Передача прав по закладной. Кто кредитор при передаче прав по закладной. Особенности восстановления прав при утрате закладной
1. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней
передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи
закладной этому лицу.
В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование)
лица, которому передаются права по закладной.
Передаточные надписи на закладной,
ничтожными.
Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем,
а если эта надпись не является первой, - владельцем закладной, названным в
предыдущей передаточной надписи.
2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым
этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права,
в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой
обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих
владельцев закладной.
3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную
основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся
на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем
закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц,
сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо
воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен
был знать.
4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам,
ничтожны.
5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского
кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное
ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной.
При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать
в судебном порядке перевода этих прав на себя.
Комментарий к статье 48
1. При ипотеке модель организации взаимоотношений между участниками предполагает,
что когда, например, заемщик обращается в банк за кредитом под залог недвижимости
и при этом права залогодержателя удовлетворяются закладной, то в результате
кредитные учреждения (банки) создают первичный рынок закладных. Кредитор может
сохранять имеющиеся у него закладные в собственном портфеле ценных бумаг и
таким образом его диверсифицировать или продать их другим инвесторам.
Инвесторы, ставшие законными владельцами закладных, образуют вторичный
рынок закладных. Осуществляя покупку закладных, инвесторы обеспечивают кредиторов
дополнительными денежными средствами, восполняя их финансовые ресурсы, благодаря
чему у первых появляется возможность (применительно к рассматриваемому случаю)
предоставлять новые кредиты и таким образом расширять круг заемщиков.
2. Исходя из правил ст.13 и 14 Закона (см. комментарий к ним), в которых
раскрываются основные положения о закладной и ее содержание, закладная не
является эмиссионной ценной бумагой. Поэтому выдача одним лицом или более
закладных не является их выпуском, а совокупность такого рода именных ценных
бумаг не подлежит государственной регистрации, как это предусмотрено для регистрации
эмиссионных ценных бумаг ст.20 Закона о РЦБ.
Комментируемая статья устанавливает процедуру передачи прав по закладной,
в ходе которой должно быть соблюдено несколько обязательных условий для того,
ст.146 ГК РФ, особенностью всех ценных бумаг является возможность их широкого
обращения, что в первую очередь достигается за счет упрощенного порядка передачи
ценной бумаги первоначальным владельцем последующему.
Поскольку закладная является именной ценной бумагой (см. п.2 ст.13 Закона
и комментарий к нему), то права по ней передаются в порядке, установленном
для уступки требований (цессии), т.е. заключения сделки между новым и предыдущим
владельцем именной ценной бумаги (п.2 ст.146 ГК РФ).
4. Передача прав по закладной представляет собой операцию, в соответствии
с которой необходимо выполнить два взаимосвязанных действия: 1) совершить
на закладной передаточную надпись в пользу другого лица (владельца закладной);
2) передать закладную лицу, в пользу которого совершена надпись на закладной.
Совершение этих действий прежним владельцем закладной свидетельствует, что
права по закладной переданы им новому владельцу данной именной ценной бумаги.
Передаточная надпись на закладной оформляется в следующем порядке:
Точно и полно указывается имя (наименование) лица, которому передаются
права по закладной;
Залогодержатель, указанный в закладной, подписывает сделанную передаточную
надпись; если она не является первой, то подпись ставит владелец закладной,
чье имя (наименование) названо в предыдущей передаточной надписи.
Сведения об имени (наименовании) лица, которому на основании передаточной
надписи передаются права по закладной, являются существенными. Если в надписи
нет указания, по которому можно было бы идентифицировать нового владельца
закладной (бланковая передаточная надпись), то такая передаточная надпись
считается ничтожной (см. ч.2 п.1 ст.48 Закона и комментарий к ней).
Таким образом, в соответствии с Законом "Об ипотеке" закладная составляется,
выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не
могут быть удостоверены ее сертификатом.
5. Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется
путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения
закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).
что передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку
права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных
ст.146 ГК РФ. Указанная норма предусматривает, что лицо, передающее право
по именной ценной бумаге путем уступки требования (цессии), несет ответственность
за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.
Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом (п.6 Методических
сделка, в соответствии с которой все права, удостоверенные ценной бумагой
и принадлежащие лицу, учинившему индоссамент, переходят к лицу, которому передаются
права по ценной бумаге.
6. Статья (п.2) конкретизирует общую норму п.1 ст.142 ГК РФ о том, что
с передачей ценной бумаги переходят все удовлетворяемые ею права в совокупности.
Применительно к закладной передача прав по ней другому лицу означает передачу
тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Не может
иметь места частичная передача прав, удостоверенных ценной бумагой. Поэтому
законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том
числе: права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Законный владелец закладной становится обладателем всех ее прав, независимо
от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной
(ч.2 п.2 ст.48 Закона).
7. Закладная является обращаемым документом, т.е. может быть переуступлена
третьей стороне. С вовлечением в оборот закладной, являющейся производным
инструментом основного обязательства и договора об ипотеке, она вследствие
происшедшего расщепления прав становится самостоятельным институтом, живущим
и развивающимся по своим особым правилам. Залогодержатель может передать путем
соответствующей записи, именуемой "передаточная надпись", все права по закладной
третьей стороне и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передана
данная именная ценная бумага, становится новым владельцем прав по закладной
(см. п.2 ст.13 Закона и комментарий к нему).
Таким образом, по основаниям, указанным в Законе, закладная может менять
владельца, т.е. переуступаться, неограниченное количество раз. На это важное
обстоятельство указывают используемые в тексте Закона следующие выражения:
"предшествующих владельцев закладной" (ч.2 п.2 ст.48); "на непрерывном ряде
имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей" (п.3 ст.48). Мало того,
допустимость наличия множественности владельцев в течение срока "жизни" закладной
в п.4 ст.48 Закона подчеркнута нормой о ничтожности надписей на закладной,
запрещающих ее последующую передачу другим лицам.
8. Правовые вопросы о статусе законного владельца закладной и признании
его таковым в случае возникновения спора являются ключевыми в процедуре обращения
закладной. В п.3 настоящей статьи установлено, что "владелец закладной считается
законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной
надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей".
Закон стоит на защите прав лица, имеющего "титул" законного владельца,
т.е. законно получившего все права по закладной, поскольку это - лицо, которое
не знало и не могло знать, например, следующих обстоятельств: во-первых, того,
что предыдущий владелец закладной был не вправе делать передаточную надпись
на закладной (передавать права по ней), в случае если в свое время применительно
к нему имелись запрет или ограничения на осуществление данного действия; во-вторых,
качественного правового состояния имеющейся цепочки передаточных надписей
на закладных, обеспечивающей ей непрерывность.
В статье (п.3) перечислены основания, по которым владение закладной считается
объективно незаконным. В них предусматривается, что если владелец закладной,
приобретая ее, знал или должен был знать о выбытии закладной из владения кого-либо
из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом
помимо воли этого лица и эти факты доказаны, то он не считается законным владельцем
закладной.
Наличие доказательств является необходимым условием, чтобы по указанным
Доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на
основе которых в определенном законном порядке суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и
иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Нормы
(ст.52 - 74) АПК РФ.
9. Исходя из условия полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства
третьим лицом, в п.5 комментируемой статьи установлено, что оно вправе требовать
передачи ему права по закладной, как это предписано п.2 ст.313 ГК РФ.
Ипотечное кредитования для многих граждан РФ - единственный шанс получить собственное жилье. Не удивительно, что такая услуга пользуется спросом у клиентов кредитных организаций. В основе взаимодействия сторон (банка и заемщика) лежит договор, а также закладная на покупку квартиры по ипотеке. В ней отражены базовые условия кредитного соглашения, список залогового имущества (того, что передается в банковское учреждение) и ряд другой информации. Как правильно оформляется документация? В чем ее особенности? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.
