Come sono suddivisi gli immobili in base alla natura dell'uso. Le principali tipologie di immobili. Proprietà pubblica. Tipi, significato

Ci sono tre tipi principali di beni immobili: terreni, abitazioni e locali non residenziali.

Il terreno è suddiviso in:

1. terreni destinati alla costruzione;
2. complessi naturali destinati al loro sfruttamento.

L'alloggio è una struttura dotata di tutti i comfort destinati alla vita umana.

L'alloggio può essere:

1. élite;
2. tipico;
3. urbano;
4. fuori città.

Insieme alla divisione in tipi, gli immobili sono classificati in base a una serie di caratteristiche, il che contribuisce a uno studio più efficace del mercato immobiliare.

Per la natura dell'uso

- Immobili residenziali: case, villette, appartamenti.
- Immobile commerciale: hotel, uffici, negozi, ristoranti, punti di servizio.
- Proprietà industriale: stabilimenti, stabilimenti, magazzini.
- Proprietà agricola: fattorie, giardini.
- Immobili speciali: scuole, chiese, monasteri, ospedali, asili nido, case di cura, edifici governativi e amministrativi.

Per scopo di proprietà

- per fare affari;
- per la residenza del proprietario;
- come investimento;
- come inventario e lavori in corso;
- per l'assimilazione e lo sviluppo;
- per il consumo di risorse esauribili.

Per grado di specializzazione

- specializzato (per la sua particolare natura, raramente, se non mai, viene affittato a terzi o venduto a mercato aperto per continuare l'uso esistente, tranne quando è venduto nell'ambito dell'attività di utilizzo): raffinerie di petrolio e impianti chimici, centrali elettriche; musei, biblioteche e locali assimilati appartenenti al settore pubblico;
- non specializzato - tutti gli altri immobili per i quali esiste una domanda generale nel libero mercato per investimento, uso per scopi esistenti o simili.

In base al grado di disponibilità all'uso:

- mettere in funzione;
- che richiedono ricostruzioni o riparazioni importanti;
- Lavori in corso.

Riproducibilità in natura:

- non riproducibili: terreni, giacimenti minerari;
- riproducibili: edifici, strutture, piantagioni perenni.

Il settore immobiliare ha il potenziale per generare reddito ed è un'area di investimento piuttosto attraente. Forme di reddito da immobili:

1) flussi di cassa periodici futuri;
2) un aumento del valore degli immobili a causa delle variazioni dei prezzi di mercato, l'acquisizione di nuovi e lo sviluppo di vecchi oggetti;
3) reddito derivante dalla rivendita dell'oggetto al termine del periodo di detenzione.

La valutazione immobiliare è di interesse principalmente per categorie di oggetti che sono attivamente scambiati sul mercato come beni indipendenti. Attualmente in Russia questi sono:

- appartamenti e camere;
- locali ed edifici per uffici o negozi;
- edifici residenziali suburbani con terreni (cottage e cottage estivi);
- terreni sfitti destinati alla costruzione o ad altri scopi (a breve termine);
- magazzini e impianti di produzione.

La proposta classificazione degli oggetti immobiliari è volta a facilitare un approccio differenziato alla loro valutazione, tenendo conto delle caratteristiche più essenziali insite in ciascun gruppo di oggetti, delle caratteristiche del loro fatturato, della struttura e della scala dei mercati all'interno dei quali i processi di vendita e l'acquisto avviene.

La valutazione di un oggetto è influenzata da una varietà di condizioni e dalle loro combinazioni, pertanto per eseguire il raggruppamento è stato utilizzato il metodo dell'"albero delle caratteristiche". Questo raggruppamento è multilivello; ad ogni livello si svolge sulla propria base con possibili differenze ad un livello, ma lungo differenti "rami".

Allo stesso tempo, la profondità (numero di livelli) della classificazione è maggiore per quei “rami” su cui si trovano gli oggetti più rappresentativi (in termini di dimensioni del mercato).

Di seguito sono riportati il nome e un insieme di valori consigliati per ciascun attributo della classificazione (la seconda cifra nell'indice numerico della classificazione indica l'origine dell'oggetto, la terza - allo scopo, la quarta - per la scala e caratteristiche dell'oggetto).

1. Origine

b Oggetti naturali (naturali).

b Oggetti artificiali (edifici).

2. Scopo

Terreni liberi (per la costruzione o altri scopi di utilizzo della superficie terrestre).

b Complessi naturali (depositi e simili) per il loro sfruttamento.

3. Edifici

b Per l'alloggio.

b Per uffici.

b Per il commercio e la sfera dei servizi a pagamento.

b Per l'industria.

b Altri.

4. Scala

b Tratti di terra.

b Terreni separati.

b Complessi di edifici e strutture (villaggio turistico, micro-

b distretto, hotel, sanatorio, motel e simili).

b Edificio residenziale multi-appartamento.

b Edificio residenziale con un appartamento (villa, cottage).

b Sezione (ingresso).

b Pavimento in sezione.

b Appartamento.

scopa.

Casetta estiva.

b Il complesso degli edifici amministrativi.

b Edificio.

b Locali o parti di edifici (sezioni, piani).

5. Pronto per l'uso

b Oggetti finiti

b Necessità di ricostruzione o riparazioni importanti.

ь Richiedere il completamento della costruzione ("non finito"). La suddivisione in sottogruppi secondo le caratteristiche del gruppo 4 può essere applicata a tutti i gruppi (da 1.2.1 a 1.2.5).

Il settore più sviluppato del mercato immobiliare in Russia è attualmente il mercato degli appartamenti. Molto meno sviluppati sono i mercati immobiliari commerciali e soprattutto industriali, nonché il mercato fondiario.

Per la valutazione, la più significativa è la classificazione degli immobili, in cui terreni, fabbricati e strutture sono suddivisi in due classi:

1) immobiliare specializzato;
2) immobiliare non specializzato.

