l'appartamento doveva essere trasferito entro e non oltre il 31 agosto 2012.
H. ha pagato al committente il costo del bilocale per intero ed entro i tempi stabiliti dal contratto.
In base all'accordo sulla cessione del diritto di rivendicazione datato 25 aprile 2013, X. ha ceduto a Sh. Il diritto di rivendicare il trasferimento di proprietà di detto immobile al promotore.
L'appartamento è stato trasferito dal committente al rappresentante di Sh. Dopo 193 giorni dalla data stabilita nel contratto di costruzione condivisa.
Il tribunale di primo grado, soddisfacendo le pretese dell'attore in merito al recupero del forfait per violazione del termine per la cessione del bene immobile, ha concluso che il forfait è soggetto a calcolo dal 31 agosto 2012, cioè dalla data determinata dalle parti nel contratto di partecipazione alla costruzione in comune di un condominio e un accordo aggiuntivo ad esso.
Modificando la decisione del tribunale di primo grado in questa parte, la corte d'appello è passata dal fatto che Sh. Aveva il diritto di recuperare un forfait dal momento in cui le è passato il diritto di richiedere al committente di trasferire la proprietà dell'oggetto di costruzione condiviso.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa non ha condiviso le conclusioni della corte d'appello di cui sopra, rilevando quanto segue.
In caso di violazione del termine contrattuale per il trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso a un partecipante alla costruzione condiviso, lo sviluppatore dovrà pagare una penale (penale) al partecipante alla costruzione condivisa, il cui importo è stabilito dalla legge n. 214-FZ.
In conformità con la clausola 1 dell'articolo 382 del codice civile della Federazione Russa, il diritto (credito) appartenente al creditore sulla base di un'obbligazione può essere trasferito a un'altra persona dalla transazione (cessione del credito) o trasferito a un'altra persona sulla base della legge.
In virtù del paragrafo 2 dell'articolo 11 della legge n. 214-FZ, la cessione da parte di un partecipante alla costruzione condivisa dei diritti dei crediti ai sensi del contratto è consentita dal momento della registrazione statale del contratto fino al momento in cui le parti firmano l'atto di trasferimento o altro documento sul trasferimento dell'oggetto di costruzione condiviso.
Ai sensi dell'articolo 384 del codice civile della Federazione Russa, salvo diversa disposizione di legge o accordo, il diritto del creditore originario viene trasferito al nuovo creditore nella stessa quantità e alle condizioni esistenti al momento del trasferimento dei diritti. In particolare, al nuovo creditore passano i diritti che garantiscono l'adempimento dell'obbligazione, nonché altri diritti connessi al credito, compreso il diritto agli interessi non pagati.
Ai sensi dell'articolo 431 del codice civile della Federazione Russa, nell'interpretare i termini del contratto, il tribunale tiene conto del significato letterale delle parole e delle espressioni in esso contenute. Il significato letterale dei termini del contratto in caso di sua ambiguità è stabilito dal confronto con altri termini e dal significato del contratto nel suo complesso.
Il diritto al recupero della penale dal convenuto è sorto dal creditore originario in virtù del contratto di partecipazione alla costruzione condivisa di un condominio dal momento del ritardo nel trasferimento dell'appartamento. Di conseguenza, in virtù del contratto di cessione del diritto di credito, il nuovo creditore acquisisce la stessa portata di diritti, compreso il diritto di esigere dal convenuto il recupero di una penale per l'intero periodo di ritardo.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 27 gennaio 2015 n. 2-KG14-1)
14. Il committente è obbligato a trasferire al partecipante di costruzione condivisa un oggetto di costruzione condivisa, la cui qualità è conforme ai termini del contratto, ai requisiti delle norme tecniche, della documentazione di progetto e dei regolamenti urbanistici, nonché altri requisiti obbligatori.
In caso di mancato rispetto di tale obbligo, il partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di chiedere che le violazioni siano eliminate e il committente ritenuto responsabile.
Un'organizzazione pubblica nel campo della tutela dei consumatori, agendo nell'interesse di U., ha intentato una causa contro lo sviluppatore per il recupero dei fondi per l'eliminazione dei difetti di costruzione, il risarcimento del danno morale.
Il 14 novembre 2011 tra lo sviluppatore e U. ha firmato un accordo per la partecipazione al capitale nella costruzione di un condominio.
