Проведение межевания земли под многоквартирным домом. Межевание придомовой территории: плюсы, минусы и порядок оформления документов Межевание участка под мкд

В настоящее время в городе повсюду проходят публичные слушания по межеванию кварталов – точнее это можно назвать перемежеванием, т.к. межевание было проведено Департаментом земельных ресурсов еще в 2006 году. Уже само это действие – незаконно, т.к. «право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке» гласит закон «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.). Заявлений от собственников домов не поступает, а перемежевание идет полным ходом!

Главная задача проводимого межевания — это перевод участков, отрезанных от наших придомовых территорий, в т.н. «территорию общего пользования», т.е. в собственность города. А забрать у нас хотят: внутренние проезды, подходы, детские и спортивные площадки, автостоянки. Однако отнесение их к землям общего пользования противоречит федеральному и московскому законодательству:

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, жителям многоквартирных домов, принадлежит на праве общей долевой собственности придомовый земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, иными расположенными на этом земельном участке объектами: детскими и спортивными площадками, площадками для отдыха, игр, иными объектами.

То есть эта земля принадлежит нам – собственникам квартир в доме!

А что же по действующему московскому законодательству относится к «территориям общего пользования»? Это:

-«земельные участки улично-дорожной сети (земельные участки транспортных магистралей, улиц, площадей, проездов, дорог и набережных);

Земельные участки общего пользования природного комплекса города Москвы (земельные участки парков, лесопарков, скверов, садов, бульваров);

Земельные участки закрытых водоемов, пляжей и других объектов». Как видно ни детских, ни спортивных площадок, ни автостоянок в этом перечне нет.

Наши «межеватели» цепляются за слово «проезды». Однако и это лукавство. В перечне, содержащем 9313 объектов улично-дорожной сети, каждый проезд имеет свой номер и адрес. На вопрос – назовите номер проезда возле дома – ответа не последует, т.к. внутри квартала проездов нет и быть не может. Это скорее подъезды к домам.

Относительно детских площадок и проездов есть уже выигранные суды — решением Арбитражного суда г. Москвы признано незаконным отнесение Департаментом земельных ресурсов детской площадки и внутреннего проезда к землям общего пользования на земельном участке многоквартирного дома по адресу: Москва, Сиреневый бульвар, дом 62.

Вообще «ничьих» земель внутри квартала быть не может! Для строительства каждого жилого дома утверждался Акт о выделении земельного участка под строительство , примыкающий к земельному участку, выделенному соседнему дому (или домам). Правда, лужковская «точечная» застройка несколько сократила положенную по закону каждому дому территорию. Но ВСЯ земля в пределах квартала принадлежит жителям многоквартирных домов.

Уловки межевателей по поводу того, что жители ее вовремя не оформили должным образом в собственность, т.е. не объявили себя как собственники – тоже не проходят. По этому вопросу есть Постановление Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда РФ, которое говорит о том, что «отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности», т.е. принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от регистрации.

Когда ссылки на действующее законодательство ставят наших межевателей в тупик (законных оснований для отъема у нас земли нет) – начинается запугивание: «Зачем вам лишняя земля – за нее придется платить налоги!». Но ведь мы и так будем платить налог на землю, это вопрос решенный. Жителям хотят оставить в собственности тротуары, газоны, частично проезды. И за это все равно придется платить – общий налог на недвижимость: за квартиру и землю. При этом по действующим ценам налог на землю с собственника невелик: от 1 до 12 тыс.рублей с квартиры в год за весь участок. В среднем в спальных районах это будет 3 — 4 тыс.рублей. Льготные категории граждан (пенсионеры, инвалиды и т.д.) будут освобождены от его уплаты, также как от налога на квартиру. А работающим гражданам такой налог под силу.

Другая «страшилка» — если не отдадите эту землю городу, то сами будете асфальтировать, сажать газоны, чинить детские и спортивные площадки. Но тогда возникает вопрос: а куда пойдут деньги, выделяемые сейчас на эти нужды ГКУ ИС? Наши налоги, перечисляемые в бюджет города, частично направляются в ГКУ УС на благоустройство внутридворовых территорий. Получается, что вместо ГКУ ИС все средства будут направлять нам – жителям – для того, чтобы нанять подрядчиков для перечисленных работ. А ГКУ ИС уже не нужны? Их можно будет ликвидировать? Тем более, что в 2014 году москвичей обещают перевести на 100% оплату коммунальных услуг, а сейчас дотацию на доплату до 100% получают ГКУ ИС. То есть ни дотации, ни средства на содержание внутридворовых территорий ГКУ ИС получать не будут – они станут не нужны!

Этот вопрос повергает нашу исполнительную власть в шок! Отказаться от такого лакомого «кошелька» в районе? Ни за что!!! Очевидно поэтому руководитель Департамента имущества г.Москвы В.Ефимов озвучил «принципиальное решение о том, что все те, кто оформляет земельные участки в собственность получают от города содержание этого земельного участка, его уборку зимой и его благоустройство в виде подарка» (интервью 22.04.2013г.).

Получается, что и «страшилки», которыми нас запугивают – не так страшны, как кажется.

А зачем же затеяно это межевание-перемежевание? Зачем городу нужны собственные земли внутри наших кварталов? Примеры этому уже есть.

В Северном Измайлово к жителям одного из домов обратились «серьезные» люди с предложением убрать с автостоянки свои автомобили, т.к. эта земля оформляется в аренду! Что на ней будет – не объяснили: может что-то построится, а может останется автостоянка, но уже платная! Хорошо, что жители рассматривали этот вопрос на собрании и знали о своих правах.

В районе Гольяново (мкр.Калошино) жители с 2006 года борются против точечной застройки внутри дворов. Городские чиновники незаконно (без межевания и публичных слушаний) внесли в кадастр 3 территории – объединенные детские и спортивные площадки. Эта земля была отдана для строительства трех 22-этажных коммерческих жилых домов. Только обращение жителей во все инстанции, в т.ч. в прокуратуру, приостановило процесс строительства.

Есть пример, когда на кадастровой карте жители увидели поставленный на кадастровый учет внутридворовый проезд (опять незаконно – без межевания), как собственность города. Зачем понадобился небольшой проезд около пятиэтажки? Жители начали разбираться и узнали: на окраине этого квартала два года назад пытались построить наземный многоэтажный паркинг. Когда на слушаниях проект был жителями отклонен, городские и местные власти решили строить подземный гараж (все, что под землей – принадлежит государству, т.е. в его лице городской власти). И выбрали как раз этот двор, где есть большая спортивная площадка. Но в подземный гараж необходим въезд (и выезд)! Вот и решили власти прибрать к рукам этот неширокий проезд возле дома, чтобы именно там построить въезд в подземный паркинг! Жители отстояли и это поползновение, как собственную землю и незаконное внесение её в кадастр без межевания.

Вот для каких целей у москвичей изымают принадлежащие им по закону земли – сдавать в аренду, возродить точечную застройку, сделать въезд-выезд в любое подземное сооружение. Протестовать будет поздно – земля будет оформлена, как «территория общего пользования», т.е. принадлежащая городским властям. И делать они могут с ней все, что угодно!

Что же делать сейчас жителям?

Во-первых, рассказать своим соседям, родственникам, знакомым в чем суть проходящего межевания. Убедить в необходимости пойти на слушания. Еще лучше связаться с муниципальными депутатами - они помогут получить всю необходимую информацию. Надо прийти на заседание Совета депутатов, где будет проходить обсуждение межевания каждого квартала и не дать депутатам (большинством голосов) согласовать воровской проект межевания.

Во-вторых, необходимо получить копию того самого Акта об отводе земельного участка с планом территории застройки вашего жилого дома. Выделялась эта территория исходя из СНиПов, ранее утвержденных и действующих на тот момент, т.е. в период строительства дома.

