Инвестиции в землю с х назначения. Деньги на ветер: инвестиции в землю утратили актуальность. Порядок выделения земельной доли
В РФ, как и во многих странах, земля разделена на категории в зависимости от ее назначения. Хорошо это или плохо, вопрос сложный. Многие инвесторы нарекают, что подобная градация создает путаницу и усложняет операции на рынке земли, мнение других таково, что подобная градация помогает предотвратить полную застройку плодородных земель, которая может привести к упадку сельского хозяйства. Если инвестор решил сделать инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения , у него сразу же возникнет вопрос, что именно стоить покупать и в какой форме выгоднее делать вложения.
Способы инвестирования в земли сельскохозяйственного назначения
В этом случае возможны два варианта. Первый – это приобретение земельного надела посредством выделения земельных долей. Второй – покупка земельного участка у владельца или посредника, у которого есть в наличие документы, которые подтверждают право собственности на земельный надел.
Способ инвестирования через паи удерживает лидирующие позиции на инвестиционном рынке земли, однако, он содержит в себе высокую долю риска. Более надежным будет второй способ инвестирования.
В этом случае во избежание юридических проблем надо тщательно проверить бумаги владельца, подтверждающие право собственности. Обязательно надо проверить состояние почв участка, а также выяснить возможные проблемы при его эксплуатации.
Что и как приобретать
Для начала инвестору следует определиться, с какой целью покупаются земли. Если в дальнейшем на участке не планируется организация крупного фермерского хозяйства, то приобретать большие наделы земли не имеет смысла. Оптимальной будет покупка небольшого участка, где можно построить дом, и в дальнейшем сдавать в аренду как дачу.
Удачными будут вложения около водоемов, лесных массивов, несомненным плюсом будет также просто красивое природное окружение.
Выгодным будет вложение в земельный участок, который расположен поблизости исторических памятников, целебных минеральных источников или санаториев. В будущем такой участок может принести доход в несколько раз выше его первоначальной стоимости.
В Российской Федерации на большинстве территорий сельскохозяйственного назначения вполне возможно получить разрешение на строительство.
Категория сельскохозяйственных земель подразделяется на подкатегории. В этих подкатегориях выделяется участки под растениеводство, животноводство и под дачное строительство. Поэтому на земле, предназначенной под дачное строительство, строятся коттеджи, особняки и даже целые дачные поселки.
Большим плюсом при выборе участка будет его близость к трассам федерального значения. В Российской Федерации наиболее выгодными для инвестиций считаются земельные участки Москвы, Подмосковья, Владимирской, Тверской и Калужской областей.
Недостатки инвестирования в земли сельскохозяйственного назначения
Самым серьезным недостатком вложения капитала в земли данной категории – это то, что при продаже земельного участка, продавец в обязательном порядке должен предложить покупку региональным властям. Выходом из такой ситуации может быть смена категории земли. Однако, эта процедура очень сложная и хлопотная.
Выбирая участок, обязательно стоит обратиться за информацией в региональное управление по развитию сельского хозяйства и ознакомится с планами развития на несколько лет. Потому что если будет совершенствоваться инфраструктура региона, значит, и цена земельного надела будет расти.
Таким образом, инвестиции в земли сельскохозяйственного назначения, наиболее перспективное направление вложений на российском рынке земли. Удачно выбранное месторасположение участка и грамотно организованный инвестиционный проект могут обеспечить стабильный и высокий доход инвестору.
За время развития общество придумало множество инструментов сохранения и приумножения денег.
К числу наиболее распространенных инструментов относят:
- покупку ценных бумаг;
- приобретение недвижимости;
- покупку золота;
- инвестиции в землю;
- инвестирование в драгоценности и драгоценные монеты и др.
Инвестиционная привлекательность земельных участков складывается из разных элементов:
- удаленность от городской черты;
- коммуникации;
- природный ландшафт;
- социальные факторы;
- конъюнктура рынка.
Совет! Не стоит рассматривать покупку земли рядом с линиями электропередачи или связи, трубопроводов, автомобильных или железных дорог.
Перед покупкой земли или началом строительства на земле объекта необходимо подписать инвестиционный контракт на застройку земельного участка. Этот договор регулирует взаимоотношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком.
Инвестор перед заключением контракта должен:
- проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика . А также других сторон подписываемого контракта;
- просмотреть правоустанавливающие документы на земельный участок , если он не находится в собственности инвестора;
- запросить у застройщика разрешение на ведение строительства , а также другие необходимые разрешительные документы, актуализированные по срокам;
- в случае, если земельный участок сдается государством на праве аренды, необходимо изучить условия аренды , возможность выкупа земли, дополнительные обременения;
Совет! Если в договоре уже прописан инвестор, то стоит внимательно ознакомиться с его действиями, провести юридическую экспертизу контракта, чтобы потом не стать жертвой «двойных продаж».
Инвестирование свободных финансовых средств в покупку земли требует некоторых специфических знаний. Рассмотрим подробней основные нюансы такого вложения денег.
На данный момент у инвестора есть следующие варианты вложения денег в землю:
- покупка земли сельскохозяйственного назначения;
- покупка земли в дачном товариществе;
- покупка земли для девелоперского проекта;
- покупка земли для организации фермерского хозяйства.
Инвестиционная привлекательность земельного участка, а также его ценность для инвестора определяется, исходя из его целевого предназначения.
Покупка земли сельскохозяйственного назначения
Такая покупка может быть оправдана в том случае, когда инвестор предполагает повышение стоимости земли сельхозпредназначения. С другой стороны, эту землю можно перевести в категорию земли для индивидуального жилищного строительства и в дальнейшем продать ее значительно дороже. Необходимо помнить, что в случае покупки земли для сельхозпредназначения держать землю «законсервированной» можно не более трех лет.
По истечении этого срока возрастает риск ее бесплатного изъятия под нужды государства. Поэтому минусом такой инвестиции является то, что такую землю необходимо быстро переводить в другой статус или обрабатывать ее, сажая и убирая урожай. Также необходимо помнить, что за владение землей придется платить налог.
В соответствии со статьей 31 Налогового кодекса РФ, земли сельхозназначения облагаются налогом, не превышающим 0.3%, но только в том случае, если они используются по назначению. В остальных случаях ставка налога составляет 1,5% от стоимости, что в 5 раз выше.
Совет! Нельзя самостоятельно определять, по какой ставке платить налог. Существует очень много нюансов при его исчислении по этой категории земель. Основным критерием при определении ставки является именно фактическое использование земли, предназначенной для сельскохозяйственных работ.
Покупка земли в дачном товариществе
Покупка земли в дачном товариществе или в деревне также может представлять интерес, особенно в том случае, если товарищество или деревня газифицированы, находятся на небольшом расстоянии от города и имеют хорошие перспективы для развития. В этом случае можно рассчитывать на рост стоимости инвестиции.
