Legge sul finanziamento della costruzione di alloggi. Annullamento della validità: quando attendere l'aumento dei prezzi delle abitazioni? Grande e piccolo

I cittadini della Russia acquisiscono appartamenti sotto lo schema della costruzione azionaria 20 anni. Partecipazione a costruzione azionaria Ti permette di acquistare un appartamento relativamente economico. Nella fase dell'alloggiamento, l'alloggio ti costerà il 10-20% più economico rispetto all'appartamento finito nel nuovo edificio.

Tuttavia, insieme alle possibilità di investire, la costruzione azionaria porta grandi rischi per gli azionisti. Durante l'azione della legge sulla partecipazione delle azioni alla costruzione del nuovo mercato immobiliare, molti problemi sono regolamentati, il quale è l'aumento del numero di azionisti ingannati.

Idealmente, quando lo sviluppatore esegue coscienziosamente i suoi obblighi e nell'ultima volta che trasferisce un appartamento. Ma a volte c'è anche una situazione completamente opposta - allora il ragler non è solo un alloggio pronto in tempo, e perde irrevocabilmente denaro. Per proteggere i cittadini da tali situazioni, è stato deciso di cambiare completamente il meccanismo per l'acquisto di alloggi in nuovi edifici.

Nuove regole del gioco nel nuovo mercato immobiliare sono progettate per escludere il rischio di ingannare i cittadini dagli sviluppatori. A prima vista, l'iniziativa non è male, ma non così semplice.

Requisiti di serraggio per gli sviluppatori

Dal 1 ° luglio 2018 I requisiti per gli sviluppatori si sono serrati legislativi. Per ridurre il rischio di apparizione di a lungo termine e inganno dei cittadini coinvolti nella costruzione, sono state fornite varie misure sia di misure finanziarie che formali.

Innanzitutto, viene introdotto il principio di "un permesso è un oggetto".

Un progetto di costruzione si distingue in una società di progetto. L'azienda deve soddisfare criteri difficili - per commissionare almeno 10 mila metri quadrati immobiliare per non meno di 3 anni Opera. Pertanto, uno sviluppatore ha il diritto di ottenere il permesso di costruire una casa.

È chiaro che tale approccio ti consentirà di controllare in modo trasparente la costruzione, tuttavia, allo stesso tempo, rallenterà la costruzione di progetti grandi e integrati. I grandi sviluppatori saranno costretti a cercare nuovi modi fuori dalla situazione, e questo significa quasi sempre la perdita di tempo sulle formalità burocratiche.

Recentemente, è stato riferito che il governo è pronto a mitigare questa regola e incontrare quegli sviluppatori che svolgono lo sviluppo integrato del territorio. Gli emendamenti sono nella fase del progetto, quindi è troppo presto per parlare con chi tra gli sviluppatori faranno effettivamente facilitare la vita.

In secondo luogo, i requisiti finanziari sono più difficili.

1. Durante l'intero periodo di costruzione, lo sviluppatore sarà obbligato ad avere i propri fondi nella quantità di almeno 10% dal prezzo della costruzione.
2. Al momento in cui lo sviluppatore otterrà il permesso di attirare il denaro degli Azionisti, sul suo account in banca autorizzata Ci devono essere fondi nella quantità di almeno 10% dal valore del progetto della costruzione.
3. Lo sviluppatore sarà obbligato a trasferire contributi nello stato nella protezione dello Stato 1,2% dal costo della costruzione.

In terzo luogo, il monitoraggio delle operazioni finanziarie di società di costruzione si rafforzerà. Lo sviluppatore sarà obbligato ad avere un account in una certa banca dalla lista, che sarà la Banca centrale della Federazione Russa. Le possibilità dei costruttori per l'uso inappropriato degli azionisti del denaro saranno ridotti a causa del rigido controllo sulle spese dalle banche.

Tutti i cambiamenti elencati sono progettati per ridurre i rischi degli azionisti. Allo stesso tempo, diventa ovvio che tutte le perdite finanziarie e temporanee dello sviluppatore causato da modificare la legge verranno inoltre trasferite alle spalle del partecipante alla costruzione. Semplicemente messo, il prezzo immobiliare aumenterà.

Inoltre, il mercato edile stesso subirà molti cambiamenti. Requisiti serrati e aumento del carico finanziario costringerà i rappresentanti delle piccole imprese per fermare le loro attività. Solo grandi sviluppatori rimarranno sul mercato.

Da un lato, questo è un cambiamento positivo, perché una grande azienda più spesso apprezza la sua reputazione e comporta coscienziosamente i dazi. D'altra parte, l'ingrandimento comporta la monopolizzazione e il prossimo - stabilire prezzi elevati per nuove abitazioni.

Quando sarà vietata la partecipazione condivisa?

La partecipazione condivisa verrà annullata gradualmente. Naturalmente, quei progetti che sorgono ora saranno portati alla fine - nessuno ti proverà. Tuttavia, è previsto che già entro il 2021. La partecipazione sarà una storia e uno strumento più progressivo e affidabile per il finanziamento della costruzione verrà al suo sostituto. finanziamento del progetto.

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Diagramma generale di un nuovo strumento:

1. La Banca emette un prestito alla costruzione della casa e si apre uno speciale
2. Gli acquirenti, i contratti conclusibili, trasmettono i loro soldi non allo sviluppatore, ma al conto di deposito della banca, dove sono conservati fino alla costruzione della costruzione.
3. Nel processo di costruzione, la Banca controlla i flussi finanziari dello sviluppatore.
   Dopo aver superato l'oggetto, il denaro dei cittadini raccolti su un conto di garanzia è trasmesso allo sviluppatore.