Gli immobili specializzati sono gli immobili che, per la sua particolare natura, sono raramente venduti sul libero mercato, a meno che non siano venduti nell'ambito di un'impresa che ne fa uso.

La natura speciale degli immobili è solitamente dovuta alla sua caratteristiche del progetto, specializzazione, dimensione, posizione o una combinazione di questi fattori.

Gli immobili non specializzati sono immobili per i quali esiste una domanda generale e che di solito vengono acquistati, venduti o affittati sul libero mercato allo scopo di utilizzarli come investimento o per lo sviluppo e lo sviluppo.

Per varie valutazioni, a seconda dello scopo della proprietà, gli immobili sono suddivisi in categorie:

1) immobili occupati dal proprietario per l'utilizzo nell'attività dell'impresa;
2) investimento immobiliare utilizzato dal proprietario per generare reddito da locazione, per mantenere o aumentare il valore del capitale;
3) immobiliare, eccedenza per i fabbisogni di produzione (impresa);
4) immobili posseduti ai fini di sviluppo e sviluppo;
5) immobile di proprietà come inventario.

In base al suo scopo funzionale alla gestione di un'attività specifica, gli immobili sono suddivisi in tipologie:

1) residenziale;
2) ufficio;
3) industriale;
4) magazzino;
5) multifunzionale.

Per le valutazioni, a seconda dello scopo di utilizzo dei miglioramenti, gli oggetti immobiliari sono suddivisi nelle seguenti tipologie:

1) edifici residenziali e oggetti residenziali secondari (appartamenti, stanze);
2) edifici amministrativi;
3) edifici industriali;
4) parti dell'edificio, locali incorporati (locali di uffici, imprese);
5) ville, cottage, cottage estivi, case da giardino;
6) strutture;
7) complessi di edifici e strutture.

La procedura di attribuzione di un bene immobile ad una determinata classe, tipologia, tipologia e categoria deve essere concordata con il cliente, salvo quanto diversamente previsto dalla normativa vigente.

Per appezzamenti di terreno, come oggetti speciali di valutazione, esiste una classificazione.

Secondo l'articolo 7 del Codice della Terra Federazione Russa divisione stabilita risorse della terra(fondo fondiario) nelle seguenti categorie in funzione della destinazione d'uso e del regime giuridico d'uso e di protezione:

1) terre di insediamenti (insediamenti);
2) terreni per l'industria, i trasporti, le comunicazioni, la difesa e altri scopi speciali;
3) terreni di conservazione della natura, riservati, salutari, ricreativi e con finalità storico-culturali;
4) terreno agricolo;
5) terreni del fondo forestale;
6) terreni del fondo idrico;
7) terre di riserva.

Terre di insediamenti - le terre situate all'interno dei confini amministrativi di vari insediamenti sono suddivise dal punto di vista del loro scopo funzionale in due gruppi: insediamenti rurali e sacri.

Quando si valutano le terre degli insediamenti, si dovrebbe tener conto della loro divisione secondo lo scopo previsto e le norme urbanistiche per le seguenti zone territoriali:

1) terreni per fabbricati urbani o rurali, anche residenziali e pubblici, industriali e magazzini comunali;
2) terra uso comune progettati per soddisfare le esigenze della popolazione (occupata da piazze, strade, strade, argini, parchi, parchi forestali, piazze, bacini idrici, spiagge e altro);
3) terreno agricolo;
4) terreni per la conservazione della natura, il miglioramento della salute, scopi ricreativi e storici e culturali;
5) terra dei trasporti, comunicazioni, ingegneria delle comunicazioni;
6) terreni di invasi e zone d'acqua;
7) terreni di installazioni militari e aree ristrette;
8) terre di riserva - non coinvolte in attività di pianificazione urbana e altre.

Tradizionalmente, gli immobili in Russia sono divisi in 3 gruppi: stock abitativo, fondo disabitato, terreno. Ciascuno di questi gruppi si sviluppa in modo indipendente, ha il proprio quadro legislativo e regolamentare.

Patrimonio abitativo: la totalità di tutti i locali residenziali, indipendentemente dalla forma di proprietà, compresi edifici residenziali, ostelli, case specializzate, appartamenti, altri locali residenziali in altri edifici adatti alla vita.

L'immobile residenziale come prodotto ha le seguenti proprietà che lo distinguono dagli altri prodotti (Fig. 1).

Fig. 1 Caratteristiche degli immobili come merce

Il fondo non residenziale comprende edifici, strutture e altri oggetti o parte di essi situati su un determinato terreno e registrati secondo la procedura stabilita. I locali non residenziali si differenziano per il loro scopo funzionale per ufficio, vendita al dettaglio, magazzino e produzione.

La proprietà di base è la terra che è la casa di tutte le persone, il fattore principale in qualsiasi area di attività, coinvolta direttamente o indirettamente nella produzione di tutti gli altri beni.

Insieme alla divisione in tipi, gli immobili sono classificati in base a una serie di caratteristiche, il che contribuisce a uno studio più efficace del mercato immobiliare e facilita lo sviluppo e l'applicazione di metodi per valutare varie categorie di immobili, la loro gestione.

Per la natura dell'uso:

Immobili residenziali: case, villette, appartamenti.

Immobili commerciali: hotel, uffici, negozi, ristoranti, punti di servizio.

Proprietà industriale: stabilimenti, stabilimenti, magazzini.

Proprietà agricola: fattorie, giardini.

Immobili speciali: scuole, chiese, monasteri, ospedali, asili nido, case di cura, edifici governativi e amministrativi.

Per finalità di proprietà:

Per fare affari;

Per la residenza del proprietario;

Come investimento;

Come inventario e WIP;

Per l'assimilazione e lo sviluppo;

Per consumare risorse esauribili.

