casa Imposta

Quali documenti sono necessari per ottenere un'ipoteca sulle Ferrovie russe. Un'ottima occasione per risolvere il problema abitativo! Ipoteca preferenziale per i dipendenti delle ferrovie russe. Chi può partecipare al programma di mutuo aziendale delle Ferrovie russe

1. In base al contratto di partecipazione alla costruzione in comune (di seguito denominato anche contratto), una parte (sviluppatore) si impegna a contrattuale termine da soli e (o) con il coinvolgimento di altre persone per costruire (creare) appartamento e (o) un altro oggetto immobiliare e, dopo aver ottenuto il permesso di commissionare questi oggetti, trasferire il corrispondente oggetto di costruzione condiviso a un partecipante alla costruzione condivisa, e l'altra parte (partecipante alla costruzione condivisa) si impegna a pagare il prezzo stipulato dal contratto e ad accettare l'oggetto da costruzione condiviso se esiste un permesso per entrare sfruttamento condominio e (o) altro oggetto immobiliare.

(vedi testo nell'edizione precedente)

3. Il contratto è concluso per iscritto, è soggetto a registrazione statale e si considera concluso dal momento di tale registrazione, salvo diversa disposizione della presente legge federale. L'accordo può essere concluso sotto forma di un documento elettronico firmato con una firma elettronica qualificata avanzata.

(vedi testo nell'edizione precedente)

4. Il contratto deve contenere:

1) determinazione dell'oggetto specifico di costruzione condivisa da trasferire in conformità con la documentazione del progetto da parte del committente dopo aver ricevuto il permesso di commissionare un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, inclusa una pianta dell'oggetto di costruzione condivisa, visualizzata in forma grafica (diagramma, disegno) ubicazione in relazione tra loro di parti della costruzione condivisa di locali residenziali (stanze, locali ausiliari, logge, verande, balconi, terrazze) o parti della costruzione condivisa locali non residenziali, l'ubicazione dell'oggetto di costruzione condiviso sul pavimento di un condominio in costruzione (in fase di creazione) e (o) altro oggetto immobiliare, indicando le informazioni in conformità con la documentazione del progetto sul tipo, lo scopo, il numero di piani, la superficie totale di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, materiale delle pareti esterne e delle solette, classe di efficienza energetica, resistenza ai terremoti (di seguito - le caratteristiche principali di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare), lo scopo dell'oggetto di costruzione condiviso (locali residenziali, locali non residenziali), circa il pavimento su cui si trova tale oggetto di costruzione condiviso, circa la sua superficie totale (per locali residenziali) o area (per locali non residenziali), il numero e l'area dei locali, locali ad uso ausiliario, logge, verande, balconi, terrazzi in una zona residenziale, la presenza e l'area di parti di un locale non residenziale (di seguito - le caratteristiche principali di un edificio residenziale o locali non residenziali);

(vedi testo nell'edizione precedente)

2) il termine per il trasferimento da parte del committente dell'oggetto di costruzione condiviso al partecipante alla costruzione condivisa;

3) il prezzo del contratto, i termini e la procedura per il suo pagamento;

4) il periodo di garanzia per l'oggetto da costruzione condiviso;

5) una delle condizioni per attrarre i soldi partecipanti alla costruzione condivisa:

a) adempimento dell'obbligo di pagare le trattenute (contributi) alla cassa di compensazione;

b) collocamento dei fondi dei partecipanti alla costruzione condivisa su conti vincolati secondo le modalità previste dall'articolo 15.4 della presente legge federale;

(vedi testo nell'edizione precedente)

4.1. Condizioni del contratto previste nella parte 4 di questo articolodeve corrispondere alle informazioni incluse in dichiarazione di progetto al momento della conclusione del contratto. Un accordo concluso in violazione di questo requisito può essere riconosciuto da un tribunale come non valido solo su querela di un partecipante alla costruzione in comune che ha stipulato tale accordo.

5. In mancanza nell'accordo delle condizioni previste dalla parte 4 del presente articolo, tale accordo si considera non concluso.

6. Il rischio di perdita accidentale o danno accidentale a un oggetto di costruzione condiviso prima del suo trasferimento a un partecipante alla costruzione condivisa è a carico del committente.

7. In caso di decesso di un cittadino partecipante alla costruzione comune, i suoi diritti e obblighi contrattuali passano agli eredi, salvo diversa disposizione della legge federale. Lo sviluppatore non ha il diritto di rifiutare a tali eredi di stipulare il contratto.

