Выплаты по договору аренды физическому лицу. Можно ли сдать в аренду помещение физическому или юридическому лицу? База арендаторов коммерческого нежилого помещения. Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Снять нежилое помещение можно у юридического лица.

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• документ о постановке на учет в налоговую службу;
• сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
• при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
• доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

• заявление с просьбой о регистрации;
• договор аренды в 3 экземплярах;
• кадастровый паспорт нежилого имущества;
• паспорт арендатора;
• учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

Как арендовать помещение у физического лица?

Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.

Необходимые документы:

1. паспорт собственника недвижимого имущества;
2. свидетельство о праве владения;
3. кадастровый паспорт.

Алгоритм действий

Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.

1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.

2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.

3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:

• заявление о постановке на учет;
• паспорт арендатора;
• паспорт арендодателя;
• согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• арендный договор;
• акт приема-передачи;
• платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.

5 шаг. Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.

База арендаторов коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

1. город;
2. район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
3. тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
4. стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
5. площадь.

Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.

Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.

Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.

Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.

У предпринимателей часто возникает необходимость взять помещение в аренду для осуществления своей деятельности. Если помещение арендуется у физического лица, то это часто приводит бухгалтеров в замешательство. Можно ли включать плату за аренду помещения у физического лица, не являющегося предпринимателем, в расходы?

Рассмотрим этот вопрос с точки зрения закона. Какие особенности при заключении договора?

Договор аренды с физическим лицом-собственником ничем не отличается от договора аренды с юридическим лицом. Обязательными реквизитами в договоре должны быть:

Адрес места расположения арендуемого помещения, точный адрес расположения вашей организации в здании (этаж, место в комнате), площадь арендуемого помещения.

Суммы арендой платы, порядок и сроки ее внесения. При заключении договора с «физиком», НДС в договоре прописывать не нужно, поскольку физическое лицо не является его плательщиком, соответственно, выставить аренду с НДС не имеет права.

Если вышеперечисленные условия не выполнены, сделка по аренде будет считаться недействительной, соответственно, договор аренды - незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Если договор аренды помещения с физическим лицом заключается после 1 марта 2013 года, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужно (ст. 2 п.п1,8 Закона N 302-ФЗ от 30.12.2012). И это не зависит от срока действия договора.

Для договоров, заключенных ранее этой даты, регистрировать их не нужно в следующих случаях: если срок их заключения менее года, или в договоре срок аренды не прописан, т.е. договор бессрочный (ст. 609 п. 2 и ст. 651 п.2 ГК РФ).

Перед подписанием договора аренды помещения с физическим лицом, попросите хозяина помещения показать вам свидетельство о регистрации собственности («зеленку»), еще лучше – выписку из ЕГРП с ближайшей датой. Это даст вам возможность убедиться в том, что арендодатель – действительно собственник имущества, и передаваемое помещение относится к нежилым. Если помещение жилое, налоговики обычно выбрасывают эти суммы из расходов по той причине, что помещение используется не по назначению.

Как может фирма оплачивать аренду помещения физлицу: по безналу или наличными?

Физическое лицо может получить арендную плату из кассы организации по расходному кассовому ордеру при предъявлении паспорта. Причем лимит расчетов (пока 100 000 руб. по одному договору) на отношения между гражданами и организациями не распространяется (Указание ЦБ N 1843-У от 20.06.2007).

Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты). Этот способ расчетов более удобен для организации, поэтому имеет смысл убедить физлицо открыть расчетный счет. Но при этом обязательно нужно узнать, какова будет комиссия за открытие счета и снятие денег. Во многих банках она может быть значительна.

Можно ли учесть в расходах на аренду помещения у физического лица коммунальные услуги?

Если вы хотите учесть коммунальные услуги в расходах, необходимо их стоимость включить в арендную плату. Эту операцию можно оформить следующим образом:

1. Коммунальные платежи включаются в аренду в виде фиксированной суммы и отдельно не выделяются. Тогда договор аренды может иметь примерно такой вид: «Стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, входит в стоимость арендной платы. Арендная плата составляет _____руб.

