Investimenti in immobili stranieri. Investimento in immobili all'estero. Tailandia - stagione di resort tutto l'anno

Molte persone benestanti investono i loro fondi nel settore immobiliare per risparmiare denaro in una situazione economica instabile. Alcuni di loro guadagnano alcuni stati su tali investimenti.

Ci sono diverse opzioni di incorporamento. fondi propri: Conto bancario, titoli, valuta, oro e immobiliare. Tutto ciò hanno i loro vantaggi e svantaggi. Il principale svantaggio degli investimenti nel settore immobiliare è l'impossibilità con accuratezza del cento per cento per prevedere ciò che accadrà in futuro con il mercato immobiliare nel paese in cui investirà i tuoi fondi.

Tuttavia, molte persone studiano mercati immobiliari stranieri, monitorano costantemente i prezzi sui prezzi, seguono la situazione politica ed economica - e, alla fine, riescono a prendere il momento stesso in cui tale investimento porterà un profitto. Ci sono tre vantaggi nell'investimento immobiliare:

- In primo luogo, è l'opzione più affidabile;

- in secondo luogo, il settore immobiliare è per sempre;

- Terzo, il settore immobiliare diventa sempre più costoso.

Acquistando immobili nel mio paese o all'estero, puoi dargli in affitto o rivendere dopo un po '. Secondo gli esperti, è più redditizio affrontare tale attività nei seguenti paesi:

1. Norvegia. Il vantaggio principale di questo paese è una situazione economica stabile, quindi gli investitori possono essere calmi per la loro sicurezza. Inoltre, quando si acquista una proprietà, tutti i costi correlati non sono più del 5% del prezzo di acquisto. Se noleggi alloggi in affitto in Norvegia, il tuo investimento può essere effettuato in pochi anni.

2. Sud della Francia. Questa opzione è per investitori molto ricchi, poiché l'alloggio nella zona è molto prestigioso e costoso. Ciononostante, c'è sempre una grande richiesta di alloggi - e la consegna di immobili in affitto porta reddito significativo.

3. United. Emirati Arabi Uniti. Questo paese è unico in molti indicatori economici. Nel 2008-2010, c'è stato un declino dei prezzi dei beni immobili qui, ma in generale il ritmo di sviluppo del paese suggerisce che i prossimi anni, qualsiasi investimento pagherà qui.

4. Panama. Il motivo per cui questo paese è arrivato alla lista dei paesi più favorevoli per gli investimenti nel settore immobiliare - la crescita dell'economia e l'interesse dei turisti americani, in particolare dei pensionati che spesso si muovono qui anche per la residenza permanente. Panama è chiamato "Latinoamericano Dubai": trecento grattacieli sono costruiti qui, e il mercato ha persino un buon potenziale.

5. Turchia. L'investimento nel settore immobiliare qui è associato a un settore turistico ben sviluppato dell'economia: non solo i russi e i cittadini CIS hanno scelto resort turchi nell'ultimo decennio, ma molti europei preferiscono la Turchia dei loro resort. Prezzi\u003e I prezzi degli alloggi qui sono costantemente in crescita, ma rimangono ancora al di sotto del livello europeo.

6. Marocco. In questo paese, la situazione è simile al turco, con l'unica differenza che lo sviluppo del turismo qui sta appena iniziando a guadagnare slancio. Secondo le previsioni delle autorità locali, nel prossimo futuro in Marocco, il numero di vacanzieri dovrebbe crescere fino a 10 milioni di persone all'anno.

7. Brasile - un altro paese con un'economia bruscamente progressiva, un corso politico sano e un enorme potenziale. Gli investitori sono particolarmente interessati alla costa nord-orientale.

8. Egitto. Il flusso dei vacanzieri qui è ancora in crescita, la domanda di alloggio è costantemente elevata, i prezzi sono estremamente bassi. La cosa principale è scegliere il posto e l'oggetto giusto, perché non tutte le proprietà sono rese in Egitto altrettanto facilmente.

9. Tailandia. La Thailandia è anche attraente per gli investitori a causa di un settore turistico ben sviluppato, tuttavia, è necessario scegliere con attenzione la città per l'acquisizione di immobili: in Tailandia ci sono aree in cui è estremamente difficile passare l'alloggio in affitto o rivendere.

10. Malesia. La situazione economica qui lascia molto da desiderare, ma i prezzi dei beni immobili sono estremamente bassi.

Certo, questa è solo una lista approssimativa i paesi di New York per prestare attenzione se pensi di investire nel settore immobiliare. Prima di decidere un passo in tal passaggio, è necessario esaminare attentamente tutti i fattori correlati e monitorare sistematicamente la situazione nel mercato immobiliare.

La minaccia del nuovo mondo crisi finanziaria, inflazione e oscillazioni acute tasso di cambio Forzare gli investitori a cercare opzioni stabili per gli investimenti monetari. Uno di questi opzioni sono investimenti in immobili stranieri.

Oggi, per l'investitore che vuole investire nel settore immobiliare, sono disponibili molte opzioni.

Per fare la giusta scelta dell'oggetto del settore immobiliare, vale la pena considerare diversi criteri importanti:

• posizione della struttura;
• la popolarità della zona;
• tipo di affare;
• prospettive di sviluppo aziendale.

I principali tipi di immobili per gli investimenti includono:

• case o appartamenti per vivere;
• a casa o appartamenti in affitto;
• uffici;
• centri commerciali;
• hotel turistici;
• ostelli per studenti.

È necessario decidere se gli investimenti nel settore immobiliare estero o domestico sono pianificati.

Casa o appartamenti per alloggio

Il più semplice è l'acquisto di immobili per l'alloggio. Quando si sceglie un oggetto tale, è necessario essere guidati dalla comodità ed esistenti nelle preferenze degli investitori.

È necessario determinare i seguenti problemi chiave:

• casa o appartamento;
• nuovo edificio o alloggiamento secondario;
• città o campagna;
• la riparazione è possibile o meno.

Tutti hanno le proprie preferenze, ma è importante ricordare che in questa casa dovrà vivere, forse per molto tempo, quindi non merita una fretta con la scelta.

Mancia! Forse vale una proprietà noleggiata per un po 'di tempo, il che dovrebbe comprare e decidere finalmente con i suoi vantaggi o identificare le carenze.

Case o appartamenti in affitto

Considerando il problema dell'acquisto di una casa o di un appartamento in affitto, è necessario tenere conto che la casa situata nell'area incompleta è probabile che abbia successo negli inquilini. L'oggetto residenziale in una città importante non può anche essere richiesto a causa del costo del noleggio, delle tasse, della domanda di locazione di noleggio.

Investire nell'acquisto di uffici

Uffici. All'opinione di molti investitori - il tipo di investimento più promettente mezzi finanziari. Investire denaro per un paese economicamente sviluppato o in rapido sviluppo è un tipo prospettico di investimento, poiché la domanda di immobili in ufficio è in costante crescita.

Mancia! Vale la pena considerare l'acquisto di un ufficio in un grande grattacielo nel centro di Londra, la domanda di tale stanza è garantita, ma non dimenticare gli altri principali città.

Investimenti nell'acquisto di un centro commerciale

Si deve ricordare che il prezzo elevato del negozio non può pagare, poiché il costo dei negozi è in crescita, specialmente nelle zone vivaci, e gli utili del negozio sono stabili e prima di decidere l'acquisto, vale la pena valutare il prossimo spesa.

