Природные объекты: фикция в праве. Естественные и искусственные объекты недвижимости По происхождению различают

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (категориям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных видов недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

- Естественные (природные) объекты- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

- Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дома повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, торгово-развлекательные центры, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс и др;

в) общественные (специальные) здания и сооружения

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства . . К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

При консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования . В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда . Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Так, например, перечень земельцелевого использования, которые не подлежат продаже, определяется законодательством. К ним относятся:

а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:
- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);
- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ; - земельные участки лесного и водного фондов; -земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;
-земельные участки крематориев и кладбищ;

б) незастроенные земельные участки:

Сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

Расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;

Иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Приведенные выше системы классификации недвижимого имущества и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье - место постоянного проживания;

Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели)

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики жилой недвижимости:

1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов котеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров вцелом можно выделить следующие признаки:

Архитектурно-планировочные решения;

Конструктивно-технологические характеристики;

Местоположение (престижность района, расположение в непосредственной близости к местам приложения труда;

Время, годы постройки, сроки эксплуатации, реконструкции, ремонта;

Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: - дома с кирпичными стенами; - панельные дома; -монолитные дома; -деревянные дома; - дома смешенного типа. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности.Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход , можно отнести:

1. Офисные помещения . При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги ) как коммерческая недвижимость в стране имеет перспективы. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы . К факторам, обуславливающим успех в этом сегменте, можно отнести: правильно выбранное расположение; составление функционального решения и накопления; потребности потенциальных посетителей; правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки;
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; четко проработанный подбор арендаторов; верно выбранная управляющая компания. Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;

Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;

В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;

Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;

В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития . Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость); - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады и т.п., которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Классификация недвижимости может быть проведена по критерию участия в производственном процессе . Всю недвижимость предприятия можно условно поделить на три группы:

1. Недвижимость производственного назначения - объекты, которые принимают непосредственное участие в производственном процессе.

2. Недвижимость непроизводственного назначения (вспомогательная) - объекты, не принимающие непосредственного участия в производственном процессе, но наличие их необходимо для полноценной и эффективной работы всего предприятия (склады, АБК, столовая, подъездные пути, прочие здания и сооружения).

3. Непрофильная недвижимость – объекты в силу различных причин не участвующие не в основной, не вспомогательной деятельности предприятия, к которой относятся: -физически и морально устаревшие объекты, - объекты, высвободившиеся из-за отсутствия фронта работ, - объекты незавершённого строительства.

Классификация объектов недвижимости сформулированная кратко включает.

1. Функциональное назначение недвижимости:

производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара;

непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения;

2. К воспроизводимым видам недвижимости относятся: здания; сооружения; многолетние насаждения.

3. К не производимым видам недвижимости относятся: земельные участки; природные месторождения; природные водные бассейны.

4. По степени готовности к эксплуатации различают: введенную в эксплуатацию недвижимость; незавершенное строительство.

5. Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.

6. Здания могут быть: производственного назначения; культурно –бытовые; обслуживающие; жилые.

7. Каждое здания различается: этажностью (одноэтажные, 2-х этажные, многоэтажные); видом строительного материала(каменное, деревянное, смешанное, саманное, глинобитное, панельное); температурным режимом (отапливаемое, не отапливаемое); видами освещения(естественное верхнее, боковое, искусственное, совмещенное); системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование); капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленное); сроком службы (100, 80, 65, 40,20 лет).

8. Примерно по такой схеме можно сделать классификацию сооружений, многолетних насаждений и т.д.

С точки зрения интересов собственника существующую недвижимость предприятия целесообразно разделить на операционную и инвестиционную . Основная цель этой классификации – выявление непрофильных объектов недвижимости, содержание на балансе которых создаёт большие затраты на единицу продукции.

Таблица. Основные особенности операционной и инвестиционной недвижимости как объектов управления

Характеристика	Операционная недвижимость	Инвестиционная недвижимость
Определение	Недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.	Недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого
Способ использования собственником	Материальный актив, с непосредственным использованием её в производственном процессе	Источник дохода, без непосредственного использования её в качестве пользователя
Цель управления	Минимизация издержек при требуемом качестве услуг, обеспечивающих недвижимостью	Максимизация дохода и стоимости недвижимости
Генерирование денежных потоков	Денежные потоки относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства	Денежные потоки от недвижимости в значительной степени не зависят от других активов предприятия
Риски	Риск возникновения непредвиденных издержек. Риск инфляционный. Риск производственно-хозяйственной деятельности	Риск изменения потоков денежных средств. Риск изменения стоимости объекта недвижимости. Риск невостребованности.

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее .

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, , соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

• Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения (лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
• Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений (частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

• Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
• Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
• Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически (здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
• Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
• Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности (местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
• Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
• Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
• Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
• Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

• Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
• Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
• Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
• Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
• Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью (то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

• Коммерческая (ведение бизнеса)
• Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
• Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

• Введенные в эксплуатацию
• Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
• Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

• Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
• Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты (постройки)

Общественная недвижимость:

• Больницы
• Поликлиники
• Театры
• Музеи
• Дома культуры
• Библиотеки
• Школы
• Высшие учебные заведения
• Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Коммерческая недвижимость:

• Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения (цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
• Здания и сооружения , основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
• Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
• Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
• Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
• Гаражи для аренды
• Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

• Городское жилье
• Загородное жилье
• Типовые постройки
• Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

• Вторичное жилье
• Загородный дом
• Многоквартирный дом
• Квартира
• Комната
• Индивидуальный (частный) дом

Естественные (природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

• Участки недр
• Водные объекты
• Природные леса
• Многолетние насаждения
• Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

2.1 Здания

2.2 Помещения

2.3 Сооружения

2.4 Инженерные сооружения

Глава 3. Уникальные объекты

3.2 Уникальные искусственные объекты

Заключение

Использованная литература

Введение

Типология -- классификация по существенным признакам. Основывается на понятии типа как единицы расчленения изучаемой реальности, конкретной идеальной модели исторически развивающихся объектов.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

Недвижимость -- это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов

1. Естественных (природных) объектов - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

2. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.Эти объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Глава 1. Естественные объекты недвижимости

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения-земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

2. Землями населенных-пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения. В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

4. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда-землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие), кроме лесов на землях обороны, городских поселений, а также древесно-кустарниковой растительности на землях сельскохозяйственного назначения, транспорта, населённых пунктов, водного фонда и иных категорий. В постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам, в аренду, безвозмездное срочное пользование -- гражданам. Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом РФ.

6. К землям водного фонда относятся земли:

Покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;

Занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом РФ и водным законодательством.

7. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного кодекса РФ. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.

1.2 Земельные участки по угодьям

Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные и не сельскохозяйственные.

