Ипотека с минимальным первоначальным взносом. Первоначальный взнос по ипотеке. Ипотечный кредит «Новостройка» в Промсвязьбанке

Ипотека - мероприятие финансово-затратное, особенно когда дело касается первоначального взноса. Впрочем, можно обойтись и без него, но так ли это выгодно, или есть смысл поднакопить на разовую выплату? Разбирались с экспертами

Какой процент выбрать

Величина первоначального взноса по ипотеке может составлять от 0 до 80%. Стоит понимать, что чем меньше взнос, тем выше процентная ставка. Лучше поставить себе цель сразу покрыть половину стоимости жилья. Так вы сможете рассчитывать на более выгодные условия ипотеки.

Генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев отмечает, что банки охотно кредитуют заемщиков, вносящих 50–60% от стоимости квартиры. Если человек располагает суммой первоначального взноса от 5 до 10% или не имеет накоплений, он является рискованным, поэтому ставка повышается. Если покрывается все 80%, наиболее подходящим решением станет покупка квадратных метров в рассрочку от застройщика.

Руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина с этим мнением солидарна: «Кредит стоит брать, когда на первый взнос накоплено минимум 50% от стоимости будущего жилья. К тому же, так вы выработаете привычку регулярно откладывать деньги и сможете рассчитывать на лучшие условия от банка, например, уменьшенный ежемесячный платеж или скорректированный срок выплаты кредита».

Как отмечает председатель клуба «Послушные деньги» Анфиса Егорова, есть еще один важный аргумент в пользу первой выплаты в размере от 50% и выше. «Когда большая часть жилья находится в вашей собственности, гораздо меньше рисков, связанных с оформлением залога. Если цены на рынке недвижимости упадут, приобретаемая вами квартира будет стоить меньше, чем размер вашего ипотечного долга. При невозможности выплачивать кредит дальше, вы окажетесь в заложниках этой ситуации, так как сумма от продажи квадратных метров не сможет покрыть долг перед банком».

Низкий первоначальный взнос, по словам Анфисы Егоровой, повлечет за собой не только более высокий процент, но и ряд дополнительных расходов, например, дополнительное страхование.

Ипотека без первого взноса

При беглом рассмотрении такой вариант кажется привлекательным, однако у этого продукта может быть достаточно ограничений. Ипотека без внесения предварительного взноса оформляется на жилье вторичного рынка, при покупке квартиры только в определенной новостройке (что предлагают девелоперы совместно с банками) либо при предоставлении дополнительного залога в виде недвижимости. Ставки по таким займам составляют от 15 до 28% годовых, поэтому к желающим оформить подобный кредит предъявляются более высокие требования по доходу.

Сергей Ильясаев приводит в качестве примера расчет.

Рассмотрим предложение Сбербанка России «Акция на новостройки - ставка 10,9%», действующее с 20 февраля до 31 мая 2017 года. Срок кредита - до 30 лет, размер первоначального взноса - от 15%.

Предположим, что клиент хочет приобрести квартиру площадью 37,2 кв. м, стоимость которой 2 889 000 руб.

По данным Национального бюро кредитных историй, в среднем заемщики выплачивают ипотеку за 14 лет и 9 месяцев. Округлим этот срок до 15 лет. При этом будем учитывать, что размер ставки не изменится в течение всего периода кредитования, и досрочных погашений не будет.

Если покупатель вносит 15% от стоимости квартиры (433 350 руб.), он должен ежемесячно выплачивать 27 756,84 руб. В конце срока кредитования размер итоговой переплаты составит 2 540 579,63 руб . (87,9% стоимости квартиры).

Теперь рассмотрим условия получения ипотеки без первоначального взноса в банке «Возрождение». Финансовая организация может предоставить заемщику кредит со ставкой 12,95% годовых (округлим до 13%).

Поскольку калькулятор irn.ru не производит расчеты с первоначальным взносом 0%, укажем его в размере 1%. При покупке данной квартиры он составит 28 890 руб. Сумма ежемесячного платежа по кредиту - 36 187,32 руб., а итоговая переплата - 3 653 606,52 руб. (126,5% стоимости квартиры).

По сравнению с условиями Сбербанка сумма переплаты больше на 1 113 026,89 руб. Следовательно, клиенту выгоднее накопить на первоначальный взнос.