8. I diritti e gli obblighi di proprietà esistenti il \u200b\u200bgiorno dell'apertura dell'eredità di un partecipante alla costruzione condivisa, sulla base di un accordo concluso in conformità con la presente legge federale, sono inclusi nell'eredità di un partecipante alla costruzione condivisa ai sensi del codice civile Federazione Russa.

9. La legislazione della Federazione Russa sulla protezione dei diritti dei consumatori nella parte non regolata dalla presente legge federale si applica ai rapporti derivanti da un accordo concluso da un cittadino - un partecipante alla costruzione condivisa esclusivamente per esigenze personali, familiari, domestiche e altre esigenze non legate all'attività imprenditoriale.

ConsultantPlus: nota.

Fino a quando non vengono stabiliti i requisiti per i locali residenziali che soddisfano le condizioni per la loro classificazione come alloggio standard, l'alloggio standard è inteso come alloggio che soddisfa le condizioni per la sua classificazione come alloggio. classe economica (Articolo 15 della legge federale del 31 dicembre 2017 N 506-ФЗ).

10. Nei casi previsti dalla legge federale "sull'assistenza allo sviluppo dell'edilizia abitativa", i contratti per la partecipazione alla costruzione condivisa di locali residenziali, i cui indicatori tecnici ed economici e parametri corrispondono alle condizioni per classificare tali locali residenziali come alloggi standard, stabiliti dall'organo esecutivo federale che svolge funzioni di sviluppo e implementazione ordine pubblico e la normativa legale nel campo dell'edilizia, dell'architettura, dell'urbanistica, deve contenere le informazioni stabilite dalla legge federale specificata.

(vedi testo nell'edizione precedente)

10.1. Nel caso in cui lo sviluppatore lo sia entità, che ha stipulato un accordo sullo sviluppo di un territorio per la costruzione di alloggi standard in conformità con il Codice urbanistico della Federazione Russa o un accordo sullo sviluppo integrato di un territorio per la costruzione di alloggi standard, in un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa concluso da questo sviluppatore in relazione a un locale residenziale che soddisfa le condizioni per la classificazione alloggio stabilito dall'organo esecutivo federale responsabile dello sviluppo e dell'attuazione della politica statale e della regolamentazione legale nel campo dell'edilizia, dell'architettura, dell'urbanistica (di seguito denominata anche alloggio standard), un partecipante alla costruzione condivisa, che è un cittadino che, in conformità con la legislazione della Federazione Russa Federazione, regolamentazione atti legali delle entità costitutive della Federazione Russa il diritto di acquistare alloggi standard, a un prezzo ed entro i tempi determinati dall'accordo sullo sviluppo del territorio per la costruzione di alloggi standard o dall'accordo sullo sviluppo integrato del territorio per la costruzione di alloggi standard, insieme alle condizioni previste nella parte 4 del presente articolo, si indicano quanto segue:

(vedi testo nell'edizione precedente)

1) l'informazione che i locali residenziali, che sono oggetto di costruzione condivisa, sono alloggi standard e sono realizzati dal committente, che è la persona con cui è stato concluso un accordo sullo sviluppo del territorio per la costruzione di alloggi standard o l'accordo sullo sviluppo integrato del territorio per la costruzione di alloggi standard;

Ecco alcuni esempi di documenti utilizzati nella pratica per l'acquisto di appartamenti nel mercato immobiliare primario:

Dichiarazione di progetto (opzione-1)

Esempio di Dichiarazione di progetto per la costruzione di edifici residenziali a più piani come parte di un nuovo quartiere residenziale (2013, regione di Mosca).

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Dichiarazione di progetto (opzione-2)

Un esempio della dichiarazione di progetto per la costruzione di un condominio residenziale (2014, regione di Mosca).

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Accordo di partecipazione al capitale nella costruzione (DDU)

Un esempio di contratto per la partecipazione alla costruzione in comune di un condominio residenziale, redatto in conformità con i più recenti requisiti della legge federale n. 214 (inclusa la responsabilità aggiuntiva del Costruttore). L'accordo contiene le condizioni essenziali regolate dalla legge e una serie di condizioni aggiuntive.
Allo stesso tempo, ogni Sviluppatore ha il diritto di redigere il proprio testo del contratto DDU: condizioni essenziali è obbligatorio, il resto delle condizioni è a discrezione dello Sviluppatore.