Il tribunale di primo grado, con parziale soddisfazione delle pretese, ha proceduto dal fatto che l'obbligo di eliminare le carenze riscontrate nell'appartamento di U., espresso in un insufficiente isolamento delle pareti della casa, doveva essere affidato al committente, in quanto tali carenze erano sorte a seguito di violazioni commesse durante la costruzione della casa.
Annullando la decisione del tribunale di primo grado e rifiutando di soddisfare integralmente le richieste, la corte d'appello ha indicato che i lavori di isolamento delle pareti esterne avrebbero comportato una modifica nella proprietà comune dei proprietari del condominio. Il consenso di tutti i proprietari dei locali del condominio non è stato ottenuto.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa non ha condiviso le conclusioni della corte d'appello di cui sopra, indicando quanto segue.
Ai sensi dell'articolo 7 della legge n. 214-FZ, in vigore al momento dell'emergere di un rapporto giuridico contestato, il committente è obbligato a trasferire a un partecipante alla costruzione condivisa un oggetto di costruzione condiviso, la cui qualità è conforme ai termini del contratto, ai requisiti dei regolamenti tecnici, alla documentazione di progetto e ai regolamenti urbanistici, nonché altri requisiti obbligatori ( parte 1). Nel caso in cui un oggetto di costruzione condivisa sia costruito (creato) da un committente con deviazioni dai termini del contratto e (o) i requisiti obbligatori specificati nella parte 1 del presente articolo, che hanno portato a un deterioramento della qualità di tale oggetto, o con altri svantaggi che lo rendono inadatto all'uso previsto dal contratto , un partecipante alla costruzione condivisa, salvo diversa disposizione contrattuale, ha il diritto di richiedere al committente l'eliminazione gratuita delle carenze entro un tempo ragionevole, una riduzione proporzionale del prezzo del contratto o il rimborso delle proprie spese per l'eliminazione delle carenze (Parte 2).
Il tribunale ha ritenuto che la controversia fosse sorta in relazione alle carenze commesse dal committente durante la costruzione della casa, e quindi le conclusioni della corte d'appello sul rifiuto di U. di soddisfare le richieste di recupero dei fondi per l'eliminazione delle carenze e il risarcimento del danno morale sono illegali.
(Determinazione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 28 aprile 2015 n. 11-KG15-9)
15. Ai sensi dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, l'ottenimento di un permesso per entrare in esercizio in un condominio determina l'inizio del periodo per il trasferimento di un oggetto a un partecipante alla costruzione in comune, la cui violazione comporta la responsabilità prevista dalla legge.
In data 15 luglio 2013 la società e lo sviluppatore hanno firmato un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa di un edificio residenziale, il cui oggetto è la partecipazione alla costruzione di un appartamento.
Tra i ricorrenti e la società è stato stipulato un contratto di cessione, ai sensi del quale il cedente ha ceduto ai ricorrenti, in parti uguali, i diritti e gli obblighi previsti dal contratto di partecipazione.
Secondo la clausola 3.2 del contratto, lo sviluppatore prevedeva di completare la costruzione della struttura nel 1 ° - 2 ° trimestre del 2015.
La clausola 3.2.1 del contratto stabilisce che, in conformità con la clausola 2 della parte 4 dell'articolo 4, parte 3 dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, il committente si impegna a trasferire l'appartamento a un partecipante in costruzione condivisa con atto di trasferimento e accettazione entro e non oltre sei mesi dalla data di ricezione del permesso di entrare nella struttura in funzione.
A causa del fatto che il permesso di mettere in funzione la struttura è stato ricevuto il 25 dicembre 2014 e l'appartamento è stato trasferito ai querelanti il \u200b\u200b21 ottobre 2015, i partecipanti alla costruzione condivisa hanno intentato una causa contro lo sviluppatore per il recupero di una penale, il risarcimento del danno morale e una multa ...
Con la decisione del tribunale distrettuale, le rivendicazioni sono state respinte.
La corte d'appello ha annullato la decisione, è stata presa una nuova decisione nel caso, che ha parzialmente soddisfatto le richieste.
Con la decisione del tribunale di cassazione, la sentenza d'appello è stata annullata, la decisione del tribunale distrettuale è rimasta invariata.