Pertanto, l'acquirente è protetto dalla perdita di denaro, perché i suoi fondi non sono stati spesi dagli sviluppatori, e durante l'intero periodo di costruzione sono stati tenuti in banca. Nel caso in cui il progetto non sia completato, il cittadino sarà in grado di restituire gli strumenti spesi.

Secondo questo schema tutti i rischi di costruzione assumono lo sviluppatore e la banca stessa.

Va notato che l'uso di tale schema è disponibile oggi. La transizione obbligatoria a conti ESCRO sarà con 1 luglio 2019.

Con tutta la sua affidabilità, il regime comporterà sicuramente l'aumento dei prezzi per gli appartamenti a causa dell'emergere del mediatore (Banca) e della ridistribuzione dei rischi.

1. Concludendo un contratto partecipazione Nella costruzione dopo il 1 luglio 2018, controlla che lo sviluppatore soddisfi tutti i nuovi requisiti.
2. Per ridurre i rischi della costruzione azionaria, trovare lo sviluppatore che lavora secondo lo schema di finanziamento del progetto utilizzando un conto di deposito a garanzia.
3. Preparati per l'aumento del costo degli appartamenti. I prezzi delle proprietà in ogni caso crescerà.

In Russia, è previsto di passare a un nuovo schema per l'acquisizione dell'alloggiamento in costruzione - invece della costruzione azionaria arriverà finanziamento del progetto. RBC Il Real Estate spiega quale nuovo schema differisce dalle vendite su DD

Presidente russo Vladimir Putin fino al 15 dicembre di quest'anno misure per la sostituzione graduale della costruzione azionaria prestito bancario e altre fonti di finanziamento. La transizione per lo schema di finanziamento del progetto degli sviluppatori di alloggi, che dovrebbe minimizzare il rischio di cittadini, ci vorranno tre anni.

Ciò significa che in futuro, gli sviluppatori non saranno in grado di attirare i fondi per finanziare la costruzione. Pratica simile della partecipazione limitata individui Nella costruzione dell'alloggiamento opera in molti paesi esteri E assume il finanziamento della costruzione a spese delle banche.

L'obiettivo principale delle innovazioni è risolvere il problema degli azionisti ingannati. "I cittadini non rissicino i propri fondi, ma acquisire abitazioni già costruite, che possono immediatamente essere rilasciata. Ma allo stesso tempo, è necessario far diventare ottimo il prezzo per metro quadrato, e le banche erano pronte a dare prestiti sotto un interesse delicato, "quindi nei commenti immobiliari della RBC ha spiegato la necessità di cambiare il capo del Ministero di Costruzione di uomini di Mikhail della Russia.

L'ufficio editoriale di RBC Immobiliare ha capito che i rischi per gli acquirenti di nuovi edifici rimuoveranno un nuovo schema di finanziamento e come influenzerà il mercato immobiliare in Russia.

Alternativa alla costruzione condivisa

Al momento, circa l'80% dei nuovi edifici in Russia sono attuati attraverso la conclusione di contratti di costruzione condivisi (DD). Questo schema suggerisce che la costruzione di alloggi è effettuata sui mezzi di gradi - individui che, infatti, condividono tutti i rischi con lo sviluppatore.

Oggi ci sono tre fonti di finanziamento progetto di costruzione: Mezzi di azionisti, finanziamenti bancari (progetti) finanziatori e propri mezzi di sviluppatori. "I propri prodotti dello sviluppatore vanno dal 20% al 40% del volume totale investimenti di capitalerichiesto per la costruzione [separato complesso residenziale], I prelivori significa - circa il 50%. Il resto è preso in prestito fondi da istituti di credito (finanziamento del progetto, non più del 50%) ", ha dichiarato Marina Lyubalogov, vice direttore generale della preoccupazione di Croste. Ma in pratica, lo sviluppatore non sceglie non oltre il 30% del limite di credito dedicato sul progetto, e le vendite di contatori futuri sulla DDA inizieranno dall'inizio della costruzione, completerà il partner delle società di consulenza internazionale Colliers International Vladimir Sergunin.

Il finanziamento del progetto, che è progettato per essere pienamente pianificato dopo tre anni, presuppone che la costruzione sarà più finanziata alla Banca. Allo stesso tempo, schemi e condizioni specifici per l'interazione di banche, sviluppatori e acquirenti di nuovi edifici non sono ancora stati espressi. Nei mercati immobiliari sviluppati (cfr. Credo sotto), in questo schema, la Banca investe nell'attuazione di progetti residenziali, che e sostengono gli obblighi di debito e i fondi di ritorno organizzazione del credito succede a spese dei beni dello sviluppatore, ma a spese flussi di cassaFormulato dal nuovo progetto. In altre parole, la costruzione della casa è effettuata sui soldi della banca. Allo stesso tempo, il finanziamento del progetto non significa prestito: i tassi di finanziamento del progetto possono essere molto più bassi rispetto ai prestiti correnti per i costruttori.

"Il nuovo schema prenderà il rischio di cittadini per perdere i loro investimenti nell'alloggiamento in costruzione, senza ricevere un appartamento di conseguenza. Per gli sviluppatori, il meccanismo di attrazione dei fondi per la costruzione sarà semplificata (invece di numerosi individui sarà una o due banche e un numero limitato di investitori professionali). Inoltre, i rischi della incoerenza del volume del finanziamento attratto dalle fasi della costruzione saranno rimossi - i finanziamenti saranno effettuati entro il volume approvato secondo necessità ", ha affermato gli uomini Mikhail.