Как накопить на первый взнос

Есть несколько способов получить средства на первый взнос, чтобы кредит на жилье обошелся дешевле.

2. Взять потребительский кредит , будучи готовым делать выплаты по двум займам одновременно. Есть одно «но» - если банк определит, что половина дохода семьи тратится на погашения задолженностей, то вам придется рассматривать другие варианты приобретения собственного жилья. Важно заранее просчитать, чтобы платежи по потребительскому кредиту не свели на «нет» желание сэкономить на ипотеке.

3. Заложить имеющуюся недвижимость. Впрочем, сколько бы она не стоила, ни один банк не выделит кредит на 100%-ную сумму закладываемого имущества. Часто она составляет не более 70–80%. Залог обязательно должен находиться по месту подачи заявки. Исключение - это залог в виде квартир в Москве и Подмосковье, которые являются самыми ликвидными, и принимаются банками по всей стране.

4. Накопить самостоятельно. Управляющий партнер и основатель международный компании Anderida Financial Group (AFG) Алексей Тараповский советует: «Если ваши доходы равны расходам, сначала откладывайте небольшую часть денег, например, 3–5% ежемесячно. Подобная сумма будет комфортна, но явно недостаточна для достижения результата, поэтому каждый месяц ее рекомендуется понемногу увеличивать, сокращая другие статьи расходов, пока не получится откладывать 20–30% доходов. Если ваши доходы превышают ваши расходы имеет смысл откладывать весь излишек». Сергей Ильясаев отмечает, что для сохранения накапливаемых средств от инфляции, клиенты могут положить их в банк. При этом лучше, чтобы он входил в ТОП-30 крупнейших финансово-кредитных учреждений России.

Чтобы платить за ипотечный кредит меньше, стоит накопить на первоначальный взнос. Чем большую сумму удастся собрать, тем больше финансовой свободы вы получите в долгосрочной перспективе.

Первый взнос по ипотеке является обязательным условием данного вида кредитования. Представляет собой часть стоимости покупаемой недвижимости, которую заемщик должен выплатить самостоятельно ее собственнику или застройщику, в случае со строящимся объектом. Оставшаяся часть стоимости после выплаты первого взноса, оплачивается денежными средствами, полученными от банка в форме ипотечного займа.

Кому платится первый взнос

Владельцу квартиры либо его доверенному лицу, при наличии соответствующей доверенности с правом получения денег, либо застройщику, при приобретении объекта на стадии строительства.

Сроки оплаты первоначального взноса

До получения ипотеки, поскольку платежа является одним из условий ипотечного договора.

Оплата может быть произведена:

• наличными, если продавец/застройщик являются юр лицами;
• перечислением на банковский счет продавца;
• внесением на спецсчет в банк, который выдает ипотеку.

Если платежи проходят не через кредитора, последнему нужно предоставить письменное подтверждение об оплате.

Размер первого взноса в 2018 году

Ипотечных программ с первоначальным платежом менее 20% на рынке немного. 20 января этого года вступило в действие Указание ЦБ РФ о повышении коэффициента риска по ипотечным займам, где средства банка превышают 80% от стоимости недвижимости. Такое процентное соотношение было отнесено регулятором к рискованным операциям, и как результат, отразилось на нормах достаточности капитала банков. Поскольку увеличилась сумма, которую банк-кредитор обязан размещать на счетах ЦБ. Новые требования не являются запретительными, и банки по-прежнему имеют право кредитовать сделки, где взнос составляет от 5 до 20 процентов цены.

Список банков с первый взносом от 10%

Банки с первый взнос от 15%

Первый взнос от 20%

Приветствуется всеми банками. Хотя для некоторых ипотечных программ он является минимальным:

• господдержка семей с детьми;
• военная ипотека — Сбербанк;
• «чем больше квартира, тем выгоднее» от ВТБ;

Первый взнос 50%

Дает возможность заемщику выбрать банк по своему усмотрению и получить наиболее выгодные условия по кредиту. Такой аванс почти исключает отказ. Настаивать на дополнительном страховании, помимо обязательной страховки залоговой недвижимости, банки также не будут.

Банки с самым минимальным первоначальный взносом

Составляет 5%. Доля предоставленных в первые три месяца этого года кредитов с авансированным платежом менее 10% не превысила одного процента.

​Как уменьшить первоначальный платеж по ипотеке

Нужно показать совокупный доход семьи и созаемщика. Если кредитор предлагает специальную программу, то снизить размер аванса невозможно. Кроме того, при его снижении, тут же возрастет процент по кредиту и расходы на дополнительные страховки.