В чем сущность закладной?
Закладная по ипотеке представляет собой ценную бумагу, которая передается от кредитополучателя второй стороне сделки - банковскому учреждению. Главной задачей документа является обеспечение ипотечного займа. Он применяется кредитной организацией для перевода недвижимости в личное владение в ситуации, когда получатель займа не справляется с обязательствами. Роль залога выполняет различное имущество - гараж, квартира, коттедж, загородная вилла, а также коммерческие объекты.
Назначение закладной
Закладная на недвижимость по ипотеке - гарантия безопасности на случай неплатежеспособности клиента. По закону при наличии долга банк может забрать квартиру и по ипотечному договору. Наличие рассматриваемой ценной бумаги расширяет полномочия кредитной организации. Кроме того, она иногда применяется для частичной переуступки прав, реализации залогового имущества третьей стороне, а также для обмена объектами залога с последующей доплатой.
Заемщику от оформления нет выгоды, ведь он не получает гарантий снижения процентной ставки (единичные кредиторы идут на такой шаг). Единственный плюс в том, что закладная защищает интересы заемщика в случае потери базового соглашения с банком.
Правила оформления
Жесткие требования к составлению закладной на недвижимость по ипотеке отсутствуют. Ее цвет, внешнее оформление и очередность пунктов в содержании может различаться. Чтобы получить точную информацию, стоит обратиться в банковское учреждение, выступающее в роли кредитора.
Что касается содержания, оно не меняется. В документации содержатся:
- Сведения о человеке, который предоставляет залог по ипотеке - информация из паспорта, номер для связи, реквизиты и другие данные.
- Название кредитной организации и сведения о лицензии.
- Описание квартиры, ее стоимость на рынке, данные об оценщике, а также реквизиты, подтверждающие права владения.
- Условия ипотеки.
- Дополнительное обременение в отношении 3-их лиц (при наличии).
- День оформления и номер по порядку.
Кроме того, в ценной бумаге предусматривается место для записей, касающихся ее передачи, и других важных сведений.
Правила получения
Закладная на квартиру по ипотечному займу делается тем лицом, которое больше нуждается в этом аспекте. Как правило, в роли инициатора выступает банковское учреждение, а от заемщика требуется передать необходимый пакет и заплатить комиссию, размер которой не больше 1000 рублей.
При оформлении ипотеки важно обратить внимание на совпадение пунктов соглашения и ценной бумаги. Наличие несоответствия приводит к тому, что главенствующую роль получает закладная. Если дело дойдет до судебного органа, последний будет ориентироваться именно на нее, а не на договор по ипотеке. Вот почему перед оформлением важно проверить документацию и убедиться в соответствии внесенной информации, а также наличии печати.
Когда оформляется?
Составление происходит в то же время, что и заполнение кредитного соглашения. Первая приобретает силу после внесения в Росреестр и указания номера, позволяющего контролировать статус ценной бумаги. Узнать цифру можно из уведомления о регулярных выплатах.
Передача права
Возможна ситуация, когда права на ценную бумагу передаются третьей стороне путем оформления соглашения. На листе делается отметка с информацией о новом держателе, а также основания передачи права. Кредитор после проведения операции информирует об этом заемщика и дает обновленные реквизиты для погашения задолженности (если требуется).
Как только передача прав осуществлена, хозяин закладной получает статус кредитодателя по ипотеке. Новый владелец не вправе менять условия кредита, кроме случаев, когда в этом заинтересован держатель залога (при условии оформления дополнительного договора). При проведении такой операции разрешение у заемщика не берется.