Acquisto di un hotel turistico

Oltre all'acquisto di un negozio, è necessario analizzare attentamente tutti i costi e i profitti stimati. Vale la pena visualizzare i dati sulla prenotazione delle stanze in momenti diversi dell'anno, per studiare lo stato dell'edificio e il sistema di controllo dell'hotel.

Ostelli per gli studenti come oggetto di investimento

La redditività di questo tipo di investimento è determinata dalla qualità della società di gestione, che si occupa del noleggio delle camere dell'ostello. Questo è uno dei più redditizi, anche se diverse proprietà esotiche nel settore immobiliare.

I vantaggi di un tale investimento sono che non è necessario eseguire in modo indipendente la gestione di questo tipo di immobiliare, nonché mentre è presente un'istruzione popolare, l'ostello non sarà vuoto.

Caratteristiche dell'investimento in immobili stranieri

Sul pianeta ci sono molti luoghi interessanti degni di attenzione degli investitori.

Considera alcune questioni di investimento in paesi come:

• Gran Bretagna;
• Emirate Dubai;
• Kazakistan;
• Cipro;
• Francia.

Mancia! Assicurati di apprendere la legislazione e il sistema fiscale nel paese in cui è previsto l'acquisto di immobili.

Investire nel settore immobiliare in Inghilterra - uno dei più affidabili nel mondo. Dal momento che il paese si trova sull'isola, la terra è risorsa limitatacrescente nel prezzo. Il Regno Unito offre agli investitori in vari tipi di immobili.

Gli investimenti nel settore immobiliare tedesco è meglio svolgere quegli investitori che amano la stabilità e l'ordine e preferiscono ricevere reddito da locazione. La Germania è giustamente considerata un paradiso per i proprietari, poiché più della metà della popolazione vive in appartamenti in affitto. Al momento dell'acquisto immobile commerciale Vale la pena prestare attenzione all'acquisto di spazio in ampi centri commerciali.

Mancia! Quando acquisti immobili, vale sempre la pena di pensare a quanto velocemente, se necessario, può essere venduto. La situazione può anche cambiare il denaro che oggi non è necessario, potrebbe essere necessario domani.

Gli investimenti nel settore immobiliare a Dubai hanno molti vantaggi:

• regione turistica;
• garanzie statali e processo trasparente delle transazioni di progettazione;
• alti profitti E la possibilità di proprietà di rivendita è ancora nella fase di costruzione;
• alti tariffe di noleggio e, quindi, alti ricavi dal noleggio di immobili;
• visto residente per il proprietario e la sua famiglia;
• buone prospettive per la crescita dell'economia della regione.

Dubai è una delle regioni in via di sviluppo più dinamiche del mondo. I beni immobili qui puoi ritirare per tutti i gusti. Ma non affatto su nessun portafoglio. Questa è una regione per gli investitori con elevate opportunità finanziarie.

Per gli investitori ricchi, gli investimenti nel settore immobiliare negli Stati Uniti possono essere interessanti. Una caratteristica dell'acquisizione di immobili in questo paese è che è possibile acquistarlo senza lasciare il tuo paese.

In questo caso, la transazione terrà una società speciale e un mandato di proprietà verrà espulso per posta. Puoi anche gestire la proprietà acquistata in questo modo da remoto. La stessa azienda manageriale troverà clienti in affitto, paga tutte le tasse, renderà la riparazione se necessario ed eseguirà altre azioni necessarie. Gli investimenti immobiliari degli Stati Uniti ti permette di fare un profitto senza uscire di casa.

Per coloro che vedono le prospettive nello sviluppo delle economie dei paesi della CSI, ci sono tali investimenti del settore immobiliare del Kazakistan. I successi nell'economia e la stimolazione in questo paese sono i più alti tra tutti i paesi dello spazio post-sovietico, ad eccezione dei paesi baltici.

C'è moderno nel paese sistema di tassazione, sistema bancario stabile e sistema di supporto aziendale efficiente. Le prospettive di investimento in questo paese nel futuro lontano possono essere redditizie. Ma ancora questi investimenti per coloro che sono disposti ad aspettare profitto per molti anni.

Gli investimenti a Cipro sono adatti per gli amanti della vita spensierata.

Investire a Cipro ha due direzioni:

• Cipro;
• Repubblica del Nord Cipro.

Gli investimenti a Cipro richiedono più fondi, ma anche il ritorno su questi investimenti aumenta anche in futuro. Gli investimenti nella Repubblica del Cipro settentrionale richiedono risorse finanziarie più piccole, ma le prospettive per il digiuno sviluppo economico Non c'è territorio. Questa è un'area controversa che praticamente non si sviluppa. È impossibile chiamare questo territorio e attraente per il turismo. I flussi turistici a Cipro superano il numero di turisti che visitano il Northern Cipro a volte.

Mancia! Come affermato sopra, distinguere questi due territori e ricorda. Gli investimenti nel nord di Cipro sono possibili e porteranno profitti elevati, ma in una prospettiva a lungo termine.

Investire in Francia con l'adozione di una legge sull'aumento delle imposte immobiliari e delle estensioni significativamente ridotte. I ricchi cittadini della Francia stanno cercando di diventare soggetti di paesi vicini, e, tuttavia, di vendere o acquistare immobili in Francia è il più possibile. Una caratteristica del mercato immobiliare francese è che il costo degli oggetti non è molto cambiato.

Per acquistare in Francia, come in altri paesi, è possibile vari tipi di immobili, incluso esclusivo:

• tenuta;
• appartamento;
• immobile commerciale;
• i vigneti possono essere acquistati lontano da ogni paese, ma il migliore, sicuramente in Francia

Investimento B. paese immobiliareNonostante qualsiasi cosa, molto popolare e sono un'offerta unica nel mercato immobiliare europeo. Desiderosi acquistare vigneti in Francia è sempre stato abbastanza.

Mancia! L'investimento nel settore immobiliare in Francia è molto attraente, ma anche il costo di tale piacere è fantastico. Se scegli l'oggetto giusto dell'investimento, puoi essere sicuro che non sarà difficile da vendere e il prezzo, al minimo, non porterà a perdite.

Vladimir Silchenko.

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Saluti! Molti giurano Robert Kiyosaki per il fatto che le sue raccomandazioni sono lontane dalla realtà russa. La messa a fuoco principale L'autore del bestseller fa investimenti nel settore immobiliare. Ma in Russia, non tutti gli investitori possono permettersi gli investimenti da $ 50.000.

Tuttavia, l'acquisto di metri quadrati rimane uno dei modi più popolari e affidabili da mantenere e. Con una corretta capacità, ovviamente.

E oggi voglio raccontare ciò che puoi iniziare a investire nel settore immobiliare, quali sono i metodi, quali paesi e città attraggono sempre più gli investitori e il motivo per cui la Russia e Mosca non sono nemmeno incluse nella prima "Trenta".

Forse questa è la prima cosa che ti viene in mente se decidi di investire i tuoi soldi nel settore immobiliare. A prima vista, tutto è semplice qui: L'investitore acquista un appartamento in cemento (casa, area dello shopping, ufficio, magazzino o semplicemente un parcheggio).

Fare soldi su un tale investimento in due modi:

• Affitto di proprietà in affitto (in affitto, mensile o da molto tempo). Tale investimento è chiamato "noleggio"
• Avendo comprato un bene ad un prezzo più basso, ma per vendere ad un alto (reddito speculativo)

Ci sono anche investitori professionali che acquistano immobili al picco della crisi al prezzo più basso e lo vendono in pochi anni al massimo. Ma di regola, un investitore non preparato sta aspettando uno scenario più pessimistico.