Если дом относительно новый (построен начиная с 2000 – 2003 гг.), то документы о выделении участка (Акт и план территории под застройку) в настоящее время находится в Департаменте имущества г.Москвы (так мне сообщили в префектуре ВАО). Если дом был построен ранее – копию документа можно заказать как архивную справку в Главархиве г.Москвы (ул.Профсоюзная, д.80).

Однако, в связи с тем, что жители стали повсеместно обращаться за документами на «свою» землю, исполнительная власть уже находит способы отказать в этом. И хотя по закону любой житель имеет право по предъявлению документа о собственности на квартиру запросить документ о земле, принадлежащей жителям-собственникам многоквартирного дома – вам могут отказать и часто отказывают без всяких на то оснований!

В таком случае можно собрать общее собрание собственников жилья (даже если у вас не ЖСК или ТСЖ), принять решение, оформить протокол собрания и с ним обратиться за документацией, говоря о том, что жители решили оформить свою собственность на землю. А если и дальше отказ — писать в прокуратуру!

Заказчиком Проекта межевания квартала, в котором располагается Ваш многоквартирный дом, обычно выступает Департамент имущества города Москвы (объединенный в 2013 г.с Департаментом земельных ресурсов). Стоимость Проекта межевания квартала размером около 6 га обходится бюджету Москвы более 1 000 000 рублей, а межевой план земельного участка конкретного многоквартирного дома должны оплачивать собственники помещений дома, и его цена может составлять от 70 000 до 350 000 рублей. Это зависит от количества согласований границ земельного участка дома с собственниками соседних земельных участков.

Если у вас есть Акт выделения земельного участка под строительство жилого дома и план этой территории, то можно без межевания квартала самим вызвать кадастрового инженера, который определит границы расположения земельного участка на кадастровом плане Москвы, составит межевой план – и можно ставить на кадастровый учет вашу землю, как ранее учтенную.

Как видно процедура эта дорогостоящая – городские власти постановили, что межевой план должен оплачивать заказчик. Т.е. если жители дома хотят поставить на кадастровый учет земельный участок своего дома – пусть сами платят. А то, что проводимое городскими властями межевание квартала все равно делается за наш счет – из городского бюджета! – об этом власти умалчивают.

Но даже без сделанного жителями межевого плана, имея копию Акта о выделении земли под застройку вашего дома и план этой территории, можно на проходящем сейчас межевании кварталов отстоять свою землю и не дать оформить ее, как землю «общего пользования», переходящую в собственность города.

Лучше немного больше заплатить налог на землю, чем лишиться бесплатной автостоянки у дома или увидеть строительство капитального объекта у себя во дворе. Своя земля – это своя земля, и мы должны ею распоряжаться сами, а не отдавать городским властям!

Депутат Совета депутатов района «Северное Измайлово»И.Г.Курочкина

Межевание придомовой территории не обязательна, а является самовольной процедурой и проводится по обоюдному согласию собственников жилья. У данного процесса есть как плюсы, так и минусы.

Что такое «Межевание»

Межевания — операция, которая дает право каждому владельцу помещения во многоквартирном доме использовать землю по своему усмотрению. Оно решение дворового вопроса по разделу земли.

Это комплекс процедур, направленный на точное установление границ придомовой территории. После определения этот участок считается одним цельный объект и отделяется от остальных территорий.

Весь процесс фиксируется в специальном документе — проекте межевания. Это основа для кадастрового учета. Это необходимо для регистрации прав собственников многоквартирного жилья.

Для чего это нужно

Данная операция нужна для узаконивания земли в имущество жильцов. Земляные границы будут точно разграничены, для исключения инцидентов с занятием чужой земли и для личного использования.

Вы можете столкнуться с проблемой. Территорию у дома могут взять в долгосрочную аренду, или выкупить на совсем, тем самым причинить вам большой вред.

Юридические элементы процесса

В ФЗ No221 говорится, чтобы сформировать участок в границах, нужно провести кадастровую работу. В новостройках кадастровые работы возлагаются на застройщика. А в старых, инициатива возлагается на жильцов, которые должны провести межевание.
Процесс межевания придомовой территории регламентируются в законе «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ РФ No78 «О землеустройстве».

Существует федеральный закон No189, в котором регламентируется порядок отхода земельного участка в общую долевую собственность.

Плюсы и минусы

К минусам можно отнести только то, что за зарегистрированную землю приходиться платить налог, так как земля оформляется в их собственность. Этот факт отталкивает всех желающих проводить разделение земли.

К положительным последствиям можно отнести то, что без вашего ведома, с территорией нельзя будет провести никаких действий.

Можно ли изменять границы

Изменить границу вашей придомовой территории возможно. Изменение границ после межевание земельных участков многоквартирного дома проводится, но в этом случае придется проводить всю процедуру межевания заново.

Причины по которым может это потребоваться:

допущение геодезической ошибки;
желание заказчика.

Зачем это нужно

Необходимость разграничения возникает, когда жители сталкиваются с непосредственными проблемами. Когда происходит незаконная застройка на придомовой территории или когда люди хотят ограничить территорию рядом с детской площадкой от транспорта. Земля не зарегистрированная влечет за собой отказ дому в капитальном ремонте. Пока земля не пройдет процесс межевания, управляющая компания не будет облагораживать и содержать придомовую территорию. Если вы хотите установить какое-либо сооружение на территории, у вас не получится, пока земля не будет оформлена.

Как оформить землю в обще долевую собственность

Нужно обратиться в землеустроительную компанию. Могут обратиться как собственники МКД, так и отдельный представитель. Будут проведены замеры и создание межевого плана, территорию можно поставить на кадастровый учет (кадастровый учет объектов недвижимости).

С какими проблемами можно столкнуться

Проблема заключается уже в построенных на территории дома всяких постройках. В таких случаях жильцы могут подать в суд (но только в том случае, если у заёмщика земли нет официального права ей пользоваться) или же заключить сделку на аренду придомовой земли. Но если вы не проводили процедуру межевания, это не отбирает у вас право на собственность, но повышает риск споров и вопрос о границе.

Районная администрация тоже может сыграть роль. Так как ваша территория станет неприкасаемой собственностью, то органы местного самоуправления могут «вставлять палки в колеса».

Как долго длится

Сроки проведения межевания определяются заранее. Процесс может длиться 1,5 месяца, а может затянуться и на 4.

Сколько будет стоить процедура

Узнать стоимость межевания можно. Информацией об этом владеют территориальные органы по кадастру объектов недвижимости. По запросу налогоплательщика можно получить номер кадастрового объекта и его стоимость.

Как проводить

Ограничения на количество дворов для оформления в собственность подробно описывается в ЗК РФ, Статья 11.9

Перед межеванием созывается общее собрание жителей дома, с целью определения нужд и как будет разделена площадь.

Собрание можно будет признать при явке в 50 % (как и всегда). По окончанию мероприятия составляется документ и будет выбран представитель от дома. Существуют правила межевание земли под многоквартирным домом:

на рассматриваемой территории должно находиться лишь одно здание и относящиеся к нему предметы благоустройства;
элементы связанные с дорожно-уличной сетью исключены;
учитывается практическое землепользование и зонирование;
границы отведенного планом участка не должны нарушаться чем-либо.

Пределы межевания делятся на два вида:

По минимуму: оформляется участок по абрису дома, и может быть задействован маленький участок земли.
По максимуму: задействуют все возможные прилегающей вокруг дома территории, и есть возможность дополнительно оформить участок земли.

Внимание! Чем больше придомовой территории, тем больше будет налог!

Между многоэтажными домами для придомовой территории должна отводиться площадь больше, чем между малоэтажными.