Il regime di finanziamento bancario riduce i rischi e per lo stato - riduce al minimo la "probabilità dell'emergere del sostegno del bilancio del settore", ha aggiunto il ministro. Ciò significa che a casa in caso di non adempimento degli obblighi, i costruttori sarà utile a scapito del bilancio dello Stato, ma sul denaro delle banche che hanno finanziato il progetto o le compagnie assicurative.

Come andrà al nuovo schema

La prima fase della transizione dalla costruzione azionaria al finanziamento del progetto è stata l'emergere del Fondo dei diritti di protezione, nel Ministero dell'Economia. La seconda fase sarà l'entrata in vigore il 1 ° luglio 2018, le norme di 218-FZ, che implicano modifiche alla legislazione sulla costruzione azionaria. Inoltre, in questa fase è previsto di creare un sistema unificato per il monitoraggio della costruzione azionaria nelle regioni.

Nella fase successiva nel suo complesso, sarà valutato come le banche saranno per finanziare la costruzione di alloggi. "Se in questo settore si giustifica, quindi in futuro, tenendo conto della valutazione del rischio competente e della riduzione del costo delle risorse di credito, consentirà la sostituzione graduale della costruzione azionaria per il finanziamento del progetto, tenendo conto della disponibilità di alloggi, "L'immobiliare RBC ha detto a Mikhail Men.

Il capo del ministro ha rilevato che gli investimenti degli individui nella costruzione di alloggi costituiscono circa 3,5 trilioni di rubli. in questo momento. "Prima di tutto, dobbiamo ricevere una risposta dal settore bancario: per a che ora e in quale prezzo delle banche monetarie sarà in grado di sostituire queste 3,5 trilioni di rubli. Dalle forze della bugia sistema bancario Tale volume di finanziamento? E se sì, per quale periodo? È necessario calcolare prima di passare a una relazione più civile quando la costruzione di alloggi è finanziata da non cittadini, ma dalle banche ", ha commentato il capo del ministro.

Costruzione condivisa in Russia

Oggi, circa l'80% dell'alloggiamento eretto in Russia è finanziato a spese dei partecipanti alla costruzione azionaria - 214-фз. Circa 1,1 milioni di DDU esistenti sono registrati in tutto il paese per il terzo trimestre del 2017. Secondo la Banca della Russia, il debito dei cittadini nel mutuo assunto garantito da DDU è di circa 1 trilione di rubli e tenendo conto dei fondi del primo contributo che tale importo aumenta a 1,5 trilioni di rubli.

Un altro 20% - principalmente l'implementazione di appartamenti in case finiti su contratti preliminari in vendita, è anche trovata l'emissione certificati di alloggiamento (estremamente raro) o uno schema di alloggi e cooperative di costruzione, che non sono ancora riusciti a lasciare completamente il mercato.

Timenti degli sviluppatori

In generale, gli sviluppatori e gli immobili rilevati dal comitato editoriale "RBC immobiliare" concordano con la posizione delle autorità che il finanziamento del progetto rimuoverà tutti i rischi per gli acquirenti e lo Stato in termini di emergere di nuovi azionisti ingannati. Allo stesso tempo, alcuni giocatori del mercato immobiliare che la transizione verso un nuovo schema aumenterà il costo dell'alloggiamento, anche a causa di costosi prestiti per gli sviluppatori.

Difficoltà speciali e ostacoli alla transizione al finanziamento del progetto non vedono il presidente del gruppo base e ex capo "Morton" Alexander Ruch. Secondo lui, oggi il mercato di un tale schema funziona, e con successo - senza l'aumento del prezzo della costruzione e dei prezzi in aumento. "Ad esempio, implementiamo un progetto nella regione di Mosca con il coinvolgimento del finanziamento del progetto di Sberbank of Russia. Sì, attirando il denaro per le proprietà immobiliari, ma non hanno l'impatto sul finanziamento della costruzione, e non dipendono da loro ", afferma i flussi. A suo parere, le piccole aziende che non hanno lo stock di sostenibilità perderà l'opportunità di attirare denaro dalle banche e possono provenire dal mercato.

Teoricamente, il finanziamento della quota può essere sostituito dal progetto, il Marina Lubelskaya crede, ma nota la condizione: offerta efficace Tale finanziamento del progetto dovrebbe essere pari alle dimensioni dell'inflazione più una remunerazione equa. Pertanto, se l'inflazione è del 4% annuo, quindi con la remunerazione per il rischio, il tasso finale dovrebbe essere superiore all'8%. "Questo tasso consentirà, mantenendo il livello attuale dei prezzi sul mercato degli utenti finali, sostituire una quota significativa di progetti con il coinvolgimento dei fondi immobiliari con il finanziamento del progetto senza perdita per il margine dello sviluppatore", spiega.

Al fine di evitare i prezzi in aumento, secondo Natalia Shatalina, è necessario avviare i finanziamenti del progetto per il programma di finanziamento del progetto, entro il quale gli sviluppatori saranno in grado di ricevere prestiti a tariffe più convenienti. Le principali ragioni del possibile aumento dei prezzi dell'alloggiamento Natalya Shatalina definisce l'assenza della capacità di acquistare problemi a prezzi più convenienti, ad esempio, nella fase iniziale della costruzione, è possibile acquistare un appartamento del 25-30% più economico che in pronto casa. Se consideriamo solo case finiteCiò può essere presunto aumento dei prezzi fino al 10% in base ai tassi di prestito esistenti per gli sviluppatori, prevede.

