Investire in immobili all’estero è redditizio. Investimenti immobiliari: da dove cominciare, metodi e idee. Investimenti per l'acquisto di un centro commerciale

Alcuni paesi in Europa offrono una seconda cittadinanza o permessi di soggiorno per investimenti nell'acquisto di immobili residenziali o commerciali. Oltre agli ovvi vantaggi derivanti dall’ottenimento dello status in Europa, tale acquisto promette vantaggi economici. Scopriremo quale nella recensione di oggi.

È facile ottenere la cittadinanza per il settore immobiliare in Europa?

Molte persone facoltose vengono ingannate dalla varietà e dalla natura non sistematica delle informazioni su Internet sulla possibilità di ottenere la cittadinanza o un permesso di soggiorno in Europa. Essi concludono erroneamente che possono qualificarsi per questi status acquistando case costose in Germania, Francia, Paesi Bassi o nei paesi scandinavi, dove il tenore di vita è il più alto.

Infatti, a meno che tu non stia investendo intenzionalmente in immobili in diversi paesi europei con l'obiettivo di generare reddito, ma desideri utilizzare la proprietà acquistata, rimarrai deluso. Acquistare una casa a Berlino o Parigi, Amsterdam o Roma è molto allettante. Tuttavia, potrai vivere nell'appartamento o nella casa acquistata per un periodo limitato, finché il visto è valido.

Per il resto dovrai affidare la cura dell'immobile, compreso il fastidio di affittarlo, a terzi. E, infatti, controllerai le loro azioni solo da remoto. Un acquisto piuttosto inutile, vero?

Per tutto questo tempo, l'alloggio diventerà piuttosto un peso per te. Inoltre, nell’Unione Europea è piuttosto difficile ottenere lo status per i cittadini di Russia, Ucraina, Bielorussia e Kazakistan. Tuttavia, questo problema può essere evitato.

Criteri per la scelta del paese per l'acquisto di beni immobili

Se prevedi di vivere in Europa o di utilizzare un alloggio per un periodo significativo di tempo all'anno, ti consigliamo di scegliere un paese in cui acquistare in base alla disponibilità di un programma governativo speciale. Ora tali programmi, ad esempio, operano su, in e.

Potrai partecipare ad uno di essi come investitore ufficiale: acquisti un immobile per l'importo richiesto e in cambio, in breve tempo e senza fare la fila, ricevi lo status di cui hai bisogno: cittadino del Paese o titolare di permesso di soggiorno.

Pertanto, quando si sceglie un immobile in Europa per vivere, è necessario tenere conto di due criteri principali:

• attrattiva degli investimenti immobiliari
• la possibilità di ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza nel paese

È lo stato ufficiale () che ti darà il diritto di utilizzare pienamente l'acquisto: vivici quanto vuoi o non vivere affatto. In ogni caso sarai sempre in grado di controllare direttamente il processo di gestione dell'oggetto.

Non ci sono restrizioni per la partecipazione a questi programmi per gli investitori provenienti da Russia, Ucraina, Bielorussia e Kazakistan. Inoltre, è tra i residenti di questi paesi che queste offerte sono più apprezzate. L'unico concorrente in termini di numero di domande sono i cinesi.

• L'acquisto di un immobile in un paese che ha un programma di investimenti governativi dà a tutta la tua famiglia il diritto di ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza in uno dei paesi dell'UE
• Riceverai "" in caso di sconvolgimenti economici e politici nella tua patria

Immobiliare e cittadinanza di Cipro

Può essere ottenuto per investire in immobili residenziali o commerciali. Puoi investire almeno 2 milioni di euro nell'acquisto di un immobile residenziale. Dopo 3 anni potrai venderlo, lasciando ad uso permanente solo l'oggetto/gli oggetti di valore superiore a 500mila euro (condizione obbligatoria*).

Oppure investi almeno 2 milioni di euro nell'acquisto di immobili commerciali e altri 500mila euro nell'acquisto di abitazioni. Come nell'opzione precedente, dopo 3 anni puoi rientrare dell'investimento vendendo gli immobili, ma le abitazioni del valore di almeno 500mila euro devono rimanere di tua proprietà per sempre.

* Non è necessario possedere lo stesso oggetto per tutta la vita. Puoi venderlo e comprare in cambio qualcosa di pari valore. La cosa principale è che il costo totale dell'abitazione che possiedi per tutta la vita sia di almeno 500mila euro.

Vantaggi di possedere un passaporto di Cipro

• Possibilità di viaggiare in 158 paesi senza visto
• Ottimizzazione fiscale redditizia
• Insieme all'investitore, possono ricevere i passaporti anche il suo coniuge, i figli sotto i 28 anni e i genitori
• Tempo di lavorazione: 6-7 mesi

Cosa puoi comprare?

A Cipro, per l'importo minimo richiesto offrono:

• ville a Limassol per 4-8 stanze che vanno da 320 a 680 mq. m con piscina privata, infrastruttura completamente costruita di un complesso d'élite, un terreno di 300-500 mq. m proprio in riva al mare (il costo al metro quadrato è di 4200-6200 euro)
• appartamenti in un prestigioso complesso di Limassol di 4 camere con una superficie di 250-450 mq. mq, con arredamento esclusivo, vicino al mare (costo al metro quadrato – 6500-7200 euro)
• ville a Paphos per 4-8 stanze con una superficie di 400-800 mq. m con piscina, con terreno di 2000-2500 mq. mq, accesso privato alla spiaggia e posto barca per yacht (costo al metro quadrato – 3700-4500 euro)

Immobiliare e cittadinanza a Malta

Secondo il programma del governo maltese, la cittadinanza può essere ottenuta da chi investe almeno 350mila euro nel settore immobiliare. Tuttavia, questa non è l’unica condizione. Oltre all'acquisto, è necessario versare anche un contributo di beneficenza a fondo perduto al Fondo nazionale di sviluppo (650mila euro) e acquistare titoli maltesi (150mila euro). Il costo totale parte quindi da 1,15 milioni di euro.

Un investitore può acquistare solo un immobile (ci sono delle eccezioni, di cui parleremo di seguito). Dopo aver ricevuto il passaporto, è obbligatorio possedere un immobile per 5 anni, dopodiché la proprietà può essere venduta. Durante questo periodo, non è possibile affittare alloggi e ricevere redditi dalla proprietà.

Esiste però la possibilità di ridurre i costi. Come opzione si propone di non acquistare, ma di affittare un immobile per 5 anni. Il prezzo dell'affitto deve essere di almeno 16mila euro annui. Cioè, l'importo dei costi può essere ridotto a 800mila euro, ma allo stesso tempo rimarrai senza il tuo immobile in Europa.

Vantaggi di possedere un passaporto maltese

• Importo relativamente piccolo (da 350mila euro) di investimenti obbligatori nel settore immobiliare
• Opportunità di viaggiare in più di 160 paesi senza visto
• Opportunità di vivere, lavorare, fare affari in qualsiasi paese dell'UE
• Ottimizzazione fiscale redditizia
• Il coniuge dell’investitore, i figli sotto i 26 anni e i genitori possono ricevere i passaporti insieme all’investitore.
• Periodo di registrazione – 12-14 mesi

Cosa puoi comprare?

Per una cifra a partire da 350mila euro si può acquistare un appartamento, un attico, oppure una villetta a schiera. Le persone facoltose che contano sugli immobili di lusso dovrebbero dare un'occhiata più da vicino agli immobili del valore di 1,4-1,6 milioni di euro. Per questo prezzo, il paese offre molte opzioni per tutti i gusti: dai bungalow appartati con accesso alla spiaggia agli appartamenti moderni con finiture alla moda.