Hai una quantità decente di denaro che decidi di investire per essere stabile. Si consiglia ai tuoi amici e tutto ciò che uno dice: solo nel settore immobiliare! Dopotutto, tutti sanno che in Russia il "mercato unico" e qui la proprietà sta crescendo solo nel prezzo (in ogni caso, la maggioranza assoluta lo considera).

Senza molto tempo dopo aver pensato (beh, o dolorosamente lungo), decidi ancora di acquistare un appartamento (perché, di regola, non ci sono soldi da un investitore privato). Trova un'opzione accettabile per te stesso e compra "Odnushku". Forse anche fare un "rinnovamento" in esso e finalmente comincia a cercare inquilini per lei.

Qui allora, di regola, i problemi iniziano. Si scopre che l'area in cui hai comprato un appartamento ha male accessibilità dei trasporti e infrastruttura non sviluppata. A causa di ciò, i residenti non ritardano nel tuo appartamento per più di due mesi. Di conseguenza, si scopre che due terzi dell'anno questo appartamento è vuoto, ma puoi pagare solo per un comune e maledire il giorno in cui decidi di acquistare immobili in affitto.

Si consideri anche la possibilità di sbarazzarti di questo bruciato, ma qui, come ha chiamato, si scopre che ora sul mercato è il declino e per i soldi che hai speso per l'appartamento e ripararlo non è realistico.

No, non voglio spaventarti. Ricorda solo che uno scenario simile è molto probabile. Soprattutto se sei un novizio assoluto in questo argomento.

Dignità

• Gli investimenti immobiliari sono considerati uno dei più affidabili. Per la maggior parte delle persone abitazioni - il soggetto degli elementi essenziali. Il bene può cadere nel prezzo, ma non può svalutare completamente. In contrasto con le stesse quote o
• Nel prezzo della crescita del settore immobiliare
• Gli investimenti in immobili sono comprensibili " investimento reale"(Ci sono persone per le quali è molto importante).

Svantaggi

• Soglia di ingresso elevata (il prezzo di un appartamento con una camera a Mosca inizia con 3 milioni di rubli)
• Bassa liquidità (il processo di conversione di metri quadri in contanti può prendere da due mesi a diversi anni)
• L'interesse degli investitori è solo immobiliare in grandi città della Russia o
• Spese addizionali Per la manutenzione (pagamenti di utilità, riparazione e acquisto di mobili, tasse da reddito da locazione)
• La necessità di gestione attiva (ricerca del leasing, risolvere i problemi di corrente, la verifica dello stato del settore immobiliare). All'estero, la direzione può essere trasferita a società specializzate, che porta a spese aggiuntive
• Resa relativamente bassa. L'immobile residenziale a Mosca porta un investitore circa il 5-6% annuo in rubli (meno tutte le spese)
• Costruzione (il denaro è già stato incorporato, ma non c'è oggetto finito) e il danno fisico dell'oggetto (fuoco, esplosione del gas).

Metodo numero 2: acquisto di fondi immobiliari

Naturalmente, ci sono opzioni alternative. Sia in Russia, e all'estero ci sono fondazioni specializzate esclusivamente sugli investimenti immobiliari.

Di solito siamo chiusi. Ad esempio, Zpifn "Sberbank - residenziale immobiliare 2" investe investitori nell'acquisto di diritti ai contratti partecipazione In costruzione case appartamenti (Nella fase di ottenere un permesso di costruzione) a Mosca e nella regione vicina di Mosca. Dopo la messa in servizio case finite Gli appartamenti sono venduti e il reddito delle Fixs Fof.

I fondi immobiliari all'estero sono chiamati Reit (fiducia degli investimenti immobiliari). Reit accumula i depositi di denaro, acquista su di loro immobiliare E poi li controlla. La redditività del Fondo consiste nella crescita del valore della quota e delle tasse dalla fornitura di immobili in affitto. Il 90% del reit ricevuto è il pagamento degli azionisti sotto forma di dividendi.

È ancora più conveniente investire non in un attrezzo che può persino unire diversi fondi tali ed è liberamente citato in borsa.

È ETF che offre agli investitori per massimizzare la diversificazione degli investimenti. Ad esempio, Vanguard Reit Index ETF investe in un indice, che include 110 azioni dei trust di investimenti immobiliari statunitensi. E la Fondazione Exchange BOVER Dow Jones Global Real Estate ETF segue l'indice, che include 208 azioni degli stessi trust, ma già su 23 paesi del mondo.

Dignità

• Non ci sono rischi e spese associate alla gestione immobiliare fisica
• Molti fondi immobiliari pagano il reddito da locazione
• Soglia di ingresso bassa (la tassazione inizia da $ 100- $ 1000)
• Eccellente diversificazione (il denaro non è investito in un oggetto, ma immediatamente in diversi)
• La liquidità dei fondi è molto più alta della liquidità del settore immobiliare fisico. La vendita del PJSC Open Mutual Fund è di 3-4 giorni (e istantaneamente per ETF)
• L'opportunità per l'investitore russo di investire in immobili all'estero.

Svantaggi

• C'è il rischio di volatilità del fondo (Pai può cadere e crescere nel prezzo)
• Per gli investimenti in fondi stranieri, è necessaria una buona conoscenza dell'inglese e confermando la legalità del loro reddito.

Metodo numero 3: acquisto di azioni di un'azienda che possiede immobili

I fondi e la fioritura dell'ETF hanno portato al fatto che ci sono pochi allegati di investimenti nel mercato delle società immobiliari sul mercato. Qui l'investitore investe nelle azioni di una società, contando sulla crescita sicurezza in futuro.

Ad esempio, in Russia puoi acquistare titoli ordinari "Pic Group Companies" scambiato sullo scambio di Mosca. Il prezzo di una quota alla fine di marzo 2016 è stato di 253,2 rubli (nominali - 62,5 rubli). È possibile acquistare azioni aziendali attraverso Saxo Bank, "Universal Capital", Promsvyazbank e Frido Finance.

"Pic Group Companies" è uno sviluppatore russo principale nel segmento immobiliare residenziale (principalmente a Mosca e Mo). Il mercato ha lavorato dal 1994 (costruisce e vende alloggi di classe economica).

Dignità

• Soglia di ingresso bassa
• Nessuna spesa relativa alla gestione immobiliare fisica

Svantaggi

• Alti rischi
• Bassa liquidità
• Cattiva diversificazione

Quale di queste tre opzioni preferisce - tutti dovrebbero decidere per se stesso. E affinché la scelta sia più visiva, nel prossimo futuro preparerò un articolo in cui esempio specifico Calcola e confronta la resa che ognuna di queste opzioni potrebbe dare.

Dove sono i russi?

Nel 2016, il volume delle transazioni degli investitori russi in materia di immobili stranieri è diminuito del 9,6% rispetto all'anno precedente: $ 870 milioni secondo la Banca centrale. Noto che questo è il valore minimo negli ultimi otto anni.

Ma i risultati del 2017 mostrano che l'interesse dei russi ai "metri quadrati" all'estero si sveglia lentamente. Vero, ora apprezziamo più la stabilità e non la redditività degli investimenti.