К сельскохозяйственным относятся:

1. К Пашне относят земельные участки, которые систематически обрабатываются под посевы сельскохозяйственных культур, а также чистые пары, включая посевы многолетних трав в полях севооборотов со сроком пользования, предусмотренным севооборотами, и выводные поля. Междурядья садов и других многолетних насаждений, временно используемые под посевы сельскохозяйственных культур, в площадь пашни не включаются, а учитываются как площади многолетних насаждений. Так же к пашне не относят участки улучшенных сенокосов и культурных пастбищ, распаханные на период обновления травостоя, а также занятые посевами предыдущих культур (на протяжении не более двух лет), распаханные с целью создания на них многолетних пастбищ или улучшенных сенокосов.

2. К Многолетним насаждениям относят земельные участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми или травянистыми многолетними насаждениями, способными давать урожай плодово-ягодной, технической или врачебной продукции.

3. Залежами считают земли, которые раньше пахались, а теперь в силу определенных обстоятельств более одного года, начиная с осени, не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар. К залежам не относят распаханные участки сенокосов и пастбищ, оставленные для естественного зарастания травостоем.

4. Сенокосами называют земельные участки, покрытые многолетней травянистой растительностью, которые систематически используют для сенокошения.

5. Заболоченными Сенокосами Считают излишне увлажненные сенокосы, расположенные на пониженных элементах рельефа или на слабодренированных уровненных плоских территориях, притеррасных участках заводей и понижениях водораздельных и равнинных плато, а также на краю болот с влаголюбивой травянистой растительностью.

6. Пастбищами называют земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, которые систематически используются для выпаса скота, не пригодные для сенокосов и которые не являются залежами. Кроме того, в составе пастбищ учитывают площади подкормочных и карантинных участков, а также участка скотопрогонов. Пастбища подразделяются на суходольные и заболоченные.

К не сельскохозяйственным относятся:

1. Лесные площади - это земельные участки, покрытые лесом, включая лесные культуры, которые сомкнулись и не сомкнулись, опушки, срубы, пожарища и погибшие насаждения, лесосеки, которые не залиснились, пробелы и пустыри, лесные рассадники.

2. Болота - Излишне увлажнены почвенными и атмосферными водами земельные участки с наличием на поверхности разложенных и полуразложенных остатков в виде торфа.

3. Учитывают земли, занятые водой - естественными и искусственными водоемами. При этом отдельном учете подлежат земли, занятые реками и ручьями, озерами, в том числе пресноводными, водохранилищами, ставками и другими искусственными водоемами, каналами, коллекторами и канавами.

4. Под дорогами, прогонками и просеками учитывают земли, занятые железными дорогами, шоссейными, межпоселковыми, внутрихозяйственными дорогами, скотопрогонами и просеками.

5. Под общественными дворами, улицами и площадями учитывают земли, занятые производственными центрами, полевыми станами, улицами и площадями; Под общественными зданиями - Занятые производственными, культурно-бытовыми и другими домами и сооружениями.

6. Среди нарушенных земель учитывают земли, почвенный покров, которых нарушен при разработке месторождений полезных ископаемых и их переработке, а также при геологоразведочных работах, торфоразработках, проведении строительных и других работ.

7. Среди других земель, которые не используют в сельском хозяйстве, выделяют: Пески, которые развеиваются, лишены растительности; Овраги - земельные участки линейной формы рельефа эрозионного происхождения глубиной от одного метра с отсутствующим или слабосформованным почвенным покровом и выходом на укосах нижних генетических горизонтов почвы; земли, занятые оползнями, осыпями, глинистыми и щебнистыми поверхностями и галечниками.

1.3 Земельный фонд Верхневилюйский улус

объект недвижимость земельный уникальный

География

Территория -- 43 170 кмІ. Граничит на севере с Оленекским, на северо-востоке с Вилюйским, на юго-востоке с Горным, на юге с Олекминским, на юго-западе с Сунтарским, на западе с Нюрбинским улусами.

Улус расположен на среднем течении реки Вилюй. Большие притоки, протекающие по территории улуса: Чыбыда, Тюкэн, Тонгуо. Как и большинство территории северной и центральной Якутии, лежит в области «вечной мерзлоты». Климат резко-континентальный, зимой температура доходит до 60 градусов ниже нуля по Цельсию, летом -- до +33.

История

XVII век -- начало XX века

В письменных источниках впервые упоминается в связи с приходом русских казаков на берега Вилюя в начале XVII века. Мангазейские казаки во во главе с Воином Шаховым поставили т. н. Верхневилюйское зимовье на левом берегу Вилюя, в месте впадения реки Тюкэн. В 60-х годах XVII века на этом месте была церковь, комиссарство, казначейство и 7 жилых домов.

В 1770 году управляющий Верхневилюйским зимовьем Иван Аргунов пишет ходатайство в Якутскую воеводскую канцелярию о переносе зимовья на 45 км ниже, на правый берег Вилюя в местность Ёлённёх (это ниже на 30 км от нынешнего расположения с. Верхневилюйск). 29 ноября 1770 года вышел приказ о переносе. На новом месте поселению дали название Оленск. А 1783 году зимовье стало центром Оленского уезда и получило статус города. В 1771 году на территории зимовья было 9 волостей: Ботулинская, 3 Бордонских, 3 Жарханских, Нерюктяйский и Чочунский. После 1771 года произошло деление на три административные единицы (улусы) Верхневилюйский, Средневилюйский и Сунтарский. В 1808 году в Верхневилюйском улусе было 14 волостей, в 1817 -- 13: два Жарханских, два Бордонских, два Едюгейских, Чочунский, Нам, Оргет, Ботулу, Мэйик, Ёдей, Хангалас. В Средневилюйском улусе в 1808 году было 12, в 1820 -- 13 волостей: три Тогусских, 2 Кырыкыйских, Модут, Тыайа, Мукучу, Лючюн, Жемкон, Оргет, Куокуй. В Сунтарском улусе в 1796 году было 8, годах 9 волостей.

Верхневилюйский улус в 1824 году разделили ещё на две административные единицы: на собственно Верхневилюйский улус (осталось 5 волостей) и Мархинский (нынешняя территория Нюрбинского улуса. К 1835 году в улусе уже 10 волостей: Мэйик, Нам, Ботулу, 2 Едюгейских, 2 Хоринских, Чочу, Оргемт, Халбакы. С 1790 по 1800 годы одновременно использовались названия волость и наслег, с 1840 года в архивных документах упоминается только «наслег».

Судя по отчёту 1856 года в Верхневилюйском улусе жило 9386 якутов (инородцев) и 22 русских. Занимались животноводством: 6302 головы крупного рогатого скота, 4173 лошади, луга составляли 18 800 десятин. Из-за сельскохозяйственных угодий было много судебных разбирательств. Было развито рыболовство как на реке так и на озёрах. С ноября многие охотились на пушного зверя. В апреле 1867 года улусным центром стало с. Куорамыкы (ныне Верхневилюйск). В начале XX века в улусе было 24 наслега: I Чочу, II Чочу, Харбаламх, Кэнтик, Халбакы, Дюллюкю, Оросу, Туобуйа, Мэйимк, I Едюгей, II Едюгей, III Едюгей, Нам, I Хоро, II Хоро, I Кюмлэт, II Кюмлэт, Югюлэмт, I Ботулу, II Ботулу, Оногосчут, Чумкар, Сургулук.