В этом случае такая формулировка не очень устраивает арендодателя, поскольку коммунальные услуги постоянно растут, и их стоимость нельзя спрогнозировать заранее, к тому же неизвестно, какой расход воды, электроэнергии будет потреблять арендатор. Изменять же размер арендной платы можно не более одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

2. Коммунальные услуги могут учитываться в стоимости арендной платы как переменная величина. В этом случае примерный договор аренды в части начисления арендной платы будет звучать так: «Плата за аренду состоит из фиксированной и переменной части. Фиксированная часть составляет ______________ рублей в месяц. Переменная часть включает в себя стоимость коммунальных услуг, которая потреблялась арендатором за данный период. Сумма коммунальных платежей определяется на основании счетчиков потребления, установленных в помещении, и выставленных счетов коммунальных служб. Коммунальные платежи оплачиваются на основании копий счетов, предъявленных арендодателю за коммунальные услуги.

При втором варианте определения арендной платы разные суммы арендной платы за месяц не будет являться изменением арендной платы.

При таком подходе (и первом, и втором варианте учета арендной платы) арендные платежи могут быть включены в расходы арендатора, поскольку и фиксированная, и переменная сумма арендной платы будут являться оплатой услуг арендодателя по сдаче в аренду помещения (п. 1 п.п. 10 ст. 264, п. 1 ст. п.п. 4 ст. 346.16 НК РФ).

Нужно ли начислять НДФЛ при оплате аренды физическому лицу?

Поскольку юридическое лицо платит арендную плату физическому, то для физического лица эта выплата является доходом, а юридическое лицо в этом случае считается налоговым агентом. Поэтому с арендных платежей физическому лицу взимается НДФЛ 13%, причем начислять, удерживать и выплачивать налог обязана организация (ст. 226 пп. 1, 2 и ст. 230 НК РФ). Она предоставляет в налоговую справку .

Организация не может переложить обязанность уплаты по НДФЛ на самого гражданина (п. 5 ст. 3 НК РФ). Конечно, вы можете заключить дополнительное соглашение с арендодателем об исполнении права на начисление и уплату НДФЛ на него самого, но этот пункт договора (дополнительное соглашение) будет считаться ничтожным (Письмо Минфина N 03-04-05/3-314от 29.04.2011).

Физическое лицо не сможет воспользоваться и профессиональным налоговым вычетом по доходам от аренды (ст. 221 НК РФ).

Организация арендует помещение у своего директора. Какую арендную плату установить? Можно ли учесть минимальную арендную плату?

По закону здесь никаких препятствий нет. Можно установить какой-то минимум аренды. Хотя и организация, и арендодатель в этом случае считаются взаимозависимыми лицами. Но здесь ничего страшного нет. Поскольку стоимость сделки минимальна, вряд ли она попадет под контроль. Даже если это произойдет, инспекторы не имеют права доначислить налоги:

Налог на прибыль организации, поскольку расходы здесь не завышены.
- НДФЛ на директора по причине того, что он не встал на учет как ИП, и никакой материальной выгоды здесь нет.

Если физическое лицо решит изменить свой статус и , НДФЛ с его доходов вы начислять больше не обязаны. Об этом он должен уведомить вас самостоятельно. Самый выгодный режим для физического лица при сдаче в аренду помещений –

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".

• заявление о регистрации;
• подписанный договор со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт помещения;
• подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
• бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
• дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

• в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
• арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ.

Может ли юрлицо арендовать у физлица коттедж под офис?

НДФЛ по аренде: 4.880 руб. * 13% = 244,40 руб.;

• страховые взносы к начислению:
• в ПФР: 18.360 руб. * 22% = 4.039,20 руб.;
• в ФСС: 18.360 руб. * 2,9% = 532,44 руб.;
• в ФОМС: 18.360 руб. * 2,2% = 403,92 руб.

04.08.17 на карту Иволгина поступила сумма 20.608,80 руб., в том числе:

• заработная плата за август 2017: 18.360 руб. – 2.386,80 руб. = 15.973,20 руб.;
• плата за пользование объектом аренды за август 2017: 4.880 руб. – 244,40 руб. = 4.635,60 руб.

Сумма удержанного НДФЛ (2.386,80 руб. + 244,40 руб. = 2.631,20 руб. (перечислена в бюджет в день выплаты зарплаты и арендной платы. Страховые взносы, начисленные на зарплату Иволгина, перечислены во внебюджетные фонды в срок до 15 сентября. Аренда личного автомобиля Один из наиболее популярных видов имущества, арендуемого у физлиц – транспортные средства.