Le autorità maltesi offrono agli investitori l'opzione più redditizia: l'acquisto di alloggi in aree turistiche speciali - Aree designate speciali. Qui si trovano confortevoli complessi residenziali di livello VIP. E acquistare da SDA presenta numerosi vantaggi rispetto alle condizioni standard.

• Non è necessario ottenere il permesso per acquistare un alloggio, il che consente di risparmiare notevolmente tempo e denaro
• Gli immobili possono essere utilizzati sia per residenza personale che per essere affittati a reddito. Non ci sono restrizioni
• Puoi acquistare più oggetti contemporaneamente, ad esempio 3 appartamenti da 120mila euro ciascuno
• Resta il requisito di un importo minimo di acquisto di 350mila euro, tuttavia, grazie alla possibilità di acquistare più oggetti, è possibile investire questi soldi in modo più redditizio

Permesso di soggiorno e proprietà immobiliare in Spagna

Per ottenere l'“oro” (investitore) sarà necessario un investimento di almeno 500mila euro nell'acquisto di immobili residenziali. Non sono previsti costi aggiuntivi. La semplicità del programma attira molte persone facoltose da tutto il mondo, soprattutto cinesi, russi e brasiliani.

Vantaggi di possedere un permesso di soggiorno spagnolo

• Possibilità di viaggiare nei paesi Schengen senza visto
• Opportunità di vivere, lavorare, fare affari in Spagna
• Tempo di elaborazione: 2-3 mesi

Cosa puoi comprare?

Se confrontiamo con Mosca, 500-600 mila euro è il costo di un appartamento di 1-2 stanze con una superficie di 50-100 metri quadrati. m.nella zona di Krasnaya Presnya, Patriarca, Taganka, Yakimanka.

Cosa offrono per la stessa cifra in Spagna?

• Villa in un complesso di lusso sulla Costa Blanca di 4 vani con una superficie di 240-260 mq. me un terreno di 700-800 mq. m vicino al mare (il costo al metro quadrato è di 2300-2900 euro)
• Appartamento a Barcellona di 4 vani per 110-120 mq in un edificio con terreno privato, vicino alla spiaggia (costo al metro quadrato - 4800-4900 euro)
• Cottage su 2 piani a Gran Canaria di 5-6 vani con una superficie di 340-360 mq. m vicino all'oceano (il costo al metro quadrato è di 1600-1800 euro)

Secondo diverse stime, Barcellona e Madrid sono oggi le città più attraenti d'Europa per l'acquisto di immobili. Adesso una “piazza” a Madrid costa in media 3mila euro, a Barcellona 3,5mila euro.

Permesso di soggiorno e proprietà immobiliare in Portogallo

Il programma di registrazione offre condizioni abbastanza flessibili. Puoi acquistare una nuova proprietà a Lisbona o una vecchia proprietà da restaurare. Tuttavia, il programma non ti limita affatto nella scelta di una città: puoi acquistare alloggi in qualsiasi regione e ricevere un permesso di soggiorno per questo.

L'importante è che il costo sia superiore a 500mila euro per qualsiasi immobile sul mercato primario o secondario nelle zone turistiche e nella capitale. Come opzione è possibile acquistare un immobile da ricostruire (se si trova in una zona storica), l'importo minimo dell'investimento sarà di 350mila euro.

Vantaggi di possedere un permesso di soggiorno portoghese

• Condizioni del programma semplici e comprensibili
• Possibilità di ridurre l'importo minimo di investimento di 150mila euro
• Opportunità di vivere, lavorare, fare affari in Portogallo
• Agevolazioni fiscali per i primi 10 anni di residenza
• Il coniuge e i figli dell’investitore sotto i 26 anni possono ricevere le carte del permesso di soggiorno insieme all’investitore.
• Tempo di elaborazione: 2-6 mesi

Cosa puoi comprare?

Tra i mercati immobiliari promettenti c'è Lisbona. Adesso in media una “quadrata” qui costa 1,6-1,8 mila euro.

In Portogallo offrono tali opzioni per un importo minimo di 500mila euro.

• Villa ad Albufeira, Lagoa, Loule con una superficie di 230-280 mq. m con 4-5 stanze e un terreno fino a 1000 mq. mq, con piscina privata, vista mare e mobili completamente arredati (costo al metro quadrato – 2400-2800 euro)

  Permesso di soggiorno e proprietà in Grecia

  L'importo minimo dell'investimento immobiliare per ottenere questo status è di 250mila euro. Tieni presente che questo importo ti dà il diritto di includere nella domanda solo il tuo coniuge e i tuoi figli. Se vuoi che i tuoi genitori e nipoti lo ricevano con te, dovrai raddoppiare l'investimento: almeno 500mila.

  L'investitore non dovrà sostenere spese aggiuntive, ma dovresti sapere che l'imposta sull'acquisto di beni immobili sul mercato secondario in Grecia è tassata al 3% e sulla proprietà primaria al 24%.

  Vantaggi di possedere un permesso di soggiorno greco

  • Condizioni del programma semplici e comprensibili
  • I costi più convenienti in Europa per l'acquisto di immobili con registrazione dello stato
  • Viaggiare nei paesi Schengen senza visto
  • Opportunità di vivere, lavorare, fare affari in Grecia

    Perché vale la pena acquistare una casa in Europa?

    • L'acquisto dà a tutta la tua famiglia il diritto di ottenere un permesso di soggiorno o la cittadinanza in uno dei paesi dell'UE
    • Ottieni un "aeroporto di riserva" in caso di sconvolgimenti economici e politici nella tua patria
    • Gli immobili in Europa sono molto più economici che a Mosca, il che significa che con gli stessi soldi ottieni molto di più
    • Investi in modo redditizio, poiché il prezzo degli immobili europei praticamente non diminuisce
    • Puoi affittare un appartamento o una villa e ricevere un reddito ufficiale nell'Unione Europea
    • Compra una casa in una località di fama mondiale e vieni in vacanza in qualsiasi momento conveniente

Secondo uno studio della società di consulenza Knight Frank, nei dieci mesi del 2017 il numero di richieste di acquisto di immobili esteri a scopo di investimento da parte di russi è raddoppiato rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

Secondo il broker internazionale Tranio, nella prima metà di quest'anno il volume delle transazioni dei cittadini russi con immobili stranieri è aumentato del 34% su base annua, raggiungendo i 526 milioni di dollari, cifra comunque inferiore rispetto all'indicatore pre-crisi. del 2014 del 45% (957 milioni di dollari nella prima metà dell'anno), osserva un rappresentante di Tranio, citando le statistiche della Banca di Russia.

Knight Frank chiarisce che circa il 30% delle richieste di investimento pervenute alla società nella prima metà del 2017 riguardavano immobili residenziali, il 40% immobili commerciali e un altro 30% riguardava co-investimenti.

“Gli investitori sono diventati più attivi. Sono pronti a partecipare allo sviluppo, pronti a transazioni rapide (in un paese a loro familiare) solo sulla base di indicatori finanziari - senza visionare la proprietà, sono pronti a diversificare il loro portafoglio", commenta Marina Shalaeva, direttrice dell'Ufficio estero dipartimento immobiliare della Knight Frank.

Gli esperti di Knight Frank associano il crescente interesse dei russi per gli immobili all'estero al desiderio di guadagnare un reddito in valuta estera e di sviluppare affari in giurisdizioni straniere.