Гражданская война 1918--1924

В 1918 году на территории Верхневилюйского улуса под руководством Степана Аржакова, Исидора Барахова установилась Советская власть. Но органы советской власти просуществовали недолго, и в августе 1918 года в виду угрозы расправы Аржаков с соратниками уехали в Бодайбо. До декабря 1919 года улусом управляли ставленники Колчаковского правительства. Затем снова власть перешла к большевикам во главе со Степаном Аржаковым. В годах белые отряды под предводительством штабс-капитана Семена Канина, Конона Никифорова, Федора Говорова, Петра Павлова, Еремея Попова вели борьбу против красных отрядов на всей территории бассейна Вилюя. Но больших кровопролитных сражений на территории улуса не было. Во многом в этом заслуга последнего главы Верхневилюйского улуса того периода Потапова Егора (Георгия) Ефимовича, имевшего большой авторитет и удержавшего народ от активного содействия белому движению. Окончательная победа советской власти в улусе установилась после приезда из Якутска 14 июля на пароходе «Диктатор» красного отряда Ивана Строда.

Население

Экономика

Сельское хозяйство

Основу экономики составляет сельское хозяйство. Главная отрасль -- животноводство (мясо-молочное скотоводство, мясное табунное коневодство), пушное звероводство; возделываются зерновые культуры, картофель, овощи. Земли сельскохозяйственного назначения составляют 69,3 тыс. га.

Промышленность

Промышленные производства: лесное хозяйство и деревообработка, охотничий и рыбный промысел, транспортные хозяйства.

Транспорт и связь

Автомобильный и речной транспорт, авиапорт, телеграф, телефон, интернет, с 2005 года газопровод. По территории улуса проходит автомобильная трасса соединяющая главные города республики Якутск и Мирный. Действует паромная (июнь -- октябрь), ледовая (декабрь -- апрель) переправа через Вилюй.

Образование

Несмотря на относительно малые размеры район является одним из основных «поставщиков» интеллектуальной элиты республики. Не умаляя достоинств других учебных заведений улуса, отметим, что основной кузницей кадров является республиканская гимназия имени народного учителя СССР М. А. Алексеева, основоположника физико-математического движения в Якутии.

Выпускники школы сейчас работают не только по всей Якутии и России, но также и во многих странах Европы и Америки.

Глава 2. Искусственные объекты недвижимости

2.1 Здания

Здамние-- разновидность наземного строительного сооружения с помещениями, созданного в результате строительной деятельности в целях осуществления определенных потребительских функций, таких как проживание (жилище), хозяйственная, или иная деятельности людей, размещение производства, хранение продукции или содержание животных. Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

Классификация зданий:

1. По функциональному назначению

Гражданские здания предназначаются для проживания и обеспечения бытовых, общественных и культурных потребностей людей.

Промышленные - для обеспечения требуемых эксплуатационных режимов и создания оптимальных условий трудовой деятельности людей.

Сельскохозяйственные здания и сооружения предназначаются для различных отраслей сельскохозяйственного производства.

2. По видам проекта:

По индивидуальным проектам (общественные здания, вузы, театры…)

3.По конструктивным схемам

Бескаркасные

Каркасные

4. По материалам основных конструкций

Деревянные

5. По размеру основных элементов здания

Мелкоразмерные

6. По способу устройства

Монолитные здания

Сборно-монолитные здания

Виды гражданских зданий:

Классификация гражданских зданий по функциональному назначению

К жилым зданиям относятся:

Дома квартирного типа (многоквартирные), предназначенные для постоянного жительства;

Многоквартирные (индивидуальные) дома, предназначенные для постоянного жительства (коттеджи);

Общежития - для длительного проживания людей, объединённых учебной или трудовой деятельностью;

Гостиницы и пансионаты - для кратковременного проживания;

Дома-интернаты - для длительного проживания детей отдельно от родителей проживания инвалидов и престарелых

К общественным зданиям, предназначенным для относительно длительного пребывания людей и обслуживающим их повседневные нужды, могут быть отнесены:

Детские сады, ясли и школы;

Административные и офисные здания;

Здания учебных заведений;

Здания медицинских учреждений.

Классификация гражданских зданий по этажности

По этажности гражданские здания могут быть разделены на:

Малоэтажные - высотой до двух этажей;

Многоэтажные - десять-двадцать пять этажей;

Высотные - более двадцати пяти этажей.

Классификация гражданских зданий по долговечности

I степень - срок службы более 100 лет;

II степень - срок службы в пределах 50-100 лет;

III степень - срок службы менее 20 лет. Такие здания относятся к категории временных.

Классификация гражданских зданий по огнестойкости

В соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85* «Противопожарные нормы здания делятся на восемь степеней огнестойкости: I, II, III, IIIa, III6, IV, IVa и V в зависимости от значений пределов огнестойкости и пределов рас­пространения огня основных строительных конструкций.

Промышленные здания подразделяются на 4 основные группы:

1. производственные (здания механосборочных, ремонтных, ткацких и прочих цехов);

2. энергетические (здания ТЭЦ, котельных, тепловые пункты, трансформаторные подстанции и пр.);

3. транспортно-складского хозяйства (гаражи, склады, пожарные депо и пр.);

4. вспомогательные (здания административно-бытовые, пункты питания, медицинские пункты и пр.).

Сельскохозяйственные здания подразделяются:

По функциональному назначению:

Животноводческие

Коровники и здания для молодняка

Свинарники

Конюшни

Овчарни

Другие, предназначенные для содержания различных сельскохозяйственных животных

Птицеводческие

Инкубатории для искусственного выведения цыплят

Птичники для содержания молодняка

Птичники для содержания взрослой птицы

Птичники для выращивания цыплят на мясо

Акклиматизаторы

Ветеринарные

Ветеринарные амбулатории и лаборатории

Стационары

Изоляторы

Сооружения для обработки кожного покрова животных

Ветеринарно-санитарные объекты -- бойни,

Здания, предназначенные для оказания лечебной помощи заболевшим животным и птицам, проведения профилактических и санитарно-технических мероприятий, а также диагностических исследований

Силосные и сенажные

Траншеи

Башни, используемые для приготовления и хранения кислого силоса и пресного сенажа

Складские

Овощехранилища

Зернохранилища

Элеваторы

Кукурузохранилища

Склады минеральных удобрений

Культивационные

Парники

Теплицы

Оранжереи

Шампиньонницы

Для обработки и переработки сельскохозяйственных культур

Зерносушилки

Сушилки технических культур

Овощесушилки

Кормоприготовительные и комбикормовые предприятия

Мельницы

Прифермерские молочные пункты первичной обработки

Молочные, маслодельные, маслодельно-сыроваренные заводы

Томатоварочные и квасильно-засолочные цеха

Для ремонта сельскохозяйственных машин

Мастерские по техническому обслуживанию и несложному ремонту машин

Цеха по ремонту гидросистем тракторов и комбайнов

Гаражи для тракторов, комбайнов, автомобилей

2.2 Помещения

Помещения гражданских зданий подразделяют:

По их роли в функциональном процессе (отдых, работа, учеба)

1. основные

2. вспомогательные

3. обслуживающие

4. коммуникационные

2.3 Сооружения

Сооружемние -- это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций.