Частичная продажа
Возможны ситуации, когда залогодержатель (банк) продает часть прав на закладную третьему лицу. Такие действия, как правило, обусловлены необходимостью в срочном получении конкретной суммы. Иными словами, банк реализует часть залогового имущества еще одному участнику сделки и время от времени выдает часть платежей покупателю.
Здесь существует ряд вариантов - внесение 3-ей стороне нескольких выплат (банк в этот период денег не получает), а также передача покупателю части выплат заемщика в течение всего срока. При выборе второго варианта, клиент о частичной продаже не информируется.
Обмен
Еще один способ сделки между кредитными организациями подразумевает обмен ценными бумагами при условии обязательной доплаты (компенсации разницы). Если клиент продолжительное время не платит по обязательствам, хозяин закладной реализует залог и покрывает затраты, в том числе проценты на выплату задолженности. Оставшаяся часть возвращается заемщику.
Правила регистрации
В 2018 году закладная по ипотеке передается в Регистрационную палату с учетом региона проживания кредитополучателя или адреса квартиры. Как только ценная бумага получает номер и делаются необходимые отметки, в Росреестре указывается следующая информация: о месте регистрации соглашения по ипотеке — по органу, регистрирующему обременение, а также дата передачи.
Закладная по ипотеке недействительна, пока она не попала в базу Росреестра. Но об этом заемщику не стоит переживать, так как данный вопрос решается банковским учреждением (кредитором) самостоятельно. Клиент финансовой организации получает свидетельство, подтверждающее право собственности, с отметкой о наличии обременения и требовании к его снятию.
Государственная пошлина
Оформление закладной в Росреестре требует от компании или частного лица выплаты госпошлины, размер и порядок перечисления которой установлен в НК РФ. В нем отмечено, что для физлиц величина оплаты равна 2 тыс. рублей, а для компаний (юрлиц) - 22 тыс. рублей. При госрегистрации смены сторон требуется заплатить 1,6 тысяч рублей, а в случае замены залогодателя - 350 рублей.
Функция банковского учреждения
Банк выступает в роли кредитора, предоставляющего заемщику деньги, необходимые для покупки жилья под залог. Суть такой манипуляции озвучивалась выше - обеспечение своевременной выплаты держателю залога. При этом, банковского учреждение выступает законным хозяином ценной бумаги и держит ее у себя до полной выплаты долга. Банк продает закладную в ситуации, когда он срочно нуждается в деньгах.
Период оформления
После передачи пакета сотрудники банка изучают документы и выдают решение в течение суток, после чего оформляется договор между сторонами. В составлении ценной бумаги заинтересовано банковское учреждение, поэтому задержки в оформлении случаются редко.
Место для хранения
Закладная по ипотеке лежит в организации со статусом залогодержателя, а точнее в банковском учреждении. Документация передается третьим лицам только при наличии на то веских оснований. Чтобы избежать трудностей, важно прийти в банковское учреждение и сделать копию, которая потребуется для разрешения спорных ситуаций через суд.
После выплаты ипотеки
Как только задолженность по кредиту полностью погашена, хозяин закладной отдает ее заемщику. Ценная бумага возвращается в любой из ситуаций - при досрочном погашении или выплате долга с учетом условий договора. У банка в распоряжении 30 дней для передачи документации, но на практике этот процесс занимает до 3-5 дней. Если по истечении месяца закладная не попала в руки залогодателя, требуется идти в судебный орган для защиты интересов.
Что делать в случае утери?
Трудности возможны в ситуации, если банк (держатель залога) потерял документацию. Здесь требуется оформить копию (дубликат) с последующей регистрацией в Росреестре. Иными словами, при утере процесс получения похож на процедуру оформления оригинала ценной бумаги. Разница в том, что на вновь созданной документации делается отметка, указывающая на тот факт, что закладная - дубликат.