Заем для первого взноса

Такие банки как, ДельтаКредит и Альфа-Банк выдают вместе с ипотекой кредиты на первый взнос. Они обеспечиваются недвижимостью должника. Существуют определенные риски. Оплачивать два кредита сложно, невозможность их обслуживать приведет к потере одного из жилых объектов.

Некоторые граждане в процессе оформления ипотеки берут потребительские кредиты на эти цели, что также увеличивает риск возникновения неплатежей и просрочек.

Ипотека без авансового платежа

Существовала на российском рынке до 2008 года. В настоящее время таких программ, когда банк предоставляет клиенту кредит на покупку жилья в размере его полной стоимости, больше нет.

Сегодняшние схемы представляют собой целевые займы и подходят для лиц, имеющих в собственности жилой актив, который может являться залоговым. Банки под него выдают денежные средства:

• Промсвязьбанк имеет специальную программу «Залоговый кредит целевой»;
• Россельхозбанк предлагает проект «Целевая ипотека».

Здесь важно понять, что такие предложения, по своей сути, являются ипотечными только в части передачи в залог имеющегося имущества. Под него выдается сумма, как правило, не превышающая 70% его стоимости. Полученные средства используются заемщиком на приобретение другого объекта, который к банку отношения не имеет, и именно поэтому кредитор не предъявляет к нему никаких требований. Это может быть дом, квартира, апартаменты и даже сарай.

Если стоимость нового объекта будет равна выданному займу, то можно посчитать, что банк выдал 100% ипотеку. Но если полученные деньги составят только 50% от новой недвижимости, то остальные 50% будет добавлять заемщик из своих средств.

При такой схеме не может быть никакого авансового платежа. Этот вид займов используются и для приобретения автомобилей, и для больших ремонтов квартир, и для строительства загородных домов.

Первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке варьируется на уровне 15-25% от стоимости приобретаемой недвижимости. Предлагаемые этим финансовым учреждением условия благоприятны для потенциальных заемщиков. Отдельные категории людей могут претендовать на получение ссуды без стартовых выплат.

Что такое первоначальный взнос

Необходимо знать, что такое первоначальный взнос. Это часть стоимости жилья, которую получатель кредита должен самостоятельно выплатить продавцу недвижимости. Есть причины, по которым банковские учреждения не предоставляют ипотечный заем на всю стоимость приобретаемой квартиры:

1. Наличие денежных средств для первого взноса по ипотеке Сбербанка, отложенной с целью приобретения недвижимости, может служить свидетельством способности заемщика выделять необходимую ежемесячную сумму для расчета по задолженности.
2. Если получатель ипотеки будет нарушать график платежей или полностью прекратит выплаты по ссуде, то Сбербанк, согласно договору, может получить разрешение на конфискацию заложенной недвижимости. Для ускоренной реализации и возврата средств продажа будет производиться по цене ниже рыночной. Поэтому если ипотека будет выдана на всю стоимость жилья, то в результате торгов банк не сможет компенсировать всю сумму задолженности.

Первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка

Предлагается несколько видов кредитования при получении займа. Учитывая свой статус и вид приобретаемой недвижимости, можно узнать, каков первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке для вас:

• приобретение строящегося жилья — от 15%, а если планируется оформлять по двум документам — от 50%;
• приобретение готового жилья — не менее 20%;
• ипотека + материнский капитал — от 20%;
• военная ипотека — первый взнос в 20% оплачивает государство;
• строительство жилого дома — от 25%;
• недвижимость за пределами города — минимальный взнос 5%.

Тем, кто не подтверждает свою платежеспособность или трудовую занятость, может быть выставлено требование 50%-ного участия в стоимости сделки.

Минобороны РФ, заключающее контракты с военнослужащими на жестких условиях, является гарантом в программе «Военной ипотеки». В этом случае собственные средства вкладываются в минимальном объеме.

Сумма перечисленных ипотечных кредитов не должна превышать 70-80% от стоимости жилья. Поэтому при составлении договора об ипотечном займе необходимо будет подтвердить наличие требуемого первого взноса.