I principali paesi per le preferenze di investimento dei russi sono Germania, Italia, Cipro, Svizzera/Austria e Regno Unito. Allo stesso tempo, Knight Frank osserva che, rispetto allo scorso anno, il Regno Unito è sceso di due posizioni in questa classifica: la situazione politica instabile ha costretto gli investitori ad adottare un approccio attendista. Knight Frank prevede una nuova ondata di interesse per il settore immobiliare in questo paese nella primavera del 2018.

È diminuito anche il numero delle richieste per l'acquisto di immobili negli Stati Uniti: il calo è stato del 40% su base annua a causa del deterioramento dei rapporti tra Mosca e Washington.

Tuttavia, indipendentemente dal mercato immobiliare scelto dall'investitore, dovrà investire in un determinato bene, a cui sono associati determinati rischi. Cosa è necessario fare per garantire che gli investimenti in contatori esteri siano giustificati e portino i massimi benefici all’acquirente?

1. Decidere lo scopo dell'investimento

A seconda degli obiettivi dell’investitore, l’attrattiva dei paesi e degli oggetti può variare in modo significativo.

Per la vita e il tempo libero è importante scegliere un oggetto che meglio si adatta alle preferenze e ai progetti futuri dell’investitore. I russi sono in cima alla lista delle destinazioni turistiche per viaggi regolari al mare, così come delle città con cui è collegata la loro vita lavorativa. Al momento dell’acquisto, è importante tenere conto dei bonus aggiuntivi che il possesso di beni immobili in una particolare giurisdizione può offrire a un investitore.

Ad esempio, Tranio rileva un aumento di interesse per la Grecia a causa del livello confortevole dei prezzi delle case: in questo paese sono molte volte inferiori rispetto alla maggior parte delle capitali europee. Inoltre, l'importo dell'investimento in beni immobili greci a partire da 250mila euro dà già diritto a richiedere il permesso di soggiorno europeo.

Tra le persone che cercano un immobile in cui vivere, le case in Spagna, Bulgaria e Repubblica Ceca sono popolari, Home Real Estate condivide le loro osservazioni.

"Molto dipende dalla vicinanza al mare e dalle condizioni dell'appartamento, ma in generale una dacia spagnola in una città di mare costerà 50-200mila euro, un appartamento in una delle famose località bulgare - 40-120mila euro A Praga la fascia di prezzo per gli appartamenti bilocali a prezzi accessibili è tra 77 e 230 mila euro, a seconda della zona e delle condizioni degli alloggi", spiega la responsabile PR di Home Real Estate Daria Ganieva.

Per gli investimenti a lungo termine volti a preservare i risparmi, sono più adatti mercati stabili in cui i prezzi oscillano leggermente.

“Gli appartamenti nelle capitali europee soddisfano queste condizioni, soprattutto quando si tratta di città “classiche”: Vienna, Berlino, Parigi, Londra. L'attrattiva degli investimenti delle capitali scandinave - Stoccolma, Helsinki, Copenaghen, Oslo - rimane. Bucarest e Budapest sono meno attraenti, ma anche affidabili dal punto di vista degli investimenti", commenta l'analista del mercato immobiliare Dmitry Apryatkin.

Secondo l'esperto, la fascia di prezzo per gli immobili liquidi nelle città “classiche” e nelle capitali del nord è compresa tra 2 e 6mila euro al mq. metro. A Bucarest e Budapest gli appartamenti da investimento possono costare fino al 50% in meno.

“Gli investimenti in paesi con un elevato livello di protezione giuridica e stabilità economica - Germania, Austria, Svizzera, Gran Bretagna - garantiscono un rendimento di almeno il 6-7% annuo sia a breve che a lungo termine. Se parliamo della soglia minima per investire nel settore immobiliare in questi paesi, allora è pari a 200-250mila euro", aggiunge il professore associato del Dipartimento di teoria economica dell'Università economica russa. G. V. Plekhanova Irina Komarova.

Per aumentare i tuoi risparmi, è importante scegliere mercati con un elevato potenziale di crescita, mantenendo però un’accessibilità economica. In questo caso, gli esperti consigliano di astrarre il più possibile dalle emozioni e di affidarsi esclusivamente all’analisi.

"Le fonti più informative sulle variazioni dei valori immobiliari per paese e città sono le valutazioni della società di consulenza Knight Frank, i materiali analitici di Colliers International, nonché i rapporti della società di investimento americana JLL e del consulente immobiliare Cushman & Wakefield. Quasi tutti i rapporti di queste società sono gratuiti e sono accessibili in due minuti”, commenta l’analista di QBF Alexander Zhdanov.

Inoltre, la banca d'investimento UBS pubblica ogni anno l'UBS Global Real Estate Bubble Index. Lo scopo di questo studio è capire se il rapido aumento dei prezzi degli immobili in una particolare città può essere definito naturale o se è di natura speculativa.

Il consulente finanziario indipendente (IFA), partner senior della società di consulenza internazionale Anderida Financial Group, Grigory Selishchev raccomanda cautela nell'acquisto di appartamenti a Toronto, Vancouver e British Columbia in Canada, Stoccolma in Svezia, Monaco in Germania. “Queste città e province sono maggiormente a rischio di bolla, con aumenti dei prezzi che superano il 50% dal 2011, superando la crescita economica e l’inflazione”, avverte Selishchev.

Secondo Danila Savchenko, direttore generale dell'agenzia immobiliare internazionale Evans, con investimenti più rischiosi sono possibili rendimenti elevati del 9% annuo e superiori e del 3-8% con quelli più affidabili.

2. Valutare l'attrattiva degli investimenti

Gli investimenti immobiliari sono considerati a lungo termine, quindi quando si acquista un immobile è importante valutare sia lo stato attuale dell'infrastruttura residenziale sia i cambiamenti previsti.

«Bisogna capire se l'amministrazione cittadina ha in programma nuovi progetti in questa zona. Gli immobili diventano più costosi più rapidamente in condizioni di gentrificazione: si tratta di un processo in cui le aree industriali vengono trasformate in prestigiose aree residenziali", spiega Marina Filichkina, responsabile del dipartimento vendite di Tranio.

Attualmente l'investimento più redditizio in molte città occidentali è l'acquisto di immobili in costruzione, commenta Home Real Estate.

“In diverse città europee c'è da molto tempo una carenza di beni immobili: qui non ci sono quasi progetti di costruzione congelati. Il sistema di pagamento è fondamentalmente diverso da quello russo: qui per alcuni sviluppatori è sufficiente investire prima solo il 15% dell'importo e poi attendere il completamento della costruzione”, spiega Daria Ganieva.

Knight Frank afferma che l'edilizia all'estero attira sempre più l'interesse dei russi: se nel 2016 rappresentava solo il 10% del totale delle domande, ora è circa il 30%.

“È più sicuro acquistare nuove abitazioni o abitazioni che non abbiano più di 10 anni. In genere, tali proprietà sono a disposizione degli sviluppatori, non degli agenti”, afferma Marco Ferrario, rappresentante di Villegium.

Se un investitore mira a generare redditi da locazione, è importante valutare il potenziale dell'immobile in termini di domanda sia per l'immobile stesso che per la posizione geografica in cui si trova.

Secondo la società internazionale Deloitte, trovare inquilini nella maggior parte delle grandi città europee non sarà difficile. In Germania, ad esempio, il 54,3% delle abitazioni sono affittate da stranieri e residenti locali. La quota di immobili in affitto nelle grandi città tedesche raggiunge il 70%. In Danimarca e Austria questa cifra è leggermente superiore al 30%. In fondo alla classifica ci sono Lituania, Ungheria e Slovenia, dove la quota di alloggi in affitto è del 2-5%.