Secondo il centro analitico del portale Prian.ru, la richiesta di appartamenti e case all'estero è ristrutturata con sicurezza. I beni immobili come oggetto di investimento restituiscono la posizione persa dall'inizio della crisi.

Secondo i risultati del primo trimestre del 2017, i primi 20 popolari per l'acquisto di paesi immobiliari assomiglia a questo: Spagna, Italia, Bulgaria, Grecia, Germania, Repubblica Ceca, Montenegro, Francia, Finlandia, Cipro, Stati Uniti d'America, Slovenia, Turchia , Thailandia, Lettonia, Regno Unito, Repubblica Dominicana, Croazia, Svizzera e Portogallo.

Rispetto al 2016 in Russia, l'interesse per gli investimenti nel settore immobiliare sloveno è aumentato, così come in Thai e Cipro. Ma la domanda di Turchia, Portogallo, Stati Uniti e Lettonia, al contrario, è caduto. Noi noto che il popolare una volta Dubai tra i primi 20 oggi non entra nemmeno.

Alla fine dello scorso anno, gli esperti del più grande catalogo immobiliare straniero Trasio hanno condotto uno studio serio. Hanno studiato le dinamiche dei prezzi immobiliari in 26 città in Europa negli ultimi otto anni. E ha definito le regioni più promettenti per gli investimenti in immobili residenziali nel 2017.

Per fare soldi su metri quadrati, non è necessario conoscere 25 super strategie. Gli investitori privati \u200b\u200bstanno praticando solo due modi per investire in immobili all'estero. Di seguito considererà le opzioni promettente per ognuna di esse.

Investimenti in immobili all'estero

Opzione numero 1. "Comprato - riparato - venduto più costoso"

Questo tipo di investimento è chiamato raderetralop. L'essenza: comprare, rendi la riparazione in esso, aspetta un anno o due e vendere con un costo aggiuntivo. Un altro modo per fare rapidamente denaro sugli aumenti dei prezzi - investire nella costruzione di immobili residenziali nella fase iniziale e rivendere il bene dopo essere messo in funzione.

Dove iniziare? Seleziona i mercati che si trovano nella fase di recupero. Queste sono città, paesi o regioni, dove i prezzi sono stati recentemente caduti molto, ma hanno già iniziato a crescere con sicurezza.

Per gli investimenti a breve termine nel 2017, gli esperti di Tranio raccomandano otto città europee: Dublino, Madrid, Bratislava, Sofia, Barcellona, \u200b\u200bBucarest, Lisbona e Varsavia.

Romania

Stranamente, il mercato più promettente nel 2017, gli esperti considerano Bucarest. Dal 2008 agli anni 2016, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 35,4%. E dal 2014, il mercato ha iniziato a recuperare attivamente. L'anno della vendita di alloggi in Romania ha raggiunto un massimo dal 2007.

Perché dovrei comprare?

Dinamica positiva supportata crescita economica nel paese. Nel 2015, la Romania PIL è cresciuta del 3,7% (questo è uno dei migliori indicatori in Europa).

Spagna

Tra gli investitori internazionali, Bucarest non è la direzione più preferita. I mercati più popolari, secondo Tranio, rimane Barcellona e Madrid.

Dal 2008, i prezzi delle abitazioni a Madrid sono diminuiti del 23,3%. E hanno iniziato a crescere solo nel 2015. Alla fine dello scorso anno, il prezzo medio di un metro quadrato è salito a 2900 euro.

A Barcellona, \u200b\u200bil mercato immobiliare "ha toccato il fondo" nel 2013. E negli ultimi due anni, i prezzi delle abitazioni sono in crescita con sicurezza. Nel terzo trimestre uno metro quadro Il settore immobiliare di Barcellona è stato stimato a 3.667 euro.

Perché dovrei comprare?

In Spagna, ci sono elevate richieste di alloggi contro lo sfondo di un'economia in crescita, riducendo la disoccupazione e tassi bassi dal mutuo. Tutto ciò spingerà i prezzi dei beni immobili. Soprattutto a Barcellona e Madrid.

Opzione numero 2. Immobili in affitto

Gli investimenti a lungo termine implicano investimenti in mercati stabili. Tale immobile può essere affittato e ottenere piccoli, ma il reddito garantito.

I risultati dell'analisi di Tranio hanno dimostrato che dal 2008, i prezzi delle abitazioni non sono caduti a Londra, Vienna, Berlino, Lussemburgo, Helsinki e Stoccolma. Inoltre, nelle prime tre capitali europee, i prezzi delle abitazioni sono diventati continuamente cresciuti dal 2008 al 2016. Gli esperti sono fiduciosi che il settore immobiliare ci sarà di salire fino al 2020.

Germania

Dopo la crisi, i beni immobili nella capitale tedesca sono cresciuti quasi tre volte - da 1 610 euro a 4.613 euro per sq.m. Le ragioni della forte domanda di alloggi in Germania: crescita della popolazione, mutuo economico (1%) e riduzione della disoccupazione. I volumi di costruzione non hanno il tempo di soddisfare la necessità di metri quadrati.

Secondo gli analisti, la domanda di immobili di Berlino (specialmente nel mercato primario) supererà seriamente l'offerta. Quindi i prezzi continueranno a crescere ulteriormente.

Gran Bretagna

Per otto anni, i prezzi per il settore immobiliare di Londra sono aumentati dell'84%!

Pro di investimento immobiliare in Gran Bretagna (la redditività media del noleggio è di circa l'8% annuo):

1. Sicurezza (legge inglese - Affidabilità standard in tutto il mondo)
2. Sterlina inglese favorevole
3. Rendimento garantito per diversi anni

Opzioni di investimento favorevoli:

1. Appartamenti nei dormitori studenteschi di Londra e altre importanti città britanniche del Regno Unito da 50 mila sterline
2. Le residenze nella metropoli costano da 75 mila sterline
3. Parcheggio nelle principali città del valore di 20 mila sterline

Austria

Secondo austriaco banca nazionale L'alloggio a Vienna in otto anni è aumentato del prezzo del 70,7%. Ora il metro quadrato nella capitale dell'Austria costa da 4 a 11 mila euro.

Come in Germania, l'80% dei residenti di Vienna utilizzava, e non comprare alloggi. Pertanto, gli investitori internazionali investono volentieri in immobili locali per il reddito passivo.

Nel 2017. tassi del mutuo In Austria, molto probabilmente rimarrà basso (circa il 3% annuo). E la domanda di metri quadrati sarà ancora superiore alla proposta.

Investimenti in immobili russi

Se piuttosto corti, quindi nel 2017, gli esperti non consigliano di investire nel settore immobiliare in Russia. Anche il "Golden" Moscow non ha partecipato ai primi 30 capitali europei attraenti per gli investitori dall'estero. Nel 2015, condividi capitale straniero In totale, gli investimenti erano circa il 15%. Entro la fine del 2016, questa cifra è scesa fino al 4%.

Cosa sta succedendo nel mercato abitativo russo?

Negli ultimi mesi, il prezzo dell'olio saltato sopra $ 50 per barile e il rublo si rafforzò seriamente. Tuttavia, l'aumento previsto della domanda di metri quadrati non è accaduto. Piuttosto, al contrario, gli indicatori di questo febbraio erano peggio dell'anno scorso.

Un'altra tendenza del 2017: la maggior parte delle transazioni su mercato secondario Moscow è impegnato oggi. Questo è quando è acquistata contemporaneamente nuove abitazioni con la vendita del vecchio. La ragione principale per l'analisi è considerata per ridurre la domanda efficace della popolazione.