Сумму первоначального платежа можно уточнить, проконсультировавшись у сотрудника банка. У него можно получить разъяснения по поводу схемы работы с материнским капиталом. Эти средства служат доказательством наличия у покупателя жилья своего капитала. Банк на основании предоставленных документов и заявления заемщика осуществляет необходимые действия с Пенсионным фондом. В этом случае все выплаты будут произведены в безналичной форме.

Для определения суммы стартового взноса учитываются и такие моменты:

• уровень доходов заемщика, который должен быть подтвержден справками;
• величина оформляемого займа и процентная ставка по нему;
• срок действия договора об ипотеке;
• долговременность взаимоотношений с заемщиком и наличие счета для начисления зарплаты в Сбербанке;
• наличие недвижимости, используемой для обеспечения залога, и ее ликвидность;
• наличие дополнительных поручителей;
• предоставление полного пакета документации, требуемой для ипотечного кредитования.

Привлекательность условий предоставления ссуды, величина первого взноса зависят от кредитной истории и потенциала заемщика.

Существуют варианты, когда выплата стартового платежа ипотечного займа Сбербанка не выдвигается как обязательное требование. Участие заемщика в важных государственных программах предусматривает льготное кредитование. Это программы помощи молодой семье и военнослужащим.

• молодые семьи, если хотя бы один из супругов не достиг 35 лет;
• физические лица, не имеющие собственной жилищной площади;
• заемщики, длительный период времени стоящие в очереди для получения жилья на льготных условиях;
• клиенты, оформившие ипотеку в других кредитных организациях и планирующие рефинансировать ее в Сбербанке на более выгодных условиях.

Только граждане РФ могут претендовать на получение ипотеки без предусмотренного стартового платежа.

Что можно использовать в качестве первоначального взноса

В том случае, если у заемщика недостаточно накоплений для собственного взноса, то есть способы, которые помогут выйти из сложной ситуации:

1. Можно параллельно оформить потребительский кредит и использовать эти средства для первоначального платежа. Это один из самых распространенных способов получить необходимую денежную сумму. Но претендент на такой заем должен убедить банк в платежеспособности и в способности осуществлять своевременные выплаты по всем задолженностям. Преимущество такого способа — возможность получить ссуду без залога. Но в первое время это нанесет ощутимый удар по семейному бюджету.
2. Наличие недвижимости и имущества, которое можно использовать в качестве залога. Если использовать их в качестве дополнительного обеспечения и стоят они столько, сколько и первоначальный взнос на ипотеку в Сбербанке, то полученной суммы может хватить для покрытия расходов по стартовому взносу. Заемщику нужно будет обеспечить сбор документов. Но это подразумевает лишние расходы для обслуживания кредита и ограничение прав покупателя в управлении собственностью. Недвижимость, которая используется для обеспечения залога по кредиту, не подлежит продаже, обмену или дарению.
3. Если одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, то они могут входить в категорию «Молодая семья». Нужно попробовать записаться в очередь по такой программе, в которой предусматривается выплата государственных субсидий участникам. И этот капитал можно использовать для первого взноса. Для этого обязательно, чтобы брак был зарегистрирован и признана необходимость улучшения жилищных условий.
4. Для работников бюджетных организаций предусматриваются выплаты из региональной казны. На какой размер помощи следует рассчитывать, можно узнать в местной администрации.

Иногда заемщикам предоставляется возможность временно пользоваться недвижимостью, которая была передана в качестве первого взноса, на период строительства или ремонта нового жилья. Это удобство создано для тех, кто переезжает из одного региона в другой или покупает недвижимость на первичном рынке новостроек.

Подтверждение наличия собственных средств

Владелец недвижимости и заемщик сами, без вмешательства в процесс кредитной организации, решают, каким образом будет вноситься стартовый платеж, это:

• передача суммы наличными под расписку;
• перечисление на счет продавца;
• расчет с использованием банковской ячейки.

Минимально возможная величина первой выплаты устанавливается банком (индивидуально в каждом случае). Документальное подтверждение платежеспособности покупателя необходимо предоставить в банк до того, как будет оформлена ссуда.

При получении ипотеки от Сбербанка первоначальный взнос, выплачиваемый владельцу жилья, указывается в договоре о купле-продаже. Это приобретает особенное значение, если недвижимостью владеют несколько собственников. В документе необходимо указать, кому выплачивается стартовый взнос: одному из продавцов или каждому с разделением на части. В последнем случае следует указать суммы, перечисляемые каждому, и на какие реквизиты требуется перевести средства.

