Главная Сбербанк

Анализ рынка коммерческой недвижимости в городе. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium. Чего ожидать в ближайшем будущем

Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank составили рейтинг девелоперских компаний в сегменте торговой недвижимости по размеру портфеля на текущий момент. Всего в перечень вошло 15 крупнейших компаний с портфелем не менее 190 тыс. кв. м торговых площадей.

09.04.2019

Не количеством, а качеством

Анализ рынка торговых центров Санкт-Петербурга по итогам 1-го квартала 2019 года: за прошедший квартал в ТЦ открылся минимальный объем новых арендаторов за четыре года. При этом они появлялись в рамках ротации по улучшению пула операторов, что в конечном итоге приводит к повышению арендных ставок на рынке.

13.03.2019

Обеспеченность россиян аутлетами в 7 раз ниже, чем в Европе

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отметили, что обеспеченность россиян магазинами формата аутлет на самом низком в Европе уровне - 1,1 кв. м /1000 чел. против 9,2 кв. м/1000 чел. в среднем в европейских странах и 90 кв. м/1000 чел. в США. В Америке аутлетов насчитывается более 200, в Европе - около 150, в России - всего 6.

12.02.2019

Россияне «не допивают» кофе на 1 трлн рублей

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в настоящее время на российском рынке проходит третья волна открытий кофеен. В отличие от первых двух, с 2013 года активно развиваются небольшие авторские сети кофеен и кофе-баров на фоне изменений покупательского поведения. Тем не менее, рынок кофеен далек от насыщения. Сейчас в городах-миллионниках работает около 5 000 кофеен, при этом объем рынка составляет цифра 130 млрд рублей, а потенциал с учетом потребительских возможностей - 1 трлн руб., что в 7,6 больше текущей насыщенности рынка. Потенциал рынка Москвы составляет более 120 млрд рублей, что в 4 раза превосходит текущее значение.

01.02.2019

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году

Эксперты Cushman & Wakefield рассказали, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году. Главными вызовами для экономики России в ближайшие годы станут рост неравенства и диспаритет. Разрыв между лидерами и аутсайдерами будет расти во всех сегментах рынка.

31.01.2019

Объем нового строительства торговой недвижимости в 2019 году вырастет на 45%

На рынке торговой недвижимости 2019 года ожидается рост строительной активности. Согласно отчету Marketbeat Cushman & Wakefield, новое строительство в 2019 году составит 700 тыс. кв. м, что на 45% превысит показатель 2018 года.

28.01.2019

В 2018 году с российского рынка ушло рекордно много иностранных брендов, а количество новых брендов – минимальное за последние 5 лет

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на рынке торговой недвижимости Москвы и выяснили, что в 2018 году было введено в эксплуатацию 135,1 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за прошедшие 10 лет. При этом вакансия снизилась на 1,5% п.п. до 7%.

На этом антирекорды в торговом сегменте не закончились - в 2018 году зафиксирован самый низкий показатель по выходу новых брендов (22 оператора против 37 в 2017 году) на фоне самого высокого показателя по закрытию ритейлеров (уход 12 операторов с рынка). В 2018 году в 1,5 раза больше ушло ритейлеров, чем в 2017 году, тогда об уходе объявили 8 брендов, причем это самый высокий показатель по закрытию с 2012 года.

25.01.2019

Итоги рынка торговой недвижимости 2018 года Санкт-Петербурга

По итогам 2018 впервые с 2014 года произошел существенный прирост в сегменте качественных торговых площадей. Объем ввода составил 128 200 кв.м, что составляет 3% от общего объема рынка.

24.01.2019

Как развивался рынок ритейла в 2018 году

2018 год характеризовался относительным «потеплением» в развитии ритейла и общественного питания. Эта тенденция была характерна не только для городов-миллионников, но и для других регионов России. Об этом свидетельствуют результаты отраслевого исследования, проведенного компанией RealJet.