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Данный формат гражданско-правовых взаимоотношений предполагает следующее:

• компания получает в платное пользование транспортное средство, принадлежащее физлицу на правах собственности;
• физлицо – собственник автомобиля оказывает арендодателю услуги по управлению транспортным средством.

Подобный вид аренды популярен среди тех организаций, в которых отсутствует штат водителей. В целях производственной необходимости фирма может арендовать автомобиль с водителем как временно, так и на постоянной основе. В данном случае к начислению страховых взносов применяется двойной подход:

1. Сумма арендной платы за пользование автомобилей взносами не облагается.

Prednalog.ru

Важно

Как правило, компании арендуют у сотрудников личные автомобили в целях их производственного использования. Основной фактор, влияющий на начисление страховых взнос на сумму арендных платежей – порядок предоставления автомобиля в пользование, а именно арендуется ли транспортное средство с экипажем или без. Каждый из вариантов рассмотрим более подробно ниже. Читайте также статью: → «Бухгалтерский учет аренды автомобиля у физических, юридических лиц и в иных случаях».

Внимание

Общий порядок аренды Первый вариант передачи автомобиля в платное пользования – оформление аренды только на автомобиль, без экипажа. Данный вариант распространен в случаях, когда собственником транспорта выступает сотрудник компании. Например, торговый представитель фирмы имеет собственный автомобиль, который использует в производственных целях.

Аренда у физического лица: ндфл

ГК РФ). Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

• характеристика сдаваемого помещения;
• реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
• сумма выплат за арендование;
• нюансы пользования помещением и его ремонта;
• подписи обеих сторон;
• при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос.

Расчет страховых взносов при аренде имущества у физического лица

Чем грозит «опасная» запись в ЕГРЮЛ Недавно налоговики начали исключать из ЕГРЮЛ организации, в отношении которых в реестр внесены записи о недостоверности сведений. Такое право есть у регистрирующего органа, если запись о недостоверности содержится в ЕГРЮЛ более 6 месяцев. При этом исключить могут даже реально работающую компанию.< < …
Фото для пропуска работодатель должен просить у работника письменно Чтобы разместить на рабочем пропуске фото сотрудника, организация должна запросить его согласие на обработку персональных данных. < … Налоговая нагрузка и рентабельность: ФНС обновила межотраслевые показатели Налоговая служба опубликовала обновленные сведения, при помощи которых организации и ИП могут оценить свои налоговые риски. < … Главная → Бухгалтерские консультации → НДФЛ Актуально на: 22 января 2018 г.

Из-за чего ПФР может «выкинуть» стаж при оформлении пенсии Аноним, Вы писали:Всё правильно. Банку нужны от вас документы, которыми вы можете подтвердить сво… «Ночной бухгалтер». Если вы в списке 550-П, то, в общем, все. Почему банки и Яндекс.Деньги никому ничего не объясняют Устарело, уже можно раньше срока.
И давно переписали главу 23 Налогового кодекса?)) Как бухгалтеры считают аванс. Спойлер: кто во что горазд Аноним, Вы писали:Закон Яровой», которые должен вступить в силу с 1 июля этого года. Соглас… Кому раньше 70 лет пенсия не светит да пошли они со своим выводом из тени…………….все хотят что то поиметь, а когда государств…
Минфин не ждет больших денег от самозанятых Проведено межевание в 2014 г. На кадастровой карте участок не отображается — пишут что меже…

Ликвидация организации: что делать с налоговой переплатой Собственники ликвидируемой компании не могут претендовать на то, чтобы сумму излишне уплаченных фирмой налогов или взносов вернули им. < … Что нужно сделать с 28 мая по 1 июня Бывают периоды, когда количество новых срочных дел превышает все мыслимые пределы. В такие моменты легко забыть о не менее важных, но рутинных задачах.

Чтобы вы не пропустили сроки перечисления регулярных платежей в бюджет и сдачи отчетности, мы подготовили для вас наши еженедельные напоминания.< < … Неточный адрес – повод для отказа в регистрации юрлица Если в заявлении на регистрацию организации не указан номер офиса, налоговики вправе отказаться регистрировать компанию. < … Платить налоги стало проще Для уплаты личных налогов гражданам больше не обязательно заполнять платежное поручение «от и до».
Достаточно ввести всего один номер. < …