Если кредитная организация не предъявляет особых требований по организации первого платежа, то расчеты между заемщиком и владельцем жилья производятся стандартным поэтапным способом.

Первая часть собственного взноса используется в качестве авансового платежа или залога, а его величина чуть выше или равна стоимости услуг риелторской компании. Различия между понятиями:

1. Аванс. При расторжении сделки по инициативе любой из сторон средства полностью возвращаются заемщику.
2. Залог. Если инициатором расторжения договора выступает покупатель недвижимости, то он теряет эти средства. Если сделка расторгается по вине владельца жилья, то он выплачивает компенсацию в двойном размере от суммы залога.

Этот платеж производится при подписании предварительного договора купли-продажи. Чаще всего такой расчет выполняется наличными деньгами. Продавец должен указать, что получил средства, подтвердив это собственноручной записью на договоре. В тексте нужно обозначить величину суммы цифрами и прописью, написать полностью Ф.И.О. и поставить свою подпись.

Оплату можно произвести и путем взноса или переводом безналичных средств на банковский счет продавца в тот день, когда будет регистрироваться сделка. Сбербанк выдает документальное подтверждение о том, что операция была совершена. Оригинал предоставляется покупателю, а продавец получает копию документа.

Вторая часть первоначального платежа — это разница между общим объемом собственных средств и первой частью взноса (аванс или залог). Передача этой выплаты подтверждается так же, как и в случае первой части. Но если расчет был произведен наличными средствами, то, помимо записи на договоре, покупатель может затребовать расписку владельца жилья о получении всего объема первоначального платежа.

Одним из требований к ипотечному заемщику сегодня является наличие первоначального взноса для оформления ипотеки. Если до кризиса 2008-2009 года клиенты получали ипотеку с нулевым первым взносом, то сейчас таких предложений практически не встретить на рынке. Даже если и они встречаются, то условия по ним гораздо жестче: клиент должен быть состоятельным, чтобы выдерживать долговую нагрузку, оформляется дополнительное страхование и проч. По статистике, больше всего дефолтных плательщиков наблюдается именно из тех, кто оформлял ипотеку с нулевым взносом. Рассмотрим подробнее, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен и когда вносится, как он может повлиять на условия, стоит ли делать большой первоначальный взнос?

Что такое первоначальный взнос (ПВ) по ипотечному займу?

Это часть стоимости залогового объекта, который приобретается в ипотеку. Она вносится наличными в кредитную кассу. Оставшаяся часть выдается за счет ссудных средств, и заемщик обязуется ее погашать в установленный срок. Первый платеж уменьшает кредитную сумму и переплату по нему. Кроме того, он свидетельствует о серьезных намерениях клиента исправно выполнять обязанности по погашению займа.

На данный момент ипотечные кредиты практически не выдают без взноса. В среднем по ипотечным программам он может составлять 10-30% от стоимости жилья. Для кредитора этот показатель будет особенно важным, поскольку он позволяет оценивать финансовые способсности заемщика, исходя из чего будет определяться процентная ставка.

Необходимость ПВ обусловлена тем, что при ипотеке в залог идет недвижимость и является его обеспечением. Если заемщик будет не в силах оплачивать, то залог реализуется, а вырученные средства идут на погашение кредита и издержек банка по его продаже. Оставшиеся средства могут быть переданы горе-заемщику. Как и любая другая вещь, со временем недвижимость может падать в цене, и банк может недополучить за счет этого. ПВ придает объекту залогу бОльшую ликвидность.

Пример: квартира стоит 5 млн.р. и приобреталась в ипотеку с ПВ 500 т.р. Настал кризис, цена квартиры упала до 4,3 млн.р., а задолженность перед банком составляет 4,4 млн.р. Чтобы продать квартиру быстро, банк делает дисконт, например, 10%. Но в данном случае кредитор недополучает свои же средства. Продавать залог уже стало невыгодно.

Другой пример: квартира стоит 5 млн.р., ПВ составлял 30%, займ выдавался на 3,5 млн.р. Даже в условиях застоя на рынке недвижимости и дисконта, банк сможет быстро реализовать залог и погасить долг.

Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке?