Покупка земли для девелоперского проекта
Такой инвестиционный проект под силу лишь очень состоятельным инвесторам. Если предполагается осуществление собственного проекта. Но, если инвестор обладает информацией о планируемой покупке земли большой строительной компанией, то, купив ее немного ранее, можно потом продать ее этой компании по более высокой цене.
Покупка земли для организации фермерского хозяйства
Такое вложение финансовых средств можно лишь условно назвать инвестицией в землю, так как организация фермерского хозяйства — это скорее открытие нового бизнеса, стоимость которого будет определяться не только стоимостью земли, но на первом этапе это все же инвестиция в покупку земли.
Ограничения, которые необходимо учесть при покупке земли
Как уже было сказано выше, покупка земли имеет множество особенностей, поэтому перед покупкой необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- необходимо точно установить целевое назначение земли, так как, например, на земле, предназначенной для капитального строительства, нельзя заниматься сельским хозяйством;
- на садовом участке не всегда можно получить прописку, какой бы дом там ни был построен. Часто необходимо получить постановление суда, и лишь потом появится возможность прописки;
- земля, предназначенная для ведения личного подсобного хозяйства, не всегда предполагает автоматического разрешения на строительство жилого дома, необходимо обязательно уточнять эту ситуацию.
Совет! Если инвестор предполагает возведение дополнительных построек или использование земли не по прямому назначению, необходимо уточнить, возможно ли распоряжаться землей в соответствии с планом или нет.
Главные ошибки, совершаемые инвесторами при покупке земли
Перед покупкой земли инвестору в обязательном порядке необходимо ответить на следующие вопросы:
- насколько качество земельного участка соответствует целям инвестирования?
- существует ли угроза весеннего паводка?
- есть ли над участком обременение в виде ареста или запрета на продажу?
- сколько человек владеет участком, состоят ли они в браке и согласны ли их супруги на продажу участка?
- граничит ли участок с общественными зонами?
- насколько актуален кадастровый план участка?
- есть ли споры по границам участка с соседями?
Какие сложности могут затруднить покупку земли
При покупке земли дополнительные сложности могут возникнуть в случаях, когда:
- у земельного участка два собственника, владеющих им на условиях долевой собственности;
- участок находится в зоне охраняемой государством, например, в природном заповеднике;
- участок находится в бессрочном пользовании, а не в собственности;
- земля находится под обременением;
- в перспективе земля подпадает под изъятие для государственных нужд и др.
Совет! При наличии таких сложностей стоит рассмотреть покупку альтернативных участков и не ввязываться в долгосрочные тяжбы.
В России инвестиционная привлекательность земли остается достаточно высокой, несмотря на то, что в периоды спада экономики цена на нее не всегда растет.
Совет! Инвестиции в землю лучше осуществлять в периоды, как прогнозируется экономический рост, так как в этом случае с ростом экономики будет расти и стоимость земли.
Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов называет систему сопровождения инвестпроектов эффективной: с предпринимателями параллельно работают отраслевые департаменты и главы районных администраций. Главные проблемы - отсутствие сформированных локаций для проектов и стоимость земли в черте города.
Замглавы администрации Ростова по экономике Дмитрий Чернышов. Фото Глеба Садова.
По данным Дмитрия Чернышова, замглавы администрации Ростова по экономике, большинство городских инвестпроектов связано с жилой и коммерческой недвижимостью. При этом власти связывают перспективы с развитием промышленности, в частности в Суворовском районе, где для создания производств выделено несколько десятков га.
В числе высокобюджетных объектов, ввод которых запланирован до конца года, - отели Hyatt 5* и Radisson 4*, а также вторая очередь ТРК «МЕГАМАГ» на южном выезде из города.
N: - Прокомментируйте данные о появлении в проекте реконструкции киноконцертного комплекса «Россия» нового инвестора - ГК «Донской причал» семьи Гогорян. Глава администрации Ростова Виталий Кушнарев сообщил об изменениях СМИ, однако позже пресс-служба мэрии эту информацию не подтвердила.
Д.Ч.: - Действительно, из-за проблем с финансированием прежний инвестор, компания «Ростдонавтовокзал», занялся поиском партнера, который мог бы выкупить его долю - 75%. Весной был подписан предварительный договор купли-продажи с одной из компаний группы «Донской причал». Он был заключен на всю долю «Ростдонавтовокзала». В какую сумму ее оценили, не могу сказать.
Сейчас ведется структурирование сделки. Думаю, она будет закрыта в течение одного-двух месяцев. Но новый инвестор не стоит на месте. К моменту его появления был разработан и утвержден проект. Сейчас ведутся работы по его корректировке и разработке рабочего варианта документации. Это следующий этап. 25% в проекте по-прежнему принадлежит муниципалитету. Разговоры о том, чтобы купить долю города, были, в администрацию поступило письмо. Но на сегодняшний день решение не принято.
N: - «Ростдонавтовокзал» анонсировал инвестиции на уровне 600 млн руб. и строительство ТРК площадью 16,5 тыс. кв. м с подземным, цокольным и 4 надземными этажами. В нем должны были появиться киноблок и джазовый клуб им. Кима Назаретова. Новый инвестор может изменить концепцию?
Д.Ч.: - Кинотеатр «Россия» - объект охраны, памятник архитектуры. Он в любом случае должен быть воссоздан. И в целом проект «Донского причала» не может отличаться от согласованного ранее - ни в объемных решениях, ни в решениях по площадям. Реализовать проект придется в соответствии с заключением Минкультуры и разрешением на строительство.
Новый инвестор будет действовать только в соответствии с утвержденным Минкультуры проектом. Корректировка проектной документации возможна, но она будет в обязательном порядке согласовываться с органом госохраны объектов культурного наследия (ОКН).
В 2005 году «Ростдонавтовокзал» заключил с ДИЗО договор о реконструкции киноконцертного комплекса, заказчиком на разработку проектно-сметной документации выступило ОАО «Русь» (совместное предприятие инвестора и ДИЗО. - N). Только в 2015 году Главгосэкспертиза выдала положительное заключение по реализации проекта. Также нужно было получить положительное заключение Минкультуры. Оно появилось лишь в 2016 году.
По заверениям нового инвестора, он успеет завершить работы к указанному времени. К строительно-монтажным работам планируется приступить через 3–4 месяца после того, как будет закрыта сделка. То есть работы на объекте могут начаться уже к концу этого года. Окончательный размер инвестиций будет понятен, когда будет готова рабочая документация.
N: - Чем объясняется расхождение между заявлением сити-менеджера и официальной версией пресс-службы?
Д.Ч.: - Одна из компаний группы - сторона сделки, но, поскольку она еще не закрыта, в ДИЗО информации о смене инвестора нет. Таким образом, между данными, которые озвучил Виталий Кушнарев, и официальным ответом пресс-службы противоречия нет.