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Accordo sulla cessione dei diritti di reclamo

Campione Accordo sulla cessione dei diritti di reclamo ai sensi del Contratto partecipazione al capitale in costruzione (DDU), con notifica allo Sviluppatore circa la cessione dei diritti.

Accordo sulla cessione gratuita dei diritti di reclamo

Un campione di un Accordo gratuito sulla cessione del diritto di reclamo ai sensi della DDU tra individui (per esempio, tra parenti). Per la sua gratuità, il presente contratto è regolato dalle disposizioni sia del contratto di cessione che del contratto di donazione.

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Foglio di ispezione

Foglio di ispezione, che viene redatto e firmato durante l'accettazione di un nuovo appartamento da parte del Costruttore. Il foglio di ispezione elenca i difetti di costruzione dell'appartamento (se presenti) e indica il periodo di tempo per la loro eliminazione da parte del Costruttore. Il foglio di ispezione viene firmato prima della consegna dell'appartamento all'azionista secondo la legge sull'accettazione e il trasferimento dell'appartamento.

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Certificato di accettazione di un appartamento in un nuovo edificio

Certificato di accettazione di un appartamento in un nuovo edificio dal Costruttore all'azionista. La presente legge chiude gli obblighi reciproci delle parti ai sensi del contratto di partecipazione condivisa alla costruzione.

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Reclamo al Costruttore circa il ritardo nel trasferimento dell'appartamento e il pagamento della penale

Un reclamo ufficiale al Costruttore per violazione dei termini di trasferimento dell'appartamento all'azionista e pagamento di una penale. Sono indicati due casi: quando l'appartamento non è stato ancora trasferito e quando l'appartamento è già stato trasferito, ma in violazione della scadenza. Il reclamo viene presentato allo sviluppatore in modalità pre-processuale e, se lo ignora o rifiuta, il passo successivo è che l'azionista va già in tribunale.

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Domanda di ripartizione delle spese effettive dei coniugi per l'acquisto di un appartamento

Gli sposi presentano questa domanda al proprio IFTS per la registrazione della proprietà detrazione fiscale per l'acquisto di abitazioni in Russia. La ripartizione delle spese consente ai coniugi di distribuire arbitrariamente l'importo della detrazione tra di loro (entro il limite disponibile di 2 milioni di rubli a persona).

Dichiarazione sulla ripartizione delle spese effettive dei coniugi per estinguere gli interessi ipotecari

I coniugi presentano al proprio IFTS la richiesta di registrazione di una detrazione dell'imposta sugli immobili per il pagamento degli interessi su un mutuo ipotecario. L'allocazione delle spese consente ai coniugi di distribuire in modo casuale l'importo della detrazione tra di loro (entro il limite disponibile di 3 milioni di rubli a persona).

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Di seguito si presentano i documenti tecnici e catastali di un appartamento:

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Passaporto tecnico dell'appartamento

Campione Passaporto tecnico all'appartamento. Il passaporto tecnico dell'appartamento contiene tutti i principali indicatori tecnici dell'appartamento stesso e l'edificio in cui si trova: indirizzo e anno di costruzione della casa, utenze della casa, materiale delle pareti e dei soffitti, pavimento dell'appartamento, la sua pianta e l'area dei locali interni, nonché informazioni sulle riqualificazioni all'interno dell'appartamento (se presenti). Il passaporto tecnico viene rilasciato dall'Ufficio regionale dell'inventario tecnico (ITV).

L'acquisto di un nuovo appartamento è un passo serio e responsabile. Prima di acquistare un alloggio in una casa in costruzione, è necessario valutare bene tutto e pensarci su. La vendita di locali residenziali comporta la conclusione di un DDU (214-FZ). Cosa cercare quando si firma di questo documento? A proposito discorso sarà nel nostro articolo.

Prime righe del contratto

Prima di affidarti a una specifica società di costruzioni, dovresti studiare attentamente la DDU (214-FZ). Cosa cercare fin dall'inizio? Prima di tutto, è necessario stabilire chi è registrato nel documento come sviluppatore. Il testo deve contenere il nome completo della società di costruzioni. Informazioni più dettagliate non faranno male: la data e il luogo di registrazione dello sviluppatore, i dati del certificato di ingresso nell'impresa nell'USRU, ecc.

Il contratto deve essere concluso per conto del promotore specificato nella licenza edilizia e nel contratto di locazione o vendita del terreno per la costruzione della struttura. In questo caso, il direttore generale può agire per conto dell'impresa. È la sua firma che deve essere sul documento. Se il contratto è firmato da un altro manager, durante il processo possono sorgere difficoltà impreviste. Un altro dipendente ha la possibilità di rappresentare gli interessi dell'azienda solo tramite delega e deve essere allegata alla DDU.