1) Линейные сооружения (магистральные трубопроводы (водопроводы, коллекторы, тепловые сети, электросети, нефтепродуктопроводы и газопроводы), автомобильные и железные дороги)

2) Площадные сооружения -- сооружения, физически занимающие часть земной поверхности, отражение которых в масштабе изготовляемого плана позволяет отразить их продольные и поперечные размеры.

3) Объемные сооружения

4) Высотные сооружения

2.4 Инженерные сооружения

Электрическая и телефонная сети

Электрическая сеть -- совокупность электроустановок, предназначенных для передачи и распределения электроэнергии от электростанции к потребителю.

Телефонная сеть общего пользования -- это абонентская сеть связи, для доступа к которой используются телефонные аппараты и оборудование передачи данных.

Водопровод

Водопровод -- система непрерывного водоснабжения потребителей, предназначенная для проведения воды для питья и технических целей из одного места (обыкновенно водозаборных сооружений) в другое -- к водопользователю (городские и заводские помещения) преимущественно по подземным трубам или каналам; в конечном пункте, часто очищенная от механических примесей в системе фильтров, вода собирается на некоторой высоте в так называемых водоподъёмных башнях, откуда уже распределяется по городским водопроводным трубам. Объём водозабора определяется водомерными приборами (т. н. водомерами, водосчётчиками). Водонапорной силой водопровода пользуются и для гидравлических целей.

Есть несколько способов прокладки трубопровода:

Наземная по опорам и эстакадам, с утеплением или без;

Подземная прокладка:

Траншейная с помощью спецтехники: экскаватора, различного рода приспособлений для тракторов; на небольшие расстояния используют ручную силу;

Бестраншейная технология прокладки, которая возможна при горизонтальном бурении (сокр. ГНБ);

Коллекторная, выполняется способом щитовой проходки.

Внутренний трубопровод зданий прокладывается:

В стояках, технических шахтах;

В штрабах;

По стенам;

Под плинтусами (трубы из полимерных органических материалов);

В стяжке пола.

На фото мы видим наземный способ прокладки трубопровода.

Канализация

Канализация -- составная часть системы водоснабжения и водоотведения, предназначенная для удаления твёрдых и жидких продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод с целью их очистки от загрязнений и дальнейшей эксплуатации или возвращения в водоём. Необходимый элемент современного городского и сельского хозяйства. Нарушение его работы может ухудшить санитарно-эпидемиологическую ситуацию в местности.

Также канализацией называют любую систему каналов, например, кабельная канализация служит для прокладки под землёй кабелей.

По целям и месторасположению систему канализации можно разделить на три больших раздела:

Внутренняя канализация -- система сбора стоков внутри зданий и сооружений и доставки их в систему наружной канализации;

Наружная канализация -- система сбора стоков от зданий и сооружений и доставки их к сооружениям очистки либо к месту сброса в водоприёмник;

Система очистки стоков.

Дополнительные сведения: Дождевая канализация

По собираемым стокам канализация подразделяется на:

Хозяйственно-фекальную (бытовую) канализацию (обозначение К1);

Дождевую канализацию (обозначение К2);

Производственную канализацию (обозначение К3).

Хозяйственно-фекальная (бытовая) канализация бывает:

Централизованная;

Автономная;

Газопровод

Газопровод -- инженерное сооружение, предназначенное для транспортировки газа и его продуктов (в основном природного газа) с помощью трубопровода. Газ по газопроводам и газовым сетям подаётся под определённым избыточным давлением.

Газопроводы подразделяются на:

Магистральные газопроводы -- предназначены для транспортировки газа на большие расстояния. Через определённые интервалы на магистрали установлены газокомпрессорные станции, поддерживающие давление в трубопроводе. В конечном пункте магистрального газопровода расположены газораспределительные станции, на которых давление понижается до уровня, необходимого для снабжения потребителей.

Газопроводы распределительных сетей -- предназначены для доставки газа от газораспределительных станций к конечному потребителю.

По давлению в магистрали:

Магистральные:

Распределительные:

Низкого давления -- до 0,005 МПа;

Среднего -- от 0,005 до 0,3 МПа;

По типу прокладки:

Надземные;

Подземные;

Подводные.

Резервные газопроводы сооружаются по стратегическим соображениям, для обеспечения гибкости в погрузке газовозов и для снижения длины маршрута транспортировки.

Тепловая сеть

Тепловая сеть -- совокупность устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции), предназначенных для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок.

Основными элементами тепловых сетей являются трубопровод, состоящий из стальных труб, соединенных между собой с помощью сварки, изоляционная конструкция, предназначенная для защиты трубопровода от наружной коррозии и тепловых потерь, и несущая конструкция, воспринимающая вес трубопровода и усилия, возникающие при его эксплуатации. Наиболее ответственными элементами являются трубы, которые должны быть достаточно прочными и герметичными при максимальных давлениях и температурах теплоносителя, обладать низким коэффициентом температурных деформаций, малой шероховатостью внутренней поверхности, высоким термическим сопротивлением стенок, способствующим сохранению теплоты, неизменностью свойств материала при длительном воздействии высоких температур и давлений.

По виду источника теплоты системы централизованного теплоснабжения разделяют на районное теплоснабжение и теплофикацию. При системе районного теплоснабжения источником теплоты служит районная котельная, теплофикации-ТЭЦ. По виду теплоносителя системы теплоснабжения делятся на две группы: водяные и паровые. Теплоноситель - среда, которая передает теплоту от источника теплоты к нагревательным приборам систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения. Теплоноситель получает теплоту в районной котельной (или ТЭЦ) и по наружным трубопроводам, которые носят название тепловых сетей, поступает в системы отопления, вентиляции промышленных, общественных и жилых зданий. В нагревательных приборах, расположенных внутри зданий, теплоноситель отдает часть аккумулированной в нем теплоты и отводится по специальным трубопроводам обратно к источнику теплоты. В водяных системах теплоснабжения теплоносителем служит вода, а в паровых - пар.

Глава 3. Уникальные объекты

К уникальным относятся здания и сооружения, удовлетворяющие следующим условиям:

Используются конструкции и конструктивные схемы с применением нестандартных или специально разработанных методов расчета, или требующих проверки на физических моделях;

Здания и сооружения, возводимые на территориях, сейсмичность которых превышает 9 баллов.

К уникальным относятся здания и сооружения с высотой превышающей 100 м, или с величиной пролета более 100 м, или с вылетом консоли более 20 м, или если заглубление подземной части относительно планировочной отметки земли более чем на 15 м.

К уникальным зданиям и сооружениям относятся также спортивно-зрелищные, культовые сооружения, выставочные павильоны, торговые и развлекательные комплексы и другие с расчетным пребыванием внутри объекта более 1 000 человек или более 10 000 человек вблизи.