Необходимой часть в составлении документа, являются самостоятельные расчеты земельного участка по специальной формуле:

Sн= Sк * Упзд

Sн – нормативная площадь придомовой территории;
Sк – величина общей площади всех помещений в МКД;
Упзд – удельный показатель земельной доли.
Расчеты осуществляются в метрах квадратных.
Территория земли напрямую зависит от занимаемой площади в доме.

Кадастровая организация, она помогает в межевании. Обращаться в неё может каждый человек проживающий во многоквартирном доме (или чаще всего представитель). Представитель должен заключить договор на оказание кадастровых работ.

Впоследствии геодезисты проведут замеры. Следующим шагом инженеры готовят межевой регламент. Но при проведении расчетов инженера, на месте должен быть представитель государственной власти. После, план сдается в регистрационную палату, вместе со всеми документами. Если все пройдет хорошо, то Росреестр оформит землю в собственность дома. Вам на руки выдается документ ЕГРН. На этом процедура заканчивается.

Так как услуги стоят дорого, то стоимость делиться на всех жителей жилого дома.

Особенность! Разницы, кто будет вести процесс — нет. Процедуру может проводить, как и сам собственник, так и ТСЖ, так и УК. Различий в процедуре нет!

Вот таким нехитрым способом вы лишите себя дополнительных проблем в своей зоне комфорта.

На сегодняшний день для крупных городов нашей страны актуально проводить межевание придомовой территории многоквартирного дома. Это защитит жителей квартир многоэтажки от ситуаций, когда площадка у дома, деревья и кустарники могут очутиться на чужой земле. Об особенностях такого межевания поговорим в нижеприведенной статье.

На какие законы опирается процесс?

Информация о том, как должно проводиться межевание участка под МКД есть в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости». Земельный кодекс регулярно подвергается поправкам. К примеру, 1.03.2015 были изменения в виде прекращения действия статьи 26. После этого межевание участка МКД проводят по статье 11.9 ЗК и по градостроительному законодательству.

Рассмотрим новые требования к тем участкам, которые были образованы или изменились:

Общая максимальная или минимальная территория возле дома определяется по регламенту Градостроительного кодекса.
Если регламент ГК не распространяется на определенный участок, его величина будет определена по Земельному кодексу, или иным законодательным актам.
Определяя размеры территории у МКД нельзя, чтобы межевая черта пересекала границы площадей, на которых располагаются государственные объекты.
Земля не будет выделена в случае, если создание участка помешает применению объектов недвижимости, находящихся на нем законно.
Невозможно выделение территории или изменение ее границ при наличии по отношению к ней действующих ограничений, которые запрещают дозволенную эксплуатацию.
Площадь у здания должна быть сформирована рационально без препятствий охране территорий и противоречий ЗК и прочим законам. Межевание участка должно быть проведено без огрехов (вклинивание, вкрапление, изломанность границ, чересполосица), что может стать причиной отсутствия возможности размещать на территории недвижимость.
Участок не будет выделен, когда его границы имеют пересечение с территориальными зонами, лесничеством, лесопарками, кроме формирования площади для геологического исследования недр и добычи ПИ. При этом разрешается выделять участок, если на нем размещены линейные объекты, плотины, электростанции, водохранилища и прочие водоемы, созданные человеком (п. 7, ФЗ № 171 от 23.06.14).

Почему жители МКД должны быть заинтересованы в межевании?

Под межеванием понимается разделение земли и определение пределов отдельных участков.

Территория у многоэтажного дома требует межевания при желании жителей МКД отстоять ее от незаконной застройки.

Чтобы защитить участок, на который у жителей МКД имеются права, от появления торговых построек, кафе и автостоянок, следует вовремя определить придомовую территорию и ее границы, подкрепив это документально.

После межевания на участке у МКД сособственники могут:

Организовывать зоны отдыха, детские площадки и прочие элементы благоустройства.
Устанавливать шлагбаумы у въезда на территорию дома.
Сдавать часть участка внаем.

Что будет при невыполнении межевания?

При отсутствии межевания жители МКД будут иметь следующие ограничения:

Невозможность требования даже простой уборки территории, услуг по благоустройству двора. Отсутствие ответственного за это лица.
Законодательство РФ свидетельствует об отказе дома участвовать в программе капремонта, если придомовой участок является неоформленным.
В Градостроительном кодексе РФ также говориться о том, что дом без межевания участка не может быть реконструирован и капитально отремонтирован.
Еще одну проблему могут создать жители соседних МКД. Без межевания участка возле дома, он может быть отнят ими по закону. При обращении в суд вопрос могут решать до 10 лет, гарантий на победу в этом случае просто нет.

Межевание участка новостройки

Придомовой участок новостройки является особенным случаем при межевании.

Участок, где расположено новое жилое строение, может быть муниципальным владением или входить во владение частника.

Нужно осуществлять действия, основываясь на нижеперечисленные принципы:

На время постройки нового дома на земле, что принадлежит государству, застройщик должен заключить с городскими властями контракт. Собственником здания может быть инвестор или застройщик, что будет указано в документе. Земля под домом и возле него будет передана в аренду на 49 лет.
Если со стороны застройщика вовремя не было использовано законное право, и он не совершил подачу заявки на межевание в Роснедвижимость или иные органы, рассматриваемый участок будут считать несформированным. Если после этого ТСЖ будет настаивать на выделении участка, он будет оформлен в минимальном размере (10 метров по периметру дома).
Если дом находится на частной территории, с ней будет меньше проблем. К примеру, она раньше принадлежала определенной организации, а затем была отдана на выкуп с последующей приватизацией. Основной задачей является убедить владельца территории передать ее на внутренний баланс ТСЖ.

Кто осуществляет определение границ?

Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным.

Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.

По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.

Особенности определения

Приделы придомовой земли должны быть отражены в межевом плане придомового участка МКД еще при разрешении на постройку. Если рассматриваемый проект отсутствует, границы территории будут определены по факту использования. Размеры и форму участка утверждает городская администрация.

Величину площади рассчитывают по формуле, утвержденной законом. Согласно этой формуле, к территории относят: землю под зданием, детские площади, места отдыха и парковки.

Границы земли определяют относительно норм Градостроительного кодекса и ЗК. В статье 36 ЗК содержатся правила, по которым вычисляют территорию с учетом красных линий границ с соседствующими участками, а также природных границ.

По статье 221 ФЗ следует согласовать пределы с владельцами и арендаторами соседствующих участков, при осуществлении межевания участка у МКД.

Корректировкой зон межевания занимаются органы архитектуры и градостроительства. После межевания, жильцы сами могут решать, как использовать территорию.

Как и где осуществить заказ?

Межевание участка перед МКД должно происходить с учетом госнормативов и инструкций, и требует применения специального оборудования.

Права на изготовление такого проекта есть у предназначенных для этого геодезических организаций с наличием специальных лицензий и разрешений. Список таких организаций может быть уточнен в администрации поселения.

При этом проектная организация работает при взаимодействии с лицом-представителем владельцев квартир. Обычно это член правления ТСЖ.

Для того, чтобы получить сведения о территории МКД, потребуется обращение с заявлением на определение границ.

Можно заключить контракт с поручением запроса нужных документов самими межевиками. В этом случае организация должна будет получить доверенность.

Сроки и цена межевания

Определение пределов участка у МКД в среднем может продолжаться полтора-четыре месяца. Сроки должны быть установлены обеими сторонами и указаны в договоре на выполнение работ.

Стоить такая услуга может 15000-35000 рублей, что зависит от размера участка и места, где он расположен. Оплатой работ по формированию границ должны заниматься власти, но на практике нередко это приходится делать представителю владельцев квартир дома.