При оформлении копии требуется предельное внимание, чтобы избежать расхождений в текстах (при сравнении с кредитным договором и оригиналом). Возможна ситуация, когда ценная бумага потеряна, а банковское учреждение не потрудилось заняться ее восстановлением. При таких обстоятельствах стоит обратиться к администрации, написав официальное письмо на имя директора кредитного учреждения. В нем заемщик требует ответа о причинах бездействия. Важно проследить факт регистрации обращения в бухгалтерии организации.
Особенности возврата
При полной выплате задолженности заемщик получает закладную по ипотеке в срок до 30 дней (как упоминалось выше). При невыполнении обязательства залогодатель вправе идти в арбитражный суд для защиты интересов. Если ценная бумага передана 3-ей стороне в процессе финансовых сделок, она будет храниться в этой организации или по месту жительства.
Уступка права требования - это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона , а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его . Кроме того, для физических лиц имеется возможность в банке.
Уступка прав требования залогодержателем
Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда . Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.
Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться :
- об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
- о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
- о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись , которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.
Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.
Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру
Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» . Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации. Оно несет ответственность за их возможное разглашение.
Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры
Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав .
Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.
Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:
- Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект , потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
- Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.
Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:
- застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
- участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.
Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.
А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).
Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.
Заключение
Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.
Главное - соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.
Вопрос
Подтверждение уступки прав по ипотеке
Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?
Ответ
Да, Вы имеете полное право этого требовать. Вам как должнику новый кредитор обязан доказать свои права требования. Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству(наименование статьи в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)
- Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
- Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя
по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию). - Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному
обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию). - К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
- Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
- Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
- Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех
удостоверяемых ею прав в совокупности (абзац в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года
Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными (абзац дополнительно включен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ).
- Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
- Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
- Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.
- Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем) (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
- При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
- При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе
предусмотреть:
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года N 18-ФЗ, - см. предыдущую редакцию). - Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?
Почему банки передают закладную другим?
Уступка прав по ипотеке - это один из основных инструментов ипотечного рынка, позволяющий банкам привлекать новые средства для дальнейшего кредитования. Ведь при оформлении ипотечного кредита банк становится залогодержателем - получает закладную. Последняя подтверждает два права кредитора: на залоговую недвижимость и на получение всех выплат с процентами согласно ипотечному договору. И банк может эту закладную продать, тем самым передав оба своих права другому кредитору.
Закладные выступают "активами" банковских организаций, поэтому собрав достаточное количество этих ценных бумаг, банк совершает их продажу. Вырученные со сделки средства позволяют организации продолжать ипотечное кредитование граждан. Уступку прав часто совершают мелкие банки по отношению к более крупным кредитным организациям. Также эта операция является обязательной составляющей деятельности банков-партнеров АИЖК. И через несколько месяцев после оформления в них жилищного кредита все закладные стекаются в само Агентство.
Именно банки-партнеры АИЖК - самые частые кредиторы в ипотеке с гос.поддержкой. Поэтому тем, кто собирается взять такой ипотечный кредит нужно знать не только, что такое уступка права требования на ипотеку, но и как им следует действовать.
Как происходит продажа закладной?
Межбанковские сделки с закладными проходят без непосредственного участия заемщика. Сторонами в этом случае считаются лишь предыдущий и новый залогодержатели, которые заключают между собой договор о передаче прав требования. После этого закладная переходит в руки новому кредитору - вместе со всеми обеспеченными ею правами. Такая сделка обязательно проходит государственную регистрацию. Стороны подают в органы следующие документы:
- подтверждение об уплате госпошлины;
- заявление по договору об ипотеке, составленное текущим залогодержателем и новым кредитором совместно;
- договор уступки прав по договору ипотеки.
Несмотря на то что заемщик в сделке не участвует, изначальный кредитор должен в обязательном порядке оповестить должника об уступке прав. Делается это в письменном виде.
Как должен действовать заемщик при получении извещения?
Вместе с извещением о совершении сделки прежний кредитор должен выслать новые платежные реквизиты: именно по ним заемщик будет производить все последующие платежи. Иногда сделка по уступке прав требования происходит настолько незаметно для залогодателя, что ему даже не приходится менять получателя платежа. Выплаты в таком случае принимает прежний банк и сам же переводит их текущему кредитору.
Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору - и оказаться в суде.
Сами же условия ипотечного кредита не меняются. Новый залогодержатель не имеет права менять текст закладной, а вместе с ним и условия кредита. Поэтому проценты останутся прежними, да и сами выплаты будут производиться в привычном объеме. Заемщику стоит отыскать договор страхования на заложенную недвижимость и найти графу "выгодоприобретатель". В случае если там прописан старый кредитор (название конкретного банка), то страховку придется переоформлять на имя нового залогодержателя. Если же в этой графе прописано безличное "текущий залогодержатель" - то это действие не требуется.
По завершении всех выплат по ипотечному кредиту заемщик имеет право немедленно получить закладную. И обращаться за ней ему стоит не в тот банк, где он брал ипотеку, а к текущему залогодержателю.
Помимо уступки права требования на ипотеку - распространенной межбанковской операции - на рынке жилищного кредитования существует еще и уступка права требования на квартиру. Так называется сделка, когда покупатель приобретает первичную недвижимость в кредит не у самого застройщика, а у дольщика по договору долевого участия.
Передача прав дольщика: особенности заключения сделки по ДДУ
Ипотека на "переуступку" прав - это передача прав требования на квартиру в еще недостроенном доме. Совершить эту сделку можно лишь до того момента, как у хозяина жилища окажется на руках передаточный акт от застройщика. В этой операции принимают участие не только дольщик и покупатель, но и сам застройщик жилья. Чтобы сделку признали законной, стороны должны соблюсти два условия:
- Между застройщиком и дольщиком должны быть совершены все расчеты. Текущий "владелец прав" обязан полностью рассчитаться за жилье согласно условиям ДДУ. О полном расчете должен свидетельствовать соответствующий документ;
- Сторонами получено согласие застройщика. Здесь важно внимательно изучить текст ДДУ: несмотря на то, что по законодательству РФ согласие застройщика необязательно, в документах дольщика может быть прописано совсем другое. Строительная организация должна быть письменно уведомлена о планируемой сделке, и ее инициаторы должны также получить в ответ письменное согласие;
- Сторонами получено согласие банка, к которому обратился заемщик, на выдачу жилищного кредита на таких условиях.
Когда все расчеты совершены и согласие всех участников сделки получено, сторонам необходимо подписать соответствующий договор. После этого потребуется его государственная регистрация. На нее предоставляются сам договор уступки прав по договору ДДУ и совместное заявление правообладателя и правоприобретателя. За гос.регистрацию участникам сделки придется заплатить госпошлину.
У заемщика после совершения расчетов и подписания бумаг останутся следующие документы:
- основной договор;
- договор уступки;
- подтверждение о совершении всех расчетов между сторонами;
- согласие на сделку участвующих в ней сторонних организаций: застройщика и организации, выдавшей ипотечный кредит;
- акт передачи всех вышеперечисленных документов.
Если же договор долевого участия расторгается, текущий правообладатель сможет получить только ту сумму, что прописана в расторгнутом ДДУ. Возмещается именно эта фиксированная сумма, даже если фактические выплаты, совершенные новым дольщиком, оказались больше.
В какие банки можно обратиться?
Получить ипотечный кредит на "переуступку" удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты - смело обращаться можно лишь в следующие банки:
- ДельтаКредит;
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- Банк Москвы;
- МТС банк;
- Промсвязьбанк.
Подсказать подходящего кредитора может и приглянувшаяся новостройка. Нередко там висит рекламный баннер банковской организации, аккредитовавшей строительство. И при покупке такого объекта более выгодной может оказаться даже не уступка требования, а : на такие новостройки кредиторами предлагаются минимальные процентные ставки, плюс заемщик имеет возможность получить государственную помощь.
Статьи по теме