Per grado di specializzazione:

Specializzati (per la sua particolare natura, raramente, se non mai, viene dato in locazione a terzi o venduto sul libero mercato per continuare l'uso esistente, tranne quando viene venduto nell'ambito dell'attività d'uso): raffinerie di petrolio e impianti chimici, centrali elettriche; musei, biblioteche e locali simili appartenenti al settore pubblico;

Non specializzato - tutti gli altri immobili per i quali esiste una domanda generale nel mercato aperto per investimenti, uso esistente o scopi simili.

In base al grado di disponibilità all'uso:

commissionato;

Richiedere ricostruzioni o riparazioni importanti;

Lavori in corso.

Riproducibilità in natura:

Non riproducibili: terreni, giacimenti minerari;

Riproducibili: edifici, strutture, piantagioni perenni.

Il settore immobiliare ha il potenziale per generare reddito ed è un'area di investimento piuttosto attraente. Forme di reddito da immobili:

1) flussi di cassa periodici futuri;

2) un aumento del valore degli immobili a causa delle variazioni dei prezzi di mercato, l'acquisizione di nuovi e lo sviluppo di vecchi oggetti;

3) reddito derivante dalla rivendita dell'oggetto al termine del periodo di detenzione.

La classificazione è la distribuzione di un insieme di oggetti immobiliari nei loro sottoinsiemi per somiglianza o differenza in base alle caratteristiche e ai metodi selezionati. Facilita il processo di studio degli immobili, consente di trovare rapidamente modelli interni che determinano lo stato e i cambiamenti nelle sue proprietà di consumo e di mercato. Gli oggetti della classificazione sono gli elementi dell'insieme studiato (edifici, strutture, ecc.). I segni di classificazione sono le proprietà e le caratteristiche più essenziali e praticamente importanti degli oggetti che servono come base per il loro raggruppamento o divisione 1

Classificazione generale degli immobili

Tipo di classificazione	Tipi di immobili
Per la natura dell'uso	Per l'edilizia abitativa: case, villette, appartamenti; Per attività commerciali e industriali: alberghi, uffici, negozi, ristoranti, punti di servizio, stabilimenti, stabilimenti, magazzini; Per scopi agricoli: fattorie, giardini; Per scopi speciali: scuole, chiese, monasteri, ospedali, asili nido, case di cura, edifici governativi e amministrativi.
Per scopo di proprietà	Per fare affari; Per la residenza del proprietario; Come investimento; Come inventario e WIP; Per l'assimilazione e lo sviluppo; Per consumare risorse esauribili.
Per grado di specializzazione	Specializzati (per la sua particolare natura, raramente, se non mai, viene dato in locazione a terzi o venduto sul libero mercato per continuare l'uso esistente, tranne quando viene venduto nell'ambito dell'attività d'uso): raffinerie di petrolio e impianti chimici, centrali elettriche; musei, biblioteche e locali simili appartenenti al settore pubblico; Non specializzato - tutti gli altri immobili per i quali esiste una domanda generale nel mercato aperto per investimenti, uso esistente o scopi simili.
Secondo il grado di prontezza per il funzionamento	commissionato; Richiedere ricostruzioni o riparazioni importanti; Lavori in corso.
Riproducibilità in natura	Non riproducibili: terreni, giacimenti minerari; Riproducibili: edifici, strutture, piantagioni perenni.

Caratteristiche degli immobili come merce

L'immobile come merce è un oggetto di operazioni (acquisto e vendita, donazione, pegno, ecc.) che soddisfa diverse esigenze reali o potenziali e presenta determinate caratteristiche qualitative e quantitative 1

Le cose immobili come beni includono sia un bene di cui i consumatori hanno bisogno, sia costi o investimenti, senza i quali è quasi impossibile possederli e utilizzarli. Queste qualità degli immobili si manifestano sotto forma della loro utilità, rarità, scarsità e intensità di capitale. Se terra, acqua e risorse minerarie non fossero limitate ed esauribili, sarebbero libere come l'aria. Il valore di consumo generale degli immobili è la sua utilità, ad es. la possibilità di utilizzare gli immobili per svolgere una determinata funzione economica (coltivazione di colture, produzione di beni industriali, fornitura di servizi) o consumo personale. 1

L'utilità è la capacità di un immobile di soddisfare le esigenze del suo proprietario in un determinato luogo e per un periodo di tempo adeguato.

Come ogni merce, gli immobili hanno un valore di mercato e di consumo. Il valore d'uso riflette il valore delle cose per un particolare utente. Prezzo di mercatoè il prezzo di vendita più probabile per loro in un mercato aperto e competitivo. La terra e alcune altre cose immobili sono incluse nel giro d'affari economico come risorse che non hanno alternative per la sostituzione in molte aree di attività. La fornitura di beni immobili è influenzata dalla legge di scarsità e limitazione: maggiore è la rarità dei beni, maggiore è il prezzo. Non ci sono nemmeno due edifici identici, avranno sempre differenze di posizione, linea dell'orizzonte, accessibilità alla luce solare, microclima e altri indicatori. 1

La particolarità della terra come merce è che la quantità di terra offerta sul mercato è limitata dalla natura stessa. Nella fig. 1, la linea di offerta verticale (P) mostra che i cambiamenti nel livello e nella dinamica dei prezzi dei terreni non cambiano la dimensione della sua offerta. Pertanto, il prezzo del terreno (C) è determinato principalmente dalla domanda: quando il livello della domanda sale da C a C 1, il prezzo o l'affitto di conseguenza sale da C a C 1. 1

Prezzo Ц1 Е1

(DO, R/m) 2 DO MI

Superficie, m 2 (ha)

Riso. 1. La curva della domanda e dell'offerta di terreni sul mercato a breve termine.

Gli immobili sono il bene più durevole e solido esistente. Non può essere dimenticato o perso, come a volte accade con gli effetti personali. La terra è per sua natura eterna e gli edifici e le strutture hanno una vita utile standard fino a 15-200 anni. Le imprese, come complessi immobiliari, sono spesso create per un periodo indefinito. I beni immobili rappresentano un investimento sicuro, poiché il loro valore può aumentare nel tempo a causa dell'aumento della domanda, dei miglioramenti e di altri fattori.