Особенности заключения договора аренды

На основании контракта аренды территории, подписанного до межевания, формирования и постановки участка на учет, можно поднять вопрос об окончании оплаты за использование земельного участка. Такое возможно, если зарегистрировать факт владения помещением в МКД или долей от общего имущества дома, включая территорию под ним.

Договор аренды прекратит действие, при его заключении с лицом, имеющим право общедолевой собственности на участок, доказанное после межевания территории и постановки ее на кадастровый учет. Договор о найме в этом случае недействителен (ст. 608 ГК РФ).

Город утрачивает право владеть земельным участком, когда он будет передан в общедолевую собственность. Договор аренды тоже перестает действовать.

Как избежать ошибок при межевании?

Если при межевании участка незаконно была урезана площадь его территории, можно подать в суд. До разбирательства в суде нужно будет в таком случае взять в «Росреестре» справку с указанием правильных размеров участка.

При утере документов или наличии в них ошибок, следует сделать перерасчет участка через кадастрового инженера.

Бывают случаи, когда нет возможности восстановить данные. Тогда границы будут определены по природным или искусственным объектам, находящимся на рассматриваемой местности 15 лет и более.

Осуществление правильного повторного межевания дает возможность обратиться в суд, чтобы выдали другой кадастровый план.

Почему возникают земельные споры?

Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами.

В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.

На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.

Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.

Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.

Кто становится владельцем участка после сноса дома?

Когда речь идет о жилом здании, которое признали аварийным и собираются сносить, выкупная цена помещения для изъятия будет определена при учете стоимости доли в праве собственности на общедомовой актив.

Единого подхода для расчета этой суммы на сегодняшний день нет. При наличии права общедолевой собственности, проживающие в МКД люди могут владеть долей общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), однако не каждый суд примет во внимание данный факт.

Кроме того, 16 статья ФЗ свидетельствует о возможности хозяев помещений владеть земельным участком, находящимся на кадастровом учете.

Как узнать цену участка под МКД?

Сведения о цене участка перед многоэтажкой есть у органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Для получения информации можно создать запрос на получение номера кадастрового объекта и его цены. Он может быть сформирован письменно либо с помощью интернета (через сайт агентства).

Видео по теме

Межевание – это процесс установки границ земельного участка, а также закрепления их межевыми знаками. Проект межевание участка дает собственнику данного участка все законные права распоряжается землей как ему вздумается.

Для жильцов многоквартирных домов также предусмотрено право собственности на земельный участок возле своего дома. В Жилищном кодексе Российской Федерации прописан пункт, согласно которому владельцам квартир многоквартирного дома передается участок приусадебной земли в коллективное пользование.

После приобретения права владеть приусадебной территорией владельцы домом, вправе строить детские площадки, огораживать территорию, строить гаражи, а также капитальные и некапитальные строения, заниматься обустройством территории и капитальным ремонтом многоквартирного дома. Всем этим может заниматься каждый жилец дома, но только после согласования данного вопроса со всеми жильцами дома.

Межевание дает возможность определить четкие границы обязанностей управляющих компаний, и позволить им осуществлять свою деятельность на необходимой территории (посадка деревьев, скос травы, уборка мусора и т.д.).

Кому нужен проект межевание земельного участка?

В первую очередь в проведении этого процесса заинтересованы жильцы домов. Если у жильцов дома нет прав на земельный участок, а это значит, что не было проведено и межевание и не получен проект, то на этом участке:

Без согласия жильцов дома возможно строительство капитальных построек, таких как магазин или фитнес-центр. Также разрешено и временное строительство (металлические гаражи, парковки и т.д.).
Такое строительство будет законным, если оно соответствует градостроительным нормам;
Управляющие компании могут не заниматься вопросом уборки и благоустройства территории, так как нет документального подтверждения прав на участок. Ответственного лица за ремонтом и обслуживанием детских площадок, может и не быть;
Государственные программы не действуют на многоквартирные дома без оформленного земельного участка;
Проведение капитального ремонта, реконструкции и т.д. проводится за счет жильцов дома. Средства государство выделяет только на дома, приусадебный участок которых полностью оформлен и на нем проведено межевание и имеется соответственный проект.

Нередким явлением сейчас бывают судебные разбирательства жильцов соседних домов по поводу размещения границ их участков. Если межевания хотя бы одного такого участка не было сделано, судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет.

В случаи, если хоть на одном из спорных участков было проведено межевание, такой спор решается очень быстро. Направляется компетентный специалист, который на местности указывает на расположение точных границ участка.

Как распоряжаться своей землей.

Право на использование приусадебной территории многоквартирных домов передается автоматически при продаже или покупке помещения такого дома. На территории земельного участка можно заниматься обустройством, строительством детских площадок и т.д. В случае возникновения желания загородить долевой участок, необходимо получить специальное разрешение на соответствие градостроительным нормам.

Каждый владелец помещения в доме имеет равную часть земельного участка, но выделять границы собственной доли запрещено. Также запрещено продавать или отчуждать данную долю участка, потому что это нарушает права других владельцев долевой земли.

Сроки и выполнение межевания.

Получить проект межевания можно примерно в течение 1.5 – 4 месяцев. Сроки его проведения оговариваются между заказчиками (жильцами домов) и фирмой, которая будет проводить межевание. А стоимость варьируется от 10000 – 20000 рублей, в зависимости от площади местности, конфигурации участка и документов, которые еще необходимо собрать для полного завершения работ. Для проведения межевания нет разницы, кем управляется дом, будь это управляющая компания или товарищество собственников жилья, все они занимаются хозяйственной деятельностью.

Если межевание еще не проводилось и не существует проект межевания, жильцам дома необходимо собраться на собрание, численностью не менее 2/3 от всех жильцов дома. Оповестить о собрании следует лично каждого человека, живущего в доме в письменном виде и с подтверждением личной подписью. После чего проголосовать за проведение межевания и выбрать лицо, ответственное за его проведение.

Также этот человек будет представлять всех жильцов дома. Для принятия одобрительного решения, за проведение межевания должно проголосовать не менее 50% присутствующих жильцов. Следующие действия уже делает только уполномоченный жилец мкд. Он должен оформить заявление в местной администрации и оплатить межевание земельного участка.

Стоит отметить, что весь процесс оформления и проект межевания должно оплачивать государство. Все процедуры для собственников квартир в мкд должны быть бесплатными.
Но это все в теории, на практике же нередко встречаются случаи, когда жильцы дома вынуждены собирать средства для проведения межевания. По факту, в бюджете не предусмотрено выделение средств на проведение таких работ.
Как получить проект межевание и как осуществляется выделение земельного участка?
Согласно действующему Жилищному кодексу юридическое лицо, владеющее помещением в доме, так же как и все жильцы дома должны принимать непосредственное участие в собраниях и голосовании за проведение межевания. Также Жилищный кодекс предоставляет всем собственникам жилых и нежилых помещений одинаковые права на формирование земельного участка.
Размер и точные границы приусадебного участка, на территории которого находится многоквартирный дом, вычисляются в соответствии с нормами и требованиями градостроительного и земельного законодательства. Градостроительный кодекс РФ, в частности, статья 43, гласит, границы и площадь долевого участка устанавливается в зависимости от градостроительных правил и нормативов, которые действуют на момент застройки данных территорий, а также в зависимости от фактических землевладений, граничащих с земельным участком.
Опираясь на Земельный кодекс РФ, а именно на статью 36, расположение границ нового участка вычисляется на основании красных линий, границ соседних земель, а также природных границ, если таковы имеются.
Как определяют границы долевого участка, на территории которого расположен многоквартирный дом?
Конфигурация и размер нового участка зависит от размера здания, стоящего на нем и площади, которую это здание занимает. Также в расчет берутся и другие постройки на территории землевладения и, конечно же, помещения для обеспечения нормального функционирования дома.
Все постройки должны соответствовать пожарным нормативам и санитарным нормам (разрывы между домами для циркуляции воздуха). Но также должны сохраняться все права соседних владельцев недвижимости и земель, арендаторов и жильцов соседних домов.
Бывают ситуации, когда площадь на местности оказывается меньшей, чем указано в нормативах, а увеличение данного земельного участка за счет других земель невозможно. В таком случаи границы земли под многоквартирные дома устанавливают по уже имеющимся фактическим границам.
После принятия Федерального закона о государственном кадастре №221-ФЗ согласовывать границы смежных земель могут обладатели таких прав:
Право собственности. Исключением являются земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности или земли, которые выданы в бессрочное пользование;
Пожизненное владение домами, которое передается по наследству;
Бессрочное владение домами. Исключением являются земли, выданные государством или муниципалитетом во владение органам местного самоуправления и другим государственным организациям;
Аренда домов и участков. Если соседние участки арендуют более чем на 5 лет, а владельцами участков выступает муниципалитете или государство.