Allo stesso tempo, secondo la testa per lavorare con i partner chiave della Est-A-Tet \u200b\u200bRoman Rodijev, un salto acuto nei prezzi non è esattamente previsto in caso di rifiuto della costruzione azionaria, né per qualsiasi motivo. L'esperto spiega che trimestrale sul mercato dei capitali esce una grande quantità di nuova offerta a prezzi bassi, che si tiene indietro livello generale Il costo delle proposte in nuovi edifici. "Anche se nuovi progetti sono già usciti con il finanziamento del progetto, il mercato rimarrà sul mercato degli alloggi, attuato in contratti condivisi. Per l'attuazione di solo quei 3,4 milioni di metri quadrati. L'alloggio, che ora viene offerto in nuovi edifici, avrà bisogno di almeno quattro anni all'attuale ritmo delle vendite ", riassumerai il Rodionov.

In futuro, un approccio individuale alla definizione probabilmente continuerà tasso d'interessePoiché tutti i progetti hanno una diversa attrattiva e rischi diversi, previsti nel servizio stampa del Ministero di East. Uno sviluppatore professionista sarà vantaggioso per lavorare sul modello di finanziamento del progetto, poiché il meccanismo di attrazione dei fondi per la costruzione sia procedurale che in termini di afflusso garantito di fondi per la costruzione da un investitore è considerato nel ministero della costruzione.

Come vendere abitazioni all'estero

NEL Europa occidentale Il finanziamento del progetto è utilizzato come schema principale di attirare i fondi per la costruzione. La costruzione di abitazioni è condotta sui fondi presi in prestito, e il denaro degli acquirenti arriva a speciali resoconti di equazione di banche, che sono rivelati solo dopo aver partecipato alle strutture, e solo allora lo sviluppatore riceve un profitto.

In Germania, ci sono regolamenti in contanti di risparmio da costruzione - il futuro acquirente del settore immobiliare è il primo investimento contanti negli uffici di risparmio, e dopo alcuni anni può organizzare prestito di alloggi Per l'acquisto di alloggi. I fondi dei conti dei contanti di risparmio possono essere indirizzati esclusivamente per la costruzione di case.

In Gran Bretagna proprietà residenziali In vendita sul seguente principio: durante il ciclo di costruzione, lo sviluppatore stesso finanzia la costruzione e può permettersi di prendere un pagamento anticipato fino al 5% per appartamento, il resto - i fondi propri e presi in prestito dello sviluppatore o degli investitori. Pagamento completo Riceve quando si entra nell'oggetto al funzionamento, e nella maggior parte dei casi gli oggetti vengono affittati con la decorazione. Il costo del finanziamento del progetto per gli sviluppatori non supera il 5-6% e il costo dei mutui è dell'1,5-3%.

In Israele, il regime di finanziamento delle azioni è distribuito in tempo: il 10% del costo dell'appartamento, il prezzo conferisce allo stadio di rilascio dei permessi per la costruzione, la parte seguente - al momento dell'uscita dell'oggetto dalla Terra, la parte rimanente - al completamento di tutte le opere. Cioè, il pagamento dell'azionista è legato alla disponibilità della costruzione dell'oggetto.

Andrei Komissarov Head of the Board of Avvocati "Commissari e partner":

Ora gli sviluppatori saranno banditi per attirare direttamente gli strumenti dei fondi, e le banche saranno finanziate per finanziare gli oggetti. Il 21 dicembre 2017, il primo ministro Dmitry Medvedev ha approvato una tabella di marcia per la transizione dalla costruzione azionaria dell'alloggio per il finanziamento del progetto, sviluppato congiuntamente dal Ministero degli Affari Interni, dal Ministero della Finanza, dall'AHML e dalla Banca della Russia per conto del Capo di stato Vladimir Putin. L'implementazione del programma degli eventi è previsto per il 2021.

I rappresentanti delle autorità spiegano l'innovazione alla necessità di risolvere finalmente il problema degli azionisti ingannati: nonostante il rafforzamento dei requisiti per gli sviluppatori in 214-фз, le strutture in costruzione continuano a "congelare" e gli investitori non sono destinati. Statistiche dell'Ufficio del Procuratore Generale nel campo della delusione della costruzione condivisa: il numero di crimini registrati dal 2016 al 2017 è aumentato del 20%: da 511 a 634 precedenti.

Qual è l'essenza dei cambiamenti?

In contrasto con la costruzione azionaria, in cui lo sviluppatore attrae "libero" mezzi di cittadini, il finanziamento del progetto prevede la fornitura di prestiti bancari. Nello schema "Developer - Acquirente", apparirà un collegamento intermedio - una banca che accumulerà denaro investito nei conti, smaltire i flussi finanziari, per controllare le attività dello sviluppatore fino al completamento della costruzione della struttura.

I rischi del compratore passano all'istituto finanziario e creditizio. In caso di ripartizione del tempo di costruzione o della bancarotta, lo sviluppatore ha investito denaro sarà restituito all'investitore e l'oggetto può trasmettere uno sviluppatore più affidabile.