Le transazioni immobiliari non sono il consueto movimento e consumo finale di beni come pane o latte, ma il movimento di capitale generante reddito. I beni immobili vengono consumati (utilizzati) nel luogo in cui si trovano, il che crea il loro speciale prestazione economica- preferenze territoriali, ovvero cambiamenti nell'opinione pubblica, tradizioni e aspirazioni che rendono popolari alcuni quartieri (preferiti e altri no. Ad esempio, a Mosca sul mercato immobiliare, l'Ovest e il Sud-Ovest sono quartieri attraenti per motivi ambientali. Solo per un fattore di "preferenza" " il prezzo di 1 mq di locali residenziali qui è del 30-40% più alto che in altri quartieri della capitale.

A caratteristiche economiche gli immobili come merce includono: irregolarità flussi di cassa, differenziazione della tassazione, una varietà di combinazioni di diritti di proprietà, regolamentazione rigorosa delle transazioni, liquidità e necessità di gestione. 1

Nella pratica mondiale, il bene immobile è terra, così come tutto ciò che è saldamente connesso con esso, compresi gli oggetti ad esso collegati, indipendentemente dal fatto che siano di origine naturale o creati da mani umane.

In Russia, il concetto di "beni immobili e mobili" fu usato per la prima volta da Pietro I nel decreto del 23 marzo 1714 "Sulla procedura per l'eredità nei beni mobili e immobili". Non beni mobili furono riconosciuti terreni, terreni, case, fabbriche, fabbriche, negozi. I beni immobili includevano minerali estratti dalle viscere della terra e varie strutture, sia che svettano dal suolo sia costruite sotto di esso, ad esempio ponti, dighe, miniere.

Nel diritto civile sovietico, non sono stati utilizzati molti sviluppi del diritto civile prerivoluzionario, che disciplinano le questioni di proprietà, anche in relazione all'abolizione della proprietà privata della terra, è stato utilizzato il concetto di "cespiti" che non teneva conto della terra , cioè articoli per fini produttivi e non, funzionanti per un certo numero di anni e che non perdono la loro forma di consumo.

Nel processo di riforme economiche in Russia, è stata reintrodotta la divisione della proprietà in beni mobili e immobili. Dal 1994 ai sensi dell'articolo 130 Codice civile Della Federazione Russa, "alle cose immobili ( immobiliare, beni immobili) includono terreni, appezzamenti di sottosuolo, isolati corpi d'acqua e tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, cioè gli oggetti, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo, inclusi boschi, piantagioni perenni, edifici, strutture. registrazione statale aria e navi marittime, navi per la navigazione interna, oggetti spaziali”.

Anche altri beni possono essere classificati come beni immobili per legge. Quindi, secondo l'articolo 132, "un'impresa nel suo insieme come complesso immobiliare utilizzato per lo svolgimento di attività imprenditoriali è riconosciuta come bene immobile".

Cose che non appartengono ai beni immobili, inclusi denaro e titoli sono riconosciuti come beni mobili.

Le caratteristiche distintive degli immobili sono presentate nella tabella 1.

Tabella 1.

	Caratteristica caratteristica
Immobilità	Gli oggetti immobiliari non possono essere spostati senza causare loro alcuni danni
Collegamento a terra	Forte legame fisico e giuridico con la terra
Unicità	Assenza di oggetti immobiliari assolutamente identici (differiscono per caratteristiche fisiche, posizione, vista dalle finestre, ambiente, ecc.)
Utilità	L'utilità risiede nella capacità di soddisfare il bisogno di una persona di tipo residenziale e locali di produzione, il loro comfort e rispetto dell'ambiente (dimensioni della stanza, disposizione, paesaggio dell'area circostante, posizione, materiale delle strutture principali, ecc.)
Fondamentalità	Gli immobili non possono essere rubati, rotti o persi in condizioni normali
Durata	La forma naturale della proprietà è preservata durante l'uso. A seconda del materiale delle strutture principali, la vita utile standard degli oggetti immobiliari varia da 15 a 200 anni
Bisogno gestione	Gli immobili necessitano di una gestione costante (ricerca degli inquilini, riscossione dei canoni di locazione, garanzia del mantenimento dell'oggetto in condizioni funzionalmente idonee: realizzazione di riparazioni e vari lavori preventivi, fornitura di servizi di pubblica utilità eccetera.)
Tendenza aumentare di valore	I valori delle proprietà tendono ad aumentare nel tempo
Regolamento delle transazioni da parte delle autorità statali	Esistono procedure stabilite dal governo che devono essere seguite durante l'acquisto e l'esecuzione di altre transazioni immobiliari
Problematico occultamento	È difficile nascondere sia la proprietà stessa che il suo proprietario, il che è importante per politica fiscale riguardo ad altri beni
Elevato livello di costi di transazione	I valori delle proprietà e i costi di transazione sono elevati rispetto ad altre materie prime

C'è anche una proprietà che era mobile, ma ora è attaccata alla proprietà in modo tale da farne parte. Per determinare se la proprietà è mobile, è necessario scoprire in che misura questa proprietà è collegata all'oggetto immobiliare e se è possibile separarle l'una dall'altra senza danneggiare le proprietà dei consumatori.

Gli immobili sono il bene più durevole e solido di tutti quelli esistenti: la terra è per sua natura eterna e gli edifici e le strutture hanno una vita utile standard fino a 200 anni;

le imprese come complessi immobiliari sono generalmente create per un periodo illimitato. In condizioni normali, l'immobile non può essere perso, come talvolta accade con gli effetti personali, e il suo valore aumenta nel tempo, il che garantisce l'affidabilità dell'investimento.

Classificazione degli immobili.