N: - Есть ли, на ваш взгляд, риск того, что получится, как с набережной, на которой вместо одноэтажных павильонов «Донской причал» построил двухэтажные, Департамент архитектуры смог добиться через суд их приведения в соответствие с проектом и в итоге изменил концессионное соглашение, узаконив таким образом постройки?
Д.Ч.: - С реализацией этого проекта все проще: «Россия» - объект культурного наследия, строительство которого должно быть осуществлено в соответствии с разрешением, выданным Министерством культуры, которое осуществляет проверки в этой части.
N: - Ситуации с «Россией» и кинотеатром «Юбилейный» схожи: в обоих проектах муниципалитет владеет долями в уставном капитале, а инвестор не выполняет условия соглашения о реконструкции. Какие ошибки со стороны администрации, на ваш взгляд, имели место?
Д.Ч.: - Я бы не сказал, что город допустил ошибки. В обоих случаях сотрудничество строилось в рамках Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: проводились конкурсы по созданию бизнес-планов и их оценке при создании акционерных обществ. На тот момент все было проведено верно, иных объективных возможностей начать реконструкцию данных объектов не было.
Основная сложность с «Россией» в том, что у нее статус объекта культурного наследия. Реально 10 лет были потрачены на разработку ПСД, которая бы, во-первых, удовлетворила общественность города и, во-вторых, могла бы обеспечить инвестору возврат денежных средств.
В случае с «Юбилейным» проблема заключается в недооценке инвестором объема денежных средств, необходимых для реализации проекта. 2013 год был непростым в экономическом плане. В инвестиционном договоре указан размер вложений «не менее 80 млн руб.», но сумма эта выросла многократно за счет подорожания стройматериалов и корректировки потенциальных проектных решений.
Изначально инвестор планировал воссоздать нечто близкое к тому, что было первоначально, однако в ходе корректировки концепции проект был изменен. Предпринимательские риски оказались слишком высоки, а сумма, зафиксированная в инвестдоговоре, гораздо меньше реальной.
N: - Каковы перспективы реконструкции «Юбилейного»?
Д.Ч.: - Его инвестор также выступил с инициативой покупки доли муниципалитета в проекте, однако одобрения не получил. У нас есть опасения, что при продаже доли в этом проекте город полностью потеряет контроль, а собственник либо вообще заморозит проект, либо по своему усмотрению распорядится участком. И мы в итоге получим далеко не кинотеатр и не культурный центр.
Намерение довести долю до 100% инвестор объяснял желанием привлечь финансирование. Аргументация проста: когда у проекта 2 хозяина, банки не соглашаются его кредитовать. Считается, что потенциально на определенном этапе может возникнуть конфликт интересов.
В реконструкцию «Юбилейного» уже вложено около 100 млн руб. По словам инвестора, возведено 25% от всего каркаса здания. По факту заложен фундамент, возведены части колонн.
По словам инвестора, на этом этапе деньги закончились. Он считает, что выполнил обязательства, вложив не менее 80 млн руб., однако во второй части соглашения говорится, что здание должно быть полностью построено.
Мы должны увидеть движение в рамках реализации проекта до ноября, когда истекает срок действия разрешения на строительство. Его можно продлить. Но будет ли это сделано, руководствуясь законом, решит муниципалитет. Не исключаю возможность расторжения инвестиционного договора в судебном порядке.
N: - Что сегодня представляет собой перечень городских инвестпроектов? На какую поддержку могут рассчитывать инвесторы?
Д.Ч.: - В нашем списке - 97 инвестпроектов на общую сумму 267 млрд руб.
Система их сопровождения достаточно эффективна. С одной стороны, инвесторов поддерживают отраслевые органы администрации, с другой - главы районных администраций. Они работают параллельно.
В каждом отраслевом органе созданы рабочие группы по сопровождению проектов. Они подбирают площадки для реализации. Сегодня одна из главных проблем города - отсутствие сформированных локаций.
Основная проблема инвесторов - стоимость земли в Ростове: она гораздо выше в черте города, чем за ее пределами. В том числе поэтому в плане промышленности активно развивается Аксайский район; много предприятий уходит в Мясниковский район. Расстояние до городской черты - 1 м, а цена земли отличается в несколько раз.
При участии Департамента архитектуры и ДИЗО осуществляются формирование и подбор площадок. Далее в ручном режиме они сопровождают оформление договорных отношений с инвестором. Отраслевые органы курируют подключение к инженерным сетям. Проблемы с ресурсоснабжающими организациями мы - опять же в ручном режиме - стараемся решать. Часто сложности такого рода возникают у проектов на финальной стадии реализации.
Естественно, помогаем и в получении разрешений на строительство.
Предприниматели сами активно обращаются в Департамент экономики, если есть проблемы. Светлана Камбулова у нас очень доступна для общения.
Примеры активного участия администрации из недавнего прошлого - строительство гипермаркета «Лента» на 14-й Линии и торгового центра METRO на пр. Королева. Мы способствовали сокращению сроков получения техусловий, чтобы объекты были своевременно введены в эксплуатацию.
N: - Какие крупные инвестпроекты должны быть реализованы в 2017 году?
Д.Ч.: - За первое полугодие уже завершены 8 крупных проектов на сумму 2,2 млрд руб. Мы получили 155 новых рабочих мест. В их числе - строительство компанией СКЛП логистического терминала класса А на ул. 2-й Луговой. Он построен с применением самых последних инновационных технологий в области хранения и обработки продукции. Все максимально автоматизировано. Благодаря этому еще до введения объекта все было законтрактовано, подписаны договоры с PepsiCo и т. д.
Также на 1-й Луговой построен крупный логистический комплекс под реализацию сухих строительных смесей и цемента. Инвестор - «МедСемРус». В эти комплексы вложено более 700 млн руб.
Введен ТРЦ «Орбита» на пр. Королева; его площадь - более 20 тыс. кв. м. Целевая аудитория - практически весь СЖМ. Объем вложений в него - 840 млн руб.
«Орбита», как и «Юбилейный», связана с бизнесменом Игорем Вороновым, хотя официально он не заявлен как бенефициар. В проекте кинокомплекса инвестор - аффилированная с ним компания «Солнечный круг». При этом реализация «Орбиты» позволяет нам с определенной долей оптимизма смотреть в будущее: инвестор обладает финансовым потенциалом для реализации проекта «Юбилейного».
Еще один крупный реализованный проект - автоцентры «Мерседес» и «Тойота» в ЗЖМ, принадлежащие группе «КЛЮЧАВТО». Объем инвестиций - 535 млн руб.
N: - Что планируется к вводу до конца года?
Д.Ч.: - Мы рассчитываем на достройку Hyatt, объем инвестиций в который - 5,8 млрд руб. Надеемся, что до конца года объект будет введен в эксплуатацию. Также в планах - ввод второй очереди «МЕГАМАГА» (объем инвестиций - 2,2 млрд руб.). Он должен состояться осенью. Проект интересный, по наполнению он будет заметно отличаться от всех прочих. В аренду уже сдана часть площадей, подобраны якорные арендаторы. Планируется детский парк; мощной точкой притяжения станет IMAX.