Di cosa andrà la conversazione?

L'oggetto del contratto deve essere indicato in modo assolutamente chiaro, senza possibilità di difformità. La partecipazione al capitale nella costruzione di un edificio residenziale implica l'ottenimento in anticipo di un determinato immobile tempo fisso... Questo è ciò che deve essere registrato nel documento. Qualsiasi altra domanda: partecipazione a attività di investimento, finanziamento congiunto della costruzione, assegnazione dei locali dopo che l'oggetto è stato messo in funzione - non hanno nulla a che fare con il tema dell'educazione prescolare. La Legge 214-FZ lo indica direttamente. Inoltre, non importa se il titolo del documento dice "un contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa" o meno.

Una descrizione dettagliata è la chiave del successo

La partecipazione a prescrive che la DDU debba contenere tutte le possibili caratteristiche dell'oggetto. Deve contenere l'indirizzo dell'edificio del terreno, il numero stimato dell'appartamento, il piano su cui si trova. Inoltre, è obbligatoria la clausola sulle garanzie finanziarie che lo sviluppatore fornisce ai propri clienti.

Il documento deve anche specificare il periodo di garanzia per la proprietà e i suoi servizi di ingegneria. Di norma, la garanzia per un'abitazione dura 5 anni, per la sua attrezzatura - 3 anni. Lo sviluppatore non può ridurre legalmente il periodo di responsabilità per l'oggetto trasferito.

Domanda sul costo di un appartamento

Il contratto di partecipazione al capitale deve contenere un'accurata descrizione tecnica del futuro alloggio. Dovrebbe indicare l'area dell'appartamento, le dimensioni del balcone, della loggia o della terrazza, tenendo conto del fattore di riduzione. Le imprese di costruzione tradizionalmente cercano di includere una clausola nella DDU secondo cui se, in base ai risultati delle misurazioni dell'ITV, l'area della superficie abitabile è inferiore a quella specificata nel contratto, l'azionista deve pagare un extra per l'area aggiuntiva o il committente restituirà parte del denaro per i metri quadrati non finiti. A volte il documento afferma che nessuno deve nulla a nessuno, indipendentemente dal risultato finale.

Avvocati esperti ricordano che la Legge 214-FZ non vieta l'inclusione di una clausola di revisione del prezzo nel contratto. Tuttavia, in conformità con la legge sui diritti dei consumatori, l'acquirente ha il diritto di richiedere denaro allo sviluppatore per l'area mancante, mentre società di costruzioni per metri quadri extra non si può ricavare nulla. A giurisprudenza questo problema è considerato in modi diversi.

"Ritratto" dettagliato dell'appartamento

Quando si conclude una conclusione, è meglio che l'acquirente presti particolare attenzione ai dettagli. Ad esempio, lo sviluppatore deve includere una descrizione tecnica dettagliata della proprietà nella DDU. Tutti gli attributi sono descritti in dettaglio nel documento: blocchi di finestre, porte d'ingresso e interne, massetto, decorazione di pareti e soffitti, ecc. Se lo spazio abitativo viene trasferito da fine finitura, quindi il contratto deve indicare tutto, anche la classe della carta da parati alle pareti. 214-FZ non dice esplicitamente sulla partecipazione alla costruzione condivisa, tuttavia, gli obblighi orali dello sviluppatore non possono essere presentati in tribunale. Pertanto, sii vigile e chiedi che la descrizione tecnica completa dell'appartamento sia nel DU.

A volte una società di costruzioni cerca di includere nel contratto una clausola sul diritto di apportare modifiche alla dichiarazione di progetto, al layout e alle caratteristiche ingegneristiche della struttura senza accordo con l'azionista. Tuttavia, dal punto di vista della legge, questo è inaccettabile: l'acquirente deve ricevere informazione completa sul prodotto acquistato.

Quando attendere l'adempimento degli obblighi?

I termini per l'adempimento di tutti gli obblighi dichiarati nella DDU (214-FZ) devono essere chiaramente indicati. Cosa cercare quando si studia questa sezione dell'accordo? Innanzitutto deve indicare il periodo di validità del documento stesso. Inoltre, dovrebbe derivare dalla formulazione che è valido fino a quando le parti non adempiono a tutti gli obblighi.