La stessa opportunità di postare denaro per Accrehens su ACCREHENS su ACCROW I conti sono forniti agli sviluppatori dal 1 ° luglio 2017 (articolo 15.4-15.5 n. 214-фз). Entro 3 anni, lo sviluppatore avrà una scelta - per utilizzare un nuovo modo di finanziare o entrare in contratti di partecipazione azionaria. Si presume che, dopo il 2021, la condizione sarà richiesta, gli Azionisti non pagheranno direttamente lo sviluppatore, i fondi depositi banche fino alla messa in servizio e la costruzione sarà effettuata a scapito dei fondi personali delle società di costruzione e del denaro ricevuto dalle banche, compresi i prestiti bersaglio.

Il piano del Ministero della Costruzione sarà implementato gradualmente - in diverse fasi. Nel 2018 è previsto di sviluppare leggi e regolamentoRivolto a regolare l'introduzione dei meccanismi di finanziamento del progetto. Le modifiche saranno apportate alla legge sulla registrazione immobiliare, l'assicurazione dei depositi di individui, la legge fallimentare e codice fiscale, regolamento Banca centrale. All'inizio, l'innovazione "sperimenterà" i partecipanti volontari del programma e il "punto di ritorno" della riforma della costruzione azionaria, o la sostituzione effettiva del finanziamento del progetto, secondo il Piano, sarà il 1 ° luglio 2019.

Come influire sulle modifiche ai partecipanti al mercato

La riforma arrivata nel campo della costruzione condivisa dei partecipanti al mercato agitato. Non solo gli sviluppatori sono scettici alle innovazioni, che hanno bruciato gli azionisti temono che ci saranno insidie \u200b\u200bqui. Sul sito di RIA "immobiliare", un sondaggio anonimo è stato portato a identificare il sentimento pubblico. Solo un quinto di coloro che hanno votato appoggiano pienamente il divieto di costruzione azionaria, il 50% degli informatori è configurato categoricamente, un altro 24% riguarda il possibile salto nei prezzi delle abitazioni.

Gli sviluppatori non possono capire il significato dell'innovazione radicale sullo sfondo di una serie di modifiche di serraggio già inserite alla legge DDU anni recenti. Infatti, dal 1 ° luglio 2017, i requisiti per gli sviluppatori sono diventati più rigorosi: lo sviluppatore è già in alcuni casi non può accettare denaro dagli azionisti. In particolare, se consiste nel registro degli sviluppatori sleali, è nel processo di liquidazione o bancarotta, ha debiti su tasse e commissioni superiori al 25% valore di equilibrio Risorsa. Le dimensioni sono aumentate in modo significativo capitale autorizzato da 10.000 rubli a decine di milioni di milioni, a seconda del volume della costruzione. Apparso Registro singolo. Sviluppatori e un fondo speciale per la protezione dei diritti dei partecipanti alla costruzione azionaria. Se nelle condizioni esistenti per privare gli sviluppatori di investimenti privi di interessi degli azionisti, solo le principali organizzazioni di costruzione finanziariamente sostenibili rimarranno sul mercato, che in precedenza hanno completato gli obblighi prima degli azionisti. Un'opportunità di piccole e medie imprese di rimanere nel mercato può fornire una banca centrale se propone tariffe accettabili per prestiti a lungo termineAd esempio, nella regione del 5-6%.

La principale paura degli acquirenti è di aumentare i prezzi per gli appartamenti in nuovi edifici. La conseguenza del divieto della costruzione immobiliare sarà la perdita di perdita di vantaggio dell'acquisto anticipato, quando è possibile acquistare sistemazioni nella fase di alloggio catturato del 20-30% più economico valore di mercato. Inoltre, i costi associati alla nuova procedura di finanziamento, gli sviluppatori avranno costretto alle spalle dell'acquirente, compresi i costi nel costo dell'alloggiamento. D'altra parte, le banche portano tutti i rischi e l'acquirente non rischia nulla.

Istituti di credito da nuove regole beneficiano solo di aumentare i prestiti.

È possibile prevenire la bancarotta di massa delle organizzazioni costruttive e l'aumento dei prezzi delle abitazioni il legislatore presterà attenzione a esperienza straniera e invia la possibilità di ottenere gli sviluppatori di denaro in parti con i conti di garanzia come si adegua lavori di costruzioneE gli interessi sui prestiti permetteranno di pagare dopo l'oggetto dell'operazione.

L'acquirente che vuole investire nella costruzione azionaria è meglio affrettarsi e farlo prima della riforma. Per coloro che hanno già firmato il contratto della partecipazione azionaria, le modifiche non influiscono in alcun modo, poiché la legge della forza inversa non ha.

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La costruzione condivisa può essere completamente bandita in Russia, e questo argomento è stato discusso all'incontro al Presidente. Secondo la fonte di "Vedomosti", per ottenere le vendite di incompiuta e renderlo quasi nel 2018 propose il capo dello stato

La costruzione condivisa può essere affatto bandita. Secondo Vedomosti, tale opportunità è stata discussa all'incontro al Presidente. Inoltre, come una delle fonti vicine ai partecipanti alla riunione raccontata, di sfuggire alle vendite di incompiuta e per renderlo quasi nel 2018 offerto il capo di stato.

Dal prossimo anno, il mercato della costruzione azionaria e sta aspettando cambiamenti globali che dovrebbero essere fissati principalmente dagli azionisti, ma non causano gioia degli sviluppatori. Gli sviluppatori di appartamenti non saranno in grado di ottenere denaro dagli acquirenti finché non si arrendono l'alloggio. I contributi saranno tenuti su consigli speciali nelle banche e costruire anche le case della società fondi di creditoo il tuo.