Rifiutandosi di soddisfare le pretese, il tribunale di primo grado, procedendo dall'interpretazione sistemica delle clausole 3.2 e 3.2.1 del contratto, ha indicato che poiché la consegna dell'oggetto doveva avvenire nel II trimestre del 2015, cioè il 30 giugno 2015, l'appartamento doveva essere trasferito ai ricorrenti entro e non oltre sei mesi da tale data, ossia entro e non oltre il 30 dicembre 2015. In considerazione del fatto che l'appartamento è stato ceduto agli attori in data 21 ottobre 2015, non vi è violazione dei termini per la cessione dell'appartamento da parte dell'imputato.
La corte d'appello non ha condiviso le conclusioni del tribunale di primo grado e ha annullato la sua decisione, riferendosi al fatto che l'unico periodo di tempo specifico per il trasferimento dell'appartamento da parte del committente agli attori è il periodo specificato nella clausola 3.2.1 del contratto. Poiché il 25 dicembre 2014 è stata ricevuta l'autorizzazione alla messa in esercizio dell'oggetto, l'appartamento deve essere ceduto agli attori entro e non oltre il 25 giugno 2015.L'effettivo trasferimento dell'appartamento è avvenuto il 21 ottobre 2015, il che indica una violazione da parte del convenuto del termine per il trasferimento dell'appartamento agli attori. previsto dal contratto.
Il Presidio, annullando la sentenza d'appello e confermando la decisione del tribunale di primo grado di rifiutare l'accoglimento delle pretese, ha concordato con la sua conclusione che non vi sia stata violazione dell'obbligo di cessione dell'oggetto edile condiviso.
Il Collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa ha ribaltato la decisione del Presidium, affermando che la conclusione dei tribunali di primo grado e di cassazione che il termine di sei mesi per il trasferimento dell'appartamento, stabilito dalla clausola 3.2.1 dell'accordo, doveva essere calcolato dalla data di fine del previsto completamento del periodo di costruzione, e non dalla data di ottenimento dell'autorizzazione a mettere in funzione l'impianto, resa dai tribunali senza tener conto della legge n. 214-FZ.
Pertanto, in virtù dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, il trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso da parte del committente e la sua accettazione da parte di un partecipante alla costruzione condivisa vengono effettuati secondo un atto di trasferimento firmato dalle parti o un altro documento di trasferimento (parte 1). Il trasferimento di un oggetto di costruzione condivisa viene effettuato non prima di aver ricevuto, secondo la procedura stabilita, un permesso per commissionare un condominio e (o) altro oggetto immobiliare (parte 2).
Come indicato nella parte 3 dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, dopo che lo sviluppatore ha ricevuto, in conformità con la procedura stabilita, l'autorizzazione a commissionare un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, il committente deve trasferire l'oggetto di costruzione condiviso entro e non oltre il termine stipulato dal contratto. Allo stesso tempo, non è consentito l'adempimento anticipato da parte del committente dell'obbligo di trasferire l'oggetto di costruzione condiviso, salvo diversa disposizione contrattuale.
Pertanto, ai sensi dell'articolo 8 della legge n. 214-FZ, è la ricezione dell'autorizzazione a mettere in funzione un condominio che determina l'inizio del periodo per il trasferimento dell'oggetto a un partecipante alla costruzione in comune, la cui violazione comporta la responsabilità ai sensi della legge n. 214-FZ.
16. I reati amministrativi, i cui elementi sono previsti dall'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, in considerazione della particolare importanza delle relazioni pubbliche tutelate dalla legge, che sono oggetto di invasione di tale reato amministrativo, non possono essere considerati insignificanti.
16.1. La società ha presentato ricorso al tribunale arbitrale con una richiesta di riconoscimento illegale e annullamento della risoluzione del Dipartimento per la supervisione della costruzione (di seguito denominato l'organo amministrativo) per portarlo alla responsabilità amministrativa ai sensi della parte 1 dell'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa (di seguito denominato Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa) nella forma una sanzione amministrativa per un importo di RUB 500.000.
Il tribunale di primo grado ha rifiutato di soddisfare la domanda della società, tenendo conto di quanto segue.