Inoltre, la data del trasferimento dell'appartamento al cliente deve essere indicata nell'istituto prescolare. Spesso l'impresa edile non fissa una tempistica specifica, ma il trimestre in cui intende trasferire le chiavi dall'abitazione al socio. Questo non è considerato una violazione della legge, ma dà al cliente qualche inconveniente. Il fatto è che la tutela dei suoi interessi in caso di violazione dei termini è chiaramente enunciata nel 214-FZ. Sommario atto legislativo include un punto molto importante: il cliente può risolvere il contratto solo due mesi dopo la scadenza della data di trasferimento dell'oggetto specificato in esso. Ciò significa che il consumatore dovrà attendere la fine del trimestre e quindi altri 2 mesi per presentare le proprie richieste allo sviluppatore.

Inoltre, l'impresa di costruzioni sta attivamente cercando un'opportunità per aggirare la legge federale 214. La penalità per le scadenze mancate può essere un pesante fardello sulle spalle dello sviluppatore, quindi cerca sempre di proteggersi. Ad esempio, include nel contratto una condizione in base alla quale si assume la responsabilità materiale solo in caso di sua colpa o amplia irragionevolmente l'elenco delle circostanze di forza maggiore. Quindi stai attento! Tradizionalmente, la forza maggiore comporta attacchi terroristici, ostilità o disastri naturali. Le modifiche alla legislazione, le condizioni meteorologiche avverse e l'inerzia delle controparti non si applicano ad esso.

La qualità è un'altra trappola per DDU

214-FZ sulla partecipazione alla costruzione condivisa prescrive che se ci sono delle carenze nell'appartamento, la società è obbligata a risolverle oa pagare ai clienti un adeguato risarcimento.

Alcuni sviluppatori stanno cercando di prevedere possibili malintesi e includono nella DDU una clausola in cui si afferma che un permesso per la messa in servizio equivale alla conferma della conformità dell'oggetto documentazione del progetto... Pertanto, lo sviluppatore cerca di ridurre al minimo la sua responsabilità per la scarsa qualità degli alloggi. Questa clausola ancora non esclude la possibilità di un reclamo da parte del proprietario, ma può causare problemi durante processo giudiziario.

Come risparmiare i tuoi soldi?

Il lato monetario della transazione è il punto più importante della DDU (214-FZ). Cosa cercare in questa materia? In primo luogo, il contratto deve indicare chiaramente il valore della proprietà. Meglio se è indicato in rubli. Sfortunatamente, il prezzo al metro quadrato è spesso determinato in unità convenzionali e senza fissare una tariffa specifica nel documento. Ciò peggiora notevolmente i termini del contratto.

In secondo luogo, nell'istituto scolastico prescolare (un campione può essere trovato in qualsiasi ufficio legale, uno che forniamo di seguito), dovrebbe essere concordato in quale periodo e con quali mezzi verrà effettuato il pagamento. Può essere il tuo risparmio o prestito ipotecario, per esempio. E dovresti studiare attentamente il momento in base al quale gli obblighi del cliente ai sensi del contratto saranno considerati adempiuti. Gli sviluppatori insistono sul fatto che ciò accada dopo che i fondi sono stati accreditati sul conto della società di costruzioni. Di conseguenza, l'azionista corre un grande rischio. Dopotutto, il trasferimento di denaro tramite la banca avviene entro diversi giorni e per tutto questo tempo l'acquirente è nel limbo. La soluzione a questo problema è abbastanza semplice: è necessario includere una clausola nell'accordo di partecipazione al capitale in base alla quale gli obblighi nei confronti degli sviluppatori sono considerati adempiuti nel momento in cui i fondi vengono depositati nella banca.

Chi sostiene i costi associati?

È importante chiarire la questione di quale delle parti pagherà i costi di registrazione della proprietà presso l'Ufficio Rosreestr. Inoltre, dovresti decidere da quale momento l'acquirente deve pagare le bollette.

Spesso, gli sviluppatori cercano di includere un elemento nell'istituto di istruzione prescolare, in base al quale il cliente paga le bollette per l'acqua e la luce dal momento in cui l'edificio residenziale viene messo in funzione. Tuttavia, il trasferimento dell'appartamento ai sensi dell'atto può avvenire solo in pochi mesi. Si scopre che, non ancora ambientato appartamento nuovo, il proprietario dovrà pagare per il "comune". Non c'è niente di giusto in questo, quindi la esortiamo a studiare attentamente questa clausola dell'accordo.

Come terminare una DDU?