У Radisson Blu Ростов очень высокая степень готовности, едва ли не еженедельно у нас проходят промежуточные встречи: этой гостиницей мы заменили Sheraton в программе подготовки к ЧМ-2018. Объем инвестиций - 350 млн руб.
На Шаумяна, 39, строится 7-этажная гостиница с бюджетом около 300 млн руб. Также должно завершиться воссоздание дома на Садовой, 162/70 (пересечение с Крепостным), в которое компания «Ростовинвестстрой» инвестирует 850 млн руб.
N: - В течение последних двух лет владелец производства женской одежды ELIS Александр Еремеев заявляет о намерении создать производство в Суворовском микрорайоне. Чем объясняется отсутствие динамики в этом проекте?
Д.Ч.: - Виталий Кушнарев неоднократно заявлял на совете по инвестициям, что нам хотелось бы видеть больше проектов, связанных с промышленностью, производствами, в черте города. И сами застройщики, в том числе Суворовского микрорайона, активно заявляют, что готовы к этому. Они даже выделили несколько десятков га земли, сформировали участки - именно с целью привлечения промышленных предприятий.
Основной мотив застройщиков территории: «людям надо где-то работать». В новом районе много молодых семей. В Суворовском, например, более 70% квартир покупается через ипотеку.
Что касается ELIS, сложность в том, что сформированные участки по площади в несколько раз превышают потребности компании. Участок, который мы рассматривали, - около 4 га, меньше на данной территории не сформировано. А ELIS нужно 1–2 га, лишнее - это дополнительные финансовые затраты.
Сейчас основная часть инвестпроектов - это либо строительство жилья, либо торговые центры. А мы хотели бы сделать акцент на производство. Понятно, что это должен быть не центр города.
Есть, правда, и другая точка зрения, ее на недавнем совете по инвестициям высказывал глава «Центр-инвеста» Василий Высоков: надо выносить производства за черту города. Но у нас сегодня это нереально. Во-первых, мы высвободим огромное количество людей - возникнет диспропорция; во-вторых, мы еще не достигли того уровня постиндустриализации, развития новой цифровой экономики, при которых мы могли бы обеспечить всех людей высокотехнологичными рабочими местами. Хотя есть движение и в этом направлении, и один из ярких примеров - «Роствертол».
N: - Как вы оцениваете перспективы запуска Sheraton к чемпионату мира по футболу?
Д.Ч.: - Нынешний собственник - ООО ПФО «Траст». Компания завершила сделку по приобретению ООО «Лира», на балансе которого находится объект, у структур ВТБ 17 октября 2016 года.
Мы скептично относимся к идее ввести этот объект к ЧМ-2018. Я дважды в день проезжаю мимо комплекса и регулярно убеждаюсь, что активности там нет.
По заявлению инвестора, в настоящее время в Sheraton проводится комплексное обследование конструкций объекта; новые владельцы дорабатывают и корректируют отдельные разделы рабочей документации. Они утверждают, что реализовать проект в том виде, в котором он был задуман, нет технической возможности. Одновременно они проводят переговоры с потенциальными подрядчиками и генподрядчиками и - главное - решают вопрос с дальнейшим финансированием проекта. Уточнить, сколько средств нужно для достраивания, они смогут после того, как проведут комплексное обследование. Это же касается и сроков строительства.
Наверняка можно сказать лишь одно: сейчас все упирается в финансирование. Пока не будут открыты линии, комплексное обследование можно проводить и месяц, и год. Наш диалог с инвестором не то чтобы очень живой и конструктивный. Надежд особых мы не возлагаем.
N: - В последнее время на советах по инвестициям было представлено несколько проектов развития городских парков по концессии. Какие из них уже реализуются?
Д.Ч.: - Обустройство парков и скверов - социально ориентированные проекты, в которых город очень сильно заинтересован. Мы бы хотели реализовать если не все, то большую часть проектов на условиях муниципально-частного партнерства.
У нас есть положительный опыт. В 2000–2003 гг. два парка - Октябрьской революции и г. Плевен - были переданы в аренду с определенными инвестиционными условиями/договорами. Это не концессия в чистом виде.
Поскольку инвестиционный проект, в первую очередь, проект, поэтому он имеет все признаки этого документа. А признаки проекта в дальнейшем могут интерпретироваться в применении к инвестиционной деятельности.
Любой проект характеризуют:
- временные ограничения;
- стоимость проекта;
- уникальный результат;
- алгоритм реализации по этапам и во времени.
Эти характеристики в полной мере присущи инвестиционному проекту. Но инновационный проект не набор документов, как пытаются достаточно часто его представить некоторые авторы. инвестиционного проекта заключается в реализации некой инновационной идеи, уже воплощенной в разработанных технологиях или оборудовании, на конкретном объекте инвестиций. Проект выполняется исполнителями по плану в условиях ограниченности ресурсов в определенной природной и социальной среде, которые также накладывают определенные ограничения на его реализацию. Поэтому важно определить понятие и виды инвестиционных проектов.
Инвестиционный проект это реклама и описание идеи проекта, коммерческое предложение инвесторам и оценка его эффективности, руководство к реализации проекта и бизнес-план функционирования инвестиционного объекта. Это комплекс мероприятий участников проекта по достижению, поставленной в проекте, цели. Все это объединяет понятие инвестиционного проекта.
Основная цель инвестиционного проекта, для любого инвестора, заключается в максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект. Даже инвестируя в социальные объекты, инвестор предполагает увеличение прибыли в будущем на производственных объектах, из-за улучшения социальных условий работающих, куда он вложился.
Инвестиционные проекты разнообразны, как разнообразна классификация инвестиционных проектов. К основным их классификационным признакам относят:
- цели проекта;
- масштабность проектов;
- жизненный цикл проекта;
- сфера реализации проекта.
1. Помимо общей цели любого инвестиционного проекта, максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект, существуют подцели, придающие ему особые характеристики. Такими подцелями могут быть:
- решение экономической, социальной или экологической задачи;
- расширение объема производства продукции или увеличение количества услуг;
- производство новой продукции.
2. Масштабность проектов оценивают как по размеру вкладываемых в проект средств, так и по воздействию его результатов на окружающую среду.
По размеру вкладываемых средств их делят на:
- мега проекты;
- крупные;
- средние;
- мелкие.
Мега проекты по размеру инвестиций превышают несколько сот миллиардов рублей, к ним относятся большие по строительству крупных промышленных объектов, например, строительство завода сжижения природного газа в Приморском крае России.
Крупные проекты по объему инвестиций составляют десятки миллиардов рублей, например, реконструкция предприятия по переработке пластмасс на химическом комбинате.
Средние проекты имеют инвестиции около или несколько выше миллиарда рублей, и обычно направляются на создание небольших новых объектов или модернизацию или реконструкцию существующего производства.
