Определение восстановительной стоимости основных фондов. Стоимость основных средств. Переоценка основных средств

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости , задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения.

Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно.

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение.

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника.

Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?

Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6.

Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата). Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями.

Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.

Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали.

Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*kПП*kНДС,

C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V - площадь объекта;

K - региональный коэффициент;

kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки

С точки зрения бухгалтеров под понятием основные средства в первую очередь понимается финансовые показатели отражения имущественного капитала организации. Если говорить о вещественном наполнении данного термина, то оно достаточно расплывчато.

В действительности сильной разницы, сколько штук изделий на конкретном станке будет произведено нет. С точки зрения учета вещественные показатели являются только индикаторами дающими возможность персонифицировать данный объект. Все возможные процедуры в отношении каждого из объектов происходят строго в стоимостном или финансовом выражении.

Именно по этой причине оценка ОС обладает таким большим значением в работе бухгалтеров.

Разновидности оценок ОС

С точки зрения управленческого учета любой компании предусмотрена нормативно зафиксированная система оценивания стоимости организационного имущества. Она используется для различных целей измерения стоимости, например:

• Для ведения учета;
• Для составления прогнозов;
• Для создания бухгалтерского учета;
• Для создания статистического учета;
• Для создания налогового учета.

Все возможные частные случаи ведутся строго на основании данных полученных при использовании данных оценок, например:

• При продаже;
• При бартере;
• При получении кредита с залогом;
• При решении имущественных вопросов в суде;
• При получении страхового возмещения.

На данный момент существует три основных разновидности оценки стоимости:

1. Первоначальная.
2. Восстановительная.
3. Остаточная.

Существует также и термин балансовая стоимость, который используется для обозначения оценки. Но на практике под понятиями балансовая и первоначальная стоимость часто подразумевается одно и то же. Хотя некоторая разница между этими понятиями и есть.

Часто разницу можно заметить при переоценке ОС. Стоимость активов после проведения переоценки теперь восстановительная стоимость основных средств. Именно по ней теперь мы и учитываем теперь данные объекты в балансе.

При этом, когда мы приобретаем объекты после переоценки, восстановительная стоимость основных средств соответствует первоначальной. Именно по первоначальной мы и принимаем их на учет. И те другие активы можно считать балансовой стоимостью. Но если ориентироваться на экономический смысл, то в одном случае балансовую стоимость следует считать восстановительной, а во втором первоначальной.

Именно на основании таких моментов и приходит понимание, что бухучет ведется в смешанной форме оценивания.

Восстановительная стоимость

В действительности возможны ситуации, когда указанная балансовая стоимость перестает отвечать реальному положению дел в организации и в частности экономическому состоянию рынка. Попав в подобную ситуацию, организация имеет право на то чтобы осуществить переоценку своих ОС. В момент такой переоценки балансовая оценка ОС будет уточняться с учетом актуальной информации о рыночной стоимости на приобретение аналогичного объекта ОС.

По итогам переоценки будет установлена восстановительная стоимость ОС. Именно ее в дальнейшем и стоит брать в качестве балансовой стоимости. Для понимания суммы данного объекта в отношении его восстановительной стоимости могут использоваться совершенно разнообразные источники информации, например:

• данные организаций-производителей подобных объектов;
• информация об аналогичных ценах в гос. организациях либо в общедоступных источниках;
• экспертное оценивание специалистами.

Восстановительная стоимость основных средств определяется на основании денежных средств, которые могут быть уплачены за них на момент проведения их переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств формула определения:

1. При помощи прямого пересчета балансовой стоимости активов по тем ценам, что существуют на момент проведения переоценки на точно такие же объекты ОС. Все должно быть подтверждено экспертными данными, документами и соответствующим заключением;
2. Умножение балансовой стоимости на соответствующие коэффициенты пересчета балансовой стоимости ОС.

Вместе с переоценкой балансовой стоимости происходит, и начисление амортизации если после переоценки ОС восстановительная стоимость оказалась выше балансовой то их сумма (сумма разницы) направляется в качестве прироста стоимости данного актива, увеличение основных средств и добавочного капитала. При этом аналогичная разница по индексированной сумме амортизации данных ОС направляется на уменьшение стоимости основных средств.

В дальнейшем уже переоцененные объекты могут снова переоцениваться. Это необходимо чтобы избежать разницы в ценах и в дальнейшем.