Il lato oggettivo del reato amministrativo previsto nella parte 1 dell'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa si esprime nell'attrazione di denaro da un cittadino associato alla proprietà del cittadino di un'abitazione in un condominio, che al momento di attirare tali soldi da un cittadino non è stato messo in funzione secondo le modalità prescritte dalla legge sulle attività di pianificazione urbana, da una persona che, in conformità con la normativa sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, non ha il diritto di farlo e (o) attira denaro dai cittadini in violazione dei requisiti stabiliti dalla normativa specificata.
In virtù del comma 2 dell'articolo 1 della legge n. 214-FZ, attrarre fondi da cittadini associati alla proprietà dei cittadini di locali residenziali in condomini, che al momento di attirare tali fondi dai cittadini non erano messi in funzione secondo le modalità previste dalla normativa in materia di pianificazione urbana (di seguito denominato attrarre fondi dai cittadini per la costruzione) è consentito solo:
1) sulla base di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa;
2) emettendo dall'emittente, che possiede o ha diritto di locazione, il diritto di sublocazione di un appezzamento di terreno e ha ricevuto, secondo la procedura stabilita, un permesso per costruire un condominio su questo terreno, obbligazioni di un tipo speciale - certificati di alloggio che assicurano il diritto dei loro proprietari a ricevere locali residenziali dall'emittente in conformità con la legislazione della Federazione Russa sui titoli;
3) cooperative di edilizia abitativa e di risparmio abitativo in conformità con le leggi federali che regolano l'attività di tali cooperative.
Gli sviluppatori che soddisfano i requisiti stabiliti dalla parte 2 dell'articolo 3 della legge hanno il diritto di attrarre fondi dai cittadini per la costruzione (creazione) di un condominio con l'assunzione di obblighi, dopo il cui adempimento il cittadino ha il diritto di proprietà di un locale residenziale in un condominio in costruzione (in fase di creazione). N. 214-FZ.
Un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa è concluso per iscritto, è soggetto alla registrazione statale con le autorità che effettuano la registrazione statale dei diritti sugli immobili e le transazioni con esso, sul territorio del distretto di registrazione nel luogo di un condominio in costruzione (in fase di creazione) e (o) altro oggetto immobiliare, per la costruzione di cui vengono attratti fondi in conformità con questo accordo, e si considera concluso dal momento di tale registrazione (parte 3 dell'articolo 4, articolo 17 della legge n. 214-FZ).
Ai sensi del paragrafo 1 dell'articolo 3 della legge n. 214-FZ, il committente acquisisce il diritto di attrarre fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione di un condominio solo dopo aver ottenuto un permesso di costruzione, pubblicazione, posizionamento e (o) presentazione di una dichiarazione di progetto in conformità con la legge sulla partecipazione nel modo prescritto nella costruzione condivisa e nella registrazione statale da parte dello sviluppatore della proprietà di un appezzamento di terreno previsto per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari, che includeranno oggetti di costruzione condivisi o un contratto di locazione per tale appezzamento di terreno.
Solo soddisfacendo questi requisiti, lo sviluppatore ha il diritto di attirare fondi dai cittadini.
Durante un'ispezione sul campo programmata della società, l'organo amministrativo ha stabilito che si tratta di un promotore in base alla parte 3 dell'articolo 2 della legge n. 214-FZ, che svolge attività nel campo della costruzione condivisa su un complesso di edifici residenziali di nove piani con locali incorporati e annessi, e ha anche stabilito il fatto di violazione da parte della società di parte 3 dell'articolo 3 e parte 3 dell'articolo 4 della legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa, vale a dire l'attrazione di fondi da un cittadino prima della conclusione (registrazione statale) di un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa.
In base al contratto di partecipazione alla costruzione condivisa dell'11 agosto 2015, concluso tra la società e il cittadino, la società ha attirato i fondi del cittadino per un importo di 800.000 rubli.
Pertanto, al momento della ricezione dei fondi da parte del cittadino, il contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa non è stato registrato.
Sulla base dei risultati della verifica, sulla base di un protocollo su illecito amministrativo per violazione dei requisiti della normativa sulla partecipazione alla costruzione in comune di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, l'organo amministrativo ha emesso una delibera sulla nomina di una sanzione amministrativa, con la quale la società è stata dichiarata colpevole di aver commesso un illecito amministrativo, la cui responsabilità è prevista in parte 1 dell'articolo 14.28 del codice amministrativo della Federazione Russa, ed è stato condannato a una multa di 500.000 rubli.