Le persone con "soldi vivi" stanno diventando sempre meno a Mosca. Per confronto: nel 2014, la quota di transazioni alternative nel mercato degli alloggi secondari era del 60-70%. Nel 2017, saltò al 90%.

La domanda efficace si è esaurita dalla caduta dello scorso anno - tradizionale "poro d'oro" per venditori e agenti immobiliari. Gli acquirenti non avevano paura della cancellazione mutuo preferenzialeNé l'aumento dei prezzi previsto sugli appartamenti dal 1 ° settembre né.

Non salvato dalla stagnazione nel mercato e dal tradizionale anno nuovo sconti. In inverno, gli sviluppatori sono stati scaricati dal prezzo iniziale del 20-25%, anche se di solito lo sconto non supera il 10%. Entro la fine del 2016, un metro quadrato a Mosca è sceso del 5%: da 180.000 per sq. Da 170.000 per mq.

In dollari equivalente, il prezzo è rimasto quasi lo stesso: circa $ 2700 per sq.m. A proposito, i prezzi del dollaro per le proprietà metropolitane affondarono al livello del 2004. Ma nelle crisi precedenti "Square a Baksakh" almeno ha giocato parzialmente l'indebolimento del rublo.

Gli esperti festeggiano un'altra differenza tra le crisi passate. E nel 1998, e nel 2008, il mercato immobiliare ha raggiunto il fondo del prezzo per uno o due anni ed è stato restaurato per tre o quattro. Ora i prezzi sono ridotti e tre anni dopo l'inizio della crisi. Molti esperti prevedono ulteriori prezzi del 5-7% all'anno fino al 2019.

"Troppo" è "costoso"

Il volume di fornitura nel mercato primario di Mosca nel 2016 è cresciuto fino a Maxima storico. Tutti i record sono stati interrotti dal numero di alloggi commissionati. Secondo IRN-Consulting, all'inizio del 2017, il volume totale della proposta per il Primario Metropolitan è stato di 7,5 milioni di sq. M. (regione di Mosca + appartamenti a Mosca + nuovi edifici).

Non ci sono prerequisiti per ridurre ancora i volumi di costruzione. Il fatto è che nel 2012-2013. L'audit dei contratti di investimento è terminato. E gli sviluppatori "catturarono" un grappolo di grandi siti. In un buon modo, sullo sfondo della caduta della domanda di acquisto, il volume della costruzione dovrebbe essere ridotto. Ma il lavoro su nuovi progetti richiede diversi anni. E fermare il processo di corsa non funzionerà rapidamente.

C'è stato un inevitabile mercato del marketing. Uno dei segni giusti dell'Overtatorio: gli sviluppatori non hanno il tempo di vendere appartamenti in nuove case presso la fase di costruzione. Di conseguenza, ci sono già appartamenti gratuiti in nuovi edifici pronti. La quota di alloggi non saldata dal momento della messa in servizio è aumentata dal 20% al 30%.

Sì, gli appartamenti nei nuovi edifici stanno ancora diventando più costosi dal momento della messa in servizio dei complessi. Ma se prima hanno "reclutato" del 30-50%, ora la differenza tra il "pozzo" e "venuta e dal vivo" è solo del 10-15%.

Gli esperti immobiliari prevedono che il mercato delle abitazioni raggiunga il prezzo "inferiore" solo nel 2018-2019. Non ci sono prerequisiti per gli aumenti dei prezzi nel prossimo futuro. Inoltre, il costo degli alloggi in nuovi edifici cadrà più veloce rispetto al mercato secondario.

A proposito, il settore immobiliare "secondario" usa su richiesta: case mattoni Edificio tipico e "stalinki". In altre parole, le persone cercano di trovare opzioni economiche, ma più o meno o meno di qualità.

Cosa succederà dopo?

Sono d'accordo con il parere dell'azienda "Indicatori del mercato immobiliare" Oleg Repchenko. Nel suo rapporto sul forum della proprietà dai leader, ha espresso un pensiero interessante.

Fino al 2014, il settore immobiliare nella capitale era follemente costoso e visibile. Potrebbe solo comprare persone non nemmeno con la media, ma con livelli alti reddito. Acquirenti benestanti e formavano la principale domanda di immobili. Il mercato delle abitazioni è stato separato dalla popolazione dovuta a piccole quantità di frasi e prezzi trascendentale.

Ora a Mosca c'era una situazione unica. I volumi di costruzione giganti hanno forzato sviluppatori per vendere alloggi "semplice mortale". Cosa è possibile solo con prezzi adeguati per immobili di qualsiasi classe.

Il mercato è saturo. E appartamenti di Mosca di articoli di lusso vengono convertiti in metri quadrati ordinari. I tempi, quando al prezzo di "treshi" nella zona notte di Mosca, è stato possibile acquistare un attico chic a Sofia o Varsavia, sembrava che fosse lasciato in passato. Se non per sempre, allora di sicuro, nei prossimi anni.

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02.07.2016 07:10 20934

"House all'estero" - vorrei, come?

L'acquisto di immobili all'estero è uno degli investimenti più affidabili. Gli esperti spesso dicono questo: un investitore riceve una fonte di reddito regolare, oltre a un bel bonus - la capacità di lasciare un trambusto e sereno per rilassarsi nel suo alloggio con vista sul mare. Ma per molti, la frase "Villa in Spagna" sembra ancora un bel sogno, con questo popolo dei sogni vive per molti anni in una stretta Khrushchev: "Vorrei, come?". Come valutare il mercato, fare una strategia da affrontare tasse locali E iniziare a fare soldi? Cosa è meglio - affittare o fare acquisti speculativi? E infine, nel settore immobiliare di quali paesi ora è meglio investito? I dettagli su questo centro informazioni business hanno detto a Vitaly Yakovlev - Capo del Dipartimento delle vendite dell'investimento turco-ucraino e della società di costruzione Hayat Estate.

- Vitaly, vale la pena investire oggi in un immobile straniero?

Non conosco il tempo in cui non ha bisogno di investire nel settore immobiliare. Sembra che questo mercato sia solo pietre e mattoni, in realtà è in costante sviluppo. E il tempo di crisi è nella nostra testa: ci è stato detto che la crisi del paese, quindi pensiamo. La crisi non significa che le persone abbiano meno soldi, significa che ad un certo punto qualcuno ha meno soldi, ma altri sono diventati di più. La domanda deve essere messa in questo modo: dove al momento è vantaggiosa e inffidante in modo affidabile nel settore immobiliare. Altrimenti puoi semplicemente "congelare" i tuoi soldi o perdere parte di loro.

- E con quale capitale può essere iniziato?

Se hai 2 mila dollari - questa è la tua prima rata e, naturalmente, alcuni redditi stabili nella valuta. Sotto di te può essere già effettuato da rate, la capacità di ricevere un prestito. Non è il fatto che pagherai denaro alla fine per questo alloggio, forse vuoi rivenderlo quando il prezzo aumenterà. Guadagna su di esso, vai a comprare un altro immobile.

- Quali sono i paesi in tendenza alle tue osservazioni?

Oggi più attraente per l'investimento del paese, a mio parere, è la Turchia, prima di tutto, allora Spagna, Tailandia. Molto interessante era la direzione del sud di Cipro. Entrambi i paesi come il Montenegro, l'Albania e la Croazia. In ogni stato ci sono le sue condizioni in entrata e i suoi prezzi.