Uno studio condotto dalla società di pagamento WorldFirst mostra che un investitore può ottenere il rendimento locativo più alto in Irlanda: 7,08% annuo. Inoltre, un'elevata redditività è fornita dagli alloggi in affitto a Malta, Portogallo, Paesi Bassi e Slovacchia - dal 6% annuo.

Anche il volume del flusso turistico nel paese è importante. QBF consiglia, quando si sceglie un immobile resort, di concentrarsi su proprietà in Asia e Giappone. "Sono i viaggi esotici ad attirare sempre più turisti, e i mercati asiatici sono particolarmente attraenti per i turisti americani ed europei dal punto di vista del previsto rafforzamento del dollaro e dell'euro rispetto alle valute dei paesi in via di sviluppo", commenta Alexander Zhdanov.

3. Considera i costi aggiuntivi

Quando si acquista un immobile all’estero non si possono evitare costi aggiuntivi. Sono disponibili in due tipi: una tantum e regolari.

Come notato dagli esperti intervistati, i costi una tantum per l'acquisto di un immobile residenziale comprendono l'imposta di bollo (1-2% dell'importo di acquisto), i servizi di avvocato e notaio (1-2%), agente immobiliare (5-6%) , iscrizione nel registro fondiario e registrazione dei gravami in caso di ipoteca (1-2 mila dollari per immobile), spese di riparazione (5-20 mila dollari in media), ecc. Riassumendo, è importante tenere conto del viaggio e dell'alloggio costi se l'investitore prevede di partecipare all'ispezione degli oggetti selezionati.

I costi regolari sono tutte le tasse (immobili, redditi da locazione) e i costi per la preparazione della dichiarazione annuale, le spese per la società di gestione, il mantenimento del conto bancario e del conto di gestione, le rate del mutuo (se presenti), l'assicurazione, i costi delle utenze (se sono a carico del proprietario e non dell'affittuario).

Le diverse regioni hanno le proprie caratteristiche organizzative e giuridiche. In generale, però, le spese per gli immobili residenziali possono essere calcolate in anticipo in base all'importo di acquisto previsto.

“Se prendiamo in media qualcosa senza forza maggiore (riparazioni, spese processuali, ecc.), otterremo costi di acquisto una tantum pari a circa il 7% del costo dell'oggetto. I costi regolari dipenderanno dalle dimensioni dell'immobile e dalla presenza di un mutuo - in media sono circa l'1,5-6% del costo dell'immobile (senza mutuo 1-1,5%, con mutuo - circa 6% o superiore) )", commenta l'amministratore delegato "Consulente personale" Natalya Smirnova.

Tranio raccomanda, al momento della conclusione di un contratto di locazione, di prestare attenzione a come sono distribuiti i costi di manutenzione dell'immobile tra inquilino e proprietario: pagamento delle tasse sulla proprietà, utenze, assicurazioni e altre voci di spesa.

“Contratti come NN Lease (Double Net Lease) o NNN Lease (Triple Net Lease) riducono i rischi dell’investitore: la maggior parte dei costi operativi in ​​questo caso sono a carico dell’affittuario. Dovrebbero essere privilegiate le proprietà con un contratto di locazione a lungo termine (10–20 anni) senza diritto di disdetta”, conclude Anna Denmarkek di Tranio.

Tutti sanno che la regola più importante quando si investe è non mettere tutte le uova nello stesso paniere. Tuttavia, non meno importanti sono le risposte alle domande su dove investire e in quale proporzione distribuire i fondi per ottenere l'equilibrio ottimale tra redditività e rischio. Nel contesto investimenti immobiliari all’estero il mio consiglio è di distribuire il capitale su due “panieri” con un rapporto 70/30%.

Il primo “paniere”: preservare il capitale

Consiglio di utilizzare la maggior parte dei fondi – il 70% – per investimenti in progetti a basso rischio. La strategia di conservazione del capitale presuppone un rendimento stimato del 4-5% annuo, che dovrebbe essere superiore alla rendita (interessi sul prestito più pagamenti sul corpo del prestito) dei prestiti ipotecari in modo che il flusso di cassa non diventi negativo. Il compito dell’investitore in questo caso è preservare il capitale e combattere l’inflazione nella prima fase e creare un fondo patrimoniale familiare a lungo termine.

Per tali investimenti sono adatti gli immobili residenziali nelle grandi città e gli immobili commerciali nelle strade pedonali trafficate. Ma entrambe le opzioni hanno rendimenti bassi nel mercato odierno, circa il 2-3%. Inoltre, il costo degli appartamenti in una buona zona (sia per gli investitori che per gli inquilini) può essere elevato, e i prezzi per le proprietà commerciali sono ancora più alti. Un'opzione di compromesso sono i microappartamenti. La popolazione delle città europee cresce dell’1,5% annuo e ciò è dovuto principalmente alle persone che si spostano da comunità più piccole in cerca di lavoro. È per loro che in Germania vengono costruiti appartamenti con una superficie di 20-30 metri quadrati, che hanno tutto ciò di cui hanno bisogno: un bagno, un angolo cottura, un tavolo e un letto. Le persone affittano tali alloggi durante la settimana lavorativa e si recano nelle loro case nelle regioni nei fine settimana. Inoltre, i piccoli appartamenti sono richiesti tra studenti e giovani professionisti che non hanno ancora messo su famiglia.

I micro appartamenti sono uno degli oggetti più interessanti per investimento immobiliare. Da un lato, grazie al microformato, un alloggio di questo tipo è economico per l'affittuario (circa 400 euro al mese), dall'altro offre al proprietario un reddito locativo maggiore al metro quadrato (il rendimento è di circa 4 -5%). Allo stesso tempo, la liquidità dei microappartamenti non potrà che aumentare con la crescita della popolazione urbana. Inoltre, i rischi legati all'investimento in tali oggetti sono minimi. In primo luogo, non ci sono problemi con lo sfratto di inquilini senza scrupoli, come con i tradizionali affitti a lungo termine: i contratti vengono firmati per 3-6 mesi. In secondo luogo, i residenti pagano i depositi assicurativi in ​​caso di danni o in caso di debiti. Un investitore non deve tuffarsi nella gestione degli affitti: lavorare con gli inquilini, risolvere i loro problemi, mantenere la proprietà e spesso anche ripararla: tutto ciò ricade sulla società di gestione.

La Germania è il posto migliore per investire in microappartamenti, poiché il costo del finanziamento è importante quando si investe in una semplice attività di locazione, e i prestiti in questo paese sono tra i più convenienti al mondo. Un investitore non residente può ottenere un mutuo pari al 50% del valore dell'immobile a meno del 2% annuo (tasso fisso) per 10-20 anni. I finanziamenti a basso costo agiscono come leva, aumentando il rendimento del capitale investito. Gli interessi sul prestito vengono utilizzati come spesa e riducono la base imponibile.

Senza dubbio: Austria, Gran Bretagna, USA, Svizzera. Tuttavia, nel Regno Unito e negli Stati Uniti, i finanziamenti per i non residenti sono costosi, e in Austria e Svizzera, nonostante ci siano prestiti a basso costo, è più difficile trovare immobili di qualità con un rendimento del 4-5%, poiché i paesi sono gli investitori piccoli e locali sono molto efficienti e acquistano rapidamente tutto il meglio. Inoltre, questi due paesi hanno restrizioni territoriali per gli acquirenti di proprietà straniere. Il mercato tedesco è più ampio e le possibilità di trovare un buon immobile in questo paese sono più elevate. Inoltre, negli ultimi anni il mercato in Austria e Svizzera è cresciuto più lentamente rispetto al mercato tedesco.