Мелкие инвестиционные проекты имеют небольшой объем инвестиций от десятка миллионов до 1 миллиарда рублей.
Масштабность по воздействию проекта разделяют на:
- народнохозяйственные;
- региональные;
- отраслевые;
- местные;
- на один объект.
Народнохозяйственный инвестиционный проект затрагивает и влияет на деятельность экономики страны, например, создание национальной платежной системы на пластиковых носителях.
Региональные проекты похожи на предыдущие, но касаются, в большей степени, региона. Например, строительство моста в Крым.
Отраслевые проекты реализуются только в отдельной отрасли, например, на морском шельфе.
Местные проекты связаны с конкретным городом или населенным пунктом, это может быть строительство небольшой электростанции на местном топливе, для обеспечения города дешевой электроэнергией.
Самое большое количество инвестиционных проектов приходится на отдельные объекты: предприятия, организации, заводы, цеха, социальные предприятия и другие.
3. Каждый инвестиционный проект характеризуется временем его существования, от зарождения идеи, разработки его документации, реализации проекта, цикла эффективного производства до закрытия проекта. Для классификации проектов принято измерять срок его реализации от момента начала инвестиций до выхода инвестируемого объекта на рабочий уровень. По этому критерию проекты делятся на:
- долгосрочные — более 15 лет;
- среднесрочные — от 5 до 15 лет;
- краткосрочные — до 5 лет.
4. По сфере реализации инвестиционных проектов их разделяют на:
- производственные;
- социальные;
- экологические;
- научно-технические;
- финансовые:
- организационные.
К производственным инвестиционным проектам относятся все типы инвестиционных проектов, направленных на создание реальных продуктов для экономики страны, будь то новая газовая турбина, или новый урожайный сорт картофеля.
Социальные инвестиции вкладывают в социальные объекты: здравоохранение, образование и т.п. Экологические инвестиции направляются в разработку методов и способов защиты окружающей среды, современных систем защиты природы от вредных выбросов и другие мероприятия. Научно-технические инвестиции служат для поддержания прикладной и фундаментальной науки, и направляются в более перспективные области исследований. Инвестиции в финансовую систему (не путать с финансовыми инвестициями) используются для разработки методов управления банковским сектором, на развитие фондового рынка, фондовых бирж, системы страхования и т.п. Организационные инвестиции направляются на совершенствование системы управления производством, управления качеством продукции, организации труда и отдыха работников.
Приведенная выше классификация практически охватывает все виды инвестиционных проектов.
Содержание инвестиционного проекта
Инвестиционный проект определение которого мы дали выше, в течение своего жизненного цикла многократно видоизменяется, не изменяется только структура инвестиционного проекта. Жизненный цикл делится на этапы инвестиционного проекта. Каждый этап характеризуется глубиной проработки проектных идей и использованием набора различных инструментов исследования и методов расчета. Инвестиционное проектирование начинается с составления сценария проекта, в котором обозначены цели проекта, какие будут получены результаты, какие потребуются материальные и финансовые ресурсы.
Примерный состав сценария инвестиционного проекта соответствует его содержанию и включает в себя:
- Резюме проекта.
- Характеристика инициатора проекта.
- Основная идея и сущность проекта.
- Анализ рынка производства продукции или услуг по выбранной теме.
- Анализ рынка сбыта продукции или услуг, рынка сырья и материалов, рынка рабочей силы.
- План реализации проекта.
- Финансовый план проекта.
- Оценка рисков проекта.
1. Резюме дает краткое содержание инвестиционного проекта. 2. Характеристика инвестора проекта описывает финансовое состояние инициатора проекта, его положение в отрасли и на рынке, характеристику системы управления, описываются также участники инвестиционного проекта со стороны инициатора проекта. 3. Основная идея и сущность проекта дает описание инвестиционного проекта, принципов и механизмов реализации идеи проекта, его преимущества и предпочтения перед другими идеями. 4. Анализ рынка показывает его состояние по производству анализируемой продукции, долю, которую может занять производитель, в случае реализации инвестиционного проекта. 5. Анализ рынка сбыта и необходимых ресурсов для реализации проекта дает ответы на вопрос о возможности реализации продукции на рынке и возможностях постоянного доступа к ресурсам, необходимым для производства. 6. План реализации проекта содержит стадии инвестиционного проекта, организационные мероприятия, необходимые для выполнения всех стадий проекта. 7. Финансовый план проекта определяет сколько финансовых ресурсов надо вложить в инвестиционный проект, в какие сроки, и какова будет финансовая отдача инвестиционных вложений. 8. Оценка рисков проекта дает укрупненно пессимистическую и оптимистическую оценку проекта и степень различных рисков от его реализации.
Стадии инвестиционного проекта
Стадии реализации инвестиционного проекта можно условно обозначить как:
- прединвестиционную;
- инвестиционную;
- эксплуатационную;
- ликвидационную.
Прединвестиционная стадия включает в себя полный перечень работ, отраженных в сценарии инвестиционного проекта. Проектные инвестиции на этой стадии составляют 0,7 — 1,5% от общего объема вложений в проект.
Инвестиционная стадия включает перечень работ с инвесторами. Определение необходимых объемов финансирования, порядка и очередности вложений. Определение поставщиков оборудования и технологии, условий поставки и монтажа на объекте инвестиций, определение штатного состава предприятия, уровня их квалификации, заключение договоров с поставщиками сырья и комплектующих, договоров на электроэнергию, воду и тепловые ресурсы. На этой стадии реализуется главная и большая часть инвестиций. Проектное инвестирование этой стадии составляет 70-90% общего объема инвестиций.
На эксплуатационной стадии определяются инвестиции в оборотные средства и заработную плату. Первые годы инвестиционный проект может не приносить прибыль, поэтому инвесторы должны также учитывать дополнительные инвестиции в бесприбыльное функционирование объекта инвестиций на определенный период времени. Эксплуатационная стадия длится несколько лет и может измеряться десятилетиями, все зависит от выбора инвестиционного проекта и срока физического или морального износа основного оборудования в проекте. За эксплуатационный период должны достигаться все цели поставленные инвесторами перед авторами проекта. Если принять инвестиции в проект за 100%, то эта стадия составляет 7-10%.
Ликвидационная стадия наступает после исчерпания всех возможностей инвестиционного проекта и характеризуется падением прибыли, а иногда и превышением затрат над доходами. Объект подлежит ликвидации или реконструкции, на которую требуются вновь инвестиции. На ликвидационной стадии анализируют все фазы инвестиционного проекта и его результаты, выявляются методические ошибки в и реализации проекта. Этот этап необходим для дальнейшей работы всех участников над новыми проектами, будь это новый проект инвестиционный или любой другой.