Se una persona ha un budget limitato, ma vuole comprare sistemazioni sulla prima linea del mare, o per fare soldi per la costruzione, allora Tacchino.

Per la Spagna migliore investimenti a lungo termine - Acquista ora e vendi in 10-15 anni, quando i beni immobili in questo paese entreranno in circoli. Perché il mercato spagnolo ha dimostrato la tendenza ad aumentare gli ultimi due anni. Prima di questo, è caduto quasi dieci anni.

Se siamo considerati Tailandia, quindi, naturalmente, qui il tasso di noleggio più redditizio è bel paeseper comprare e passare. È per gli investitori che sono programmi garantiti: una persona compra semplicemente immobiliare, offre una società di gestione e riceve il suo reddito. Ma qui, per venire a rilassarti nel tuo appartamento, dovrai pagare i soldi - questo è un business. Esistono affitti garantiti al di sotto del 6% annuo, al di sotto del 10% e anche dal 13,7% - ma questo è un investimento per 15 anni. Per un investitore, è molto conveniente, non è necessario pensare al deprezzamento dell'appartamento, sui clienti, della pulizia, delle tasse.

Cipro del sud - Questo è il paese che è ora in primo luogo tra i potenziali investitori che vogliono ottenere una seconda cittadinanza o un permesso di soggiorno permanente attraverso l'acquisto di immobili, o ottenere un permesso di soggiorno (permesso di soggiorno). Perché? Perché Cipro fa parte dell'Unione europea. Nello stesso tacchino e Montenegro quando si acquista una proprietà, anche tu immediatamente - entro due settimane si ottiene una residenza all'anno per tutta la famiglia. Cipro Le stesse condizioni quando si acquistano qualsiasi settore immobiliare fino a 300 migliaia di euro. Ma questo è un permesso di soggiorno del paese dell'Unione europea e con lui puoi già viaggiare in Europa senza visti. Ci sono grandi prospettive. E se apri la residenza permanente a Cipro, diventerà ancora più opportunità. E residenza permanente permanente, dovrai solo volare in Cipro per due anni. Cioè, l'isola di fronte a te non costruisce alcuna condizione, praticamente.

Per i grandi clienti, c'è un interessante programma di investimento qui, hai inserito un deposito a una banca locale di 2,5 milioni di euro e ricevi la cittadinanza per 3 mesi. Allo stesso tempo, non fornisci l'economia di Cipro questo denaro, a differenza, ad esempio, a Malta, dove per il passaporto dovrai semplicemente dare permanentemente il paese di 300-400 migliaia di euro. Qui ottieni tranquillamente per tutta la famiglia del passaporto e dopo 3 anni puoi vendere in sicurezza la tua proprietà, lasciando solo un appartamento del valore di 500 migliaia - dovrebbe essere la vostra residenza a Cipro.

Cos'altro è importante conoscere il potenziale investitore su Cipro - qui hanno trovato un enorme campo di gas e dal 2019 inizierà il suo sviluppo industriale. Volume azionario - 300% di Paesi del PIL.. Le più grandi aziende petrolifere e gas arriveranno all'isola. Inoltre, Cipro ha approvato la costruzione del più grande resort del casinò in Europa.

- Che attraente immobiliare Montenegro e Albania per l'investitore?

Bene, guarda. Tutti i nostri clienti vogliono sostanzialmente comprare immobili in riva al mare. La Turchia, Cipro, la Spagna è la costa del Mediterraneo. Il Beneficialmente i paesi della penisola balcanica - L'Albania, il Montenegro e la Croazia differiscono nel fatto che sono sulla costa adriatica. Questo è un altro mare, altra natura. Il Montenegro è generalmente un paese molto compatto - ci sono città così belle, come Budva, un bar. C'è comodo da vivere, e tu sei nel centro dell'Europa. Montenegro. Ora applicato alla NATO. I beni immobili in questo paese iniziano da 1600 euro per metro quadrato. Appartamento 1 + 1, circa 50-60 I quadrati possono costare da 75 mila euro. Sì, non saranno tali complessi chic, come in Tailandia o in Turchia, ma questo appartamento sarà a 800 metri dalla costa, la vita notturna di Budua sarà di fronte a te.

Croazia, ovviamente, in termini di vita, ea prezzi immobiliari tra questi tre paesi, il più avanzato e più costoso. Il Montenegro va lungo il sentiero della Croazia e, penso, dopo 5-10 anni crescerà al suo livello.

Albaniai nostri compatrioti associati alla mafia e nessuno fino a poco tempo si pensa che il paese potesse essere interessante in termini di business turistico e acquistando l'alloggio lì. Infatti, l'Albania è un paese in cui ora è possibile acquistare un appartamento sulla prima linea del mare in un piccolo complesso sia in Saranda, o in VLOUR per 50-60 migliaia di euro. E sarà un grande appartamento, nella zona di 1000 euro per metro quadrato, mentre il costo minimo dell'appartamento è 1-1,5 migliaia. E hai un appartamento finito a 50 metri dal Mar Ionio: torna lì, riposa. Sì, naturalmente, l'infrastruttura è lì ora a livello zero - questa non è la Turchia con le sue strade e il servizio chic. Ma l'Albania è ora inizia solo per gli investitori, la terra sulla prima linea del mare è sempre limitata, e in questo paese oggi ha l'opportunità di comprare alloggi.

- Vitaly, ma come posso realizzare il sogno di "Villa in Spagna"?

Il punto principale è il design di questa villa. In Spagna, se vuoi comprare la terra, devi capire che è necessario pagare una tassa del 21% quando si acquista una trama. E questa non è una piccola quantità. Quando costruisci una villa sul tuo appezzamento di terreno, dovrai anche pagare il 10% di IVA già con questa villa o da qualsiasi altro settore immobiliare. E più circa il 3% dell'importo - tutti i costi della transazione: avvocato, notaio.

Consigliamo ai nostri clienti di trovare aree che appartengono agli sviluppatori, perché hanno già pagato la tassa sulla terra. E questo sviluppatore sotto il tuo progetto costruirà una villa, in modalità online è possibile osservare e controllare questo processo. Da 9 a 12 mesi è del tutto è possibile fare una bella villa in diverse aree: da Playa de Aro al confine con la Francia e alla Costa Blanca, Alicante, Malaga. Ora non è un problema costruire immobili in Spagna. Da mezzo milione di euro è già possibile considerare un tale acquisto. Le banche locali rilasciano prestiti ai non residenti, tasso d'interesse nell'area del 4% all'anno. Ma è necessario dimostrare il tuo reddito, mostra il tuo livello di vita. Bene, per ottenere un permesso di soggiorno in Spagna, sono necessari fondi aggiuntivi e non credito.

Noto che su richiesta dei clienti sull'appartamento, ora in primo luogo - Alicante, vi è un prezzo molto accettabile: da 120-130 mila euro è possibile considerare buoni appartamenti in nuovi complessi in accessibilità di 300-400 metri al mare. Al secondo posto - la regione della Catalogna.

- Come vanno le cose per affittare l'alloggio in Spagna?