Molti di questi emendamenti sono criticati. C'erano opinioni: può mettere una croce sulla costruzione azionaria.

Business FM ha chiesto partecipanti al mercato, acquirenti ed esperti, che saranno, se l'acquisto di incompiuta sarà completamente vietato. Il LCD ingannato "Terletsky Park" Nikita Zhevchenko ritiene che lo Stato vuole quindi decidere la responsabilità:

Nikita Zhevchenko. LCD LCD "Terletsky Park""Costruzione condivisa, in primo luogo, in Europa non c'è modo. Questo è con noi. Perché siamo da noi? Perché abbiamo tassi elevati Secondo il mutuo, cioè, pertanto, lo stato ha inventato un tale metodo. Invece di un mutuo basso, hanno inventato la costruzione azionaria in modo che questi soldi, che sono privi di interesse infatti, che erano con una percentuale bassa, che in Europa dà banche, dà gli azionisti qui. Ma in questo caso, se lo Stato ha quindi deciso il problema con lo sviluppo del mercato delle costruzioni, cioè, dovrebbero in qualche modo difendere questi investimenti. Altrimenti, si scopre che sembri lavare le mani e allo stesso tempo sembra essere un boom in costruzione, ma non hai nulla a che fare con qualcosa se succede qualcosa. Di conseguenza, gli sviluppatori senza scrupoli hanno approfittato di questo, coloro che non sono costruiti, e portano soldi. Di conseguenza, naturalmente, lo stato sopporta la responsabilità diretta. E ora stanno cercando di inserirlo in qualche modo in un modo in cui questi fori stanno spingendo. "

Senza la possibilità di costruzione azionaria, sarà difficile, specialmente nelle regioni, considera membro del consiglio di amministrazione della Russia Dmitry Kotrovsky:

Dmitry Kotrovsky.membro del Consiglio del "Supporto della Russia""Prima di tutto, condurrà, ovviamente, a salire nel costo del prezzo dell'alloggio, che mi sembra, completamente contraddi il maggio, che ha detto che dovrebbe apparire più 40 milioni di metri quadri di immissione di alloggi a prezzi accessibili, in modo che i 5 milioni di russi potrebbe migliorare il loro condizioni di vita. Questo non è assolutamente correlato l'uno con l'altro. Qui il picco ha richiesto oltre il 30% del mercato, non ancora in grado di lanciare l'ombra all'intero mercato e adattarsi a se stesso tutti i partecipanti. La scalabilità che esiste nel gruppo di picco di aziende, ovviamente, consentirà loro di minimizzare il costo. Di conseguenza, per determinare la marginalità che alla fine creerà il costo finale del prodotto. Per tenere il passo con una tale opportunità per altri partecipanti al mercato, specialmente quelli che lavorano nelle regioni, non riesco a immaginare possibile. Tuttavia, se parliamo di circa 5 milioni di russi dovrebbero ottenere alloggi a prezzi accessibili, beh, come farlo in tutte le 85 regioni, tenendo conto del fatto che lo sviluppatore dovrà prima prendere soldi da qualche parte, per dimostrare la banca che il progetto è Espediente e rilevante, dopo di ciò, è ancora messo nel costo del prezzo un carico, che è paragonabile al costo del denaro, nonostante sia obbligato a prendere prestiti. Per me, questo è un enigma - come tali due soluzioni opposte possono essere sollevate nel rango del compito di stato. Non so come può essere fatto. "

Gli esperti ritengono che nel caso di un divieto di vendere immobili presso la fase di costruzione, il prezzo dell'alloggiamento finito è essenziale verso l'alto. Questo è ciò che il direttore della piattaforma analitica BnMap.Pro Sergei Lobzhanidze:

Sergey Lobzhanidze.direttore della piattaforma analitica Bnmap.pro"Oltre al fatto che comporterà automaticamente un aumento dei prezzi nella fase della costruzione finale, poiché ora aumenta durante la costruzione in media, ad esempio, a Mosca dal 18% al 27%, il carico di prestito si aggiunge a questo . L'IVA verrà aggiunta a questo, che, sul fatto di ottenere la proprietà, dovrà pagare, quindi penso che fino al 50-60% possa fare salire al prezzo, solo sulla base di un aumento dei costi volumetrici di prodotti. Riguarda il prezzo. Per quanto sia popolare, posso dire come esempio che, secondo i risultati del 2017, abbiamo circa 54 mila offerte su individui, compresi appartamenti appartamenti nel quadro dei contratti per il trasferimento dei diritti sulla base dell'acquisto - vendita . Mercato secondario - circa 120 mila [transazioni], cioè, in linea di principio, quasi la metà è una percentuale molto grande. "

Informazioni se ci fossero alcune decisioni riguardanti il \u200b\u200bdivieto di costruzione azionaria, non segnalato. La pubblicazione osserva solo che entrambe le opzioni sono state discusse anche l'opportunità di vendere solo un alloggio pronto dal 2020.

Un modo comune per risolvere un problema di alloggio è stato ora coinvolto nella costruzione condivisa. Ciò consente ai cittadini di ottenere un appartamento a un prezzo all'atto d'occasione, e gli sviluppatori sviluppano il mercato dei nuovi edifici. Ulteriori garanzie forniscono la registrazione di un contratto di costruzione condivisa, che non consentirà di ripetere lo stesso appartamento nel processo di costruzione della casa.