La partecipazione al capitale implica non solo la conclusione di un accordo, ma anche possibile fallimento dagli obblighi verso lo sviluppatore. Se ciò accade su iniziativa del cliente, deve pagare una penale. Quando firmi un contratto, dovresti prestare attenzione alle sue dimensioni. Di solito varia tra l'1-15 percento del valore della proprietà. Il rigido quadro punitivo per i partecipanti alla costruzione condivisa in questo caso non è specificato in 214-FZ. La sintesi dell'atto legislativo suggerisce che la questione è lasciata alla discrezione delle parti. Ricorda il possibile perdite finanziarie quando risolvi il contratto e presta attenzione all'importo della penale: questo ti aiuterà a risparmiare denaro.

In conclusione, vorrei sottolineare che l'azionista non deve insistere affinché tutte le clausole dell'accordo siano dettagliate. Durante il processo si terrà conto della legge sulla tutela dei consumatori, che tutela pienamente gli interessi delle persone.

Il contratto di partecipazione condivisa alla costruzione, sebbene sia un tipo separato di contratto di diritto civile, non è previsto nel codice civile della Federazione Russa. Al fine di proteggere i diritti dei detentori di azioni da possibili azioni fraudolente da parte delle organizzazioni di costruzione, è stata adottata la legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ.

Come redigere un contratto di costruzione condiviso

La costruzione di azioni è un tipo di attività di investimento in cui lo sviluppatore della società attira fondi da detentori di azioni (investitori) per la costruzione condomini e / o altri oggetti immobiliari.

Al termine della costruzione, le abitazioni nel nuovo edificio diventano di proprietà degli azionisti.

Per coloro che vogliono acquistare alloggi condizioni favorevoli, un accordo di costruzione condiviso ha molti vantaggi:

il prezzo nella fase iniziale di costruzione è molto inferiore rispetto al mercato secondario;
puoi pagare la quota a rate;
puoi scegliere qualsiasi opzione di layout e parametri della stanza.

Forse il vantaggio più importante di una tale transazione è che è assicurata. DDU è soggetta a registrazione obbligatoria con Rosreestr, il che significa che l'ente statale controllerà le informazioni sullo sviluppatore.

Esempio di contratto di partecipazione al capitale nella costruzione

DDU è un accordo bilaterale consensuale, compensato.

In conformità con la clausola 4 dell'articolo 4 della legge federale n. 214-FZ, i suoi punti essenziali sono:

L'oggetto del contratto (un oggetto specifico - locali non residenziali o residenziali, proprietà comune in una proprietà in costruzione).
Il termine per il trasferimento dell'oggetto dallo sviluppatore al partecipante.
Prezzo, termini e modalità di pagamento.
Periodo di garanzia (non può essere inferiore a cinque anni).
Responsabilità delle parti.
La procedura per la risoluzione del contratto.
Metodi per garantire l'adempimento degli obblighi da parte dello sviluppatore.

Se almeno una delle condizioni di cui sopra è assente nel contratto campione di partecipazione al capitale di costruzione, allora sarà considerato non concluso. Puoi contattare un avvocato indipendente per verificare la correttezza dell'accordo.

Il contratto di un partecipante alla costruzione condivisa è concluso per iscritto, il modulo compilato e firmato è soggetto alla registrazione statale e si considera concluso dal momento di tale registrazione (clausola 3 dell'articolo 4 della legge federale).

Il diritto di proprietà di un partecipante alla costruzione condivisa di un oggetto è soggetto alla registrazione statale in conformità con la legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti di immobiliare e si occupa di lui ".

I documenti principali che danno il diritto alla registrazione statale dei diritti di proprietà sono l'autorizzazione a commissionare un condominio e (o) altri oggetti immobiliari e un atto di trasferimento o altro documento sul trasferimento di un oggetto di costruzione condiviso (articolo 16 della legge federale n. 214-FZ).

Chi può firmare un contratto nel 2019

Le parti dell'istituto prescolare sono lo sviluppatore e il detentore del capitale.

Uno sviluppatore può essere qualsiasi persona giuridica, indipendentemente dalla sua forma organizzativa e giuridica, che soddisfa una serie di condizioni (articoli 2, 3 la legge federale del 30 dicembre 2004 N 214-FZ):

ha il diritto di proprietà o locazione (sublocazione) a appezzamento di terreno, su cui si prevede di costruire condomini o altri oggetti immobiliari, ad eccezione degli impianti industriali;
ha un permesso di costruzione;
ha esperienza (almeno tre anni) di partecipazione alla costruzione di condomini con una superficie complessiva di almeno diecimila metri quadrati In totale;
il nome della persona giuridica deve contenere le parole "sviluppatore specializzato".