Tenendo conto delle circostanze di cui sopra, nonché del fatto che è stata osservata la procedura per portare l'organo amministrativo della società alla responsabilità amministrativa, il tribunale di primo grado ha ritenuto le conclusioni dell'organo amministrativo che vi fosse un illecito amministrativo nelle azioni della società come previsto nella parte 1 dell'articolo 14.28 del codice amministrativo della Federazione Russa.
La società ha presentato una petizione al tribunale per liberarlo dalla responsabilità amministrativa sulla base dell'articolo 2.9 del codice di procedura penale della Federazione Russa a causa dell'insignificanza del reato.
Ai sensi dell'articolo 2.9 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, in caso di irrilevanza del reato amministrativo commesso, il giudice, l'organo, esecutivo, autorizzato a risolvere il caso di illecito amministrativo, può liberare chi ha commesso l'illecito amministrativo dalla responsabilità amministrativa e limitarsi a osservazioni orali.
La corte non ha trovato motivi per soddisfare la suddetta petizione della società, guidata dalle spiegazioni del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa e del Plenum della Corte Suprema di Arbitrato della Federazione Russa.
Secondo la clausola 21 della risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 24 marzo 2005 n. 5 "Su alcune questioni derivanti dai tribunali quando si applica il Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa", un reato amministrativo insignificante è un'azione o inazione, sebbene formalmente contenga segni di un reato amministrativo , ma tenuto conto della natura del reato e del ruolo dell'autore del reato, dell'entità del danno e della gravità delle conseguenze che si sono verificate, non rappresenta una violazione significativa delle pubbliche relazioni protette.
Il Plenum della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 2 giugno 2004 n. 10 "Su alcune questioni che sono sorte nella pratica giudiziaria quando si considerano i casi di illeciti amministrativi" ha spiegato che l'insignificanza di un reato si verifica in assenza di una minaccia significativa per le relazioni pubbliche protette. Allo stesso tempo, la qualificazione di un reato come insignificante può avvenire solo in casi eccezionali. Circostanze quali la personalità e lo stato patrimoniale della persona assicurata alla giustizia, l'eliminazione volontaria delle conseguenze del reato, il risarcimento del danno causato non sono circostanze che indicano la scarsa rilevanza del reato. Queste circostanze, in virtù delle parti 2 e 3 dell'articolo 4.1 del Codice amministrativo della Federazione Russa, vengono prese in considerazione quando si impone una sanzione amministrativa (paragrafi 18, 18.1).
Dai materiali del caso risultava che il reato commesso dalla società era diretto contro la procedura stabilita per la raccolta di fondi per la costruzione condivisa, costituiva una minaccia reale per le relazioni pubbliche tutelate, i diritti degli azionisti e non poteva essere considerato insignificante. L'assenza di conseguenze negative non costituisce motivo per riconoscere il reato come insignificante.
(Basato sul file del caso Tribunale arbitrale Territorio di Krasnodar n. А32-27031 / 2016)
16.2. Analogo ragionamento è stato presentato dal tribunale di primo grado in un caso relativo all'impugnazione della decisione di un organo amministrativo di portare la società alla responsabilità amministrativa, prevista nella parte 2 dell'articolo 14.28 del Codice amministrativo della Federazione Russa, la cui disposizione è la pubblicazione nei media e (o) il posizionamento nelle reti di informazione pubblica e telecomunicazioni lo sviluppatore della dichiarazione di progetto (comprese le modifiche apportate) contenente informazioni incomplete e (o) inesatte, la fornitura da parte dello sviluppatore di informazioni incomplete e (o) inesatte, la cui pubblicazione, collocazione o fornitura è prevista dalla legislazione sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e (o ) altri oggetti immobiliari, nonché violazione dei termini di pubblicazione e (o) collocamento della dichiarazione di progetto o delle sue modifiche.
Con cadenza trimestrale, il committente è tenuto ad apportare modifiche alla dichiarazione di progetto in merito alle informazioni di cui al paragrafo 6 della parte 1 dell'articolo 20 della legge n. 214-FZ (parte 5 dell'articolo 19 della legge n. 214-FZ).
In violazione delle disposizioni degli articoli 19, 20 della legge n. 214-FZ, la società sviluppatrice non ha modificato le dichiarazioni di progetto per i progetti di costruzione riguardanti le informazioni su risultato finanziario anno corrente, l'ammontare del debito e crediti per il IV trimestre 2013.