Secondo “cestino”: per guadagnare soldi

Per il secondo “paniere” consiglio di mettere a disposizione il 30% del capitale, che andrà ad investire in progetti a Valore Aggiunto più complessi. Questa strategia può essere descritta in tre parole: “acquista, aggiusta, vendi”. La conclusione è che vengono acquistati immobili residenziali, uffici o alberghi in cattive condizioni, vengono effettuate riparazioni, il che aumenta i costi, e quindi l'immobile viene venduto a un prezzo più alto.

Gli investimenti in Valore Aggiunto sono un'attività più complessa rispetto a quelli locativi, poiché vi sono rischi legati al fatto che la stima potrebbe essere superata, potrebbero esserci difficoltà nell'ottenimento dei permessi, il prezzo di acquisto potrebbe essere sopravvalutato, il prezzo di vendita potrebbe essere sottostimato oppure la proprietà potrebbe richiedere molto tempo per essere venduta. Inoltre, l'investitore o il suo team devono partecipare attivamente al progetto ed essere qualificati nel settore delle costruzioni. Questa è un'opzione più rischiosa investimento immobiliare, ma anche più redditizio: sulla riqualificazione puoi guadagnare il 12-20% sul capitale investito. Un altro vantaggio è che, a causa della necessità di effettuare riparazioni, è possibile ottenere uno sconto sul prezzo di acquisto.

Quando investi in progetti a Valore Aggiunto, puoi aumentare la redditività come segue:

• Seleziona un team di professionisti in grado di gestire efficacemente il processo in loco. Tali progetti sono quasi impossibili da implementare a distanza, senza un partner locale.
• Investire in mercati con potenziale di crescita dei prezzi.
• Investi denaro in oggetti liquidi in modo che alla fine del progetto possano essere venduti in modo rapido e redditizio.
• Strutturare adeguatamente la transazione per ottimizzare le tasse e aumentare la redditività (rilevante anche per le strategie di conservazione del capitale). Ad esempio, se registri una transazione per una società, spesso puoi evitare di pagare le tasse sul trasferimento di proprietà.
• Accendere un mutuo: il finanziamento bancario riduce il fabbisogno di capitale proprio, crea leva finanziaria e aumenta la redditività. Oggi il tasso ipotecario in Europa è del 2-3%.

La Spagna è oggi un buon posto per investire in progetti a valore aggiunto. I prezzi degli immobili in questo paese sono diminuiti per sette anni e hanno iniziato a stabilizzarsi nel 2014. Ora gli immobili in Spagna costano il 45% in meno rispetto al picco del 2007, ma stanno già iniziando a salire di prezzo, quindi, acquistando un immobile al prezzo minimo, tenendo conto del successivo aumento dei prezzi, gli investitori possono guadagnare denaro la vendita tra qualche anno. Il lungo periodo di recessione è passato e la ripresa del mercato è alle porte: la situazione economica sta migliorando, la fiducia dei consumatori sta crescendo, la disoccupazione sta diminuendo, i volumi delle costruzioni sono in aumento e le banche sono più disposte a concedere mutui.

Tra le città spagnole, investire in progetti a Valore Aggiunto è redditizio a Barcellona. Gli investitori investono sempre più in progetti di riqualificazione poiché il mercato immobiliare nella capitale catalana deve far fronte a una carenza di nuovi edifici. Particolarmente promettente è l'acquisto di edifici residenziali da ristrutturare in vista di una successiva rivendita ad espatriati locali o per la creazione di complessi studenteschi e apart-hotel. Inoltre, Barcellona ha un grande potenziale di crescita dei prezzi: nel 2016 i prezzi delle case potrebbero aumentare del 7%. È vantaggioso investire in progetti di ristrutturazione anche a Madrid, dove nel segmento degli uffici mancano offerte nuove e di alta qualità.

Se investi il ​​100% dei tuoi fondi in progetti di affitto, sarà un investimento valido e affidabile, ma è difficile guadagnare in questo modo a breve termine. Se si investe tutto in progetti a valore aggiunto i rischi saranno troppo alti. A mio avviso, l'equilibrio più ragionevole per un investitore straniero è una strategia in cui il 70% dei fondi viene investito in immobili in affitto e il 30% in ristrutturazioni. Ciò consente di ottenere un equilibrio ottimale tra redditività e rischio.

Se ad esempio hai 1 milione di euro, puoi formare un portafoglio di investimenti prendendo a credito un altro milione, investendo 1,4 milioni nell'acquisto di un pacchetto di appartamenti in affitto, e poi utilizzando i restanti 600mila euro per la riqualificazione. Il rendimento equilibrato di tali operazioni sarà superiore al 10% annuo, mentre i rischi rimarranno bassi.

Molte persone facoltose investono nel settore immobiliare per risparmiare denaro in una situazione economica instabile. Alcuni di loro guadagnano fortune da tali investimenti.

Esistono diverse opzioni per investire i propri fondi: conto bancario, titoli, valuta, oro e immobili. Tutti hanno i loro vantaggi e svantaggi. Lo svantaggio principale dell'investimento immobiliare è l'incapacità di prevedere con assoluta precisione cosa accadrà in futuro al mercato immobiliare del paese in cui investirai i tuoi soldi.

Tuttavia, molte persone studiano i mercati immobiliari esteri, monitorano costantemente le informazioni sui prezzi, monitorano la situazione politica ed economica e, alla fine, riescono a cogliere il momento giusto in cui un tale investimento porterà profitto. I vantaggi di investire nel settore immobiliare sono tre:

- in primo luogo, questa è l'opzione più affidabile;

— in secondo luogo, il settore immobiliare è per sempre;

— in terzo luogo, gli immobili diventano sempre più cari.

Quando acquisti un immobile nel tuo paese o all'estero, puoi affittarlo o rivenderlo dopo un po' di tempo. Secondo gli esperti, è più redditizio intraprendere un'attività del genere nei seguenti paesi:

1. Norvegia. Il vantaggio principale di questo paese è la situazione economica stabile, quindi gli investitori possono stare tranquilli riguardo alla sicurezza dei loro fondi. Inoltre, in caso di acquisto di un immobile, tutti i costi associati non superano il 5% del prezzo di acquisto. Se affitti un alloggio in Norvegia, puoi recuperare il tuo investimento in pochi anni.

2. Sud della Francia. Questa opzione è per investitori molto facoltosi, poiché gli alloggi in questa zona sono molto prestigiosi e costosi. Tuttavia, qui c'è sempre una grande richiesta di alloggi e l'affitto di immobili comporta entrate significative.

3. Emirati Arabi Uniti. Questo paese è unico in molti indicatori economici. Nel periodo 2008-2010 si è verificato un leggero calo dei prezzi immobiliari, ma in generale il ritmo di sviluppo del paese suggerisce che nei prossimi anni qualsiasi investimento qui ripagherà al cento per cento.

4. Panamá. Il motivo per cui questo paese è incluso nell'elenco dei paesi più redditizi per investire nel settore immobiliare è la crescita dell'economia e l'interesse dei turisti americani, soprattutto dei pensionati, che spesso si trasferiscono qui anche per la residenza permanente. Panama è chiamata la “Dubai dell'America Latina”: qui si stanno costruendo trecento grattacieli e il mercato ha ancora un buon potenziale.

5. Turchia. Investire nel settore immobiliare qui è associato al settore turistico ben sviluppato dell'economia: non solo i russi e i cittadini della CSI hanno scelto le località turche nell'ultimo decennio, ma anche molti europei preferiscono la Turchia alle proprie località. prezzi>I prezzi delle case qui sono in costante crescita, ma rimangono ancora al di sotto dei livelli europei.