К каким землям относятся здания инженерных коммуникаций?
Все здания коммуникаций относятся к коммунальным предприятиям, которые обслуживают дом. Все ремонтные работы должны проводить эти организации. В момент формирования долевого участка многоквартирного дома на этот участок устанавливается сервитут, а все коммунальные строения включаются в состав участка.
Получить проект межевания достаточно трудоемко, так как установкой границ на местности дело не обходится. Такой проект требует согласования во множествах инстанций, от комитета по благоустройству до районной администрации. Стоит добавить, что для получения одного согласования нужно еще дополнительные разрешения и из других инстанций. Именно процесс согласования и является причиной длительности межевания.
Проект можно делать в одной из многих компаний, цены и сроки будут тоже разные. Чтобы срочно получить проект придется заплатить на порядок больше. Формирование участок под многоквартирными домами является большой проблемой законодательства, при достаточно большой законодательной базе регулировать этот процесс сложно.
Нередко бывают нарушения ряда законов, а жильцы домов даже не подозревают о них. Например, сформированные участки нередко выходят за красную линию, а сама территория участка захватывает еще и проезжую часть с тротуарами. В таком случаи нарушается ряд законов и правил. Владельцы многоквартирных домов автоматически становятся плательщиками земельного налога.

В крупных мегаполисах, и в частности в Москве, процесс межевания придомовой территории, переданной на баланс ТСЖ или ЖСК с целью установления и оформления участков земли, примыкающих к многоквартирным жилым домам, в общедолевую собственность, стал весьма популярным и актуальным способом использовать ранее незадействованную площадь для нужд жильцов.

На выделенном пространстве может быть размещена удобная детская площадка, автомобильная парковка (отличное решение проблемы вечного дефицита машиномест около многоквартирных домов), разбит сквер или создана зона с ограничением проезда во двор здания. Цель межевания придомовой территории – официальное установление границ примыкающих земельных участков и определение доли каждого владельца помещений МКД в общей собственности на них. Межевание придомовой территории многоквартирного дома: плюсы и минусы оформления в собственность.

Придомовой территорией принято считать конкретный земельный участок, примыкающий к частному или многоквартирному зданию, сформированный согласно действующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Однако подобные территории могут отличаться по размеру, и величина их зависит от местной администрации, принимающей решение по данному вопросу в каждом отдельно взятом случае. При этом учитывается множество различных факторов: метраж общей жилой площади здания, близкое соседство с другими домами, государственными объектами или режимными землями, а также нюансы городского планирования.

Еще одним фактором, определяющим размер придомовой территории, может являться плотность застройки и проходящие по ней дороги общего пользования.

Минимальной величиной такого участка принято считать идентичную площадь, занимаемую непосредственно многоквартирным домом.

В случае если проведение землеустроительных работ зафиксировано не было, то для установления размеров придомовой территории (инициации процедуры межевания) собственники помещений МКД или уполномоченный представитель должны обратиться в орган местного самоуправления, коим является, к примеру, комитет по управлению муниципальным имуществом. Но предварительно необходимо выполнить подготовительные работы, проведя самостоятельный расчет площади придомового земельного участка по следующей формуле:

Sн=Sк*Упзд , где:

Sн – нормативная площадь придомовой территории;
Sк – величина общей площади всех помещений в МКД;
Упзд – удельный показатель земельной доли.

В свою очередь, величина Упзд напрямую зависит от этажности строения и того, сколько зданию лет. Расчет показателя осуществляется в м 2 .

В случае если данные по земельному участку в органах кадастрового учета отсутствуют, чтобы определить его размер, можно использовать технический паспорт придомовой территории.

При межевании участка земли под МКД учитывается не только фундамент здания, но и площадь подвального пространства, которое также является неотъемлемой частью строения и входит в общедолевую собственность владельцев помещений в доме.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества № 491 от 13 августа 2006 г. и Жилищному кодексу к придомовой территории относятся следующие компоненты:

земельный участок под зданием;
зеленые зоны и другие объекты благоустройства и растительных насаждений;
спортивные и детские площадки;
парковочные места и коллективные стоянки для автотранспорта;
бельевые сушилки;
подстанции и трансформаторы;
пожарные проезды;
гаражи;
погреба.

Все эти объекты должны быть расположены в границах, указанных в кадастровом паспорте.

После межевания образованный участок безвозмездно передается жильцам МКД и с этого момента становится общедолевой собственностью владельцев помещений. Именно после завершения оформления придомовой территории, помимо очевидных положительных сторон принятия данного решения, могут возникнуть и проблемы разного характера (требующие денежных затрат), о существовании которых (пока пространство разграничено не было) ни собственники, ни управляющая компания подозревать не могли.

Изменение платы за содержание общего имущества на величину инфляции

Для начала поговорим о положительных моментах выделения и оформления участка возле здания.

1. После того как земля перешла в общедолевую собственность жильцов МКД, третьи лица не вправе производить на придомовой территории следующие действия:

ни один объект не может быть снесен или построен, никакая часть участка не подлежит отчуждению без согласования с жильцами МКД, имеющими долю в общедомовой собственности (земельном участке);
ни один коммерческий объект, равно как и сооружение иного назначения (автостоянка, гараж, автомойка и другие) не может быть возведен на данной территории МКД;
участок земли не имеют права безвозмездно изъять для муниципальных нужд.

2. Жильцы МКД могут начать получать дополнительную прибыль:

собственники вправе сдать землю арендатору либо предоставить ее в пользование третьему лицу за отдельную плату.

3. Цена за квадратный метр жилого и нежилого помещения возрастает при наличии сформированного участка земли (на него имеется право общедолевой собственности).

4. Данную территорию владельцы квартир и прочей недвижимости в здании могут использовать на собственное усмотрение. За свой счет жильцы в состоянии установить на ней детскую площадку, заняться ее благоустройством, построить объекты, призванные повысить их уровень комфорта.

5. Также с 01.01.2015 отменен налог на земельный участок для жителей многоквартирного дома, что тоже является очевидным плюсом.

Теперь рассмотрим отрицательные моменты, сопутствующие оформлению территории около МКД в общедолевую собственность .

1. Возросшая цена за квадратные метры помещений (мы рассматривали данный факт как положительный момент) может также негативно повлиять на привлекательность недвижимости на вторичном рынке, например, при возникновении необходимости продать квартиру в МКД. Увеличатся и траты на содержание придомовой площади многоквартирного дома.

2. Теперь жильцы обязаны ухаживать за участком земли – поддерживать порядок на нем, совершать уборку, заниматься содержанием и ремонтом дорог, проходящим по территории МКД, поддерживать в надлежащем состоянии элементы благоустройства: газоны, площадки, зеленые зоны, парковочные места и прочее. Если же данные обязательства не соблюдаются, к примеру, мусор вовремя вывезен не был или не убирался снег, то собственники данной площади (управляющая организация) будут оштрафованы.