Как все происходит с точки зрения налогового учета

Важно учитывать что есть небольшая разница между налоговым и бухгалтерским учетом. В особенности если речь идет о переоценке.

В двух разновидностях учета (бухгалтерский и налоговый) существует одна и та же система разделения категорий переоценки (первоначальная, восстановительная, остаточная). Но в итоге окончательные показатели формирования цены могут значительно отличаться между собой.

Обычно это связанно с учетом курсовых (суммовых) разниц. Они возникают после покупки активов, стоимость которых учитывается в привязке к иностранным деньгам. Вся разница возникает между валютным и рублевым эквивалентом оплаты долга на момент погашения. Расчет разниц происходит по официальному курсу Центробанка на данное число. Тут же могут быть учтены и все затраты понесенные предприятием при покупке данного ОС (например перевозка, оплата рабочих вовлеченных в процесс установки и прочее).

Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.

На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.

Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.

Виды оценок основных средств

В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.

Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.

Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:

• Первоначальная;
• Восстановительная;
• Остаточная.

Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.

Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.

Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.

Первоначальная

Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.

При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.

Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.

Восстановительная

На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.

В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:

• Информация компаний-производителей идентичных объектов;
• Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
• Экспертная оценка независимыми специалистами
• Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.

Остаточная

Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.

Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.

По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.

В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.

Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете

И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.

Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.

В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.

Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.

Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.

Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.

Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.

Начальная стоимость долгосрочных материальных активов отклоняется от их реальной стоимости под влиянием инфляции и иных ценообразующих факторов. Для устранения этого несоответствия хозяйствующие субъекты совершают переоценку основных фондов: устанавливают восстановительную стоимость актива.

Определение

Значение восстановительной стоимости основных средств определяется корректировкой их первоначальной (либо ранее переоцененной) цены и величины амортизационных отчислений за период эксплуатации. Различают полную и остаточную (за вычетом износа) восстановительную стоимость.

Способ расчета восстановительной стоимости актива зависит от метода, применяемого для переоценки. Есть два способа установления текущей цены объекта:

• Прямая переоценка — это пересчет исходной стоимости на основании документального подтверждения: сведений о ценах на продукцию других изготовителей, статистических публикаций, экспертных выводов субъектов оценочной деятельности.
• Индексация — это расчет с использованием индексов (коэффициентов) переоценки. Эти показатели ежегодно разрабатываются статистическими органами с учетом инфляции по группам и срокам приобретения (создания) основных фондов.

Отображение в учете

Положительная разница между восстановительной и балансовой стоимостью актива отображается в учете предприятия как дооценка актива, отрицательная — как уценка. Дооценка приводит к приросту добавочного капитала предприятия, формирующегося суммами дооценок внеоборотных активов, а уценка относится к прочим затратам. Отображение уценки или дооценки зависит от факта совершения переоценки в предшествующих годовых отчетных периодах и ее итогов:

• дооценка превышает предыдущую уценку: часть дооценки, покрывающая уценку, включается в доход, а оставшаяся сумма увеличивает размер добавочного капитала (увеличением по кредиту счета);
• уценка превышает предыдущую дооценку: часть уценки, покрывающая дооценку, уменьшает размер добавочного капитала (увеличением по дебету счета), а оставшаяся сумма становится прочими расходами.

Остаток сумм дооценок, превышающих уценки объектов, которые выбывают из добавочного капитала фирмы переходит на счет нераспределенной прибыли.

Организация переоценки

Предприятия самостоятельно определяют потребность в переоценке их имущества. Такое решение оформляется распоряжением (приказом) руководителя и указывается в учетной политике. Переоценка производится в конце (последний день) отчетного периода и не больше одного раза в год.

В процессе переоценки объекта, пересчет выполняется для всей группы основных фондов, к которой он принадлежит (транспортные средства, здания, машины и оборудование и пр.). Группа, которая раннее переоценивалась, подлежит систематической переоценке, чтобы учетная стоимость существенно не отклонялась от реальной цены. При несущественном различии между исходной и текущей стоимостью (меньше 10 %) переоценка обычно не производится.

Учет основных средств по восстановительной стоимости способствует эффективному управлению компанией, поскольку обеспечивает точность и достоверность данных финансовой отчетности, позволяет оценить реальную стоимость имущества фирмы и его функционирование.