6. Marocco. In questo paese la situazione è simile a quella della Turchia, con l'unica differenza che lo sviluppo del turismo qui ha appena iniziato a prendere slancio. Secondo le autorità locali, nel prossimo futuro il numero dei vacanzieri in Marocco dovrebbe aumentare fino a 10 milioni di persone all'anno.

7. Il Brasile è un altro paese con un’economia in rapido progresso, una politica sana e un enorme potenziale. Gli investitori sono particolarmente interessati alla costa nordorientale.

8. Egitto. Il flusso di vacanzieri qui è ancora in crescita, la domanda di alloggi è costantemente elevata e i prezzi sono estremamente bassi. La cosa principale è scegliere il posto e la proprietà giusti, poiché non tutti gli immobili sono ugualmente facili da affittare in Egitto.

9. Tailandia. La Tailandia attira gli investitori anche grazie al suo settore turistico ben sviluppato, tuttavia è necessario scegliere con attenzione la città in cui acquistare immobili: in Tailandia ci sono zone in cui è estremamente difficile affittare o rivendere alloggi.

10. Malesia. La situazione economica qui lascia molto a desiderare, ma i prezzi degli immobili sono estremamente bassi.

Naturalmente questo è solo un elenco approssimativo Ci sono diversi paesi a cui dovresti prestare attenzione se stai pensando di investire nel settore immobiliare. Prima di decidere di fare un passo del genere, dovresti studiare attentamente tutti i fattori associati e monitorare sistematicamente la situazione sul mercato immobiliare.

Vladimir Silchenko

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Saluti! Molte persone criticano Robert Kiyosaki perché le sue raccomandazioni sono lontane dalla realtà russa. L'autore di libri best-seller si concentra sugli investimenti nel settore immobiliare. Ma in Russia non tutti gli investitori possono permettersi investimenti di 50.000 dollari o più.

Tuttavia, l'acquisto di metri quadrati rimane uno dei modi più popolari e affidabili per risparmiare e. Con la giusta abilità, ovviamente.

E oggi voglio parlare di dove puoi iniziare a investire nel settore immobiliare, quali metodi esistono, quali paesi e città attirano sempre più investitori e perché Russia e Mosca non sono nemmeno incluse tra le prime trenta.

Forse questa è la prima cosa che ti viene in mente se decidi di investire i tuoi soldi nel settore immobiliare. A prima vista, qui tutto è semplice: un investitore acquista un appartamento specifico (casa, spazio commerciale, ufficio, magazzino o semplicemente un parcheggio).

Esistono due modi per guadagnare con un simile investimento:

• Affittare immobili (giornaliero, mensile o a lungo termine). Tali investimenti sono chiamati “affitto”
• Acquistare un bene a un prezzo inferiore e venderlo a un prezzo più alto (reddito speculativo)

Ci sono anche investitori professionali che acquistano immobili al culmine della crisi al prezzo minimo e li rivendono qualche anno dopo al prezzo massimo. Ma di norma, uno scenario più pessimistico attende un investitore impreparato.

Hai una discreta quantità di denaro che decidi di investire per ricevere un reddito stabile. Ti consulti con i tuoi amici e tutti ripetono all'unanimità: solo nel settore immobiliare! Dopotutto, tutti sanno che la Russia ha un "mercato unico" e qui i prezzi degli immobili stanno solo crescendo (almeno, la maggioranza assoluta la pensa così).

Senza pensarci a lungo (o dolorosamente a lungo), decidi finalmente di acquistare un appartamento (perché, di regola, un investitore privato non ha soldi). Trova l'opzione adatta a te e acquista un monolocale. Forse ne farete addirittura una “ristrutturazione di qualità europea” e inizierete finalmente a cercare inquilini.

È qui che di solito iniziano i problemi. Si scopre che l'area in cui hai acquistato un appartamento ha una scarsa accessibilità ai trasporti e infrastrutture non sviluppate. Per questo motivo gli inquilini non rimarranno nel tuo appartamento per più di due mesi. Di conseguenza, si scopre che per due terzi dell'anno questo appartamento è vuoto e puoi solo pagare le utenze e maledire il giorno in cui hai deciso di acquistare un immobile in affitto.

Stai anche considerando l'opzione di sbarazzarti di questo onere, ma poi, per fortuna, si scopre che ora c'è una recessione nel mercato ed è impossibile venderlo per i soldi che hai speso per l'appartamento e ristrutturazioni.

No, non voglio spaventarti. Ricorda solo che questo è lo scenario più probabile. Soprattutto se sei un principiante assoluto in questo argomento.

Vantaggi

• Gli investimenti nel settore immobiliare sono considerati tra i più affidabili. Per la maggior parte delle persone l’alloggio è una necessità fondamentale. Un bene può perdere valore, ma non può svalutarsi completamente. A differenza delle stesse azioni o
• Il prezzo degli immobili è in aumento
• Gli investimenti immobiliari sono comprensibili “investimenti reali” (ci sono persone per le quali questo è molto importante).

Screpolatura

• Soglia d'ingresso alta (il prezzo di un monolocale a Mosca parte da 3 milioni di rubli)
• Bassa liquidità (il processo di conversione dei metri quadrati in contanti può richiedere da due mesi a diversi anni)
• Di interesse per l'investitore sono solo gli immobili nelle grandi città della Russia o
• Costi aggiuntivi di manutenzione (utenze, riparazioni e acquisto di mobili, imposte sui redditi da locazione)
• La necessità di una gestione attiva (ricerca di inquilini, risoluzione di problemi attuali, verifica dello stato dell'immobile). All'estero la gestione può essere trasferita a società specializzate, il che comporta costi aggiuntivi
• Redditività relativamente bassa. L'affitto di immobili residenziali a Mosca porta all'investitore circa il 5-6% annuo in rubli (meno tutte le spese)
• costruzione (il denaro è già stato investito, ma non esiste un oggetto finito) e danni fisici all'oggetto (incendio, esplosione di gas).

Metodo n.2: acquisto di fondi immobiliari

Naturalmente ci sono opzioni alternative. Sia in Russia che all'estero esistono fondi specializzati esclusivamente in investimenti immobiliari.

Per noi questi sono solitamente chiusi. Ad esempio, il fondo comune chiuso “Sberbank – Residential Real Estate 2” investe i fondi degli investitori nell'acquisto di diritti nell'ambito di accordi di partecipazione azionaria nella costruzione di condomini (nella fase di ottenimento del permesso di costruzione) a Mosca e nei dintorni La regione di Mosca. Dopo che le case finite sono state messe in funzione, gli appartamenti vengono venduti e il fondo comune fissa il reddito.

All'estero i fondi immobiliari si chiamano REIT (Real Estate Investment Trust). I REIT raccolgono denaro dagli investitori, lo usano per acquistare beni immobili e poi li gestiscono. La redditività del fondo è costituita dall'aumento del valore delle azioni e dalle commissioni derivanti dalla locazione di immobili. Il REIT paga il 90% del reddito ricevuto agli azionisti sotto forma di dividendi.

È ancora più conveniente investire non in, ma in uno strumento che può anche combinare più di questi fondi ed è liberamente quotato in borsa.

Sono gli ETF che offrono agli investitori la massima diversificazione degli investimenti. Ad esempio, il Vanguard REIT Index ETF investe in un indice di 110 titoli azionari di fondi comuni di investimento immobiliare statunitensi. E l’ETF SPDR Dow Jones Global Real Estate segue l’indice, che comprende 208 azioni degli stessi trust, ma di 23 paesi.