3.1 Уникальный природный объект

Природный памятник «Ленские Столбы» в Хангаласском улусе (районе) Якутии, как и описанный выше Маньпупунёр - результат выветривания горных пород. Однако по размерам якутский памятник значительно превосходит североуральский. «Ленские столбы» тянутся вдоль правого берега Лены на несколько километров, и производят на наблюдателей мистическое впечатление. Места вокруг дикие, малолюдные. Вокруг стоит невероятная тишина, а чистота воздуха может вызвать у городского жителя головокружение. В этом необычном месте правительством Якутии создан природный парк, туристы обычно посещают «Ленские столбы» летом, на теплоходах и катерах. Объект занесён в реестр ЮНЕСКО как уникальный памятник дикой природы.

3.2 Уникальный искусственный объект

"Закурили трубку мира" - эта радиограмма, переданная из Якутии в июне 1955 г., ознаменовала открытие второго алмазного месторождения в СССР. Геологов, совершивших открытие, ждали награды и престижнейшая Ленинская премия, а любителей экологического туризма ждет уникальный объект России.

К 2001 году глубина карьера превысила 500 м. Однако исследования показали, что алмазоносная порода залегает до глубины свыше 1 км. Чтобы снизить затраты на проведение реконструкций (а всего их было три), водоотведение и транспорт (свыше 8 км спирального пути отделяет дно карьера от поверхности земли) было решено перейти на шахтный способ добычи. После создания на дне отработанного месторождения предохранительного слоя, в 2009 г., заработал подземный рудник "Мир".

Сегодня "Мир" - одна из богатейших кимберлитовых (алмазоносных) трубок в мире, потому является достопримечательностью Якутии. Добыча в открытом карьере, диаметром более 1 км, началась в 1957 г. Для обслуживания месторождения и обогатительного комбината создается поселок Мирный, который быстро становится "алмазной столицей" не только Якутии, но и всего Советского Союза.

В 1980 г. здесь был добыт огромный желтый алмаз неправильной формы, который был назван именем очередного съезда компартии. Этот камень, находящийся в Алмазном фонде, входит во вторую десятку крупнейших алмазов мира и до сих пор остается самым большим из добытых в нашей стране.

Заключение

В заключении можно сказать, что типология объектов недвижимости очень разнообразна, но основной классификацией является деление объектов недвижимости на искусственные и естественные. Искусственные в свою очередь подразделяются на здания и сооружения, а уже они делятся по материалам, размерам, особенностям конструкций и т.п. Естественные объекты недвижимости делятся по категориям, и так же угодьям.

В ходе выполнения данной курсовой работы мы научились визуально определять классификацию объектов недвижимости, узнали их основные характеристики и назначения.

Использованная литература

1. zem-kadastr.ru

2. "Дом: Строительная терминология", М.: Бук-пресс, 2006.

3. www.google.ru

4. www.yandex.ru

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Новый объект или реконструкция? Парадоксы регистрации Последствия "самоволки". Пристройка или самостоятельный объект. Права инвесторов на реконструированные объекты. Право собственности инвесторов на самостоятельные объекты недвижимости.

реферат , добавлен 18.09.2006


Понятие недвижимости. Рынок недвижимости: понятие, субъекты, законодательная база. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости. Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2005

реферат , добавлен 18.02.2006


Естественные и искусственные строительные материалы. Материалы из древесины, сохранившие ее природную физическую структуру и химический состав (лесоматериалы), их разделение на обработанные и необработанные. Основные свойства и пороки древесины.

курсовая работа , добавлен 16.12.2010


Классификация искусственных строительных материалов. Основные технологические операции при производстве керамических материалов. Теплоизоляционные материалы и изделия, применение. Искусственные плавленые материалы на основе минеральных вяжущих бетонных.

презентация , добавлен 14.01.2016


Современные предпосылки и сложности развития высотного строительства. Технические требования к высотным домам, объекты строительства и архитектурно-планировочное решение. Обзор, анализ ситуаций и тенденций на рынке недвижимости, оценочные показатели.

дипломная работа , добавлен 25.03.2012


Классификация нефтепроводов по назначению и условному диаметру. Объекты и сооружения магистрального нефтепровода. Бесшовные, сварные с продольным и спиральным швом трубы. Трубопроводная арматура. Резервуары специальных нефтепроводных конструкций.

курсовая работа , добавлен 26.02.2011


Разработка локальной сметы на сооружение земляного полотна, на подготовительные работы, на устройство дорожной одежды, на искусственные сооружения и на обустройство дороги. Расчет экономической эффективности проекта от сокращения сроков строительства.

курсовая работа , добавлен 11.09.2014


Основные цели, задачи и виды технической инвентаризации объектов недвижимости. Формирование инвентарного дела. Съемка земельного участка и зданий. Составление поэтажных планов. Определение физического износа и стоимости здания, строения, сооружения.

курсовая работа , добавлен 12.10.2015


План расположения помещений квартиры. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости до и после перепланировки. Оформление паспорта объекта с технико-экономическими характеристиками. Документы, необходимые для нотариального оформления сделки обмена.

курсовая работа , добавлен 16.02.2016


Рассмотрение градостроительной ситуации и архитектурно-строительного решения здания. Анализ и расчет объемов монтажных работ и ремонта. Мероприятия по охране окружающей среды в процессе эксплуатации объекта. Изучение рынка жилой недвижимости в городе.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяется, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению :

1. естественные (природные) – созданные природой без участия труда человека;

2. искусственные:

ü являющиеся результатом труда человека;

ü созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок - это часть поверхности земли, (в том числе поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено другими ФЗ.

Участки недр - условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) – небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

К объектам искусственного происхождения (основные фонды) относятся здания, сооружения, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения.

Здания – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Здания бывают 2 типов:

ü не жилые.

Сооружения – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т.д.).

Многолетние насаждения . Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста:

ü плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и
озеленительные насаждения всех видов;

ü искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

К космическим объектам относят созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, не учитывающийся в рамках ОКОФ (ОКОФ – общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, введен в действие с 1 января 1996 г.) – это незавершенное строительство . К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

В практике оценки недвижимости необходимо различать:

ü объекты, на которых ведутся работы,

ü и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

Существует выделение недвижимости по трем основным типам: земля, жилье и нежилые помещения (рис.2.1).

Рис. 2.1. Основные типы недвижимости

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков (табл. 2.1).

<*> Boltanova E.S. Natural objects: fiction in law.

Болтанова Е.С., доцент ФГБОУ ВПО "Национальный исследовательский Томский государственный университет", кандидат юридических наук, доцент.

В настоящей статье анализируется современное законодательство, в котором используется правовая фикция, провозглашаются природными объектами те, которые таковыми не являются. Предлагается классифицировать природные объекты на собственно природные и квазиприродные. Такая классификация имеет не только теоретическое значение, но и практическое основание.

Ключевые слова: природный объект, квазиприродный объект, водохранилище, искусственный земельный участок.