26.11.2018

Международные бренды 2018. Степень развития в России

Уже второй год подряд на российский рынок не выходят международные бренды ценовой категории «Эконом». Больше половины новых брендов относятся к среднему ценовому сегменту. Со второго квартала 2017 года по первый квартал 2018 года на российский рынок вышли 33 новых бренда, а 21 бренд покинул рынок. Такие данные приводятся в исследовании компании «Магазин магазинов».

20.11.2018

ТРЦ Москвы «мельчают»: до 2020 года 85% проектов планируется в формате малых торговых центров

Аналитики международной компании Knight Frank выяснили, что почти все новые торговые центры, вышедшие на рынок с начала текущего года и планируемые к открытию до конца 2018 года в Москве, относятся к формату малых торговых центров (GLA до 20 тыс. кв. м). До конца 2020 года планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному масштабу. Это во многом свидетельствует о переходе рынка от формата мегамоллов к торговым центрам районного масштаба.

13.11.2018

Компания CBRE проанализировала рынок аутлетов России

До конца 2019 года ожидается самое большое число открытий аутлетов в истории России: рынок аутлетов вырастет на 95 700 кв. м.

16.10.2018

После ЧМ в стрит-ритейле Петербурга начался рост доли вакантных помещений

По данным компании JLL, к концу 3-го квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга увеличилась с 7,5% до 7,8%. Наиболее значительный рост вакантности - на уровне 1-2 п.п. - произошел на 6-7 линиях В.О., Садовой улице и Московском проспекте. В то же время показатель на основной части Невского проспекта за июль-сентябрь изменился незначительно и составил около 4%.

05.10.2018

Объем ввода торговых центров в Москве в 2018 году может стать минимальным за шесть лет

Согласно данным компании JLL, за первые три квартала 2018 года в Москве было введено всего 98 тыс. кв. м торговых площадей, что на 13% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Стоит отметить, что в 3-м квартале в Москве не было открыто ни одного торгового центра.

04.10.2018

Максимальный объем новых арендаторов в ТЦ Санкт-Петербурга зафиксирован в 3-м квартале 2018 года

По данным компании JLL, объем открытых или анонсированных к скорому открытию магазинов в торговых центрах Санкт-Петербурга в 3-м квартале 2018 года превысил 83 тыс. кв. м. Это является максимальным квартальным значением на рынке качественной торговой недвижимости за последние 10 лет.

27.09.2018

С начала 2018 года в Россию пришло в 1,5 раза меньше новых брендов

С начала текущего года на российский рынок вышло 17 новых международных брендов, что почти в 1,5 раза меньше в сравнении с аналогичным показателем 2017 года (28 брендов), говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.

Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.

Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости .

Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.

Отличие анализа от оценки состоит в том, что анализ дает более полную картину рынка, позволяет на основе статистики и опыта прошлого определить тенденции цен на несколько месяцев и лет.

Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка , чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.

Рынок коммерческой недвижимости: анализ

Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.

Сам анализ делится на несколько важных секторов :

анализ сектора купли-продажи;
анализ рынка аренды;
анализ инвестиций в недвижимость;
исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.

Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе . Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.

Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.

Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.

Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.

Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде .

Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.

ВНИМАНИЕ. При этом объемы строительства тех же ТЦ нельзя трактовать как однозначный индикатор экономических циклов.

Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.

О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.

В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.

В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса . Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.

Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.

Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.

Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов .

Крупные фирмы и банки в годы экономического роста закупают их под свои нужды, а в кризис избавляются. Постарайтесь выискивать такие лоты на рынке, это отличный шанс получить помещение в лучшем месте за обычную цену.

Офисные помещения

При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости . Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.

Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.

Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса . Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.

Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.

Торговые помещения

Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.

В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков .

Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.

Внимательно следите за тем, какие торговые комплексы и рыночные площади строятся в интересующем вас районе.

Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади .

Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.

Складские помещения

К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано .

Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.

В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость .

Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.

Чего ожидать в ближайшем будущем?

Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.

Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился . Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

ВНИМАНИЕ. Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.

Инвестиции

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».

Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.

Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов .

Анализ арендных ставок в дилерском секторе

Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки . Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.

Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.

Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Общая характеристика рынка производственно-складской недвижимости региона

Прошедший 2013 год был крайне благоприятным периодом для рынка складской недвижимости и характеризуется высокими показателями спроса и предложения - несмотря на высокие объемы ввода, уровень вакантных площадей оставался на низком уровне (1-2%). В 2013 году наблюдался высокий уровень объема поглощения - около 1,3 млн. кв. м.

В качестве одного из наиболее значимых событий рынка эксперты отмечают пересмотр классификации промышленно-складской недвижимости Москвы. По предложенным компанией «Knight Frank» измеримым уточнениям, объекты класса «А+» отличаются от объектов класса «А» большим расстоянием между пролетами, сверхплоским полом с антипылевым покрытием, большей допустимой нагрузкой на полы и системой отопления, обеспечивающей не менее +14 при наружной температуре воздуха до - 35С (исключая низкотемпературные режимы хранения).

Ярким примером подобного объекта (класса «А+») эксперты называют «ПНК-Чехов» компании «PNK Group». Помимо соответствия перечисленным выше характеристикам эксперты отмечают большие разворотные и парковочные площадки, логичную организацию подъездных путей, качество покрытия и т. д. Площадь пятна застройки не превышает 45%, а каждый корпус может работать, как независимый объект, так как обладает удобным расположением, отдельным въездом и автономными системами коммуникаций и электропитания.

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области

Объем ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона в 2013 году, по разным оценкам, составил около 800 тыс. кв. м, а общий объем качественного предложения - около 9 млн. кв. м. По оценкам экспертов данные объемы ввода являются рекордными за последние 4 года, при этом практически все новые объекты относятся к классу «А». Одной из основных причин роста доли объектов высокого класса в новом строительстве является повышенный спрос со стороны компаний, для которых высокотехнологичный склад является способом увеличения оборачиваемости товаров.

Наибольшие объемы ввода промышленно-складских площадей в 2013 году отмечались на южном и юго-восточном направлениях. Данные направления вкупе с юго-западным традиционно пользуются повышенным спросом, и, как следствие, там сосредоточены наибольшие объемы предложения. Такая направленность спроса и предложения обусловлена грузовыми потоками, проходящими через трассу М-4 и Симферопольское шоссе.

Рисунок 1. Географическая структура ввода промышленно-складских площадей (по данным компании «Praedium»)

Существенную долю в объеме вводимых промышленно-складских площадей в 2013 году заняли крупные игроки рынка. Так, например, компания «PNK Group» продолжила развитие проекта «ПНК-Чехов» (введена первая очередь «ПНК-Чехов 2») и «ПНК-Внуково» (введен корпус №9).

В логистическом парке «PNK-Чехов 2» во II полугодии были введены 2 и 3 корпуса общей площадью около 127 тыс. кв. м. Данный проект стал крупнейшим введенным объектом нового качественного предложения на московском рынке. Логистический парк находится в г. Чехов, в 49 км по Симферопольскому шоссе от МКАД, вблизи одноименного проекта «PNK-Чехов». По планам девелопера, реализация складского проекта будет завершена в 2014 году, тогда общая площадь комплекса достигнет 286 тыс. кв. м.

Второе место по масштабу ввода досталось проекту, введенному в I полугодии 2013 года. Им стал логистический парк «Логопарк Север», площадью 110 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступила компания «Каравелла». Данный складской объект расположен на 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в Солнечногорском районе. Логопарк обладает удобным местоположением и весьма привлекателен как для крупнейших российских, так и иностранных компаний. Среди компаний-резидентов стоит отметить: IKEA, Global Logistic Projects, Эльдорадо и др.

Девелоперская компания PNK Group не только отметилась в Чехове, но и вывела на рынок очередные склады в проекте «PNK-Внуково». В 2013 году компания ввела в эксплуатацию три корпуса (3, 8 и 9) общей площадью 101 тыс. м2.