Un azionista può essere una persona fisica o una persona giuridica.

È possibile scaricare un contratto di partecipazione azionaria nella costruzione pronto per la firma in questa pagina.

Da un punto di vista legale, un accordo di partecipazione al capitale è un intero conglomerato di relazioni legali.

Da un lato, questo è il contratto di lavoro più puro, secondo il quale lo sviluppatore, in qualità di imprenditore, si impegna a completare il lavoro entro un certo periodo e per un certo compenso.

D'altra parte, è un accordo tra due coinvestitori che stanno investendo nella costruzione di un immobile residenziale.

Nel complesso, l'attività del promotore ai sensi della DDU è un'attività imprenditoriale nella costruzione di edifici residenziali, nel corso della quale i pagamenti dai clienti sono accettati in anticipo o con pagamento anticipato completo.

Questa versatilità rende i contratti prescolari uno dei più complessi nel diritto contrattuale moderno.

Tipi di educazione prescolare

Esistono diversi tipi di accordi di partecipazione al capitale. Di regola, ciascuno dei tipi "tira" la conclusione dei contratti successivi. Ciascuno dei contratti ad interim, in sostanza, è un trucco ben fatto degli sviluppatori.

Il fatto è che la costruzione di immobili residenziali è una procedura in più fasi e lo sviluppatore cerca di ridurre al minimo le proprie spese in ogni fase. Inoltre, lo sviluppatore cerca di ottenere vantaggi anche se l'oggetto non verrà costruito affatto, sebbene in questi casi si possa già parlare di frode.

In accordo con le fasi dell'attività dello sviluppatore, apparve e si diffuse i seguenti tipi convenzioni prescolari:

accordo di intenti (DDU preliminare o PDDU);
sDLU tecnico;
l'attuale DDU.

PDDU

Come suggerisce il nome, un accordo simile viene concluso tra le controparti al fine di fissare le intenzioni. Allo stesso tempo, l'intenzione dello sviluppatore è quella di soddisfare l'ordine del cliente (è qui che appare per la prima volta l'aspetto dei servizi di appalto) e l'intenzione del cliente è un potenziale ordine per la costruzione di alloggi. L'accordo di intenti implica l'ulteriore conclusione dell'accordo principale.

Il motivo più comune per la conclusione del PDDU è la banale assenza di un permesso di costruzione da parte del committente. In assenza di tale autorizzazione, la DDU principale non può essere affatto conclusa, poiché vi è un divieto legislativo su questo. Ma lo sviluppatore ha bisogno di clienti e fondi. Pertanto, va al trucco e conclude il PDU.

Ciò non significa che lo sviluppatore abbia necessariamente un intento fraudolento. PDDU è praticato da sviluppatori affermati da molto tempo. Per proteggersi dai rischi quando si conclude un PDDU, è necessario conoscere la reputazione dello sviluppatore. Il fatto è che l'ottenimento di un permesso di costruzione dipende da molte ragioni: dalla lentezza delle autorità locali ai problemi con la società di costruzioni stessa. Probabilmente il permesso non viene dato perché l'impresa non ha diritto ad un terreno edificabile, oppure il progetto non ha superato la perizia edilizia. C'è un grande rischio che il permesso non venga rilasciato affatto e gli investitori immobiliari dovranno affrontare seri problemi ai sensi dell'MPLA.

SDLU tecnico

Questo è anche uno dei trucchi dello sviluppatore. Di regola, le imprese di costruzione che offrono la conclusione del PDDU tecnico hanno già ricevuto tutte le autorizzazioni necessarie per l'inizio dei lavori, ma per vari motivi non vogliono concludere immediatamente il DAC principale con i loro azionisti. Di norma, non vi sono praticamente rischi per i detentori di azioni quando concludono accordi tecnici per la scuola materna, a condizione che il termine per la conclusione del contratto principale sia fissato nel contratto di sottoassieme per il prossimo futuro.

contratto principale

Il contratto principale (DDU) prescrive assolutamente tutte le condizioni associate a un accordo su costruzione condivisa... A causa del fatto che l'istituto di istruzione prescolare è soggetto all'iscrizione obbligatoria al Rosreestr, dal momento della firma dell'istituto di istruzione prescolare i rischi per l'azionista sono ridotti al minimo, sebbene non esclusi. Le aziende rispettabili qualche tempo prima della firma della DDU danno all'azionista un campione di contratto per la revisione. Se l'impresa di costruzioni si rifiuta di farti conoscere il campione e richiede la firma immediata del contratto, ti consigliamo di salutare questo sviluppatore.