In the present article the modern legislation, which is used by legal fiction, are the natural objects of those that are not. It is offered to classify natural objects on actually natural and quasinatural. Such classification has not only theoretical value, but also the practical basis.

Key words: natural object, quasinatural object, reservoir, artificial land lot.

В словаре С.И. Ожегова под фикцией понимается "намеренно созданное положение, построение, не соответствующее действительности, обычно используемое с какой-либо целью" <1>. "Применение фикций в различных областях науки обусловлено тем, что использование данного приема дает существенные выгоды, избавляя от необходимости давать излишние объяснения по поводу тех или иных предметов, явлений..." <2>.

<1> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1998. С. 696.
<2> Джазоян Е.А. Категория фикции в гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 4.

Фикция как особый прием нормотворчества известна еще римскому праву. В современный период правовая фикция чаще всего рассматривается как определенный юридический прием, обеспечивающий правовое регулирование соответствующих отношений. Как пишет К.И. Скловский, "фикция... является одним из признанных и эффективных юридических приемов, и потому стремление избавиться от фикции не более осмысленно, чем попытки избегнуть эффективного правового регулирования вновь возникающих отношений..." <3>. Использование правовых фикций привносит стабильность в правовое регулирование.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

<3> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2002. С. 183. Стоит отметить, что существует позиция о том, что фикция - "это не сам технический прием, а результат технической деятельности". См.: Душакова Л.А. Правовые фикции: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2004. С. 100.

Одним из признанных видов фикций является фикция искусственного уподобления и приравнивания (распространения правового режима) <4>. Исследователи утверждают, что приравнивание (распространение правового режима) представляет собой исторически самый прогрессивный тип фикции, наиболее часто используемый в современном законодательстве всех развитых правопорядков <5>.

<4> См., напр.: Душакова Л.А. Указ. соч. С. 85; Джазоян Е.А. Указ. соч. С. 11, 59, 127 - 142.
<5> См.: Джазоян Е.А. Указ. соч. С. 11.

Как представляется, именно данный вид правовой фикции используется законодателем при провозглашении природными объектами тех, которые таковыми не являются.

Несмотря на довольно широкое использование в законодательстве термина "природный объект", его понятие содержится только в Федеральном законе "Об охране окружающей среды" <6>, что, безусловно, подчеркивает его экологическую окраску и значимость. В контексте названного Закона природный объект рассматривается как часть окружающей (в том числе природной) среды и определяется как "естественная экологическая система, природный ландшафт <7> и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства". Наряду с природным объектом в Законе упоминаются природно-антропогенный и антропогенный объекты. При этом "природно-антропогенный объект - природный объект, измененный в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объект, созданный человеком, обладающий свойствами природного объекта и имеющий рекреационное и защитное значение"; а "антропогенный объект - объект, созданный человеком для обеспечения его социальных потребностей и не обладающий свойствами природных объектов" (ст. 1). Исходя из приведенных положений, следует, что природный объект отличают от других видов объектов присущие ему природные свойства и естественность его происхождения. Да и сам термин "природный" толкуется в русском языке как "естественный" <8>. Естественность происхождения означает, что природный объект - это объект, к которому не приложен человеческий труд <9>.

<6> См.: Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.
<7> Природный ландшафт - территория, которая не подверглась изменению в результате хозяйственной и иной деятельности и характеризуется сочетанием определенных типов рельефа местности, почв, растительности, сформированных в единых климатических условиях.
<8> См.: Большой толковый словарь русского языка / Гл. ред. С.А. Кузнецов. СПб.: Норинт, 2001. С. 988.
<9> Труд как сознательная, целенаправленная деятельность человека охватывает все формы активного и сознательного воздействия человека на окружающую среду.

Такой подход к природному объекту находит подтверждение и в юридической литературе. Так, А.К. Голиченков подчеркивает, что "природные объекты отличают следующие признаки: естественный (не в результате человеческого труда) характер происхождения, нахождение в естественном состоянии..." <10>. О.Л. Дубовик отмечает, что "определяющим в характеристике данного понятия является такое их свойство, как естественность, "природность" состояния, т.е. неизмененность деятельностью человека, хотя в отношении ландшафтов (даже с оговоркой - природные) данное свойство далеко не всегда им присуще" <11>. Нормы Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <12> (далее - ФЗ о кадастре) противопоставляют природные объекты и объекты искусственного происхождения (см.: ст. 38, 39).

КонсультантПлюс: примечание.

Учебное пособие "Экологическое право России: словарь юридических терминов" А.К. Голиченкова включено в информационный банк согласно публикации - Городец, 2008.

<10> Голиченков А.К. Экологическое право России: Словарь юридических терминов: Учеб. пособие для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издат. дом "Городец", 2012. С. 309.
<11> Комментарий к Федеральному закону от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (постатейный) / Отв. ред. О.Л. Дубовик // Подготовлен для системы "КонсультантПлюс", 2010.
<12> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Если мы обратимся к нормам специального законодательства, то обнаружим, что в качестве природных объектов прямо называются земля (ст. 1, 6 Земельного кодекса Российской Федерации <13>; далее - ЗК РФ), леса, водные объекты (ч. 2 ст. 7 ФЗ о кадастре), водные биоресурсы (ст. 1 Федерального закона "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" <14>). В юридической литературе признано, что существуют такие природные объекты, как земля, воды, леса, недра, атмосферный воздух и животный мир, что соответствует естественнонаучным воззрениям <15>. Такой подход к видам природных объектов как отдельным элементам экологических систем можно признать довольно узким, но он обоснован с позиции существования специального правового регулирования их использования и охраны отдельными нормативными правовыми актами (Земельным, Водным, Лесным кодексами, Законом о недрах и т.д.).

<13> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<14> См.: Федеральный закон от 20 декабря 2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" // СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5270.
<15> См., напр.: Волков С.А. Природопользование. Терминологический справочник. М.: ООО "Геоинформмарк", 2006. С. 387.

В настоящее время экспансия человека в природу достигла таких размеров, что все меньше и меньше остается действительно природных, нетронутых объектов. На месте осушенных болот появляются пастбищные луга, на месте срубленных деревьев - искусственные лесопосадки и т.п. Рассматривая систему природных объектов, в рамках настоящей статьи хотелось бы определить место объектов, обладающих правовым режимом природных объектов, но не являющихся таковыми в силу искусственности их происхождения. К этой группе относятся некоторые виды поверхностных водных объектов и искусственные земельные участки. Данные объекты характеризуются тем, что в результате их создания юридически "исчезает" один природный объект (водный объект или земля, земельный участок) и на его месте появляется другой природный объект.

В Водном кодексе Российской Федерации <16> (далее - ВК РФ) водный объект определен как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Из перечисленных в Водном кодексе поверхностных водных объектов искусственное происхождение имеют каналы, водохранилища, пруды, обводненные карьеры. Только в отношении юридической природы каналов законодатель высказался достаточно определенно, отнеся их к виду гидротехнического сооружения (ст. 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений") <17>. Каналы создаются в процессе гидротехнического строительства, связанного с возведением сооружений и комплексов для водного транспорта, мелиорации земель, водоснабжения, канализации и т.п.