In affitto è meglio comprare alloggi nelle due regioni turistiche più ricercate: Barcellona e le Isole Canarie. Ma ci sono multe molto alte se decidi di guadagnare denaro sul noleggio "in nero". Allo stesso tempo ha fatto legalmente è costoso. A volte arriva all'assurdità: se il solito appartamento a Barcellona non è al centro - può costare 150 mila euro, e l'appartamento con una licenza aperta a locazione può costare a 250 migliaia. Queste licenze di recente sono molto difficili da ottenere. Pertanto, devi trovare gestione della compagnia Con una licenza per la consegna.

- Cosa sta succedendo nel mercato immobiliare in Tailandia?

Il mercato della Thailandia è esempio visivoche il mercato immobiliare è vivo e costantemente su di esso è qualcosa. Quando la svalutazione della rublo si è verificata due anni fa, i russi cominciarono a vendere massivamente il loro immobile in Tailandia con uno sconto del 50-60% - per 25 mila dollari potrebbe comprare un appartamento. Quindi, hanno tassato il mercato e i prezzi. Gli sviluppatori hanno smesso di costruire - il prezzo di un appartamento nel loro complesso era molto più alto di quanto chiunque potesse comprare nel mercato secondario dello stesso russo. Letteralmente l'anno ha continuato, in un anno il francese arrivò nel luogo dei russi, e ora occupano le posizioni leader sull'investimento immobiliare, oltre a venire i cinesi. La Thailandia per loro non è più solo un riposo, ma anche gli investimenti. Perché in Tailandia sono stati costruiti davvero complessi molto interessanti. I posti più importanti sono Phuket e Samui. I clienti in affitto sono costantemente, tutto tutto l'anno Turmpotok. Il tuo appartamento sarà costantemente richiesto.

I prezzi dei beni immobili non sono più caduti qui, ma crescono tranquillamente: Pattaya inizia da 40-45 migliaia di dollari - senza noleggio garantito, sarà un monolocale circa 35 mq, ma in Tailandia, hanno imparato molto bene a distribuire Spazio residenziale. Gli investimenti in affitto garantiti partono da 63 migliaia di dollari, ma questi saranno pagamenti stabili. Sulle isole in nuovi complessi sulla costa del controllo inizia da 120 mila dollari, se vuoi muoversi e non sei necessario per la vicinanza del mare - diciamo, nel centro di Phuket puoi comprare una buona casa a schiera 100-110 mille dollari, e questo non è più appartamenti 35 mq. Non esiste una tassa immobiliare in Tailandia, non vi è alcuna tassa di soggiorno, puoi venire lì da vari visti: lavoro, studente, ospite e vi è semplicemente cambiando periodicamente questi visti. Sulle isole, buone infrastrutture, le scuole britanniche stanno aprendo - cioè, i bambini saranno in grado di imparare l'inglese. I principali sviluppatori in Tailandia oggi sono aziende tailandesi e norvegesi. Ci sono molti cinesi tra gli acquirenti.

- E qual è la dinamica dei prezzi e della situazione nel mercato immobiliare in altri paesi?

In Turchia, nonostante tutti i cataclismi, il prezzo del settore immobiliare sta crescendo, gli sviluppatori non si fermano. Sul mercato primario, il prezzo per quadrato inizia da 600 euro - questi sono nuovi complessi in un chilometro dal mare. Maggior parte grande percentuale La crescita - a Istanbul, e qui ci sono grandi prospettive - il terzo aeroporto è già stato costruito, che sarà uno dei più grandi d'Europa. Vendita per la vendita un gran numero di hotel nella costa turca. E ora uno dei principali investitori che acquista hotel qui sono gli Stati Uniti. L'investitore cinese della Turchia non ha ancora aperto per se stesso, ma sono sicuro che gli investimenti del Regno di Mezzo arriveranno presto qui.

In Spagna, come ho detto, c'era anche un piccolo aumento dei prezzi. Cipro - Inizialmente i prezzi non erano piccoli, quindi Cipro ora prende gli investitori del fatto che hanno migliorato significativamente la qualità della costruzione. In Montenegro, vi è la tendenza ad aumentare i prezzi sulla costa. Tutti i paesi che parliamo - sono interessati al punto di vista di quali prezzi stanno crescendo lì, ci sono anche condizioni accettabili per investitori stranieri.

- Come valuti la qualità della costruzione in questi stati?

I turchi sono alcuni dei migliori costruttori, in volume classificano il terzo posto - solo gli Stati Uniti e la Cina. Questo abbiamo una cosa del "appartamento dopo i costruttori", dove dovrai anche spendere soldi per le riparazioni. La Turchia da questo abbandonato molti anni fa, e ora l'appartamento rinunciato è pronto, spesso con mobili ed elettrodomestici. Alla fase di costruzione, lo sviluppatore farà tutto sotto di te. La Tailandia della qualità può assolutamente competere con la Turchia, e in nuovi complessi dell'appartamento solo "chiavi in \u200b\u200bmano" vai.

In Spagna, è possibile acquistare un appartamento e dopo i costruttori, ma soprattutto appartamenti per il prezzo di 200 mila euro vengono rinnovati anche con riparazioni, potrebbe esserci un pacchetto di mobili. In Montenegro, anche la riparazione interna sarà già.

- Acquisto speculativo, ad esempio, in Turchia Quanto è redditizio?

La differenza di prezzo nella fase del progetto e l'alloggiamento già finito può essere del 20-50% e superiore. A Alanya, sulla prima linea presso la fase di base, il prezzo può essere di 1000 euro per metro quadrato, e quando questo appartamento sarà pronto e passato - costerà 2000 mila per mq.

- Che consiglio potresti essere in grado di dare a coloro che comprano appartamenti stranieri?

Se una persona pensa di investire in beni immobili all'estero, prima di tutto ha bisogno di rispondere alla sua domanda: "Perché voglio comprare questo appartamento o casa?". Le richieste sono diverse, qualcuno vuole passare alla residenza permanente, qualcuno vuole guadagnare grandi soldi, qualcuno ha bisogno di un reddito piccolo, ma stabile - e tutto questo diversi immobili: sulla posizione, ad un prezzo, sul design e così via.

Grazie per la conversazione!

Tutti sanno che la regola più importante durante l'investimento non è quella di mettere tutte le uova in un cestino. Tuttavia, non meno importanti risposte alle domande su come investire e in quale proporzione per distribuire fondi per ottenere il saldo ottimale della redditività e del rischio. Nel contesto investimento immobiliare all'estero Il mio consiglio è di distribuire il capitale su due "cestini" con un rapporto del 70/30%.

Primo "cestino": preservare il capitale

La maggior parte dei fondi - 70% - raccomando l'invio di allegati ai progetti a basso rischio. La strategia di conservazione del capitale implica una resa stimata del 4-5% annuo, che dovrebbe essere superiore alla rendita (interesse sul prestito più pagamenti sul corpo del prestito) prestito ipotecarioper flusso di cassa Non negativo. Il compito dell'investitore in questo caso è quello di preservare il capitale e superare l'inflazione nel primo stadio e creare un fondo di benessere della famiglia a lungo termine.

Per tali investimenti adatti proprietà residenziali Nelle principali città e negozi sulle vivaci strade pedonali. Ma entrambe le opzioni hanno un basso rendimento nel mercato di oggi - circa il 2-3%. Inoltre, il costo degli appartamenti in una buona area (sia per gli investitori che per gli inquilini) può essere elevato, ei prezzi per gli immobili del commercio sono ancora più alti. Opzione di compromesso - Micro Appartamenti. La popolazione delle città europee sta crescendo dell'1,5% all'anno, e principalmente ciò accade a spese delle persone che si muovono da piccole insediamenti cercare lavoro. È per loro in Germania, sono in costruzione appartamenti di 20-30 mq, in cui c'è tutto il necessario - il bagno, un angolo cottura, un tavolo e un letto. Le persone affittano un cavo del genere durante la settimana del lavoro, e partino per il fine settimana alle loro case nelle regioni. Inoltre, piccoli appartamenti sono richiesti da studenti e giovani professionisti che non hanno ancora acquisito famiglie.