Esistono tre tipi principali di immobili: terreni, abitazioni e locali non residenziali (figura).

L'oggetto fondamentale degli immobili è la terra come unico luogo di residenza di tutte le persone, il fattore principale in qualsiasi area di attività, direttamente o indirettamente coinvolta nella produzione di tutti gli altri beni e benefici. Inoltre, la terra è una risorsa limitata e non rinnovabile.

Insieme alla suddivisione in tipologie, gli immobili sono classificati secondo una serie di caratteristiche. La classificazione secondo le caratteristiche più comuni è presentata nella Tabella 2.

Tavolo 2

Classificazione generale degli immobili

Tipo di classificazione	Tipi di immobili
dalla natura dell'uso	Per l'edilizia abitativa: case, villette, appartamenti; per attività commerciali: hotel, uffici, negozi, ristoranti, punti di servizio; per le attività produttive: stabilimenti, stabilimenti; per scopi agricoli: fattorie, giardini; per scopi speciali: scuole, chiese, monasteri, ospedali, asili nido, case di cura, edifici governativi e amministrativi
per scopo di proprietà	Per fare affari; - per la residenza del proprietario; come investimento; - come inventario e WIP; per l'assimilazione e lo sviluppo; - per il consumo di risorse esauribili
per grado di specializzazione	Specialized - che, per la sua natura speciale, è raramente (se non del tutto) venduto sul mercato aperto per continuare l'uso esistente, tranne quando è venduto nell'ambito della sua attività di utilizzo: raffinerie e impianti chimici, centrali elettriche; proprietà con caratteristiche progettuali, dimensioni e specifiche tali che il mercato per tali edifici non esiste affatto o in una determinata area; non specializzato - tutti gli altri immobili per i quali esiste una domanda generale nel libero mercato per l'uso per scopi esistenti o simili
secondo il grado di prontezza per il funzionamento	commissionato; che richiedono ricostruzioni o riparazioni importanti; Lavori in corso
per riproducibilità in natura	Non riproducibili: terreni, giacimenti minerari; riproducibili: edifici, strutture, piantagioni perenni

La presenza di vari tipi di classificazione degli oggetti immobiliari è necessaria per un'analisi più approfondita del mercato immobiliare secondo gruppi di oggetti, accomunati da qualsiasi criterio, per un'approfondita ricerca e sviluppo di nuove metodologie applicabili all'analisi dei oggetti immobiliari.

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Classificazione generale degli oggetti immobiliari

Classificazione... è la distribuzione di un insieme di oggetti immobiliari nei loro sottoinsiemi per somiglianza o differenza secondo le caratteristiche e le modalità selezionate. Facilita il processo di studio degli immobili, consente di trovare rapidamente modelli interni che determinano lo stato e i cambiamenti nelle sue proprietà di consumo e di mercato. Gli oggetti della classificazione sono gli elementi dell'insieme studiato (edifici, strutture, ecc.). Segni di classificazione. le proprietà e le caratteristiche più essenziali e praticamente importanti degli oggetti che servono come base per il loro raggruppamento o divisione.

I segni della classificazione degli immobili includono:

La classificazione viene effettuata utilizzando le seguenti quattro regole per dividere l'ambito dei concetti.

1. Nella stessa classificazione, deve essere applicata la stessa base.

2. La proporzionalità della divisione. la somma dei membri (specie, varietà, gruppi) della classificazione dovrà essere pari al volume della classe studiata.

3. I membri della classificazione devono escludersi a vicenda, vale a dire. non intersecare.

4. Continuità e consistenza della divisione in tipi, sottospecie, ecc.

I metodi per classificare gli immobili includono:

gerarchicometodo classificazione. divisione sequenziale (in passi) di un insieme di oggetti immobili in gruppi subordinati. In ogni fase della classificazione si formano gruppi eterogenei di oggetti. Allo stesso tempo, la profondità della classificazione (numero di passaggi) può essere diversa e includere diversi passaggi. Per esempio, edifici industriali in base al numero di piani, sono divisi in uno, due e più piani (primo stadio). Questi ultimi, a loro volta, in base al tipo di illuminazione, sono suddivisi in edifici con illuminazione naturale, artificiale e combinata (secondo stadio), ecc.

Sfaccettatometodo classificazione, che prevede la divisione parallela di un insieme di oggetti immobiliari in gruppi indipendenti (tipi, sottospecie).

Il metodo delle faccette ha le seguenti caratteristiche:

La presenza di un solo livello di classificazione;

La separazione di più oggetti può essere effettuata secondo criteri differenti;

Alta saturazione delle informazioni.

Con una classificazione generale degli immobili, il grado di frammentazione può essere limitato, in base al principio di ragionevole opportunità, sufficiente per un'analisi approfondita dello stato degli oggetti e della loro valutazione di mercato.

A seconda dello scopo, gli oggetti immobiliari possono essere classificati secondo vari criteri. Quindi, nei paesi europei, gli immobili sono divisi in tre gruppi.

a) strutture specializzate per l'esercizio di un determinato tipo di attività;

b) beni immobili universali. immobili ordinari in vendita o in affitto.

Ci sono cinque tipi di immobili negli Stati Uniti:

Residenziale. per uso personale(consumo);

commerciale. per affari, compresa la vendita;

investimento. per investimento di capitale;

Ai fini della regolamentazione delle relazioni pubbliche e della soluzione dei problemi sociali ed economici, anche gli immobili, tenuto conto del grado di disponibilità all'esercizio, possono essere classificati in tre livelli.

La classificazione generale più comune dei beni immobili dal punto di vista della sua tassazione, indipendentemente dalla natura fisica dei beni. Classificazione fiscale prevede l'assegnazione delle seguenti quattro categorie di immobili:

Commerciale, utilizzato per affari e per generare reddito da locazione;

Proprietà residenziale personale;

Destinato alla vendita come merce allo scopo di realizzare un profitto da sviluppatori e commercianti in transazioni immobiliari;

Oggetti di investimento che forniscono reddito netto, restituzione del capitale investito o aumento del suo valore in periodo futuro tempo.