Quando si riceve un campione, è consigliabile non fare affidamento sulle proprie forze, ma condurre un esame dei termini contrattuali con uno specialista in materia di costruzione condivisa.

Se si prevede di ricevere prestito ipotecario, puoi portare il campione in banca. Le banche valutano molto attentamente i rischi quando costruzione di mutui e si rifiutano di concedere un prestito se i punti della DDU danno loro dei dubbi.

Condizioni di DDU

Dal momento della sottoscrizione della DDU, l'azionista si trasforma in un investitore edile alla pari con gli altri azionisti. Le finanze da loro elencate sono dirette alla costruzione di un edificio residenziale.

Ogni contratto DDU è individuale, poiché contiene dati su un alloggio specifico, con un'area specifica, su un piano specifico per un cliente specifico. Il numero dell'appartamento non deve essere preso in considerazione, poiché la numerazione degli appartamenti nel momento in cui la casa viene messa in funzione può cambiare in modo significativo.
La DDU indica:

il numero di stanze nell'appartamento;
la presenza di locali ausiliari, balconi, solai e logge;
filmati di ogni stanza e di ogni stanza;
numero di piani.

Il corretto riflesso di questi dati nel contratto eliminerà potenziali problemi al momento della registrazione della proprietà degli alloggi. Il fatto è che i cancellieri confrontano attentamente l'appartamento con i dati dell'istituto prescolare.

Tempistica

Un sistema educativo prescolare correttamente redatto dovrebbe contenere termini chiaramente definiti per il trasferimento di un appartamento a un azionista. Un lasso di tempo semplificato, programmato, ad esempio, a sei mesi, dovrebbe suscitare preoccupazione. Molto probabilmente, non sarai ingannato, ma l'attesa per il momento della consegna delle chiavi può essere notevolmente ritardata.

Importante! La messa in funzione di una casa e la consegna delle chiavi di un appartamento a un azionista sono fenomeni giuridici diversi. Nella DDU, la data di messa in servizio può essere determinata per la prima o la seconda metà dell'anno, ma la scadenza per il trasferimento dell'appartamento deve essere comunicata con precisione, ad esempio "entro 20 giorni dalla data di messa in funzione della casa".

I punti principali dell'educazione prescolare

Tutti i punti principali degli obblighi contrattuali delle parti sono ridotti a poche parole "l'azionista paga" e "l'imprenditore costruisce e trasferisce l'appartamento all'azionista", cioè, in un modo o nell'altro, l'intera istituzione prescolare è "contorta" intorno a queste condizioni.

In generale, il contratto dovrebbe coprire le seguenti disposizioni principali:

costo, cioè il prezzo di un metro quadrato di abitazione moltiplicato per l'area dell'appartamento. Allo stesso tempo vengono indicati i termini di pagamento completo, la frequenza dei pagamenti e il metodo.

Nel processo di messa in funzione della casa, il filmato viene controllato e, se risulta essere inferiore a quello notificato nella DDU, lo sviluppatore sarà obbligato a restituire il costo dei metri quadrati pagati in eccesso. Una questione controversa è il pagamento aggiuntivo da parte dell'azionista per contatori extra. In ogni caso, gli sviluppatori stanno cercando di riscuotere il pagamento, ma puramente legalmente, questo è illegale, poiché la questione della conformità della costruzione ai termini del contratto spetta interamente allo sviluppatore;

periodi di garanzia. Tendono a variare, ma in generale il sistema di condotte dovrebbe essere garantito per almeno 3 anni e per le abitazioni almeno 5 anni;
dati catastali su un terreno per la costruzione di una casa;
informazioni sull'assicurazione dell'oggetto da costruzione;
l'indirizzo della struttura in costruzione secondo i piani urbanistici.

Chi firma la DDU

Le controparti nel contratto di partecipazione al capitale sono l'azionista e il promotore. Se tutto è chiaro con l'azionista, allora in relazione a società di costruzioni ci sono requisiti rigorosi.

Il contratto deve essere firmato personalmente dall'amministratore della società o da una persona che abbia una procura notarile per conto della società. La sottoscrizione di DDU da parte di una persona non autorizzata comporta l'invalidità del contratto.