Оценка эффективности инвестиционных проектов
Инвестирование проектов на каждой стадии его реализации требует экономической оценки. Такие оценки на прединвестиционной и инвестиционной стадии носят прогнозный характер, на последующих стадиях рассчитываются на фактическом материале. Естественно, прогнозные оценки проводятся при наличии определенных допущений, влияющих на точность экономических прогнозных оценок и степени риска.
Инвесторы на этих стадиях обращают внимание на релевантность денежных потоков в прогнозных оценках. Релевантные денежные потоки характеризуются единственным переходом денежных потоков из затратной области в прибыльную. В этом случае точность прогнозных оценок существенно увеличивается и увеличивается доверие инвестора к таким оценкам.
Основные экономические оценки инвестиционных проектов делятся на статические и динамические. Статические оценки, к которым относятся коэффициент рентабельности инвестиций и срок их окупаемости, широко используются для предварительных оценок, отличаются простотой расчета, но имеют существенный недостаток — они не учетывают изменение цены денег во времени.
Динамические оценки устраняют этот недостаток и дают адекватную оценку эффективности инвестиционного проекта. К этим показателям относятся:
- Индекс рентабельности инвестиций (PI);
- Внутренняя норма рентабельности (IRR);
- Модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR);
- Дисконтированный срок окупаемости (DPP).
Ниже приводим инвестиционный проект на примере предприятия в энергетической отрасли.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ СНАБЖЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ ТЕПЛОВОЙ И ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИЕЙ ИЗ НЕЗАВИСИМЫХ ИСТОЧНИКОВ.
Основная идея проекта обеспечения энергией из независимых источников
Инициатор проекта исходит из того, что применение современных технологий по совместному производству тепловой и электрической энергии существенно повышает качество производимой энергии и снижает ее стоимость.
Это возможно за счет двух основных факторов:
- Совмещение производства тепловой и электрической оэнергии;
- Отсутствия потерь при передаче энергии.
Совмещение производство электроэнергии с производством тепловой энергии, представляет собой процесс производства электроэнергии, при котором используется все тепло выделяемое приводом генератора. Использование тепла возможно за счет встраивания в конструкцию двигателя теплообменников, которые позволяют нагревать сетевую воду в заданном тепловом режиме. Общий КПД, в этом случае, составляет более 90%, из которых 42% приходятся на электрическую энергию, 48-50% на тепловую.
Применение совмещенной технологии производства электрической и епловой энергии позволяет существенно снизить условно удельный расход топлива по сравнению с раздельным их производством, а также уменьшить загрязнение окружающей среды.
Отсутствие потерь при передаче связано с тем, что вся производимая энергия потребляется в месте производства. Отсутствие потерь еще больше повышает эффективность применения оборудования и создает дополнительное конкурентное преимущество.
Инициатор проекта может построить Потребителю газопоршневые мини-ТЭС мощностью 15,984 МВт и тепловой мощностью 14,552 МВт.
Обоснование выбора технологии и оборудования
Описание оборудования и технологии
В данном проекте предполагается использовать:
GE Jenbacher 612, со следующими основными техническими параметрами:
Единичная электрическая мощность 2002 кВт час
Единичная тепловая мощность 1842 кВт час
Напряжение генератора 0,4 кВ
КПД электрический 48,2%
КПД тепловой 43,9%
КПД общий 92,1%
Факторы, определившие выбор приобретаемого оборудования
Условия реализации проекта по снабжению электроэнергией и теплом объектов хозяйства Потребителя предполагают генерацию энергии с использованием природного газа. В настоящее время существует два способа генерации:
- Использование газотурбинных установок;
- Использование газопоршневых установок.
Для реализации данного проекта электроснабжения, были выбраны электростанции на основе газопоршневых установок. Этот выбор связан со следующими причинами:
- Механический КПД газовых турбин значительно ниже, чем у газовых двигателей;
- Газовый двигатель сохраняет высокий электрический КПД даже при высоких температурах окружающего воздуха.
- Газовый двигатель имеет более высокий и стабильный электрический КПД.
Резюмируя изложенное, делаем вывод, что общие на газопоршневую электростанцию, производящую электроэнергию в диапазоне 0,5-30 МВт, ниже, чем для ее аналога, использующего турбинную технологию, и инвестиции под проект данного предприятия будут существенно ниже.
АНАЛИЗ РЫНКА
Факторы, определившие выбор производителя и поставщика оборудования
Компания GE Jenbacher входит в концерн General Electric, и является лидером на рынке газовых двигателей. К достоинствам оборудования компании GE Jenbacher можно отнести:
- Общий ресурс их установок превышает 240 тысяч часов, а ресурс до капитального ремонта - не менее 60 тысяч часов;
- Высокая надежность. За все время функционирования компании поставщика, не производилось отзыва оборудования из-за отказов его работы;
- Высокая степень автоматизации;
- Возможность модульного подхода к увеличению мощности станции. Общая система управления обеспечивает согласованную работу неограниченного числа блоков;
- Адаптация под новый состав газа, в большинстве случаев, не занимает много времени и не требует больших финансовых затрат;
- Высокий уровень сервиса. Поставщик имеет дочернюю сервисную компанию на территории РФ, которая обеспечивает качественный монтаж поставляемого оборудования, его наладку и послепродажное обслуживание.
В настоящее время, рынок продаж газотурбинных и газопоршневых электростанций достаточно обширен. На рынке есть как отечественные, так и иностранные поставщики оборудования. При этом, отечественные поставщики предлагают оборудование в более дешевом сегменте рынка и отстают по качеству поставляемого оборудования и уровню развития сервиса. Импортное оборудование занимает более дорогой сегмент рынка. Потенциальные потребители этой группы, в первую очередь ориентируются не на уровень цен, а на надежность и уровень сервиса. Доли рынка иностранных производителей на Российском рынке приводятся на диаграмме 1 в частности, доля GE Jenbacher составляет 52%.
Как видно из диаграмм, компания GE Jenbacher занимает первое место на Российском рынке.