Анализируя плюсы и минусы межевания придомовой территории и последующего оформления земельного участка в общедолевую собственность, можно смело утверждать, что позитивных последствий такого шага значительно больше, чем отрицательных. Но не стоит забывать и о том, что и очевидные положительные моменты могут запросто трансформироваться в негатив, как, в частности, в последнем описанном пункте.

В качестве еще одного примера можно рассмотреть желание и стремление владельцев помещений в МКД как можно скорее провести межевание и оформить участок земли в общедолевую собственность с целью возведения на нем полезных и нужных объектов, призванных повысить уровень комфорта жильцов дома. При этом не стоит забывать, что любая городская территория, включая и площадь возле МКД, имеет свое конкретное назначение, и возвести на ней, к примеру, магазин по продаже табачной или алкогольной продукции нельзя.

Вообще, перечь строений, которые можно соорудить на придомовом земельном участке, весьма скуден, и связан данный факт со множеством сопутствующих условий: это и высокая плотность жилищной застройки, и ограничения, сопряженные с планами градостроения или нормативными и техническими требованиями, и прочие обстоятельства.

Вернемся еще раз к вопросу о росте цен за квадратные метры жилых и нежилых помещений, связанному с оформлением общей доли в собственности (придомовой территории). Важно понять, что свободно распоряжаться своей частью хозяин может только чисто гипотетически: он не в состоянии ее продать, передать кому-либо или подарить. По сути, владение долей собственности в земельном участке многоквартирного дома сродни такому же праву в общедомовых помещениях – кусочек чердака, микроскопическая часть лестничного пролета, квадратный метр газона, принадлежащие жильцу, – все это неотторгаемые площади, а, следовательно, ни территория, ни доля в коллективном владении не являются оборотоспособными.

Упомянем еще раз и такой момент, как ответственность за содержание придомовой территории и связанные с этим процессом денежные траты. В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации объем расходов на обслуживание земельного участка напрямую зависит от общей площади жилой или иной недвижимости собственника в МКД. Другими словами, чем больше квартира, офис или торговое помещение, тем серьезнее будут затраты его хозяина, связанные с содержанием придомовой территории.

Чем регулируется межевание придомовой территории МКД

Межевание участка земли под МКД могут проводить исключительно жильцы дома. Собственники помещений имеют право самостоятельно определить, какой площади территория им будет необходима для полноценного осуществления своей жизнедеятельности. Однако решение это они в обязательном порядке должны будут согласовать с органами местного самоуправления.

В свою очередь, администрация, к которой обратятся жильцы для одобрения их желания по выделению определенного размера территории около их здания, будет действовать согласно актуальным землеустроительным нормам и правилам. Проводя межевание и оформляя пространство возле дома в общедолевую собственность, владельцы недвижимости должны помнить, что площади, на которых расположены муниципальные дороги и объекты, рекреационные зоны и области, не подлежащие отчуждению, не могут войти в такой участок.

Порядок, согласно которому проходит межевание земли многоквартирных домов и придомовой территории, описан в положениях Федерального закона № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости ». Земельное законодательство Российской Федерации динамично развивается, Правительство регулярно вносит в него значимые поправки, соответственно, чтобы обладать актуальной на сегодняшний день информацией, необходимо систематически знакомиться с изменениями, которые могли появиться в нормативных актах по данной тематике.

В Земельный кодекс Российской Федерации 01.03.2015 была внесена очередная поправка, отменившая действие статьи 26, в связи с чем процедура межевания земельного участка МКД стала регламентироваться другим условием этого документа, а именно статьей 11.9, а также градостроительным законодательством. Ниже будут перечислены требования к новообразованным и претерпевшим изменения участкам.

Определение общей максимальной либо минимальной площади придомовой территории регламентируется Градостроительным кодексом.
В случае если земельные участки не подпадают под действие регламентов Градостроительного кодекса, их величина при межевании определяется в соответствии с Земельным кодексом, либо согласно другим федеральным законодательным актам.
При определении размеров территории около МКД недопустимо пересечение ее межевой черты с границами площадей муниципальных объектов и населенных пунктов.
Участок земли не может быть выделен, если его формирование препятствует разрешенному использованию объектов недвижимости, законно расположенных на нем.
Выделять или каким-либо образом изменять границы территорий невозможно, если в отношении них продолжают действовать обременения (ограничения), не допускающие их дозволенной эксплуатации.
Формирование площади около здания должно происходить рационально, не препятствовать охране земель и не противоречить Земельному кодексу и другим федеральным законодательным актам. То есть при межевании участков запрещено их вклинивание, вкрапление, также не допускается изломанность границ, чересполосица, результатом которой становится невозможность размещения на них объектов недвижимости.
Выделение участка земли невозможно в случае, если предполагаемые его границы пересекают территориальные зоны, лесничества, лесопарки. Исключением в данном случае может быть формирование площади с целью геологического изучения недр и добычи полезных ископаемых. Также допускается выделение участка, на котором будут размещены линейные объекты, гидротехнические сооружения, водохранилища и иные искусственные водоемы (согласно п. 7, введенному ФЗ № 171 от 23 июня 2014 г.).

Кем и для чего проводится межевание придомовой территории

Межевание, формирование земельных участков МКД и последующая их передача на безвозмездной основе владельцам помещений в домах на праве общедолевой собственности – процедура необязательная. Жители вполне резонно могут возразить, что данное действие впоследствии приведет к весьма существенным дополнительным тратам на содержание придомовой территории. Однако в случае если межевание не проведено, то местная администрация имеет полное право передать такой участок в пользование третьим лицам, к примеру, с целью его последующей застройки. При этом владельцы никак не смогут защититься от подобных действий, если земля не прошла процедуру межевания и не перешла в общедолевую собственность хозяев МКД. Жильцы не имеют оснований в таком случае претендовать на территорию около дома, поскольку их права на нее никак не оформлены.

Если процедура межевания придомовой территории не проведена, то для жильцов это может вылиться в ряд моментов, о которых стоит знать.

Участок, примыкающий к многоэтажке, может использоваться для капитального и временного сооружения различных объектов недвижимости, при этом согласовывать с жильцами подобные мероприятия никто не будет. Если на такие работы разрешение дано властями и они соответствуют нормам градостроительства, то снос этих конструкций в дальнейшем окажется невозможен.
Благоустройство земельного участка, обслуживание и ремонт детских и спортивных площадок, вывоз бытовых отходов не будет входить в компетенцию управляющей компании.
Если придомовая территория не прошла процедуру межевания, то многоквартирный дом, примыкающий к этой площади, не сможет претендовать на то, чтобы быть объектом государственных жилищных программ.
Поясняя предыдущий пункт, можно добавить, что несформированный участок земли приравнивается к его отсутствию, а МКД без такой площади никак не может принять участие в муниципальных мероприятиях по капитальному ремонту и реконструкции – все работы, выполняемые в рамках данной программы, будут производится за счет средств собственников помещений в здании.

В свою очередь, если придомовая территория прошла процедуру межевания, то владельцы жилья в МКД получают право на выполнение ряда работ по ее обустройству и обеспечению своего комфорта.

Отделить участок, построив забор высотой не более 2 м. Ограждение возводится на денежные средства собственников квартир МКД.
Перекрыть въезд на придомовую территорию шлагбаумом.
Заняться сооружением места для отдыха, детской площадки, иных объектов благоустройства.
Возвести небольшое строение для размещения в нем резервного генератора для снабжения МКД электричеством в случае его отключения или запасной системы автономного отопления.
Заключить договор на аренду земельного участка МКД с третьими лицами.
Обустроить дополнительные парковочные места для автомобилей собственников помещений.
Разбить цветник или небольшое приусадебное хозяйство (огород).