Si distingue anche il settore immobiliare ricreativo del settore ricreativo, oltre che istituzionale. edifici governativi e autorità municipali autorità, istituzioni educative e altri scopi speciali.

Tradizionalmente, con il concetto di "immobiliare" si intende il terreno e tutte le migliorie ad esso collegate in modo permanente (edifici, strutture, costruzioni in corso). Arte. 130 del Codice Civile della Federazione Russa fornisce la seguente definizione.

Immobiliare(immobiliare) - terra... trame del sottosuolo e tutto ciò che è saldamente connesso con la terra, cioè oggetti, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo, incluso edifici, strutture, lavori in corso .

Il settore immobiliare comprende anche navi aeree e marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna, oggetti spaziali.

Cose che non sono immobili, inclusi denaro e titoli. sono riconosciuti beni mobili .

Caratteristiche della struttura:

l'immobile non può essere spostato senza arrecare danno all'oggetto;
saldamente connesso alla terra, sia fisicamente che legalmente;
longevità dell'oggetto di investimento;
il valore dell'immobile è elevato;
ogni unità immobiliare è unica nelle sue caratteristiche fisiche;
la perdita delle proprietà del consumatore si verifica gradualmente con l'usura;
la nuova costruzione incide soprattutto sul valore degli immobili vicini;
rigorosa regolamentazione statale delle transazioni immobiliari.
la capacità di soddisfare il bisogno di una persona di spazio residenziale e altro è determinata dall'utilità degli immobili;

Proprietà della proprietà:

utilità (gli oggetti immobiliari dovrebbero soddisfare il più possibile le esigenze del proprietario);
fondamentalità (i beni immobili in condizioni normali non possono essere persi, rotti o rubati);
stazionarietà (gli oggetti immobiliari sono strettamente correlati alla terra);
unicità (ogni proprietà è unica);
liquidità (il settore immobiliare ha poca liquidità)

Sotto oggetto immobiliare si intende, in primo luogo, l'impresa nel suo insieme come complesso immobiliare e, in secondo luogo, un appezzamento di terreno, la cui parte integrante può essere:

Struttura del palazzo);
corpi idrici isolati;
piantagioni perenni;
strutture e reti di ingegneria;
elementi di supporto economico, trasportistico e ingegneristico;

Classificazione e tipologie di immobili

Può essere distinto tre tipi principali di immobili... terreni, abitazioni e locali non abitativi.

terra suddiviso in:

terreni destinati alla costruzione;
complessi naturali destinati al loro sfruttamento.

AlloggioÈ un edificio con tutti i comfort destinati alla vita umana.

L'alloggio può essere:

Insieme alla divisione in tipi, gli immobili sono classificati in base a una serie di caratteristiche, il che contribuisce a uno studio più efficace del mercato immobiliare.

Classificazione generale degli immobili

1. Il concetto, i segni e la classificazione degli immobili

- altri diritti esclusivi

Generalmente - immobiliare- questi sono appezzamenti di terreno e tutto ciò che è saldamente connesso con essi, il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo.

Allo stesso tempo, per immobiliare il bene immobile comprende anche le cose completamente mobili (aeromobili, navi) ad esso equiparate, non per caratteristiche generiche o specifiche, ma per l'opportunità di estendere ad esse un regime giuridico speciale stabilito per i beni immobili.

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Qualsiasi oggetto immobiliare esiste in realtà nell'unità di proprietà fisiche, economiche, sociali e giuridiche, ciascuna delle quali può, nei casi opportuni, fungere da principale (determinante), a seconda situazioni di vita, obiettivi e fasi di analisi.

Nella fig. 1. sono date le caratteristiche degli immobili come insieme di proprietà materiali, economiche, legali e sociali

Riso. 1. Caratteristiche degli immobili come insieme di proprietà materiali, economiche, giuridiche e sociali

Ogni oggetto immobiliare ha caratteristiche generiche (essenziali, radice) che lo distinguono dalle cose mobili, e caratteristiche specifiche (private, specifiche) che distinguono gruppi di oggetti immobiliari su questa base omogenei da altri gruppi di beni immobili.

Segni generici caratterizzano l'immobilità di un oggetto, la sua immobilità nello spazio senza pregiudizio per il suo scopo, un forte legame con il suolo, la durabilità, un trasferimento graduale del valore dell'oggetto e l'accumulo di deprezzamento, ecc.

Segni di specie caratterizzare scopo funzionale, origine degli immobili, caratteristiche tecniche e tecnologiche, forme di proprietà, ecc.

Le principali caratteristiche dell'immobile:

Caratteristiche tecniche e tecnologiche (ubicazione, destinazione funzionale, condizione, ecc.)

Determinato da specifici indicatori in funzione della tipologia dell'immobile e della possibilità di estendere la speciale modalità d'uso ad altri immobili. Unità inseparabile con scopo funzionale

Classificazione degli oggetti immobiliari

Classificazione- Questa è la distribuzione di un insieme di oggetti immobiliari nei loro sottoinsiemi per somiglianza o differenza in base alle caratteristiche e ai metodi selezionati.

oggetti le classificazioni sono elementi dell'insieme studiato (edifici, strutture, ecc.).

Tipi di oggetti immobiliari:

segni le classificazioni sono le proprietà e le caratteristiche più essenziali e praticamente importanti degli oggetti che servono come base per il loro raggruppamento o divisione.