Sembrerebbe successo per tutto lo schema apportato alcuni ostaggi della situazione in cui gli sviluppatori sono stati in bancarotta, le scadenze per la messa in servizio delle case erano significativamente ritardate, così come sono diventate abbandonate allo stadio incompiuto.

Sempre più cominciò ad apparire azionisti ingannati e il loro malcontento si è rivolto verso le strade di picchetti amministrazioni locali. Legislazione vigente necessaria per effettuare regolazioni. E hanno iniziato ad agire dal 1 ° gennaio 2018 in termini di apertura di informazioni sullo sviluppatore, rendendo questi dati in Sistema unificato Costruzione di alloggi e regole di fallimento. Una nuova parte degli emendamenti è stata introdotta dal 1 ° luglio 2019 dalla legge federale n. 175 e parleremo di più.

Legge federale sulla costruzione della quota 214-FZ

Di base documento normativo Nel settore della regolamentazione delle relazioni tra sviluppatori e cittadini, la legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ "sulla partecipazione alla costruzione condivisa" è. Gli emendamenti sono fatti annualmente al fine di risolvere i problemi relativi all'avvento degli azionisti ingannati.

Le ragioni per l'emergere di tali situazioni, di norma, sono schemi fraudolenti per la costruzione di finanziamenti, quando i fori finanziari formati su altre strutture sono "bloccati" mediante nuovi contributori. Di conseguenza, i casi possono verificarsi quando lo sviluppatore non è in grado di adempiere ai suoi obblighi e dichiara in bancarotta. Nel peggiore dei casi, scompare.

Al fine di prevenire i regimi fraudolenti, sono fatte gravi emendamenti alla legge che entrano in considerazione dal 1 ° luglio 2019.

Costruzione condivisa nel 2019. Nuovo nella legislazione

Innovazioni nella legge 214-FZ ha serrato i requisiti per le organizzazioni di costruzione impegnate case appartamenti Ai sensi dei contratti della partecipazione azionaria dei cittadini. Elenca loro:

1. Uno sviluppatore è un permesso di costruzione.

Dal 1 ° luglio 2019, l'emendamento ha iniziato ad agire, il che non consente uno sviluppatore specializzato di effettuare la costruzione di condomini per diversi permessi per questo. Il permesso può essere rilasciato a uno o più oggetti da costruzione, ma solo uno.

2. I requisiti per la società di costruzioni sono cambiati.

L'autorizzazione verrà rilasciata solo quando lo sviluppatore fa i seguenti parametri:

• disponibilità dalla società fondi propri Nell'ammontare di almeno il 10% del volume di costruzione pianificato secondo la documentazione del progetto;
• le dimensioni sufficienti e la presenza dei fondi specificati sull'account di liquidazione dello sviluppatore devono essere confermate documentate al momento della fornitura dichiarazione di progettazione all'autorità territoriale;
• la società non ha il diritto di rilasciare e rilasciare titolitranne le azioni;
• lo sviluppatore non dovrebbe avere debito sui prestiti target e sui prestiti se non si applicano alla costruzione appartamento un permesso;
• la proprietà della società non dovrebbe essere utilizzata come adempimento degli obblighi a terzi;
• necessariamente la presenza di progetti di successo dallo sviluppatore nella quantità di almeno 5 mila metri quadrati;
• lo sviluppatore è vietato impegnarsi in altre attività oltre alla costruzione.

Secondo l'Art.23.3. Legge federale 214-фз Elenco dei dati che lo sviluppatore è obbligato a postare in uno sistema informativo La costruzione di alloggi è stata rifornita con i documenti puntati per terra, dove viene effettuata la costruzione di un edificio residenziale.

3. Uno sviluppatore è un account corrente.

Un'organizzazione di costruzione che è uno sviluppatore specializzato è autorizzato ad avere un solo account corrente aperto in una banca autorizzata. Pertanto, la costruzione di una struttura residenziale può partecipare a non solo sviluppatori e acquirenti, ma anche una banca accreditata dallo stato.

Tutti operazioni monetarie Secondo questo account, dovrebbe essere solo entro 214 della legge, ma anche sotto il controllo della banca. La cancellazione dei fondi è possibile quando si applica uno sviluppatore con i documenti di conferma e la verifica da un istituto di credito. Pertanto, i fondi non saranno trasferiti ai costruttori fino all'adempimento degli obblighi per condividere i partecipanti.

4. Gli individui privati \u200b\u200bpossono essere coinvolti attraverso i conti di garanzia. (Art. 15.4 FZ datato 30 dicembre 2004 n. 214-фз).

Questo metodo consente di assicurare i mezzi di azionisti, ma solo quando li rendono in un conto di deposito. L'assicurazione viene effettuata nell'associazione di assicurazione dei depositi o nel fondo di compensazione.

5. Le offerte devono essere accompagnate da una banca.

6. Controllo dello stato delle transazioni.

In ogni soggetto, dovrebbero essere creati le autorità di controllo, che insieme alle banche eseguiranno il controllo sugli sviluppatori. I leader di tali corpi sono nominati dal Ministero della Costruzione (articolo 23 FZ datato 30 dicembre 2004 n. 214-фз).

7. Contributi al fondo di compensazione

Al fine di garantire un risarcimento per i fondi perduti dei depositanti, a causa della scrupolatezza dello sviluppatore, è formato un fondo per la protezione dei distributori. Le legislazione obbliga società di costruzioni Trasferimento dell'1,2% dei prigionieri dalla vendita di alloggi per DDU. I contratti non saranno registrati senza trasferire fondi al fondo.