Vantaggi

• Non ci sono rischi e costi associati alla gestione degli immobili fisici
• Molti fondi immobiliari pagano redditi da locazione
• Soglia di ingresso bassa (il prezzo delle azioni parte da $ 100- $ 1000)
• Eccellente diversificazione (il denaro non viene investito in un oggetto, ma in più contemporaneamente)
• La liquidità dei fondi è molto superiore alla liquidità degli immobili fisici. Il periodo per vendere una quota di un fondo comune aperto è di 3-4 giorni (e istantaneamente per gli ETF)
• Un'opportunità per gli investitori russi di investire nel settore immobiliare all'estero.

Screpolatura

• Esiste il rischio di volatilità del fondo (il prezzo di un'azione può scendere o salire)
• Per investire in fondi esteri è necessario avere una buona conoscenza della lingua inglese e la prova della legalità dei propri redditi.

Metodo numero 3: acquistare azioni di una società che possiede beni immobili

L’aumento dei fondi e degli ETF ha fatto sì che sul mercato ci siano poche opzioni per investire in azioni immobiliari. In questo caso, un investitore investe in azioni di una società con l'aspettativa che il titolo cresca in futuro.

Ad esempio, in Russia è possibile acquistare azioni ordinarie del gruppo di società PIK, negoziate alla Borsa di Mosca. Il prezzo di un'azione alla fine di marzo 2016 era di 253,2 rubli (valore nominale - 62,5 rubli). È possibile acquistare azioni della società tramite Saxo Bank, UNIVER Capital, Promsvyazbank e Freedom Finance.

PIK Group of Companies è uno sviluppatore russo leader nel segmento immobiliare residenziale (principalmente a Mosca e nella regione di Mosca). Opera sul mercato dal 1994 (costruisce e vende alloggi di classe economica).

Vantaggi

• Soglia di ingresso bassa
• Non ci sono costi associati alla gestione degli immobili fisici

Screpolatura

• Rischi elevati
• Bassa liquidità
• Scarsa diversificazione

Quale di queste tre opzioni preferire è qualcosa che ognuno deve decidere da solo. E per rendere più chiara la scelta, nel prossimo futuro preparerò un articolo in cui, utilizzando un esempio specifico, calcolerò e confronterò la redditività che ciascuna di queste opzioni potrebbe dare.

Dove investono i russi?

Nel 2016, il volume delle transazioni degli investitori russi nel settore immobiliare straniero è diminuito del 9,6% rispetto all’anno precedente: 870 milioni di dollari, secondo la Banca Centrale. Prendo atto che questo è il valore minimo degli ultimi otto anni.

Ma i risultati del 2017 mostrano che l’interesse dei russi per i “metri quadrati” all’estero si sta lentamente risvegliando. È vero, ora diamo più valore alla stabilità che al ritorno sull’investimento.

Secondo il Centro analitico del portale Prian.ru, la domanda di appartamenti e case all'estero si sta riprendendo con sicurezza. Gli immobili come oggetto di investimento stanno riconquistando le posizioni perse dall'inizio della crisi.

Sulla base dei risultati del primo trimestre del 2017, i TOP 20 paesi popolari per l'acquisto di immobili si presentano così: Spagna, Italia, Bulgaria, Grecia, Germania, Repubblica Ceca, Montenegro, Francia, Finlandia, Cipro, Stati Uniti, Slovenia, Turchia , Tailandia, Lettonia, Regno Unito, Repubblica Dominicana, Croazia, Svizzera e Portogallo.

Rispetto al 2016, in Russia è aumentato l’interesse per gli investimenti nel settore immobiliare sloveno, tailandese e cipriota. Ma la domanda per Turchia, Portogallo, Stati Uniti e Lettonia, al contrario, è diminuita. Noto che la Dubai un tempo popolare non è nemmeno inclusa nella TOP 20 oggi.

Alla fine dello scorso anno, gli esperti del più grande catalogo immobiliare straniero Tranio hanno condotto uno studio serio. Hanno studiato la dinamica dei prezzi immobiliari in 26 città europee negli ultimi otto anni. E hanno nominato le regioni più promettenti per gli investimenti nel settore immobiliare residenziale nel 2017.

Per guadagnare con i metri quadrati non è necessario conoscere 25 super strategie. Gli investitori privati ​​praticano solo due modi per investire in immobili esteri. Di seguito considereremo le opzioni promettenti per ciascuna di esse.

Investimenti in immobili esteri

Opzione 1. “Comprato - riparato - venduto a un prezzo più alto”

Questo tipo di investimento si chiama riqualificazione. La conclusione: compralo, riparalo, aspetta un anno o due e vendilo a caro prezzo. Un altro modo per guadagnare rapidamente con l'aumento dei prezzi è investire nella costruzione di immobili residenziali nella fase iniziale e rivendere l'asset dopo la messa in servizio.

Da dove cominciare? Selezionare i mercati che sono in fase di ripresa. Si tratta di città, paesi o regioni in cui i prezzi sono recentemente diminuiti in modo significativo, ma hanno già iniziato a salire costantemente.

Per gli investimenti a breve termine nel 2017, gli esperti di Tranio consigliano otto città europee: Dublino, Madrid, Bratislava, Sofia, Barcellona, ​​Bucarest, Lisbona e Varsavia.

Romania

Stranamente, gli esperti considerano Bucarest il mercato più promettente nel 2017. Dal 2008 al 2016 i prezzi delle case qui sono diminuiti del 35,4%. E dal 2014 il mercato ha iniziato a riprendersi attivamente. Due anni fa, le vendite di case in Romania hanno raggiunto il livello più alto dal 2007.

Perché dovresti comprare?

Le dinamiche positive sono supportate dalla crescita economica del paese. Nel 2015, il PIL della Romania è cresciuto del 3,7% (questo è uno dei migliori indicatori in Europa).

Spagna

Tra gli investitori internazionali, Bucarest non è una delle destinazioni preferite. I mercati più gettonati, secondo le stime di Tranio, rimarranno Barcellona e Madrid.

Dal 2008, i prezzi delle case a Madrid sono diminuiti del 23,3%. E hanno iniziato a crescere solo nel 2015. Alla fine dello scorso anno il prezzo medio al metro quadrato era salito a 2.900 euro.

A Barcellona il mercato immobiliare “ha toccato il fondo” nel 2013. E negli ultimi due anni i prezzi delle case sono aumentati costantemente. Nel terzo trimestre, un metro quadrato di un immobile a Barcellona è stato valutato a 3.667 euro.

Perché dovresti comprare?

La Spagna sta registrando una forte domanda di alloggi in un contesto di economia in crescita, disoccupazione in calo e bassi tassi ipotecari. Tutto ciò farà salire i prezzi degli immobili. Soprattutto a Barcellona e Madrid.

Opzione 2. Immobili in affitto

Gli investimenti a lungo termine implicano investimenti in mercati stabili. Tali immobili possono essere affittati e ricevere un reddito piccolo ma garantito.

L'analisi di Tranio ha mostrato che i prezzi delle case non sono scesi dal 2008 a Londra, Vienna, Berlino, Lussemburgo, Helsinki e Stoccolma. Inoltre, nelle prime tre capitali europee, i prezzi delle case sono cresciuti ininterrottamente dal 2008 al 2016. Gli esperti sono fiduciosi che i prezzi degli immobili continueranno a salire fino al 2020.

Germania

Dopo la crisi, gli immobili nella capitale tedesca sono quasi triplicati: da 1.610 euro a 4.613 euro al mq. Le ragioni dell'elevata domanda di alloggi in Germania: crescita della popolazione, mutui a basso costo (1%) e calo della disoccupazione. Il volume di costruzione non ha il tempo di soddisfare il fabbisogno di metri quadrati.