Il concetto di oggetti immobiliari e la loro classificazione

Il concetto di "immobiliare" è stato formulato per la prima volta nel diritto romano in connessione con l'introduzione nella circolazione civile di terreni e altri oggetti naturali, e ora è diventato generalmente accettato in tutti i paesi del mondo. Nella Russia pre-rivoluzionaria, questo concetto è stato applicato nel decreto di Pietro I del 23/03/1714 per limitare il fatturato degli immobili e la sua eredità. In epoca sovietica, dopo l'abolizione della proprietà fondiaria privata, la divisione delle cose in mobili e immobili fu trasformata nelle categorie di beni fissi e circolanti e i terreni furono contabilizzati separatamente per tipo e solo in unità di misura naturali ( per zona).

V Russia moderna il concetto di "immobiliare" ("immobiliare") è stato reintrodotto nella circolazione economica e legale dalla Legge della RSFSR del 12.24.1990 n. 443-1 "Sulla proprietà nella RSFSR" in connessione con l'istituzione dello status della proprietà privata della terra e le basi della legislazione civile dell'URSS e delle repubbliche, approvate dal Soviet Supremo dell'URSS del 31/05/1991 n. 2211-1 (Articolo 4). Quindi questo termine è stato confermato nel decreto del Presidente della Federazione Russa del 27 ottobre 1993 n. 1767 "Sulla regolamentazione delle relazioni fondiarie e sullo sviluppo della riforma agraria in Russia" (articolo 1)

Il concetto di bene immobile del codice civile della Federazione Russa (articolo 130) è finalmente sancito legislativamente. A cose immobili(immobile proprietà immobiliare) include appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con il terreno, ovvero oggetti il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici e strutture. Le cose immobili includono anche aerei e navi marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali.La legge include anche altre proprietà, imprese come complessi immobiliari, a cose immobili.

Beni immobili (immobili), i cui diritti sono soggetti a registrazione statale ai sensi della legge federale n. 122 del 21.07. 1997 "Sulla registrazione statale dei diritti sui terreni e sulle transazioni con essi » - appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutti gli oggetti. che sono collegati a terra in quel modo. che il loro movimento senza danni sproporzionati al loro scopo è impossibile, compresi edifici, strutture, locali residenziali e non residenziali, foreste e piantagioni perenni, imprese come complessi immobiliari;

Codice fondiario (art. 6.) Gli oggetti delle relazioni terrestri sono:

1) la terra come oggetto naturale e risorsa naturale;

2) appezzamenti di terreno;

3) parti di terreni.

Terreno nella Federazione Russa, a seconda del regime legale e uso mirato sono divisi in 7 categorie:

1) terreno agricolo - per condurre agricoltura; scopi di ricerca e didattici: altro:

2) terreni di insediamento - per scopi pubblici e commerciali: scopi educativi: scopi ricreativi e ricreativi: scopi storici e culturali: uso agricolo: i bisogni dell'industria, energia, ingegneria dei trasporti infrastrutture: comunicazioni, radiotelevisione, televisione, informatica, difesa e altro strutture sicure, oggetti di destinazione speciale (cimiteri, discariche di rifiuti domestici o industriali, ecc.): tutela dell'ambiente, altri;

3) terre per l'industria, l'energia, i trasporti, le comunicazioni, le trasmissioni radiofoniche, l'informatica televisiva, le terre per la fornitura di attività spaziali, le terre per la difesa, la sicurezza e altre terre per scopi speciali - per
esigenze dell'industria, dell'energia, dei trasporti, delle comunicazioni, della radiodiffusione, della difesa,
sicurezza e supporto spaziale, altri:

4) terreni di aree e oggetti appositamente protetti - per il posizionamento di oggetti di protezione ambientale, riserve naturali: scopi di miglioramento della salute, ricreativi, storici e culturali, altri:

5) terreni del fondo forestale - per le esigenze di selvicoltura, difesa e altre strutture sensibili, altri:

6) terreni del fondo idrico - per strutture idrauliche, per la gestione dell'acqua, altri;

7) riservare terreni - terreni di proprietà statale o comunale e non forniti ai cittadini e persone giuridiche, cioè. il loro scopo previsto non è stato determinato.

decisioni delle autorità esecutive e decisioni degli organi il governo locale sulla fornitura (trasferimento) di appezzamenti di terreno o sull'istituzione di regimi legali speciali per l'uso della terra, aree specialmente protette:

documenti legali per terreni (certificati, contratti e altri documenti):

documenti del catasto statale degli immobili:

documenti di registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso.

Il concetto di appezzamento di terreno è uno di quelli fondamentali. In un certo numero di Paesi occidentali(Gran Bretagna, Svezia, USA) un cono dal centro della Terra è preso come un appezzamento di terreno, tagliando la superficie terrestre lungo il confine del terreno e estendendosi verso l'alto nello spazio esterno.

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Terreno- una parte della superficie terrestre (compreso lo strato superficiale del suolo), i cui confini sono descritti e certificati secondo le modalità prescritte da un ente autorizzato agenzia governativa, nonché tutto ciò che si trova sopra e sotto la superficie del terreno, salvo disposizione contraria leggi federali sul sottosuolo, sull'uso dello spazio aereo e altre leggi federali (Fig. 1). Un appezzamento di terreno ha confini fissi, area esatta, posizione, stato legale e altre caratteristiche (ad esempio, numero catastale), come indicato nel registro fondiario e nei documenti di registrazione statale.

I terreni sono classificati:

A titolo di istruzione (semplice, complessa, multi-circuito, artificiale);

Per lo scopo previsto (campo, casa, giardino, cottage estivi, per la costruzione individuale);

Il terreno può essere divisibile e indivisibile. Divisibile è un terreno che può essere diviso in parti, ciascuna delle quali, dopo la divisione, forma un appezzamento di terreno indipendente, il cui uso consentito può essere effettuato senza trasferirlo su un terreno di categoria diversa, ad eccezione dei casi stabilito dalle leggi federali. Divisibile è un appezzamento di terreno che, senza cambiare la sua scopo previsto e uso consentito, senza violare incendi, sanitari, ambientali, grandine codici di costruzione può essere diviso in parti, ognuna delle quali, dopo la divisione, forma un appezzamento di terreno indipendente soggetto a registrazione statale.