Кадастровый паспорт земельного участка подтверждает законность всех вышеозначенных действий. Также если эта территория зарегистрирована в едином государственном реестре, из местного бюджета могут быть выделены средства на программу благоустройства и капитального ремонта придомовой площади.

Положениями законодательства Российской Федерации предусмотрена ответственность органов муниципального образования за проведение межевания земли около МКД.

Однако финансирование данного мероприятия происходит, как правило, в конце отчетного периода за счет средств администрации, вследствие чего она часто отказывает в проведении этой процедуры, аргументируя свою позицию недостатком денег в бюджете. Но собственники помещений в МКД не обязаны ждать решения местной власти и вправе сами заказать межевание придомовой территории. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и при условии, что у жильцов МКД есть правоустанавливающие документы на земельный участок, владельцы квартир в многоэтажке имеют право на защиту своих интересов в сфере пользования этой площадью.

Статьи 301, 302, 303, 304 Гражданского кодекса определяют возможности лица, не являющегося хозяином, защищать свое имущество против других собственников, в случае если в отношении данного гражданина установлено право на пожизненное наследование владения, на хозяйственное ведение, оперативное управление либо иное право, предусмотренное законодательными актами или заключенным договором.

Межевание придомовой территории: инструкция по оформлению

Процедура межевания, инициированная владельцами помещений в МКД, делится на несколько этапов.

Этап 1. Проведение общего собрания собственников жилья

На общем собрании определяются нужды МКД и выносятся на обсуждение предполагаемые границы земельного участка. Здесь же выбирается уполномоченное лицо, впредь обретающее право представления интересов собственников в органах местного самоуправления и заключения договоров по обслуживанию придомовой территории. Общее собрание можно считать состоявшимся, если в нем приняло участие не менее 2/3 собственников помещений МКД. При этом решение по выдвинутым на встрече вопросам считается принятым, если за него проголосовало не меньше 50 процентов от общего количества участников. Мероприятие заканчивается составлением протокола с приложением схемы оформляемого участка, который передается органам местной власти для инициации процедуры межевания придомовой территории.

Этап 2. Согласование схемы участка земли (придомовой территории) с органами местного самоуправления

Ответственными за межевание и формирование участков земли МКД выступают структуры государственной власти и органы местного самоуправления.

В столице данными вопросами занимается Департамент городского имущества. Перед тем как сформировать участок, относящийся к придомовой территории, ответственный орган власти удостоверяется в наличии проекта квартального межевания земель.

В результате проведенной проверки принимаются следующие решения:

земля, на которой находится формируемый участок, вносится в план межевания придомовой территории при условии, что процедура раздела данной площади ранее не проводилась;
завершается процесс выделения земельного участка, данные о его границах регистрируются в кадастре в случае подтверждения наличия проекта квартального межевания.

В свою очередь, определение и формирование контуров площади около МКД проходит согласно следующим правилам:

на придомовой территории расположен один многоквартирный жилой дом и относящиеся к нему элементы благоустройства;
проезды, объекты дорожно-уличной сети районов в пределы участка не включаются;
формирование границ проходит с соблюдением зонирования, учитывающего фактическое землепользование, которое определяется муниципалитетом согласно действующему градостроительному регламенту;
все элементы благоустройства должны компактно размещаться в пределах контура земельного участка, проведенного согласно плану. Пересечение границ территории данными объектами недопустимо.

Этап 3. Этап разработки проекта

Как уже упоминалось выше, основанием для межевания и последующего формирования участка земли, относящегося к придомовой территории, служит наличие утвержденного проекта, согласно которому проводится определение границ внутри квартала. Этот документ должен быть приведен в соответствие с установленным Генеральным планом. В любом случае, процедура формирования земельного участка, а соответственно, и его постановка на кадастровый учет – весьма трудоемкий и сложный процесс, требующий участия профессионалов, разбирающихся во всех тонкостях этого дела.

Таким специалистом, способным качественно провести процедуру определения границ придомовой территории, является кадастровый инженер. Он составляет план межевания, создает его электронную копию и сдает на сберегание сроком до трех месяцев в электронное хранилище, которое ведется органом регистрации прав. Для обоснования данных действий условие о помещении межевого плана кадастровым инженером на хранение должно быть обязательно прописано в договоре. Любой документ, попавший в электронный архив, получает свой индивидуальный инвентарный номер. Пока план находится там, бесплатный доступ к нему могут получить заказчик работ и кадастровый инженер.

Этап 4. Утверждение проекта на собрании собственников

Этап 5. Оформление землеустроительного дела

Этап 6. Осуществление процедуры регистрации плана межевания в Росреестре, внесение данных об участке в кадастр.

Сведения о земле могут быть занесены в Государственный кадастр недвижимости ГКН после того, как в Росреестр будут предоставлены следующие документы:

заявление о государственной регистрации и регистрации в кадастровой палате права общедолевой собственности на придомовую территорию МКД;
выписка, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию каждой доли в праве общей собственности на коллективное имущество МКД (плата взимается с каждого отдельного владельца).
удостоверение личности (предъявляется персонально) уполномоченного лица или собственника, от имени которого подается заявление. На уполномоченного представителя обязательно должна быть выписана нотариально заверенная доверенность;
протокол общего собрания жильцов дома, где зафиксировано принятие решения о формировании участка земли (придомовой территории МКД);
пакет документов, указывающих на то, что участок был сформирован учреждением государственной власти или органом местного самоуправления;
пакет документов, подтверждающих право собственности жильцов дома на помещения в МКД, возникшее до 31 января 1998 года (предоставляется только в случае отсутствия записи в ЕГРН (на дату предоставления пакета документов) о государственной регистрации наличия таких прав у владельцев недвижимости);
протокол общего собрания собственников помещений в МКД, в котором определены доли каждого жильца здания (собственника) на коллективное имущество и придомовую территорию;
пакет других документов, необходимых для регистрации права, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Если план межевания находится в электронном хранилище, то предоставлять его в Росреестр необязательно, достаточно будет в заявлении указать уникальный идентификационный номер, присвоенный документу при его помещении в архив.

Лицо, уполномоченное подавать документы от имени собственников жилья в МКД (при наличии нотариально заверенной доверенности), может это сделать тремя способами:

посредством сети интернет, воспользовавшись услугами Единого портала госуслуг, или сайтом Росреестра;
при личном визите в местное отделение МФЦ или Росреестр. Документы также можно предоставить уполномоченному лицу Росреестра при организации им выездного приема;
воспользовавшись почтовой пересылкой, предварительно составив опись отправляемых документов и оформив уведомление о вручении.

После того как заявление было принято в кадастровой палате, на постановку на кадастровый учет уполномоченному органу отводится 10 дней.

Этап 7. Получение свидетельства о собственности

После того как процедура определения границ будет завершена, геодезистом по периметру участка устанавливаются межевые знаки (металлические столбики, снабженные специальными номерными отметками), указывающие точные координаты придомовой территории.

Инициировать подобные мероприятия можно при любой форме управления МКД, так как и УК, и ТСЖ занимаются хозяйствованием и имеют подобные полномочия.
Временной промежуток, в течение которого процедура определения границ участка будет проведена, предварительно оговаривается собственниками помещений и компанией, выполняющей данный вид работ. Проект межевания можно будет получить в срок от полутора до четырех месяцев. Стоимость работ составит порядка 10–30 тыс. рублей, все будет зависеть от формы участка, его общей площади и пакета документов, необходимых для согласования проекта.