Во II полугодии 2013 года девелоперская компания Raven Russia повысила свою активность на рынке, продолжив вводить очереди в текущих складских проектах. Таким образом на рынок вышла третья очередь логистического парка «Климовск» (55 тыс. кв. м) и вторая очередь логистического парка «Ногинск» (37,1 тыс. кв. м).

Рисунок 2. Наиболее значимые производственно-складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2013 году (по данным компании «Praedium»)

В географической структуре ввода прослеживается тенденция освоения более удаленных от МКАД территорий. Традиционно повышенным спросом пользуются комплексы, расположенные в 20-30 км от МКАД, при этом сейчас активно формируется предложение качественных объектов расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД, которые также востребованы, что подтверждается активным использованием схемы «build-to-suit» при реализации данных проектов.

Рынок продажи земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения как в зоне до 30 км, так и в зоне до 50 км представлен в основном объектами низкого класса, пригодными преимущественно для редевелопмента.

Среди комплексов, введенных непосредственно в черте г. Москва, эксперты выделяют только один объект - терминал «Магистральный», который представляет собой склад индивидуального хранения. Внутреннее пространство организовано по принципу конструктора, что позволяет предложить арендатору площади от 1 до 50 кв. м в одной плоскости. Цены стартуют от 950 руб. за кв. м в месяц и зависят от размера выбранного бокса и срока аренды. Выгодное расположение между двумя важнейшими трассами: Хорошевским и Звенигородским шоссе, а также высокий уровень обслуживания обеспечили стабильный спрос услуги на self storage сразу после начала реализации площадей в новом терминале.

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области

На рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области сохраняется чрезвычайно высокий уровень спроса - даже рекордный ввод новых площадей практически не повлиял на средний уровень вакантных площадей, который по разным оценкам составил 1-2%. Данное обстоятельство объясняется следующими факторами:

Девелоперы, стремясь минимизировать риски, связанные с рыночной экспозицией объекта, все активнее реализуют проекты по схеме «built-to-suit», в результате чего значительная доля площадей так и не поступает на открытый рынок (по разным данным - от 35% до 60% в 2013 году).
Строительство складов под конкретного клиента является услугой, ориентированной на крупных покупателей (или арендаторов), что в совокупности с низким уровнем вакантных площадей формирует неудовлетворенный спрос небольших покупателей (или арендаторов).
В процессе строительства объектов, ориентированных на открытый рынок заключаются предварительные договоры аренды/продажи, что также сокращает к моменту ввода в эксплуатацию фактический объем площадей, поступающий на открытый рынок.
Перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.

Покупатели и арендаторы складов выбирают схему взаимодействия с девелопером «build-to-suit» не только по причине ограниченности предложения, но и зачастую ввиду узкоспециализированных требований к приобретаемым площадям. Соблюдение данных требований на ранних этапах реализации проекта позволяет экономить на эксплуатации и возможной адаптации типичного склада к специфичным требованиям конкретного клиента.

Уровень спроса (общий объем сделок купли-продажи и аренды) в 2013 году эксперты оценивают в 1,3 млн. кв. м, что незначительно выше показателя 2013 года. Пик спроса пришелся на 2-3 кварталы 2013 года.

Наиболее активными арендаторами и покупателями промышленно-складской недвижимости в 2013 году были крупные торговые компании, дистрибьюторы и производственные предприятия.

Рисунок 3. Распределение сделок на рынке производственно-складской недвижимости по профилю бизнеса арендаторов и покупателей (по данным компании «Knight Frank»)

По данным компании «Jones Lang LaSalle» в 2013 году увеличился средний размер сделки - в среднем за 2013 год он составил около 18 тыс. кв. м (13 тыс. кв. м в 2012 году и 11 тыс. кв. м в 2011 году). Самой крупной сделкой года эксперты называют аренду компанией «ИКЕА» 72 тыс. кв. м в «Логопарк Север».