<16> См.: Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
<17> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589.

Водохранилища - искусственные водоемы, созданные для накопления и последующего использования воды и регулирования стока. Прудами называют водохранилища площадью меньше 1 кв. км. Различают выкопанные водоемы (пруды-копани) или созданные путем перегораживания постоянного или временного водотока плотиной <18>.

<18> См.: Реймс Н.Ф. Природопользование. Словарь-справочник. М.: Мысль, 1990. С. 422; Савцова Т.М. Общее землеведение: Учебник для студ. учреждений высш. пед. проф. образования. 5-е изд., испр. и доп. М.: Академия, 2011. С. 230 - 232. Приведенные положения закреплены и в ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения".

Приказом Минприроды России от 26 января 2011 г. N 17 "Об утверждении Методических указаний по разработке правил использования водохранилищ" среди типов водохранилищ по геометрическим размерам выделены малые водохранилища (площадью менее 2 кв. км).

Действующее законодательство декларирует, что водохранилище является поверхностным водным объектом (ст. 5 ВК РФ). Как известно, при создании водохранилищ строятся плотины, гидротехнические сооружения, предназначенные для защиты от разрушений берегов и дна водохранилищ, и связанные с ними объекты (насосные станции, водозаборы, шлюзы, гидроэлектростанции и т.п.). Каждое из этих сооружений, необходимых для появления водохранилища и его образующих или для использования водных ресурсов, содержащихся в водохранилище, является самостоятельным объектом прав, чаще всего - объектом недвижимого имущества. Такая самостоятельность относительна. Без строительства водоподпорных сооружений возникновение и существование водохранилищ невозможно, но и без водного объекта сооружения не будут выполнять свое предназначение и функционировать. Возведение объектов, образующих водохранилище, происходит в процессе строительных работ, и их природа как гидротехнических сооружений (сооружений, предназначенных для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод) не вызывает сомнения. Обращает на себя внимание тот факт, что процесс создания водохранилища является не чем иным, как строительством данного объекта в целом. При строительстве водохранилища разрабатывается проектная документация на водохранилище (а не только на образуемое его гидротехническое сооружение) и проводятся мероприятия в отношении территории водохранилища в целом (например, санитарная подготовка территории затопления), производится приемка водохранилища в эксплуатацию государственной комиссией.

В соответствии с водным законодательством водохранилище (покрытая водами так называемая зона затопления вместе с составляющими ее дном и берегами) является водным объектом, хотя в целом водохранилище - это уникальный рукотворно созданный в результате строительной деятельности объект. Водохранилище представляет собой взаимосвязанную и взаимообусловленную систему преобразованных водного объекта (например, реки, озера, на месте которого создается водохранилище) и земельной поверхности (ложа водохранилища), а также гидротехнического(-их) сооружения(-ий).

Общественные отношения по созданию прудов и обводненных карьеров в отличие от водохранилищ вообще остались вне зоны внимания законодателя. Многое из изложенного выше применимо и к характеристике пруда как разновидности водохранилища. При создании пруда-копани происходит существенное изменение земельной поверхности, в результате чего эта поверхность юридически рассматривается как составная, не самостоятельная часть водного объекта - пруда. Кстати, в правоприменительной практике можно встретить доказательства того, что пруды допустимо квалифицировать и как сооружения <19>.

<19> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 сентября 2007 г. по делу N А38-2776-17/539-2004 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".

Карьеры образуются в результате ведения горных работ открытым способом и представляют собой полости в земной коре <20>. Обводненные карьеры являются не специально созданными объектами, а следствием прекращения работ по добыче полезных ископаемых и искусственным или естественным образом заполнения водой образовавшихся выемок. Добыча полезных ископаемых и заполнение водой образовавшейся выработки свидетельствуют об изменении правового статуса не только земельной поверхности, но и участка недр (подземного пространства).

<20> См.: Гидроэкология и природопользование. Понятийно-терминологический словарь / Авторы-составители В.В. Козин, В.А. Петровский. Смоленск: Ойкумена, 2005. С. 160.

Водные объекты могут использоваться для создания искусственных земельных участков <21> (п. 19 ч. 3 ст. 11 ВК РФ). Водный кодекс ограничивается лишь упоминанием о возможности создания таких участков. Отдельные нормы об искусственных земельных участках можно было встретить в Федеральном законе "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <22>, региональном законодательстве. Письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N Д23-836 <23> было подчеркнуто, что "законодательство разделяет случаи создания искусственных земельных участков, когда путем намыва или отсыпки грунта участкам земель водного фонда придаются неотделимые улучшения (не имеющие самостоятельного значения), в результате чего они приобретают устойчивые свойства участка суши, и случаи создания гидротехнических сооружений, созданных на землях водного фонда путем намыва или отсыпки грунта, имеющих самостоятельное значение (дамбы, плотины и т.п.)". Фактически в названном письме решался вопрос о праве собственности на вновь созданный объект. На отсутствие четких критериев разграничения искусственных земельных участков и гидротехнических сооружений уже указывалось в юридической литературе <24>.

<21> В мире достаточно активно осуществляется возведение искусственных земельных участков для увеличения площади проживания граждан, особенно в странах, испытывающих затруднения с земельной территорией. Намывные территории широко распространены в Японии, Нидерландах. Пожалуй, самым известным примером является проект "Palm Jumeirah" (Дубай), начавшийся в 2001 г., - создание искусственного острова в водах Персидского залива общей площадью 25 кв. м. С 2012 г. в г. Сочи планировалось начать строительство в акватории Черного моря намывного острова "Федерация" площадью более 250 га (официальный сайт проекта: www.federationisland.ru).

В других российских городах также идет работа в данном направлении. В частности, в Санкт-Петербурге разработан проект "Новый берег", предусматривающий к 2015 г. создание путем намыва искусственной территории площадью 390 га, к 2028 г. - планируется завершить строительство объектов недвижимости на этой территории. Во Владивостоке существует проект по отсыпке около 3 га территории для использования ее под набережную и иные объекты общественного предназначения.

<22> См.: Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5557.
<23> См.: письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N Д23-836 // СПС "КонсультантПлюс".
<24> См., напр.: Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2011. N 5. С. 24 - 30.

С принятием Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <25> (далее - ФЗ об искусственных земельных участках) в российском законодательстве получило закрепление понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, как сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них (ст. 3 Закона).

<25> См.: Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.

Ввод искусственно созданного земельного участка влечет трансформацию объекта права федеральной собственности на водный объект (уменьшение акватории водного объекта, изменение его площади, границ, конфигурации) и признается юридическим фактом, с которым закон связывает возникновение (в том числе момент возникновения) права собственности на искусственный земельный участок (ст. 13 ФЗ об искусственных земельных участках). Искусственный земельный участок может находиться во всех декларируемых федеральным законом формах собственности.

Можно согласиться с теми авторами, которые считают, что "с технологической точки зрения процесс создания искусственного земельного участка следует считать строительством" <26>. Действительно, в результате последовательно осуществляемых действий, характеризующих процесс строительства (изыскательские работы, подготовка территории строительства, строительно-монтажные работы и т.п.), появляется объект, прочно связанный с землей (естественной поверхностью). Попутно отмечу, что с учетом климатических условий, гидрорежима водного объекта и иных факторов возведение искусственного земельного участка сопряжено с устройством берегоукрепительного, в том числе, возможно, гидротехнического, сооружения. Не случайно и ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации <27> закрепляет, что к отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

<26> Кирилловых А.А. Правовой режим искусственных земельных участков // Юрист. 2011. N 18. С. 15.
<27> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069. Утратил силу.

После ввода сооружения (искусственного земельного участка) в эксплуатацию оно также признается земельным участком, и на него распространяется правовой режим земельного участка. Двойной статус искусственного земельного участка как созданного сооружения и земельного участка законодатель подчеркивает, используя в ФЗ об искусственных земельных участках два термина: "эксплуатация" и "использование" (ст. 12, 15). Эксплуатация искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, а его использование и оборот - в соответствии с ФЗ об искусственных земельных участках, гражданским законодательством и земельным законодательством.

Искусственный земельный участок представляет собой имеющую определенные границы техногенную поверхность, сложенную из грунтов <28> на естественное основание. Как и искусственный водный объект, свойствами природной системы искусственный земельный участок обладает не сразу. После его создания продолжается процесс уплотнения и самоуплотнения грунта, упрочнения за счет формирования структурных связей (сцепления), возможен процесс почвообразования, при использовании (пусть и ограниченно) искусственных участков под рекреационные, сельскохозяйственные цели.

<28> В науке землеведения в противоположность естественным почвам введено такое понятие, как "урботехноземы", к которым относятся разновидности городских почв, созданных часто на перемещенных насыпных или намывных грунтах (см.: Сладкопевцев С.А. Землеведение и природопользование: Учеб. пособие для студентов вузов. М.: Высш. шк., 2005. С. 313).

Водный кодекс упоминает искусственные острова и искусственные земельные участки, не разграничивая их. Создание искусственных островов часто обусловлено разведкой и добычей минеральных ресурсов. Например , в соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" <29> при региональном геологическом изучении, геологическом изучении, разведке и добыче минеральных ресурсов во внутренних морских водах, в территориальном море лицензия на пользование недрами предоставляет ее владельцу право на создание, эксплуатацию, использование искусственных островов. На континентальном шельфе создание, эксплуатация, использование искусственных островов могут осуществляться для регионального геологического изучения, геологического изучения, разведки и добычи минеральных ресурсов (ст. 16, 16.1 Федерального закона "О континентальном шельфе Российской Федерации" <30>). Возведение стационарных и (или) плавучих платформ, искусственных островов на землях, покрытых поверхностными водами, осуществляется на основании решений о предоставлении водных объектов в пользование (п. 4 ч. 2 ст. 11 ВК РФ), тогда как для искусственных земельных участков такого решения не требуется (п. 19 ч. 3 ст. 11 ВК РФ). Можно предположить, что искусственный остров является не видом искусственного земельного участка, который изолирован от иных земельных участков водой, а особым видом недвижимости, который создается как сооружение и в дальнейшем рассматривается законодателем исключительно как сооружение (а не земельный участок, природный объект). Так, согласно ст. 20 Федерального закона "О континентальном шельфе Российской Федерации" в целях обеспечения безопасности судоходства покинутые или более не используемые искусственные острова должны быть убраны их создателями в сроки, оговоренные в разрешении на их создание.

<29> См.: Федеральный закон от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3833.
<30> См.: Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ "О континентальном шельфе Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.

Таким образом, в рассмотренных случаях мы можем наблюдать появление искусственно создаваемых в результате целенаправленной человеческой деятельности объектов, которые в первоначальном своем состоянии могут даже не обладать природными свойствами. В любом случае такие объекты не имеют естественного происхождения. Строго говоря, исходя из содержания норм Федерального закона "Об охране окружающей среды", нельзя сказать, что искусственные водоемы и искусственные земельные участки - природно-антропогенные объекты.

Легальное определение природно-антропогенного объекта указывает два его вида: измененный в результате человеческой деятельности первоначальный природный объект и объект (не природный), обладающий природными свойствами. Как видно из изложенного выше, происходит преобразование первоначально существующего природного объекта до такой степени, что вновь созданный объект "заслоняет" собой тот природный ресурс, из которого он был образован, и приобретает самостоятельную, автономную "жизнь", значение и правовой режим. Да и определенное в ст. 1 Федерального закона "Об охране окружающей среды" значение природно-антропогенного объекта - рекреационное или защитное является для искусственного водного объекта и искусственного земельного участка далеко не определяющим и единственным.

Например , в соответствии с ФЗ об искусственных земельных участках искусственные территории создаются в целях строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства.

Земля, недра на месте образования водохранилища (в том числе пруда), обводненного карьера, канала видоизменяются и становятся лишь составной частью поверхностного водного объекта <31>; водный объект в отдельной своей части при строительстве искусственного земельного участка преобразуется в сухопутную земельную поверхность. С юридической точки зрения важной является смена приоритетности применяемых нормативных правовых актов, регулирующих использование данных объектов. Вновь образованные объекты именуются законодателем природными с целью распространения на них правового режима природного объекта.

<31> В силу ст. 5 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

Налицо использование в российском законодательстве, регулирующем использование и охрану земель, водных объектов, правовой фикции.

Таким образом, раскрывая систему природных объектов, возможно выделение в их составе наряду с собственно природными объектами отдельной подгруппы и обозначение их квазиприродными объектами, "будто бы природными объектами". Такие объекты, хотя и признаются природными, не имеют естественного происхождения и часто обладают двойным статусом. Использование приставки "квази" позволяет обратить внимание на особую природу появления таких объектов, в некоторых случаях - на специфику их эксплуатации. Каждый из квазиприродных объектов представляет собой искусственно созданную систему со сложившимся в течение определенного времени обменом веществ и энергией между живыми и неживыми ее элементами. Сформировавшаяся под влиянием естественных факторов экологическая система обычно требует поддержания со стороны человека (наполнения и сработки (выпуска воды) водохранилищ, производства берегоукрепительных работ и т.п.). На квазиприродный объект распространяется правовой режим природного объекта и вместилища компонентов природной среды, а также и рукотворного (искусственного) объекта. Соответственно, правовое регулирование общественных отношений по поводу этих объектов строится на значительном количестве норм, направленных на их охрану, специальных норм об их использовании, с одной стороны, и нормативных правил об их эксплуатации <32>, с другой стороны, имеющих различные содержание и природу.

<32> Исключение, пожалуй, составляют обводненные карьеры, в основе появления которых нет деятельности, направленной на создание таких особых объектов, их использование может не подчиняться правилам эксплуатации. Эксплуатация объектов предполагает наблюдение за их состоянием, выполнение ремонтных работ по устранению повреждений, конструктивных недостатков и тому подобные работы.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Одноклассники

Google+