• Уменьшает сумму ипотечного займа.
• Свидетельствует о серьезном настрое заемщика и его финансовом благополучии.
• Снижает процентную ставку. Если посмотреть программы ведущих российских банков, то ипотечные ставки с большим ПВ ниже, чем с минимальным ПВ на 0,5-2%.
• Уменьшает сумму для расчета страховки. При оформлении ипотеки банки страхуют жизнь и здоровье человека, а также его имущество. Страховка рассчитывается от кредитной суммы, поэтому чем меньше займ, тем меньше нужно платить по полису.
• Повышает одобряемость. С большим ПВ шансы на одобрение займа увеличиваются. Кредиторы полагают, что если клиент в силах оплатить треть-половину стоимости жилья, то сможет и погасить оставшуюся сумму.
• Хороший ПВ дает шанс на получение ипотеки заемщикам с подпорченной кредитной историей, которые являются не идеальными клиентами, хотя это тоже все рассматривается индивидуально.

Где взять первый ипотечный взнос?

В качестве ПВ сейчас активно используются:

• Материнский капитал . Он выдается на второго ребенка и достигает почти 450 тыс.р. Он может стать хорошей основой для молодой семьи, которая мечтает о новом собственном жилье. Однако, некоторые банки могут не работать с маткапиталом.
• «Кредит на кредит». Некоторые заемщики умудряются оформить кредит на первый взнос по ипотеке. Идея, в принципе, не плохая, однако, это создает дополнительную нагрузку на заемщика. Брать «кредит на кредит» — крайне не благоразумно, тем более, что он будет учитываться при расчете максимальной ипотечной суммы.
• Личные накопления. Этот вариант особенно сложен для российской экономики, когда инфляция «съедает» накопления в короткие сроки. В данном случае заемщик может проверить себя, сможет ли он ежемесячно откладывать на платежи по кредиту.
• Продажа существующей недвижимости. Сейчас все чаще идет обмен старой квартиры на новую, когда старое жилье продается, а вырученные деньги идут в качестве ПВ на новый ипотечный займ. Данные сделки получили название альтернативных.

Когда вносится первоначальный ипотечный взнос?

ПВ вносится при оформлении договора между кредитором и заемщиком. Как только средства поступают на счет, кредитор продолжает оформлять договор на оговоренных условиях. Если ПВ оказывается меньше, чем было заявлено до этого, то решение по ипотеке отправляется на пересмотр. Если ПВ оказывается больше, то нужная сумма вносится на счет, а остаток может быть использован для частичного погашения.

Банк может потребовать максимального ПВ, если заемщик вызывает какие-либо сомнения, чтобы в случае его дефолта быстро реализовать залоговый объект и не терять своих доходов.

Стоит ли делать большой первоначальный взнос?

Оптимальным считается соотношение 30 на 70, где 30 – это ПВ, а 70 – заемные средства. Как вариант, можно использовать соотношение 50 на 50. Очень большой ПВ также не очень нравится банкам, как и маленький, поскольку сумма кредита оказывается небольшой, и кредитор недополучает дохода. Исходя из этого, программы некоторых организаций предусматривают верхний порог ПВ в 30-50% от стоимости недвижимости.

Обращаясь за ипотечной ссудой в Сбербанк, клиенты сталкиваются с проблемой первоначального взноса. Им непонятны две вещи:

• Банк берет в залог приобретаемое имущество, следовательно, ограждает себя от риска потерять деньги - продав заложенную квартиру или дом, банк вернет выданный кредит.
• Обязательное страхование заложенного имущества сводит риск потери денег кредитором к нулю при прекращении выплат по ипотеке.

Из приведенных пунктов вытекает, что первичный взнос при ипотечном кредитовании жилья не обязателен. Однако здесь не все так однозначно. Оплата части стоимости жилья из средств заемщика нужна не только кредитору, но и его клиенту. Почему так? Давайте разбираться.

Зачем нужен и от чего зависит

Первоначальный взнос (down payment) - это часть цены приобретаемого в кредит имущества, которая должна быть покупателем уплачена немедленно. Размер первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке указывается не в фиксированных суммах, а в процентах к стоимости покупаемого объекта.

С позиции Сберегательного банка частичная оплата кредитуемого объекта необходима:

• для получения прибыли при любых обстоятельствах;
• подтверждения платежеспособности клиента;
• сокращения собственных рисков;
• повышения ликвидности залогового объекта - его можно быстро продать, сбросив цену на часть суммы взноса.