A questo proposito, il tribunale ha concluso che la società aveva commesso un reato amministrativo previsto nella parte 2 dell'articolo 14.28 del Codice amministrativo della Federazione Russa e non ha applicato la norma dell'articolo 2.9 del Codice amministrativo della Federazione Russa sull'insignificanza, osservando che un reato amministrativo viola la normativa stabilita atti legali la procedura per lo svolgimento dell'attività imprenditoriale nel campo della costruzione condivisa e le circostanze della sua commissione non sono eccezionali.
La decisione del tribunale di primo grado è rimasta immutata dalle decisioni dei tribunali arbitrali delle istanze di appello e di cassazione.
(Basato sul fascicolo del tribunale arbitrale della città di Mosca n. A40-155989 / 14).
16.3. In un altro caso, il giudice di primo grado ha rilevato che nel corso dell'analisi delle relazioni trimestrali presentate dalla società, effettuata dall'ente che esercita il controllo e la vigilanza nel campo della costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, si è stabilito che, in violazione del comma 8 del Regolamento per la presentazione trimestrale rapporti sull'attuazione delle attività relative all'attrazione di fondi da parte dei partecipanti alla costruzione condivisa, approvato con decreto del governo della Federazione Russa n. 645 del 27 ottobre 2005, non è presente alcun certificato di esistenza di contratti annullati che indichi i motivi di risoluzione di ciascun contratto, che costituisce il lato oggettivo della composizione un reato previsto nella parte 3 dell'articolo 14.28 del codice amministrativo della Federazione Russa.
Rifiutando di soddisfare la domanda della società per il riconoscimento illegale e annullando la decisione dell'organo amministrativo di portare alla responsabilità amministrativa ai sensi della parte 3 dell'articolo 14.28 del codice amministrativo della Federazione Russa, respingendo l'argomento del pubblico sull'insignificanza del reato, il tribunale ha indicato quanto segue.
Una minaccia significativa per le pubbliche relazioni non risiede nel verificarsi di conseguenze materiali a seguito della commissione di un illecito amministrativo, ma nell'atteggiamento sprezzante del ricorrente nei confronti dello svolgimento dei suoi doveri di diritto pubblico e dei requisiti formali del diritto pubblico.
L'obbligo per gli sviluppatori di presentare segnalazioni è stato stabilito al fine di esercitare poteri di vigilanza da parte dell'ente autorizzato, anche nel campo delle costruzioni con il coinvolgimento dei fondi dei partecipanti alla costruzione condivisa. La presentazione di segnalazioni non integralmente priva l'organismo autorizzato della possibilità di esercitare i propri poteri di controllo, il che comporta una significativa minaccia ai rapporti giuridici tutelati.
La Società non ha adottato tutte le misure necessarie e sufficienti per conformarsi alle disposizioni della Legge n. 214-FZ, che prevedono la tutela dei diritti, degli interessi legittimi e dei beni dei partecipanti alla costruzione condivisa.
La decisione del tribunale di primo grado è stata confermata dalla decisione del tribunale arbitrale dell'istanza d'appello.
Con sentenza della Corte Suprema della Federazione Russa, alla società è stato negato il trasferimento del ricorso in cassazione per l'esame nella sessione del tribunale del Collegio giudiziario per le controversie economiche della Corte suprema della Federazione Russa.
(Basato sul fascicolo del tribunale arbitrale del territorio di Krasnodar n. A32-14511 / 2016).
16.4. In caso di impugnazione della decisione dell'organo amministrativo di portare la società alla responsabilità amministrativa, prevista nella parte 4 dell'articolo 14.28 del codice amministrativo della Federazione Russa, il tribunale non ha inoltre riscontrato motivi per applicare la norma dell'articolo 2.9 del codice amministrativo della Federazione russa.
Secondo la parte 4 dell'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, la mancata presentazione di una persona le cui attività sono correlate all'attrazione di fondi da cittadini e persone giuridiche per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, in tempo fisso all'organismo che esercita il controllo e la supervisione nel campo della costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, informazioni e (o) documenti necessari per l'attuazione del controllo e della supervisione specificati e il cui elenco è stabilito dalle autorità statali delle entità costitutive della Federazione Russa, nonché la presentazione tali informazioni e (o) documenti non completi o inesatti comporteranno l'imposizione di una sanzione amministrativa alle persone giuridiche per un importo compreso tra cinquantamila e duecentomila rubli.