2018 год аренда помещения у физического лица юридическим лицом под офис

Организация может перечислить платежи за аренду со своего расчетного счета на счет арендодателя, если у него открыт какой-нибудь счет в банке (например, сберкнижка или карта оплаты). Этот способ расчетов более удобен для организации, поэтому имеет смысл убедить физлицо открыть расчетный счет. Но при этом обязательно нужно узнать, какова будет комиссия за открытие счета и снятие денег. Во многих банках она может быть значительна. Можно ли учесть в расходах на аренду помещения у физического лица коммунальные услуги? Если вы хотите учесть коммунальные услуги в расходах, необходимо их стоимость включить в арендную плату. Эту операцию можно оформить следующим образом: 1. Коммунальные платежи включаются в аренду в виде фиксированной суммы и отдельно не выделяются.
Нужно ли начислять НДФЛ при оплате аренды физическому лицу? Поскольку юридическое лицо платит арендную плату физическому, то для физического лица эта выплата является доходом, а юридическое лицо в этом случае считается налоговым агентом. Поэтому с арендных платежей физическому лицу взимается НДФЛ 13%, причем начислять, удерживать и выплачивать налог обязана организация (ст. 226 пп. 1, 2 и ст. 230 НК РФ). Она предоставляет в налоговую справку по форме 2-НДФЛ.
Организация не может переложить обязанность уплаты по НДФЛ на самого гражданина (п. 5 ст. 3 НК РФ). Конечно, вы можете заключить дополнительное соглашение с арендодателем об исполнении права на начисление и уплату НДФЛ на него самого, но этот пункт договора (дополнительное соглашение) будет считаться ничтожным (Письмо Минфина N 03-04-05/3-314от 29.04.2011).

ИП. В каких случаях необходимо получение статуса ИП Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ). Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

• регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст.

  2 ч. 1 ГК РФ);

• ведение учётности по операциям и сделкам;
• наличие устойчивых связей со съёмщиками;
• приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
• регулярное совершение сделок в конкретный период;
• покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ.
Содержание:

• Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
  • Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
  • В каких случаях необходимо получение статуса ИП
  • Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности
  • Правила заключения арендных договоров
  • Налогообложение арендодателя
• Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом
  • Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами
  • Аренда нежилого помещения у физического лица

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

На практике возможны два основных варианта аренды квартиры для сотрудника:

1. Организация самостоятельно, в качестве арендатора, заключает договор аренды и самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей.
2. Договор аренды заключается сотрудником, а организация компенсирует сотруднику соответствующие расходы на уплату арендных платежей.

Согласно представленному вопросу, Ваша организация использует первый вариант аренды квартиры. В этом случае у работника возникает налогооблагаемый доход в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы (ст. ст. 210, 211 НК РФ). Источником дохода является организация-работодатель, у неё возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Работодатель в данном случае в общеустановленном порядке начисляет страховые взносы на сумму арендной платы за жильё для работника (ч. 1 ст. 7, ст. 9 Федерального закона № 212-ФЗ).

Доход арендодателя-физ. лица от сдачи квартиры в аренду облагается НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). Ваша организация будет налоговым агентом, и при выплате арендной платы Вам надо исчислить НДФЛ и перечислить в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ). Организация также должна будет начислить и уплатить страховые взносы, в соответствии с Федеральным законом № 212-ФЗ.

Договор аренды заключается сотрудником

В данном случае договор заключается между физическим лицом, без привлечения юридического лица. Иными словами, сотрудник организации сам заключает договор найма квартиры с хозяином жилья, а работодатель возмещает денежные расходы своему работнику.

НДФЛ

Объектом налогообложения НДФЛ для налоговых резидентов РФ является доход, полученный ими от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации (ст. 209 НК РФ). Статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности её оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц, в соответствии с главой 23 НК РФ.

В случае если организация арендует жильё для своих сотрудников, либо выплачивает им денежные средства для оплаты аренды жилья, у сотрудников образуется экономическая выгода (доход), поскольку организация несёт за них расходы по найму жилого помещения (Письмо Минфина РФ от 28.05.2008 г. № 03-04-06-01/142, УФНС по г. Москве от 18.01.2007 г. № 21-11/003922@).

Следовательно, если организация компенсирует своему работнику расходы на аренду жилья, то с суммы такой компенсации она обязана удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет в качестве налогового агента.

Арендодатель - физическое лицо

Налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 228 НК РФ, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

К таким налогоплательщикам, в частности, относятся физические лица, получившие суммы вознаграждений от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключённых трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ, Письмо УФНС России по г. Москве от 18.03.2011 г. № 20-14/4/025670@).