Таблица 1. Крупнейшие сделки на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона (по данным компании «Jones Lang LaSalle»)

Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области

С точки зрения коммерческих условий, рынок промышленно-складской недвижимости можно охарактеризовать как стабильный - существенных изменений ставок в течение 2013 года не наблюдалось, текущий высокий уровень ставок объясняется в первую очередь дефицитом качественного предложения.

В течение 2013 года уровень арендных ставок качественных промышленно-складских комплексов Московского региона находился в среднем в диапазоне 115-140 USD/кв. м/год (triple net).

Диапазон и средние стоимости предложения промышленно-складских комплексов в зависимости от условной зоны расположения составили (включая объекты под редевелопмент):

В черте города Москва: 16 130 - 158 333 руб./кв. м, среднее значение 58 915 руб./кв. м.
В зоне до 20-30 км от МКАД (Подольск, Одинцово, Зеленоград и т.д.): 3 349 - 61 508 руб./кв. м., среднее значение 36 862 руб./кв. м.
В зоне 30-50 км от МКАД (Электросталь, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и т.д.): 1 916 - 52 174 руб./кв. м., среднее значение 21 725 руб./кв. м.

Рисунок 4. Диапазон и средние значения удельной стоимости предложения промышленно-складской недвижимости в зависимости от зоны расположения объекта, руб./кв.м.

Удельная стоимость площадей в сегменте качественной складской недвижимости Московского региона в среднем находится в диапазоне 900-1 400 USD/кв. м., ставка капитализации - около 11%.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости

Так как стоимость объектов расположенных в черте города значительно выше стоимости объектов расположенных в области, то зависимость удельной стоимости от ценообразующих факторов целесообразно строить по одной из этих групп объектов. Далее для построения зависимостей были выбраны объекты, расположенные в области, ввиду большего количества предложения и, как следствие, более наглядного построения данных зависимостей.

Среди ценообразующих факторов производственно-складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные факторы:

В первую очередь можно выделить фактор, связанный с местоположением и транспортной доступностью, а именно - расстояние до МКАД. Данный фактор оказывает наибольшее влияние на цену объектов, расположенных за чертой города, так как на объекты в черте города оказывает значительное влияние множество других факторов, связанных с местоположением (например, расстояние до метро, расстояние до крупных улиц и т.п.). Кроме того, значимым является фактор расстояние до основных транспортных магистралей.

Среди объектов, предлагаемых к продаже в 2013 году, диапазон значений фактора «Расстояние до МКАД» составил 3,6-59 км, среднее - 33 км.

Диапазон значений фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,2-9 км, среднее значение - 1,8 км.

Рисунок 5. Влияние фактора «Расстояние до МКАД» на удельную стоимость объекта

Рисунок 6. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на удельную стоимость объекта

Общая площадь улучшений - по данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости Московской области при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «общая площадь улучшений» составил 110-75 000 кв. м., среднее значение - 8 939 кв. м.

Рисунок 7. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на удельную стоимость объекта

Общая площадь земельного участка. Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади имеют больший спрос на рынке. Так как, на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 1 300-83 200 кв. м., среднее значение - 22 764 кв. м.

Рисунок 8. Влияние фактора «Общая площадь земельного участка» на удельную стоимость объекта

К наиболее значимым качественным факторам относятся:

Состояние/уровень внутренней отделки производственно-складских помещений — хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Таблица 1. Значения фактора «Состояние/уровень внутренней отделки»

Наличие и состояние инженерных сетей также играет значительную роль в формировании стоимости производственно-складского объекта. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Таблица 2. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

Оснащенность подъездными путями и их удобство - наиболее востребованными являются участки, имеющие несколько удобных подъездных путей. Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки на ней.

Таблица 3. Значения фактора «Оснащенность подъездными путями и их удобство»

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие кранов и т.д.).