Figura 1. Formazione e inserimento delle informazioni sul terreno nel database EGRON.

Un appezzamento indivisibile è un appezzamento di terreno, la cui divisione in natura è impossibile senza cambiare lo scopo previsto.

Il Catasto demaniale contiene informazioni su terreni, fabbricati, locali, strutture, costruzioni in corso, zone territoriali e zone con condizioni speciali uso di territori, terre e confini del territorio della Federazione Russa, dei suoi sudditi, comuni, insediamenti(oggetti immobiliari).

Gli oggetti immobiliari hanno una serie di proprietà (utilità, durabilità, stazionarietà, unicità, ecc.).

Questo o quello sviluppo di un appezzamento di terreno rende il terreno un oggetto di proprietà immobiliare. È l'implementazione del metodo di sviluppo o la possibilità di tale implementazione che è attraente per il consumatore e genera domanda nel mercato immobiliare, e più ampia è la gamma di possibili usi di un appezzamento di terreno, maggiore può essere il suo costo. Di conseguenza, i consumatori devono affrontare una serie di requisiti per le dimensioni e la forma del terreno. Quindi, i "difetti" più comuni dei terreni sono considerati le loro piccole dimensioni, l'allungamento, la presenza di un angolo ottuso o acuto nel piano del sito, un bordo non dritto, una configurazione errata del sito, ecc. Poiché il territorio è risorsa limitata, allora la formazione degli oggetti territoriali dovrebbe essere soggetta al requisito del massimo uso efficace terre. I confini dell'oggetto formato dopo la correzione nei documenti catasto Non posso praticamente essere corretto, quindi la presenza di un difetto complica sia la circolazione di questo oggetto che il suo sviluppo.

Costruzione come si dividono gli oggetti immobiliari in residenziali e non residenziali (sinonimi: edificio, casa) Fig. 2.

Edificio residenziale - un edificio residenziale di tipo permanente progettato per una lunga durata.

Edificio non residenziale - destinato all'uso a fini industriali, commerciali, culturali ed educativi, medici e sanitari, comunali, amministrativi e altri (eccetto per la residenza permanente).

Figura 2. Formazione e inserimento delle informazioni nel database EKON sugli oggetti di costruzione del capitale a.

A strutture includono oggetti di ingegneria e costruzione progettati per creare le condizioni necessarie per l'attuazione del processo di produzione eseguendo determinate funzioni tecniche non correlate al cambiamento degli oggetti del lavoro o per l'implementazione di varie funzioni non produttive: strutture di trasporto ( strade automobilistiche e intra-impianto, cavalcavia, ecc.), dispositivi di trasmissione (linee elettriche, condotte e altri dispositivi di trasmissione che sono di importanza indipendente e non fanno parte di un edificio o di una struttura, ecc.), strutture idrauliche (dighe, piscine, torri di raffreddamento, ecc.), stoccaggio (tutti i tipi di serbatoi, serbatoi, ecc.), pozzi minerari, pozzi petroliferi, ecc.

Locali- lo spazio all'interno della casa, che ha un certo scopo funzionale ed è limitato strutture edilizie... Norme e regole edilizie "SNiP 31-02-2001 Case residenziali unifamiliari"

I locali sono residenziali e non residenziali. I locali residenziali sono considerati locali isolati, che sono immobili e sono adatti alla residenza permanente dei cittadini e, di conseguenza, soddisfano le norme e gli standard sanitari e tecnici stabiliti, nonché i requisiti della legislazione. I locali non residenziali non sono destinati alla residenza permanente dei cittadini.

Oggetti da costruzione incompiuti come immobiliare. Un oggetto che non è stato completato per costruzione non è un edificio, una struttura, una struttura, ma che può essere considerato tale dal momento della messa in servizio e i cui diritti derivano dal momento della registrazione statale.

L'impresa nel suo complesso è riconosciuta anche come immobile, in quanto complesso immobiliare adibito allo svolgimento di attività imprenditoriali. Un'impresa nel suo insieme o parte di essa può essere oggetto di vendita e acquisto, pegno, locazione e altre operazioni relative alla costituzione, modifica e cessazione di diritti di proprietà. La struttura dell'impresa come complesso immobiliare comprende tutti i tipi di proprietà destinati alle sue attività, compresi terreni, edifici, strutture, attrezzature, inventario, materie prime, prodotti, ecc.

Costruzione non autorizzataè un edificio residenziale, altra struttura, struttura o altro bene immobile creato su un terreno non assegnato a tali scopi secondo la procedura stabilita dalla legge e da altri atti legali, o realizzati senza ottenere le necessarie autorizzazioni per questo o con una significativa violazione dei codici e dei regolamenti urbanistici e edilizi.

Appezzamenti di sottosuolo- blocchi geometrizzati di viscere e superficie terrestre. Previsto per l'uso sotto forma di assegnazione mineraria o geologica. Le trame del sottosuolo dovrebbero essere il più compatte possibile e, se possibile, essere limitate da linee rette - confini che hanno una descrizione e coordinate dettagliate.

Parte della terra- una certa area di un determinato appezzamento di terreno, che può essere delimitata sul terreno e trasformata in un oggetto indipendente di relazioni terrestri e circolazione civile:

a) la presenza di oggetti immobiliari (OH)

b) ingresso nella zona territoriale (TZ).

Zona territoriale , parte del territorio che è caratterizzata da un regime giuridico speciale per l'uso di appezzamenti di terreno e i cui confini sono determinati durante la zonizzazione in conformità con la pianificazione territoriale, forestale, idrica, tributaria e di protezione ambiente e altre legislazioni della Federazione Russa o dei suoi soggetti (unità amministrativo-territoriali, zone di regime di uso speciale, zone di categorie di terreni, terre disturbate, zone socio-economiche)