Звучит парадоксально, но первичный взнос выгоден и заемщику:

• Позволяет снижать процентную ставку по ипотечной ссуде. В открытой оферте банк указывает минимальную ставку по кредиту, в том числе и по ипотеке. Получить ее очень сложно, но возможно. Одной из причин, позволяющей минимально снизить оплату за ипотечную ссуду, является сумма оплаты за жильё самим заемщиком. Если она превысит на 30% первоначальную цену, минимальная ставка по ипотеке гарантирована;
• Уменьшает величину страховых взносов, а чем больше взнос, тем меньшую сумму кредита необходимо страховать;
• Дает возможность, при оплате 50% стоимости жилья, получить ипотечный заем всего по двум документам;
• Гарантирует выделение кредитных средств даже с плохой кредитной историей, при начальном взносе более 30%;
• Сокращает общие потери семейного бюджета на оплату процентов и страховых выплат.

Как видим, внесение предоплаты идет на пользу и кредитору, и дебитору.

Отчего зависит и сколько первоначальный взнос по ипотеке в Сбербанке? Здесь все просто: чем интереснее клиент банку, тем привлекательнее условия кредитования.

Заинтересовать кредитора, в данном случае Сбербанк, потенциальный заемщик может:

• высоким уровнем дохода, что подтверждается соответствующими документами;
• запрашиваемой суммой займа;
• сроком ипотечного кредитования;
• наличием депозита в банке или получение через него заработной платы;
• наличием ликвидного залогового имущества;
• положительной кредитной историей;
• полнотой пакета представленных бумаг.

Каждый приведенный выше пункт в той или иной степени влияет на величину процентной ставки по займу и величине первичного взноса.

Размер первоначального взноса в Сбербанке

Продолжая свою программу развития ипотечного кредитования, Сберегательный банк установил различные проценты первоначального взноса для разных категорий жилья.

Первичный рынок

К первичному рынку относятся все жилые помещения, где владельцем является застройщик. Это квартиры в строящемся доме или в построенном, подлежащем заселению. Какой нужен первоначальный взнос для ипотеки при покупке жилья в новостройке? Здесь на величину начального взноса влияет два фактора:

1. необходимость стимулирования строительной отрасли;
2. работа банков со строительными организациями.

Поэтому заемщику потребуется уплатить всего 15% от стоимости квартиры.

Вторичный рынок

Вторичный рынок недвижимости - это квартиры и дома, продающиеся повторно. Даже в заселяющемся доме квартира будет отнесена к этому типу, если застройщик успел ее продать новым хозяевам, а те, не прожив и дня, занимаются перепродажей. Такие ситуации случаются очень часто. Поэтому такой момент необходимо учитывать при оформлении ипотечной ссуды.

Какой процент первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке на вторичке? Здесь размер предоплаты равен 20% от цены квартиры или дома.

Строительство дома

При самостоятельном строительстве дома самый высокий процент первичного взноса - 25% от проектно-сметной стоимости . Объясняется это просто: банк сводит к минимуму возможные риски. Ведь самостоятельно построить дом дело сложное и хлопотное. Их страхи оправданы: на практике полно случаев нецелевого использования ипотечных средств через левые фирмы.

Привилегии для социальных групп

Государство в своей политике материально поддерживает важные для него группы населения, предоставляя им различные льготы. Среди них военнослужащие и молодые семьи.

Для военнослужащих

Военнослужащие Министерства обороны РФ, заключившие контракт на срок более 3 лет имеют право стать участниками государственной накопительно-ипотечной программы (НИС). По ней на именной счет участника программы из госбюджета ежемесячно поступают средства на покупку жилья. Их можно использовать сразу, а можно накопить и выплатить первый взнос. Размер субсидии:

• минимальный - 500,0 тыс. руб.;
• максимальный - 2 млн. 486 тыс. руб.

Для справки: ипотечный договор можно оформлять на большую сумму. Разницу заемщик доплачивает из собственных средств.

Ежегодно перечисляется 268465 руб. Зачисление производится каждый месяц равными долями. Таким образом, за 3 года можно накопить около 800,0 тыс. руб., что достаточно для начального взноса.

Сберегательный банк оформляет военную ипотеку на следующих условиях:

• проценты по ипотеке - 9,5 пункта;
• максимальная сумма - 2,33 млн. руб.;
• первый взнос - 15%;
• срок ипотеки - 20 лет;
• страхуется только недвижимость;
• выдается военнослужащим, достигшим возраста 21 год.