Расчет экономической эффективности проекта
| Исходные данные Инвестиционный проект | ||||||||||
| когенерация | ||||||||||
| Марка оборудования | 612 | 8 | ||||||||
| Мощность электрическая единичная, кВт | 1 998 | Мощность электрическая, суммарная, кВт | 15 984 | |||||||
| 1 819 | 14 552 | |||||||||
| Всего: мощность электрическая, кВт | 15 984 | |||||||||
| Всего: мощность тепловая, кВт | 14 552 | |||||||||
| Состав оборудования и его мощность: | водогрейные котлы (ВК) | |||||||||
| Марка оборудования | REX300 | Количество единиц | 8 | |||||||
| Мощность тепловая единичная, кВт | 4 000 | Мощность тепловая, суммарная, кВт | 32 000 | |||||||
| Мощность тепловая суммарная, кВт | 46 552 | |||||||||
| Вырабатываемая и используемая электроэнергия, кВтч в год | когенерация | |||||||||
| 134 265 600 | 83,0% | 111 440 448 | ||||||||
| При полной — 100% — загрузке оборудования | 122 236 800 | При планируемой нагрузке оборудования | 50% | 61 118 400 | ||||||
| Вырабатываемая и используемая тепловая энергия, кВтч в год | водогрейные котлы (ВК) | |||||||||
| При полной — 100% — загрузке оборудования | 268 800 000 | При планируемой нагрузке оборудования | 50% | 134 400 000 | ||||||
| 391 036 800 | ||||||||||
| Стоимость электростанции, млн.руб. | под ключ | |||||||||
| Оборудование и материалы | 836,400 | 28 000 | ||||||||
| Транспортные расходы | 16,400 | |||||||||
| Проектирование | 93,200 | |||||||||
| СМР | 300,000 | #ДЕЛ/0! | ||||||||
| Реконструкция сетей | 200 | 32 000 | ||||||||
| Пусконаладочные работы и шеф-монтаж | 114 | 0,70 | ||||||||
| Всего | 1 560,000 | 22 400 | ||||||||
| Средства вложенные в проект | 0 | |||||||||
| Итого объем кредита, млн.руб. | 1 560,000 | |||||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — газ | когенерация | водогрейные котлы (ВК) | ||||||||
| Удельный расход газа, м3/кВтч | 0,25 | 0,12 | ||||||||
| Расход на станцию, м3 в год (8400 час. в год) | 27 860 112 | 16 128 000 | 43 988 112 | |||||||
| Стоимость 1000 м3 газа, руб (с НДС) | 3 540 | |||||||||
| Ежегодные затраты на топливный газ,млн.руб. | 98,625 | 57,093 | ||||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — масло ВКЛЮЧЕНО в ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ и СЕРВИС | ||||||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — запасные части и сервис | водогрейные котлы (ВК) | |||||||||
| на ед. оборуд. | на всю станц. | на ед. оборуд. | на всю станц. | |||||||
| 1-й год | 0,30 | 33,432 | 10% | 26,746 | ||||||
| ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — оплата персонала ВКЛЮЧЕНО в ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ и СЕРВИС | ||||||||||
| Уровень тарифов | ||||||||||
| руб. | ||||||||||
| Средняя стоимость 1 кВтч электроэнергии | 3,63 | |||||||||
| Средняя стоимость 1 МВтч тепла | 864,00 | |||||||||
| Ставка за мощность, млн.руб/Мвт.мес | 1,41954 | |||||||||
| Стоимость тепловой и электрической энергии, в год | когенерация | водогрейные котлы | ||||||||
| млн.рублей | млн.рублей | |||||||||
| электроэнергия | 404,529 | − | ||||||||
| тепло | 52,806 | 116,122 | ||||||||
| Всего | 457,335 | 116,122 | ||||||||
Эффективность инвестиционного проекта
| Операционный поток | единицы измерения | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| Затраты на энергоресурсы (всего) | 0,00 | 672,30 | 739,53 | 805,98 | 873,20 | 940,85 | 1 014,68 | 1 095,29 | 1 183,33 | 1 279,53 | 1 384,69 | |
| Затраты на покупку электроэнергии | млн.руб. | 0,00 | 444,98 | 489,48 | 538,43 | 592,27 | 651,50 | 716,65 | 788,31 | 867,14 | 953,86 | 1 049,24 |
| Затраты на покупку теплоэнергии | 0,00 | 227,32 | 250,05 | 267,55 | 280,93 | 289,36 | 298,04 | 306,98 | 316,19 | 325,67 | 335,44 | |
| Операционные расходы (переменные) в собственном энергоцентре | ||||||||||||
| Расходы на газ | млн.руб. | 0,00 | (175,62) | (193,18) | (206,70) | (217,04) | (223,55) | (230,26) | (237,16) | (244,28) | (251,61) | (259,16) |
| Запчасти и сервис | млн.руб. | 0,00 | (37,51) | (38,26) | (39,03) | (39,81) | (40,60) | (41,42) | (42,24) | (43,09) | (43,95) | (44,83) |
| Постоянные расходы | млн.руб. | 0,00 | (24,47) | (36,51) | (40,59) | (44,99) | (48,83) | (54,12) | (60,06) | (66,73) | (73,35) | (81,74) |
| Всего выбытия операционные | млн.руб. | 0,00 | (104,42) | (353,22) | (379,45) | (403,61) | (424,01) | (447,65) | (473,22) | (500,92) | (530,10) | (562,71) |
| EBITDA | млн.руб. | 0,00 | 567,88 | 386,31 | 426,53 | 469,59 | 516,84 | 567,04 | 622,07 | 682,41 | 749,43 | 821,97 |
| в процентах к затратам на покупку энергоресурсов | % | 84% | 52% | 53% | 54% | 55% | 56% | 57% | 58% | 59% | 59% | |
| Операционная прибыль до налога на прибыль | (78,00) | 357,28 | 183,51 | 231,53 | 282,39 | 337,44 | 395,44 | 458,27 | 588,81 | 663,63 | 743,97 | |
| Чистая операционная прибыль | (62,40) | 285,82 | 146,81 | 185,22 | 225,91 | 269,95 | 316,35 | 366,61 | 471,05 | 530,90 | 595,18 | |
| Накопленная прибыль/убыток | (62,40) | 223,42 | 370,23 | 555,46 | 781,37 | 1 051,32 | 1 367,67 | 1 734,28 | 2 205,33 | 2 736,23 | 3 331,41 | |
| Ивестиционный поток | (1 560,00) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | (312,00) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| количество установок Тип "612" | шт. | 8 | ||||||||||
| цена одной установки Тип "612" | млн.руб. | 77,86 | ||||||||||
| количество ПВК | шт. | 8 | ||||||||||
| цена одного ПВК | млн.руб. | 26,69 | ||||||||||
| Прочие капитальные затраты | млн.руб. | 724 | ||||||||||
| Совокупная стоимость станций | млн.руб. | (1 560,00) | ||||||||||
| капитальный ремонт | млн.руб. | (312,00) | ||||||||||
| Облигационный займ | 1 560,00 | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | (78,00) | |
| Срок кредитования | 20 | |||||||||||
| ставка % | 10% | |||||||||||
| Нетто денежный поток | 3 509,06 | (78,00) | 341,68 | 167,91 | 215,93 | 266,79 | 321,84 | 379,84 | 130,67 | 510,81 | 585,63 | 665,97 |
| Бездолговой поток | 3 938,06 | (1 560,00) | 567,88 | 386,31 | 426,53 | 469,59 | 516,84 | 567,04 | 310,07 | 682,41 | 749,43 | 821,97 |
| (1,90) | 8,33 | 4,10 | 5,27 | 6,51 | 7,85 | 9,26 | 3,19 | 12,46 | 14,28 | 16,24 | ||
| Дисконтированный поток (NPV) | 1 524,15 | -1560,00 | 511,60 | 313,54 | 311,87 | 309,33 | 306,72 | 303,16 | 149,35 | 296,11 | 292,97 | 289,49 |
| IRR | 16,80% | |||||||||||
| Срок окупаемости | 5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Предлагаемый Инициатором инвестиционный проект предприятия, способствует росту капитала предприятия и стимулирует объемы продаж энергоресурсов в данной отрасли. Инвестиционный проект пример которого мы привели, является типичным для инвестиционных .