MICROPARS - Alcuni degli oggetti più interessanti per investimento nel settore immobiliare. Da un lato, a scapito della microformazione, l'alloggiamento di questo tipo è economico per l'inquilino (circa 400 euro al mese), d'altra parte, dà più entrate di locazione per metro quadrato per il proprietario (rendimento - circa 4 -5%). Allo stesso tempo, la liquidità del micro aumenterà solo mentre la popolazione urbana cresce. Inoltre, i rischi di investimento in tali oggetti sono minimi. Innanzitutto, non ci sono problemi con lo sfratto di rimozioni senza scrupoli, come con i contratti tradizionali a lungo termine - i contratti sono firmati da 3-6 mesi. In secondo luogo, gli inquilini pagano depositi assicurativi in \u200b\u200bcaso di danni o in presenza di debiti. L'investitore non è necessariamente immerso nella gestione del noleggio: lavorare con i tiratori, risolvendo i loro problemi, il servizio immobiliare e anche le riparazioni spesso - tutto ciò è sulla società di gestione.

Per gli investimenti nel micro-treno, la Germania è più adatta per gli investimenti, perché quando gli investimenti in un semplice business di leasing, il costo del finanziamento è importante, e i prestiti in questo paese sono tra i più convenienti del mondo. L'investitore non residente può ottenere un mutuo del 50% del valore dell'oggetto inferiore al 2% annuo all'anno (scommessa fissa) per 10-20 anni. Il finanziamento economico funge da leva, aumentando il rendimento al capitale investito. Interessi sul prestito allo stesso tempo andare al consumo e ridurre la base fiscale.

Senza dubbio: Austria, Regno Unito, Stati Uniti d'America, Svizzera. Tuttavia, nel Regno Unito e negli Stati Uniti, finanziamenti costosi per non residenti, e in Austria e in Svizzera, anche se prestiti economici, ma più difficili da trovare strutture di alta qualità con una resa del 4-5%, poiché i paesi sono piccoli, E gli investitori locali sono molto densali e offrono rapidamente tutti i migliori. Inoltre, in questi due paesi ci sono restrizioni territoriali per gli acquirenti di proprietà straniere. Mercato della Germania di più e possibilità di trovare buon oggetto In questo paese sopra. Anche il mercato dell'Austria e della Svizzera in l'anno scorso cresce tedesco più lentamente.

Il secondo "cestino": per i guadagni

Per il secondo "cestino" raccomando di fornire il 30% del capitale, che andrà a investire in progetti di valore aggiunto più complessi (valore aggiunto). Questa strategia può essere descritta in tre parole - "comprare, reble, vendere". L'essenza è che le strutture residenziali, uffici o alberghiere sono acquistate in cattive condizioni, sono fatte riparazioni, a causa di quali costi aumentano e ulteriori immobili sono venduti ad un prezzo più alto.

Investimenti in valore aggiunto - un'attività più complessa rispetto al noleggio, poiché vi sono rischi associati al fatto che la stima può essere superata, ci possono essere difficoltà con il design del permesso, il prezzo di acquisto può essere sovrastimato, il prezzo di vendita è sottovalutato, o L'oggetto può essere venduto a lungo. Inoltre, dall'investitore o dal suo team è tenuto a partecipare attivamente al progetto e avere qualifiche nel settore delle costruzioni. Questa è un'opzione più rischiosa. investimento nel settore immobiliare, ma anche più redditizio: su una riqualificazione, è possibile guadagnare il 12-20% sul capitale investito. Un altro vantaggio è che a causa della necessità di effettuare riparazioni è possibile ottenere uno sconto dal prezzo di acquisto.

Quando si investono nei progetti del valore aggiunto, è possibile aumentare la resa come segue:

• Scegli un team professionale che può gestire efficacemente il processo in atto. Tali progetti sono quasi impossibili da realizzare da remoto, senza un partner locale.
• Investire nei mercati con il potenziale di aumento dei prezzi.
• Investire denaro in oggetti liquidi in modo che alla fine del progetto potessero essere venduti rapidamente e redditizi.
• Struttura correttamente un accordo per ottimizzare le tasse e aumentare la redditività (pertinente anche per una strategia di conservazione del capitale). Ad esempio, se fai un accordo sulla Società, è spesso possibile evitare di pagare le tasse sul trasferimento di proprietà.
• Prendi un mutuo ipotecario: il finanziamento bancario riduce la necessità di equity, crea una leva di credito e aumenta la resa. Oggi è il tasso di PO mutui L'Europa è del 2-3%.

Per gli investimenti nei progetti di valore aggiunto, la Spagna è ben adattata oggi. I prezzi delle proprietà in questo paese sono caduti entro sette anni e hanno iniziato a stabilizzare nel 2014. Ora gli oggetti in Spagna costano il 45% più economico in relazione al picco del 2007, ma già cominciano ad aumentare, quindi, avendo comprato un oggetto al prezzo più basso, tenendo conto del successivo aumento dei prezzi, gli investitori possono fare soldi in pochi anni . Il lungo periodo di recessione è passato e davanti alla ripresa del mercato: la situazione economica sta migliorando, aumenta la fiducia dei consumatori, diminuisce la disoccupazione, aumentano i volumi di costruzione, e le banche più volentieri rilasciano un mutuo.

Tra le città della Spagna, per investire un valore aggiunto nei progetti è vantaggioso a Barcellona. Gli investitori stanno investendo sempre più nei progetti di un radicalopment, poiché nel mercato immobiliare della capitale della Catalogna c'è una carenza di nuovi edifici. Particolarmente promettendo l'acquisto di edifici residenziali per la riparazione per la rivendita successiva alle estensioni locali o per creare complessi studenteschi e appartamenti. Inoltre, a Barcellona, \u200b\u200bil grande potenziale di aumento del prezzo: nel 2016, l'alloggio può aumentare il prezzo del 7%. È anche vantaggioso investire nei progetti di ricostruzione a Madrid, dove le nuove e le proposte di qualità non sono sufficienti nel segmento dell'ufficio.

Se investi tutto il 100% dei fondi ai progetti a noleggio, sarà un allegato buono e affidabile, ma è difficile guadagnare in questo modo all'orizzonte a breve termine. Se metti tutto in progetti a valore aggiunto, i rischi saranno troppo alti. A mio parere, il bilancio più ragionevole per un investitore straniero è una strategia in cui il 70% dei fondi è investito in strutture di noleggio e il 30% - in riqualificazione. Ciò consente di ottenere il saldo ottimale della redditività e del rischio.

Ad esempio, se ci sono 1 milione di euro, puoi formare portafoglio di investimentiDopo aver assunto 1 milione di credito, ha investito 1,4 milioni nell'acquisto di un pacchetto di appartamenti per il noleggio, e poi i restanti 600 migliaia di euro inviando un redeteropment. La resa equilibrata da tali operazioni sarà superiore al 10% annuo, mentre i rischi rimarranno bassi.