Для молодых семей

С начала 2019 года в России вступила в действие государственная программа выдачи ипотеки на льготных условиях: всего 6% годовых для молодых семей. Это означает, что разницу между реальной ставкой кредитования ипотечных ссуд и установленным размером в 6% государство будет покрывать из госбюджета. Для попадания в программу необходимо:

• быть в браке менее 3 лет;
• каждому из супругов не должно исполниться на момент оформления ипотеки более 35 лет;
• воспитывать 2 и более детей, при этом второй ребенок должен родиться в период со 2 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Важно: к молодой семье относятся неполные семьи с одним ребенком и родителем не старше 30 лет.

Для второго ребенка льготный период установлен в 3 года. Если в этот период родится третий - к имеющимся 3 годам льготного периода добавятся еще 5 лет. С сентября 2018 года для начального взноса можно использовать социальные выплаты, предоставляемые по госпрограмме жилья для молодых семей.

Начальный взнос установлен в размере 20% от стоимости покупаемой квартиры.

Возможно ли оформление без первоначального взноса

В жизни довольно часто встречаются ситуации, когда без экономического образования ясно, что лучше взять ипотеку и купить квартиру на вторичке, чем платить ежемесячно большие деньги за снимаемое жилье. Средств же на минимальный первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка 2019 года просто нет.

Сразу же отметем два заблуждения, которые гуляют среди потенциальных клиентов банка.

1. Взять ипотеку без предоплаты не получится не только в Сбербанке, но и в любом другом банке России (исключение из правил «Металлинвестбанк» с очень высокой процентной ставкой по ипотечной ссуде).
2. Предложение залога имущества вместо начального взноса на любую сумму так же не позволит заключить ипотечный договор.

И все же существуют способы, когда без внесения собственных средств для первичной оплаты приобретаемого объекта можно оформить ипотеку.

• В зачет взноса предоставить сертификаты (ГСЖ) на приобретение жилья, выдаваемые государством некоторым категориям граждан (военнослужащим, работникам МЧС, сотрудникам ФСБ, МВД, ФСКН и ФСИН, молодым ученым, переселенцам с Крайнего Севера и т.д.).
• Воспользоваться государственными субсидиями на покупку жилой площади. Такие средства выделяются молодым семьям (возраст обоих супругов не более 35 лет), семьям с тремя и более детьми, инвалидам, ушедшим в запас военнослужащим, не получившим ГСЖ и т.д.
• Оплатить первый взнос «Материнским капиталом» - законодатели предусмотрели возможность этими средствами не только погасить часть задолженности по ипотеке (тело кредита и проценты), но и внести первый платеж в счет предоплаты.
• Оформить потребительский кредит в размере первого взноса. Однако здесь резко увеличивается нагрузка на семейный бюджет, так как потребительские кредиты выдаются под более высокий процент. Снизить процентную ставку можно, если в залог будет предоставлено имущество, например, легковой автомобиль.
• Завысить стоимость квартиры (дома) на сумму взноса. Этот метод не совсем легальный, но набирает популярность. Без риэлтерской конторы или собственника жилья такую комбинацию осуществить невозможно. Если у банка в этом отношении появляется малейшее подозрение, в ссуде будет отказано. Услуга платная, примерно 3% от суммы завышения.
• Взять в долг у родственников или знакомых. Возвращать задолженность по мере возможностей. Это самый простой и менее затратный способ, но маловероятный.
• Оформить заем в агентстве недвижимости или у застройщика. В связи с резко возросшей конкуренцией на первичном рынке жилья, продавцы все активнее предлагают такие услуги. Процентная ставка чуть выше, чем у ипотеки, но ниже банковского потребительского кредита.
• Найти застройщика с акциями на рассрочку взноса или скидки на всю сумму предоплаты. В последнее время такая форма привлечения покупателей строящегося жилья становится очень популярной. Практически в каждом крупном городе можно найти фирмы, предлагающие такие условия.

Какие средства можно использовать для оплаты первоначального взноса

В 2019 году для оплаты начального взноса по ипотеке Сберегательного банка можно использовать:

• собственные деньги, накопленные до оформления ипотечной ссуды;
• государственные средства из программ поддержки различных слоев населения нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• сертификаты на покупку жилья (ГСЖ);
• материнский капитал;
• заемные средства (потребительский кредит или деньги, одолженные у родственников или знаемых).