В соответствии с п. 2 ст. 228 НК РФ налогоплательщики (арендодатель-физ. лицо), получившие доход по договору найма (аренды), самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьёй 225 НК РФ.

При этом налогоплательщики, получившие доход по договору найма, обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в ИФНС по месту постоянного жительства налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Страховые взносы

Организации-страхователи, производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, признаются плательщиками страховых взносов (пп. «а» п. 1 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования»).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 212-ФЗ, объектом обложения страховыми взносами для организаций признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ими в пользу физических лиц, в частности, по трудовым и гражданско-правовым договорам.

Выплаты, не подлежащие обложению страховыми взносами, перечислены в ст. 9 Закона № 212-ФЗ, среди них не упомянута сумма оплаты аренды жилья для работников или её возмещение.

Таким образом, работодатель должен в общеустановленном порядке начислять страховые взносы на сумму компенсации арендной платы за жильё для работника.

При этом страховые взносы не должны начисляться организацией на сумму полученного дохода арендодателем-физическим лицом, т. к. организация и арендодатель не связаны договорными отношениями друг с другом.

Таким образом, при применении второго варианта договора организация должна будет начислить и уплатить НДФЛ и страховые взносы с сумм компенсации своему сотруднику арендной платы.

При этом арендодатель-физ. лицо должен самостоятельно отчитаться и уплатить НДФЛ по полученному доходу от сдачи в аренду квартиры.

Коммунальные платежи

Согласно представленному вопросу, Ваша организация выплачивает арендодателю-физическому лицу, арендную плату, которая состоит из фиксированного платежа и расходов на коммунальные услуги за арендуемое у него помещение.

Как было отмечено выше, Ваша организация признаётся налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ.

При этом следует иметь в виду следующее.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). На этом основании, содержание имущества, в том числе уплата коммунальных платежей, является обязанностью собственника, вне зависимости от того, используется ли это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.

Вместе с тем граждане свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

На этом основании, арендодатель и арендатор вправе в договоре аренды предусмотреть следующее:

• расходы на отдельные коммунальные услуги (которые фиксируются приборами учёта (электроэнергию и воду)) будут возмещаться арендодателю в сумме фактической уплаты, так как их размер зависит от их фактического потребления. Основанием для этого будут оплаченные счета непосредственно самим арендодателем-физическим лицом. В этом случае в отношении указанных сумм возмещения у арендодателя не возникает дохода, подлежащего обложению НДФЛ.

Для сведения

В договоре, по нашему мнению, нужно предусмотреть следующие условия:

• зафиксировать показания приборов учёта потребления на момент сдачи имущества в аренду;
• фактически израсходованные объёмы электроэнергии и воды фиксируются в актах помесячно;
• арендодатель-физическое лицо самостоятельно уплачивает коммунальные платежи по показаниям приборов по фактическому потреблению;
• организация осуществляет возмещение расходов арендодателя-физического лица после предъявления счетов о внесении им платежей.

Скорохватова Римма Ивановна - налоговый консультант

Материал, представленный в настоящей статье, предоставлен исключительно для информационных целей и может оказаться не применимым в конкретной ситуации, и не должен воприниматься как гарантия будущих результатов. За решением конкретных вопросов рекомендуем обращаться к специалистам нашей компании.
Обращаем внимание на необходимость учитывать изменения в законодательстве, произошедших после даты подготовки материала.

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

• регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
• ведение учётности по операциям и сделкам;
• наличие устойчивых связей со съёмщиками;
• приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
• регулярное совершение сделок в конкретный период;
• покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

• уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
• административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде .

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

• реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
• характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
• условия пользования объектом;
• сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2 .

В характеристики объекта входят:

• инвентарный номер;
• точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
• функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
• наименование;
• площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ) . При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

• заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
• договор со всеми имеющимися приложениями;
• удостоверение личности (паспорт);
• квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
• дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

• 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
• 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа .

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

• характеристика сдаваемого помещения;
• реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
• сумма выплат за арендование;
• нюансы пользования помещением и его ремонта;
• подписи обеих сторон;
• при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

• заявление о регистрации;
• подписанный договор со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт помещения;
• подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
• бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
• дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

• в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
• арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
• в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
• выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
• изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
• при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: