Главная Про долги

Покупка комнаты у соседа в коммунальной квартире. Как продать комнату в коммунальной квартире – пошаговая инструкция. Получаем согласие соседей

Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени. Нужно будет выяснить статус квартиры, правильно оформить документы на продажу, найти подходящего покупателя. При этом надо помнить, что у соседей есть преимущественное право покупки . Именно из-за этого часто возникают различные трудности, когда не получается найти соседей, или же они отказываются от получения извещения о продаже.

Надо отметить, что в российском законодательстве вообще не существует такого понятия, как «коммунальная квартира». Расшифровка термина приводится только в региональных нормативных актах. Согласно общепринятой трактовке, коммунальной считается та квартира, где проживают несколько семей и каждой из них принадлежит собственная комната, что подтверждается договором или ордером, за которой закреплен отдельный лицевой счет в обслуживающей организации. Часть квартиры (кухня, туалет) находится в долевой собственности или же используется по договору социального найма.

Этапы продажи

В одной квартире могут находиться как исключительно приватизированные комнаты, так и вперемешку с теми, что сдаются по договору социального найма. Продать можно только приватизированную комнату. Если объект не приватизирован, его можно только обменять, однако для этого существует особый договор, который составляется при согласии муниципалитетов, владеющих этим имуществом.

Вся процедура продажи займет несколько этапов.

Оформить уведомление о продаже, в котором указывается цена объекта. Желательно, чтобы извещение было нотариально заверено.
Подготовить пакет необходимых для продажи документов.
В том случае, когда у комнаты есть несколько собственников, необходимо получить от них разрешение на продажу. Этот документ в обязательном порядке заверяется нотариусом.
Получить в паспортном столе справку, что в комнате никто не проживает; если же в квартире прописаны жильцы, необходимо их выписать.
Отправить всем соседям уведомление о продаже.
Оформить сделку с кем-то из соседей или с другим покупателем, если соседи отказались от приобретения имущества, что подтверждено нотариусом или же имеет другие доказательства, которые будут считаться таковыми в суде.

Какие документы понадобятся?

Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:

справка о выписке жильцов;
уведомление о продаже с указанной стоимостью;
выписка из БТИ с экспликацией;
документы, подтверждающие право на комнату;
кадастровый план продаваемого помещения;
если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
согласие органов опеки (если один из собственников - ребенок).

Кого нужно уведомлять и какие ждут трудности на этом этапе?

Операцию по продаже согласовывают только с теми жильцами, которые приватизировали свою часть квартиры. Людей, проживающих в квартире на правах соцнайма, уведомлять не требуется, однако в таком случае извещение направляется в органы управления муниципальным имуществом.

Всю информацию о владельцах должны предоставить в Росреестре. Стоит обратить внимание, что если за жильем закреплен несовершеннолетний до 14 лет, отказ от покупки должны подписать его родители или опекуны. А если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, то он уже вправе сам решать, отказываться ли ему от приобретения или нет, но при согласии родителей. В таком случае на документе должны стоять две подписи - ребенка и родителя. Возможно, что также понадобится согласие органов опеки и попечительства.

Извещения лучше всего отправлять почтой с описью вложения и обязательным уведомлением о получении.

Есть несколько вариантов действия соседей:

они могут письменно отказаться от приобретения;
решиться на покупку на ваших условиях;
получить уведомление, но никак не отреагировать.

Последний из вариантов предполагает, что соседи извещение получили, но в течение месяца не высказали никаких пожеланий. В таком случае, владелец имущества имеет все права, чтобы продать его любому третьему лицу.

Но бывают такие ситуации, когда соседи сознательно отказываются от получения извещения, желая, чтобы продавец снизил цену. Или же возникают трудности в их поиске. Например, сосед может проживать по другому адресу, даже в другом городе или другой стране. Действовать придется по обстоятельствам.

Если ваши соседи отказываются поставить роспись, что они получили извещение, просто отправьте документ письмом с уведомлением. Оно к вам вернется, но на конверте уже будет стоять печать, свидетельствующая, что адресат оказался от получения. Это уже является подтверждением, что сосед отказался от права покупки.
Если же сложность заключается в том, чтобы найти проживающего рядом человека, который должен поставить подпись, придется немного потрудиться и решить вопрос через суд. Там должны признать соседа отсутствующим без каких-либо сведений о его местопребывании. Чтобы получить такое решение суда, нужно доказать, что о человеке в течение года нет никаких сведений. Суд займется рассмотрением дела только в том случае, если заявитель укажет, что это необходимо для соблюдения преимущественного права покупки объекта. Подтверждениями, что человек является безвестно отсутствующим, могут служить свидетельские показания родственников, других жильцов, различные справки. При удачном решении, суд вынесет постановление о назначении ответственного за имущество жильца, в таком случае для продажи комнаты нужна будет подпись об отказе права на покупку этого человека.
В некоторых случаях могут понадобиться крайние меры. Речь идет о таких ситуациях, когда умирает собственник соседней комнаты, но наследники на нее либо не объявляются, либо затягивают с вступлением в наследство. При таких обстоятельствах нужно обратиться в суд, чтобы комнату умершего человека признали выморочным имуществом, которое должно перейти на баланс муниципальных властей, которые получат преимущественное право покупки.
Существуют некоторые обходные пути, которые позволяют избежать хлопот, связанных с первым правом покупки. Хотя создают дополнительные хлопоты. Просто в таком случае покупателю, по договору дарения, передают в собственность крохотную долю в комнате. То есть, делают его таким же соседом по коммунальной квартире, обладающим преимущественным правом на покупку. Но в этом варианте есть риски. Если покупатель окажется недобросовестным человеком, он может отказаться от приобретения и остаться таким же собственником помещения, как и первоначальный хозяин. Иногда действуют еще проще: договариваются о цене, покупатель передает деньги, а взамен получает дарственную на комнату. Однако не исключено, что соседи догадаются о том, что сделка была «липовой», и подадут в суд на продавца, совершившего продажу в обход законов.

Что нужно знать?

Когда сосед соглашается на покупку, то сделку уже нельзя совершить с третьими лицами. Бывает, что интерес к помещению проявляются сразу несколько соседних жильцов, в таком случае продавец имеет полное право остановить свой выбор на любом из желающих, главное, чтобы сделка не совершалась с посторонними. При этом у них нет никаких оснований или прав требовать снижение стоимости комнаты: они должны согласиться на сделку на условиях, что заявил покупатель.

Но продавцу нужно иметь в виду, что в изначальном извещении должна стоять реальная цена помещения. По Закону, человек не вправе продавать комнату посторонним по более низкой цене, чем это было указано в уведомлении жильцам «коммуналки». Хотя поднять цену - продавец может. Эту информацию полезно знать и покупателям. При приобретении такого помещения им лучше ознакомиться со всеми документами, которые есть у продавца, и особенно нужно выяснить, учтено ли преимущественное право приобретения и каковы были первоначальные условия продажи. В случае несоответствия условий сделки, соседи могут подать в суд и доказать, что сделка была осуществлена с нарушениями. Поэтому юристы советуют покупателям в договоре указывать реальную стоимость комнаты, а не заниженную, которую ставят, например, с целью избежать высокой оплаты налогов.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире . Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню .

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров . Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
Экспертиза специализированной организации . Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
Оценить самостоятельно .

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

Этаж, на котором расположена квартира . Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
Наличие вспомогательных помещений : подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома .
Инфраструктура района . Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
Соседи . Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

Оценить ее .
Подготовить к продаже .
Найти покупателя .
Оформить необходимые документы .
Осуществить сделку .

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить .

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности .

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется .

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк .

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире .
Уточнить адреса собственников .
Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
Составить реестр своей рассылки .
Заверить реестр у почтового работника . Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

Свидетельство о собственности на комнату ;
Техпаспорт ;
Справка – Ф 9 (о прописке) ;
Квитанция об оплате коммунальных услуг .

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна .

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух .

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк .

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Возможно ли

Интересным фактом является то, что ни в одном законодательном акте не дается определения такому понятию, как коммунальная квартира. Раскрывается лишь, что такое комната.

Согласно ЖК РФ, комнатой признается часть дома или квартиры, которая предназначается для непосредственного жительства граждан.

В силу Граж. Кодек. РФ, имущество, которое находится в собственности 2-х или более граждан, считается принадлежащим им на праве общей собственности.

Возможность продажи доли в составе общей собственности зависит от того, кому принадлежит комната в коммуналке.

Собственником может выступать:

И если с единоличной собственностью все понятно – “дари, продавай кому хочешь”, то с общей долевой не все так однозначно.

Дело в том, что ГК гласит о первостепенном праве приобретения остальными участниками дол. собственности той доли, которая выставляется на продажу.

При этом продавец обязан сначала “спросить” у других жильцов коммунальной квартиры – согласны ли они приобрести долю на тех же условиях и по той же цене, по каким доля будет продаваться посторонним лицам.

Если другие дольщики отказываются от покупки, а это – их полное право, тогда продавец имеет право продать долю любому другому гражданину.

Само же согласие от соседей не требуется – нужно лишь известить их о предстоящей продаже в письменном виде, и если они откажутся от покупки, можно смело продавать кому угодно.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Итак, продать можно только комнату, которая принадлежит гражданину на праве собственности. В случае муниципальной комнаты реализация возможна лишь при согласии на такую сделку муниципалитета, что на практике трудно осуществимо.

При намерении продать долю в коммуналке процедуру следует начать с оповещения соседей.

Так, по ч. 2 ст. 250 ГК, продавец доли должен оповестить других сособственников о намерении осуществить продажу доли. Это должно быть сделано в письменной форме с указанием продажной цены и остальных условий.

Все, что остается делать после направления извещения – ждать. В течение 30 дней после вручения или отправки уведомления остальные долевые собственники должны откликнуться или не откликнуться на уведомление.

Обратите внимание! Уведомление для других дольщиков лучше составлять и заверять у нотариуса!

Если один из дольщиков согласен купить квартиру, все делается в стандартном порядке – составляется ДКП, акт о передаче имущества и производится регистрация перехода имущественного права в Росреестре.

По окончании процедуры дольщик получает все документы, подтверждающие вещное право.

Если в течение 30 дней ни от одного из дольщиков не поступило ответа на письмо, продавец может заключать договор продажи с кем угодно. Преимущественное право покупки при пропуске сроков уже не будет действовать.

Другие жители коммунальной квартиры могут в письменном виде отказаться от своего преимущественного права. В таком случае, возможность продажи доли постороннему лицу появится ранее указанного 30-дневного срока.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ регламентирует, что нарушение преимущественного права покупки влечет для продавца определенные последствия.

Так, в течение 3 месяцев после того, как другой дольщик узнал о нарушении права, он может обратиться в суд и в судебном порядке восстановить справедливость. Права и обязанности покупателя будут полностью переведены на такого дольщика.

Итак, сжатый порядок действий по продаже комнаты в коммуналке:

определиться со стоимостью комнаты и иными условиями продажи;
посетить нотариуса и составить уведомление для других дольщиков;
отправить уведомление по почте заказным письмом или вручив под расписку;
дождаться окончания регламентированного 30-дневного срока;
выписать всех проживающих в комнате жильцов и подтвердить данный факт выпиской из паспортного стола;
заключить договор купли-продажи с одним из дольщиков (если кто-либо откликнулся на уведомление) или с другим посторонним лицом;
вместе с покупателем прийти в местное отделение Регпалаты и произвести регистрацию договора.

Необходимые документы

Для госрегистрации перехода имущественного права на покупателя продавец доли в коммунальной квартире должен подготовить пакет сопровождающей документации:

паспорта участников сделки и ксерокопии;
сведения о том, что жильцы, проживающие в продаваемой жилплощади, были выписаны;
нотариально удостоверенное уведомление для соседей по коммунальной квартире;
договор купли-продажи и, при необходимости, дополнительное соглашение к нему;

технический и кадастровый паспорт из БТИ;
акт о приеме-передаче жилого помещения;

правоустанавливающие документы на долю (свидетельство о праве собственности);

разрешение от органов опеки (если сделка затрагивает права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста).

Как составить уведомление и его образец

И хотя ст. 250 ГК РФ обязывает собственника доли направить уведомление остальным дольщикам о продаже доли, тем не менее, не все нюансы законодательно оговорены.

В частности, закон предписывает составлять такое уведомление обязательно в письменной форме. Говорится и про существенные условия – в уведомлении должна быть продажная цена доли, а также другие условия сделки.

Остальные аспекты, такие как порядок вручения уведомления, алгоритм действий продавца и сособственников, не установлены, что на практике может породить сложности в совершении сделки, в том числе, и ее возможное оспаривание в судебном порядке.

Уведомление о преимущественном праве покупки – это наиважнейший документ, который защищает продавца:

от отказа в регистрации перехода вещного права – сотрудники Росреестра не примут документы, если не будет соблюдено преимущественное право;
от подачи иска в суд одним из долевых собственников в целях восстановления первостепенного права.

Вручить уведомление можно следующими способами:

лично – получатель должен обязательно расписаться о получении, расшифровать свою подпись и поставить дату получения;
по Почте ценным письмом с уведомлением о вручении.

Не стоит переживать, если адресат будет намеренно уклоняться от получения значимого сообщения – в силу ГК РФ, письмо считается доставленным и влечет юридические последствия для адресата, если письмо было доставлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, так и не было вручено.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже:

Что делать, если соседи препятствуют

Причины, по которым процедура может затянуться:

Отказ от получения уведомления. Если письмо возвращается обратно, на нем будет отметка об отказе от принятия. В таком случае, следует сохранить документ и предъявить в Росреестр в качестве подтверждения.
Если сосед по коммуналке получил письмо, но не ответил на него, следует еще раз отправить уведомление, но уже через нотариуса. Также продавец может получить у нотариуса свидетельство о факте направления уведомления в должном порядке, чтобы впоследствии обезопасить себя.
Если соседей долго нет на месте, то единственный выход – обратиться в суд для целей признания их безвестно отсутствующими. Согласно ГК РФ, безвестно отсутствующим можно признать гражданина, если нет сведений о месте его пребывания в течение 1 года.
Одной из сложных ситуаций является смерть сособственника и поиск наследника, который не вступает в наследственные права. Продавец комнаты должен подать иск в судебные органы для признания комнаты умершего выморочным имуществом. По результатам данной процедуры будет определен наследник, что означает возможность направить уведомление о преимущественном праве конкретному лицу.

Сроки и стоимость

Семья Ивановых - Вася и Маша - купили комнату в коммуналке 10 лет назад. В те времена они только закончили университет, и денег на покупку квартиры не было совершенно. Родители молодоженов решили помочь им и дали небольшую сумму, которой хватило на комнату.

Спустя 10 лет Вася и Маша решили продать её и купить однокомнатную квартиру. Они накопили миллион рублей, еще миллион возьмут в кредит, а 1,5 миллиона планирют выручить с продажи комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире - распространенное явление в Санкт-Петербурге. В городе существует около 85 тысяч коммунальных квартир, в каждой из которых от 2 до 20 комнат.

Продать комнату в коммунальной квартире непросто, так как преимущественное право покупки комнаты принадлежит собственникам других комнат. Поэтому, чтобы продать комнату стороннему человеку (не соседу), необходимо известить о продаже всех собственников других комнат и удостовериться, что они не хотят её купить.

Получить согласие соседей

В коммунальной квартире, где живут Вася и Маша, 4 комнаты: самую большую занимают они, во второй - 10-метровой клетушке - дядя Коля, безобидный и тихий алкоголик, в третьей - семья Васильевых с дочкой Катей, в четвёртой - 80-летняя бабушка Ольга Ивановна.

Чтобы продать комнату, Вася и Маша должны договориться с собственниками всех остальных комнат: известить их о продаже и получить отказ от преимущественного права покупки.

Отказ от преимущественного права покупки получают двумя способами. Первый способ - это отвести собственников комнат к нотариусу и оформить отказ. Второй - отправить собственникам письма с предложением о покупке. После дождаться, пока пройдут 30 дней с момента их получения, и спокойно продавать комнату кому угодно.

По следам Ивановых:

Вася и Маша решили, что морально не готовы улаживать проблемы с соседями самостоятельно, поэтому обратились за помощью к агенту недвижимости. Они оформили на него доверенность и забыли об этих проблемах на некоторое время.

Агент поговорил со всеми жителями и выяснил следующее: никто из них не собирается покупать комнату Ивановых. Поэтому трудностей возникнуть не могло.

Но:
Дядя Коля хронически не в состоянии дойти до нотариуса, хоть он дружелюбен и безобиден.

У семьи Васильевых 13-летняя дочка Катя - один из собственников комнаты. Чтобы оформить отказ от покупки комнаты Ивановых, они должны получить согласие органов опеки и попечительства.

А собственник комнаты Ольги Ивановны не Ольга Ивановна, а её сын, который живет в Америке.

Отвести собственников к нотариусу и оформить отказ удобно, потому что это быстро и дешевле писем. Но есть сложность: не все согласны тратить время на поход к нотариусу. Кроме этого, некоторые собственники комнат не живут в них. Они сдают их, а сами находятся в другом районе, городе или другой стране.

Стоимость заверенного нотариусом отказа составляет около 1000 рублей плюс по 500 рублей за каждого дополнительного собственника. Например, если приведёте 7 человек одновременно, заплатите 1000+500х6=4000 рублей, а если каждого по отдельности - 7000 рублей.

Отправлять заказные письма удобно, когда соседи не могут или не хотят идти к нотариусу. Закон обязует собственника лишь уведомить соседей о продаже, а не получить их отказ. Поэтому отправки письма достаточно, чтобы выполнить установленные законом требования. Письма позволяют продавцу не зависеть от соседей.

Письма должны быть нотариально заверены: в противном случае нотариус откажется оформлять сделку, а Росреестр её не зарегистрирует. Вы отправляете нотариально заверенные заказные письма каждому собственнику комнаты на адрес комнаты. Если у комнаты три собственника - отправляете три письма.

В письме извещаете о желании продать комнату и указываете стоимость. Далее ждёте, пока пройдет 30 дней с момента их получения. Если в течение этого срока никто из соседей не объявил о готовности купить комнату по указанной вами стоимости, вы имеете право продать её кому угодно.

Письма отправляет нотариус. Стоимость отправки одного письма составит примерно 2500 тысячи рублей. Если вы отправляете 7 писем, заплатите 2500х7=17500 рублей.

Агент Ивановых понимал, что услуги нотариуса стоят дорого, поэтому постарался договориться с соседями и сократить расходы.

Васильевы согласились взять справку в органах опеки и попечительства и оформить отказ через нотариуса. Чтобы получить справку, они должны были прийти в органы опеки всей семьей и предоставить полный пакет документов на комнату.

Органы опеки находятся в каждом муниципальном округе района и принимают граждан два раза в неделю. Часы приёма совпадают с рабочими часами нормальных людей. Поэтому Васильевы отпросились с работы на несколько часов, а Катю освободили от школы на день.

Органы опеки рассматривали документы две недели, а затем подготовили «Распоряжение отдела опеки». Чтобы забрать его, Васильевы снова отпрашивались с работы и школы. На оформление справки ушло 6 часов личного времени Васильевых, 2 недели ожидания и 0 рублей.

Васильевы - святые соседи. В реальной жизни таких практически не бывает.

С дядей Колей было сложно, но он всё таки дошёл до нотариуса в компании Васильевых и агента. На оформление отказа 4 собственников - Васильевых и дяди Коли - ушло 2 часа и 2500 рублей.

Ольге Ивановне отправили заказное письмо, поскольку её сын - собственник квартиры - живёт в Америке и не может оформить отказ нотариально. На отправку письма и ожидание положенного срока ушло 2 месяца и 2500 рублей.

Ивановы потратили 5000 рублей на оформление отказа соседей. Если бы агент не договорился с Васильевыми и дядей Колей, Ивановы потратили бы 12500 рублей.

Подготовить документы

Прежде чем искать покупателя, необходимо подготовить документы для продажи:
- отказы соседей;

Свидетельство о праве собственности;

Право устанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, документы о приватизации или вступления в наследство, свидетельство о праве собственности);

Технический и кадастровый паспорта;

Выписку из ЕГРП;

Нотариально заверенное согласие супруга, если комната приобретена в браке;

Согласие органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Документы нужны затем, чтобы покупатель был уверен, что сделка состоится: соседи уже отказались, обременений нет, оформлять сделку можно прямо сейчас. Когда вы предлагаете покупателю подождать, вы рискуете его потерять: у него появляется время найти другую комнату, передумать или потратить деньги на что-то другое.

Показать квартиру покупателю

Ивановым повезло: у них хорошие соседи. Они не мешают продавать комнату и помогают оформлять документы.

Такие соседи - золото, но агент всё равно приводит потенциальных покупателей, когда их нет дома: дядя Коля, Ивановы и Петровы на работе, Катя в школе, а Ольга Ивановна у подружки. Пустая квартира создаёт благоприятное впечатление, и агент знает об этом.

Если соседи не хотят, чтобы вы продали комнату, они сделают процесс продажи невозможным: во время показа будут варить щи, сетовать на постоянное отсутствие горячей воды и жаловаться на соседа-наркомана. Ни один нормальный покупатель такое не выдержит.

Чтобы этого не произошло, будьте с соседями в нормальных отношениях. Это практически единственное, что можно посоветовать. Если ситуация запущена, а добрососедские отношения восстановить невозможно, продавайте комнату с помощью агента. Он - чужой им человек, у него есть шанс с ними договориться.

Назначайте показ на время, когда в квартире меньше всего людей. Будьте готовы к вопросам про соседей: сколько лет, чем занимаются, есть ли маленькие дети и домашние животные. Приберите места общего пользования: коридор, кухню, ванную и туалет. Чистота спасает, даже если ремонт был сделан в середине прошлого века.

Статьи по теме