In violazione della parte 2 dell'articolo 19 della legge n. 214-FZ, quattordici giorni prima del giorno della conclusione del contratto con il primo partecipante alla costruzione condivisa, il committente non ha presentato una dichiarazione di progetto all'autorità di vigilanza specificata nella parte 2 dell'articolo 23 della legge n. 214-FZ.
Il tribunale di primo grado ha ritenuto legittime le conclusioni dell'organo amministrativo sull'esistenza di un illecito amministrativo previsto nella parte 4 dell'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, e poiché nel caso non è stata presentata alcuna prova della natura eccezionale delle circostanze della commissione di questo illecito amministrativo, il tribunale non ha ritenuto motivo di riconoscere il reato come insignificante e l'applicazione in questo caso dell'articolo 2.9 del codice amministrativo della Federazione Russa.
Con la decisione del giudice della Corte Suprema della Federazione Russa, la decisione del tribunale di primo grado è rimasta invariata.
(Sulla base del fascicolo del tribunale arbitrale della Regione di Vologda n. A13-12171 / 2014)
Pertanto, l'oggetto degli illeciti amministrativi previsti dall'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa sono le pubbliche relazioni che sorgono nel campo della costruzione condivisa di condomini o altri oggetti immobiliari.
Questi reati rappresentano una minaccia significativa per le pubbliche relazioni protette, i diritti degli azionisti, compresi i cittadini che partecipano alla costruzione condivisa, concludendo accordi specifici esclusivamente per esigenze personali, familiari, domestiche e di altro tipo non legate alla realizzazione di attività imprenditoriali, danneggiare le pubbliche relazioni nel campo del controllo efficace sulla costruzione, creare ostacoli nell'esercizio del controllo sulle attività del committente associate all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa, che, in a sua volta, porta a una violazione dei diritti e degli interessi legittimi dei cittadini che partecipano alla costruzione condivisa e una vasta gamma di persone viene indotta in errore sulla procedura per la costruzione di condomini (compresa la scadenza per il suo completamento).
Le sanzioni dell'articolo 14.28 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa stabiliscono importi significativi di ammende per il mancato rispetto dei requisiti della legislazione sulla partecipazione alla costruzione condivisa (fino a 1.000.000 di rubli).
A causa del fatto che tali illeciti amministrativi violano le pubbliche relazioni che sorgono in un ambito particolarmente regolamentato - la sfera della costruzione condivisa di condomini, tenuto conto della natura dei reati e della particolare importanza delle relazioni pubbliche tutelate dalla legge, che sono oggetto di invasione, non possono essere considerati insignificanti su in base alle norme dell'articolo 2.9 del Codice amministrativo della Federazione Russa.
Panoramica del documento
Il Presidium della Corte Suprema della Federazione Russa ha approvato una revisione della pratica giudiziaria nelle controversie relative alla partecipazione dei cittadini alla costruzione condivisa di condomini e altri beni immobili.
Evidenzia le questioni relative alla conclusione, esecuzione e risoluzione del contratto di partecipazione al capitale, nonché la responsabilità dello sviluppatore, inclusa la riscossione di sanzioni e sanzioni amministrative da lui.
In particolare, si segnala che la Legge sulla Costruzione Condivisa si applica anche al contratto preliminare di compravendita di un appartamento, se di fatto si intendeva l'accordo di partecipazione condivisa.
Per posticipare il periodo di costruzione, lo sviluppatore deve concludere un accordo con l'azionista, soggetto a registrazione statale. Il mancato pagamento da parte dell'azionista del contratto consente al committente di risolverlo solo se questo non contraddice i requisiti di buona fede e ragionevolezza.
Uno sviluppatore che ha violato il termine per l'eliminazione delle carenze può essere soggetto a una sanzione prevista dalla Legge sulla tutela dei consumatori.
Nel caso in cui il diritto di recesso dell'azionista sia passato al nuovo creditore, si calcola per il periodo dal momento in cui lo sviluppatore ha violato i suoi obblighi nei confronti del creditore precedente, salvo diversa disposizione contrattuale.
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