8. Quantità limitata di pagamenti anticipati

La nuova edizione della legge stabilisce la condizione per trasferire fondi allo sviluppatore come calcoli con fornitori e appaltatori. Senza la presentazione della Banca dei documenti per confermare il denaro eseguito sotto il contratto, il denaro non sarà tradotto. Ciò significa che solo dopo aver eseguito il partner per la fornitura di servizi, la fornitura di beni, ecc. Lo sviluppatore sarà in grado di pagare con lui.

Ma nella parte 4 dell'articolo 18 della legge, vi è una riserva che i partner possono elencare progressi, le cui dimensioni cumulative non saranno superiori al 30% del valore rivendicato del progetto.

9. Il terreno del terreno su cui la costruzione di un condominio sarà effettuata nella proprietà dello sviluppatore o per i diritti di noleggio.

La costruzione condivisa cancellerà il 1 ° luglio 2019?

Le variazioni della legge n. 214-фз sulla costruzione azionaria ha portato all'abolizione dello schema esistente ea una transizione regolare al finanziamento del progetto della costruzione di alloggi.

Per gli sviluppatori, i progetti iniziati in precedenza il 1 ° luglio 2018 dovrebbero terminare le condizioni precedenti, e per gli acquirenti con prigionieri e DDU registrati rimarranno in azione prima di affittare l'alloggio.

Cosa sarà invece di DDU?

Dal 1 ° luglio 2019 è previsto la transizione dalla partecipazione azionaria al finanziamento del progetto. Il nuovo sistema includerà una catena di partecipanti:

1. Personali.
2. Istituto di credito (Banca).
3. Sviluppatore.
4. Regolatori.

Di conseguenza, aumenterà le spese progettuali, che influenzeranno certamente il prodotto finale e causerà aumento dei prezzi per gli alloggi in nuovi edifici fino al 20-30%.

Periodo transitorio dalla costruzione azionaria al finanziamento del progetto

La transizione viene effettuata in due fasi:

1. Il periodo dal 1 ° luglio 2018 al 30 giugno 2019, quando gli sviluppatori concludono accordi con i cittadini utilizzando uno dei meccanismi:

• account ESCRO;
• regolamento statale ai sensi dell'art. 21 № 214-фз.

2. Il periodo dal 1 ° luglio 2019 al 31 dicembre 2020, quando tutti i contratti per la partecipazione azionaria dei cittadini nella costruzione dell'alloggiamento utilizzeranno il meccanismo di impegno o consulenti speciali.

Il nuovo modello di finanziamento porterà al fatto che la costruzione sarà effettuata con il coinvolgimento dei prestiti bancari. I fondi dei cittadini conservati nei conti di Eskrow saranno trasferiti allo sviluppatore oa scadenza del rimborso del prestito solo dopo aver firmato gli atti di trasferimento da parte delle parti alla costruzione azionaria.

Accompagnamento bancario delle transazioni nella costruzione azionaria

Le transazioni bancarie sono diventate obbligatorie dal 1 ° luglio 2018. Ora i cittadini non saranno in grado di trasferire direttamente contanti. Lo Stato li obbliga a un conto speciale nella banca alla scoperta nel quadro del permesso di costruzione. Questi progetti che hanno iniziato le date precedentemente specificate sono obbligati a passare allo stesso sistema di calcoli e controllo su di essi.

Come parte dello sviluppo integrato del territorio, lo sviluppatore è consentito la costruzione di condomini in diverse autorizzazioni, ma per ciascuno di essi dovrebbe essere aperto in banca.

Tale regolamentazione relazioni finanziarie Tra gli azionisti e ti consente di assicurare i mezzi di cittadini da perdite in frodi o bancarotta dello sviluppatore.

I fondi saranno solo sotto la condizione:

• messa in servizio a casa;
• diritti di registrazione di almeno uno degli appartamenti in esso.

In caso di congelamento dell'oggetto o della bancarotta dello sviluppatore, tutti i mezzi di azionisti saranno restituiti a loro per intero.

Conto di garanzia per sviluppatore

Dal 1 ° luglio 2019 lo sviluppatore è obbligato a scoprire DDU alla conclusione dei contratti. Si prevede che tale modello ridurrà i rischi degli azionisti a ingannare.

Pertanto, un nuovo meccanismo porterà al fatto che non sarà necessario concludere accordi con i cittadini - partecipanti alla costruzione azionaria. Questi fondi saranno su conti speciali dello sviluppatore sotto controllo istituto di credito E assicurato dall'agenzia di assicurazione dei depositi dalla possibile bancarotta della Banca.

La dimensione compensazione assicurativa in questo caso è uguale 10 milioni di rubli Al ritmo di un appartamento in un condominio.

L'insieme di condizioni che si applica nell'ambito della nuova legislazione alla costruzione di condomini consentono di disegnare le seguenti conclusioni:

• contratto di partecipazione azionaria alla costruzione non sarà più applicata, vi è stata una transizione per il finanziamento del progetto;
• in precedenza i prigionieri della DDU saranno validi fino all'esecuzione degli obblighi su di loro;
• si prevede che aumenti il \u200b\u200bcosto degli appartamenti in nuovi edifici in relazione ai nuovi requisiti per il finanziamento della costruzione, ora acquistare a prezzi bassi nella fase "Kotlovan" sarà difficile.