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области

В 2013 году была пересмотрена классификация промышленно-складской недвижимости - уточнена информация относительно объектов класса «А+».
На рынке по-прежнему отмечается высокий уровень спроса на фоне дефицита качественного предложения, уровень вакантных площадей составлял в 2013 году 1-2%.
Основной ввод новых объектов приходится на популярные направления: юг, юго-восток, юго-запад. При этом практически все объекты относятся к классу «А».
Объем сделок в сегменте промышленно-складской недвижимости составил около 1,3 млн кв. м.
Относительно новой тенденцией является реализация проектов удаленных от МКАДа на расстояние 30-50 км.
Реализация проектов по схеме «built-to-suit» становится все более популярной - по различным оценкам в 2013 году таким образом реализовано от 35% до 60% площадей.
С учетом отсрочки даты ввода в эксплуатацию ряда проектов, в 2014 году может сохраниться объем ввода 2013 года. При этом ожидается сохранение уровня вакантных площадей на уровне 2-4%.
Роста арендных ставок и стоимости продажи объектов не ожидается - основным сдерживающим фактором является неблагоприятный макроэкономический прогноз на 2014 год (прогнозируется низкий рост ВВП и других социально-экономических показателей).
Среди наиболее крупных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014 году, эксперты рынка выделяют: индустриальный парк «Южные Врата» и логистический парк «Радумля», общей площадью 200 и 155 тыс. кв. м. соответственно.

Выводы: близкие к рекордным объемы ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области не оказали существенного влияния на спрос, который продолжает находиться на высоком уровне. При отсутствии серьезных колебаний коммерческих условий на фоне высокого уровня спроса можно сделать вывод о стабилизации рынка. Основными факторами, которые сдерживают рынок от дальнейшего активного развития, являются макроэкономические - нестабильность общеэкономической ситуации увеличивает риски девелоперов, вынуждая последних все активнее работать по схеме «build-to-suit».

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта:

заголовок	дата	сегмент
	27.03.2019	Офисы
	10.10.2018	Офисы
	08.07.2018	Офисы
	12.04.2018	Офисы
	15.01.2018	Офисы
	07.11.2017	Офисы
	01.08.2017	Офисы
	25.04.2017	Офисы
	15.02.2017	Офисы
	24.11.2016	Офисы
	16.09.2016	Офисы
	18.05.2016	Офисы
	19.02.2016	Офисы
	02.11.2015	Офисы
	03.08.2015	Офисы
	27.04.2015	Офисы
	30.01.2015	Торговая недвижимость
	30.01.2015	Офисы

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

Цены на коммерческая недвижимость в Москве сформированы на основе базы объявлений сайта недвижимости сайт. Цены на жилую и коммерческую недвижимость рассчитываются отдельно. Также отдельно рассчитывается стоимость квартир и домов. Для квартир и домов у нас есть отдельные страницы: Цены на дома в Москве и Цены на квартиры и комнаты в Москве .

Каждые шесть часов мы сохраняем минимальную, среднюю и максимальную цену (5, 50, 95 квантили распределения цены соответственно) для всех возможных сочетаний типа сделки, категории и населенного пункта. Вместе с ценой сохраняется средняя площадь соответствующих объектов для возможности подсчета цены за квадратный метр. Таким образом, из статистики исключаются необычно дорогие или дешевые объекты.

Для построения графиков соответствующие параметры усредняются по дням в рамках выбранного периода. Если для какого-либо параметра недостаточно статистических данных для построения непрерывной линии, он исключается из общей картины.

Цены на продажу и аренду коммерческой недвижимости

Офисные помещения	55 450 848 руб +37.96%	252 868 руб +598.76%
Торговые помещения	67 876 987 руб +17.71%	449 690 руб -0.05%
Складские помещения		315 110 руб +51.18%
Помещения свободного назначения	39 289 829 руб -8.6%	442 797 руб +10.67%
Другая коммерческая недвижимость	66 599 999 руб +54.66%

Динамика цен на продажу коммерческой недвижимости

Динамика цен на аренду коммерческой недвижимости

Средняя стоимость квадратного метра

Средняя стоимость квадратного метра считается как медиана распределения цены, деленная на медиану распределения жилой площади, с группировкой по категориям.