Межевание придомовой территории новостроек

Особым случаем считают формирование и межевание придомовой территории новостройки. Существуют два варианта выделения участка при только что возведенном здании:

земля, на которой строится дом, находится в муниципальном владении (инвестиционные условия);
участок, на котором сооружается многоэтажка, имеет законного хозяина, то есть является частной собственностью.

Действовать необходимо исходя из ситуации соответственно нижеизложенным принципам.

1. На время ведения строительства на земле, которая принадлежит городу, компания, являющаяся застройщиком, заключает инвестиционный договор с муниципальными властями (представителями КУГИ).

На период работ к данному контракту формируется паспорт, на который дает выписку кадастровая палата. Строение может оформляться в собственность застройщиком либо инвестором – это прописывается в условиях договора. В результате земельный участок под зданием и придомовая территория передаются в аренду сроком на 49 лет.

2. В случае если застройщик не использовал своевременно свое законное право и не подал в Роснедвижимость либо в другие органы заявку на межевание и определение земельного участка (придомовой территории), данная площадь будет считаться несформированной.

В этом случае если ТСЖ настаивает на том, чтобы участок был выделен, его оформят в минимально возможном размере. Как правило, это всего лишь 10 метров по периметру здания.

3. С построенным на частной земле домом задача решается намного легче. Это может быть территория, ранее принадлежавшая какой-либо организации и отданная на выкуп с дальнейшей приватизацией.

Самое сложное – убедить владельца земельного участка в его передаче на внутренний баланс ТСЖ. Эта проблема решается на уровне хозяйствующего субъекта, а не собственника квартиры или дома.

Когда межевание придомовой территории завершено, какой заключать договор аренды

В соответствии с заключенным договором аренды земли, который подписали до начала процедур, связанных с межеванием, формированием и постановкой участка на учет, может быть поднят вопрос о прекращении выплат за пользование данной территорией. Это можно сделать в момент регистрации факта владения помещением в МКД либо долей в общем имуществе здания, в том числе земли под ним.

Действие договора аренды прекращается, если он был заключен с лицом, чье право общедолевой собственности на землю было подтверждено после завершения процедуры межевания, формирования и постановки участка на кадастровый учет. Иными словами, соглашение о найме признается в этом случае недействительным (в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право сдавать имущество в аренду). Закрепленное за муниципалитетом право владения земельным участком оканчивается в тот момент, когда он передается в общедолевую собственность. Соответственно, прекращает свое действие и договор аренды.

Это подтверждается судебной практикой. Рассмотрим пример дела, которое касается прекращения выплат по договору аренды.

Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое получило либо сберегло имущество за счет иного субъекта, признанного потерпевшим (при этом не было никаких законных правовых актов и не совершалась сделка), возвращает пострадавшей стороне данное имущество, так как имело место неосновательное обогащение.

Требование вернуть незаконно приобретенные средства в виде платежей за аренду, выплаченных ошибочно, может исходить от владельца помещений МКД, если у него есть доля в праве общей собственности на земельный участок под зданием. Положительное решение возможно в том случае, если истец продолжил вносить деньги за пользование недвижимостью согласно заключенному ранее договору.

Пример из судебной практики. Комитетом управления муниципальным имуществом города Щелково было принято решение подать иск в арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Беликовой С. П. Целью данного действия являлось взыскание задолженности по оплате соответственно договору аренды земельного участка № 030214. Обстоятельством, на которое ссылался истец, было отсутствие выплат по указанному соглашению с 1 января 2008 года по 30 сентября 2011 года. Сумма долга к моменту подачи претензии составила 93 424 руб. 10 коп., кроме него была начислена пеня в размере 59 530 руб. 87 коп., которая также вошла в исковое требование.

Материалы дела, представленные на судебном заседании, подтверждали, что соответственно постановлению администрации от 30.12.1999 № 3268-з участок был предоставлен в аренду.

Пролонгирован договор был постановлением администрации от 05.04.2002 № 1116-з до 01 июня 2003 года.

Органы исполнительной власти МР и индивидуальный предприниматель Беликова С. П. продлили контракт на пользование участком, его срок действия составил с 16.10.2002 по 16.10.2027. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в соответствии с принятыми нормами, в том порядке, который установлен законодательными актами. В материалах дела имелась выписка из ЕГРП, подтверждающая данный факт.

Земельный участок уже был сформирован на дату введения в действие Жилищного кодекса РФ, свидетельством этому являлась постановка на кадастровый учет (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 7638/11). Из этого следует, что все владельцы помещений, в том числе ИП Беликова С. П., перешли в категорию долевых собственников, а существующие ранее обязательства аренды прекратились (ст. 413 ГК РФ).

Таким образом, Арбитражный суд Московской области отказал в исковых требованиях администрации г. Щелково.

Межевание придомовой территории без ошибок

Незаконное урезание площади во время межевания придомовой территории является поводом для обращения в суд.

До того как начнется судебное слушание, в «Росреестре» либо через МФЦ «Мои документы» необходимо получить справку, где будут указаны верные размеры участка.
В случае утери документов либо обнаружения в них очевидной ошибки можно провести перерасчет территории, обратившись к кадастровому инженеру. Возможна ситуация, при которой данные нельзя восстановить. В этом случае границы определят, основываясь на объектах, природных либо искусственных, которые находятся в данной местности не менее 15 лет (деревья, заборы, столбы, зеленые насаждения и прочее).

После правильного межевания придомовой территории, которое проводит независимый кадастровый инженер, собственники могут обратиться в суд, чтобы получить другой кадастровый план.

Если посторонние лица расположили какие-либо объекты недвижимости на придомовой территории до того, как были определены ее границы, нужно будет решать вопрос их сноса.

Обычно такие сооружения возводятся без соответствующего оформления, однако их владельцы могли заключить с местными органами власти договор аренды земельного участка. В этом случае жильцы МКД вынуждены оспаривать право администрации на получение платы за использование принадлежащей им территории. Требование снести незаконную постройку выдвигается после завершения процедуры межевания.

Одним из вариантов решения проблемы является аннулирование договора на пользование участком с администрацией и заключение нового соглашения с владельцем объекта недвижимости. В результате чего полученные от аренды деньги будут расходоваться на общедомовые нужды.

Часть земельного участка, принадлежащего МКД, уже может быть оформлена на постороннее лицо по всем правилам и со всеми разрешительными документами. Для урегулирования этого вопроса прибегают к услугам строительной экспертизы. Согласно нормативам, прописанным в СНиП, придомовая территория должна находиться только во владении собственников жилья МКД. После проведения строительной экспертизы хозяева здания подают иск в суд.

Решение может быть принято в пользу владельцев МКД. В этом случае , основываясь на необходимости обслуживать дом, либо организовать движение транспортных средств. В такой ситуации собственники объектов будут обязаны выплачивать арендную плату хозяевам многоэтажки.

Кому отходят земельные участки после сноса здания

В отношении жилого здания, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при определении выкупной цены изымаемого помещения следует учесть стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество. Данное положение соответствует Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Определяя выкупную цену, необходимо также учесть долю в праве собственности на участок земли МКД. На данный момент в судах отсутствует единый подход к тому, как следует рассчитывать эту сумму.

Право общедолевой собственности дает возможность жильцам МКД стать владельцами доли общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), но не все суды принимают этот факт во внимание. Помимо этого, согласно ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» хозяева квартир могут владеть земельным участком, поставленным на кадастровый учет. Понятия права собственности на помещение МКД и права общедолевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на территорию около дома, неотъемлемы. Этот факт установлен ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

При расчете стоимости помещения в МКД нужно учитывать и цену доли в праве владения коллективным имуществом, включая участок земли. Эта сумма не может быть установлена в отрыве от данных факторов. Необходимо признать полностью обоснованной практику судов, которые учитывают стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Статьи по теме