Биржа инвестиционных проектов предоставляет инвесторам широкий выбор подобных проектов. В России работает специальный информационный портал инвестиционных проектов, реализуемых в России, в котором только инвестиционные проекты 2015 года составляют около ста пятидесяти предложений всем инвесторам, включая зарубежных.
Введение 3
1. Понятие и значение инвестиций, законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в РФ 5
2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю 6
3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы 6
Заключение 10
Введение
Купля и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка. Дачные участки, земли под строительство коттеджей, большие земельные участки для инвестирования - об этих вопросах задумывается сейчас все больше людей.
Земля на сегодняшний день приобретает все большее значение: здания, сооружения, возведенные на земельных участках становятся не так уж важны для оценки данного земельного участка с целью инвестирования, так как земля ресурс ограниченный, а "хорошая" земля еще более ограниченный.
При аккумуляции какой-либо свободной суммы встает вопрос о ее сохранности и преумножении. Инфляция съедает ежегодно 7 - 8%, поэтому 10%-я ставка депозита не является хоть сколько-нибудь привлекательной. Вложение средств в свой бизнес можно расценить как "все яйца в одной корзине". Диверсификация рисков, состоящая в инвестировании в сторонние сферы бизнеса, нуждается в экспертных оценках, тщательном контроле и ставит инвестора в зависимость от эффективности работы объекта инвестирования. Эксперты всё чаще предлагают инвестировать в землю, так как считают, что только в этом случае интересы инвестора максимально защищены, а доход гарантирован и не зависит от чьих-либо действий или противодействий.
Рынок земли стремительно развивается и растет, обеспечивая постоянный рост цен. Благодаря стремительности развития этот рынок сохраняет возможность действовать не массово, но точечно, получая высокий доход от инвестирования сравнительно небольших сумм.
Целью написания данной работы является рассмотрение земельных ресурсов как объекта инвестирования.
1. Дать определение понятию «инвестиции», рассмотреть законодательные основы регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации.
2. Определить понятие «земельный участок», рассмотреть нормативно-правовую базу, регулирующую инвестиционные вложения в землю.
3. Перечислить отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы.
Термин «инвестиции» в России стал широко использоваться в годы рыночных реформ.
В отечественной и зарубежной научной литературе имеется ряд дефиниций (определений) понятия инвестиций.
Наиболее распространённым, часто встречающимся является такое понятие инвестиций: это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в собственной стране или за рубежом в предприятия различных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта.
Как экономическая категория инвестиции выполняют важнейшие функции, без которых невозможно нормальное, экономически эффективное развитие страны. Именно инвестиции в значительной мере формируют будущее страны в целом, отдельных её регионов, каждого хозяйствующего субъекта - инвестиции, произведённые сегодня, являются основой завтрашнего благосостояния. В свою очередь, современное экономическое состояние во многом определено прошлыми инвестициями.
К объектам инвестиционной деятельности относятся, прежде всего, объекты недвижимости:
1. вновь создаваемые основные фонды любой формы собственности;
2. оборотные средства во всех сферах экономики;
3. реконструкция, модернизация основных фондов, цехов, предприятий;
4. научно-техническая продукция, инвестиционное проектирование;
5. земельные участки.
В России законодательство в области инвестиционной деятельности находится в стадии формирования и развития. В качестве законов, в самых общих чертах регулирующих инвестиционную деятельность, выступают:
Конституция Российской Федерации
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
2. Понятие земельного участка, нормативно-правовая база, регулирующая инвестиционные вложения в землю
Согласно Земельному кодексу РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Основополагающее значение для регулирования инвестиционных вложений в землю имеют следующие законы:
1. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»
2. Градостроительный кодекс РФ
3. Гражданский кодекс РФ
5. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ «О лицензированиии отдельных видов деятельности»
7. Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счёт средств Федерального бюджета. Утв. постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. №714.
8. Земельный кодекс Российской Федерации.
3. Отличительные особенности инвестирования в земельные ресурсы
В исторической ретроспективе отношения к собственности, как доминанты экономического строя общества, претерпевали неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречие между ограниченностью вовлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей. В поисках путей максимализации эффективности производительных сил общество периодически трансформировало формы собственности на средства производства и механизм государственного участия в управлении экономикой.
Центральным звеном общественно-экономических отношений всегда выступали отношения земельной собственности.
Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.
Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом.
Последнее полагает, что часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.
И, наконец, земля является базисной составляющей любой недвижимости. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Основными отличительными особенностями земли как объекта инвестирования в современной России являются следующие:
Земля обеспечивает наилучшую защиту капитала от инфляции - темпы роста цен земли в большинстве крупных городов значительно опережают темпы инфляции (от 30% до 200%).
Земля всегда на пике спроса - согласно статистике с каждым годом потребность в земле все больше растет.
Земля как ресурс дает широкие возможности для использования и применения: в личных целях (пока нет решения выгодно продавать - можно использовать актив для жизни и отдыха), в качестве ресурса для развития бизнеса, в целях дальнейшего увеличения стоимости (ленд-девелопмент).
Земля обладает неограниченным сроком годности, не теряет ни в качестве, ни в свойствах.
Земля обеспечивает минимальные риски инвестиций - обладатель прав собственности на землю гарантированно получает доход от ее продажи.
Земля с каждым годом обладает все большей ликвидностью и в случае острой необходимости приобретенный актив обладает возможностью ускоренной реализации и скорейшего возврата вложенных средств.
Земля является конечным ресурсом и подвержена ажиотажным всплескам спроса, позволяющим получать сверхвысокую доходность.
Земля не требует больших затрат на содержание, контроль и обслуживание.
Земля является одним из лидеров в сфере инвестиций по соотношению капиталоёмкость-доходность.
Земля является одним из самых распространенных объектов наследства - не требующий внимания ресурс, гарантирующий стабильный высокий доход.
Земля как объект инвестирования обладает возможностью развития - качественное управление ресурсом за три года безрисковых операций позволяет минимум удвоить вложения.
Собственность на землю гарантирована законом и неоспоримо - юридическая чистота легко проверяема.
Земля неприкосновенна как частная собственность - правоустанавливающие документы выдаются юстицией РФ.
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что земля является одним из самых надёжных объектов для вложения средств.
Заключение
Земля на сегодняшний день является одним из самых надёжных объектов инвестирования. В Российской Федерации инвестиционная деятельность в целом и инвестирование в землю в частности регламентируется широким кругом законов.
Статьи по теме