Secondo gli analisti, la domanda di immobili a Berlino (soprattutto sul mercato primario) supererà notevolmente l'offerta. Ciò significa che i prezzi continueranno a salire.

Gran Bretagna

In otto anni, i prezzi degli immobili a Londra sono aumentati dell’84%!

Vantaggi di investire nel settore immobiliare nel Regno Unito (il rendimento medio da locazione è di circa l'8% annuo):

1. Sicurezza (la legge inglese è lo standard di affidabilità in tutto il mondo)
2. Tasso di cambio favorevole della sterlina inglese
3. Redditività garantita per diversi anni

Opzioni di investimento redditizie:

1. Appartamenti in residence studenteschi a Londra e nelle principali città del Regno Unito a partire da £50.000
2. Residenze residenziali nelle grandi città a partire da £75.000
3. Parcheggi nelle principali città a partire da £ 20.000

Austria

Secondo la Banca nazionale austriaca, in otto anni i prezzi delle case a Vienna sono aumentati del 70,7%. Adesso un metro quadrato nella capitale austriaca costa dai 4 agli 11mila euro.

Come in Germania, l'80% dei viennesi è abituato ad affittare piuttosto che ad acquistare alloggi. Pertanto, gli investitori internazionali sono disposti a investire in immobili locali per generare reddito passivo.

Nel 2017 i tassi ipotecari in Austria dovrebbero rimanere bassi (circa il 3% annuo). E la domanda di metri quadrati continuerà ad essere superiore all’offerta.

Investimenti nel settore immobiliare russo

In breve, nel 2017 gli esperti sconsigliano di investire nel settore immobiliare in Russia. Anche la Mosca “d'oro” non è stata inclusa nella TOP 30 delle capitali europee attraenti per gli investitori stranieri. Nel 2015, la quota di capitale straniero sul totale degli investimenti era di circa il 15%. Alla fine del 2016 questa cifra è scesa al 4%.

Cosa sta succedendo al mercato immobiliare russo?

Negli ultimi mesi il prezzo del petrolio è salito sopra i 50 dollari al barile e il rublo si è notevolmente rafforzato. Tuttavia, l’atteso aumento della domanda di metri quadrati non si è verificato. Anzi, al contrario, gli indicatori di febbraio si sono rivelati peggiori di quelli dell’anno scorso.

Un'altra tendenza del 2017: la maggior parte delle transazioni sul mercato secondario di Mosca oggi vengono effettuate tramite cambio. Questo avviene quando si acquista una nuova casa contemporaneamente alla vendita di quella vecchia. Gli analisti ritengono che la ragione principale sia la diminuzione della domanda effettiva della popolazione.

Sono sempre meno le persone con “soldi veri” in mano, anche a Mosca. Per fare un confronto: nel 2014 la quota di transazioni alternative nel mercato immobiliare secondario era del 60-70%. Nel 2017 è balzato al 90%.

La domanda effettiva si era esaurita nell’autunno dello scorso anno – il tradizionale “periodo d’oro” per venditori e agenti immobiliari. Gli acquirenti non avevano paura né della cancellazione delle ipoteche preferenziali, né del previsto aumento dei prezzi degli appartamenti dal 1 settembre, né.

Anche i tradizionali sconti di Capodanno non ci hanno salvato dalla stagnazione del mercato. In inverno, gli sviluppatori hanno ridotto il prezzo iniziale del 20-25%, anche se di solito lo sconto non supera il 10%. Alla fine del 2016, il prezzo di un metro quadrato a Mosca è sceso del 5%: da 180.000 al mq a 170.000 al mq.

In dollari il prezzo è rimasto pressoché lo stesso: circa 2.700 dollari al mq. A proposito, i prezzi in dollari degli immobili di capitale sono scesi ai livelli del 2004. Ma nelle crisi precedenti, il “quadrato in dollari” ha recuperato, almeno in parte, l’indebolimento del rublo.

Gli esperti notano un’altra differenza rispetto alle crisi passate. Sia nel 1998 che nel 2008, il mercato immobiliare ha raggiunto il minimo in uno o due anni e si è ripreso in tre o quattro. Adesso i prezzi scendono anche tre anni dopo l’inizio della crisi. Molti esperti prevedono un ulteriore calo dei prezzi del 5-7% annuo fino al 2019.

“Troppo” non è mai “costoso”

Il volume dell'offerta sul mercato primario di Mosca nel 2016 è cresciuto fino a raggiungere livelli storici. Tutti i record sono stati battuti per il numero di unità abitative messe in funzione. Secondo IRN-Consulting, all’inizio del 2017, il volume totale dell’offerta di abitazioni primarie nella capitale ammontava a 7,5 milioni di mq (regione di Mosca + appartamenti a Mosca + nuovi edifici).

E non ci sono ancora i prerequisiti per ridurre i volumi di costruzione. Il fatto è che nel 2012-2013. La verifica dei contratti di investimento è stata completata. E gli sviluppatori hanno "sequestrato" un sacco di siti di grandi dimensioni. In senso positivo, in un contesto di calo della domanda dei consumatori, i volumi di costruzione devono essere ridotti. Ma il lavoro su nuovi progetti richiede diversi anni. E non sarai in grado di interrompere rapidamente un processo in corso.

Si è verificato un inevitabile eccesso di scorte sul mercato. Uno dei segni sicuri di un eccesso di scorte: gli sviluppatori non hanno il tempo di vendere appartamenti in nuovi edifici in costruzione. Di conseguenza, nei nuovi edifici completati ci sono già appartamenti sfitti. La quota di alloggi invenduti al momento della messa in servizio è aumentata dal 20% al 30%.

Sì, gli appartamenti nei nuovi edifici continuano a diventare più costosi quando i complessi vengono messi in funzione. Ma se prima “guadagnavano” del 30-50%, ora la differenza tra “fossa” e “vieni a vivere” è solo del 10-15%.

Gli esperti immobiliari prevedono che il mercato immobiliare raggiungerà il suo “fondo” solo nel 2018-2019. Non ci sono i presupposti per un aumento dei prezzi nel prossimo futuro. Inoltre, il costo degli alloggi nei nuovi edifici diminuirà più rapidamente che nel mercato secondario.

A proposito, sul mercato secondario sono richiesti immobili "medi": case in mattoni di costruzione standard ed edifici "stalinisti". In altre parole, le persone cercano di trovare opzioni poco costose, ma più o meno di alta qualità.

Cosa succederà dopo?

Sono d'accordo con l'opinione del capo della società Indicatori del mercato immobiliare, Oleg Repchenko. Nella sua relazione al forum “Real Estate from Leaders” ha espresso un'idea interessante.

Fino al 2014, gli immobili nella capitale erano incredibilmente costosi e sopravvalutati. Potrebbe essere acquistato solo da persone nemmeno con un reddito medio, ma con un livello di reddito elevato. I ricchi acquirenti costituivano la principale domanda di immobili. Il mercato immobiliare è stato scollegato dalla popolazione a causa della scarsa offerta e dei prezzi alle stelle.

Ora a Mosca si è sviluppata una situazione unica. Enormi volumi di costruzione stanno costringendo i costruttori a vendere alloggi a “semplici mortali”. Ciò è possibile solo con prezzi adeguati per gli immobili di qualsiasi classe.

Il mercato è diventato saturo. E gli appartamenti a Mosca si stanno gradualmente trasformando da oggetti di lusso in normali metri quadrati. I tempi in cui per il prezzo di tre rubli in una zona residenziale di Mosca si poteva acquistare un lussuoso attico a Sofia o Varsavia sembrano appartenere al passato. Se non per sempre, sicuramente per i prossimi anni.

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